营销策划成都锦江先锋体育运动场及商业设施全程控制策划

营销策划成都锦江先锋体育运动场及商业设施全程控制策划成都锦江先锋体育运动场及商业设施全程控制策划二00七年五月九日目录前言3第一部分开发模式建议及我们的服务内容41.1导入现代成功的开发模式----全程控制策划方法论4谢谢阅读1.1.1什么是全程控制策划41.1.2全程控制策划的目的：价值发现与价值兑现4谢谢阅读1.2全程控制策划的实践论51.2.1开发概念策划的宗旨赢在开始51.2.2建设策划的宗旨保障成功51.2.3营销策划的宗旨精确营销51.3全过程控制策划和控制实施的几个主要工作阶段6精品文档放心下载1.3.1概念策划价值发现阶段71.3.2详细策划保障成功阶段71.3.3实施管理价值实现阶段81.4我们提供的服务内容101.4.1项目概念策划101.4.2营销策划和实施管理11第二部分项目定位初步建议132.1项目现状分析132.2项目的优、劣势分析132.2.1项目优势分析132.2.2项目劣势分析142.3项目的基本操作思路分析152.4项目功能定位构思152.4.1运动板块152.4.2商业板块17第三部分概念策划阶段的工作计划203.1现阶段主要工作203.2前期策划主要研究的问题203.3概念方案设计213.4主要策划思路223.5项目组成员233.6工作进度计划243.7概念策划研究大纲25第四部分服务收费标准28附件：投标单位简介29一、广州宏一投资策划咨询有限公司简介30二、广州宏达工程顾问有限公司简介31三、我们承担本项目的优势33四、同类型项目业绩(部分)35附图：成都锦江先锋运动场地功能布局构思37前言精品文档放心下载精品文档放心下载合体，共同组建稳定的项目团队，参加贵司组织的“成都锦江先锋体育运动场商精品文档放心下载业部分招商、销售代理公司”的国内公开招标，并承诺一旦我方中标，我们将严感谢阅读格按照本建议书的内容提供优质的策划及代理服务。我方专案小组于4月24日至26精品文档放心下载市场进行了初步调研，并与贵司项目负责人进行了多次沟通交流，在此基础上，感谢阅读我方提出在本项目的开发及营销过程中采用“全程控制策划”的模式，并进一步结谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读运动场项目经济效益利润最大化而努力。谢谢阅读考虑，仅供贵司参考与探讨，以便确定更进一步的合作事宜。精品文档放心下载第一部分开发模式建议及我们的服务内容1.1导入现代成功的开发模式----全程控制策划方法论感谢阅读1.1.1什么是全程控制策划全程控制策划是在动态市场中建立土地价值发现控制系统和土地价值实现控制感谢阅读感谢阅读感谢阅读转化为收益的实现、资本的回报与增值。它涉及房地产生产开发经营的全过程，感谢阅读即管理项目发展的全过程，它由开发概念策划、建设策划和营销策划构成。感谢阅读商用物业的开发是房地产开发中最具挑战性的类别，风险大、回报高，复杂性、精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读问题。1.1.2全程控制策划的目的：价值发现与价值兑现精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载值不同，从而为发展商、消费者、投资者和经营者提供了共赢的场所。所以说，精品文档放心下载感谢阅读功的房地产投资的关键。1.2全程控制策划的实践论1.2.1开发概念策划的宗旨赢在开始精品文档放心下载感谢阅读从利润中心思想漂移，让建筑设计一开始即为赢利服务。市场调查到专业分析，感谢阅读感谢阅读计。1.2.2建设策划的宗旨保障成功谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读1.2.3营销策划的宗旨精确营销谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读业经营及商业管理，再交付到物业管理，实现投资、经营、管理三方三赢局面。谢谢阅读1.3全过程控制策划和控制实施的几个主要工作阶段谢谢阅读精品文档放心下载来，紧紧抓住项目的方向，保证项目有效地运行并达到或超出预期的收益。感谢阅读感谢阅读划和实施管理三个工作阶段组成。注：涂黑的部分是我方在本项目中应承担的工作重点。1.3.1概念策划价值发现阶段1、开发概念策划谢谢阅读发展阶段规划、资金筹措计划、项目管理模式及组织等。2、建筑功能策划谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读任务书，进行规划设计，建筑方案设计。1.3.2详细策划保障成功阶段1、专项功能策划感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读布置。2、初步设计管理及报建感谢阅读见及可突破的余地，在技术上统筹把握项目发展方向并取得管理部分的认可。谢谢阅读3、项目合同及计划部署感谢阅读施规划进行部署，并拟订合同文本体系。4、营销及市场推广计划精品文档放心下载以及销售策略等。5、物业管理模式策划谢谢阅读服务所达到的标准，并制定物业管理方案及制度。1.3.3实施管理价值实现阶段1、工程实施——精品文档放心下载感谢阅读必须在前期策划的方向下统筹考虑、系统处理。——精品文档放心下载谢谢阅读的控制，达到项目价值实现之总目标。——精品文档放心下载感谢阅读的问题进行督促、处置及调整。2、营销实施——感谢阅读或下降的波动，为配合销售情况，有必要进行价格调整，以反映市场需求变化。谢谢阅读谢谢阅读很有必要。——谢谢阅读会持续相当长的一段时间，在这个时间内，由于市场的进步，客户需求的进步，精品文档放心下载感谢阅读本项目的促销策略必须分阶段运作，根据销售中的市场反馈信息加以调整。感谢阅读——精品文档放心下载度进行控制，保持本项目持续性竞争力。——感谢阅读精品文档放心下载及在不同的销售期间发生滞销情况时的应对策略。1.4我们提供的服务内容1.4.1项目概念策划1、市场调研宏观及区位经济、地理环境分析微观环境调查问卷调查及上门拜访竞争项目与竞争对手调查成都地区商业物业、酒店业及体育设施之市场走势预测感谢阅读成都地区商业物业、酒店业及体育设施之价格调整需求分析2、市场定位和经济分析制定竞争目标选择目标市场发掘项目的差别优势本项目SWOT分析经济分析分析消费者心理项目的开发概念设计3、物业价值及功能分析物业价值分析平面分割策划建筑功能策划4、概念规划设计项目总体构思空间关系处理规划设计要素及主要技术经济指标订立景观分析与规划交通规划项目配套设施规划1.4.2营销策划和实施管理1、物业包装策划视觉VI系统设计建议工地现场形象诱导工地环境包装设计建议2、市场推广和销售计划各销售期的营销策略拟定销售形式销售渠道选择营销计划安排营销费用安排3、促销手段策划广告策划展销会策划庆典仪式策划促销方法设计4、物业管理模式策划物业管理的前期介入管理费的确定具体对本项目物业管理的建议5、销售与招商代理实施招商及销售策略的制定推广计划及策略的制定物业或经营权的租金及售价的确定招商及销售部门的组织架构建立招商及销售部门人员的系统培训大客户引进与谈判协助客户资料的收集与管理现场销售和招商的组织与实施各类促销活动的举办和执行参与各类商家的洽谈、确定商家的意向与进驻商家进场装修的建议协助制定管理规定协助确定或组建经营管理公司参与试业、开业的造势活动售后服务协助等第二部分项目定位初步建议2.1项目现状分析感谢阅读认为，目前项目周边的商业地产发展现状主要呈现以下几方面：感谢阅读1、项目位于成都市南三环二段（娇子立交桥与琉璃立交桥之间）路段，隶属锦谢谢阅读江区，该区系成都市老城区，也是成都市向东发展的主要区域之一。感谢阅读2、目前，项目周边主要以拆迁安置生活小区、城东客运中心、人才市场、锦江精品文档放心下载青少年活动中心、医院、学校、锦江高新区、农村等为主。精品文档放心下载3、项目早已建成，但因功能与市场脱节、宣传推广方面或种种其它原因致使该感谢阅读项目没能发挥应有的城市配套功能，而且项目知名度非常低。精品文档放心下载4谢谢阅读项目本身植被很好，环境优美。5、项目所在地周边根据成都市规划，将来以发展居住房地产项目为主，但目前精品文档放心下载人气明显不足。2.2项目的优、劣势分析精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读本项目具有以下几方面的优、劣势：2.2.1项目优势分析1、项目位于成都市锦江区内，地段优越，前景看好，而且是成都市规划向东发精品文档放心下载展的重要区域之一；22公里商圈范围内拥有众多有实力的地产开发商所开发的成熟高精品文档放心下载感谢阅读3、项目前身是锦江森林体育公园，已有多个体育运动措施建设完成并可投入使精品文档放心下载谢谢阅读可重复利用，可减少今后二次建设的部分投资；4、项目位于成都第一形象工程的三环路的娇子立交桥与琉璃立交桥中间路边，精品文档放心下载精品文档放心下载八达。5、项目周边日益增多的人口及便利的交通环境使本项目体育功能定位成为该片精品文档放心下载谢谢阅读项目长期效益看好。6感谢阅读精品文档放心下载展这类活动，经过策划可以提高项目的附加值。2.2.2项目劣势分析1、项目投资以BOT模式运作，主体功能为面向全民健身服务的体育措施，具精品文档放心下载有很强的社会公益性，与一般的商业地产项目有很大区别；感谢阅读2谢谢阅读精品文档放心下载低，人气的增旺仍需时日；3、限于本项目整体功能定位和规划指标的限制，重新策划后可用于增加经济收谢谢阅读益的物业不多，难于形成大的规模经济效益，不利于吸引大型品牌运营商入驻，谢谢阅读项目运营的短期风险较大；4、项目的地理位置原因及用地限制使从事有规模的、支付较高租金的高端经营精品文档放心下载零售业态暂难引入。2.3项目的基本操作思路分析谢谢阅读精品文档放心下载如下：1、将本项目打造成为集“康体住娱商宴”一体化，“吃喝练玩赏购”一条龙的复合型感谢阅读商业运动场所；2、重新整合项目规划，使项目内的体育设施与市场对接，增加项目功能配套设精品文档放心下载精品文档放心下载创造更高、更多的社会效益和经济效益。3、适当引进品牌餐饮名店、家居装饰城、连锁超市、汽车4S店、户外拓展项感谢阅读目基地等等；4谢谢阅读感谢阅读消费者通过体育锻炼得到全面的疗养，形成一种“消费在健康快乐中”的体育运动精品文档放心下载场所；5、由于本项目所处的地段周边因素，体育设备的建设必须充分考虑周边日益增谢谢阅读长的人流与消费力，要有超前的引导意识，避免出现过早“老化”的现象。感谢阅读2.4项目功能定位构思2.4.1运动板块感谢阅读感谢阅读及文化娱乐活动；兼顾户外拓展运动。突出各体育实施的使用功能，避免建设成为高端竞技比赛的场馆。谢谢阅读主要用以运营的设施有：（见附图“功能布局构思图”）（1）高尔夫球练习场（1建设东西走向的高尔夫球练习场，场内可设计400米跑道，兼做足球和田径练谢谢阅读习场。（2）综合体育馆（1座/6,000精品文档放心下载精品文档放心下载身区。场地可夜间使用。（3）篮球场（2在综合体育馆外建设室外标准篮球场2个，可夜间使用。感谢阅读（4）网球场（4结合高尔夫会所，建设室外标准网球场4个，可夜间使用。谢谢阅读（5）游泳池（1个/1,200在四星级酒店外，建设非标准游泳池1个，由酒店统一管理。感谢阅读（61个/12,000感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载内的住宿、餐饮、休闲等功能配套。（7）绿竹园（1谢谢阅读地，也可开发茶室，使整个体育运动场地的空间形态更加多元化。谢谢阅读2.4.2商业板块根据市场的需求，建设星级酒店、运动会所、运动用品专营店、商业街感谢阅读谢谢阅读合，在项目中建设商用物业。主要经营设施有：1、三星/四星级酒店（1座/35,000谢谢阅读精品文档放心下载来此处运动的消费者提供餐饮、休假、会议、零售、娱乐、美容、美发、茶艺、精品文档放心下载棋牌、健身等服务。基本功能有：客房330-350间。中、西餐厅。多功能会议厅。品牌专卖店。茶艺棋牌馆。洗浴中心。美容美发中心。商务中心。停车场。2、商业街或商业中心（1座/18,000商业中心每层6,000平方米，层高5米，荷载450公斤/平方米，柱距8米，精品文档放心下载共三层。感谢阅读置模式来规划场地或店铺。商业中心各层功能划分和业态分布：（1）预案一：以家居、建材专营店组团。第一层：品牌建材：陶瓷、卫浴、地板、橱柜五金、吊顶、墙纸等。感谢阅读第二层：品牌家饰：玻璃制品、布艺家纺、床垫、沙发、地毯、灯饰、人造花精品文档放心下载卉、画框等。第三层：品牌家私：客厅家私、卧房家私、书房家私、儿童房家私等。精品文档放心下载（2）预案二：以零售、家居专营店组团。第一层：日用品超市、运动用品专卖店等。第二层：电器、数码专营店等。第三层：家居专营店等。3、汽车4S店（2个/3,360按规划平整汽车4S4S谢谢阅读谢谢阅读行全面检修与保养。精品文档放心下载精品文档放心下载经营。4、康体会所（座/3,360精品文档放心下载供优质服务。5、商业服务设施（若干/1,280为消费者提供配套服务：餐饮、零售、更衣室等。谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读设施的运用与市场接驳的问题。谢谢阅读谢谢阅读店及定位准确的商业设施则可以为开发商带来良好的经济收益。谢谢阅读第三部分概念策划阶段的工作计划“千里之行始于足下”，本项目在现阶段首先要高质量地完成概念策划工作。根据感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载计单位进行下上步的详细规划设计。3.1现阶段主要工作感谢阅读谢谢阅读这些前期策划安排做好，将更能保证本项目的成功。精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读决策与参考的专业顾问意见。精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载专业性顾问服务。3.2前期策划主要研究的问题为本项目的发展提供一份战略性的研究报告。根据项目用地的区位及资源条件，感谢阅读感谢阅读感谢阅读虑因素，融合成一个可行的发展方案。在研究中着重考虑下面几个问题：感谢阅读市建设及经济发展中的地位。谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载提供依据。项目定位研究及规模分析。本项目开发的各方面条件如何？优势和劣势如何？感谢阅读功能策划。本项目开发对周边环境、生态和可持续发展方面的影响。谢谢阅读项目开发的资金如何筹措。项目建成后的管理模式如何？3.3概念方案设计精品文档放心下载具有以下作用：表述研究的方案成果验证策划的建造可行性发现并解决规划条件中的问题对主功能的配套服务设施按照策划成果进行量化提供经济分析的重要依据谢谢阅读施方案，与策划报告一起报主管部门审批立项。3.4主要策划思路（1）成立项目研究小组——分工负责，控制前期调研、项目定位研究及投资精品文档放心下载策划进度；（2）市场定位——调查成都地区商业中心的业态、建筑、档次、经营特点、精品文档放心下载价格水平、行业特征及发展趋势等；（3）场地功能定位——精品文档放心下载作为方案设计的依据；（4）投资分析——根据设计要求和经营设施估算开发投资额；并进行融资模精品文档放心下载式的研究，做出财务评价及不确定性分析。（5）概念性方案设计——精品文档放心下载感谢阅读必要的分析图等。3.5项目组成员序号姓名年龄专业领域职称/职位1.刘益彬35MBA注册咨询工程师、经济师2.何坚50商业策划策划总监3.吴冠文34国际贸易高级策划经理4.梁岚33城市建设管理经济师5.林昆30建筑学博士6.刘玉峰29房地产管理经济师7.黄英27项目管理/建筑学工程师8.郑亚路27房地产营销策划经理9.黎莉30建筑建筑师10.李炳强33城市规划城市规划师11.黄一文34工程造价注册造价工程师12.宋小勇28工程经济经济师3.6工作进度计划本项目前期策划及概念方案设计时间约需60天。时间实施项目阶段目标20天1．接受委托2．制定详细工作计划及调研提纲3．现场座谈、交换意见4．现场调研、收集各类资料5．整理、筛选各类数据、资料6．拟定研究报告详细提纲7调研并经与业主及项目组成员的充分讨论形成报谢谢阅读告的详细提纲。25天1．分头起草报告草稿2．项目组组长负责统稿，形成报告初稿、概念方案设计3．项目小组内部讨论报告初稿4．组织公司外聘专家座谈，征求修改意见5．修改报告并提交研究报告初稿及概念规划方案完成报告初稿感谢阅读9天1．组织修改报告并征求委托方意见2.完成报告修改稿提交报告修改稿6天1.专家评审并综合委托方的修改意见2.根据专家及委托方意见修改报告及方案3．报告的装订、包装提交报告送审稿3.7概念策划研究大纲（报告大纲将根据项目具体情况调整）1.0项目概述1.1项目概况1.2建设单位简介1.3项目策划的主要依据说明1.4项目建设背景及必要性1.5项目有关经济技术指标2.0区域市场状况2.1区域经济状况分析2.2区域房地产及商用物业市场分析2.3本地区竞争对手分析2.4本地区优质与滞销项目个案分析3.0房地产未来近期市场预测3.1整体市场概况3.2市场热点板块预测3.3物业特色及类型预测3.4市场竞争焦点3.5成都市同类型物业概况3.6成都市同档次类型物业成功个案分析4.0项目所在区域现状特点4.1项目所在区位现状特征4.2交通条件分析4.3项目周边市政基础及公建配套设施情况4.4项目所在区域未来发展预测5.0项目（SWOT）分析5.1项目优势分析（S）5.2项目劣势分析（W）5.3项目的机会点（O）5.4面临的挑战（T）5.5综合评述6.0顾客及购买行为分析6.1顾客需求动机、期望6.2消费决策角色分析6.3消费行为分析6.4顾客对商业业态的选择分析7.0项目发展构想及管理7.1项目定位7.2发展战略目标7.3发展模式7.4运营功能模式8.0项目发展建议8.1项目目标客户群分析（目标市场分析）8.2项目功能档次定位8.3项目规模及概念分布建议8.4各功能区的分析8.5项目价格定位（租金及售价）9.0项目建设方案9.1规划依据9.2规划建设构思9.3空间与景观结构9.4经济技术指标9.5分期建设步骤10.0项目开发建设及经营组织10.1组织与管理模式10.2人员配置及培训11.0项目实施进度11.1工期计划11.2项目实施进度表11.3项目招投标管理12.0项目投资估算与资金筹措12.1基本参数的选定和预测12.2项目成本估算12.3资金筹措方案13.0项目经济效益分析13.1经济效益分析的假设前提13.1.1项目开发及投资进度计划13.1.2项目收益测算13.1.3经营税费及所得税13.1.4开发投资资金来源及资金的运作成本设定13.2项目盈利能力分析13.3项目不确定性分析（敏感性分析）14.0研究结论附图：规划说明书区位分析图现状分析图功能分区图总平面图道路系统规划图交通组织方案图景观分析图分期建设图其它必要的分析图第四部分服务收费标准感谢阅读谢谢阅读目提供各种不同的服务内容，相对应有相应的收费方式。精品文档放心下载费用如下：服务内容收费标准支付方式前期策划报告及概念方案（包括本建议书3.7的内容）35万元签订合同预付15精品文档放心下载面开展调研及策划工作；提交策划报告及规划方案文本初稿时支付10万元；谢谢阅读10万元。感谢阅读月度管理费4万元/月按月支付销售代理佣金（包括产权和经营权等）2.5%销售额按月结算招商代理佣金2个月租金按月结算附件：投标单位简介一、广州宏一投资策划咨询有限公司简介二、广州宏达工程顾问有限公司简介三、我们承担本项目的优势四、同类型项目业绩一览表一、广州宏一投资策划咨询有限公司简介感谢阅读宏达建业投资（集团）有限公司的全资子公司。宏一致力打造中国商业地产策划运营专家第一品牌。公司拥有完善的市场调研、谢谢阅读感谢阅读感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读等。谢谢阅读精品文档放心下载中国市场。通过整合资源优势，汇聚行业精英，公司已形成了专业化、规范化、谢谢阅读全程化的高效运作体系，是国内最具影响力的大型商业策划服务机构之一。谢谢阅读多年市场经验的积累，宏一已形成独具特色的核心优势，包括：精品文档放心下载准确的市场把握能力实战经验丰富的人力资源统筹和协作能力全程策划的能力庞大的品牌客户资源二、广州宏达工程顾问有限公司简介1993谢谢阅读谢谢阅读经验。谢谢阅读谢谢阅读的综合项目，都游刃有余。精品文档放心下载工程监理和甲级工程造价咨询等资质，并通过了ISO9001:2000质量管理体系感谢阅读FIDIC感谢阅读会以及中国建设工程造价管理协会等协会组织的会员单位。感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读工程管理和咨询服务。感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载BOT谢谢阅读项目咨询、广州南沙管道燃气特许经营权（BOT谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读宝洁、安利化工、美标搪瓷、埃尔夫润滑油、百事可乐、南方高科等工业项目。感谢阅读感谢阅读速确定了在同业中的领先位置。谢谢阅读刻注重企业内部质量保证体系、信息资源和专业人才资源的建立、发展和完善。谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读好评。谢谢阅读精品文档放心下载们在工作实践中的原则性方向：严格品质控制严密系统管理快速响应客户全面实现承诺超越客户期望三、我们承担本项目的优势1“宏一”专注于商业地产全程策划及代理，积累了丰富的商家资源，而“宏达”在精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载度地发掘项目价值。2谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读执行操作服务。3、我们长期在中国大陆，包括四川地区开展项目的全程策划及统筹管理，对项精品文档放心下载精品文档放心下载商、新闻媒体合作关系良好，积累了一大批优秀的可以合作的专业服务公司。谢谢阅读4、针对本项目的实际，我们派出的项目团队由一群实事实干、极具专业知识及感谢阅读丰富实际经验的专业人士组成，不但具有专业性,而且每位成员均会发挥其团队谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下