毕业设计武汉住宅小区项目建议书代可研报告

武汉XX住宅小区项目项目建议书及可可行性研究报报告编制者：土木00801班项目建议书可行性研究报告告二○一一年四月月八日武汉XX住宅小小区项目建议议书目录一、项目概况3（一）项目名称称、项目单位位、负责人等等3（二）项目背景景、依据及其其建设的必要要性3（三）项目单位位基本情况4二、市场分析5三、项目选址6四、项目拟建内内容及建设规规模7（一）项目拟建建内容77（二）建设规模模7五、环境保护及及消防安全8（一）环境保护护8（二）消防安全全8六、物业管理8七、投资估算和和资金筹措设设想8八、项目实施进进度安排9九、经济与社会会效益估价9十、结论与建议议10一、项目概况（一）项目名称称、项目单位位、负责人等等1、项目名称：：时代花园2、项目建设单单位：X氏房地产开开发集团公司司3、建设性质：：新建4、项目建设地地址：关东科科技工业园内内5、项目总投资资规模（二）项目背景景、依据及其其建设的必要要性1、项目背景东湖高新技术开开发区是首披披国家高新技技术产业开发发区之一，是是华中人才、技技术、高新技技术产业的源源头，享有“中华光谷”的美誉。目目前开发区产产值上亿元的的企业已达35所，并已形形成通信、电电子信息、生生物技术三大大支柱产业和和机电一体化化、新材料、激激光三大优势势产业基础。关关东科技工业业园是东湖开开发区招商引引资，发展高高新技术产业业的主要基地地。近两年来，东湖湖开发区管委委会认真总结结了十年创业业的经验和新新区建设中存存在的问题，明明确提出了超超前规划、拓拓展发展空间间、创建面向向21世纪的集产产、学、研、居居为一体，产产业发达、环环境优美、居居住舒适的武武汉科技新城城的奋斗目标标。时代花园选择此此处规划、开开发，等项目目实施后，将将有利于启动动东湖高新热热电公司集中中供热的初步步形成，完善善科技工业园园“产、学、研研、居”为一体的总总体规划，并并极大改善东东湖开发区的的面貌。2、项目编制依依据2.1国家及及武汉市颁布布的相关法律律、法规、政政策2.2武汉市市国民经济和和社会发展“十五”计划和远景景目标纲要2.3武汉市市2001、2002年国民经济济和社会发展展统计公报2.4武汉市市城市总体规规划大纲（2000—2020年）2.5东湖高高新技术开发发区的经济和和社会发展规规划2.6房地产产开发机构发发布的工程建建设方面的标标准、规范、定定额2.7《武汉汉市市区基准准地价》2.8武汉市市及项目周边边地区市场调调研和现场勘勘察资料2.9投资项项目方签定的的协议书或意意向书2.10编制制《报告》的的委托合同2.11其他他有关依据资资料3、项目建设的的必要性房地产经济是国国民经济的重重要组成部分分，是国民经经济的重要支支柱之一。发发展房地产经经济有利于加加快我国产业业结构和消费费结构的调整整，从而促进进国民经济健健康持续发展展。现在房地地产经济（尤尤其住宅经济济）是我国新新的经济增长长点，发展房房地产经济，可可以拉动一系系列行业发展展。现今，国国家为拉动经经济，满足广广大人民群众众的住房需求求，提倡大力力发展房地产产经济。我们们公司为了响响应国家的安安居工程，决决定规划、开开发时代花园园。东湖高新技术开开发区是首披披国家高新技技术产业开发发区之一，是是华中人才、技技术、高新技技术产业的源源头，享有“中华光谷”的美誉。目目前开发区产产值上亿元的的企业已达35所，并已形形成通信、电电子信息、生生物技术三大大支柱产业和和机电一体化化、新材料、激激光三大优势势产业基础。关关东科技工业业园是东湖开开发区招商引引资，发展高高新技术产业业的主要基地地。近两年来，东湖湖开发区管委委会认真总结结了十年创业业的经验和新新区建设中存存在的问题，明明确提出了超超前规划、拓拓展发展空间间、创建面向向21世纪的集产产、学、研、居居为一体，产产业发达、环环境优美、居居住舒适的武武汉科技新城城的奋斗目标标。时代花园选择此此处规划、开开发，等项目目实施后，将将有利于启动动东湖高新热热电公司集中中供热的初步步形成，完善善科技工业园园“产、学、研研、居”为一体的总总体规划，并并极大改善东东湖开发区的的面貌。（三）项目单位位基本情况承办单位是X氏氏房地产开发发集团公司，注注册资本3000万元，开发发资质为一级级。公司经营营范围：房地地产开发、房房地产经营、商商品房销售、物物业管理等。公公司实行规划划、开发、管管理、销售、服服务一体化，一一贯秉承"诚信、合作作、卓越、创创新"的经营理念念，开拓进取取。X氏房地产开发发集团公司的的经营宗旨是是：为客户创造生活活--提供高质量量的住宅产品品和服务，让让人们的生活活更加简便、高高效、丰富多多彩；为社会创造价值值--服务社会，创创造文明进步步的生活方式式，充分实现现X氏房地产集集团的社会价价值；为员工创造机会会--创造发展空空间，提升员员工价值，提提高X氏集团人的工工作生活质量量；为股东创造回报报--以长远利益益回报X氏集团股东二、市场分析（一）市场调查查据2002年武武房指数报告告显示:房地产综合合物业价格为为2968..76元/m2,住宅宅平均价格为为2017..31元/m2写字楼楼平均价格为为4149..16元/m2从市场场形态来看,,全市各区楼楼盘销售量是是上升趋势。目前武汉市住宅宅市场供应上上,住宅面积在在100m22以下的占总总量的4%,,住宅面积在在101120的占占总量的322%,1211--1400占总量的455%,1411--1600的占总量的的5%,1661--1880占总量的的10%,1180以上的的占总量的44%。从以上上统计结果看看,120mm2--1440m2的住住宅面积目前前是武汉市住住宅市场上供供应的主力,,市场接受程程度最高。购房者能承受多多高的房价,,是房地产市市场上最为关关心的问题,,根据我们这这次调查结果果,购房者对购购房总价格的的承受能力如如下:承受总价格格在20万以下的的占33%,,承受总价格格在2130万之间间的占30..5%承受总总价格在311--40万万的占24..50%承受受总价格在441-50万万的占8%,,承受总价格格在50万以上的的占4%。以上调查结果显显示,武汉市购房房者所能承受受的价格在220-30万万之间，比例例占到总量的的60%以上,可见是主要要购买力的承承受范围。（二）供需预测测根据调查，目前前武汉市房地地产投资大幅幅增加，20001年上半年武武汉完成住宅宅建设投资39.47亿元，比去去年同期增长长47.177%，施工面积积达到958.2万平方米。2002年总投资额额为132.5亿元，同比比增长14.9%。其中住宅宅投资99.39亿元，同比比增长15.4%，占总投资资的75%，经济房开开发投资13.65亿元，占总总投资的10.3%%.从销售投资资比率来看，98年销售额只只占到投资额额的43.788%，99年上升到60%，在2002年，全市销预售售总面积为759.332万㎡（其中中住宅销售面面积393.113万㎡）同比比增长17.177%；总销售额额为118.555亿元，同比比增长26.622%。虹景花园、华华城花园、康康居园等一批批商品住宅的的良好销量，再再结合入住武武汉光谷的高高科技公司的的不断增多，白白领阶层以及及周边高校教教师对中高档档住房的需求求一定会更大大，另外国家家对居民购买买住宅的金融融政策支持（贷贷款）将加大大力度，居民民购房能力将将大大提高。据据此分析，我我们此时开发发商品房，是是迎合市场需需求，销售前前景良好。（三）价格预测测据调查，今年武武汉市还将陆陆续推出一系系列的中高档档项目，整体体项目水平与与2002年项目相比，这这些项目无论论在质量，还还是在规划设设计上，都将将会再上一个个档次，从而而拉动武汉市房价继继续走高。今今年武汉市基基础建设将要要快速发展。几几处大型房屋屋拆迁改造工工程，使得大大量居民重新新置业，为武武汉市商品房的销售售提供了契机机，这将导致致武汉市商品房价格出出现上涨趋势势。今年武汉汉市房价升幅幅在10%左右，其中中适用房升幅幅达20%，从原因上上看，主要有有四：1.在政府土地地供应政策与与方式变化的的情况下，地地价上升。住住宅集中区地地段周边开发发项目的增多多，形成“扎堆”效应，带动动地价上升。2.需求量大。从从目前我市房房地产的消费费市场来看，有有84.6%的消费者都都采用了商业业贷款或组合合贷款的方式式进行购房置置业，而且更更多的人因贷贷款利率较低低则更希望采采用公积金贷贷款；还有居居民的福利性性住房观念已已经开始向商商品化转变，使使得市场积累累的需求量在在短时期内释释放出来。3.购买力的增增强，按揭的的作用。我市市城镇居民的的人均可支配配收入的增加加，使居民购购买力有所增增强，再加上上不少“持币观望”者的加入，银银行按揭到位位，国家对居居民购买住宅宅的金融政策策支持（贷款款）将加大力力度，居民购购房能力将大大大提高，致致使房价上涨涨。4.住宅品质的的提高，也成成为了房市升升温。因为随随着经济的发发展，居民对对住宅的选择择与选择能力力大大增强，居居民以十分挑挑剔的目光审审视、评判选选择住宅，对对住宅的品质质以及物业管管理服务的要要求的提高。最最终导致价格格上扬。5.竞争激烈，由由于房地产市市场供销了两两旺，大量外外地开发企业业纷纷入驻武武汉以争夺市市场，带来了激烈的竞争争。由于武汉汉市人口众多多，消费市场场巨大，加上上房地产发展展水平相对较较低，外地企企业纷纷进入入武汉。深圳圳万科、浙江江耀江、广州州保利、南京京三金等国内内著名房地产产商的到来，使使武汉房地产产市场的竞争争更为激烈化化。综上所述，再结结合我们公司司的竞争实力力，初步可以以确定该小区区内房屋销售售大约每平方方米1800—2200元。三、项目选址眼下人们买房，不不光看房型、地地段、朝向，还还要看小区的的环境、园林林设计、信息息网络等是否否到位。本着着节约用地，少少占耕地，减减少拆迁移民民有利于场区区合理布置和和安全运行几几有利于保护护环境和生态态，有利于保保护风景区和和文物古迹的的原则，依据据1、造就武汉汉市建设规划划的要求。2、适应小区区投资项目的的要求。3、适应小区区房屋用途的的要求。4、拥有便利利的交通条件件。5、满足土地地的地质条件件，市政基础础设施等因素素需要。我们们选定三个位位置(详见附图1：场址位置置图)。选址位置一：拟建于鲁巷广场场西南。小区区北靠雄楚大大街、东接民民院路，西临临湖北经济管管理大学，南南至南湖。选址位置二：拟建于关东科技技工业园内，东东临关山三路路，南接大黄黄村，西连武武汉鼓风机厂厂、市消声器器厂，北靠武武黄路，路对对面是原武汉汉城建学院、马马鞍山森林公公园。选址位置三：拟建于华中科技技大学西一门门外，北接中中国地质大学学，西临鲁磨磨路，南靠华华中科技大学学紫菘公寓。三个方案各有千千秋，但经过过比选优化，最最终选择“选址位置二”。其理由：：通过收集资料、走走访调查、查查阅资料及抽抽样调查，运运用科学方法法整理和分析析相关的信息息资料，兹对对项目选址的的科学性、可可行性作以下下评述。四、项目拟建内内容及建设规规模（一）项目拟建建内容小区规划以中档档多层住宅为为主，配以少少量高档带电电梯小高层住住宅。在规划划设计及建筑筑风格上充分分体现“以人为本”的设计理念念。注重环境境的营造并赋赋予其浓郁的的文化内涵，充充分体现21世纪科技新新城高品质住住宅区的风貌貌。1、规划结构本项目在充分研研究规划地块块现状、用地地特征形态的的基础上，以以满足现代居居民对居住环环境提高的需需求，合理设设计住房结构构比例。根据据总量与项目目相结合的原原则，充分考考虑城镇居民民家庭生活水水平，合理安安排商品住房房的区位布局局，统筹落实实新建住房结结构比例，根根据当地住房房调查的实际际状况以及土土地、能源、社社会需求等综综合承载能力力，分析住房房需求，合理理确定商品住住房套型结构构比例。2、道路系统及及停车场地道路为小区主干干道和组团内内部道路两极极。主干道把把小区中心、四四个组团和幼幼托串在一起起，形成“树枝状”道路系统。新新建车库及停停车场地配套套，方便居民民。3、绿地规划建建设使绿地与社会各各主要功能联联系在一起，中中心绿地、带带形绿地、院院落绿地有机机连接，营造造十分舒适的的人文居住环环境。（二）建设规模模总占地面积100万平方米，总总建筑面积12.9万平方米（其其中公建面积积约1.3万平方米），总总户数996户，地下停停车场4820平方米，绿绿化面积近4.5万平方米，容容积率1.3。小区内部部规划“一中心四组组团”，中心区天天然山石人工工瀑布，周边边四个组团各各成体系、各各具特色。小小区内有托儿儿所、小商场场、银行…………五、环境保护及及消防安全（一）环境保护护本项目属于商住住房社区性项项目，项目建建成后，只有有生活用水、生生活垃圾。生生活污水排放放可用管道沿沿城建规划布布局，达标排排放。生活垃垃圾经过运转转站运往垃圾圾处理场进行行填埋，对周周围无任何污污染。卫生用用水经化粪池池处理后排入入污水管网。（二）消防安全全1、本项目消防防系统包括室室内消火栓系系统。2、本项目依据据国家及湖北北省有关消防防的规定，严严格按照《设设计防火规范范》要求，参参照本行业的的先进经验，本本着高度重视视，积极稳妥妥，经济可行行预防为主题题，设施管理理并存的原则则，密切设防防，整体配套套，重点建设设，确保防火火安全。3、消防用水量量：室外30L/S，室内15L/S；火灾延续续时间：室内内外消火栓为为2h，室外消防防用水30×3..6×2＝216m3。六、物业管理优良的物业管理理，不仅能让让住宅本身保保值增值，也也可使业主的的利益得到保保障。本项目目聘请知名物物业公司进行行全程物业指指导，挑选从从事专业物业业管理多年，服服务众多高档档楼盘并深受受好评，资质质深厚，经验验丰富公司。该该公司将在本本项目未竣工工前即开始介介入，从物业业管理的角度度及早发现问问题、解决问问题，避免出出现入住后的的管理、使用用难题。本项项目推行“绿色安全环环保小区”概念，全部部采取人车分分流，设三十十米宽的主入入口仅供行人人出入，在新新区道路设有有两个侧门，供供车辆出入。小小区入口设保保卫室，每栋栋楼的单元入入口都装有可可视对讲系统统，公共场所所及外墙设高高密度红外线线监控系统，社社区内保安二二十四小时巡巡逻，遇紧急急情况还可通通过报警系统统获得最及时时的帮助。此此外，本项目目物业管理还还提供全天候候的小区保洁洁；园林绿化化方面的施肥肥、锄草、修修剪、除虫等等工作；消防防设施的保护护；公共部位位的维修与保保养以及代订订牛奶、书刊刊报纸等等。想想业主所想，急急业主所急，让让业主享受尊尊贵自在的居居家生活。在在社区物业管管理方面努力力打造为深受受业主欢迎的的社区一流的的示范单位。七、投资估算和和资金筹措设设想本估算根据房地地产市场开发发行情，参照照有关类似房房地产建筑工工程估算参数数，按照本项项目建议书中中提出的相关关技术数据进进行估算项目目投资价值。（一）本项目总总投资匡算为为14829万元，其中中包括土地开开发费4082..56万元、土建建工程费用、相相关配套设施施投资费用及及其他项目费费用等项投资资。（二）其他费用用按以下标准准计算1、电增容贴费费为600元/KVA。2、勘察设计费费按工程费用用的3.0%计。3、工程监理费费按工程费用用的1.0%。4、工程保险费费按工程费用用的2.5%计。5、开办费（建建设单位管理理、前期咨询询、开工执照照、质量监督督、开业广告告等费用）按按总投资的5.5%计。6、招投标费按按工程费用的的2.0%计。（三）资金筹措措设想本项目总投资为为14829万元，建设设资金筹措可可考虑以下三三种途径：1、筹措和利用用自有资金2、申请银行贷贷款。3、利用房屋预预售来筹集必必要的资金八、项目实施进进度安排本项目分为前期期准备阶段、项项目实施阶段段和竣工验收收阶段。项目目前期准备阶阶段，主要是是项目材料编编制、申报审审批立项、土土地征用、规规划设计、落落实建设资金金、场地准备备等；项目实实施阶段分为为三通一平、土土建工程施工工、设备购置置；工程竣工工验收。时间间计划为四年年。九、经济与社会会效益估价（一）社会效果果分析本小区的建设不不但可以为大大量武汉居民民提供高质量量的住房，解解决人们对优优质住房的需需求，还给该该地区的人文文、自然环境境带来了巨大大的改善：本本小区的将绿绿化面积达到到45%，由于本小小区地处各大大高校附近将将会吸引大批批高校教师前前来居住。除此以外，由于于该项目的建建设，将会带带来大量的就就业机会。小小区的建设过过程将会给包包括设计院、施施工单位、监监理单位等提提供许多机会会。小区建好好以后，要想想维护小区良良好的室外环环境，必须大大量人员进行行维护，这就就给许多物业业公司提供了了机会。可见见，本项目的的建设将会给给社会提供大大量的就业机机会。（二）经济效益益序号费用名称投资额占项目投入总资资金的比例估算说明合计其中：外汇1建设投资11413.88700.98697747951.1建设投资静态部部分10401.22100.8994008707建筑工程费5443.7003700.4707225323设备及工器具购购置费709.9599600.0613991285安装工程费2056.48800.1778226949工程建设其他费费用2070.86600.1790770409基本预备费120.2100.01039947411.2建设投资动态部部分1012.655800.0875666088涨价预备费66.100.0057115767建设期利息946.55881400.0818550322流动资金150.6300.01302252053项目投入总资金金（1+2）11564.5501十、结论与建议议（一）结论从经济效益来说说：由于公司司在项目开发发建设前，进进行了广泛、深深入的市场调调研，了解客客户的需求，目目前部分单元元已有意向性性客户提前预预定，销售前前景看好。该该方案采取了了提前预售，分分期付款等措措施，可以给给公司带来高高的利润回报报，可以提高高公司在社会会上的知名度度，为公司将将来的发展奠奠定基础，并并且为光谷的的房地产经济济注入了新鲜鲜血液，有力力的推动了光光谷的房地产产经济发展，起起到了搞活经经济的作用。从社会效益来说说：时代花园园建成后，可可提供住宅996套，将切实实解决园区内内职工的生活活及居住问题题。由于本小小区注重环境境营造和公共共设施的建设设，它将成为为东湖高新技技术开发区内内又一个亮点点，为光谷地地区的人民提提高了优越的的住宅环境，积积极有效的响响应了武汉市市的安居工程程，使光谷人人民能够更好好的生活和工工作，同时在在微观上体现现了三个代表表，使光谷人人民能够更好好的感受到经经济发展给他他们带来的直直接好处，使使人民感受到到在党的旗帜帜下能够幸福福的生活，能能安居乐业。因因此社会效益益极为可观。从环境效益来说说：该开发过过程全部是文文明施工，最最大程度的减减小了对环境境的破坏，该该工程完成后后，从前的脏脏乱差的大体体环境变成了了环境幽雅，全全新的建筑造造型，秀丽的的自然景观，功功能齐全，配配套的公共服服务设施以及及便利的交通通，无疑将在在该市形成一一个全新的修修养圣地，对对于美化光谷谷的市容，改改善环境带来来较大的影响响。纵观开发全过程程，从经济效效益，社会效效益和环境效效益来看，该该开发方案是是完全可行的的。（二）建议强化项目目进程中的投投资、质量、进进度计划，注注重对可能发发生的不利条条件及变化因因素的预测与与防范对策，以以保证项目按按期完成。（1）实行行速度管理，加加强项目运作作进度，以避避免市场可能能的由高峰期期向下降期转转折的风险。（2）公司司各部门紧密密配合，以加加快项目运作作进度。（3）要做做精品。产品品设计各个环环节都要以招招标方式求得得高水平设计计出来的标志志性、有品位位的产品。（4）项目目成本须合理理控制，以保保留市场波动动时的降价应应对空间。（5）注意意严格的按照照既定方案去去做每一件事事，统一调配配资金，物资资和各项工作作。特别要准准备好抗风险险资金，不可可挪用。武汉XX住宅小小区项目可行行性研究报告告目录录TOC\o"1-1"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc50787366"一、总论13HYPERLINK\l"_Toc50787367"二、市场预测115HYPERLINK\l"_Toc50787377"三、建设规模与与产品方案118HYPERLINK\l"_Toc50787378"四、选址方案221HYPERLINK\l"_Toc50787380"五、环境影响评评价23HYPERLINK\l"_Toc50787383"六、项目实施进进度25HYPERLINK\l"_Toc50787384"七、投资估算226HYPERLINK\l"_Toc50787385"八、融资方案228HYPERLINK\l"_Toc50787386"九、财务评价330HYPERLINK\l"_Toc50787387"十、社会评价330HYPERLINK\l"_Toc50787388"十一、风险分析析32HYPERLINK\l"_Toc50787389"十二、研究结论论与建议333HYPERLINK\l"_Toc50787390"十三、附图、附附表36一、总论论一．项目背景1.项目名称::时代花园2.承办单位概概况承办单位是X氏氏房地产开发发集团公司，注注册资本3000万元，开发发资质为一级级。公司经营营范围：房地地产开发、房房地产经营、商商品房销售、物物业管理等。公公司实行规划划、开发、管管理、销售、服服务一体化，一一贯秉承"诚信、合作作、卓越、创创新"的经营理念念，开拓进取取。X氏房地产开发发集团公司的的经营宗旨是是：为客户创造生活活--提供高质量量的住宅产品品和服务，让让人们的生活活更加简便、高高效、丰富多多彩；为社会创造价值值--服务社会，创创造文明进步步的生活方式式，充分实现现X氏房地产集集团的社会价价值；为员工创造机会会--创造发展空空间，提升员员工价值，提提高X氏集团人的工工作生活质量量；为股东创造回报报--以长远利益益回报X氏集团股东。3.可行性研究究报告编制依依据（1）项目建议议书及其批复复文件（2）国家及武武汉市颁布的的相关法律、法法规、政策（3）武汉市国国民经济和社社会发展“十五”计划和远景景目标纲要（4）武汉市22001、2002年国民经济济和社会发展展统计公报（5）武汉市城城市总体规划划大纲（2000—2020年）（6）东湖高新新技术开发区区的经济和社社会发展规划划（7）房地产开开发机构发布布的工程建设设方面的标准准、规范、定定额（8）《武汉市市市区基准地地价》（9）武汉市及及项目周边地地区市场调研研和现场勘察察资料（10）投资项项目方签定的的协议书或意意向书（11）编制《报报告》的委托托合同（12）其他有有关依据资料料4.项目提出的的理由与过程程房地产经济是国国民经济的重重要组成部分分，是国民经经济的重要支支柱之一。发发展房地产经经济有利于加加快我国产业业结构和消费费结构的调整整，从而促进进国民经济健健康持续发展展。现在房地地产经济（尤尤其住宅经济济）是我国新新的经济增长长点，发展房房地产经济，可可以拉动一系系列行业发展展。现今，国国家为拉动经经济，满足广广大人民群众众的住房需求求，提倡大力力发展房地产产经济。我们们公司为了响响应国家的安安居工程，决决定规划、开开发时代花园园。东湖高新技术开开发区是首披披国家高新技技术产业开发发区之一，是是华中人才、技技术、高新技技术产业的源源头，享有“中华光谷”的美誉。目目前开发区产产值上亿元的的企业已达35所，并已形形成通信、电电子信息、生生物技术三大大支柱产业和和机电一体化化、新材料、激激光三大优势势产业基础。关关东科技工业业园是东湖开开发区招商引引资，发展高高新技术产业业的主要基地地。近两年来，东湖湖开发区管委委会认真总结结了十年创业业的经验和新新区建设中存存在的问题，明明确提出了超超前规划、拓拓展发展空间间、创建面向向21世纪的集产产、学、研、居居为一体，产产业发达、环环境优美、居居住舒适的武武汉科技新城城的奋斗目标标。时代花园选择此此处规划、开开发，等项目目实施后，将将有利于启动动东湖高新热热电公司集中中供热的初步步形成，完善善科技工业园园“产、学、研研、居”为一体的总总体规划，并并极大改善东东湖开发区的的面貌。二．项目概况1.拟建地点拟建于关东科技技工业园内，东东临关山三路路，南接大黄黄村，西连武武汉鼓风机厂厂、市消声器器厂，北靠武武黄路，路对对面是原武汉汉城建学院、马马鞍山森林公公园。2.建设规模与与目标自有资金为30000万元，时代代花园项目规规划总用地10万平方米，建建筑面积12.9万平方米，其其中住宅11.6万平方米，公公建1.3万平方米。总总居住户数996户，规划总总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖盖率45%。小区内设设幼儿园、配配套有会所、文文化中心、商商业网点、集集贸市场、居居委会、派出出所等设施。3.主要建设条条件1.供水在鼓风小区东侧侧有现状DN10000mm上水管线线，本项目上上水可从上述述干线引入。2.雨水、污污水排放武黄路大街现有有现状DN21000毫米的雨水水管线和DN18000毫米的污水水管线，可以以就进排入。3.供热拟从武黄路新敷敷设的供热干干线接入。4.供电拟采用双路供电电，一路从鼓鼓风机厂开闭闭站引一条10千伏电缆，接接入小区内配配电室；另一一路可由东鑫鑫三五饭店配配电室引入。考考虑留有余地地，变压器容容量为8000千伏安。5.供气已由鲁磨路引入入了天然气高高压线，已建建成了天然气气高中压调压压站。通过天天然气中压管管向区内送气气。本项目住住宅区前后的的道路、绿化化以及所需的的各种市政条条件及基础设设施配套，均均由武汉宏达达房地产开发发公司统一开开发，各种设设施接口均至至本项目红线线内。目前，本本项目建设场场地以达到“三通一平”，其他配套套设施将与住住宅建设同步步进行。6.电信本项目预计需装装机容量为820门的程控交交换机，拟由由洪山区电话话局从831开设下属分分局解决。4.项目投入总总资金及效益益情况本项目投投入自有资金金3000万元，贷款5002..61万元，再加加上房屋预售售款，共投入入总资金148288.67万元。本项目完完成后，预计计销售收入为为23185..92万元，扣除除成本，减去去销售（营业业）税金及附附加1247..54万元、所得得税2346..21万元、提取取法定盈余公公积金及公益益金857.443万元后，预预计累计未分分配利润为3906..08万元。5.主要技术经经济指标技术经济济指标项目单位数量占地总面积平方米100000总建筑面积平方米129000居住建筑面积平方米116460公共建筑面积平方米13000居住居数户996平均每户建筑面积平方米130平均每户居住人数人3.2容积率1.29绿化率%45住宅栋数栋45平均层数层6.53地下车库面积平方米4820停车位个240三．问题与建议议考虑到时代花园园建成后，其其用户多数为为拥有较高文文化层次和收收入的白领阶阶层，结合他他们的消费心心理和消费结结构，要特别别注意其附属属设施的建设设，如停车场场，娱乐中心心及安保措施施。另外，在在住宅的户型型的选择上，要要充分调查，选选择适合不同同住户需求的的多种户型，避避免单一，同同时，该项目目的建设很大大程度上依赖赖于光谷的发发展，因而，在在建设的过程程中，要时时时注意政府的的各种政策。而而且要重视该该项目的社会会效益。二、市场预测一．市场调查据2002年武武房指数报告告显示:房地产综合合物业价格为为2968..76元/m2,住宅宅平均价格为为2017..31元/m2写字楼楼平均价格为为4149..16元/m2从市场场形态来看,,全市各区楼楼盘销售量是是上升趋势。目前武汉市住宅宅市场供应上上,住宅面积在在100m22以下的占总总量的4%,,住宅面积在在101120的占占总量的322%,1211--1400占总量的455%,1411--1600的占总量的的5%,1661--1880占总量的的10%,1180以上的的占总量的44%。从以上上统计结果看看,120mm2--1440m2的住住宅面积目前前是武汉市住住宅市场上供供应的主力,,市场接受程程度最高。购房者能承受多多高的房价,,是房地产市市场上最为关关心的问题,,根据我们这这次调查结果果,购房者对购购房总价格的的承受能力如如下:承受总价格格在20万以下的的占33%,,承受总价格格在2130万之间间的占30..5%承受总总价格在311--40万万的占24..50%承受受总价格在441-50万万的占8%,,承受总价格格在50万以上的的占4%。以上调查结果显显示,武汉市购房房者所能承受受的价格在220-30万万之间，比例例占到总量的的60%以上,可见是主要要购买力的承承受范围。另外，重点调查查了我们的项项目所在的洪洪山区房地产产市场及项目目周边的主要要楼盘销售状状况。在2002年第四季度度洪山区住宅宅价格指数为为1488..67点，比上季季度上涨了36.92点；住宅平平均价格为2325..85元/平方米，比比上季度上涨涨了57.68元/平方米，涨涨幅为2.54%。洪山区住宅价格格指数季度

洪山区指数2001第四季季度1145.3992002第一季季度1273.5222002第二季季度1327.1222002第三季季度1451.7552002第四季季度1488.6772002年第四四季度武珞路路沿线楼盘销销售均价在3000元/平方米左右右，且销售情情况良好：书书香门第售罄罄，均价在3200元/平方米左右右的兆富国际际大厦取得了了3000平方米以上上的销量。究究其原因，一一是有良好的的地理位置，交交通方便；二二是该区域楼楼盘有充足的的消费群体——高校教职工工和成长中的的新小企业、个个人投资者，如如书香门第住住宅主要针对对的是高校教教师和博士、研研究生等。从从市场现状看看，武珞路沿沿线地处城市市中心，土地地成本比较高高，因此开发发的项目多为为高层的商务务写字楼或商商住楼。在楚雄大道沿线线聚集了名都都花园、尚文文创业城、华华城新都、当当代光谷智慧慧城等多个住住宅项目，除除了名都花园园价格达到2900元/平方米以外外，其他楼盘盘均价在1940元/平方米上下下浮动，该区区域高校众多多，有较好的的自然环境与与人文环境，购购房者多以高高校教职工为为主。华城新新都本季度销销售量在1万平方米以以上；当代光光谷智慧城本本季度销量也也保持在5000平方米左右右。总体而言言，楚雄大道道沿线楼盘体体本季度价格格都有所提高高。楚雄大道以南沿沿珞狮南路聚聚集了丽岛花花园、新开盘盘的明泽·半岛尊邸和和南湖山庄。丽丽岛花园往南南楼盘由于均均价逐渐降低低，取得了较较好的销售业业绩，本季度度新开盘的明明泽·半岛尊邸取取得了开门红红，销量在4000平方米左右右。该区域楼楼盘呈现别墅墅化、大户型型化发展的趋趋势。坐落在洪山区的的“中国光谷”所在区域本本季度又推出出了学府佳园园三期，平均均价格在2000元/平方米左右右。汤逊湖版版块在本季度度销售平稳，东东林外庐二期期项目均价为为1600元/平方米，仍仍保持着较好好的销售势头头；银河湾均均价为1700元/平方米，销销量达到1.4万平方米左左右；均价在在2300元/平方米的玉玉龙岛花园别别墅本季也销销售了4000多平方米；；水蓝郡经过过6月底的暂停停销售后于8月重新登场场，呈良好态态势。二．产品供需预预测根据调查，目前前武汉市房地地产投资大幅幅增加，20001年上半年武武汉完成住宅宅建设投资39.47亿元，比去去年同期增长长47.177%，施工面积积达到958.2万平方米。2002年总投资额额为132.5亿元，同比比增长14.9%。其中住宅宅投资99.39亿元，同比比增长15.4%，占总投资资的75%，经济房开开发投资13.65亿元，占总总投资的10.3%%.从销售投资资比率来看，98年销售额只只占到投资额额的43.788%，99年上升到60%，在2002年，全市销预售售总面积为759.332万㎡（其中中住宅销售面面积393.113万㎡）同比比增长17.177%；总销售额额为118.555亿元，同比比增长26.622%。虹景花园、华华城花园、康康居园等一批批商品住宅的的良好销量，再再结合入住武武汉光谷的高高科技公司的的不断增多，白白领阶层以及及周边高校教教师对中高档档住房的需求求一定会更大大，另外国家家对居民购买买住宅的金融融政策支持（贷贷款）将加大大力度，居民民购房能力将将大大提高。据据此分析，我我们此时开发发商品房，是是迎合市场需需求，销售前前景良好。三．价格预测据调查，今年武武汉市还将陆陆续推出一系系列的中高档档项目，整体体项目水平与与2002年项目相比，这这些项目无论论在质量，还还是在规划设设计上，都将将会再上一个个档次，从而而拉动武汉市房价继继续走高。今今年武汉市基基础建设将要要快速发展。几几处大型房屋屋拆迁改造工工程，使得大大量居民重新新置业，为武武汉市商品房的销售售提供了契机机，这将导致致武汉市商品房价格出出现上涨趋势势。今年武汉汉市房价升幅幅在10%左右，其中中适用房升幅幅达20%，从原因上上看，主要有有四：1.在政府土地地供应政策与与方式变化的的情况下，地地价上升。住住宅集中区地地段周边开发发项目的增多多，形成“扎堆”效应，带动动地价上升。2.需求量大。从从目前我市房房地产的消费费市场来看，有有84.6%的消费者都都采用了商业业贷款或组合合贷款的方式式进行购房置置业，而且更更多的人因贷贷款利率较低低则更希望采采用公积金贷贷款；还有居居民的福利性性住房观念已已经开始向商商品化转变，使使得市场积累累的需求量在在短时期内释释放出来。3.购买力的增增强，按揭的的作用。我市市城镇居民的的人均可支配配收入的增加加，使居民购购买力有所增增强，再加上上不少“持币观望”者的加入，银银行按揭到位位，国家对居居民购买住宅宅的金融政策策支持（贷款款）将加大力力度，居民购购房能力将大大大提高，致致使房价上涨涨。4.住宅品质的的提高，也成成为了房市升升温。因为随随着经济的发发展，居民对对住宅的选择择与选择能力力大大增强，居居民以十分挑挑剔的目光审审视、评判选选择住宅，对对住宅的品质质以及物业管管理服务的要要求的提高。最最终导致价格格上扬。5.竞争激烈，由由于房地产市市场供销了两两旺，大量外外地开发企业业纷纷入驻武武汉以争夺市市场，带来了激烈的竞争争。由于武汉汉市人口众多多，消费市场场巨大，加上上房地产发展展水平相对较较低，外地企企业纷纷进入入武汉。深圳圳万科、浙江江耀江、广州州保利、南京京三金等国内内著名房地产产商的到来，使使武汉房地产产市场的竞争争更为激烈化化。综上所述，再结结合我们公司司的竞争实力力，初步可以以确定该小区区内房屋销售售大约每平方方米1800—2200元。四．竞争力分析析外地企业纷纷进进入武汉。由由于武汉市人人口众多，消消费市场巨大大，加上房地地产发展水平平相对较低，致致使大量外地地开发企业纷纷纷入驻武汉汉以争夺市场场。深圳万科科、浙江耀江江、广州保利利、南京三金金等国内著名名房地产商的的到来，使武武汉房地产市市场的竞争更更为激烈化，在在激烈竞争的的同时也会提提高整体的开开发水平和住住宅的质量。另外知名企业得得到追捧。品品牌的魅力在在房地产业中中已经显现，目目前在武汉市市居民购房消消费中，企业业知名度已经经成为重要的的参考因素。无无论是开发公公司还是规划划设计、中介介代理等企业业，知名度和和美誉度较高高的都受到了了购房消费者者的青睐，尤尤其是国内知知名的地产商商和外域、外外省的著名规规划设计公司司，以其先进进的理念推出出的楼盘都收收到了良好的的市场效果。鉴于本公司实力力雄厚信誉良良好，我们可可以依托本公公司的知名度度，根据不同同市民的不同同需求，推出出具有先进理理念的楼盘；；再加上我们们开发的地段段位于“光谷”，靠近东湖湖和马鞍山森森林公园，环环境优美，周周边又有多所所高校，具有有浓厚的人文文气息；高收收入阶层的市市民较多。而而周边地段由由于武汉近年年来的高速发发展，致使周周边居民住房房比较拥挤，与与此同时居民民的购买力增增强，所以该该地区市场上上住房供应小小于需求，具具有巨大的市市场潜力，为为此项目开发发带来了无限限的商机。据据此我们有理理由相信我们们开发的商品品房有较强的的竞争力。五．市场风险分分析1.该居民小区区主要居住对对象为在东湖湖高新科技工工业园区工作作的白领阶层层，周边高校校院所的知识识分子，入驻驻华中硅谷的的电脑从业人人员，以及其其他知识层次次较高，家庭庭收入较好的的市民家庭。由由于他们：1）职业稳定：：改革开放以以来,教职工的职职业相对来说说比较稳定，同同时随着经济济水平的不断断提高，人们们对文化的追追求也提高到到了新的位置置，随之而来来的是教职工工的收入水平平也逐步的提提高。2）收入稳定：：教职工的收收入水平在稳稳定中逐步提提高。东湖高高新科技工业业园区工作的的白领阶层，入入驻华中硅谷谷的电脑从业业人员，他们们都属于高收收入阶层。3）文化水平较较高：他们的的年龄的大多多在35~445岁之间，人人到中年是单单位的骨干力力量，年富力力强，工作紧紧张，需要一一个好的投资资环境。4）对家庭居室室的要求较高高：除对住宅宅的舒适性..安全性的要要求以外，由由于工作的原原因，他们要要求居住地能能上班方便，同同时在家也可可顺利开展工工作，对小区区环境的要求求，对住宅品品位的要求，对对户型的设计计要求也比较较高。这就意味着该项项目的变现性性较好，比较较容易出手，这这也是项目投投资本金安全全性的保证。所所以投资风险险不会太大..2.通货膨胀的的防护能力：：在市场经济济条件下，通通货膨胀的影影响是长期存存在的，而对对于房地产投投资而言，是是本身具有对对通货膨胀的的防护能力，这这是由房地产产本身具有升升值能力来决决定的，这就就减少了通货货膨胀对该项项目的影响，同同时对该项目目的投资采取取了相对保守守的措施，这这就为该项目目的投资减轻轻了风险。3.房地产开发发受政府行为为影响较大，同同样也受银行行利率影响，假假如依照目前前政府政策，风风险较小。三、建设规模与与产品方案建设规模与产品品方案研究是是在市场预测测和资源评价价的基础上，论论证比选拟建建项目的建设设规模和产品品方案，作为为确定项目技技术方案、设设备方案、工工程方案、原原材料燃料供供应方案及投投资估算的依依据。一．建设规模考虑到自有资金金的有限（3000万元），时时代花园项目目规划总用地地10万平方米，建建筑面积12.9万平方米，其其中住宅11.6万平方米，公公建1.3万平方米。总总居住户数996户，规划总总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖盖率45%。小区内设设幼儿园、配配套有会所、文文化中心、商商业网点、集集贸市场、居居委会、派出出所等设施。(小区基本规规划简图见附附图2)二．产品方案1.户型选择择小区规划以中档档多层住宅为为主，配以少少量高档带电电梯小高层住住宅。在规划划设计及建筑筑风格上充分分体现“以人为本”的设计理念念。注重环境境的营造并赋赋予其浓郁的的文化内涵，充充分体现21世纪科技新新城高品质住住宅区的风貌貌。时代花园项目主主要居住对象象为在东湖高高新科技工业业园区工作的的白领阶层，周周边高校院所所的知识分子子，入驻华中中硅谷的电脑脑从业人员，以以及其他知识识层次较高，家家庭收入较好好的市民家庭庭。根据以上多种消消费对象的不不同品位和要要求，故选择择了多种户型型，见下表：：户型分配配表楼型户型格式面积（㎡）数量（套）①A3室2厅2卫11厨1阳台128.5264B3室2厅2卫11厨2阳台131.2264②C2室2厅1卫11厨1阳台90.0880D3室2厅2卫11厨3阳台168.4480③E4室2厅3卫11厨2阳台1书房181.2690F3室2厅3卫11厨2阳台1书房165.8290④G3室1厅1卫11厨1阳台90.79264H2室1厅1卫11厨1阳台81.442642.技术设备备条件1)室外1.外墙：采用用高级进口外外墙涂料，局局部面砖装饰饰。2.屋面：现浇浇平屋面、屋屋顶花园。2)室内：1.内墙：厅、房房为乳胶漆。厨厨房高级瓷砖砖到顶。2.顶棚：厅、房房为乳胶漆。厨厨房铝合金扣扣板吊顶。3.地面：厅、房房为水泥砂浆浆拉毛。厨房房、阳台地面面铺设高级防防滑砖。4.窗：户外窗窗用彩铝窗。5.门：分户门门为高级防盗盗、防火门，阳阳台门为彩铝铝门。6.厨房：赠送送套装橱柜（吊吊柜、地柜、洗洗菜盆、水龙龙头）、抽油油烟机。7.卫生间：公公卫：内墙高高级瓷砖到顶顶，顶棚铝合合金扣板吊顶顶，地面铺设设高级防滑砖砖。赠送淋浴浴间、冷热水水龙头及花洒洒、柱盆、冷冷热水柱盆龙龙头、玻璃镜镜、节水马桶桶、预留热水水器接口位。其其余卫生间：：预留给、排排水管道；地地、墙面水泥泥砂浆拉毛。8.楼梯间：墙墙面乳胶漆，地地面及踏步为为高级防滑地地面砖。3)配套设备备：1.电梯：6层层以上商品房房均配置高档档名牌电梯。2.电视、电话话、电讯系统统：有线电视视插口、电话话插口、宽带带高速上网，报报装后可立即即使用。3.电气配置：：开关、照明明、插座、电电表各一个。4.煤气：煤气气管道安装到到厨房。5.给水：变频频式供水系统统，每户独立立水表。6.排水：有组组织排水，预预设空调机专专用冷凝水排排水管。4)智能化系系统：1.安全防范系系统：家庭紧紧急报警系统统、红外探测测、可视对讲讲防盗门、24小时电子巡巡更系统、车车库管理系统统等。2.“一卡通”智能系统：IC卡门禁、小小区内停车、消消费“一卡通”。3.信息服务系系统：小区局局域网（可接接入Interrnet）、背景音音乐、视频点点播等。3.道路系统统道路为小区主干干道和组团内内部道路两极极。主干道把把小区中心、四四个组团和幼幼托串在一起起，形成“树枝状”道路系统。4.小区建筑小小品入口：区内设保保安。入口处处有宽广的地地下停车场指示牌：居住区区设置各种指指示牌，如指指示公共服务务设施位置、公公共建筑以及及管理处等方方便居民使用用。庭院灯：保证居居住区夜间行行人车和公共共次序安全、既既有安全保护护功能、又可可美化环境。座椅板凳：设在在广场、水边边，既绿化又又方便使用。栏杆：起安全保保护作用。儿儿童活动场地地以塑料栏杆杆为主。居住住区地形又高高低变化时，可可设台阶和挡挡土墙，方便便排水。宣传栏：设在人人流集中必经经之地。大小小高度适宜，便便以观看。垃圾桶：在公共共区域等人流流较多的地方方、居住楼旁旁设置。广场：社交游憩憩公共场所，附附设游乐设施施。附表：技术经济济指标项目单位数量居住户数户996居住人数人3187户均人口人3.2总建筑面积万㎡12.91.住宅建筑面面积万㎡11.62.公建面积万㎡1.3住宅平均层数层6.53容积率1.29绿地率%45用地平衡衡表项目单位数量小区规划用地万㎡101.住宅用地万㎡4.372.公建用地万㎡2.133.道路用地万㎡1.094.公共绿地万㎡2.0其他用地万㎡0.41四、选址方案眼下人们买房，不不光看房型、地地段、朝向，还还要看小区的的环境、园林林设计、信息息网络等是否否到位。本着着节约用地，少少占耕地，减减少拆迁移民民有利于场区区合理布置和和安全运行几几有利于保护护环境和生态态，有利于保保护风景区和和文物古迹的的原则，依据据1、造就武汉汉市建设规划划的要求。2、适应小区区投资项目的的要求。3、适应小区区房屋用途的的要求。4、拥有便利利的交通条件件。5、满足土地地的地质条件件，市政基础础设施等因素素需要。我们们选定三个位位置(详见附图1：场址位置置图)。选址位置一：拟建于鲁巷广场场西南。小区区北靠雄楚大大街、东接民民院路，西临临湖北经济管管理大学，南南至南湖。选址位置二：拟建于关东科技技工业园内，东东临关山三路路，南接大黄黄村，西连武武汉鼓风机厂厂、市消声器器厂，北靠武武黄路，路对对面是原武汉汉城建学院、马马鞍山森林公公园。选址位置三：拟建于华中科技技大学西一门门外，北接中中国地质大学学，西临鲁磨磨路，南靠华华中科技大学学紫菘公寓。三个方案各有千千秋，但经过过比选优化，最最终选择“选址位置二”。其理由：通过收集资料、走走访调查、查查阅资料及抽抽样调查，运运用科学方法法整理和分析析相关的信息息资料，兹对对项目选址的的科学性、可可行性作以下下评述。一．项目概况1.自然条件件通过对该地块的的构成成分、结结构形式、资资源状况、承承载力的情况况进行勘测和和研究，发现现该地块地质质好，属于四四类土（沙砾砾坚土），地地基强度好，适适用于钢筋混混凝土基础，建建造10万平方米的的房地产才不不会超过土地地承载力。该该地块自然条条件良好，不不会影响到土土地平整、开开挖土石方、道道路铺设、基基础施工及地地下工程排水水。2.城市的基基础设施条件件政府部门通过开开发项目征收收环境配套费费，已为项目目提供了排水水、电力、燃燃气、供热、交交通等基础设设施。项目与与城市基础设设施网络连接接点较近，不不需要建造水水处理系统。同同时经该楼盘盘有十余条公公交线路，五五条过江航线线，即将修建建的汉口常青青至武昌森林林公园地铁线线路其始就在在这里，交通通方便。周边边学校、医院院、购物、娱娱乐场所和公公园绿地完善善齐备，为居居民日常生活活提供便捷。珞珞瑜路这几年年的变化日新新月异，一改改昔日的荒凉凉，成为今天天武昌地区一一块黄金地段段开发热土。该该街区各项目目配套设施正正在不断完善善。如菜场、超超市、邮局、银银行、……随着大量居居民入住和光光谷的利用开开发，该街区区的发展前景景将一片乐观观。3.周边环境境条件小区拟建于关东东科技工业园园内，北靠武武黄路，路对对面是原武汉汉城建学院。由由原城建学院院向北为东湖湖自然风景区区，东湖是全全国最大的市市内湖淡水湖湖之一，水域域开阔，风光光宜人，环湖湖路绿树红花花掩映，曲转转回折，是武武汉市民周末末休闲度假的的理想去处。东东北面的武昌昌自然环境保保护区——马鞍山森林林公园，步行行5分钟就可到到达。整个小小区有山有水水，树木繁密密，绿地完善善齐备，污染染小，空气清清新，环境幽幽雅。湛蓝的天、清澈澈的水是其引以为为傲的亮点，郁郁郁葱葱的松松林、芳草茵茵茵的绿地让让你在蓝与绿绿的交响中感感受大自然的的气息、享受受返朴归真的的美丽。独特特的地理位置置，赋予了小小区更深刻的的内涵。小区地处光谷，且且处在武汉重重点教育基地地位置，周围围有上10所高等学府府，学术氛围围浓厚，汇集集大量高素质质的人才，形形成一流人文文环境。与书书为邻，以德德为友，让人人尽情享受私私密化的个人人空间。项目选址区域附附近人口密度度适中，居住住人口都是从从事高新技术术人员，受教教育程度高，文文化素养好，消消费能力可靠靠，具有很强强的够房能力力。此地浸染着闻名名全国的武汉汉高校风景区区的书香墨秀秀。山水环抱抱，人杰地灵灵。云集的高高校带来济济济人才。故选选择此地的人人士同时也为为下一代选择择了一个良好好的文化和教教育环境。二．建设条件1.供水在鼓风小区东侧侧有现状DN10000mm上水管线线，本项目上上水可从上述述干线引入。2.雨，污水水排放武黄路大街现有有现状DN21000毫米的雨水水管线和DN18000毫米的污水水管线，可以以就进排入。3.供热拟从武黄路新敷敷设的供热干干线接入。4.供电拟采用双路供电电，一路从鼓鼓风机厂开闭闭站引一条10千伏电缆，接接入小区内配配电室；另一一路可由东鑫鑫饭店配电室室引入。考虑虑留有余地，变变压器容量为为8000千伏安。5.供气已由鲁磨路引入入了天然气高高压线，已建建成了天然气气高中压调压压站。通过天天然气中压管管向区内送气气。本项目住住宅区前后的的道路、绿化化以及所需的的各种市政条条件及基础设设施配套，均均由武汉宏达达房地产开发发公司统一开开发，各种设设施接口均至至本项目红线线内。目前，本本项目建设场场地以达到“三通一平”，其他配套套设施将与住住宅建设同步步进行。6.电信本项目预计需装装机容量为820门的程控交交换机，拟由由洪山区电话话局从831开设下属分分局解决。三．建设规模总占地面积100万平方米，总总建筑面积12.9万平方米（其其中公建面积积约1.3万平方米），总总户数996户，地下停停车场4820平方米，绿绿化面积近4.5万平方米，容容积率1.3。小区内部部规划“一中心四组组团”，中心区天天然山石人工工瀑布，周边边四个组团各各成体系、各各具特色。小小区内有托儿儿所、小商场场、银行…………四．环境保护1.大气制冷拟采用溴化化锂装置，取取消了制冷剂剂氟里昂的使使用，有利于于保护臭氧层层。餐饮以煤煤气为燃料，所所以应在操作作间设计通风风排气装置，且且排气烟囱避避开其它环境境敏感地段。地地下停车场废废气主要为汽汽车尾气，再再次安装通风风排气装置。2.污水处理理本项目产生的的污水主要有有餐饮废水，生生活废水和洗洗浴污水。生生活废水和餐餐饮废水经隔隔油，沉淀处处理后排入下下水道。五、环境影响评评价一．环境条件调调查时代花园提出“绿色生态社社区”的概念。在在当前的房地地产开发过程程中，讲究园园艺设计，提提倡健康住宅宅已是大势所所趋，但目前前国内的景观观设计多采用用喷泉、广场场等“硬质景观”，较少采用用有生命力的的活生生的“软质景观”，只注重视视觉效果，而而没有营造整整体气氛，”形成了层次次分明的景观观体系，同时时设计师还十十分注意尺度度感，通过小小型景质将人人的视线从高高大的建筑物物上转移，从从而减少了人人的压抑感。45%的绿化率保保证了周围良良好的环境，建建成后注重人人文环境和只只人化控制，污污染较少。自自然景观优越越、空气清新新、湿度适宜宜，夏季凉爽爽，远离闹市市区的鲁巷，周周边高校分布布极广，绿地地面积率大。远远离重工业区区，工业污染染小。二．施工期环境境影响分析1.施工期污染染源(1)施工期噪噪声污染源施工期的噪声主主要来源于包包括施工现场场的各类机械械设备和物料料运输的交通通噪声。施工工场地噪声主主要是施工机机械设备噪声声，物料装卸卸碰撞噪声及及施工人员的的活动噪声，各各施工阶段的的主要噪声源源及其声级见见表。声级最最大的是电钻钻，可达115dBB(A)。物料运输输的交通噪声声主要是各施施工阶段物料料运输车辆引引起的噪声，各各阶段的车辆辆类型及声级级见表。本项项目运输车辆辆安排时尽量量避开居民楼楼。各施工阶段主要要噪声源状况况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段段电钻100-1155冲击机95电锤100-1055空压机75-85手工钻100-1055打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-1055混凝土搅拌机100-1100电据100-1100云石机100-1100电焊机90-95多角磨光机100-1155空压机75-85施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(AA)土方阶段底板与结构阶段段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝凝土各种装修材料及及主要设备大型载重机混凝土罐车、载载重车轻型载重卡车9080-8575交通运输车辆声声级(2)施工期期扬尘施工期扬尘主要要来自土方的的挖掘扬尘及及现场堆放扬扬尘；建筑材材料（白灰、水水泥、沙子、石石子、砖等）的的现场搬运及及堆放扬尘；；施工垃圾的的清理及堆放放扬尘；人来来车往造成的的现场道路扬扬尘。(3)施工期废废水污染源施工期产生的废废水包括施工工人员的生活活污水和施工工本身产生的的废水，施工工废水主要包包括土方阶段段降水井的排排水，结构阶阶段混凝土养养护排水，以以及各种车辆辆冲洗水。(4)施工期固固体废弃物施工期固体废弃弃物主要为施施工人员的生生活垃圾、施施工渣土及损损坏或废弃的的各种建筑装装修材料。2.施工期环境境影响分析(1)施工噪声声影响根据噪声污染源源分析可知，由由于施工场地地的噪声源主主要为各类高高噪声的施工工机械，这些些机械的单体体声级一般均均在80dB以上，且各各施工阶段均均有大量设备备交互作业，这这些设备在场场地内的位置置，同时使用用率有较大变变化，因此很很难计算其确确切的施工场场界噪声，根根据本工厂施施工量，按经经验计算阶段段其各施工阶阶段的昼夜声声级见表。各施工阶段昼、夜夜声级估算值值单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工55(2)施工扬尘尘的影响由于土土石方过程破破坏了地表结结构，会造成成地面扬尘污污染环境，其其扬尘量的大大小与诸多因因素有关，是是一个复杂、较较难定量的问问题。通过对施工期环环境影响的分分析，施工期期主要污染为为噪声与扬尘尘，为减少其其环境污染，应应做到：①现场施工中中，建筑材料料的堆放及混混凝土拌和应应定点、定位位，并采取防防尘措施，设设置挡风板。施施工期间尽量量选用烟气量量较少的内燃燃机械和车辆辆，减少尾气气污染，施工工道路经常保保持清洁，湿湿润，以减少少汽车轮胎与与路面接触而而引起的扬尘尘污染，同时时车辆应限速速行驶；混凝凝土搅拌等高高噪声作业及及施工车的进进出口，尽可可能远离居民民住宅，施工工车场地尽量量平整，减少少颠簸声，以以减少施工噪噪声对居民生生活的影响；；②施工中做到到无高噪声及及爆炸声，打打桩时不在夜夜深人静时进进行，吊装设设备噪声满足足环保要求；；③施工中不产产生超标准的的空气污染，环环保措施与工工程进度做到到“三同时”，环境治理理设施应与项项目的主题工工程同时设计计，同时施工工，同时交付付使用；④建筑垃圾及及时清理，文文明施工；地地块周围树立立高于3米的简易屏屏障，或在使使用机械设备备旁树立屏障障，减少施工工机械的噪音音。三．项目建成后后环境影响影影响分析作为房地产开发发项目，基本本无工艺废气气和生产废水水排放，因此此污染源分析析主要是燃料料燃烧废气、生生活污水和生生活垃圾。1.大气污染源源分析(1)地下车库库废气时代花园建有2240个停车位的的停车场，地地下车库面积积4820，层高约3.9m。停车场设设有两个进出出口。车库内内的废气排放放高度为2.5米，排气量量约7000立方米/h(2)天然气燃燃烧废气居民住宅采暖和和炊事采用天天然气，最大大燃气量为1.8立方米/h，平均燃气气量为1.4立方米/h，996户居民共用用天然气24200000立方米。2.水污染源分分析拟建项目的水污污染源主要是是生活污水。按按人均每天用用水150L估算，居住住人口31887人，生活活耗水量每天天480立方米。污污水类型包括括洗浴排水、冲冲厕排水和厨厨房污水。四．公众参与时代花园环境影影响评价“公众参与”的木的在于于使公众对拟拟建项目的各各种意见、建建议、和要求求贯彻于整个个环境影响评评价中，沟通通公众与项目目建设方的相相互了解，弥弥补环境影响响评价过程中中可能存在的的疏漏，制定定出严格的环环境监管措施施与实施计划划，使该项目目的规划设计计更加完善和和合理，从而而有利于项目目的综合效益益。公众参与与的对象为洪洪山区人大常常委会的代表表以及附近周周围的居民，项项目咨询专家家。六、项目实施进进度为了争取时间，缩缩短工期，保保质保量完成成工程，本项项目决定采取取平行施工方方式。本项目工程计划划自2003年7月开工，至2005年6月竣工，总总工期2年。为了节节约投资，决决定分区分阶阶段开发。据据市场分析，预预计每期推出出商品房有50%可采用分期付付款的形式预预售，按市场场吸纳能力及及公司开发能能力、资金筹筹措的可能性性，本项目工工程开发建设设进度计划安安排，如下表所示示2003.4——2005.6项目实施进度度计划表时间任务2003年4月月至12月2004年1月月至12月2005年1月月至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究项目审批规划设计主体工程一期主体工程二期绿化工程七、投资估算一．根据拟订项项目的开发方方案，确定各各开发项目的的工程数量本建设项目总占占地面积约10万平方米，总总建筑面积接接近13万平方米（其其中公建面积积约1.3万平方米），总总户数996户，地下停停车场0.7万平方米，绿绿化面积近4.5万平方米，容容积率1.3。小区内部部规划“一中心四组组团”，中心区天天然山石人工工瀑布，周边边四个组团各各成体系、各各具特色。小小区内有托儿儿所、小商场场、银行等。该土地的地块开开发成本（包包括安置费和和土地批租费费）为：（1）拆迁安置置费：项目用用地范围内建建筑物的拆迁迁安置费主要要分为：a.居民安置置费：200户居民每户13万元计算共共计2600万人民币。b.房屋拆除除费：以每平平方米200元计算，共共拆除房屋面面积2800平方米共计56万人民币。c.其他费用用：主要指拆拆迁安置管理理费，按上述述各项之和2%计算，共计65.36万人民民币。（2）土地批租租费：主要包包括土地出让让金、回源费费和市政工程程配套费，共共计400万人民币。项目的供水、雨雨，污水排放放、供热、供供电、供气以以及电信方面面的配置情况况如下：供水：在鼓风小小区东侧有现现状DN10000mm上水管线线，本项目上上水可从上述述干线引入。雨，污水排放：：武黄路大街街现有现状DN21000毫米的雨水水管线和DN18000毫米的污水管管线，可以就就进排入供热：拟从武黄黄路新敷设的的供热干线接接入。供电：拟采用双双路供电，一一路从鼓风机机厂开闭站引引一条10千伏电缆，接接入小区内配配电室；另一一路可由东鑫鑫饭店配电室室引入。考虑虑留有余地，变变压器容量为为8000千伏安。供气：已由鲁磨磨路引入了天天然气高压线线，已建成了了天然气高中中压调压站。通通过天然气中中压管向区内内送气。本项项目住宅区前前后的道路、绿绿化以及所需需的各种市政政条件及基础础设施配套，均均由武汉宏达达房地产开发发公司统一开开发，各种设设施接口均至至本项目红线线内。目前，本本项目建设场场地以达到“三通一平”，其他配套套设施将与住住宅建设同步步进行。电信：本项目预预计需装机容容量为820门的程控交交换机，拟由由洪山区电话话局从831开设下属分分局解决。路网布置：道路路为小区主干干道和组团内内部道路两极极。主干道把把小区中心、四四个组团和幼幼托串在一起起，形成“树枝状”道路系统。小区内绿化及景景点建设：计计划小区绿化化覆盖率45%。区内修建建一个面积约约1000平米的小广广厂，建两个个小凉亭，此此外，小区道道路两旁还要要种植树木，安安装路灯。由此可得项目的的主要经济指指标如下：项目单位数量占地总面积平方米100000总建筑面积平方米129000居住建筑面积平方米116460公共建筑面积平方米13000居住居数户996平均每户建筑面面积平方米130平均每户居住人人数人3.2容积率1.3绿化率%45主要经济指标二．根据概算定定额指标，确确定单位工程程造价根据开发项目的的工程量可得得：总投资估算汇总总表序号项目费用名称金额（万元）1土地开发费4082.5662建筑工程费5361.7003安装工程费2056.4884其他投资费2070.8665项目管理费124.206不可遇见费186.317建设期利息946.568总投资14828.667开发项目固定资资产投资估算算表序号项目费用名称金额（万万元）1土地开发费4082.5662建设工程费7418.188建筑工程费5361.700安装工程费2056.4883其他投资费2070.8664项目管理费124.205不可预见费186.316建设期利息946.567项目投资总额14828.667八、融资方案时代花园的建设设项目中资金金问题是该项项目能否运行行成功的重要要问题。从工工程项目招标标开始，本公公司的财务状状况的好坏就就是能否通过过资格预审的的关键因素。只只有获得筹集集到足够的资资金，本公司司才能通过资资格预审获得得大型土木工工程项目的招招标资格，特特别是对于一一些延期付款款工程，带资资建设承包的的交钥匙工程程等显得由为为重要。工程程项目中的使使用资金，包包括固定资金金和流动资金金。固定资金金用于购置施施工机械设备备等固定资产产，流动资金金主要用于购购买工程所需需要的材料设设备、支付劳劳务工资和其其他费用等。随随着建设项目目的不断进行行，资金不断断增值，用货货币形式反映映出已耗费的的生产资料价价值和劳动者者所创造的收收益价值。因因此，如何筹筹措和管理资资金，是一个个重要的问题题。一．资金的渠道道与方式签订了工程承包包合同后，就就应该全力以以赴地为该工工程筹措资金金，以免造成成资金拮据，周周转困难使工工程开工不足足，工程进度度上不去而影影响信誉和经经济效益。因因此要注意从从以下几个方方面去筹措资资金：1.筹措和利利用自有资金金3000万元元，为实施工工程项目，满满足开工前的的资金周转，本本公司可根据据收入资金的的回报率适时时投入一部分分自有资金。主主要包括现金金和流动资产产，以及可以以在近期收回回的各种的应应收款项等，如如应收的银行行的票据、已已完合同的应应收工程款等等。2．用银行贷款款5002..61万元：贷款款是实施工程程项目的重要要资金来源，是是承包商利用用信贷资金经经营，借钱赚赚钱的一种方方法。本公司司可以向银行行证明几个方方面：本公司司的实有资本本额度充足，并并向银行提供供本公司资产产负债表和近近期的损益表表，本公司承承包工程时的的资金信誉良良好，另外，还还可以向银行行提供该建设设项目风险分分析，以及本本公司的工程程经验丰富、实实际工作能力力强及诚实信信用等。经以以上几个方面面调查了解后后，本公司有有信心让银行行认为贷款后后本公司有能能力还款。本本公司将采取取抵押贷款，以以工程设备作作抵押。从工工程所在地银银行获得较多多的当地货币币贷款。抵押押款和借款的的比例称为抵抵押存款限额额。影响抵押押贷款利率的的因素是预期期的真实利率率、通货膨胀胀和贷款风险险3.房屋预售售：房屋预售售历来是房地地产开发过程程中筹集资金金的重要方法法，房地产在在销售过程中中有两种销售售方法，一种种是现售，指指房屋在建成成后在售出；；另外一种是是预售，俗称称“卖楼花”，指房屋在在还未建成的的时候就提前前将房屋售出出以达到尽快快回收资金的的目的，另外外也可弥补在在开发过程中中的资金不足足，由于时代代花园处在大大学集中地区区，估计将会会有许多大学学教师来购房房，由于大学学教师条件相相对较好，预预计销售情况况会较好。因因此可充分利利用房屋预售售来筹集必要要的资金。预预计房屋预售售金可达5879..50万元。二．编制资金流流动计划，确确定资金的需需求额序号项目建设期2003200420052006小计1投资1.1分年计划35%35%30%100%1.2建设投资4858.7444858.7444164.63313882.1111.3建设期利息106.69265.57287.15287.15946.56小计14828.6672资金筹措2.1自有资金300030002.2贷款1858.7442767.866376.015002.6112.3销售款收入2090.8883788.6225879.500三．资金的任用用和管理随着施工准备、施施工生产、竣竣工验收。缺缺陷责任期这这一变化，资资金也在随着着运动并产生生变化。结合合资金在工程程过程中的变变化，应注意意以下问题：：1.资金本问题题：主要包括括以下几个方方面a．由于资金的的时间价值形形成的利息。b．注意风险险的影响，如如投资风险、破破产的风险、工工程风险等。c．当发生通通货膨胀和汇汇率浮动时，货货币贬值，资资金所有者会会把通货膨胀胀率考虑进去去，以保持货货币资金的实实际价值。d．银行借款款的成本率。风险因素和风险险程度分析表表序号风险因素名称风险程程度灾难性严重性较大一般1市场风险▲2资源▲3技术▲4工程▲5资金▲6政策▲7外部协作条件▲2.优化使用周周转资金问题题：具体优化化方法如下：：a.分期分年度度办理银行保保函和保险费费。b.将工程初期期准备费用单单列项目一增增加初期收入入，可以缓和和资金矛盾。c.根据工程进进度，有选择择地租赁施工工用机械设备备。d.材料设备付付款方面，通通过与供货商商谈判交涉，可可以想法减少少材料及工程程设备的物化化资金占用或或缩短占用资资金。e.向分包商转转移资金压力力。3.及时回收资资金，减缓垫垫资周转压力力，提高资金金效益。九、财务评