房地产开发基础知识

房地产的定义：可开发的土地及地上定着物、建筑物房地产是：实物、权益和区位的结合体房地产的特性：（一）不可移动性（二）独一无二性（三）寿命长久性（四）数量有限性（五）用途多样性（六）相互影响性（七）易受限制性（八）价值高大性（九）难以变现性（十）保值增值性房地产按开发程度来划分：生地、毛地、熟地、在建工程和现房房地产业的概念：房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产业与建筑业的关系：二者既有联系又有区别。区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业属于第三产业。联系是：其业务对象都是房地产，二者往往是甲方和乙方的合作关系。房地产业的行业细分：房地产投资业、房地产咨询业、房地产价格评估业、房地产经纪业、物业管理业。房地产业的中介服务有：房地产咨询业、房地产价格评估业、房地产经纪业房地产业的特征：1.基础性；2.先导性；3.关联性；4.地域性；周期性；6.高回报、高风险性；7.对金融业的依赖性房地产开发的概念：房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济发展需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。房地产开发的特征：一）最本质的特征是综合性（二）过程具有长期性（三）具有很强的时序性（四）具有很强的地域性（五）开发投资的高回报和高风险性房地产开发分类（分类标准和具体分类一起记）---多选（一）根据开发项目所在的位置，可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发。（二）根据开发的规模，可分为单项开发和成片开发。（三）根据开发的深度，可分为土地开发和房屋开发。（四）根据开发的方式，可分为定向开发、联合开发、合作开发和单独开发。房地产开发对城市建设的作用：（一）推动城市规划的实施与完善（二）有利于减少投资成本（三）为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体（四）为城市政府财政提供资金来源（五）为城市大型基础设施建设提供融资途径房地产开发过程中的参与者（选择，如：哪些不是参与者）（一）房地产开发商（二）土地所有者或当前的使用者（三）政府及政府机构（四）金融机构（五）建筑承包商（六）专业顾问1.建筑师2.工程师3.规划师4.景观建筑师5.环境顾问6.交通顾问7.房地产估价师8.会计师9.地产代理10.物业管理经理11.市场研究专家12.经济师及造价工程师13.律师（七）消费者或买家房地产开发的主要程序：一.投资机会选择与决策分析二.前期工作三.建设阶段四.租售阶段土地使用权出让：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让：指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为。开发商获取土地使用权的方式：一级市场可以通过行政划拨和出让（市场）两种途径获取。二级市场上，以转让的方式获取。土地使用权出让：招标拍卖挂牌出让房地产企业的资质等级：一级二级三级四级关于土地使用权年限：住宅用地70年；商业用地50年；娱乐用地40年。居住区开发项目的有关经济指标：居住建筑面积：指居住建筑对居住用地的覆盖率。=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积容积率：指居住建筑面积密度。=居住建筑面积/居住建筑用地面积房地产开发过程中的规划管理：1：取得《选址规划意见通知书》2：取得《建设用地规划许可证》3：等待下达《规划设计条件通知书》4：取得《规划设计方案审批通知书》5：等待签发《建设工程规划许可证》6：竣工验收阶段房地产市场类型：房地产一、二、三级市场一级市场：土地征购市场；土地批租市场二级市场：土地转让市场；房地产买卖和租赁市场（首次）三级市场：房地产抵押市场；房地产买卖与租赁市场（非首次）；房地产互换市场；房地产拆迁市场房地产市场的特征：1.地域性2.双重性3.循环性4.层次性房地产需求的特征及其影响因素：5.开放性6.不完全竞争性特征：1.普遍性2.多样性3.连续性和间断性4.需求弹性的差异性因素：社会经济发展及城市化水平城市人口增长状况及结构国民收入水平房地产业政策经济运行周期需求者对未来的预期房地产供给的特征及其影响因素：特征：一级市场具有垄断性供给的刚性供给的多样性供给的滞后性和风险性因素：可供城市房地产开发使用的土地数量城市经济发展水平建筑业的建筑能力和建筑技术资金、建筑材料和房屋设备的供给能力政府关于房地产开发、建设及其相关经营活动的政策非市场性供给对市场供给的影响我国房地产市场供给的现状：房地产供应仍为双轨制房地产市场供给的价格居高不下房地产开发企业仍处于较低发展阶段房地产商品的供应结构不合理房地产经营的风险管理不足政府制定干预房地产市场政策的原则：目标的确定性政策的连续性与协调性政策的针对性和导向性政策的公平性和效率房地产项目市场调查的原则：1.科学性原则2.复合性原则3.经济性原则4.创造性原则关于房地产项目STP策划的理解：Ssegmentation（市场细分）T——targeting（目标市场选择）P——positioning（产品定位）房地产项目市场细分---S作用：有利用发现市场机会；有利于实施营销组合；有利于组织生产或服务；有利于提高效率和效益有利于促进销售有利于提高企业声誉，建立品牌房地产市场细分依据：人口细分2.地理细分3.心理细分4.行为细分房地产市场细分程序方法：经过三轮细分还要进行房地产细分市场评估房地产项目目标市场选择--T影响目标市场选择的主要因素市场规模2.资源条件3.环境条件4.盈利性因素5.风险性因素6.政策性因素可选择的市场覆盖策略无差异性营销2.差异性营销3.集中性营销房地产项目定位一P房地产项目定位的主要内容目标市场定位开发产品定位项目形象定位项目推广定位住宅开发项目的特点：市场潜力巨大开发投资风险相对较小多元化的市场需求对开发商投资能力要求较低写字楼开发项目的特点：（多选）（1）要求开发商具备长期投资能力（2）把握写字楼设计发展潮流和趋势（3）要高度重视写字楼的选址。房地产投资的类型：直接投资：1.房地产开发投资2.房地产置业投资间接投资：1.购买住房抵押贷款证券购买房地产开发投资企业的债券、股票投资于房地产投资信托基金房地产投资的利弊：利1.相对较高的收益水平2.能够得到税收方面的好处3.易于获得金融机构的支持

能抵消通货膨胀的影响5.提高投资者的资信等级弊1.变现性差2.投资数额巨大3.投资回收周期较长4.需要专门的知识和经验房地产投资系统风险：1.通货膨胀风险2.市场供求风险3.周期风险4.变现风险利率风险6.政策性风险7.政治风险8.或然损失风险个别风险：1.收益现金流风险2.未来经营费用的风险3.资本价值风险4.比较风险5.时间风险6.持有期风险居住项目对位置的特殊要求：1.市政公用和公建配套设施完备的程度。公共交通便捷程度3.环境因素4.居民人口与收入写字楼项目对位置的特殊要求：1.与其他商业设施的接近程度周围土地利用情况和环境3.易接近性零售商业项目对位置的特殊要求：1.公共和私人交通方式的便利程度与大型商业零售项目规模匹配的区域购买力竞争性零售商业项目的影响动态指标中的：财务净现值，动态投资回收期静态指标中的：成本利润率，投资利润率，静态投资回收期，资产负债率，律动比率，速动比率可行性研究工作阶段：1.投资机会研究2.初步可行性研究详细可行性研究4.项目评估与决策可行性研究的内容：以市场供求为出发点，以经济资源的投入为基础，以经济评价为结果。不确定分析的三种方法：1.盈亏平衡分析2.敏感性分析3.风险分析房地产融资的分类：直接融资和间接融资（好）房地产融资的特点：1.安全性2.长期性3.政策性房地产项目融资的资金来源：一.股本金二.银行贷款二.社会集资：1.发行股票房地产贷款担保的形式：1.保证2.抵押3.质押个人住房抵押贷款的形式：商业性住房抵押贷款政策性住房抵押贷款个人抵押贷款期限最长30年住房公积金：专款专用，只能用于职工购买、建造、翻修、于1991年率先在上海实行。房地产价格的影响因素：一.成本因素四.购房者的心理因素房地产项目定价的目标：一.获取最高利润二.保持价格稳定房地产项目定价的方法：一.成本导向定价分析购房客户对调价的反应：购房客户对产品降价的理解可能是：•产品的设计老了，越来越不值钱了。•楼盘销售状况较差。•发展商的财务周转困难。购房客户对提价的理解可能是：•产品比较畅销。•产品的自身条件比较好•发展商可能想取得更多的利润4.多样性2.发行公司债券大修自住住房。二.竞争因素二.产品差异五.房地产商的目标六.法律、政策因素二.取得高收益率四.应付或避免竞争二.需求导向定价三.竞争导向定价产品品质出现一些缺点。价格可能还会下降。因楼盘尚在楼花阶段，发展商准备偷工减料涨价可能是假象，价位无法维持太久委托物业代理公司应注意的问题充分了解物业代理公司及其职员的业务素质物业代理公司可投入市场营销工作的资源物业代理公司以往的业绩针对物业的类型选择物业代理认真签订物业代理合同税收的特征：1.强制性2.无偿性3.固定性税收的作用：税收是取得财政收入的主要形式税收是调节国民收入分配的主