税法II重点内容第七章契税

注册税务师考试辅导税法II重点内容

第七章契税【考情分析】本章为考试非重点章节，平均分值在8分左右。【内容精讲】第一节概述一、 契稅的概念：契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。二、 契税的特点：1.契税属于财产转移税；2.契税由财产承受人缴纳。第二节征税范围、纳税人和稅率一、征税范围：契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其具体征税范围包括：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖。（一） 视同买卖房屋：以房产抵债或实物交换房屋按房屋现值缴纳契税。以房产作投资或作股权转让按投资房产价值或房产买价缴纳契税。（自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税）买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。（二） 房屋赠与：以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。房屋交换：房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契税,办理免征契税手续。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。【典型例题1】居民甲某共有三套房产，2010年将第一套市价为80万元的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元；将第二套市价为60万元的房产折价给丙某抵偿了50万元的债务；将第三套市价为30万元的房产作股投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3%,甲某应缴纳契税()。A.0.45万元 B.1.95万元C.2.25万元 D.2.85万元的[答疑编号3605070101]『正确答案』A『答案解析』以自有房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。土地使用权交换、房屋交换，支付补价的一方纳税。契税=15X3%=0.45(万元)企业改制重组中的契税政策企业公司制改造。非公司制企业整体改建为有限责任公司或股份有限公司，或有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。（3）国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契稅。企业股权转让。（1） 在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。（2） 对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。（3） 以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业划拨用地的，对承受方应征收契税。企业合并。依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。企业分立。依据法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。企业出售。国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按劳动法等国家有关政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契税。6.企业注销、破产。企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人（包括注销、破产企业职工）承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税;对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。7.其他情形。经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。（五）房屋附属设施有关契税政策对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移的，不征收契税。采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契稅稅率。对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免出让金而减免契税。对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照稅法规定缴纳契税。【典型例题2】（2010年单选题）下列情形中应征收契税的是（）。以自有房产作股投入本人经营的独资企业非债权人承受破产企业土地和房屋权属有限责任公司整体改造为股份有限公司，改建后的公司承受原企业的土地和房屋权属国有控股公司以部门资产组建新公司，该国有控股公司占新公司股份90%,新公司承受该国有控股公司的土地和房屋权属[答疑编号3605070102]『正确答案』B『答案解析』选项A,以自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税；选项B,对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。选项C、D都是免征契税的情形。二、 纳税人：在境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。三、 稅率契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%〜5%。从2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下且属家庭唯一住房的普通住房，减按1%税率征收契稅。第三节计税依据和应纳税额计算一、计税依据国有土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。国有土地使用权出让，其计税依据为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（1） 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。（2） 以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。（3） 先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。（4）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。【典型例题1】（2010单选题）根据契税相关规定，房屋赠与时契税的计税依据是（）。协议成交价格所在地省级人民政府公示的土地基准价格不同地段的土地使用权及房屋转让的成交价格征收机关参照当地土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定的价格静[答疑编号3605070103]『正确答案』D『答案解析』土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。【典型例题2】（2010多选题）下列情形中，由征收机关参照市场价格核定契税计税依据的有（）。房屋赠与国有土地使用权赠与协议方式出让国有土地使用权的以竞价方式出让国有土地使用权的成交价格明显低于市场价格且无正当理由的房屋交换[[答疑编号3605070104]『正确答案』ABE『答案解析』选项C,以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格；选项D,以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。二、契税应纳税额的计算：应纳税额=计税依据X税率【典型例题3]居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务；用市场价值70万元的第二、三两套两室住房与丙交换一套四室住房，另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆；将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3%,甲、乙、丙纳税契税的情况是（）。甲不缴纳，乙30000元，丙3600元甲3600元，乙30000元，丙不缴纳甲不缴纳，乙36000元，丙21000元甲15000元，乙36000元，丙不缴纳[答疑编号3605070105]『正确答案』A『答案解析』甲不需要缴纳契税；乙：应纳契税=100X3%X10000=30000（元）；丙：应纳契税=12X3%X10000=3600（元）。【典型例题4】（2011年单选题）甲某是个人独资企业业主，2010年1月将价值60万元的自有房产投入独资企业作为经营场所，3月以200万元的价格购入一处房产；6月将价值200万元的自有仓库与另一企业价值160万元的仓库互换，甲某收取差价40万元。甲某以上交易应缴纳契税（）万元。（契税的税率为4%）A.8B.8.4C.9.6D.16野[答疑编号3605070106]『正确答案』A『答案解析』以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税；房屋交换，其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。应缴纳契税=200X4%=8（万元）第四节减免税优惠一、契税减免基本规定国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。（公有制单位的集资建成或单位购买的的普通住房比照）因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契稅。土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认,可以免征契税。二、财政部规定其他减免契税项目对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契稅。对国家石油储备基地第一期项目建设过程中涉及的契税予以免征。对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。事业单位改制的契税规定：事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中，投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。投资主体发生变化的，改制后的企业依法妥善安置原事业单位全部职工，其中与原事业单位全部职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的,对其承受原事业单位的土地、房屋权属，免征契税；与原事业单位30%以上职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，减半征收契税。事业单位改制过程中，改制后的企业以出让或国家作价出资（入股）方式取得原国有划拨土地使用权的，不属于本通知规定的契税减免税范围,应按规定缴纳契税。5.2011年8月31日起，婚姻关系存续期