江苏太仓市某住宅项目市场

目录一、区域经济形形势………………11二、太仓房地产产现状分析及及发展趋势………………22三、本地块的SSWOT分析……………………………144四、太仓项目产产品建议……………………………16五、财务分析……………………………466一、区域经济形形势太仓市充分发挥挥其长江岸线的的资源优势和和"滨江邻沪"的区位优势势，形成了“以港兴市”的战略特色色和开放开发发的强劲态势势，近年来全全市经济有了了长足的发展展。各项指指标2002年同比增长GDP181亿元16%财政收入15.8亿元30.30%固定资产投资额额60亿元37.90%合同外资8亿美元117.80%%工业增加值90亿元16%农业增加值15亿元4.1%三产增加值67亿元12.4%二、太仓房地产产现状分析及及发展趋势房地产的区域性性较强，通过过对其区域房房产市场历史史发展状况及及现状的分析析，可以指导导我们该规避避什么，发扬扬什么，提高高整个项目的的抗风险能力力，也可为项项目提出良好好的产品建议议提供参考，同同时我们可以以从其发展规规律中预测其其发展趋势，从从而使得项目目的产品具有有一定的前瞻瞻性。（一）太仓房地地产市场分析析开发量分析太仓市19999年~2002年住宅开发发量统计情况况如下：说明：1、19999年到2000年开发量涨涨幅较大，原原因在于2000年的地块改改造工程较多多，带来开发发量的增长。2、20000年到2002年间开发量量下降，原因因一方面在于于房价上涨了了，抑制了需需求；另一方方面在于市场场上存量房需需要消化。交易量情况分析析2002年全市市商品房交易易量为24.5万平方米，而而从1999~~2002年这4年间，全市市商品房交易易量大约以5~6%的比例逐年年增长，这也也表明随着人人们经济实力力的增强，人人们已经越来来越重视居住住条件的改善善了。价格及销售分析析从太仓目前在售售楼盘的情况况知，目前太太仓市多层价价格最高的楼楼盘是位于小小北门街上的的人杰景典，已已经达到了2680元/平方米，该该案应该算是是市中心楼盘盘的代表，由由于地段较好好，所以价格格也较高；而而处在城北东东路上的楼盘盘主要以阳光光北苑和名都都花苑为代表表，售价在2500元/平方米左右右，原因在于于离市区较近近，但是从地地段上来讲有有些偏郊区；；而城北靠近近新城北路的的一段在太仓仓人心目中被被认为是郊区区，所以价格格又要低一些些，该区域代代表楼盘有桃桃园路上的景景都花苑和世世外桃园以及及登创商住楼楼，均价在2200元/平方米左右右；对于新区区的楼盘来说说，目前人气气还不够，而而且交通非常常不便，所以以价格也较低低，代表楼盘盘为东仓路上上的津华园、中中鑫商住楼，均均价在2300元/平方米左右右，同时由于于新区的自然然环境不错，且且将来随着太太仓城市向东东的发展，该该区域的物业业升值潜力还还是很大的，所所以该区域的的物业价格和和市郊物业的的价格相差不不大；而位于于锦州路上的的华侨公寓售售价却达到了了2580元/平方米，原原因很多，一一方面是锦州州路周围的配配套较齐全，人人气也较旺，另另一方面在于于开发商的实实力较强，具具有一定的品品牌优势。小小高层的价格格都在3000元/平方米以上上。总的来说，目前前对太仓物业业价格影响较较大因素还是是地段。如太太仓一个很不不错的楼盘世世纪苑由于地地段太偏，所所以售价比新新区其他楼盘盘要低，2200元/平方米左右右。目前楼市较火，加加上最近拆迁迁户很多，且且太仓市大多多数楼盘的定定位都较低，所所以各楼盘的的销售情况都都较好。产品分析太仓的楼盘主要要以带阁楼的的多层产品为为主，别墅这这种高端产品品主要集中在在城市东南面面，小高层在在太仓也已经经出现了，且且反响不错，目目前有三个楼楼盘规划有小小高层——华侨房产小小高层、人杰杰景典、高尔尔夫湖滨花苑苑。预计将来来小高层在太太仓的市场应应该不错，规规划中的城南南新城区将是是高端产品的的集结地。太仓楼盘的开发发规模都不大大，市区楼盘盘基本上占地地都在3万平方米左左右，新区楼楼盘占地较大大，最大的世世纪苑占地为为23万平方米。在在建筑方面，各各楼盘都没多多少特色，建建筑繁杂，色色彩单调；在在景观方面，除除了部分绿化化之外，区内内其他景观很很少；在物业业管理方面，大大多数小区都都限于保安、保保洁方面，而而其他更细致致的服务基本本上没有；在在智能化方面面，大多数小小区都没有，而而其他有智能能化的小区也也只限于可视视对讲系统方方面；在房型型方面，目前前各楼盘主要要是以三房为为主。在区内内配套设施方方面，各楼盘盘区内配套设设施不足，没没有设置会所所。销售推广分析太仓各楼盘的的的销售方式基基本上限于在在物业周边设设立一个很是是一般的销售售中心，部分分楼盘设有模模型，同时销销售人员的专专业程度不够够。在推广方方面，太仓的的楼盘很少通通过媒体做广广告，而对于于POP（户外看板板）这一很有有效的广告形形式，在太仓仓基本上没有有。太仓推广广最有力的楼楼盘是世纪苑苑，该案曾经经在《太仓日日报》上做过过一年的整版版广告，同时时也在昆山参参加过房展会会。太仓市开开发商和代理理商的合作很很少。重点个案分析名都花园地段分析：该案东临**北北路，南接城城北东路，西西至天然河道道盐铁塘，北北靠四星级酒酒店花园酒店店。**路和城北东东路是城市主主干道，离市市中心很近，因因此周边的配配套比较齐全全，主要有花花园酒店、邮邮局、华联超超市、银行、还还有正在筹建建的慈爱医院院、桃园市场场等。加上**北路的延伸伸，燕山路的的打通，城北北的交通将会会更加方便。因因此该案的地地段是比较好好的。规划分析：该案规划有独体体别墅、联体体别墅、多层层公寓、沿街街商铺四种产产品，其中独独体别墅共5幢，面积约约有350平方米，合合计1750平方米；联联体别墅6幢，每户246.8平方米，合合计约3000平方米；多多层公寓有8幢，大部分分是一梯两户户，其中只有有一幢楼（临临城北东路）是5层带阁楼的，其余均为4层带阁楼，其中所有的多层公寓的底层都设置为自行车库。整个小区设置有两个出入口，分别设在东边的**北路和南边的城北东路上，小区以砖红色和灰白色作为主要色调，比较平常；在建筑风格上也无多少特色，就是一般常见的多层形式；在区内景观方面，该案在入口处设立了一些休憩的长椅和小型的景观，同时做了一些集中的绿化，在楼栋之间有做一些绿化，同时楼间距较大，没有设立中央花园景观；本案在小区内设立了几幢煤气中转站建筑，这无疑会给人一种有危险的感觉，进而会影响到去化；在房型设计方面，该案平面层主要是以三室两厅两卫的房型为主，跃层主要是以五室两厅两卫为主，面积为262平方米。部分房型设置有北阳台，但没有设置储藏间，同时有部分房型的卫生间没有窗户。户型情况如下表表：产品类型户型及编号建筑面积房型结构公寓A单元跃层式11~2层198平方米三室两厅三卫A单元跃层式33~5层262平方米五室两厅四卫B单元复式218平方米五室两厅两卫B单元公寓142.5平方方米三室两厅三卫C单元公寓131.5平方方米三室两厅两卫C单元复式203.6平方方米四室两厅三卫联体别墅246.8平方方米（建筑面面积）独体别墅350平方米（建建筑面积）价格分析联体别墅售价为为3000元/平方米左右右，平层公寓寓房的第三层层售价为2500元/平方米左右右，楼层差价价大约为100元，根据该该楼盘所处地地段再加上综综合分析小区区内其他因素素知，该价格格应为市场行行情价，而随随着**北路和燕山山路的通车，该该地段的物业业会有所升值值。销售分析目前该小区的销销售状况良好好，销售率可可达90%以上，目前前只剩下部分分面积较大的的跃层式还未未售出（基本本上集中在每每栋楼的中间间位置，约6套），而临临城北东路的的一幢楼去化化较慢，原因因就在于临路路受噪音的影影响较大。在在销售推广方方面，小区以以“二十一世纪纪的文明居住住环境的风范范”为主诉求，除除了在城北东东路上设立了了一个不太显显眼的售楼处处外，没有其其他方式的推推广。客源分析由于该案的定位位一般，所以以针对的客源源比较广泛，公公寓的客户主主要是一般的的工薪阶层、拆拆迁户以及部部分私营业主主，而别墅的的购买者层次次较高，主要要是各机关干干部及私企的的高级管理者者。区内物业管理、配配套设施及智智能化分析提供24小时热热水服务管道液化气，单单元门采用对对讲电控防盗盗门户门采用二合一一钢制防盗门门物业管理也就局局限在保安和和保洁方面个案优劣势分析析优势：1、地段段较好，周边边配套设施齐齐全；2、房型较多，给给人更多的选选择，价格适适中；3、现房，即买买即住。劣势：1、小区区建筑风格、外外立面色彩传传统，无多少少特色；2、联体别墅较较挤；3、部分房型设设计不合理，面面积偏大；4、区内景观基基本上没有；；5、推广无力度度，知名度不不够；6、临城北东路路较嘈杂。人杰景典地段分析：处于**路和小小北门街之间间，而小北门门街非常接近近市中心,所以周边的的配套较好,,学校、超市市、医院、银银行、菜市场场等生活配套套设施一应俱俱全,因此可以用“黄金地段”来形容。规划分析：小区由8幢6层层带阁楼的多多层公寓和3幢11层的小高层层（电梯房）组组成，沿街楼楼栋的1~2层规划为商商业用房，整整个小区主体体建筑为框架架结构。本案案外立面色彩彩以黄褐色和和灰白色为主主，虽然有别别于传统的砖砖红色，但是是给人的视觉觉感受还是不不够强烈；在在建筑形态上上，都是条式式建筑，每幢幢楼从两个单单元到四个单单元不等，一一梯两户，在在底层有做车车库；小区共共有两个出入入口，一个设设在东边小北北门街上，另另一个设在南南面向阳路上上；在景观规规划方面，本本案基本上没没有做任何景景观，只是有有些小规模的的绿化，绿化化率才28%；在房型设设计方面，本本案主要是以以大三房为主主，部分两房房，面积及房房型表如下：：编号号面积（平方米）房型结构A166三室两厅两卫B170三室两厅两卫C155三室两厅两卫D148三室两厅两卫E184三室两厅两卫F177三室两厅两卫G125两室两厅一卫H120两室两厅一卫I115两室两厅一卫说明：面积偏大大，都设置了了北阳台，在在三房中还设设置了储藏室室。价格分析本案的售价情况况如下表：2楼2580元/平平方米3楼2680元/平平方米4楼2680元/平平方米5楼2580元/平平方米6楼2500元/平平方米阁楼（大）80000元//个阁楼（小）60000元//个商业用房大于4000元元/平方米补充说明：该案案在下半年即即将推出三幢幢小高层，目目前处于预定定阶段，据悉悉小高层售价价要达到3400元/平方米（较较高楼层），然然而据售楼人人员说目前小小高层的预定定情况也较好好。从走访的所有楼楼盘的情况来来看，该案的的价位是太仓仓市所有楼盘盘中最高的，虽虽然地段不错错，但是小区区规划却是一一般，因此该该案定如此价价格有些偏高高了。销售分析目前该案的销售售率在70%左右，临路路户型的销售售状况不甚理理想，两房也也因为面积偏偏大而去化较较慢，在推广广方面，本案案以“入住人杰景景典，彰显名名流风范”为广告主诉诉求，除了在在小北门街上上设立一个不不显眼的售楼楼处外，没有有其他的销售售通路。客源分析由于该案的卖点点就在于地段段好，因此售售价也高，所所以针对的客客源层次也较较高，主要为为各政府机关关干部，私营营企业管理者者等等。个案优劣势分析析优势：1、地段段好，配套齐齐全；2、房型多，能能满足不同客客户的需要；；3、有小高层，提提升了整个小小区的档次。劣势：1、价格格偏高，面积积偏大，致使使总价偏高，客客源；2、小区规模偏偏小，建筑和和景观规划方方面存在许多多不足；3、临街临路户户型较吵；4、推广力度不不够。世纪苑总体分析该案为一个大型型的综合性社社区，共设两两个出入口，一一个在滨河路路上，另一个个设在东仓路路上；全区由由别墅（独体体和联体）和和多层组成，在在小区中央规规划有一个1.5万平方米的的中心湖，湖湖边设有走廊廊、鹅卵石走走道、公共休休憩座椅，同同时湖水向北北面和东面延延伸，这样就就使得小区的的东北块被湖湖水自然分隔隔，而目前东东北块已经成成了别墅区，大大部分别墅已已经封顶，且且已经全部卖卖掉，约100万/套，每套面面积约有350平方米，别别墅区和公寓寓区通过两座座桥相互连接接。小区还引引入了坡地绿绿化的概念，充充分增强了小小区景观方面面的起伏感和和层次感，起起到移步换景景的作用；小小区栋距较大大，绿化较多多（楼栋间的的绿化不多），除除了草坪外，还还种植有成年年乔木、竹类类、花类等植植物，使得整整个小区绿意意盎然，生机机勃勃；小区区摒弃了传统统的兵营式排排布，让建筑筑排列得错落落有致，如此此的规划使得得世纪苑获得得了2001年度第2届“东方园林”杯全国优秀秀社区环境综综合奖。据悉悉在小区的南南面将建造一一个高尔夫球球场，这无疑疑会给小区带带来一些好处处。建筑方面，小区区公寓以5层带阁楼的的形态为主，车车库设在底层层，绝大部分分车库门为卷卷帘门，视觉觉印象不好；；全区主要是是以灰白色为为建筑外立面面颜色，感觉觉较单调，而而且几乎每户户都用移动窗窗户把阳台封封闭起来,感觉较繁杂杂,混乱；这也也体现了小区区在建筑上存存在一些不足足,总的来说就就是小区建筑筑与景观不匹匹配。房型主主要是以大三三房为主,面积约有140平方米。销售分析目前该案已经全全部售磬，最最近所售房屋屋售价在2300元/平方米左右右，价格要比比新区其他个个案低一些，主主要是因为该该案所处地段段较偏，周边边人气较差，而而且生活配套套设施不全，但但是随着人气气的聚集和新新区的发展，该该案的升值潜潜力是较大的的。在推广方方面，该案在在市区府南街街设过售楼处处，可能是物物业地段较偏偏的原因使然然，目前售楼楼处已经迁至至小区会所内内，装修较好好，模型、裱裱板、鸟瞰图图、销售桌椅椅一应俱全，业业务人员专业业程度尚可。该该案广告主诉诉求为“有天有地有有梦想，看湖湖看景看未来来”，楼书的印印制也是目前前太仓比较好好的。该案在在《太仓日报报》上做过一一年的整版广广告，同时也也在昆山参加加过房展会。客源分析客源较广，主要要是新区企业业的工薪阶层层。建材设备分析门窗为优质塑钢钢窗，配无色色玻璃；停车系统，社区区内有室内停停车和室外停停车，来访车车辆进入社区区内即可就近近停在所访组组团内的公共共停车场。安全系统1、交通要道设设自动监视装装置2、可视对讲系系统3、专职保安人人员24小时社区巡巡逻4、每户保安系系统与全区联联网公共设施1、会所，健身身房、冲淋房房、棋牌室、茶茶室、医务室室2、其他，幼托托、菜场、超超市、物业管管理、网球场场、游泳池、邮邮政所、与银银行联合设置置储蓄所、柜柜员机优劣势分析优势：1、大规规模社区，景景观及区内生生活配套设施施好；22、具有价格格优势；33、有较好的的安保系统；；4、将来的升值值潜力较好。劣势：1、地段段较偏，人气气不足；2、小区建筑缺缺乏特色，较较单调。总评该案应该是太仓仓市最有代表表性的楼盘，不不管是小区规规模还是小区区规划，或者者是小区的物物业管理和智智能化，还有有小区的营销销推广等等都都具有较高的的水准，同时时小区的CI标志随处可可见，这也充充分体现了开开发商的品牌牌意识；但是是该案在建筑筑和地段上稍稍显不足。（二）发展趋势势根据以上分析，我我们得出太仓仓房产市场发发展趋势分析析如下：房价与周边城市的价价格相比，太太仓市的房价价偏低，而从从周边城市的的房价上涨过过程来看，同同时从最近土土地拍卖中地地价大涨的情情况来看，太太仓的房价仍仍有上涨空间间。附：最近一次太太仓市所拍土土地的基本情情况地块位置：长春春路（原机电电厂）用途：：二类住宅占地面积：155981.8平方米说明：：起价960万,最后被苏州州盛邦房产以以3600万拍得,平均每平方方米地价2252元.产品根据规划，城南南将会规划为为居住新城区区，主要以高高尚住宅为主主，小高层也也已经在太仓仓出现，所以以未来太仓市市的住宅产品品将会朝复合合型产品方向向发展，在规规模、景观、建建筑、房型、规规划、智能化化和物业管理理等方面都将将有一个整体体的提升。营销推广营销推广不力是是太仓市楼盘盘存在的普遍遍现象,开发商和代代理商的合作作很少,太仓开发商商和代理商合合作的个案几几乎没有，这这也使得某些些楼盘不论是是在产品上还还是推广上都都存在一些不不足，而代理理商在市场把把握和产品定定位以及营销销推广和楼盘盘包装等方面面的优势还没没有被开发商商充分认识，而而开发商不仅仅可以通过代代理商实现利利润最大化，同同时也可以通通过代理商的的介入从楼盘盘品质上打响响自身的品牌牌。而从周边边其他城市房房产发展的现现状来看，开开发商和代理理商的合作已已经成为一个个趋势和必然然，相信将来来太仓市开发发商和代理商商的合作会逐逐步加强。个性化、形象化化竞争日益激激烈，将成为为太仓市房地地产发展的潮潮流。物业项项目要取得优优异的销售业业绩，就必须须把握时机，尽尽竭利用自身身的个性资本本和雄浑的势势力，把自身身打造成极富富个性和口碑碑，拥有良好好公众形象的的楼盘。三、本地块的SSWOT分析地块周边配套**北路：花园园大酒店、花花园夜总会、联