房地产地块项目建议书

目

录第一章

重庆北部新区概况....................................................................................1北部新区基本概况......................................................................................1未来规划定位..............................................................................................3竞争优、劣势分析......................................................................................4第二章第三章

北部新区项目简介....................................................................................4鸳鸯旧城改造二期目分析....................................................................7地块基本情况..............................................................................................7地块分析......................................................................................................7项目SWOT分........................................................................................8项目定位....................................................................................................10项目投资分析............................................................................................10第四章

牌坊片区项目分析..................................................................................13地块基本情况............................................................................................13地块分析....................................................................................................13项目SWOT分......................................................................................15项目定位....................................................................................................16项目投资分析............................................................................................16附件一：鸳鸯旧城造二期项目地宗地图附件二：牌坊片区目地块宗地图第一

重庆一、部区本况北部区于庆城，临渝中半岛北江国空区，西接嘉陵与等院校科研院密的坪坝区北碚数桥相，依江寸港区，规划面积136.6方公里，重中心城区难得的一片地势缓开阔的大面积开区。北部区立来逐成重庆规划中最活的市达圈的核心增极是庆富新地已成重市心目中“尚人区第1页共19页2004年重庆秋季房都历地过了渝区。区内系顶级住区筛了一大财和英人为一带的流居民购业大多是钱、车的人社上人群的特征比较明，他们有更高生活品位和更的文化素质。从和、沿及冉家方向拓，龙、保利地产鳄的开就经越新坊北新的深展。其中，超500亩有9家，过亩的有6家，该区地产项目占地和已超过１万。从产上，对场争区域内的地市细已来明显，同一档以计不同品类型同种品类型能又不同的位而卖点越富，在来的市中房产品的品、致化趋必往端方向发展。如果策市不生大化，北部新的地开势将推动重庆地产向拥有财富贵族时代挺进第2页共19页配套设施：区内交通配套完善，是国西部南北(渝黔、渝合高速公路)(渝公)公路大通道交汇枢纽；将于2005年通车渝怀路贯境内，城轻轨环3号4号、号线经区，中3号线(中区—江北国际机场已经动工构北部新区骨干路网的“开通海兴渝州”七条金系列干道，到目前为止，宽米，18.7公里的金开大道建。而金、金通金、兴、金、金也都正建和划之。计万标、连接江三角的滩集箱码头开工建。中国最的电信换枢纽户南。优越地理置和发便的通、通信条件，赋北部新区独特区位优势和巨的发展潜力。二、来划位按坪、、鸯、金七个组构。中人和礼嘉鸳鸯不包商区、区还包括境优美高居区，而竹林金山等团是业区。在这个团间其中包一森和鸟类护，个观木培植区3个题态园4个态业。计显示北部新的保化面积占的％以上会重市最住开发区和“富人区北部区有民万左，按照新的划未来北新将成为65万人的居住地，其中常住人口50万，流动口15万。随着型业、品质的住，北新区也成高入、高质人的首选住。新增加的55万住人口，让众房产开发商看了一个潜在的求客户群。第3页共19页三、争、势析优势：区域房地产开发起高，销售价格，富人区的形已为广大市民同；北部区济展速投踊，通捷，基设好配完，非常适宜开发高档宅，是理想的居环境；该区的发业力，发项规大，容在民目营好的楼盘形象劣势：区域房地产开发量，面市期集中市场需要较长间才能消化；大项目多，竞争激。第二

北部重庆林克园重庆匹花园位重庆市部区开区内蔡家片区，目用地亩，重市前大楼，总建筑面达万平米。地依山，然地形征丰富将造来重庆有国品质的型水住城。本项于庆市北新区，重市市发展略转的重心，域景致自然环优美。项将区域的市功定位角发，项目与域的城性格相一并分结合林匹花园所具运健康的生活理念，得项目成为城形象与人文展的最好代言者第4页共19页融科蔚融科·城在划计打破普封小布，引国先的街区式住发式，从筑规划根入，为业提供样化的共活间。在融·城建面积85万平的模，个社区多建为主，部分缀，并、TOWNHOUSE，整个社态多样，高低起伏形成丰富的变空间。金科天美金科天美镇于部区开道1号，地约850亩其拥有一面积蓄100亩左的泊占250亩动园。项目背靠群山，面临，拥良好自然水资源显赫区域势，地处重庆显赫居版块。重庆榈国花重区金道88号目总1200亩，总万面积160亩的泊南低北，湖光掠影，成天造地设自然大园林，是打品综合社的诗意居地棕榈泉际花项目主由宅和生态公园组成，态公园占地约240亩其余为住宅用。上海地上复·上城位于渝北北部新金渝大81号，目总占地480亩，建筑形态为点式和式相结合的高建筑+少量花园样和叠加别墅。复地·城处北新版块的高，野阔，围自景观一第5页共19页览无遗。建工未城建工·来城，重庆部新区首科技住宅社区，它于重庆市部新区园翠云组开大道1666号，占地面1300，体动公及森休闲公园面400亩，生态约50，总面积80万方米重庆北新花洋销价表项目名花园洋价重庆奥匹花3900融科·城4200金科·湖镇4500重庆棕泉际园4500上海复·城3500建工·来3500重庆别销价表项目名称建筑风格销售均价龙湖·蓝湖郡地中海风情独立别墅：11000元/㎡保利国际高尔夫花园北美山地风格独立别墅：10000元/㎡高山流水北美风格独立别墅：8000元/长青湖现代风格独立别墅：8400元/南岭雅舍原生原态山地风格独立别墅：8500元/山语间澳洲风格独立别墅：7000元/第6页共19页第三

鸳鸯项目一、块本况该地于重庆北新区经园鸳鸯址土面为平方米(合193.22)，其中，让用(化指标的化控制带121173.9平方合181.76亩含城市迁59.10亩)，道分摊用地7637.3平方米(合11.46)。用地性及其他：住含配商业)用地，容积率≤1.5，建筑密≤30%，绿地率≥35%出让年限：居50年、商业40年土级别让金准：按5级，出标准元／平；居住按6级，出让金准250元／平米。二、块析该地块呈梯形形状地势较为平坦南北长约580，东西最宽处320米、窄约100米。临保利国际花园、南临上海地·上城、西临开大道(与融科·城相对)、北临部建材城。(见附一)第7页共19页三、目分1、目势第8页共19页1)、位优势：该项于北部新区中心，周边有复地·、科·蔚、西部材、利国际园、山国际场大开发项目，位置优明显。交通优势：项目西金开大道，交十分方便。景观优势：项目东保利高尔夫球，自然景观资十分优越。2、目势生活套欠缺：目前，整个区域正处于开发建阶段生活套和商业氛围欠缺。周边盘对本项目的影响：由于周边大盘较多品质对较。因此，在项目定位及发建设时必须以重视。3、目会宏稳定：重济形体良宏观稳定长，房地产市场发趋势较为稳定生活式改变带来的市场需求：随着人们生活式的变、活质量的，人们更懂得享生的趣。生方式变带来大市需求。4、目胁2005年月来务有台系策行个贷申审加严、行加息致款本增加在一程度上抑消者的购买需求。结

论：通过对本项目的上分析，可以得如下结论：1)、本目具较大的市优和客户群体优势，一个好的地产开发项目。第9页共19页本项目的市场定位具有适度的超性。本项对丰富公司产品形态、树立公司品牌、高公知名有着积极的意义。四、目位1、目象位具有丰厚的文化底和服务特色的档物业。具有特的建筑风格、良好的自然景观，融山水、、园建筑于一体的生态住宅。2、品位自然观建形完相、居住文化生品和统。产品形态以别、TOWNHOUSE、花园洋房等高住宅为主，及商业与公建套建筑。3、目场位主力市场：重庆市城区；次要市场：重庆市他区域、及市区域。4、户体位对生品要全、尚康生活、重生质、有强的经济基础的消费群体，本项目的目标户群体。五、目资析本地块项目的技术济指标：项目附表一第10页共19页序号名称指标备注一项目技指1项目名称鸳鸯老城镇二期2项目位置重庆北部新区经开3用地面积净用地181.76亩道路分摊11.46亩4用地性质居住(含配套商业)5建筑容积率1.5车库面积位未计入6绿化率≥35%7建筑密度≤30%8总建筑面积(万㎡)22.908.1其中:商业(万㎡)1.82商业与住宅比按198.3住宅(万㎡)16.368.4车库(万㎡)4.72地下建筑全部二项目经指1销售收入(万元)75079.792项目总投资(万元)61468.933税金及附加(万元)4129.394增值税预提(万元)750.805利润总额(万元)8730.676投资利润率(%)14.207单方造价(元/平方)2684.338价格年增长率%说明:1、因项目诸多因素不确定，不具备动态分条件，故本次只做静分析。2、户均面积130㎡，停位按1个/户、商业及建按200㎡一个计算项目投资估算：项目附表三

序号费用名费用估算序号费用名面积(万㎡)单价(元/㎡)总价(万元)占总成本比例备注第11页共19页一土地成本22.9090720770.47341.1+1.21.1土地出让综合价金22.9088120165.5022.901.2契税26604.9722.90195(1.1)*3%4465.34二规费72.1+2.2+2.322.90140建设配套费2.13205.894022.90915.972.2人防易地建设费1522.902.3343.49其他规费(合计)三、137022.90工程成本31366.683.1513.1+3.2+3.3+……+3.71722.90386.44平基土石方22.908003.2土建成本（合计）18319.3622.903.33434.883.2.1+3.2.2+……+3.2.615022.90160外墙装饰及窗3.43663.8722.90含设施、设备费用安装成本1503.63434.88小区市政管网、道路及景观3.71213.6622.9053.03.7.1+3.7.2+……+3.7.75勘察、设计、咨询费114.5022.903.7.1勘察费22.90223.7.2503.7822.90设计费（国外）3.7.316366.39设计费（国内）5.5一土地成本22.9090720770.47341.1+1.21.1土地出让综合价金22.9088120165.5022.901.2契税26604.9722.90195(1.1)*3%4465.34二规费72.1+2.2+2.322.90140建设配套费2.13205.894022.90915.972.2人防易地建设费1522.902.3343.49其他规费(合计)三、137022.90工程成本31366.683.1513.1+3.2+3.3+……+3.71722.90386.44平基土石方22.908003.2土建成本（合计）18319.3622.903.33434.883.2.1+3.2.2+……+3.2.615022.90160外墙装饰及窗3.43663.8722.90含设施、设备费用安装成本1503.63434.88小区市政管网、道路及景观3.71213.6622.9053.03.7.1+3.7.2+……+3.7.75勘察、设计、咨询费114.5022.903.7.1勘察费22.90223.7.2503.7822.90设计费（国外）3.7.316366.39设计费（国内）5.522.90125.953.7.422.90监理费3.7.54.50103.0522.90造价咨询费913.593.84022.902472不可预见费56602.49四22.90213直接成本（3.1+3.2+3.3+3.4+3.5+3.6+3.7*3%4866.44土地成本+规费+工程成五8间接成本22.90741698.075.15.1+5.2+5.3+5.422.90686.985.230管理费直接成本*3%10财务费用22.90228.995.322.90暂按30元/平方米预估982252.395.4集团研发管理费22.90268461468.93营销费用100六327922.90销售收入*3%75079.79七成本合计16.36直接成本+间接成本320052352.007.1销售收入60001.8210920.007.1+7.2+7.37.24.72住宅（合计）250011807.797.37.1.1+7.1.2+7.1.3商业用房地下车库(%)第12页共19页8.1营业税及附加22.901804129.39销售收入*5.5%8.2土地增值税8.1营业税及附加22.901804129.39销售收入*5.5%8.2土地增值税(预提)22.9033750.80销售收入*1%九22.90利润（税前）3818730.67销售收入—销售税金—成合计八

销售税金22.902134880.19

8.1+8.2结论：1、通过测算，项目的总投资益率为14.20%项目基本可行2、若能适当提容积率指标，项目的投资效会更好。3、若投资该项，须对市场、品形态、客户体作进一步研。第四

牌坊一、块本况该地位重北新经园鸳鸯牌坊区地面为477214.7平方米(合715.82)，其中，出让用(含绿化指标的绿控制带)466094.5平方米(合699.14)，道路分摊用地11120.2平方米合16.68亩)。用地性及其他：住含配商业)用地，容积率≤1.2，建筑密≤35%，绿地率≥30%出让年限：居50年、商业40年土级别让金准：按7级，出标准元／平；居住按7级，出让金准210元／平米。二、块析该地块梯形状，地较高高差大(与渝路最大高差约62米、平均高差约30米)，四边度分别约：1130米828米1030米和626米。东南方临保利国花园西南临西建材、东北临建·未第13页共19页城、西北方临与金大道平行的汉路。(见附件二)第14页共19页三、目分1、目势交通优势：项目邻开大道，交通分方便。景观优势：项目东临保利国际花，自然景观资十分优越。高度势：本项目所处位置为北部新区的制度点，目整高度高，视野非常开阔2、目势生活套欠缺：目前，整个区域正处于开发建阶段生活套和商业氛围欠缺。地、高大：汉渝高差，使成本大。3山地建对户体山地筑客户群体的购买理较的第15页共19页响。3、目会宏稳定：重济形体良宏观稳定长，房地产市场发趋势较为稳定生活式改变带来的市场需求：随着人们生活式的变、活质量的，人们更懂得享生的趣。生方式变带来大市需求。4、目胁2005年月来务有台系策行个贷申审加严、行加息致款本增加在一程度上抑消者的购买需求。结

论：通过对本项目的上分析，可以得如下结论：本相目地理位置较，具有较大的展潜力。本项对丰富公司产品形态、树立公司品牌、高公知名有着积极的意义。四、目位1、目象位具有丰厚的文化底和服务特色的档物业。具有特的建筑风格、良好的自然景观，融山水、、园建筑于一体的生态住宅。2、品位自然观建形完相、居住文化生品和统。产品形第16页共19页态以别墅、TOWNHOUSE花园洋房等中档住宅为主，商业与配套建。3、目场位主力市场：重庆市城区；次要市场：重庆市他区域、及市区域。4、户体位对生品要全、尚康生活、重生质、有强的经济基础的消费群体，本项目的目标户群体。五、目资析本地块项目的技术济指标：项目附表一序号名称指标备注一项目技指1项目名称鸳鸯老城镇二期2项目位置重庆北部新区经开3用地面积用地699.14亩道路分摊16.68亩4用地性质居住(含配套商业)5建筑容积率1.2车库面积位未计入6绿化率≥30%7建筑密度≤35%8总建筑面积(万㎡)63.678.1其中:商业(万㎡)1.108.3住宅(万㎡)53.81花园洋房及别墅8.4车库(万㎡)7.74地下建筑全部8.5公建配套(万㎡)1.02二项目经指1销售收入(万元)240086.53第17页共19页3税金及附加(万元)13204.764增值税预提(万元)3税金及附加(万元)13204.764增值税预提(万元)2400.875利润总额(万元)20419.30610.01投资利润率(%)73205.06单方成本(元/平方)2

项目总投资(万元)204061.60说明:1、因项目诸多因素不确定，不具备动态分条件，故本次只做静分析。2、户均面积180㎡，停位按1个/户、商业及建按200㎡一个计算项目投资估算：项目附表三

序号费用名费用估算序号费用名面积(万㎡)单价(元/㎡)总价(万元)占总成本比例(%)备注一土地成本63.67102265067.98321.1+1.21.1土地出让综合价金63.6799263172.801.2契税63.67301895.18(1.1)*3%二规费63.6719512415.3862.1+2.2+2.32.1建设配套费63.671408913.612.2人防易地建设费63.67402546.742.3其他规费(合计)63.6715955.03三、工程成本63.671623103331.36513.1+3.2+3.3+……+3.73.1平基土石方63