项目发展管理

项目发展管理1总则1.1为有效规避项目开发风险，保证项目开发的效益和效率,所有拟开发项目必须按制度进行科学论证和决策。1.2集团发展部是负责集团项目发展的专职管理部门，对于集团的项目发展工作进行统筹管理。集团发展部依据集团确定的发展计划开展项目发展工作。1.3项目公司对所在城市的项目发展工作负有职责，应充分利用资源积极主动寻找项目机会，并在集团发展部指导下参与具体的项目发展工作。各项目公司总经理应牵头负责所在城市的项目发展工作，并指定专门副总具体负责有关事宜。1.4项目发展工作中涉及的有关部门和项目公司，应注意对所接触和了解的有关决策信息的保密工作。2初步信息阶段2.1集团发展部应系统性的充分调动和利用各种有效渠道资源发掘项目信息。2.2对已有项目公司的城市，项目选址的前期工作由项目公司负责，集团发展部督促协调，各项目公司有责任充分调动各地资源优势和渠道，积极主动寻找项目机会获取有价值的项目信息。2.3考察调研对于没有项目公司城市的项目信息，由集团发展部负责对项目信息进行考察调研，形成《项目信息表》和《餩餩项目市调信息表》。对于有项目公司城市的项目信息（包括集团发展部获取的该城市的有关项目信息），首先由项目公司负责对项目信息进行考察调研以保证信息的真实可靠性，形成《项目信息表》和《餩餩项目市调信息表》，并与有关项目资料和评价意见一同汇总后及时报集团发展部。为提高决策效率，项目信息未经考察调研，或未填写《项目信息表》和《项目市调信息表》，或其中的关键信息情况和必需资料不完善的，都应完善后再进行上报。集团发展部负责督促完善有关项目信息和资料。2.4项目信息评估会集团发展部将收到的《项目信息表》、《项目市调信息表》和有关项目资料汇总后，定期汇总全部上报集团分管副总裁，召开项目信息评估会，对所获得的项目信息进行初步评估判断。3明确意向阶段3.1对于经过项目信息评估会的项目信息，根据指示集团发展部和项目公司保持推进，进一步接触和调研，明确政府（或项目对方）真实态度，以及对方的项目原则要求，完善有关问题资料。3.2这个阶段可以采取向政府（或项目对方）发出项目投资意向函等方式，积极沟通推动政府（或项目对方）给予明确的项目意见。需摸清政府架构，拜访并获得政府主管副区长（或项目对方主要负责人）以上职位等有决策权力人员的明确意见，清楚项目关键环节和要点，尽量获得对方的项目报价和原则要求。3.3待完成上述工作并分析汇总后，由集团发展部进行初步测算评估，上报集团分管副总裁，并根据情况由集团分管副总裁请示集团总裁。如获得通过的，由集团分管副总裁签发联络单给集团规划院开始进行项目概念规划草案设计。4综合评审阶段4.1集团规划院完成项目概念规划草案设计后，经规划院签发提供给集团发展部，并经集团分管副总裁签批后，向集团项目管理中心和项目公司发出联络单获取项目产品销售价格建议，项目管理中心在收到联络单后，应在7日内给予发展部反馈意见。4.2获得销售价格建议后，向集团成本控制部发出联络单，进行项目经济评价测算，并及时反馈给集团发展部。4.3集团发展部在获得以上评价建议后，汇总整理报集团分管副总裁，并根据情况由集团分管副总裁请示集团总裁进行决策。4.4根据需要并经集团分管副总裁同意后，集团其他部门应参与评审并提出建议。5合同谈判阶段5.1集团发展部根据集团领导的决策指示，协调组织集团法务部和项目公司进行项目合同谈判工作。集团其他部门根据需要参与谈判工作或给予相关建议。5.2项目合同5.2.1项目框架意向或项目合同文稿由集团法务部和集团发展部负责起草，向政府（或项目对方）发出的合同文稿需报经集团分管副总裁批准后才能对外提交。5.2.2经过努力后，对于项目合同中仍不能达成一致的关键分歧点，由项目公司、集团发展部和集团法务部评价分析情况并形成报告，报集团分管副总裁，并由集团分管副总裁报集团总裁进行指示。5.3在与项目政府（或项目对方）正式签订项目框架协议或项目合同前，集团法务部、集团发展部和项目公司应履行合同会签程序，并报集团分管副总裁和集团总裁批准。6土地取得阶段6.1项目合同签署后，有项目公司或已成立了项目公司的，由项目公司负责协调督促政府（或项目对方）积极履行合同，实施和完成项目用地转让或土地招拍挂涉及的相关手续，确保顺利取得项目土地，集团发展部和集团法务部给予督促支持。对于没有项目公司的，由集团发展部负责上述工作。6.2对于非土地招拍挂程序的项目用地取得，集团发展部、集团法务部和项目公司应根据合同约定和有关政策法规规定及时完成有关法律手续的转移，得到政府和土地部门的批准和认可。6.3对于需经过土地招拍挂程序的项目用地取得，需进行以下工作：6.3.1招拍挂文件准备集团发展部、项目公司应协调政府（或项目对方）或政府积极准备有关招拍挂条件和文件，并将有关情况及时进行汇报。6.3.2摘牌评审集团发展部在取得政府确定后的有关招拍挂文件后，应沟通协调集团法务部、集团相关部门和项目公司提出意见，上报集团领导批准是否进行项目土地摘牌。6.3.3土地竞买在最终决定进行摘牌后，集团发展部、项目公司应积极协调组织集团相关部门，根据招拍挂文件要求和集团所确定的原则认真准备有关文件资料和资金，参与土地竞买。6.4土地出让合同对于需要签署的项目土地出让合同等有关法律文件，应由集团法务部、集团发展部和项目公司负责审核，履行合同会签程序后报集团领导批准。7交底跟踪阶段7.1项目合同签订后，集团发展部应及时与项目公司、集团有关部门就项目合同和前期手续办理等工作进行交底，并将有关资料整理备份后完整移交给项目公司和集团有关部门。在项目交底后，项目公司和集团有关部门成为有关合同的具体执行负责人。7.2对于前述已签订的项目合同和土地出让合同等法律文件，在就有关合同资金进行支付会签审