房地产营销策划石家庄市生态欢乐世界项目建议书

房地产营销策划石家庄市生态欢乐世界项目建议书项目建议书石家庄新天际旅行投资《石家庄市生态欢乐世界总体规划》编制组2005年12月【项目名称】石家庄市生态欢乐世界（简称“生态欢乐世界”）【投资开发单位】石家庄新天际旅行投资（原“石家庄新天地旅行投资”）【报告编制单位】上海社会科学院旅行研究中心奇创规划设计所【项目设计顾问】厉无畏全国人大常委、上海市人大副主任、闻名经济学家王大悟上海社会科学院旅行研究中心主任、教授、博导上海市人民政府决策咨询专家【项目设计人员】项目负责人：刘海波总设计师注册都市规划师要紧参加人员：毕吕贵教授吕志墉策划总监高级策划师陆苏颖博士市场研究专家/高级经济分析师孟畴注册策划师何余节高级规划师高侠注册都市规划师李丁宏设计师汤少忠规划师杨程波规划师洪云助理策划师前言2004年国际旅行组织公布的一份调查报告称，目前旅行产业是世界上仅次于石油化工产业的第二大产业，到2020年，旅行业将首次超过石油化工产业，成为世界上第一大产业。该报告同时指出，我国目前是世界上第四大旅行目的地国和第五大旅行客源地国，到2020年，将成为世界上最大的旅行目的地国和第四大旅行客源地国。由此可见，作为一个蓬勃进展的产业，旅行业在我国具有宽敞的进展前景。座落在华北平原上的石家庄，是一座充满魅力和活力的都市。近年来，在省、市各级政府的大力支持下，石家庄旅行业跨上了新的台阶：景点数量不断增加、服务等级不断提高、游客数量逐年增加、旅行业在国民经济中的比重日益增大。为了响应党中央提出的“走循环经济道路”，贯彻落实河北建设“生态省”、石家庄开发“西部山前休闲、度假带”和鹿泉市打造“西山旅行带、省会西花园”进展战略，石家庄新天际旅行投资高瞻远瞩，投资开发“石家庄市生态欢乐世界”项目，旨在新兴的旅行大潮中百尺竿头、更进一步。2005年4～7月，石家庄新天际旅行投资花重金托付上海社科院旅行研究中心奇创规划设计所就该项目做“旅行总体规划设计方案”，并于2005年8月26日由石家庄市旅行局主持，在石家庄市汇文大酒店对上海奇创规划设计机构完成的《石家庄市生态欢乐世界总体规划》进行了专家评审。依照专家评审委员会提出的评审意见，项目投资开发单位和规划设计人员又组织多轮深入的市场调研和认确实研讨分析，结合当前国家大力提倡进展“循环经济”、“建设社会主义新农村”的宏观战略，以及石家庄新一届政府全面启动“西部山前地带开发工程”的有利时机，进一步充实、完善《石家庄市生态欢乐世界总体规划》的相关内容，整理编制了本项目建议书。本项目规划设计过程中，得到石家庄市、鹿泉市旅行局及其他各部门领导和专家大力支持、协助、批判与指正，在此一并致谢！石家庄新天际旅行投资《石家庄市生态欢乐世界总体规划》编制组2005年目录HYPERLINK第一章总论………………1HYPERLINK1.1项目名称及承办单位………………1HYPERLINK1.2报告编制依据………1HYPERLINK1.3报告编制原则………2HYPERLINK1.4本报告研究范畴……2HYPERLINK1.5项目概况、开发理念和建设目标…3HYPERLINK1.6举荐方案及要紧经济技术指标……4HYPERLINK1.7研究结论……………5HYPERLINK第二章项目提出背景、建设的必要性和可行性…………6HYPERLINK2.1项目提出背景分析…………………6HYPERLINK2.2项目建设的必要性…………………7HYPERLINK2.3项目建设的可行性…………………8HYPERLINK2.4结论………………9HYPERLINK第三章市场调查与前景分析………………10HYPERLINK3.1基础数据调查………10HYPERLINK3.2市场进展推测………17HYPERLINK第四章客源市场定位与旅行进展策略……23HYPERLINK4.1客源市场定位………23HYPERLINK4.2旅行进展策略………24HYPERLINK4.3项目建设原则………26HYPERLINK4.4项目定位与主题、品牌……………26HYPERLINK5.1建设场址……………28HYPERLINK5.2建设条件……………29HYPERLINK5.3投资政策……………30HYPERLINK第六章总体规划设计和建设规模…………31HYPERLINK6.1规划设计原则………31HYPERLINK6.2总平面布置…………32HYPERLINK6.3游乐项目概念性设计………………35HYPERLINK6.4旅行度假产品概念性设计…………40HYPERLINK6.5旅行配套服务设施规划……………42HYPERLINK6.6基础设施规划………44HYPERLINK6.7建设规模……………49HYPERLINK6.8建设分期……………50HYPERLINK7.1环境爱护……………51HYPERLINK7.2林业资源爱护和绿化………………53HYPERLINK7.3消防………………54HYPERLINK7.4节能………………54HYPERLINK第八章开发运营治理和市场营销策略……55HYPERLINK8.1开发模式和盈利模式………………55HYPERLINK8.2组织机构和人力资源开发…………55HYPERLINK8.3旅行产品与组合……57HYPERLINK8.4营销策略和促销方式………………59HYPERLINK8.5解决经营季节性问题的措施………62HYPERLINK第九章项目实施打算和一期开发工作安排………………63HYPERLINK9.1建设期工作打算及进度安排………63HYPERLINK9.2近期开发工作安排…………………64HYPERLINK10.1投资估算……………66HYPERLINK10.2资金筹措及使用打算………………67HYPERLINK11.1差不多数据……………68HYPERLINK11.2指标运算与评判……69HYPERLINK11.3评判结论……………69附图：图1、“石家庄市生态欢乐世界”项目区位分析图图2、“石家庄市生态欢乐世界”周边交通及相邻景区关系分析图图3、鹿泉市“西山旅行带”景点卫星航拍图图4、“石家庄市生态欢乐世界”项目规划区域及周边地势图图5、“石家庄市生态欢乐世界”项目一期拟征用地块分布图图6、“石家庄市生态欢乐世界”项目总体规划示意图附件：1、《石家庄市生态欢乐世界总体规划》评审意见（2005.8.26）2、《鹿泉市土地利用总体规划调整方案》听证会纪要（2005.8.8）3、鹿泉市建设局关于卧佛山风景区等4个项目选址意见（2005.9.23）4、鹿泉市环境爱护局关于优山美地、生态欢乐谷项目的意见（2005.10.11）5、鹿泉市旅行局关于“石家庄市生态欢乐世界”项目的预审意见第一章总论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称：石家庄市生态欢乐世界1.1.2拟建地点：鹿泉市铜冶镇羊角庄村南、青龙山北区域1.1.3承办单位简介：公司名称：石家庄新天际旅行投资注册地址：石家庄市中山西路48号注册资金：人民币3000万元经营范畴：生态农业和旅行项目的开发石家庄新天际旅行投资成立于2002年，隶属新联合投资集团。新联合投资控股（简称新联合投资集团）是经国家工商治理总局核准成立、无区域限制的大型投资集团，集教育、地产、旅行、传媒、投资五大产业于一体，旗下品牌有廿一世纪教育、1+2联合不动产、新联合置地、新天地旅行、新联合资产、河北青年电视艺术中心、河北大学影视艺术学院、石家庄联合技术职业学院，总资产逾7亿元。1.2报告编制依据1.2.1河北省建设“生态省”规划和《河北省旅行业进展总体规划(2003～2020)》；1.2.2《石家庄市空间进展战略总规划（2003～2020）》和《石家庄市旅行业进展总体规划（2000～2020）》；1.2.3《鹿泉市旅行业进展总体规划（2005）》和鹿泉市关于建设“西山旅行带、省会西花园”的相关文件精神；1.2.4项目投资方提供的基础数据、相关资料和铜冶镇进展规划；1.2.5国家和地点的现行有关法规政策、标准和规范。1.3报告编制原则1.3.1严格按照国家和地点的有关政策、法规、标准和规范，按科学性、经济性、可操作性和实事求是的原则进行编制与规划；1.3.2在总体规划指导下，从实际情形动身，坚持高起点、高标准，打造“石家庄市西部旅行循环经济示范区”；1.3.3坚持合理利用土地，进展生态农业，充分利用现有开发条件，节约投资，提高资金利用率。1.3.4积极采纳新技术、新材料，充分利用区域经济进展和市场优势，依靠良好的投资政策环境，建设高标准的生态旅行休闲度假区；1.3.5选用节能产品，加强环境爱护，严格操纵各类污染源。1.4本报告研究范畴本报告遵循原国家计委颁布的项目调研的差不多规定，按照科学性、经济性、可操作性和实事求是的原则，并遵循国家财政部颁布的《旅行、饮食服务企业财务制度》，以国家标准《旅行区等级的划分和评定》及投资方提供的相关项目资料为依据，对“石家庄市生态欢乐世界”的区域社会经济进展态势、定位、档次、产品、服务、预期收益和价值等进行阐述，从市场潜力、区域同业竞争及进展前景和周边同类产品价格角度，分析该项目的价值和定价标准。本报告以行业统计数据和市场调研为基础，对目标客源、消费能力和潜力作了分析，辨别了优劣势、挑战和机遇，并以此为基础，测算投入－产出和经济效益，提出了关于项目投资和经营是否可行的意见。本报告是项目投资方或相关业务部门登记、审核时的依据，并供有关方参考。本报告不宜外传。1.5项目概况、开发理念和建设目标1.5.1“石家庄市生态欢乐世界”是新联合投资集团积极响应党中央提出的“走循环经济道路”、“建设社会主义新农村”号召，贯彻落实河北省建设“生态省”进展战略，在石家庄市全面启动“西部山前地带开发工程”和鹿泉市打造“西山旅行带、省会西花园”的有利背景下，基于对我们农业和乡村旅行进展前景的分析，以下属“石家庄新天际旅行投资”为投资主体，与项目所在地村、镇全面合作而筹划的生态农业、休闲旅行和景观地产综合开发项目。该项目选址位于石家庄西南、鹿泉铜冶镇的青龙山以北、羊角庄村以南地块，项目“核心规划区”用地2500亩，周边“生态农业环境操纵爱护区”约1600亩。项目规划总建筑面积31万平方米，总投资额6.78亿元，含六大功能分区，即：拓展教育体验区、网游动漫奇幻城、玛歌庄园度假区、绿野仙踪游乐园、万米情人葡萄廊和生态农业爱护区。拟分三期开发建设，建设周期7～8年。其中近期（2006～2008年）投资2.06亿元。1.5.打造社会和谐、生态爱护与经济进展均衡的“东方普罗旺斯”(度假胜地)。1.5.一是本着“外引内联、综合开发、利益均享、共同富裕”的原则，大力招商引资，吸引有实力的企业集团和国外投资基金参与项目开发，并联合项目所在地村、镇共同组建“生态旅行进展联合体”，努力将“石家庄市生态欢乐世界”项目建设成为以“生态观光农业＋景观休闲地产”为差不多模式的“石家庄西部旅行循环经济示范区”。二是紧紧围绕旅行“吃、住、行、游、购、娱”六要素，借“旅行路”修建的契机，将项目建设成为“西山旅行带（南区）旅行基地”。1.6举荐方案和要紧经济技术指标1.6.1功能分区建设项目名称规划用地（亩）建筑面积（m2）投资额(万元)建设年份备注拓展教育体验磨难拓展训练营160100040007～09消防培训俱乐部50200050007～09联合影视文化公园1508000150007～10农村科普体验基地180500080007～10二十四孝馆40200050009～11中华之魂园60200060009～11网游动漫水上网游娱乐区5050070008～11陆地网游娱乐区55014500500008～13玛歌庄园度假白山会馆（会议中心）250400001240006～12旅行生态餐厅5010000240006～08青年艺术家旅社5022000440009～11旅行基地商业街6036000540009～12含商业旅行项目玛歌庄园度假村240700001120008～13产权式度假公寓180800001040007～11绿野仙踪游乐大王庙（青龙道观）1005000120009～12田园牧歌乡村俱乐部1008000160009～12燕赵民俗风情欢乐园100200080008～10VIP乡野乐趣园（都市菜园）10020007～08绿色瓜果园（田园超市）20070007～11含温室大棚特色花卉园（组培基地）10050007～11含温室大棚生态农业万米情人葡萄廊70070007～12生态农业爱护区50050008～12基础配套供热、污水处理中心302000160007～12此部分要紧安排在“玛歌庄园度假区”规划分区范畴内电力设施配套30007～11道路、景观及其它100210006～13其它费用财务费用800流淌资金600合计4100310000678001.6.序号名称单位数量备注1生态农业操纵爱护区亩16002项目核心规划区亩2500其中：拟征建设用地m2936000折合为1404亩3总建筑指标m23100004容积率0.335建筑密度13%6绿地率65%7项目建设总投资万元67800其中：自有资金万元7000含集团投入资金银行借款和招商万元12000经营收益滚动投入万元488008营业总收入万元1732729营业税金及附加万元935710投资利润率%6.68%11投资利税率%10.90%12投资回收期（税后）年9.81.7研究结论“石家庄市生态欢乐世界”项目的建设，将大大推动鹿泉“省会西花园、西山旅行带”的生态开发步伐，有效解决地点经济进展和生态环境爱护的和谐统一问题，促进省会西部山前地带“社会主义新农村”建设，带动周边村镇共同富裕，解决劳动就业和农村进展问题，提高居民收入水平，优化项目所在地的生态环境，其社会效益十分显著。从经济上分析,本项目具有较强的盈利能力和抗风险能力，各项财务经济指标也能达到较好的水平，经济效益也专门明显。结论：本项目社会效益、生态效益和经济效益俱佳，故本项目是可行的。第二章项目提出背景、建设的必要性和可行性2.1项目提出背景分析2.1.1随着我国经济规模进一步扩大，工业化不断推进，都市化步伐加快，资源供需矛盾和环境压力将越来越大。基于此，《中共中央关于制定国民经济和社会进展的第十一个五年规划的建议》明确提出：“我国土地、淡水、能源、矿产资源和环境状况对经济进展已构成严峻制约。要把节约能源作为差不多国策，进展循环经济，爱护生态环境，加快建设资源节约型、环境友好型社会，促进经济进展与人口、资源、环境相和谐。”由此可见，面对当前能源、资源日益紧张的形势，建设节约型社会、走循环经济道路差不多成为我们的必定选择。建设“石家庄市生态欢乐世界”项目，打造“石家庄西部旅行循环经济区”，确实是期望在“旅行循环经济”方面做一些有益的尝试和突破。2.1近几年，党中央、国务院以“科学进展观”统领经济社会进展全局，按照统筹城乡进展的要求，采取了一系列支农、惠农的重大政策。全国各地区、各部门认真落实中央部署，切实加强“三农”工作，农业和农村进展显现了积极变化，迎来了新的进展机遇。然而，当前农业和农村进展仍旧处在艰巨的爬坡时期，农业基础设施脆弱、农村社会事业进展滞后、城乡居民收入差距扩大的矛盾依旧突出。正因为如此，连续几年，中央的“一号文件”差不多上以农业、农村和农民为主题，这充分显示了中国领导人解决“三农”问题的决心。“十一五”时期（2006～2010）是建设社会主义新农村的关键时期，中央将在农村改革和建设方面推出重大举措。提出“生态欢乐世界”项目，顺应了中央推进“社会主义新农村建设”、加快进展“循环农业”的时代要求。2.1.3鹿泉市经济进展水平相当高，是全国百强县之一，多年来形成了以建材、冶金、轻工、食品为支柱的差不多格局。然而，从可连续进展角度来看，建材、冶金等第二产业的进展，必定受到原材料资源、能源、环境爱护的制约，因此有必要在巩固现有经济进展成果的同时，调整产业结构，制造新的经济增长点。鹿泉市差不多提出“打造经济强市、建设生态鹿泉”的总体战略，并把旅行业作为都市进展的六大主导产业之一。通过十几年的努力，鹿泉旅行业进展也取得了瞩目的成绩。但我们还不得不正视的一个现实是：鹿泉旅行开发比较乱、起点低；生态资源专门脆弱，水资源匮乏，森林覆盖率不高，这严峻制约了鹿泉旅行业的进展。因此，要用新思路、以循环经济理论为指导进展鹿泉旅行业，考虑“向生态要效益”。通过建设“石家庄市生态欢乐世界”，打造“石家庄西部旅行循环经济示范区”，促进区域开发、促进社会和谐，促进生态爱护，让鹿泉在全国百强县中能脱颖而出。2.2项目建设的必要性2.2.1建设“石家庄市生态欢乐世界”，打造“石家庄西部旅行循环经济区”2.2.2建设“石家庄市生态欢乐世界”，将大大推动2.2.3建设“石家庄市生态欢乐世界”，能有效解决地点经济进展和生态环境爱护的和谐统一问题，促进省会西部山前地带“社会主义新城镇”和2.2.4建设“石家庄市生态欢乐世界”，可实现2.3项目建设的可行性2.3.1鹿泉历史悠久、交通便利，区内山水风光俱胜、人文积淀丰厚，旅行存量资源十分丰富，具有鲜亮地点特色：“西山旅行带”分布众多书院、寺院遗址，山前地带自然条件良好，农业基础扎实，其紧邻省会石家庄的专门区位优势，为鹿泉进展以“书院、寺院文化”为主题的文化旅行和依靠都市的生态农业、休闲度假旅行奠定了良好的市场基础。多年来，在鹿泉市各级政府的大力扶持和开发者的努力下，鹿泉旅行业差不多形成了以“抱犊寨”、“龙泉寺“、“封龙山”为龙头的十大旅行景区，2005年制定了《鹿泉市旅行业进展总体规划》，确立了打造“西山旅行带、省会西花园”的旅行进展战略和创建“中国优秀旅行都市”的旅行区建设目标。鹿泉政府开发旅行的决心和对旅行项目的支持，是项目实施的最大保证。2.3.2003年，石家庄市政府邀请中国都市规划院、同济大学都市规划院、南京大学都市规划院，对石家庄市的空间进展战略进行规划研究。确立了石家庄都市进展的四个战略目标：一是建设“立足冀中南，融入首都圈，步入更广泛区域合作的开发都市”；二是建设“极化功能，产业特色突出，竞争力强大的活力都市”；三是建设“回来自然、山水相依、绿城交融的宜居都市”；四是建设“延古续今，燕赵文化与现代文化交相辉映的文明都市”。《石家庄市空间进展战略规划总报告》确定：在石家庄主城区的西部，即鹿泉山前地带，以优化环境为主，可借助山体、环城水系，形成山水辉映、生态良好的都市空间形状，操纵主城区西部的城镇建设规模，强调集中布局、集约化进展。石家庄都市空间结构将实现“从集中到分散”的转变，在鹿泉组团、西部山前地带安排居住和休憩用地，进展旅行产业，建设风景文化林、浅山经济林和生态农业、休闲观光经济区。2.3.3石家庄新天际旅行投资自2003年即开始谋划“生态欢乐世界”项目。三年多来，投资方对该项目倾注了大量的人力、物力和财力，多次派员外出考察学习，并邀请北京、上海和省内众多旅行、经济专家对项目进行了深入的专题研讨。2003年5月，与项目所在地羊角庄村签订合作开发协协议，至今已累计投入500多万元用于规划方案设计、景观营造和基础设施建设，共硬化道路1.2公里、整修道路1.8公里；架设电力电缆2公里、铺设供排水管路1000米；整修办公环境1000平米；绿化荒山荒地500亩，种植玫瑰和其它花木近18万株；另建成花卉育苗圃一座，购置玫瑰干花蕾烘干设备、水利设备、电力设备各一套。投资方前期付出的这些投入和努力，为“石家庄市生态欢乐世界”后续开发，奠定了良好的基础。2.4结论综合所述，该项目符合我国当前大力提倡的“进展循环经济”、“建设社会主义新农村”的宏观战略，和中央“科学进展观”保持一致；符合河北省、石家庄和鹿泉市旅行业总体进展战略，顺应了石家庄市都市空间进展战略规划和鹿泉市“西山旅行带”开发整体规划，对鹿泉市域经济进展具有重要的战略意义。该项目的建设，将将大大推动“省会西花园、西山旅行带”的生态开发步伐，有效解决地点经济进展和生态环境爱护的和谐统一问题，促进省会西部山前地带“社会主义新城镇”和“文明生态村”建设，带动周边村镇共同富裕，解决劳动就业和农村进展问题，具有十分客观的经济和社会效益。因此，本项目的建设是十分必要的。石家庄新天际旅行投资依照自身的实力和优势，依靠新联合投资集团的有力支持，注意招商引资、联合项目所在地村、镇组建“生态旅行进展联合体”，抓住机遇建设进展，对“石家庄市生态欢乐世界”项目的开发将会起到极其重要的作用。第三章市场调查和前景分析3.1基础数据调查3.1.12004年末，石家庄全市县及县以上单位从业人员87.6万人，在岗职工年平均工资为13412元，比上年增长9.0%。年末市区单位从业人员为56.2万人，在岗职工年平均工资为15212元，比上年增长5.9%”。到2005年3月末，石家庄城乡居民储蓄存款达到1256.9亿元，较年初增加了67.4亿元，较去年同期多增了5.4亿元，人均达13700余元。居民储蓄居高不下的缘故，要紧是春节前后的歇业资金和闲余资金惯性回流银行。2004年全年石家庄市区以及所辖各县（市）区的居民共计购买私家车30696辆。截止年底，全市私家车保有量已达到161082辆。以全市人口运算，平均每58人拥有一辆私家车。而一年前，是全市每71人拥有一辆私家车。据石家庄市城调局调查资料显示，2004年上半年，居民人均消费性支出为3189.05元，同比增长12.7%，收支水平近7年来首次呈两位数增长。这说明，随着人民生活水平的连续提高，消费结构进一步优化。（1）恩格尔系数下降。（2）交通通信消费呈快速增长态势。上半年，省会居民家庭交通通信类人均消费支出393.09元，同比增长54.2%，涨幅居各大类之首，占消费总支出的比重仅低于食品类，达到12.3%。（3）教育文化娱乐消费成为连续消费热点。人们不断提高自身的躯体素养和文化素养，因此越来越多的人走出去，到大自然中陶冶情操，到体育场所健身，到文化场所充电。社会竞争的加剧和就业压力的加大，也使人们更加重视教育的投入，除了对子女的教育投入不断增长以外，成人教育费支出也不断提高。上半年，人均教育文化娱乐及服务支出351.23元，同比增长10.0%。其中参观游玩、健身活动、文娱活动等文化娱乐服务支出人均63.58元，增长65.8%；教育支出人均175.80元，增长33.4%。今后几年，教育文化娱乐消费将成为人们消费中经常性的热点。（4）杂项商品和服务消费涨势迅猛。生活水平提高的一个显著标志，确实是人们由注重物质消费转向注重精神消费和服务消费，用于美化自己、美化生活、享受生活的商品和服务支出快速增长。上半年，省会居民家庭杂项商品及服务消费人均支出105.39元，同比增长51.7%。其中金银珠宝饰品、美容美发用品、化妆品等杂项商品支出同比增长35.9%，宾馆住宿、理发洗澡、美容美发等服务性支出同比增长71.1%。3.1.22005年五一黄金周期间，石家庄市共接待中外游客123万人次，旅行业总收入5.5亿元，均比上一年同期有大幅度提高。在游客选择的出游方式中，短途游、自驾游最为红火。在出游方式上，旅行主体由往常的团体游为主，变成了散客游、自助游为主。据统计，黄金周期间来石市旅行的游客中团队游占25%，散客自助游占75%。游客或自己选定旅行线路，三五成群结伴出游，或亲朋好友结伴到旅行社报名，自定线路，自定时刻，交通和食宿由旅行社安排，这种自助和半自助的形式在节日期间成为多数游客的选择。自助游的迅速火热一方面缘于石市路况、交通、旅行标志牌等硬件设施的逐步完善，另一方面也是游客消费个性化、舒服化的趋势使然。3.1.3业内研究人士认为，从2004年下半年开始，石家庄市房产价格正进入一个较快的涨升期。位于石家庄开发区的楼盘“心海假日”正在同意的预定价格是3000多元/平米，而在2005年春节前，价格还只有2700元/平米左右；龙凤湖畔的景观地产项目“天籁·山水清音”二期销售均价目前已达到2698元/平米。2005年一季度，石家庄市商品房销售价格比去年同期上涨6.5%，其中多层住宅价格比去年同期上涨7.3%，高层住宅价格上涨6.2%。石家庄市房管局公布的2004年房产统计资料显示：2004年，石家庄市新建商品房（含经济适用房）销售面积151.69万平方米，成交额为40.3亿元，分别比上一年同期增长24%和43.21%。其中一般住宅销售面积为127.7万平方米，交易额为28.73亿元，分别比上一年同期增加18.57%和20.15%，每平方米均价已超过2000元，并呈供求两旺态势。关于目前房产市场的旺盛形势，多数行业人士认为，是市场决定的。供给方面的缘故是，房产市场供应处在一个临时断档期，土地、建材价格上涨较快造成了眼下价格上涨的趋势；需求方面一是因为市场本身需求较旺，年结婚需房者达2万对，另一方面是都市拆迁改造增加，带来大量引致性需求，第三方面是因农业人口进城和外来人口迁入产生的需求。除此之外，另外一个不可忽视的重要缘故是，房产投资的增加。目前，人们能够选择的投资渠道太狭窄，在房产市场一片红火的形势下，房产保值增值的功能被不断放大，资金便纷纷投入到房产市场了。面对不断升温的房产市场，业内人士预言，2005年及以后，石家庄房价还将连续升高，而房地产市场中投资性购房的比例还将增加。3.1.4（1）河北省2004年，河北共接待海内外游客7385万人次，其中接待海外游客58.27万人次，旅行总收入350亿元，接待人次和总收入分别比历史上最好的2002年增长22.42％和25.45％，连续大幅度高于当年全省国民经济和全国旅行业平均增长速度（以上数字由省旅行局提供）。（2）石家庄市石家庄市旅行业自20世纪80年代起步，经历了二十多年的进展历程，取得了长足的进展。现已成为河北省乃至华北地区重要的旅行都市，是海内外来宾旅行观光、休闲度假目的地之一。石家庄市进展旅行业有着省内其他都市及周边省会都市无可比拟的优势。一是综合实力强，基础设施好，旅行功能比较完善，进展旅行业有较好的硬件设施；二是作为河北省省会和交通、通讯枢纽，都市知名度高，人口流淌量大；三是地理位置优越，距离北京、天津仅300公里左右，又是北京、天津等地游客去往河南、山西等地的中转站；四是旅行业起步较早，为进一步进展积存了体会。因此今后要进一步发挥优势，抓住机遇，加大工作力度，加快进展步伐，从打算、投资、财税、物价、土地、交通、电力、建设等方面，研究制定一系列优待政策和扶植措施，为旅行业的大进展制造必要的条件和宽松的政策环境。石家庄市的旅行资源十分丰富，这其中既有历史文化名城、现代革命纪念地等人文资源，又有山林、湖泊、温泉等自然资源，还有风俗民情、商贸购物、都市观光等专门资源，不仅种类全、数量多，而且开发价值专门高，旅行资源的特点是“红、绿、古、新”，将重点进展红色旅行、绿色生态旅行、古迹名胜旅行和新都市旅行。秀山胜水、古寺名桥、革命圣地、新兴大都市为旅行业进展奠定了良好基础。全市现有国家级重点文物爱护单位18处，省级重点文物爱护单位105处，市、县级重点文物爱护单位240余处，各类文物景点多达1200余处；有国家级风景名胜区2处（苍岩山、嶂石岩），省级风景名胜区2处（封龙山、天桂山）；还拥有国家历史文化名城——正定；以及省级旅行度假村4处（蟠龙湖、苍岩山、温塘、嶂石岩），国家级森林公园１处（五岳寨），省级森林公园7处（仙台山、驼梁、南寺掌、赤支、龙州湖、西柏坡等），国家级和省级爱国主义教育基地6处。专门的省会地位、繁荣的商贸更为进展商贸会展旅行提供了专门好的条件。石家庄市目前已形成比较完备的旅行产业体系。全市已建成开放且有一定规模的旅行景区40余处，星级宾馆24家，涉外定点饭店12家，定点餐馆5家，景区内集体、个体旅行宾馆饭店510家，全市旅行宾馆（饭店）总床位近2万张。现有国际旅行社12家，国内旅行社85家，旅行产品定点生产厂4家；旅行汽车公司2家，全市旅行直截了当从业人员达1.6万人。（3）鹿泉市鹿泉市西倚太行山，北濒滹沱河，旅行资源丰富。全市有自然旅行资源4类27处，人文旅行资源10类20处，其中有国家4A级风景区1处，省级风景名胜区1处，河北省重点文物爱护单位4处，鹿泉市重点文物爱护单位6处。在大量旅行资源中，抱犊寨、历史文化名山封龙山和宗教圣地龙泉寺的地位专门突出。石家庄都市空间进展战略把鹿泉市确立为“省会西花园”。通过近10年的开发建设，目前，鹿泉市旅行初具规模。现已开放的景区有10个即5个自然风光旅行点：抱犊寨、龙凤湖、封龙山、西山森林公园、九景山庄，5个宗教旅行点：龙泉寺、莲花山、玉皇顶、十方院、灵岩寺，共开放景区面积约46平方公里。正在开发建设的景区（点）有双龙山森林公园、青幽峪、水峪生态园区、宝泉寺等六处。景区知名度不断提高，游客遍布省内外，各景区基础设施不断完善，功能较为齐全。秀美的景色吸引了大批的中外游客到鹿泉旅行观光，龙凤湖南、北岸开发、双龙山公园等一批新景观正在加紧建设，军事游乐园、封龙山开发、动物园搬迁项目差不多确定，北起抱犊寨、南至封龙山30余华里的“西山旅行休闲带”已初步形成。现直截了当从事旅行业人员1360人，间接从业人员2700人，共计4060人。2002年接待游客190万人次，景区旅行收入2560万元，社会综合效益1.3亿元，占全市国民生产总值比重的3%。3.1.5（1）水上公园水上公园是石家庄市民心河沿岸22个公园之一，前身是数个废弃的大窑坑，废窑坑既大又深，坑内臭水、垃圾充斥。1997年，市委、市政府决定在那个地点修建公园，引民心河之水，并于1998年10月1日正式建成开园，成为一个集休闲与娱乐、知识与趣味于一体的综合性都市公园。水上公园占地总面积570亩，其中水面面积170亩。共分六大景区，三十多个景点，景区分为生命之源、快乐娱乐、水上游玩、欧陆风情、燕赵之光、金霞天寿六大景区。位于公园东部的游乐项目区，吸引社会资金近3000万元，引进游乐项目28个，成为石家庄地区项目最多、最大的游乐场。其中的海战船漫游太空、阿拉伯飞毯、浑天球、超大型激流勇进，均按项另行收费。占地2000平米的儿童乐园内，有60平米的超大蹦蹦床加滑杆，滑车等游艺设备，以无动力的设备达到有动力的成效。（2）天山海世界AAAA级旅行景区，又名河北天山全民健身活动中心，坐落在河北省石家庄高新技术开发区内，总建筑面积17000平方米，1999年10月建成开放，是目前市内规模最大、服务功能最齐全、集娱乐、休闲和健身为一体的室内恒温大型水上乐园。该项目以“水”为主体，处处表达了水的存在。万余平方米的戏水大厅，分儿童戏水区、成人戏水区、按摩区、造浪区及漂流河。为了满足冬泳的需要，戏水大厅设置了恒温设备，保持了室温30℃，水温27℃；为了解决水质问题采纳了24小时不间断循环水消毒，使水的纯洁度达到国际标准；另外特设了一次能容纳200余人的快餐厅，以及桑拿、保健、按摩等设备设施。投资方天山集团打算建设二期工程，拟建商场、星级酒店、写字楼。（3）“期望绿洲”“期望绿洲”位于石家庄东南分区内，南临塔北路，东临谈固东街，北、西临规划路。公园总占地面积约170亩，总投资约3亿元。“挖掘历史文化、弘扬革命文化、繁荣现代文化”是“期望绿洲”公园的建设思路。“期望绿洲”把经典园林、燕赵文化和青青年素养教育有机结合起来，是集园林景观、文化性、娱乐性、教育性为一体的园林景观。公园分为六大景区：燕赵之光景区（传统文化）、太行风情形区（革命文化）、期望之舟景区（现代文化）、自然博物馆景区、传统美德景区、综合服务区。综合服务区是青青年的活动区，将设机器人挑战区、电磁场游戏等。“期望绿洲”现已开始招商，整个工程打算到2006年完成。（4）植物园北京好时刻儿童健身活动中心投资800万元，在植物园西北角建设大型过山车、双龙出海等10个游乐项目，吸引了大量的游客，2005年五一黄金周期间共接待游客11万人次，比去年同期增长了80%

。可见游乐园和游乐设施在石家庄其周边地区极具市场潜力。（5）项目区（青龙山）周边①蟠龙湖：位于石家庄南25公里元氏县境内的省级旅行主题公园旅行区，主体为水库，水域面积3.5平方公里，库容7387万立方米，以开展水上休闲娱乐活动为主：水空飞人、快艇队形、皮划艇表演、划船、游泳、垂钓、沙滩排球、冲水滑梯及民间艺术演出等。周边还有蟠龙寺、蟠龙洞等景点。②封龙山景区，收费专门低，尚未对游人全部开放③龙凤湖、凤凰山，已初步建成，度假村、别墅为主，别墅售价2000～3000元/平方米，因开发主体多而风格不一，现正在做主题乐园旅行区总体规划。（6）正定县正定现存文物古迹众多，号称“八朝古建、千年古韵”，不管从建筑年代、建筑风格、文物价值方面，依旧储存的完整程度方面都在我国享有盛誉，有“中国古建筑博物馆”之称。正定县内还有为数许多的微缩型主题乐园，如依照《红楼梦》描述建筑的清式建筑群荣国府，西游记宫、封神演义宫，军事游乐园。位于大佛寺东邻的野城，以巴比伦空中花园式建筑布局，利用现代技术手段，荟萃再现了古今中外的历史典故、神话传奇、名胜古迹等。外地游客到石家庄览古，在众多的古迹名胜中，两处景点是必看的：一是正定的隆兴寺，一是赵县的赵州桥。而荣国府、西游记宫、赵云庙、封神宫等现代人文景点，则门前冷落。数据也印证了那个现状，据正定县文物保管所的贡所长介绍，文保所共治理7个名胜古迹景点，2004年，除隆兴寺接待了三十多万人次的游客外，其他6个景点接待的游客人数都不多，荣国府也仅10万人次。（以上部分资料和数字由各地主管部门提供，部分是规划组调研所得。）3.2市场进展推测3.2“生态欢乐世界”尽管优势明显，机会众多，但也面临一系列困难，存在着潜在的威逼。只有在正确分析各种利弊的基础上，才能扬长避短，把握机遇，排除威逼，使该项目连续、健康、高速进展，实现做好、做精、做强目标。一、优势1、基地内资源的可塑性好，外部交通便利。生态欢乐世界“核心建设区”规划用地约2600亩，周边“生态农业环境爱护区”1600余亩，规划区域范畴内拥有优美、极具观赏价值和利用价值的山峦山坡，区内层峦叠嶂、水清苗壮，基地内资源的可塑性好。项目距石家庄市环城高速铜冶出口匝道仅2公里，距石家庄市中心（火车站）15公里，位处“封龙山历史文化区”入口，紧邻河北省会石家庄市，区位和交通优势显著。2、可组合性强。生态欢乐世界的资源和区位决定了其既适合开展多种形式的旅行，进行区内外扩展延伸，还可与周边的封龙山、龙凤湖等景区、景点合作，形成封龙山区域和西山区域旅行品牌和线路，满足不同旅行消费者的需求。如此不仅适合开展传统的观光旅行，而且还可在县内，或与周边市联合，组合成多种日趋流行的、适销对路的休闲度假旅行、生态旅行、疗养旅行、会议旅行、教育培训、生态农业、康体运动、养生活动和山区生活体验等旅行产品和游线，以满足不同档次、不同区域、不同目的旅行消费者的需求。3、良好的政策环境。我国在扩大内需、加快经济结构战略性调整中，提出把旅行业作为新的经济增长点进一步进展壮大。河北、石家庄也明确提出做大、做强旅行业的目标，并为此目标制定了有力的政策措施。石家庄市及鹿泉市各级党委和政府对进展旅行业高度重视，决心把旅行业作为今后主导产业来培植和进展。所有这些，都将为“生态欢乐世界”项目的建设和腾飞提供更多的动力和政策扶持。4、当地旅行开发的积极性高。鹿泉市委、市政府“以爱护促开发、以开发促爱护”，先后投入大量人力财力，积极致力于进展旅行业。企业界也看好鹿泉旅行业的进展前景，纷纷献计献策，将自身的进展纳入到鹿泉旅行业的进展蓝图之中。铜冶镇政府积极探求进展新思维，努力开创“生态欢乐世界”旅行景区进展的新局面。周边居民一直以友好的、乐于助人的态度对待游客，同时对进展旅行已达成共识，有普遍的参与热情。5、投资方的思维优势和资金优势。项目的投资方——石家庄新天际旅行投资隶属于新联合投资集团，该集团是经国家工商治理总局核准成立的无区域限制的投资集团，初创于1994年，成立于2004年，集教育、地产、旅行、传媒、投资五大产业于一体，集团旗下品牌有：廿一世纪教育、1+2联合不动产、新联合置地、新联合传媒、新天际旅行、新联合资产、河北青年电视艺术中心、河北大学影视艺术学院、石家庄联合技术职业学院。集团具有明显的资金优势，同时多种产业还能形成资源共享，优势互补。投资方的思维优势和资金优势将有利于本项目的开发建设。6、后发优势。“生态欢乐世界”项目规划区的环境爱护完好，尚未开发，这正是其后发优势之所在。可在这张“白纸”上谱写出杰出的新篇章。二、劣势1、规划地块尚有较大的限制。项目用地范畴内，南部青龙山脚有两条220KV电力线。依照国家电力规范，220KV电力线下方及两侧30～40米范畴内，不得建设建筑物、种植高大的乔木，以保证电力线及人员的安全。因此，电力线的存在，将阻碍线路下方及周围区域旅行项目的开发。项目用地范畴内，旅行资源的丰度相对不足。这需要移植观赏性树木花卉，加大基础设施投入，使规划区内的景观得到较大改善。2、人力资源配置难度大。项目周边居民因地理缘故文化程度普遍较低，35岁左右青年大多仅初中毕业，高中毕业的较少。软环境关于景区建设具有至关重要的作用，营造高质量的软环境必定要求高质量的人力资源的支撑。旅行者获得的满足感不仅来自于湖光山色，也来自于包括导游、景区治理人员、服务人员等一个团队的高质量服务。因此，要善于优化配置人力资源，以适应旅行的进展，激活人力资源，提高人员素养，顺应本地区旅行产业进展的需要。3、周边客源总体消费水平还不高。“生态欢乐世界”项目地处河北、山西交汇之处，眼下其要紧客源亦来自此两省。但与东部沿海地区相比，这些地区经济不够发达，况且农业人口比重专门大。以“西山旅行带”的知名景区——抱犊寨为例，年客流量只有20多万人次，门票收入仅500多万元，对鹿泉市的社会经济效益的拉动力不是专门大。同样一个景点，若地处长三角，由其拉动的经济效益当以数倍论。周边客源总体消费水平不高是“生态欢乐世界”旅行景区进展的制约因素之一。三、机遇1、第一是来自国家的进展目标和举措。我国是旅行资源大国，也将成为旅行经济强国。2020年的强国目标是：全球国际旅行第一，出境第四，国内旅行将达到人均1.2～2次，旅行业成为国民经济支柱产业。因此，政策将更为灵活，行业规则制度将更为开放，旅行治理体制和旅行企业改制重组将加快进程，刺激国民旅行消费的措施将更多。另一方面，国家正大力提倡“进展循环经济”，推进“社会主义新农村建设”。这些目标与举措都为“生态欢乐世界”的建设与进展提供了良好机遇。2、国民消费结构变化促进了旅行、休闲的进展。一样而言，人们的收入水平与他们的出游力存在明显的正比例关系。2003年我国的人均国民生产总值突破1000美元，石家庄更达2000美元，京津超过3000美元，人们的消费结构随之发生变化，逐步由衣食消费为主向住行和休闲娱乐消费转移，旅行活动的参与率明显升高，这为“生态欢乐世界”的旅行进展提供了良好的市场进展契机。3、市场需求趋势正发生变化。变化要紧表达在：都市仍将是主流。中原、京津地区、长江、珠江流域和环渤海带是要紧客源输出地。大中都市年人均出游已达1.5次，且消费能力仍有上升空间。自驾车、旅行包车、旅行包机和旅行列车逐年增长，自组散客、家庭旅行、小包价散客、单位组织、协会俱乐部组织成为主流。旅行需求正由单纯的观光旅行向观光、休闲、生态、度假、养生、会议、宗教旅行和特种旅行多样化进展。为体验区域差异和风情的中远程旅行者越来越多，将超过短程和一日游的旅行者。旅行消费档次上升，由一般、低价旅行向中高档、高档、奢侈、刺激、享受旅行演变。4、石家庄、鹿泉市已全面启动“西部山前休闲度假带”建设。《石家庄市都市空间进展战略(2004～2020)》和石家庄市“十一五”规划提出，今后，石家庄市将集中精力启动“西部山前地带开发工程”和“东部新城建设工程”。其中，“西部山前区”规划面积60平方公里，起步区15平方公里，将槐安路西延12公里，与山前区连为一体，围绕打造山水都市特色，实施适度开发建设，逐步形成青山围绕、山水相依、起伏跌宕、错落有致的生态型新区。《鹿泉市旅行业进展总体规划(2005－2020)》也确定，鹿泉市旅行开发的重点区域是“西山旅行带”，要形成以“旅行带动景观地产、以景观地产支撑旅行开发”良好格局。本项目地处鹿泉市西南部，可抓住“西山旅行带”全面启动开发的机遇，将本项目的建设与其它景区互动起来，优势互补、客源互补。5、外部交通条件的改善。外部交通条件的改善将促进区域投资环境的改善，也为“生态欢乐世界”项目的跨过式进展带来机遇。如京石铁路客运专线工程差不多进入实施时期，这条客运专线建成后，来往于石家庄北京只需一个小时。北京至石家庄客运专线的修建，将使年度单向输送能力达到7188万人次。同时，该线将与石家庄至郑州、郑州至武汉、武汉至广州客运专线一起形成京广快速客运通道，而且与石家庄至太原、郑州至西安客运专线相连，构成铁路快速客运网的要紧骨架。这条铁路的建成将使整个京津冀都市圈更加紧密，起到加快大北京都市群和京津冀经济一体化进程的作用。四、挑战1、项目周边地区旅行开发的竞争日趋猛烈。京津地区的旅行开发定位均较高、手笔相当大，许多旅行区投资在1亿元以上，且往往标明国际化，即欲吸引海外客源。仅在石家庄内，本项目周围景区如封龙山、龙凤湖景区、西山森林公园就存在内部市场竞争，同时旅行资源多以山水观光为主，竞争态势日趋猛烈。2、一般游客对“娱、乐”的需求较高。被动的听讲解、而没有参与性活动，会使旅行的满足感大打折扣。现今人们差不多不满足于做一个旁观者，越来越要求旅行活动融新、奇、特于一体，并具有一定的娱乐性，甚至追求冒险刺激，期望参与其中，获得体验。3、历史文化资源开发难度大。一个不容忽视的事实是，规划区内文化旅行资源极少，如何在山光水色中融入文化主题是“生态欢乐世界”项目在旅行开发中必须考虑的。4、项目内外的基础配套和服务设施薄弱。总的来说，项目规划区周边的基础配套、食宿娱游设施档次低，数量不足，连来自国内一样都市的游客都难以同意，更别说大都市、发达地区和海外的游客了。五、对策1、实施市场主导的进展策略。加大“生态欢乐世界”开发力度，制造良好的经营环境,建立科学的运营治理制度，一切围绕市场。2、运作要点。（1）、加大营销力度，打造精品旅行品牌，把旅行资源的优势转化为旅行产品的优势；同时要以创AAAA活动为目标，加强基础设施建设，提升产品品质。（2）、依据“循环经济”理论，组建“生态旅行进展联合体”，制造“生态观光农业＋景观休闲地产”的旅行开发经营模式。（3）、加强对现有资源的爱护，开发与爱护并重。（4）、采取相应的差异化开发策略和错位竞争策略。（5）、突出重点，开发欢乐旅行、休闲旅行、观光旅行和生态旅行，提高和完善旅行服务会议旅行、水平。3.2综合上面的SWOT分析，“生态欢乐世界”项目的开发建设和后期经营虽有一些劣势、面临一定挑战，但相对而言，其优势和机遇更为突出。项目投资方自身也具备较强的资金实力和策划能力，依照当前的市场形势，借助石家庄和鹿泉市全面启动“西部山前休闲度假带”开发工程的有利时机，假如能够坚持项目运作高起点、高标准原则，前期注意加强市场调研和策划研究，后期严格操纵开发成本和治理费用，同时，加大营销推广力度，走差异化、错位竞争策略，项目进展市场前景是十分宽敞的。第四章客源市场定位和旅行进展策略4.1客源市场定位4.1.1客源市场主次（等级，一级最高）和距离（以远程为主）如下：（1）、一级市场：主导市场。“生态欢乐世界”的要紧目标市场，也确实是一级市场，即石家庄及周边郊县和周边都市。这一级的旅行者容易形成横向和纵向的市场规模，各方面的可进入性都专门强，是项目的要紧消费者，占到目标客源市场的80%左右。（2）、二级市场：辅助市场。“生态欢乐世界”的二级市场是国内游客，他们要紧来自石家庄周边的山西省、河南省、山东省以及北京、天津等经济发达地区。旅行区在强化质量、打出品牌和建立忠诚消费群后，要进一步强化营销力度，将其二级市场的辐射范畴扩大，使其本身的吸引力增长程度超过距离上的负面牵制作用，争取范畴更大的旅行消费者。（3）、远程市场：机会市场。远程市场是指“生态欢乐世界”的国际旅行者和国内远程游客，要紧指国际旅行者，他们来自港澳台和亚洲国家（日本、韩国等）以及欧美发达国家。“生态欢乐世界”旅行景区将努力做到国际水平，以吸引更国际市场的游客。通过正确的市场定位和有效地规划建设，先在东亚范畴内做到享有盛誉，然后再在更大范畴内的国际市场上逐步打响品牌。4.1.2（1）、在确定了目标客源市场后，“生态欢乐世界”项目的开发和规划就有了目标和对象，差不多分为四大类：①、环渤海西部区域富裕起来的中产阶级；②、适应进行休闲游乐活动的石家庄及周边都市市民；③、居住在石家庄及周边都市的外国人；④、国内其他地区的旅行者。（2）、依照市场分析中的人口、行为和心理等因素，进行细分：“石家庄市生态欢乐世界”目标市场细分比例表细分市场名称占总量的比重（%）消费特点所需的产品青年市场45消费能力较高、回头率高、忠诚度高娱乐、休闲、运动中年市场30消费能力高、回头率高、忠诚度高休闲、娱乐、度假老年市场5消费能力较低、回头率不高、忠诚度低休闲、度假家庭出游20消费能力高、回头率高、忠诚度高游乐、考察学习4.2旅行进展策略4.2“生态欢乐世界”项目应在政府主导下，实行社会成本和生态成本双低的资源有效配置，优化区域内的投资创业环境，集中公共资源、社会资源，有目的、有打算、有步骤地开发，才能做到经济效益、社会效益、环境效益的高度统一和居民、投资者、旅行者、地点政府共同受益。4.2跨过式进展离不开大手笔的资金投入，更离不开外部资本的注入。在连续争取上级政府支持和扶持的同时，要通过政策、服务、环境和社会氛围的优化，大力招商引资，开通多种融资渠道，主动向旅行产业转移，以此带动鹿泉市产业转型和结构调整。应通过规划立意、设计创意、环境舒服、政策有利、渠道流畅、项目精深和手段创新的途径，大范畴、多层次地集聚资本，高标准、高品位地开发建设生态旅行项目。其中，产品创新、景区形状创新和体制创新是三大重点，景区开发应在产品的特色、与大公司的合作、相关服务开发等方面有大突破、大动作和大手笔。4.2通过环境治理、景观绿化、项目建设、旅行服务、旅行商品和全方位的旅行公关推广活动（含特色鲜亮的节庆活动），促使旅行者、公众和媒体从视觉和实地体验中加深印象，从而使“生态欢乐世界”树立起“水清、山秀、林美、天蓝、人亲”的、天人高度合一的品牌形象，成为区域连续进展的内在动力。4.2“生态欢乐世界”的进展既要实现旅行开发建设区域的项目、产品、服务、治理和环境的和谐有序，也要实现操纵区域景观和环境的整体和谐，更应实现“生态欢乐世界”旅行景区与周边社区、旅行业与相关产业、旅行经济与城镇建设的和谐同步进展，以取得政府、民众、经营者的互利共赢，实现经济效益、社会效益和环境效益的和谐统一，为鹿泉市旅行业长远稳步进展奠定坚实的基础。4.2旅行市场和旅行产业在空间上存在竞争和合作关系。在区域经济一体化、市场高度开放、市场规则日益完善的趋势下，旅行产业的合作与竞争，有利于区域整体互动。整体互动包括内部（周边）的一体化和外部的一体化。实现大旅行、大产业、大合作，差不多路径是政府主导和市场运作，即政府主持、引导、调控下的一体化开发、一体化治理、一体化推广促销。4.2“生态欢乐世界”实施人才策略，目的是培养、造就一支数量充足、结构合理、素养较高、适应国内外市场进展的旅行人才队伍，包括行业治理人才、企业经营治理人才和技术人才。为此，必须利用和开发市内外、国内外人才市场和人才资源，运用内部培养和外部引进两种方式，构筑整体素养、能力超过周边区域的人才高地。同时，“生态欢乐世界”项目要开通多渠道的人力资源开发途径，并以法律、经济和制度手段，营造重视人才、吸引人才、鼓舞人才、合理使用人才的氛围。4.2在欢乐和体验中，展现燕赵英雄文化、忠孝文化及健康的历史传统文化，充分挖掘石家庄地脉和文脉，通过游乐项目、旅行活动和环境营造吸引游客、寓教于乐、寓文于游，从而发挥其爱国主义教育和课外学习基地的功能。4.2“生态欢乐世界”项目开发要坚持统一规划、分期建设的原则。4.3项目建设原则4.3.1以“生态旅行”为主线，以“高效农业”为重点，把建设“文明生态村”纳入规划范畴，用循环经济理论来指导“生态欢乐世界4.3.2紧紧抓住旅行“吃、住、行、游、购、娱”六要素，以节能为全然、以科技为依靠、以项目为支撑，通过对资源的系统化整合和市场化运作，借修建“旅行路”的契机，全面启动并构建循环经济产业4.4项目定位与主题、品牌4.4.1一、项目进展定位1、教育培训基地——拓展培训体验和中华传统道德文化教育基地；2、农业生态园区——以生态观光农业为主体的旅行循环经济区；3、旅行服务中心——“西山旅行带”南区旅行服务中心；4、休闲度假乐园——环境优美、人态和谐、经济发达的旅行度假区。二、旅行市场定位以国内市场为主、海外市场为辅，成为我国华北最重要的旅行目的地之一和具有示范意义的生态旅行和休闲度假精品景区。三、旅行产品定位欢乐、休闲、度假、运动、探险、生态观光、民俗风情、科普教育、拓展培训四、项目形象定位境外知名、国内一流、环境优美、产品丰富、功能完备的以“生态农业＋网游动漫”为主题的精品旅行景区；石家庄和华北地区的休闲度假胜地。4.4.项目主题定为：产业之城、生态景区、度假乐园、欢乐世界。4.4.依靠欢乐文化、生态农业和网游题材，以“观光农业”为差不多内容、以“网游动漫”为时尚主题、以“拓展培训”为教育重点、以“景观地产”为效益支撑，整合内外资源和相关景点，构成“石家庄西部旅行循环经济示范区”的强势品牌，对外统一宣传促销。项目的整体营销口号定为：品位历史、回来自然、共创欢乐。第五章项目选址方案和建设条件5.1建设场址5.1.1“生态欢乐世界”项目选址位于石家庄西南部，鹿泉铜冶镇羊角庄村南、青龙山北坡。规划区域要紧在羊角庄村的村域土地范畴内（2821.6亩），另有部分规划用地属于南甘子村和南故邑村。“石家庄市生态欢乐世界”项目距石家庄市火车站15公里、距南二环10公里、距鹿泉市16公里、距鹿泉高新区12公里、距铜冶镇2公里、距石青高速铜冶出口2公里、距装院路0.75公里，交通便利。项目位处“封龙山历史文化区”入口“石家庄市生态欢乐世界”5.1.2本项目东邻冀中平原，西依太行山，北临洨河，属温带大陆性季风气候，四季分明，全年平均气温13.3℃，夏季高温多雨，冬季冰冷干燥，年平均降雨量580毫米左右，降雨量要紧集中在7、8月份。“生态欢乐世界”项目规划区域属低矮山丘与平原的过渡地带。65%为山地、疏林地，25%为农田、5%为道路和少量建筑物，5%为水面。区域内无文物和文物爱护单位，无居民居住。项目规划区域内地势开阔，高低错落有致。建设场地工程地质条件单一，无不良地质现象存在，地基承载力标准值为130～160kPa。依照国家地震局1990年颁发的《中国地震烈度区划图》，项目地处于7度地震设防区，地质条件符合要求。5.2建设条件5.2.1“生态欢乐世界”项目拟选址区域地势开阔，周边交通便利。项目的建设，符合石家庄市都市空间进展战略规划和鹿泉市“西山旅行带”开发总体规划，项目规划设计本着“因地制宜、相互和谐”的原则，景点布置和要紧建设工程差不多不占用耕地，能够达到人工环境和自然环境和谐统一的成效，幸免了自然资源的人为破坏和旅行项目的单调重复。因此，项目建设用地符合“尽量占用非耕地、节约耕地”的指导思想。5.2.项目所在地铜冶镇220KV变电站作为项目用电电源，能够满足项目用电需求。5.2.项目所处的青龙山沿河区域地下水埋藏较深，储量丰富，项目用水可自打水井供给，水质和水量均可满足要求。农业生态项目灌溉用水由羊角庄水库和灌溉贮水池提供，当水库水不足时，可由源泉渠从上游黄璧庄水库补充供给。排水采纳雨污分流制，生活污水经排污管道汇总到污水处理站后集中处理，处理后收集汇入灌溉贮水池。雨水沿地势自然向下流入生态农业区或水库。5.2.4项目供热，一期通过电暖设备解决，二、三期拟建集中供热中心。5.2.5项目区距铜冶镇较近，通信线路可由铜冶电信所引入解决。以上条件均能满足本项目的建设要求。5.3投资政策为促进本地区经济的进展，实现石家庄市委、市政府提出的“开发东部、优化西部、涵养水源、美化环境”，将省会建成全省“首善之区”，将鹿泉市建“省会西花园”的进展战略，项目实施所在地——鹿泉市旅行局于2005年编制了《鹿泉市旅行进展总体规划》，以建设“省会西花园”、打造“生态鹿泉”为目标，推动旅行业向产业化方向进展。并据此制定了一系列鼓舞投资和招商引资的优待政策。这为本项目的顺利开发提供了良好的外部环境和政策基础。第六章总体规划设计和建设规模6.1规划设计原则6.1.1依据《石家庄市空间进展战略总规划》（2004～2020年）、《鹿泉市旅行业进展总体规划》（2005～2020年）和石家庄市、鹿泉打造“西山旅行带、省会西花园”的开发战略，遵照国家、河北省及鹿泉市关于“社会主义新城镇”和“文明生态村”的方针政策，合理规划布局，突出地点特色，建设独具匠心的现代化生态旅行循环经济景区6.1.2针对项目自身的特点，结合周边各方关系及其它景区情形，进行统筹规划安排，建设内容幸免显现与其它项目（景区）重复的现象，要有新概念，旅行项目设计要具备新颖性、经济性，能实现可连续性经营；旅行项目和景观地产能相互支撑，达到“以旅行带动景观地产、以景观地产支持旅行开发6.1.36.1.4规划布局和建筑设计方面，要勘察自然、顺应自然、有克制地利用和改造自然，以营造适合人心健康及其行为需要的最佳人居环境，达到阴阳和谐、天人和谐、身心和谐的至善境域。6.1.5旅行项目设计要突出建筑物和构筑设施的外部造型，以新奇特吸引消费者的眼球，使其产生爱好和偏好，力争制造具有时代特色的建筑文化。6.1.6旅行活动设计要突出节事活动的作用。围绕魔幻和网游，可组织一系列竞赛和大奖赛，包括网络虚拟的实地竞赛和网络创作竞赛。在春节，还可组织洋庙会，以西式演艺、杂技、魔术、狂欢吸引本地居民和商贩。夏季可举办啤酒节、夏季消暑纳凉夜游活动等。6.1.7突出设施设备的安全和运营规范，设备购置和安装调试一定要选有资质和国家许可证的厂商。大型机械性游艺机的操作和爱护者，必须持有相关职业的岗位资质证书，并辅之以完善的规章制度和严格的巡回检查制度。6.2总平面布置6.2（1）、依照功能不同，进行合理的分区布局。（2）、充分考虑与都市道路和“旅行路”的关系，合理布置道路网络。（3）、以“资源共享”为动身点，在空间安排上合理安排停车区域和大型广场，对游乐景点、生态农业、休闲度假、商业设施进行综合布置。（4）、各功能分区合理布置内部交通系统，以“人车分流”为原则，既有机结合，又相对独立，形成通畅的车道系统和丰富的步行系统。（5）、按照可连续进展概念合理进行项目规划，以利于分期开发建设。6.2“生态欢乐世界”项目“核心规划区”用地2500亩，周边“生态农业环境爱护区”约1600亩。项目规划总建筑面积31万平方米，本着“爱护胜过开发、在爱护中开发、在开发中保持生态”的原则，项目规划范畴内分六大功能分区，即：拓展教育体验区、网游动漫奇幻城、玛歌庄园度假区、绿野仙踪游乐园、万米情人葡萄廊和生态农业爱护区。万米情人葡萄廊（700万米情人葡萄廊（700亩）玛歌庄园度假区（960亩）绿野仙踪游乐园绿野仙踪游乐园（700亩）网游动漫奇幻城（600亩）网游动漫奇幻城（600亩）生态农业爱护区（500亩）网游动漫奇幻城（600亩）封龙书院文化区（680亩）生态农业爱护区生态农业爱护区（500亩）拓展教育体验区拓展教育体验区（640亩）总平面布局详见附图6《石家庄市生态欢乐世界项目总体规划示意图》。6.2一、拓展教育体验区规划用地640亩，规划建筑面积（含游乐设施建筑）2万平方米，投资额4300万元。包括“磨难拓展训练营”、“消防培训俱乐部”、“联合影视文化公园”“农村科普体验基地”、“二十四孝馆”、“中华之魂园”等项目分区。该功能分区拟依靠青龙山北坡险峻的地势地貌开发建设，打算联合河北省和石家庄市团委、少工委、教委和大学、中小学校共同运作。二、网游动漫奇幻城规划用地600亩，含“水上网游娱乐区”和“陆地网游娱乐区”两大部分，要紧游乐设施建筑面积1.5万平方米，投资额5700万元。“水上网游娱乐区”位于羊角庄水库及其周边少量陆地，要紧解决“生态欢乐世界”规划区内的水面休闲游乐问题，区内设置小岛、渔村码头、垂钓场等。游客进入那个地点，不仅有蓝天碧水映入眼帘，更有丰富多彩的参与项目。“陆地网游娱乐区”位于项目用地西北部、羊角庄水库南侧和西部小山北部沿线，设计有以卡通人物“叶塞尼亚”为主题“立式魔幻镜”、“虚拟现实群体互动游戏广场”、以网际竞技类有奖游戏为主的“儿童以后冠军体验项目平台”和“三维动画主题电影广场（影像群体）”四大特色游乐项目，以及“地狱天堂”、“网游英雄传”、“孝法壮士”、“X星球燕赵豪情（壮士极限运动）”、“欢乐天狼座”、“以后水世界”、“丛林历险”、“地心极限”、“海岸风暴”、“城堡灵验”等十大主题游乐分区。另外设置场地运动、充气弹跳、电子游玩和必要的旅行商业服务设施。该区域的游乐设施和建筑物宜采纳与环境相和谐的形式，低密度、低层数，建筑密度不高于10%。建筑色彩可比较丰富，墙面以白色、鹅黄、青灰为主，屋顶采纳暗红、宝石蓝、草绿、青灰等爽朗色彩。打算通过招商引资，引进国际闻名娱乐品牌和国内外投资基金，共同参与开发建设。三、玛歌庄园度假区规划用地960亩，规划建筑面积26万平方米，投资额50200万元。要紧建设内容分为“旅行综合服务设施”和“休闲度假村”两大块，要紧有“白山会馆（会议中心）”、“旅行生态餐厅”、“青年艺术家旅社”、“旅行基地商业街”、“玛歌庄园度假村”、“产权式度假公寓”等分项目。“白山会馆”等旅行综合服务设施是整个旅行景区的象征，也是项目景区的中心，为游客提供导游解说、设备租赁、餐饮住宿、旅行购物、医疗救助等服务。另外，因为该区是“生态欢乐世界”建设的重点区域，因此整个项目的供热、污水处理等基础配套设施也该区布置。四、绿野仙踪游乐园规划用地700亩，规划建筑面积1.5万平方米，投资额5000万元。包括“大王庙（青龙道观）”、“田园牧歌乡村俱乐部”、“燕赵民俗风情欢乐园”、“VIP乡野乐趣园”、“绿色瓜果园”、“特色花卉园”等分项目。该区建筑要紧采纳木、石等生态材料，使之与环境相融合，建筑体量宜小、数量宜少，建筑色彩必须与环境相和谐，墙体要紧采纳青灰、鹅黄色，或木、石原色，屋顶使用小青瓦。建筑周围应种植各类植物，可用藤本植物在建筑上攀爬。五、万米情人葡萄廊规划用地700亩，是一个以葡萄种植、观光、采摘为主题的生态农业示范园区，该区将联合项目所在地村民共同建设，打算投资额700万元，要紧用于景观葡萄架、观光采摘通道、节水灌溉系统等农业基础设施建设。六、生态农业爱护区规划用地500亩，位于“易乐地项目”规划区入口处。对该区投资方打算投入500万元进行土地平坦、合理规划分块，引导拥有土地的村民种植不同品种的农作物，把生态农业变成一种景观资源，营造优美的农业环境。该区域在今后相当长一段时刻内将成为“生态欢乐世界”的重要旅行吸引物，是游客了解农业、靠近农村、回来自然的场所，更是整个项目景区的绿色屏障。本区禁止建设任何永久性建筑物、构筑物。6.3游乐项目概念性设计6.3.11、设计思路（1）以目前具有代表性的网络游戏为借鉴，构成生态欢乐世界的故事内核。参照结合现代流行的游乐项目，按照在线和落地、虚拟和现实、历史与以后、动力和非动力、水域和非水域相结合的原则，来设计活动项目和相关服务设施。（2）项目设计以新概念游艺类和极限运动、数字化游乐、梦幻仿真游乐、体育竞技、休闲娱乐演艺等传统游艺为主，以回转运动、轨道运动、戏水游戏、垂直回转摆动、场地运动、充气弹跳、电子玩乐、