武汉知名地产某房地产项目之可行性报告

目录项目决策背景及及摘要HYPERLINK\l"d"外部环境HYPERLINK\l"e"内部因素项目及周边概况况HYPERLINK\l"f"宗地位置HYPERLINK\l"g"宗地现状HYPERLINK\l"h"项目周边的社区区配套HYPERLINK\l"i"周边环境与景观观HYPERLINK\l"j"大市政配套HYPERLINK\l"k"规划控制要点HYPERLINK\l"l"土地价格HYPERLINK\l"m"与作为土地储备备优缺点分析析法律及政策性风风险分析项目用地法律手手续现状描述述HYPERLINK\l"o"合作方式及风险险评估风险防范、总述市场分析总体HYPERLINK\l"p"市场整体简简介HYPERLINK\l"q"东西湖区住宅市市场分析HYPERLINK\l"r"东西湖区内主要要竞争楼盘分分析HYPERLINK\l"s"东西湖区内市场场目标客层研研究和市场定定位规划建议HYPERLINK\l"u"规划设计的可行行性分析HYPERLINK\l"v"规划设想工程及销售计划划HYPERLINK\l"a9"工程计划：HYPERLINK\l"x"销售计划：投资收益分析HYPERLINK\l"y"成本预测HYPERLINK\l"z"税务分析HYPERLINK\l"a1"投资测算HYPERLINK\l"a2"项目利润测算HYPERLINK\l"a3"售价、容积率、成成本变化对投投资利润的影影响HYPERLINK\l"a4"现金流量测算管理资源配置HYPERLINK\l"a5"机构设置：HYPERLINK\l"a6"人力资源需求及及解决：综合分析与建议议HYPERLINK\l"a7"项目优势HYPERLINK\l"a8"项目劣势HYPERLINK\l"a9"结论及建议项目决策背景及及摘要外部因素在现代中国版图图上，武汉是是名副其实的的经济地理的的心脏。它与与香港、北京京、上海、重重庆等特大城城市平均距离离约1200公里，是北北京——上海——武汉以及武武汉——香港——上海两大金金三角的重要要一环。在中中国经济发展展战略总格局局中，具有承承东启西、接接南转北的战战略支点作用用武汉市城区面积积8466平方公里，总总人口为7440万人，是是华中地区最最大城市；是是中国六大工工业基地之一一，经济总量量在全国15个副省级以以上城市中位位列第九，综综合实力第六六；具有发展展住宅的优越越基础；2000年与长春、成成都、沈阳、大大连等副省级级城市比较，武武汉主要经济济指标都排名名较前（见下下表）数据来源：（ss_sw15..asp）指标名称西安长春成都沈阳武汉大连南京武汉排序名次人口（万人）67568010037157404055202GDP(亿元))68982413101116.112071110.810202城镇居民人均可可支配收入((元)63645568764958506763686182334地方财政收入((亿元)46.830.458.7660.269.7780.992.63社会消费品零售售总额(亿元)328.47311.2554.21566606488.7419.811实际利用外资金金额(亿美元)1.563.62.6510.4413缺9.871固定资产投资((不含城乡集集体、私人)(亿元)233.44235.2475.9262462268.5412.052由于武汉优越的的经济地理环环境，在2001年3月召开的全全国人大会上上，武汉市正正式提议将华华中经济带（以以武汉为中心心）建成为中中国的第四经经济增长极（继继珠江三角洲洲、长江三角角洲、渤海湾湾之后）；3月中旬，国国务院又批准准江汉高新技技术产业园为为武汉市第四四个国家级经经济开发区（前3个分别为武汉经济技术开发区、东湖经济技术开发区及吴家山国家级海峡两岸科技产业开发园）；武汉市已呈现房房地产市场迅迅速、规范发发展的势头，现现在是万科切切入武汉的较较佳时机。在在3月20日举行的武武汉市第一次次土地拍卖会会，与东西湖湖区位置基本本相同的后湖湖地区，125亩土地拍卖卖价高达6800万元，单价价约54万元/亩。东西湖区是武汉汉市目前经济济发展最为迅迅猛的区域，区区内有吴家山山国家级海峡峡两岸科技产产业开发园、鑫鑫桥高科技开开发区等，2000年国内生产产总值达32亿元，同比比增长13．5％；财政收收入跃居全市市榜首；区内内还有金银湖湖生态旅游区区等多个生态态区，已形成成了高科技产产业与生态保保护并重、经经济良性循环环的良好态势势,目前已被湖湖北省和武汉汉市列为发展展经济的典范范向全省推广广；市长要求求该区要在10年内率先实实现现代化；；此外，武汉汉市城市规划划中还把东西西湖区列为导导入旧城区人人口的主要区区域；在该区区域进行大规规模住宅开发发符合武汉市市整体规划；；参见：（1）、HYPERLINK\l"a"《武汉汉市城市总体体规划》（2）、HYPERLINK\l"b"《武汉汉市十五规划划》（3）、HYPERLINK\l"c"《东西西湖区概况及及规划》东西湖区政府希希望借助万科科的开发带动动区域发展，区区政府对万科科经营理念、实实力和品牌非非常认同，大大力协助万科科的进驻，在在地块的选择择、出让条件件方面给予了了许多优惠，双双方已建立了了理想的互信信合作关系；；目前的鑫桥桥、西半岛地地块，交通便便利、环境良良好，是开展展项目的理想想地块；内部因素：万科已进入高速速扩张的发展展阶段，进入入中心城市，向向四周辐射，是是集团既定的的发展策略；；重点开发武武汉，可以发发挥其华中地地区中心城市市的区位优势势，逐步延伸伸至郑州、长长沙、南昌等等地；住宅郊区化发展展是大城市住住宅发展的趋趋势，在城郊郊结合部进行行住宅的大规规模开发是万万科的一贯优优势，也是万万科扩张发展展的重点。在开发新项目的的同时，解决决万科广场多多年的遗留问问题项目概况宗地位置东西湖湖项目位于武武汉市西北的的东西湖区，地地块距市中心心（建银大厦厦）9.6公里，距距汉口火车站站7公里，距武武汉天河国际际机场18公里，包括鑫桥地地块与西半岛岛地块，两地地块之间相距距约4公里；如下下图所示宗地现状鑫桥地块位于鑫鑫桥高新技术术产业园东北北角，北侧为为金山大道，南南侧为工业园园，西侧为台台商投资区管管委会办公大大楼，东侧临临金银湖之银银水湖；西半半岛地块位于于金银湖生态态保护区之西西半岛，三面面环湖，西侧侧为环湖路；；如下图所示示：鑫桥地块原为零零星鱼塘，近近年进行回填填，现地势平平坦，已完成成周围及地块块内市政道路路的规划和施施工，现地面面自然标高为为+21米左右，比比金山大道低低0.7米，比银水水湖平时水位位高出约1米；西半岛岛地块原为养养殖、种植用用地，现有的的鱼塘和菜地地需要回填和和平整，现地地面自然标高高为+20.8米左右，比比环湖路低0.5米，政府规规划在半岛与与环湖路之间间挖一条护城城河，使西半半岛成为金银银湖中的金银银岛，并免费费修建由环湖湖路通往地块块的桥梁；鑫桥地块西南角角有部分民房房需拆除（住住户已迁走），政政府承诺在交交地块前拆完完；西半岛地地块内有一条条22kv高压线横横穿（高压线线走廊占用的的地面不计地地价），另有有一养鸡场须须拆建（占地地400亩）；地下没有影响房房地产开发的的构筑物、电电缆、暗渠、及及其他构筑物物；地质情况：为低低洼地回填，局局部需采用桩桩基础项目周边的社区区配套交通出行：周边有包括高等等级金山大道道（被省长誉誉为楚天第一一路）在内的的多条重要通通道包括：1107国道（北京京至深圳）、316国道（福州州至兰州）、京京珠高速公路路（北京至珠珠海）、武汉汉市中环路、武汉市外环路、天河机场高速公路、汉渝铁路（武汉至重庆）、汉江航线（陕西至武汉）现有两路大巴、1路中巴经过过地块，区政政府已承诺增增加引进公交交巴士数量，同时附近的常青青花园目前已已有7路大巴到达达市内各区域域；此外，武汉市十十五规划地铁铁一期工程的的起点就设在在附近的常青青花园内，届届时将可以借借用；地块周边（包括括常青花园内内）的配套情情况如下：主要配套37路、71路路534路719、7211路724公交车从东西湖区政府府至武胜路（汉汉口中心城）常青花园—梨园园（武昌区）常青花园—红钢钢城—工业一路（汉汉阳）常青花园—徐东东路—卓刀泉（汉汉阳）教育投资区内有十二二所中、小学学和大、中专专学校；其中中吴家山中学学为市重点中中学，东西湖湖职业学校是是国家重点职职业高级中学学，规划中将将新建24班小学一所所、9班幼儿园二二所医疗拥有二级甲等的的人民医院和和区卫生防疫疫站文化、体育、娱娱乐设施有多家合资、独独资的酒店、宾宾馆，紧邻华华中地区最大大的高尔夫球球场、武汉市市西郊公园，依依山傍水，可可提供良好的的休闲环境大型购物中心、主主要商业和菜菜市场、银行行、邮局地块附近常青花花园大型成熟熟社区居住人人口超过3万人，配套套齐全，有银银行营业部三三处，中型邮邮政局一处，大大型菜市场一一处，商业娱娱乐中心一处处，其他各类类小型超市、商商铺齐全。项目周边环境项目所在地隶属属金银湖生态态旅游度假区区，区内风景景优美、空气气清新，保持持着良好的自自然生态；大市政配套：目前鑫桥地块，除除煤气外，水水电、电讯、网网络都已配套套完毕；相关关的配套管线线埋设在地块块周边，规划控制要点鑫桥地块（西半半岛地块暂无无规划）：占地面积：4420亩（其中代征征地40亩）容积率：1.11~1.2规划总建筑面积积：约32万M2其中：住宅面积：330.36万M2文教配套（幼儿儿园）面积：：0.18万M2商业配套面积：：1.2万M2物业、会所：0.18万M2土地价格拿到土地证的包包干价格：（鑫鑫桥地块）13万元/亩、（西半半岛地块）9万元/亩；代征地面积约1150亩，价格减减半计算；总地价约为1..7亿。土地升值潜力初初步评估；宗地具有优越的的地理位置与与自然环境，周周边配套完善善，交通方便便，已有大规规模社区，区区域经济发展展相当迅猛，是是政府规划发发展的重点地地区，具备很很大的增值潜潜力。随着政府对土地地供应的限量量控制，武汉汉市整体土地地市场的升温温是必然趋势势。在3月20日举行的的武汉市第一一次土地拍卖卖会，与东西西湖区位置基基本相同的后后湖地区，125亩土地拍卖卖价高达6800万元，单价价约54万元/亩，比本地地块地价高出出4倍。立即开发与作为为土地储备优优缺点分析；；武汉房地产市场场正处在上升升期，根据我我们与亿房网网的消费需求求意向调查显显示及市场楼楼盘供应情况况，武汉市民民已能接受郊郊区居住模式式，大量的人人口向郊区转转移，立即开开发，可以及及时占领市场场，延缓开发发则会错过占占领市场的最最好机会；西半岛地块周围围配套暂时不不够完善，拟拟作为短期储储备，两年后后开发。法律及政策性风风险分析项目用地法律手手续现状鑫桥地块法律现现状如下：土地所有权：国国有土地使用权归属属东西湖区政政府，征地批批文见：省府府1998年为东西湖湖区府补批之之《用地申请请表》，上载载明同意征地地995亩；原立项为：“金金融中心”现规划土地用途途为工业用地地；说明：地块原为为国有农场之之农用地，96年东西湖区区在未依法履履行征用报批批手续的情况况下，违法征征用了该地块块并批准燕兴兴公司在此建建设金融中心心的立项、许许可该公司使使用该地块；；98年经武汉市市规划国土局局查处（罚款款），该公司司退出，东西西湖区应武汉汉市要求补办办了用地手续续——即上述《用用地申请表》。西半岛地块法律律现状如下：：土地所有权：国国有土地使用权归属属：其中有400亩属东西湖湖区与美国一一公司合资之之养鸡场（武武土征[19922]041号），另有有约1000亩属东西湖湖区政府下属属之国有农场场，办理征地地手续需约一一年时间；原立项为：4000亩立项为养养鸡场，其余余无立项现规划土地用途途：生态旅游游区用地（尚尚无更详细的的规划）合作方式及风险险评估合作方为东西湖湖区政府主要合作条件：：万科以国有土地地使用权出让让方式取得两两地块的商品品住宅土地使使用权，并负负责两地块的的投资建设、开开发、销售工工作。东西湖区政府负负责完成项目目计划立项、规规划调整、征征地、拆迁安安置补偿、土土地出让、办办理国有土地地使用权证、协协助报批报建建等手续和双双方约定的工工作；保证两两地块商品房房住宅土地使使用权出让到到万科名下的的合法性；区政府提供的优优惠政策包括括：减免20%营业税，所所得税两免三三减半（各地地块分别计算算），非东西西湖项目的所所得税抵扣地地价、基础设设施配套费由由80元/平方米降至至25元/平方米等等等付款方式：在拿拿到土地证时时支付土地证证所载面积土土地地价的50%，余款在开开发周期内付付清，其中西西半岛地块需需在我方提出出用地申请后后（2年内）开始始分期办理土土地证合作风险控制：：由于合作方为东东西湖区政府府，合作方式式上的法律风风险较低；鑫桥地块已具备备土地出让条条件，不存在在取得土地使使用权的法律律障碍西半岛地块4000亩已出让部部分须先由政政府收回方可可另行出让，另另约1000亩须先经农农用地变为建建设用地的报报批手续才可可出让。东西西湖区政府承承诺全面负责责西半岛1000亩之征地报报批和400亩的收回（提提前终止与养养鸡场之土地地使用权出让让协议）工作作；但仍然存存在报批能否否被批准、400亩已出让土土地能否提前前收回的不确确定性风险。针对西地块上述述不确定风险险，拟在合同同中采取对西西半岛地块只只预付少量定定金，并且将将定金付款与与上述法律手手续办理相结结合的对策，降降低我方风险险。东西湖区是武汉汉市下属郊区区，依武汉市市有关规定，东东西湖区内土土地除征地手手续外其他手手续均在区内内办理。因此此，除征地之之外的其他变变更手续的风风险较小，办办理时间也较较易控制。由于鑫桥地块原原为违法用地地，存在彻底底解决历史遗遗留事项的问问题；将在合合同中写明由由政府负责排排除第三方干干扰；为促使东西湖区区积极办理西西半岛地块报报批手续，将将在合同中写写明适用双倍倍返还定金条条款；付款方式上，我我方付款进度度与对方办理理相关法律手手续及完成交交地工作相配配合。总体评价：金银银湖项目法律律风险较低，具具备法律上的的可行性。市场分析总体市场简述武汉市近、中期期规划发展方方向：根据武汉市《“十五”计划纲要》，在在2001--2005年年期间，武汉汉市将构筑城城市空间布局局和功能分区区，在市郊和和远城市重点点推进具有一一定规模并组组团式布局的的卫星城建设设，发展市域域城镇体系。重重点在二环线线以外地区开开发建设一批批规模大、环环境优美、管管理先进的居居住新区。争争取五年开发发建设量达到到2000多万万平方米，居住住人口1000万人左右，以以配合旧城区区成片改造，疏疏散旧城人口口密度，创造造城市人居环环境。要形成成适应不同层层次居民的有有效需求，具具有成片开发发和多层次住住房供应特色色的大型示范范性居住新区区。东西湖地块的位位置（紧邻中中环线）以及及万科的开发发模式都符合合武汉市整体体发展规划趋趋势；参见HYPERLINK\l"b"《武汉市十十五规划》武汉市房地产市市场化程度较较低，房价长长期处在过低低的价位，与与经济水平明明显不相称，房房价的上涨空空间较大。这集中表现在武武汉市公房大大规模建设、销销售，经济适适用房超量开开发，以及土土地市场的不不规范操作。自94年至2000年，武汉经济适用房共竣工326万平方米，年均60万平方米，与商品住宅的年供应量相比过多，低成本、低售价的经济适用房影响了商品房价的上升，也影响了土地规范出让，土地的价值被明显低估；98-2000年武汉市的数据如附表；而市场化程度较高的深圳，99年商品住宅销售400万平方米，福利房、微利房总共竣工80万平方米，比率仅约20%；98年99年2000年商品住宅销售量量199216244经济使用房606065所占比率30%28%27%附表：数据来源源：武汉房地地局：（）由于上述原因，导导致武汉市目目前商品房价价处于较低的的价位，与其其经济水平极极不相称；武武汉市2000年商品住宅宅均价为1984元/平方米；参参照建设部标标准，只能算算4类城市水平平；而2000年武汉多项项经济指标已已超过了二类类城市大连。据武汉市房地局局预测，“十五”期间，武汉汉市住宅市场场每年将投资资100亿，年竣工工面积将达到到500万平方米，与与此同时，经经济适用房的的年竣工量将将固定在60万平米左右右；随着市场场需求的增大大和经济适用用房影响的减减小，预计商商品住宅售价价将逐步向正正常价位上升升。以上数据载自《武武房指数》近年来武汉市整整体房地产市市场处于稳步步攀升期，施施工、竣工及及销售量持续续升高；其中99年增长幅度度较大主要是是因为福利分分房结束时的的抢购行为。个人购房已经成成为市场主体体，98年由于集集团购房的停停止以及货币币化房改的实实施，将个人人引向了商品品市场，根据据<<武房指数>>公布,2000年个人购房房率为86.433%。当地主要开发商商介绍：截至99年底武汉汉市房地产开开发年检合格格的企业5996家，资质质等级为一级级的企业仅77家，其余多多数为三级企企业。99年平均每每家开发企业业开发投资额额为15300万元。单位：万元，万万平米，亿元元，元/平米公司名称代表项目当年完成投资当年施工面积现房销售面积现房销售金额现房销售单价武汉宝安房地产产开发有限公公司南湖花园4850021.7517.00270221599武汉市住宅统建建办公室千禧园3387017.358.80195472224武汉市城市综合合开发集团有有限公司万松园小区4282780.3011.20215501924武汉新世界康居居发展有限公公司常青花园3518964.7315.53205761325武汉宏宇实业有有限责任公司司玉龙岛花园1390013.505.70132842331东西湖区住宅市市场成长状况况形成时间及购买买人群变化：：东西湖区住宅市市场始于95年常青花园园的开发，通通过大规模的的居住小区形形式、以低价价位（初期以以经济适用房房为主）在较较短时间内实实现居住人口口的导入；随随着配套的逐逐步完善、人人气的聚集，以以及周边固有有的良好自然然环境，住宅宅市场逐渐形形成。常青花园片区、金金银湖片区初初期以集团购购买为主（初初期以经济适适用房入市），后后期逐渐向个个人购房转变变，个人购房房率90%以上；客户户初期是东西西湖区附近人人口，现已逐逐步扩大到汉汉口市区。各档次住宅在东东西湖区分布布状况东西湖区内的商商品住宅集中中在三个片区区，从东往西西分别是常青青花园、金银银湖区、吴家家山区；除常青花园四期期外，均是以以大规模、面面向工薪阶层层的低品质产产品为主。区域基本特征产品特征产品档次A张公堤外，机机场路以东以占地40000亩的常青花花园为代表，经经过5年建设，在在常青花园范范围内交通、商商业配套已较较为完善，成成为东西湖区区人口迁入的的主要区域以大规模的小区区形式为主，产产品类型以多多层为主。在在常青花园周周边借助其辐辐射效应，亦亦分布有中小小规模的小区区（如将军花花园），产品品类型与常青青花园类似，以以攫取相同的的客户群以面向工薪层的的低档产品为为主，产品售售价在1400~~1700元/㎡之间。常青青花园四期依依靠成熟社区区优势及品质质的提升，均均价1700元/㎡。B金银湖周边边规划为生态保护护区，华中地地区最大的高高尔夫球场亦亦坐落于此，拥拥有绝佳的生生态居住环境境。该区域的的开发目前处处于起步状态态，以碧海花花园为代表。以中等规模的小小区形式为主主，产品类型型以别墅为主主。以低档产品为主主，有少量高高档产品,产品售价在1400~23300元/㎡之间。个个案达到4800元/㎡C吴家山东西湖区人民政政府所在地，亦亦属于吴家山山台商投资区区。镇上形成成了相对较完完善的商业配配套，但离汉汉口市区较远远，交通不便便。以中小规模的小小区形式为主主,产品以多层层为主,亦有少量别别墅主要面向吴家山山镇及周边区区域的居民，以以低档产品为为主售价在900-11300元/㎡之间。东西湖区住宅售售价走势分析析东西湖区凭借优优越的经济、自自然条件，房房价具有较大大的升值空间间，据武房指指数的调查，2000年东西湖涨涨幅已居全市市之榜首。通过东西湖区与与其他区域住住宅产品的比比较，可以看看到高品质的的中档产品仍仍是该区域市市场的空白点点；如果东西西湖区内有高高品质的中档档住宅，预计计会带动房价价有较大幅度度的上升。东西湖区内的多多层个盘与其其他区有代表表性的多层个个盘的销售比比较见下表：：可见东西湖湖区内常青花花园这样成熟熟小区的产品品均价与后湖湖、南湖区域域（同属城郊郊结合部区域域或新兴开发发的居住区域域）内的同类类产品持平，但但与一些中档档产品仍有300-4400元的价差。东西湖区内碧海海花园的别墅墅价格由于品品质低比其他他区域的同类类产品也有400元左右的价价差。拥有规模效应的的项目价格趋趋升。常青花园东西湖区域可以以分为常青花花园周边、金金银湖周边、吴吴家山三个区区域，区域内内住宅售价由由东往西呈阶阶梯状分布，常常青花园附近近的项目由于于规模效应，价价格比同类产产品高300元常青花园区内主要竞争楼楼盘分析常青花园常青花园项目位位于金银湖项项目地块的东东北方，直线线距离不到2公里，占地地面积4000亩，规划总总建筑面积360万平方米，目目前竣工1000万平方米，是是华中地区最最大的居民小小区，由香港港新世界集团团投资。已经经完成开发的的三期规模分分别为21、19、19万平米，合合计59万平米，其其中住宅56万平米，目目前销售率达达90%以上。第四四期29万平米今年年推出，从规规划、环境、配配套等比前三三期有较大提提升，至今销销售率已达990%以上，并争取取到建设部智智能化试点小小区。该项目前三期的的销售均价分分别为900元/平米、1100元/平米和1300元/平米，20000年推出的第四四期均价为1700元/平米，增长长幅度为89%，其中中临中央花园园部分售价达达2000元以上。在最最初推出时因因为地理位置置的关系销售售艰难，主要要是靠集团购购买。随着配配套的逐步完完善，产品品品质的提升，逐逐渐将成为中中档房消费热热点。竞争分析：经过过5年的开发，该该项目已形成成规模优势，聚聚集了人气，该该项目将构成金金银湖项目的的直接竞争。我我们将从万科品牌牌、居住理念念、规划设计计、住宅性能能、营销策划划、物业管理理等方面加强强本项目优势势。此外，从从项目本身条条件，本项目目在环境上相相比常青花园园具备临湖优优势。碧海花园碧海花园碧海花园项目位位于宗地北面面，金山大道道北侧，是具具政府背景的的宏宇实业公公司（三级企企业）开发的的第二个大规规模楼盘。项项目规划建筑筑面积30万M2，以别墅与与花园洋房为为主。碧海花园该项目紧邻宗地地，但产品品品质较低，无无鲜明特色，营营销手段落后后，主要依靠靠在闹市区散散发宣传单的的手法。该项项目主要依靠靠低价策略及及临湖景为主主要卖点，湖湖边别墅最高高价为23440元/M2。总体销售售率在60%%左右。主要要面向汉口二二次置业者、小小生意人及吴吴家山台商投投资区内企业业的职工。竞争分析：由于于该项目的品品质较低，项项目市场定位位、客户层面面与本项目有有较大差异性性，对本项目目竞争性较低低。目标客层研究和和市场定位客户层购房倾向向研究，我们们与亿房网于于2001年2月23-28日进行了以以市场需求为为主的中档市市场调查，有有效问卷为600份。发现相相关的市场规规律：对购房区域的选选择方面：从分析表中可以以看出：购房者对跨江购购房存在较大大的心理障碍碍，汉口、武武昌、汉阳的的潜在购房者者绝大多数均均会在目前居居住或工作区区域选择房源源；在购房区域的选选择上，从江江岸、江汉、桥桥口、东西湖湖4个汉口地区区来看，东西西湖区域仅次次于汉口中心心区，比例达达到23%，远高于同同为郊区化住住宅区的后湖湖区域，这主主要得益于常常青花园5年开发带动动区域人气，以以及金银湖区区域宜人的自自然环境；在购房区域的选选择上，居住住区域影响要要大于工作区区域对购房区区域的影响。总总体来讲，首首选购房区域域与工作区域域大致在相同同区域，但其其分布情况与与居住区域与与购房区域的的分布情况相相比较为分散散，即已居住住在汉口的客客户比在汉口口工作的客户户更倾向于选选择东西湖作作为购房区域域。购房价格分析从总价情况来看看，15万至25万的总价为为普遍能承受受的价格。不不同的职业从从业者显现出出大致相同的的承受趋向，都都以15—20万元为主。公务员、经理层层、律师、教教师、医生、高高科技行业从从业人员、金金融机构从业业人员、公司司职员、对20—25万元的总价价选择上显出出与15—20万元总价大大致相同的接接受程度。产品定位及目标标客户层的判判断，根据调调查分析，我我们确定产品品定位及目标标客户层为：：产品定位：东西西湖区大规模模、高品质的的中档住宅。目标客户层：内环线与二环线线之间区域距距本项目仅15-20分钟车程，区区内有大量新新兴企业、外外企、合资企企业、学校、医医院、政府事事业单位、“武汉华尔街”建设大道汇汇聚各类金融融机构，上述述机构从业人人员收入处于于中等水平，经经济来源较稳稳定，购房的的愿望也最迫迫切。区内独独立经商人士士、律师、会会计师、咨询询机构汇聚，具具有较强的购购买力。上述述人员素质较较高，也易对对万科认同，是主要的潜在客户群。内环线内长江一一桥、二桥之之间的江北核核心区域内中中等收入家庭庭是本项目潜潜在的购买者者。江北核心心区是汉口的的商业金融中中心，人口密密集，购买力力较强。一桥桥、二桥附近近由于交通便便利，楼盘相相对集中，主主要针对的是是核心区中高高收入者，以以及部分武昌昌居住在大桥桥附近的跨江江买楼者。但但楼盘的价位位较高，规模模小，小区环环境较差，高高品质楼盘不不多。这个区区域内中等收收入家庭是本本项目潜在的的购买者。东西湖开发区内内目前除了常常青花园和碧碧海花园外没没有较好的住住宅，区内的的外资企业白白领是最直接接的客户群。规划设计初步分分析规划设计的可行行性分析我们将把本项目目开发为融入入万科12年房地产产开发经验、万万科先进的居居住理念、风风光优美的滨滨湖住宅，成成为武汉三镇镇最适合人居居住的国家康康居示范小区区，引导武汉汉的居住文化化、模式进入入新的阶段。并并以此项目为为起点，在武武汉进行大规规模住宅开发发；按规划要点对鑫鑫桥地块做出出初步规划如如下图：具体分析为以下下几点：金山大道是开发发区新建的城城市综合性主主干道，东接接机场高速，向向西直通107国道，路面面为双向6车道，各种种市政管线已已一次敷设到到位，具有较较好的市政配配套设施。一一期开发地块块北边界紧邻邻金山大道，中中间规划有100米宽的绿化化隔离带，可可有效屏蔽各各种污染，并并易于组织人人车流线，还还可缩短区内内道路和各种种市政管线的的接驳距离，有有效节省建设设投资。拟开发地块距常常青花园（占占地4000亩，武汉市市已成规模的的小区）不到到3公里，根据据已作的市场场调研分析报报告及常青花花园的入住率率看，武汉市市民已基本上上形成了居住住在城郊结合合部的居家观观念。该地块块附近已推出出的高尔夫城城市花园、碧碧海花园，目目前武汉市较较大规模的中中高档住宅。因因此我公司拟拟借助周边楼楼盘已形成的的人气，在此此区域内推出出高品质中档档住宅，满足足不同客户的的需求。金山大道在该地地块内尚没有有影响小区景景观的各类因因素，因而我我们小区能够够通过规划设设计控制沿金金山大道的街街景立面，创创造良好的城城市景观及小小区外部视觉觉形象，创造造居住气氛，提提供良好的销销售环境，然然后向南分期期分批逐步开开发。临街拟规划配套套公建及会所所，使其不仅仅满足小区内内居民的需要要，而且服务务于社会，以以提高配套公公建的使用效效率，并于开开发前期聚集集人气。在一期开发部份份拟以6层的多层为为主，辅以少少量3-4层TOWNHHOUSE。户型配置根根据现有市场场调查情况，以以较为好卖的的三房110~1130平方米、二二房80~90平方米为主主，尽量多样样化，待销售售后看市场反反映，进行调调整。户型设设计拟通过样样板间的展示示引导武汉的的客户，成功功后再在后期期推广。在景观设计中充充分利用现有有的金银湖的的水景资源及及自然风光，丰丰富人文环境境，做到自然然与人文并举举，创造生态态型的人文环环境。由于小区的规模模较大，在物物业管理上通通过总体规划划布局形成以以半开敞半封封闭的小区道道路将小区划划分为各个居居住组团，以以组团为单位位进行封闭式式管理的居住住模式。建议规划设计要要点：建筑形式：色彩明快的现代代建筑风格，以4~6层的住宅为主，辅以部份TOWNHOUSE和少量别墅。各组团的建筑风格统一，通过色彩的变化和局部的立面变化增加可识别性。景观设计：园林设计将配合合建筑设计的的平面布局和和地形特征，使户外景观与建筑空间有机地融为一体，使住户不管在地面还是在楼上，均可欣赏到优美的景观。环境的设计对私私人空间、半半私人空间和和公共空间将将进行不同的的处理。每个个组团形成主主题空间，各各主题空间将将设有与主题题相关的花园园、喷泉或雕雕塑，并设花花架和座椅，供供户外休憩用用。此外，各各主题花园的的布局或设计计将充分考虑虑人流、景观观及噪音等各各方面因素。强调细部设计，如如特色凉亭、景景柱、栏杆、基基座、花坛及及景墙等。并并利用具有特特色的植物材材料、花坛、铺铺地材料、水水景、装饰墙墙及基座等，作作以点缀，以以突出豪华、自自然或温馨等等主题气氛。植物设计将强调调四季色彩变变化，以植物物的形、色、香香等特征来创创造出一个诗诗情画意的环环境。植物材材料将采用适适合武汉生长长的植物做多多层次的密集集种植，并布布置于住宅与与车道之间，以以减少噪音、遮遮挡不良的视视野。铺地材料的质地地和颜色与建建筑材料协调调，并配合其其它景观材料料，合理地安安排深浅色彩彩的搭配。在在建筑物及停停车场的出入入口及公众广广场中将配以以特色铺装材材料，这样既既能满足功能能要求，又能能创造出悦目目及舒适的地地面景观。按不同年龄组儿儿童的要求布布置有主题性性的游戏场；；并提供不同同的户外空间间，以供各式式的动态活动动，如集体、运运动及娱乐活活动等。户型比、户型面面积：住宅：4~6层层，沿金银湖湖边设少量别别墅。户型配置：平层或错层：770%2房2厅单卫15%80~~90M223房2厅双卫45%110~1130M24房2厅双卫10%1300~140MM2复式或三错层：：10%4房2厅三卫5%150~~160M225房3厅三卫5%1160~1880M2TOWNHOUUSE15%%200~3300M2别墅：5%%2550-350M2车位：小车车位位平均二户一一个，自行车车、摩托车车车位平均二户户一个。商业、会所：沿沿金山大道、环环湖路和小区区内主要市政政道路布置商商业设施和会会所。商业设施：：100000~120000M24、交通组织::整个小区利用外外围环形车道道，结合半地地下车库、架架空层外侧以以及主要道路路两侧通车，将将机动车活动动范围限制在在组团庭院外外围。道路设设计贯彻“通而不畅，顺顺而不穿”的原则，以以限制区内车车速、噪音，确确保小区内的的安静及交通通安全。基本本实现人车分分流。工程及销售计划划鑫桥地块（约4420亩）：2001年2002年2003年2004年第一期（8万）第二期（6万）第三期（6万）第四期（6万）第五期（6万）第一期（8万平平方米）2001年3月月底签订土地地出让合同并并开始规划设设计2001年8月月开工2001年100月底封顶2001年100月中开始内内部认购2001年111月正式预售售（一期均价价为1900元/平方米）2002年6月月入伙第二期（6万平平方米）2001年122月完成设计计2002年2月月开工2002年6月月预售2002年122月入伙（二二期均价为2100元/平方米）第三期（6万平平方米）2002年6月月开工2002年100月预售2003年6月月入伙（三期期均价为2300元/平方米）第四期（6万平平方米）2003年2月月开工2003年6月月预售2003年122月入伙（四四期均价为2400元/平方米）第五期（6万平平方米）2003年6月月开工2003年100月预售2004年6月月入伙（五期期均价为2400元/平方米）西半岛地块（约约1400亩）：2004年2月月开工，每年年开工面积为为20万平方米，分分5年完成开发发，销售均价价自2000元/平方米（2004年）、2100元/平方米（2005年）、2200元/平方米（2006年）、2300元/平方米（2007年）、2400元/平方米（2008年）、由于市场原因，此此计划仅为初初略计划，待待鑫桥地块销销售后根据区区域市场发展展情况再行调调整。财务分析与评价价由于鑫桥项目规规划要点已基基本明确，而而且最先开发发，只对鑫桥桥项目测算如如下：成本构成成本汇总表序号成本项目建筑面积（万平平米）总成本（万元）单位成本（元//m2）一土地获得价款31.926706210.091政府地价31.925,200162.912市政配套费31.9279825.003合作款项31.92-0.004红线外市政配套套31.9250015.665拆迁补偿费31.92-0.006契税31.922086.52二开发前期准备费费31.924,496140.851勘察设计费31.921,21037.90①勘察丈量费31.92732.28◆座标放线收费31.9230.10◆规划红线定位费费31.92260.80◆沉降观测费31.92280.88◆房屋测丈费31.92160.50②规划设计费31.921,11735.00③建筑研究用房31.92200.632报批报建费31.922,80787.95①政府报批报建费费31.9270722.14◆人防易地建设费费31.922558.00◆公共消防设施配配套费31.92481.50◆抗震审查费31.9220.05◆城市生活垃圾服服务费31.9231910.00◆城市建设工程招招（议）标服服务费31.92150.46◆合同管理费◆建设项目环境影影响评价费31.9250.16◆水利建设基金31.92631.97②增容费31.922,10165.81◆供水设施补偿费费31.9294129.47◆供电贴费(取消消增容费)31.9240112.55◆煤气增容费31.9275923.783三通一平费31.9231910.00◆临时道路31.92963.00◆临时用电31.921284.00◆临时用水31.92642.00◆场地平整31.92321.004临时设施费31.921605.00◆临时围墙31.92642.00◆临时办公室31.92963.00三主体建筑工程费费31.9224,114755.461基础工程费31.921,30941.022结构工程31.9211,777368.953建筑工程31.9211,028345.49四主体安装工程费费31.925,044158.031水卫消防工程31.921,21838.172采暖工程31.921,55248.623电气照明工程31.922,27471.24五社区管网工程费费31.924,208131.841室外给排水系统统31.9279825.002室外采暖系统31.9247915.003室外高低压系统统31.921,56849.11①高压设备31.9249015.35◆高压环网柜31.92862.69◆柴油发电机组31.922949.21◆变压器31.921103.45②低压设备31.921,07833.76◆低压配电柜31.9244013.78◆动力配电箱31.9236011.28◆电表箱31.92501.57◆照明配电箱31.9260.17◆泵类配电箱31.92130.41◆各类检测箱31.92270.85◆户配电箱31.921825.714室外消防系统31.9231910.005室外智能化系统统31.921,04532.72◆国产楼宇对讲31.922136.66◆进口家庭防盗报报警31.922738.56◆进口闭路监控系系统31.9231910.00◆感应式IC卡停停车\门禁31.92501.57◆消防报警对讲31.92200.63◆进口背景音乐100.31◆自动抄表系统31.921605.00六园林环境费31.922,46677.261环境设计费31.921605.002绿化建设费31.9249015.353建筑小品31.921755.48◆项目标志150.47◆小品（含雕塑等等）401.25◆喷泉及水景31.92351.10◆花池31.92250.78◆座椅150.47◆花盆/垃圾桶等等31.92150.47◆小区入口300.944道路广场建造费费95830.005围墙建造费2056.436室外照明1605.007室外零星工程31910.00七配套设施费31.9291228.581游泳池31.921203.762会所31.9239512.363幼儿园31.9232310.114公交车站31.92250.785网球场31.92501.57八开发间接费31.924,664146.111工程管理费31.921,00431.47◆行政费用31.9285026.63◆标底审查费31.92371.15◆工程预算定额测测定费31.92220.69◆工程质量监督费费31.92662.07◆安全监督费31.92290.922利息31.9279825.013营销费用31.921,73654.394物业完善费31.9282525.845不可预见费31.923009.40开发成本合计31.9252,6111648.211可售面积单位成成本31.5652,6111667.011九期间管理费31.922,00062.661管理费用31.921,10034.462销售费用31.9290028.203财务费用31.92项目总投资31.9254,6111710.866税务分析：项目所在地房地地产开发税收收政策营业税：按营业业收入*5%%计缴；（本本项目所缴营营业税额20%抵作地价）城建税：按营业业税*7%计缴教育费附加：按按营业税*33%计缴堤防费：按营业业税*1%计缴副食品价格基金金：按营业收收入*1‰计缴地方教育费：按按营业收入**1‰计缴所得税：按利润润总额*333%计缴；（本本项目自2002年起享受二二免三减半优优惠政策）土地增值税：暂暂未征收契税：按土地成成交价格*44%计缴印花税：按建筑筑承包合同、购购销合同合同同金额*0.3‰计缴具体情况见下表表：税项税率%计税依据或应税税所得预计税额计算说明1、地价票据合合法性情况合同中关于票据据之规定情况况：合同中已明确按按付款进度提提供合法票据据2、预计税额情情况营业税5%营业收入2,778营业收入*5%%*80%其中：售楼营业业税5%营业收入2,778营业收入*5%%*80%合作建房营业税税城建税7%营业税额194营业税额*7%%教育费附加3%营业税额83营业税额*3%%地方教育发展费费1‰营业收入69营业收入*1‰‰副食品价格基金金1‰营业收入69营业收入*1‰‰堤防费1%营业税额28营业税额*1%%土地增值税（费费）30%-60%%土地增值额暂未收印花税0.3‰建筑承包合同、购购销合同9合同金额*0..3‰契税4%成交价208出让地价*4%%企业所得税33%应纳税所得额476.01本项目享受三免免两减优惠政政策3、项目税收优优惠政策情况况1、所得税按合同约定,政政府承诺自22002年起起享受两免三三减的优惠政政策2、营业税按合同约定,政政府承诺我方方缴纳营业税税额的20%%可抵地价款款经济效益分析项目投资回报预预测经济指标单位数值(元//平方米)项目总金额(万万元)备注销售收入220069444直接成本1648.21152611总投资1710.86654611毛利率%19.519.5税前利润361.3711535税后利润346.4611059销售净利率%15.915.9投资回报率%20.220.2内部收益率%47.847.8投资收益测算规划指标用地面积（公顷顷）建筑面积（万平平方米）住宅26.6230.36多层住宅26.6230.36高层住宅公建1.381.56经营性1.2非经营性0.36成本测算总金额（万元）单价（元/平方方米）一、制造成本小小计526111648.2111、土地成本6706210.092、前期工程费费4496140.853、基础设施费费6674209.094、建安工程费费29158913.475、配套费91228.586、开发间接费费4664146.11二、期间费用200062.66总计546111710.866投资收益测算总金额（万元）单价（元/平方方米）备注1、销售收入6944422002、直接成本526111648.2113、总投资546111710.8664、项目利润13535424.035、毛利率19.519.56、期间费用200062.66其中：营销费用用90028.20管理费用110034.467、利息支出79825.018、税前利润11535361.379、税后利润11059346.4610、销售净利利润15.915.911、总投资回回报率20.220.212、启动资金金945213、最大资金金占用10406各期利润结算情情况经济指标标2002年2003年2004年合计结算面积（平方方米）13530012400056300315600单位售价(元//平方米)1987234324002200单位利润（元//平方米）170512428350利润（万元）23036346288511535敏感性分析成本二、成本的影响响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本(敏感系数)（×100%）（×95%）（×90%）（×105%）（×110%）单位成本(元//m2)16671581149417551843总投资5461151882491505738260149项目利润135351626318995107637996税后利润11059137071635883695683销售毛利率19.5%23.4%27.4%15.5%11.5%销售净利率15.9%19.7%23.6%12.1%8.2%总投资回报率20.2%27.8%36.8%13.9%8.6%获利指数1.151.211.271.101.06内部收益率47.8%59.0%70.5%36.6%25.3%销售价格一、售价的影响响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价(敏感系数)（×100%）（×95%）（×90%）（×105%）（×110%）销售均价(元//m2)22002090198023102420营业收入6944465972625007291676388项目利润135351021669141682220125税后利润11059784746501424017437销售毛利率19.5%15.5%11.1%23.1%26.3%销售净利率15.9%11.9%7.4%19.5%22.8%总投资回报率20.2%14.4%8.5%26.1%31.9%获利指数1.151.101.051.201.26内部收益率47.8%35.9%22.8%58.7%68.8%容积率三、容积率的影影响规划容积率容积率(1)容积率(2)容积率1.140.981.30可售面积315600279300360400营业收入694446212976654总投资546115040960456项目利润135351076914557税后利润11059867011928销售毛利率19.5%17.3%19.0%销售净利率15.9%14.0%15.6%总投资回报率20.2%17.2%19.7%获利指数1.151.121.15内部收益率47.8%42.5%43.2%项目资金预测资金投入计划（见见现金流量表表）资金回款计划（见见现金流量表表）现金流量表项目2001年2002年2003年2004年合计1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一、现金流入销售面积（m22）---19,10030,56035,32031,72031,00031,00031,00031,00029,24027,04015,9602,660-315,6000平均售价(元//m2)1,9001,9001,9702,0762,1802,2802,3402,3902,4002,4002,4002,200销售额---3,6295,8066,9596,5856,7587,0687,2547,4097,0186,4903,830638-69,444回款额---2,5405,1536,6136,6976,7066,9757,1987,3637,1356,6484,6281,59619269,444小计---2,5405,1536,6136,6976,7066,9757,1987,3637,1356,6484,6281,59619269,444现金流入现值NNPV57,942..33二、现金流出1、付地价款2,0461,5601,2801,0407806,7062、付工程款1,5003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1001,5251,01641,2413、开发间接费费3203803803803803803803803803803803402044,6644、期间费用801401401451451501501501501501501501501502,0005、营业税及附附加---17227633131332133634535233330818230-3,2996、所得税--15015015026476小计-3,9463,6205,3525,1813,9564,9833,9513,9663,9754,7623,9634,0483,7861,8551,04258,385现金流出现值NNPV50,269三、净现金流量量--3,946-3,620-2,812-282,6581,7142,7553,0093,2242,6013,1722,600842-259-85111,059四、累计净流量量--3,946-7,566-10,3788-10,4066-7,748-6,034-3,279-2702,9545,5558,72611,32612,16811,91011,05911,059五、平均资金占占用5,4736,86767**六、资金成本3524424798七、内部收益率率IRR47.8%八、获利指数现金流入现值//现金流出现现值1.15九、资金峰值比比例资金峰值/（总总开发成本+期间费用）0.19十、地价支付贴贴现比各期支付地价现现值之和/地价总额0.84十一、启动资金金获利倍数项目净利润/启启动资金1.17资金需求及解决决方法，项目目启动资金缺缺口94122万元，解决决方式如下：：金融机构贷款；；总部结算中心贷贷款；管理资源配置虑到本项目的特特殊性，即各各种手续包括括规划、工程程、销售等均均在东西湖区区办理，本项项目拟按照“大项目、小小部门”（注：引自自《设计工程程部合金行动动执行计划报报告》）的标标准进行配置置；配置项目经理11名、项目经经理助理1名、设计组组（2人）、工程程组（7人）、成本本组（2人）、公共共事务组（2人）；以上上人员除项目目经理外，其其他需从社会会上招聘。项目经理设计组（2人）工程组（7人）成本组（2人）项目经理设计组（2人）工程组（7人）成本组（2人）公共事务组（2人）经理助理（1人）项目优势武汉整体住宅开开发水平相对对落后，缺乏乏竞争力，而而我们可以融融入万科12年的专业开开发经验和资资源及品牌，塑塑造优质住宅宅；由于经济适用房房的过度开发发以及土地出出让的不规范范，武汉的房房价长期处在在与经济发展展水平不相符符的低价位，目目前正向合理理水平回升，万万科目前进驻驻，将可以抓抓住机会，创创立品牌，利利于在今后占占领市场；产品定位为大规规模、高品质质的中档住宅宅，准确地弥弥补东西湖区区域的市场空空档；拿地方式上充分分利用万科品品牌、商誉，采采取与政府合合作，法律风风险低。景观优势：项目目处于武汉金金银湖度假生生态区内，滨滨湖、风景优优美；项目所处的东西西湖区是武汉汉规划的重点点建设新经济济增长带及城城市改造、导导入旧城区人人口的区域；；政府希望藉万科科开发带动区区域发展，对对万科进驻非非常欢迎和支支持，在税务务、规划方面面给予优惠；；常青花园的开发发启动了东西西湖区域人气气，使武汉人人接受了城郊郊居住的模式式。项目劣势万科在已开发过过项目的城市市甚至成都均均有很强的品品牌号召力，但但在武汉还未未被客户和政政府认可，相相反，万科广广场项目还在在一定程度上上造成了反面面影响；初期由于距离偏偏远、公交少少，需要造势势、加大宣传传；常青花园凭借完完备的交通、成成熟的社区及及将来地铁开开通，将成为为我们强劲的的竞争对手；；万科首次开发以以“湖景”楼盘，需要要新思路。结论及建议本项目具有“相相对专业优势势”和“市场产品空空缺”及“滨湖风光”这三大优势势，十分难得得。从市场和和投资回报角角度分析，都都是可行的。建建议准予立项项。能够发挥出万科科开发的专业业水准并在此此基础上创造造性地规划、营营销和施工组组织，保持创创新，是我们们克服各种劣劣势条件、与与周边楼盘竞竞争并取得成成功的关键。附件：1、HYPERLINK\l"a"《武汉市城城市总体规划划》2、HYPERLINK\l"b"《武汉市十十五规划》3、HYPERLINK\l"c"《东西湖区区概况及规划划》武汉市城市总体体规划根据1999年年国务院批复复《武汉市城城市总体规划划(19966-20100)》，武汉市市城市建设将将控制旧城的的开发力度，按按照多中心组组团式进行布布局，优化完完善核心区的的功能，发展展主城边缘组组团，改善主主城的整体环环境，将武汉汉市建设成为为具有滨湖滨滨江特色的现现代化城市。（主城的范围）市域城镇体系规划的基本方针是形成以主城为核心，城镇地区为主体的多层次网络状城镇体系，第一级为主城，第二级为阳逻、宋家岗、蔡甸、常福、纸坊、金口等7个重点镇和纱帽、吴家山、黄陂城关、新洲城关等4个区城关镇；主城集中体现武汉作为现代化国际性城市和中国中部地区经济、金融、贸易、科教、和信息中心的主要功能，重点强化第三产业，第二产业逐步向外围地区转移，城关镇将进一步承担疏散主城人口，截留农业人口的功能，成为主城产业转移与乡镇企业发展的基地。主城规划：由于于长江、汉水水的分隔，主主城已形成汉汉口、汉阳、武武昌相对独立立的城市格局局。利用江、河河、湖、山等等自然条件分分隔，规划江江北、江南两两个核心区，在在核心区周围围布局10个中心片区区，在主城边边缘布局10个综合组团团，核心区、中中心片区、综综合组团之间间以轨道交通通线，快速路路及主次干道道相联系，形形成“多中心组团团市”（核心区的范围围）汉口地区区江北核心区区，二七、三三阳、新华、宝宝丰4个中心片区区，古田、常常青、后湖3个综合组团团。主要承担担金融贸易、商商业服务和市市级行政中心心等职能。规规划常住人口口170万，其中核核心区15万，中心片片区58万，综合组组团97万。汉阳地地区包括晴川川片区和十升升、四新、沌沌口等3个总和组团团，重点发展展汽车工业，港港口和旅游等等职能。规划划常住人口76万，其中中中心片区14万，综合62万。武昌区包括江南南核心区，首首义、晒湖、中中南、徐东、扬扬园5个中心片区区，青山、关关山、白沙、南南湖4个综合组团团，重点发展展金融贸易、省省级行政中心心、教育科研研、钢铁、机机电、高科技技产品及旅游游等职业。规规划常住人口口204万，其中核核心区4万，中心片片区80万，综合组组团120万。规划到20100年，主城人人均居住面积积达12平方米，居居民住宅总量量达1.26亿平方米。规规划建设常青青、后湖、站站北、长丰、十十升、沌口、四四新、南湖、白白沙、徐东路路、关山等大大型居住新区区，完善建设设核心区、中中心片区的居居住区、居住住小区，逐步步消除零星住住宅插建，引引导旧城人口口向外围综合合组团疏散，促进三镇居住人口和用地的相对平衡。至2020年，核心区、片区、综合组团的居民人口密度控制在600-800人/hm2，500-600人/hm2,300-500人/km城市公路交通：：规划道路系统注注重汉口、汉汉阳、武昌自自成体系，采采取放射路为为主，环形和和方格网相结结合的方式，由由快速路、主主干道、次干干道和支路4个级别构成成，主城快速速路网由3条环路以及及向外连接各各国道、省道道的10条主要放射射线组成。主主城交通体系系以加速轨道道交通为主，常常规地面交通通为主体，重重点解决核心心区、中心片片区及过江问问题，并建设设多座跨江大大桥和过江隧隧道。8、近期城市建建设重点为改善旧城环境境，大力启动动以“一心五区两两城”为主的城市市新区开发建建设，做好城城市中心区跨跨江发展的规规划建设准备备工作。“一心”为：以商贸贸、金融、商商住和21世纪武汉行行政中心为重重点的王家墩墩商务中心（规规划用地7.4平方公里），“五区”为以高新技技术发展和科科教基地为主主的东湖高新新技术产业开开发区，以轿轿车及相关产产业和高新技技术产业为主主的武汉经济济技术开发区区，以21世纪武汉国国际博物馆