北环路沿街立面景观改造项目可行性研究报告

第页共 第页共 第页共 目录1.总论1.1项目背景1.1.1项目名称1.1.2项目的承办单位概况1.1.3可行性研究报告编制依据1.1.4项目提出的理由和过程1.2项目概况1.2.1项目地理位置1.2.2建设目标与规模1.2.3主要建设条件1.2.4项目投入总资金及效益情况1.2.5主要经济技术指标1.3结论2.项目建设场地分析2.1场地分析2.2周边建筑2.3交通状况2.4地段性质2.5主要问题3.项目建设方案3.1项目改造指导思想与原则3.1.1指导思想3.1.2改造原则3.2项目总体规划方案；3.2.1总体设计目标3.2.2规划设计要求3.3建筑方案3.3.1建筑方案描述3.3.2景观改造整治工程3.3.3改造工程注意事项3.4改造整治模式4.1建筑形态改造整治3.4.2改造整治方法环境影响评价4.1环境影响分析4.1.1水污染分析4.1.2大气环境影响分析4.1.3环境噪声影响分析4.1.4固体废物影响评价4.2环境保护措施 1 2页 4.2.1水污染防治措施 4.2.2废气污染防治措施4.2.3噪声污染防治措施4.3环保结论与建议3.1结论4.3.2建议组织机构与人力资源配置5.1组织机构5.2人力资源配置6.项目实施进度6.1项目阶段划分6.2项目建设工期6.3项目实施进度安排6.4项目实施进度表7.投资估算与资金筹措7.1投资估算7.1.1投资估算的依据7.1.2建设投资估算7.1.3投资估算表7.1.4分年投资计划表7.2资金筹措方式与来源8.财务评价8.1财务评价的一般原则8.2财务评价基础数据选择8.3财务评价指标9.社会评价9.1项目对社会的影响分析9.2不同利益群体对项目的态度与参与程度9.3社会风险评价9.3.1社会风险的识别9.3.2应对社会风险的措施9.4社会评价结论10.研究结论与建议10.1研究结论10.2建议附件：附件1：项目建议书（初步可行性报告）附件2：报告编制单位的营业执照、工程咨询资质证书和相关编制人员资格证书。 2 2页第页共54页390133652.doc可行性研究报告天和[厦]研（工咨）字2008-011号配套设施、广告整治工程费用计算表单位：元区段单价名称 （元/个）数量(个)合价 投资（元）（元）西段公共停车场650000公共候车亭120000公用厕所改配 100000建套公用厕所新设 300000建施设置垃圾桶180034218219500004800002000003000005195700146700 路灯 50003261630000 小计 4706700 广告整治 1004890489000中段公共停车场650000公共候车亭120000公用厕所新配 300000建套街心花园改设 3000000造施设置垃圾桶18001211196500002400003000003000000471820034200 路灯 500076380000 小计 4604200 广告整治 1001140114000东段公共停车场650000公共候车亭120000公用厕所改配 100000建套公用厕所新设 300000建施设置垃圾桶1800242174.513000004800002000003000004351100134100 路灯 50002981490000 小计 3904100 广告整治 1004470447000 合计 14265000

7.1.4分年投资计划表年度投资计划表单位：元序序号名称投资额合计第一期第二期第三期1政府投资463007359640270.2017240343.4219420121.092单位投资520351716746279.2321628348.9023660542.753总投资9833590616386549.4438868692.3243080663.84工程改造资金采用政府补贴和产权单位自筹相结合的方式，即政府机关、国有企业、事业单位，县财政补贴30％，产权单位出资70％。私有企业和私人商住户由财政支付改造资金。7.2资金筹措方式与来源资金管理项目建设资金，对机关、国有企事业单位的景观改造实行独立核算，建设资金直接打入指挥部账户，由指挥部统一支付；对私人企业和居民景观改造整治实行统一核算，建设资金由指挥部统一解决。资金使用：单位自管房，由单位负责，改造后按时保质完成县政府奖励30%；尚未建设完成的建筑房屋，由建设方负责；私有房屋（包括私房，整栋已出售的房改房、商品房），由政府承担；资金筹措途径：县政府负责部分，由县财政统筹安排；政府机关、国有企业、事业单位建筑立面改造资金，由各单位自行筹措。8.财务评价8.1财务评价的一般原则尊重共赢的市场规律旧建筑改造的经济效益是项目成功的前提，没有经济效益任何旧建筑改造都是不现实的，其重要性不言而喻。建筑立面、屋面改造虽然是建筑再利用一种做法，但是它应该普遍遵循市场经济规律。只有尊重市场规律，引入市场机制，才能保证城市更新过程中的旧建筑改造的顺利进行。才可以带来可观的经济收益和社会效益。因此，对于一般的旧建筑来讲，项目的经济性是再利用的重要原则之一。应该从旧建筑的所属业主情况、资金来源、改造整治的收益情况等角度来论证经济效益的可行性。充分注重改造整治方案的时效性旧建筑形象改造整治方案应充分考虑使用寿命、周期，应根据实际情况制定改造整治应达到的最低效果和理想状态，以及不同的改造整治方案的时效性。既兼顾一次性的投资成本，又避免频繁的、重复建设，减少资源的浪费。8.2财务评价基础数据选择建于二十世纪八十年代的低层或多层平顶住宅，顶层住户普遍存在漏雨和冬冷夏热的问题。“平改坡”以及墙面改造，可以在较短的时间里解决这些问题。据外地平改坡试点地区居民问卷调查反映，与往年相比，改造后室内温度冬天提高了约3到4摄氏度，夏天可以降低4到5摄氏度，每平方米每年可以节电2.5度左右。有关调查数据表明，除了居住环境得到美化外，改造整治过的住宅每平方米价格普遍升值10%～20%，北环路立面街景改造整治完成后预计房屋价格将升值约300元/平方米。8.3财务评价指标收入估算建筑面积（平方米）单价（元/平方米）收入估算值（万元）备注年保温节电3360001.2542年节电2.5度/平方米；电价0.5元/度房屋增值33600030010080每平方米增值%10-15合计10080支出估算改造项目总投资：98872283.27元，其中，房屋屋顶、立面改造总费用57858000元改造单位面积投资改造总投资总建筑面积改造单位面积投资新建建筑成本单位面积投（屋顶、立面改（平方米） （元/平方米）（元/平方米）资比例（%）造） 57858000 336000 172.20 650 26%旧住宅改造工程的投资，包括外立面改造、屋顶改造等各项费用基本控制在按屋顶改造面积分摊每平米改造单位面积投资为172.2（元/平方米），仅为新建成本的26%，因此投资项目从财务上是可行的为城市大规模的进行该项工程建设提供了有利条件。9.社会评价9.1项目对社会的影响分析城市形象建设时具有明显社会发展目标的项目，应从维护公共利益、构建和谐社会、落实以人为本的科学发展观等角度，进行社会影响分析评价。北环路改造项目涉及单位83个,住户368家，受影响人口总数5000余人，现实受益者和潜在受益者人数总数达到20000余人。项目改造过程中首先要做到文明施工，不污染、不扰民、不影响交通，把对周边环境的影响降到最低，同时要获得市民理解配合支持，把此项工程打造成既美化城市环境、提高城市品位，又惠及百姓的民心工程。项目的社会影响主要表现在下面几个方面.项目对所在地区居民收入与就业产生积极的影响目前当地居民很多从事着商业活动，经过街景改造,商业更加繁荣、往来购物人流增加集聚。购物环境改善，消费群体数量及素质提高，势必给当地的商业经济带来很大的发展，对于附近的商业氛围将起到积极促进作用，项目的建设将有助于提高沿路居民的收入水平，改造完成后将带动相关商家的发展,增加就业机会，居民就业商机也将随之呈现。,沿街共有593间店面，按照平均每店增加0.5名就业人员计算,将增加就业人口近300人。.项目将提高所在区域居民生活水平和生活质量本项目建设将通过改善沿街建筑的整体面貌，充分挖掘北环路的最大价值，经过完善配套设施，美化、亮化沿街立面景观，使所在地居民生活水平得以提高。良好居住环境、便捷的交通、会吸引更多的项目、资金、技术和人才，增加了社会服务容量。高起点的建造和高标准的管理还将提升居民的购物环境，提高居民生活质量。项目提升了城市文化品味从最早的“环城路”到今天“商业街”，产生了从“走路、购物”到“休闲购物、享受生活”的变迁。北环路的改造体现了XX城市的建设发展的变化趋势，今后的北环路不仅仅是XX城市名片，更承载着城市的未来。这次对建筑立面进行改造、粉刷，增加整体亮化设计，以简洁的形式、鲜明的风格形成北环路的主要基调，着力增加文化气氛。使街区更具观赏性、艺术性，更充满现代感和客家风格。营造出浓厚的文化氛围。完善街区的人文环境、价值理念，实现商业、文化的功能。项目的建成，必将进一步完善城市功能、展示历史文化底蕴、提升城市整体品位。.项目推进了城市化进程城市商业街道是城市价值的核心，本项目将居住、行政办公、金融商贸作为基本功能定位，通过这些定位，有效的整合城市现有资源，从根本上解决原址存在的土地利用、城市环境和城市设施老化、城市功能弱化等城市问题，实现现有产业结构的合理化调整和升级换代，项目完成后XX的城市化水平将得到大幅提高，城市的集聚效应和整个城市的综合竞争能力进一步加强。城市的整体知名度和发展空间得到提高和拓展。北环路街区将以新的面貌，赢得新的发展机遇，在未来的城市发展中保持持续的推动力。9.2不同利益群体对项目的态度与参与程度项目利益相关者是与项目有直接、间接的利益关系，并对项目的成功与否有直接、间接影响的所有各方。在本项目中，项目业主、政府机构、沿路城市居民、沿途业商家、周边辐射区域人员，都是利益相关者。他们对项目的需求和态度对项目的成效有直接或间接的影响。在公众参与调查的结果中，大多数民众持赞成态度，改造涉及的业主均对费用分担方案较满意，期待享受改造后的利益，其他被访公众对本项都持基本支持态度，公众相信本项目的建成能够完善市政基础设施建设，改善城市形象，对当地经济、社会发展将起到积极的促进作用。利益相关者与项目的关系表利益相关者 利益点 主要责任作为上杭县政府，负责城市的发展规划和中长期计划并监督实施，组织实施项目建设，有关事宜。项目业主 提高形象的提升上杭建设局，是本项目建设的组织者，负责与项目建设有关的工作，包括组织项目设计、实施工作。本项目的建成将为他们提供新的就业机会，有沿路城市居民就业机会改善助于改善投资环境，促进地方经济发展，增加他们的收入。项目的建成将改善目前市场环境，为商业从业商业从业人员导致租金提高人员提供方便，很多人已经表达了准备从事商业的愿望。项目整体服务功能为周边辐射地区提供了便利周边辐射区域产品、产量和收入的购物、休闲条件，方便了地区间的资源配置人员和文化交流。 单位 项目的成功 分摊改造费用。 租户 店面生意改善 本项目的设计单位和施工承包商、监理单位，都将通过公开招标的方式产生，其资质和声誉设计单位和施有可靠的保障。这些单位在设计、施工或监理工承包商、监 成就感时，将兼顾技术、经济和社会的需求，使得项理单位目的进行不仅有很好的经济效益，同时也有很好的社会效益。项目对所在地本项目对私人建筑业主实行免费改造，项目建区弱势群体利设对原这部分人妖群的利益作出了保障，不损益的影响害他们的利益。广告主 收入增加 接受规范管理。调查显示：公众最担心的是项目建设对环境产生的影响，希望有关部门加强监督、管理，采取相应有效环保措施，避免或减少不利影响，使项目能顺利进行。9.3社会风险评价9.3.1社会风险的识别毫无疑问，项目通过改善城市形象和环境，将会促进当地社会经济的发展。但在项目的建设中，也会产生一些潜在的社会风险，尽早识别这些风险，采取各种应对的措施规避和控制这些风险，对于项目的成功是十分必要的。根据调查的结果，本项目潜在的社会风险主要有以下几种：（1）、沿路居民原有生产、生活方式受影响的风险。还是会对沿线居民原有生产、生活方式带来影响，而且这种影响是永久性的。(2)居民与项目建设冲突的风险。项目建设施工过程中会给居民的生产和生活带来不便、有时甚至会带来损害，会对原有的设施造成影响。如果项目施工过程中不能很好地规避，减轻或弥补这些负面影响，将容易造成居民与施工单位等机构的冲突。9.3.2应对社会风险的措施为防止这些社会风险可能对项目的成功带来的不利影响，必须从风险的预防、处理、协调、反馈和评估等各方面采取应对措施。(1)针对居民原有生产、生活方式受影响的风险。首先要从设计方案上尽可能减少对建筑的破坏，其次要从环境管理等方面考虑,还要加强沟通和引导，使沿路居民能尽早地适应改建工程给自己生活带来的变化，并及早考虑如何从项目中受益。(2)针对居民与项目建设冲突的风险。要加强对施工单位的管理、尽量避免施工扰民，并对因施工对沿路居民造成的损害采取合理的恢复或补偿措施。还要通过当地社区做好居民的工作，使他们认识到与施工单位发生正面冲突并不是解决问题的正确方法。社会风险分析表序风险因素持续时间 可能导致的后果 措施建议号坚持公平、公开、公正原则，工程及进 选择资质符合要求、业绩优良项目建设期工程量变更、工期拖长、度勘查不 的勘查设计单位、施工单位及间 投资增加。到位 监利单位，对项目的建设全面负责。工程设计工程设计与该区域原有布局缺少前瞻项目建设及无法满足正常使用需求，不够协调，主体结构设计欠缺性与合理运行期间浪费投资资金前瞻性与合理性的统一。性施工及监项目建设及工程进度拉长、建设质量影响项目功能的有效发挥管不到位运行期间低劣建设中可能遭遇的不可预见，异常恶劣天气，未预不可预见项目建设期 办理工程保险，以转移不可预料人工、材料价格上涨等，风险因素间 见因素带来的风险。将对工程进度、建设质量和投资费用造成影响9.4社会评价结论根据上述分析，得出本项目社会评价的主要结论如下：本项目将对北环路沿街的商业的发展起到积极的推动作用，改造工程完成后将带动经济发展增加人员就业机会。对当地居民就业、收入、生活水平和质量以及市容环境都具有促进作用。与当地不同利益相关者，各级政府部门和现有技术文化状况适应性较高,对于受影响地区的大多数人来说，本项目的作用是积极的和可持续的。对当地基础设施建设和社会服务容量可能产生的压力较小,主要存在工程建设相关风险，但会产生风险的可能性不大。10.研究结论与建议10.1研究结论项目成功解决了城市现状与发展目标之间的矛盾城市在“增量”发展的同时，也开始重视“存量”利用，从追求经济增长转为改善社会民生、完善城市功能、优化空间布局和提高城市整体发展质量，街区更新改造是实现这一发展转型的重要举措。北环路沿街立面景观改造整治项目，通过改造整治提升城市街道自身品质，为营造城市整体形象做出贡献。在经济投入并不大的前提下，迅速有效地缓解了旧街区与新景观的环境矛盾，取得良好的经济与环境效益。项目有助于促进XX经济社会和谐发展一般而言，建筑街区价值呈多元特征，有历史价值、文化价值、艺术价值、科学价值、经济价值等，对这些价值的挖掘是在当前市场经济中应当充分利用与突显的，可以在街区改造中体现文化遗产所衍生的市场经济价值与附加经济价值，增强市场竞争力，吸引投资，为社会经济发展创造机缘。本项目结合“中国优秀旅游县”建设、打造“福建省最佳旅游目的地”城市理想以及XX新一轮城市改革发展的实际，以推进重点街区的综合改造整治为契机，解决了重点街区的原有建筑风貌与城市景观之间的不协调问题。在已经完成路面改造的基础上，继续对北环路沿街建筑立面进行美化升级，让人产生新的视觉效果，城市形象将大为改观，提升了城市品位和档次。满足了人民群众日益增长的生活水平的需求，提高了城市服务水平，促进了XX经济及和谐社会的发展。项目的建设符合XX县城市总体规划和XX县“十一五”发展规划。XX县“十一五”规划中明确提出要大力发展现代服务业,充分发挥XX县现有商业网络、交通网络的功能，加快现代商品市场体系，大力推进流通现代化，努力满足消费需求，积极引导和扩大消费。形成以城区市场为中心，国省道沿线市场、边贸市场、农村集贸市场为依托的功能设施齐全，辐射带动较强，经济效益较明显的商品市场体系。按照城市总体规划要求，实施“南延北扩、沿江发展”的大城关发展战略，遵循“高起点规划、高标准建设、高效能管理”的原则,努力实现XX与整个海峡西岸经济区同步快速发展，使XX城区成为接受龙岩中心城市辐射最快、环境最美、文明开放的江滨园林城市。以旧城区改造为突破口，按统一规划设计、成熟一片、改造一片的要求，发动多元主体参与改造建设，从而改善居住环境、提高生活质量。本项目是对城市经济发展规划的具体落实。（4）项目建设方案科学、经济、合理市场经济转型给城市改造与更新带来挑战的同时，也带来了实现经济价值的机遇。它意味着城市改造不再仅仅是资金投入，通过适当运营，对旧建筑及街区的改造整治也可以带来相应的经济收益，达到“以旧变新”的目的。项目的配套公用设施完善，经济效益和社会效益显著，按照充分利用市场规律，提升旧建筑及街区价值的多元思路，在区位优越的历史街区中进行挖掘旧功能，增加新功能，经过对各项商业功能整合，转变成具有综合功能的街区，以此拉动地方经济复兴，并带动商业、旅游、房地产开发等相关产业的发展。经过广泛征求各利益相关人的意见，充分考虑了各种影响因素，制定的项目改造设计方案，科学合理。编制的投资估算正确合理，建设方案可行。综上所述，XX县北环路立面景观改造整治工程项目的建设是必要的，也是可行的。10.2建议将北环路改造城一条在社会效益、经济效益，以及设计艺术上都堪称成功具有客家风格的现代商业街，并不是单纯的技术任务，而是一项牵涉面广、面临各种复杂经济社会问题的综合改造工程，改造区域内有368户居民，593家个体工商户和83个企事业单位和政府机关。因此必须全面细致认真的对待。为保证项目顺利实施，建议：完善设计方案在北环路改造设计中，要在宏观的指导层面上具备相当的前瞻性，赋予改造治理后的城市街区以适应自然环境、社会环境、文化环境以及居民活动变化的能力，为城市中诸系统与要素的发展提供多种的可能，以达到追求城市多元价值体系的最佳平衡，为城市组织保持活力以及活动的丰富多彩等方面奠定基础，建立起“和谐城市”的稳定生活架构。在进行本项目设计的初始阶段，设计单位关注的是项目建筑风格的统一，在设计的下一阶段，设计单位应该尽可能地注意建设的细节问题，考虑使用环保、节能的新材料和新方法。在进行必要的调查和协商后确定施工方法并制定受影响设施的恢复方案。鼓励社区参与，加强对居民的宣传和引导为确保景观改造整治工作的顺利开展，广泛征求人民群众和社会各界的意见，充分吸收各方面特别是改造涉及的社区干部群众的合法、合理的意见和建议，制定符合法律规定、科学可行的改造整治方案。从最简单的告知开始，通过信息共享、协商、联合决策、共同控制，由浅入深，鼓励社区参与，以有效地防范和及时地处理各种社会风险。这不仅对于项目实施前的设计方案优化是行之有效的，对于项目施工期的影响控制和恢复、以及项目建成后的进一步发展也能起到积极作用。通过宣传工作，不仅要让沿街居民知道项目内容和有关政策，更要引导他们参与到项目中来，使他们不仅关注目前的项目准备和项目建设，更着眼于如何使自己适应今后的变化，并考虑应采用什么行动从项目建成后受益。加大改造整治宣