住宅楼工程交房前常见质量通病原因及防治措施

建筑工程质量管理培训

XX工程部

2015年12月20日

交房时质量通病防治3、方便项目工程人员开展工作。

2、使工程质量管理处于受控状态，杜绝不必要的纠纷和麻烦，提高公司开发住宅项目的口碑和品质。1、坚持“以客户为导向”、“以人为本”、“建设品牌项目”的原则

【目的及适用范围】：

3、方便项目工程人员开展工作。

提高交房环节客户对于房屋质量的满意度当前商品房交付所引发的纠纷日益突出，“交房危机”成为楼市中聚焦的热点，针对这一情况，大部分房地产公司均以积极态度应对，找出自身存在的问题。依据不同的物业形式和业主，提供了相应的交付形式。提倡人性化交房，尽量避免交房纠纷的发生，提高交房环节客户满意度。减少施工通病和工程质量问题。交房前后一些最常见质量通病简介与防治：一些常见的质量通病：客户能提出的观感质量问题：现浇板裂纹、墙面抹灰裂纹、抹灰脱落、阳角护角损坏、地面垫层空鼓、龟裂严重。门窗五金配件锁具损坏、变形，玻璃划伤、型材变形、纱扇损坏、下雨进水，防盗门漆面划痕、碰痕。外墙面污染、外窗框污染。窗口、墙面、房间不方正。现浇板裂纹现浇板裂纹产生原因一般由：1、砼质量问题（水灰比、外加剂）。2、现场养护。3、线管的影响。4、砼保护层厚度。5、板厚不符合设计要求。6、荷载问题（施工荷载和装修荷载）。7、拆模过早。8、施工偶然因素（振捣、砂浆）。9、冬季施工（冻害）。现浇板裂纹产生原因1、板浇筑厚度，小于设计厚度：（或者局部板厚不够）钻孔检查发现板厚不够：A直接开裂。B加载后产生裂纹。（1）前期施工时，钢模板。

（2）砌筑时，堆载过大、过于集中（砌块）

（3）交工后，堆载过大（水泥、砂子、瓷砖）

装修后，地面装饰层过厚，超载。例如：铺贴大理石板。2、板厚没问题，堆载问题小于200kg/㎡装修层过厚。3、顶板拆模过早，混凝土强度不够，下沉开裂，加载后（装修、使用），裂缝加大。一般为板中通长裂纹，贯通裂，垂直于板短方向（主受力方向）。现浇板裂纹产生原因4、钢筋、混凝土出现问题：钢筋质量不合格。钢筋绑扎根数少。砼出现质量问题，如：标号低。砼水泥安定性、外加剂出现问题。水灰比出现问题。养护不好，出现裂纹。砼振捣出现问题。未振捣。冲模砂浆未按要求直接倒到板面上。冬季施工砼入模温度不够。养护出现问题。夏季高温，暴晒。砼养护出现问题。5、钢筋保护层不够。（垫块）顺着钢筋裂纹、露筋。6、线管位置设置有问题。局部构造筋、抗裂加强筋未使用。7、砼后浇带、施工缝，处理不当，产生裂纹。8、浇筑时断电、断料。9、砼板模板支设的有问题，松动，浇筑初凝后局部下沉，开裂常见板面裂纹板面裂纹处理方法板面裂纹处理碳纤维布修复常见的板面处理理墙面抹灰裂纹、、脱落、强度低低等抹灰空鼓抹灰开裂一般是是由抹灰砂浆自自身收缩引起的的开裂，抹灰砂砂浆收缩主要包包括化学收缩、、干燥收缩、温温度收缩及塑性性收缩。这些收收缩将在抹灰砂砂浆里产生拉应应力，当拉应力力超过抹灰砂浆浆的抗拉强度时时就会出现裂纹纹。这就是为何要在在抹灰时添加抗抗裂纤维、网格格布或铁丝网的的原因。常见抹灰空、裂裂问题抹灰空鼓、开裂裂易产生的部位位在：砼基面，，门窗过梁、剪剪力墙、梁柱砼砼与后砌墙交接接处。墙面抹灰空鼓开开裂的共性原因因是：1、抹灰层的强度度和密实度较差差。2、墙面抹灰层之之间往往存在着着纯浆水泥层。。3、砂浆强度过高高。4、抹灰层过厚。。5、天气原因，养养护不到位。影响墙面抹灰密密实度和粘接性性的原因1、墙面抹灰未按按要求实行分道道抹实。2、新拌砂浆放置置时间过长，砂砂浆配合比不稳稳定等，从而影影响砂浆的粘接接强度。3、抹灰之前，没没有对基层砼素素面、墙面凹凸凸不平、孔洞之之处做出基层处处理，局部抹灰灰过厚。4、墙面未按要求求钉钢网，或者者钢网未张拉牢牢固，对砂浆产产生回弹。5、砂浆的和易性性、粘连性与施施工开放时间难难以满足施工要要求。抹灰前准备工作作基层处理，剔凿凿、拉毛抹灰前准备工作作彻底清除基层表表面的浮灰、油油污、脱模剂、、杂物等，并对对松动的灰浆、、砂浆不饱满的的顶头缝进行修修补，填塞密实实，将墙面突出出部分和舌头灰灰进行剔凿清理理。对缺棱掉角角、凹凸不平和和是设备管线槽槽、洞等进行整整修密实平顺。。墙面基层处理修补、挂网、拉拉毛后砌墙缝隙封堵堵抗裂砂浆面层处处理抹面处理，网格格布脱落严格按施工工艺艺和厂家产品说说明进行施工。。地暖回填裂纹、、空鼓严重裂纹严重的影响响客户收房地暖回填砼裂纹纹产生的原因龟裂严重产生原原因：底层隔热热膜、聚苯板的的使用，管上砼砼保护层厚度，，砼强度低，养养护等。高端项目，特殊殊项目可考虑使使用使用地暖回填专专用网，2元/平米，有利于固固定地暖管，成成品保护好，增增强地面回填砼砼抗裂强度，抗抗裂，整体性好好，使回填砼变变形应力得以分分散，使地面产产生裂纹减少，，有利于观感及及交房。地暖热热效率更高。门窗质量问题磕碰、五金件损损坏、玻璃划痕痕、纱扇损坏、、框扇变形、打打胶脱落、污染染、漏水等。五金件损坏，成成品保护成品保护密封胶成品保护，污染染窗框窗户漏水窗框、扇变形玻璃划痕，成品品保护防盗门锁具、五五金件损坏防盗门划漆成成品保护防盗门成品保护护文明施工防盗门安装调试试合格防盗门框与土建建缝隙处理防盗门门框与土土建缝隙，不美美观、不防火、、不牢固、不利利于妨盗。防盗门门框与土土建缝隙，不美美观、不防火、、不牢固、不利利于妨