现代物业标准化管理之物业管理方案

当代物业原则化管理手册大全第一章物业管理方案电子文档：GLFA1物业管理方案目录GLFA1.目录GLFA2.序言GLFA3.物业管理要点⑴一种模式⑵二项承诺⑶三个要点⑷四项措施GLFA4.拟采用管理模式物业管理架构⑵物业管理岗位编制GLFA5.员工招聘⑴高层物业管理人员⑵物业管理部工程管理部安全管理部财务管理部GLFA6.物业管理人员培训⑴新员工上岗培训⑵在岗员工循环培训GLFA7.物业管理所需物质条件(1)办公及员工住宿用房计划⑵物业管理工具与装备价格参照表GLFA8.物业管理工作岗位职责物业经理岗位职责⑵物业经理助理岗位职责(3)物业管理部经理岗位职责⑷物业管理文员岗位职责⑸物业管理员岗位职责物业商务管理员岗位职责⑺物业清洁员岗位职责(8)工程管理部经理岗位职责⑼工程技术员岗位职责强电技工岗位职责弱电技工岗位职责暖通技工岗位职责维修工岗位职责工程文员、资料员、仓管员岗位职责安全经理岗位职责安全管理员岗位职责财务经理岗位职责财务会计岗位职责财务出纳岗位职责财务收费员岗位职责GLFA9.物业管理预算物业管理开支分类预算表物业管理处开支预算明细表GLFA010.物业管理规章制度和档案建立与管理管理规章制度物业档案建立与管理GLFA011.各项专业管理工作方案公共设施设备管理安全管理装修管理消防管理(5)车辆管理(6)清洁管理电子文档：GLFA2序言一、物业简介(略)二、服务宗旨以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。三、追求目以企业经营为主导，为业户推出完善管理服务，为企业发明效益，为企业打造品牌。电子文档：GLFA3物业管理要点利用连续发展战略，确保物业保值与升值。人性化管理方针铺架为业户沟通桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提升管理服务信誉。结合所辖物业建筑特点，导入切合实际管理理念，以高效率管理降低成本，转变老式思想观念，全心、全意为业户服务。为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个要点、四项措施”管理方针。一、一种模式针对所辖物业特点制定出具有发明性物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业实际特点采用有效模式，并发明“管理由您评估，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”模式效应，力求愈加好地满足业户需求。提议采用管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。追求目是：社会效益、环境效益、经济效益。二、二项承诺在一年内帮助本物业经过“市优异物业管理大厦”评选。在两年内帮助本物业经过“省优异物业管理大厦”评选。三、三个要点完善服务、诚信待人物业管理是以服务为主行业，为此企业将在今后服务工作中，充分体现企业服务宗旨和追求目，奉行“以人为本，业户至上”原则和务实周到工作理念，为业户提供全方位、高品质服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好服务关系。同步以周、月、季走访沟通方式及时了解业户意见与需求，在不断完善过程中真正让业户享有到安心、舒心、和称心居住（工作）环境。环境管理责任到人大厦环境管理极为主要，怎样为业户发明一种良好、舒适居住（工作）环境，是我们非常注重问题。数年管理经验告诉我们保洁工作责任到人，督导检验、培训落实到位，才干充分发挥每个人才干，仔细地去做好每天工作，主动宣传环境保护意识，使大厦环境卫生情况达成最佳状态，为大厦所在地增长一道清洁、卫生、亮丽风景。安全、消防真抓实干为确保业户生命、财产安全，我们主张以切合实际人员防范为主，以本物业先进消防设施为辅安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途管理复合式人才队伍。紧密联络政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在终年平安条件下为业户服务。在日常管理中，提议派专人全天值班，负责所辖物业安全管理工作，严格管理，预防易燃、易爆等危险品进入大厦，制定出与其相适应应急处理安全操作程序，如发生特殊事件时力求将损失降至最小程度。四、四项措施根据历年来管理经验及有关条件，在对其加以完善基础上，将之利用到物业管理上。从本物业业户文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅管理指导。制定出详尽执行手册，使员工翻开手册即可操作。如《管理规章制度及操作规程》、《员工手册》等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达成规范、自我、服务业户目。我们时刻有着多方面准备，永不间歇地实现物业管理项目创新，不断提出中肯意见，全力做好与前期施工管理单位衔接工作。我们将不间断地充实管理队伍。采用“培训一上岗一再培训一再上岗”轮回培训制度，不断提升员工工作技能与素质。电子文档：GLFA4拟采用管理模式一、物业管理架构物业管理服务，要求有一种高效率及科学组织架构，使人力、物力、财力得到合理配置，以求达成降低管理成本，提供优质服务目。本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业早期管理要求，又能为将来业务发展留下充分空间。综合管理部责任人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门贮备人才。负责员工工作考勤。负责搜集、整顿和保存物业管理企业筹备、建立和发展资料及人事档案管理。负责处理业主征询、投诉，并提供帮助。负责对外承接、接待工作，与政府部门、各社会团队保持良好沟通。负责物业管理企业所需物品后勤采购工作。负责员工餐厅监督、检验和管理工作。组织、开展企业文化活动。物业管理部负责筹建管理员工餐厅工作。负责会所及会议中心管理。书写给业户各类告知、通告，由总经理签订发出。(4)负责物业日常清洁工作。(5)负责物业公共区域及周围绿化及环境布置。(6)负责物业除虫灭害工作。帮助业主处理租赁工作。负责业户搬入和迁出协调工作。建立业户档案管理工作。负责物业一切庆典服务布置，及为业户庆典活动提供必要帮助。开展业户文化交流，接待、简介物业工作。配合综合管理部开展员工培训工作。总经理指派其他工作。安全管理部负责物业防火、防盗、防破坏和警卫工作。与政府公安、消防、司法部门保持良好关系。(3)成立义务消防队，定时举行消防演练。建立、健全、制定物业各项安全规章制度。与业主签订“消防安全责任书”。负责物业大型活动警卫布置。(7)负责物业日常巡楼工作和固定岗位安排。(8)负责地下停车场安全秩序管理工作。负责监控室管理工作。负责安全管理员管理、培训、考核工作。总经理指派其他工作。工程管理部负责物业全部公共设备、设施运营管理，确保设备正常运转。负责物业机电设备日常维护保养工作。制定长久和日常维修保养计划并付诸实施。负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统日常维修保养工作。负责物业高下压配电室、空调机房值班和日常维修保养。负责物业管理部转发业主投诉处理，及满足业户其他有关服务要求。帮助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用工具、设备材料选购、库存和保管使用工作。负责工程人员管理、培训、考核工作。负责业主装修方案审核、监督、管理工作。总经理指派其他工作。财务管理部协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门关系。建立财务管理体系，做好管理企业经济核实工作。征收管理费、水电费、费、加时空调费等其他管理费用。征收和支付管理企业各类协议费用。制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表及其他多种财务报表。按员工工资表发放员工工资。(7)小量现金支出和日常采购、入库工作。负责物业管理部转发业主投诉处理，及满足业主其他有关服务要求。总经理指派其他工作。二、物业管理岗位编制暂定本物业管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针，特制定如下用人方案。综合管理部⑴由1名综合管理部经理和名员工构成。综合管理部经理名，要求具有数年丰富社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。文员兼仓库管理员名，负责本部门文字处理工作和物品入库保存、发放、领用工作。资料管理员名，负责工程资料及人员档案资料搜集、整顿工作。业户接待员名，负责征询及商务、票务有偿服务工作及信件、报纸、杂志接受、分发工作，要求个人素质很好，是本物业楼宇形象服务窗。物业管理部由1名物业经理和名员工构成，负责大厦清洁、会所等项物业管理工作。清洁班由名员工构成，分白班和夜班。白班人负责维护所辖物业内外公共场合及男女卫生间常规清洁，要求个人素质很好；夜班人，负责全方面清洁楼宇内外公共场合及男女卫生间，要求按清洁程序进行操作，对人员个人素质要求可适量放低些。员工餐厅服务由名厨师及名工作人员构成，上班时间为，要求员工个人素质较高。业户服务员名，开展业户文化交流，接待简介物业工作，要求形象素质很好。会所服务人员名，负责健身、洗浴、美容等场合接待服务工作，要求形象、素质很好。安全管理部由1名安全管理经理和名安全管理员构成，二十四小时负责大厦安全管理工作。安全管理经理名，要求有数年物业管理经验转业军人担任，具有带领全体安全管理员完毕所辖物业安全管理工作能力。文员兼资料员名，负责部门文字处理和档案管理工作。主管名，分三班，全方面负责所辖物业安全防范、监督检验工作。监控值班由名员工构成，分三班，负责监控中心值班工作。大堂值班由名员工构成，分三班，负责楼宇大堂值班工作。外围值班由名员工构成，分三班，负责外围值班工作。商场值班由—名员工构成，分二班，负责商场值班工作。停车场值班由名员工构成，分三班，负责地下停车场出入值班工作。巡查值班由名员工构成，分三班，负责巡查值班工作。工程管理部由1名工程管理部经理和名员工构成。工程管理部经理名，要求数年物业工程管理经验工程师担任，具有较强管理能力。文员兼资料管理员名，负责工程管理部文字处理工作及文档资料保管工作，并同步兼任管理处仓库管理员工作。强电值班由—名强电技工构成，全天二十四小时值班，负责大厦强电设备使用与维护，确保大厦用电系统正常工作。空调值班由名空调技工构成，全天二十四小时值班，负责空调设备正常运作与管理、维护。消防值班由名弱电技工构成，全天二十四小时值班，专职负责消防设备正常运作与管理、维护。电梯值班名，负责电梯设备正常运作与维护。财务管理部由1名财务主管和名员工构成，负责物业管理收缴各项费用。会计由主管兼任。出纳员名。停车场收费员名。电子文档：GLFA5员工招聘一、高层物业管理人员物业经理大学本科以上学历，持有物业管理上岗证，具有5年以上大型物业管理实际工作经验，熟悉物业管理有关法律、法规及企业基本管理工作,有较强管理能力和组织协调能力及处理突发事件能力，勤业、敬业、乐业。物业经理助理大专以上学历，持有物业管理上岗证，有3年以上物业管理实际工作经验，有一定管理、协调能力，对工作管理、运作有较强、系统认识，能熟练操作电脑，文字功底强，具有较强组织、筹划、沟通、分析、统计能力，熟悉公关业务。勤业、敬业、乐业。二、物业管理部物业管理部经理大专以上学历，持有物业管理上岗证，有2年以上工作经验，具有丰富社会经验和较强语言体现能力及大型会议接待能力，以及随机应变处理突发事件能力，对大厦清洁、绿化、养护知识有一定了解，了解各清洁用具使用规范。对工作仔细负责，敬业、乐业。物业管理文员大专以上学历，持有物业管理上岗证，有一定写作能力及流利英语语对话能力，熟悉公关业务、各劳动法规及企业各项规章制度，具有较强调查、处理问题、沟通、了解、判断、分析能力，熟练操作电脑，有较强管理能力和组织协调能力，勤业、敬业、乐业。保洁员高中以上学历，身体健康、品行端正，工作仔细负责，能吃苦耐劳。写字楼接待员大专以上学历，有1年以上物业管理接待工作经验，性格温顺，本身素质很好，语言体现能力较强，英语达成国家四级水平。对工作仔细负责，敬业、乐业。收发员中专以上文化，有2年以上工作经验，懂电脑操作，工作作风严谨，具有较强责任心和主动工作态度。三、工程管理部工程管理部经理大学本科以上学历（工科专业），工程师职称，有6年以上工作经验，持有物业管理上岗证，有2年以上本职员作经验，具有扎实专业知识基础，丰富实际工作经验，极强动手操作能力以及较强资源利用能力、组织管理能力和综合事务管理能力，有电工操作证，勤业、敬业、乐业。资料员兼文员、仓库管理员大专以上学历，工科或资料管理专业，能熟练操作电脑，思维敏捷，思绪清楚，有较强文字功底，2年以上工作经验。弱电技工大专以上学历，电子技术，计算机或有关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经验，业务熟练，有较强敬业精神，具有独立完毕工作能力。强电技工身体健康，大专以上学历，电力系统或有关专业，助理工程师职称，有5年以上工作经验，有大型企业设备管理经验，业务熟练，有较强敬业精神，具有独立完毕工作能力。空调技工大专以上学历，制冷专业，有5年以上工作经验，有大型设备管理经验，业务熟练，有较强敬业精神，具有独立完毕工作能力。维修工高中以上学历（水电专业），持有特种行业操作证，身体健康，品行端正，工作仔细负责，有一定头体现能力。四、安全管理部安全管理经理大专（或同等学历），熟悉国家有关法律、法规和保安有关知识，具有较强管理能力。持有物业管理上岗证，有2年以上本职员作经验，具有丰富社会经验和较强语言体现能力，以及随机应变处理突发事件能力，有一定消防知识。工作仔细负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。安全管理员高中以上学历，退伍军人优先，身高175厘米以上，身体健康、品行端正，工作仔细负责，须有本地户担保人。监控管理员高中以上学历，男175厘米以上，女165厘米以上，身体健康，不矫正视力为1.5,品行端正,工作仔细，需有本地户。五、财务管理部财务管理部经理财经类专业本科学历，具有3年以上大型企业财务主管工作经验，有较强法律、法规意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守纪律，熟悉会计核实和财务管理全过程，熟悉税法。对物业工作有一定了解，熟悉物业管理有关法规、财务法律、法规，敬业、乐业。会计大专以上学历（会计专业），有3年大型企业工作经验，懂电脑操作，有较强法律意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守财经纪律，熟悉会计核实全过程，熟悉税法。对工作仔细负责，敬业、乐业。出纳大专以上学历（会计专业），2年以上本行业工作经验，熟悉结算业务，具有较强法律意识，对物业工作有一定了解，懂电脑操作。工作仔细负责，敬业、乐业。车场收费员有物业管理工作经验，懂简朴电脑操作，具有良好语言体现能力、较强服务意识和与业户沟通技巧，工作仔细负责，敬业、乐业。电子文档：GLFA6物业管理人员培训一、新员工上岗培训根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做如下安排。员工上岗培训期15天为有薪培训。培训内容涉及：物业管理概述，大厦物业管理流程，当代物业管理服务理念，投诉、应急工作处理程序，军事化训练等项内容。二、在岗员工循环培训经过实际工作中所产生问题，不定时地安排当事人(指员工)参加班后专题培训。每位在岗员工每月参加2次企业组织工作指导培训。组织员工座谈会，交流事件处理技艺及与业户沟通经验。上岗循环培训考核措施。经过理论答题方式考核员工所掌握培训内容。在实践工作中业户投诉率、违章、违规行为是评价员工工作成绩基础。经过理论与实践考核，淘汰不合格员工，达成优化管理目。培训计划及培训内容提要（略）。电子文档：GLFA7物业管理所需物质条件在投入物力方面提议如下：一、办公及员工住宿用房计划1.办公用房物业经理办公室m2会客室1m2物业经理助理办公室m2会客室2m2物业管理部m2仓库2（工程）m2安全管理部m2储物间1（物业清洁）m2男女更衣室各一间m2工程管理部工作间m22.住宿用房因为大厦应急管理工作需要，提议在大厦临近范围内（跑步5分钟内到达）安排物业安全管理员工、工程值班人员及管理部门单身员工宿舍。二、物业管理工具与装备价格参照表内容见下表。物业管理工具与装备价格参照表序号名称及规格单价1万用电表2电流流量度：3A3电流钳式8A30A4对地阻值测试表5绝缘值测试表(5V〜10V)6温度计：电子数字式酒精式7手提式室内温度/湿度对比测量器8手提式风量和风速计9电源测试电笔10卷尺：1m5m11钢尺：3m1m12水平尺：6mm13角尺：3mm14高空工作安全带：降伞式1550/5反光衣16耳塞1db17耳筒5db18安全过滤罩：1CDN19护眼罩：眼镜式全护式焊接用20护镜（焊接用10GDA）21手套：绵布皮革22铝梯：1m铝梯：1.5m铝梯：4m23高空工作台：10m全护式24高压电工全护装25运送工具:轴流板式车26手推车27木锄28扳手:活动150mm活动2mm活动3mm活动450mm29菊花板身：3mm~36mm30组合式：4mm~45mm31夹具:大力钳平）32C形夹：1mm150mm2mm3mm33虎钳150mm34钢管工具连弯头35切割工具:水管用切刀36铁皮用剪刀37界刀38剪刀39紧急爆破工具:大手锤40斧头（消防队用）41铁笔42压力钳43润滑油加油枪4六角起子(0.5mm-16mm)4管子钳：2mm3mm450mm6mm4拉钉钳4螺丝起子：平咀形1mm4mm150mm6mm2mm8mm250mm8mm4mm10mm4十字形：1mm3mm175mm4.5mm250mm6mm350mm7.5mm4电子部件专用：平咀5十字咀5平咀钳5尖咀钳56手锯：金属450mm150mm木工6mm250mm6手锤：电工球形1kg球形1.5kg6铁钻6木工专用工具6泥水工专用工具6手电钻电池式10mm~12mm6油压式手电钻：小大6油压式手电锤：小6锯条式切割机7叶片式切割机：小大7金属磨轮式切割机：手提小手提大7磨轮床760A电焊机7小型电焊机7气体焊枪：氧气式7高压气泵（手提式）7高压吸尘机（手提式）7手提射灯7气动打钉枪81值班工作台、椅82工具台83工具柜84物料架85工具箱86文件架87警械88值班电筒（充电式）89雨具90防火服91战斗服92空气呼吸器93头盔94防毒面具95洗地机96高速抛光机97高压冲冼枪98吸尘器99清洁小车及配件1水刮、垃圾铲、扫帚、尘推等101清洁消耗品102吸尘吸水机104垃圾筒（楼层及大堂用）105通告牌（大堂用）106指示牌107大堂广告栏/广告牌108大堂用吸水/吸尘垫103大垃圾筒（生活垃圾用）091地毡（电梯用）101办公桌椅111文件柜121打卡钟及卡板131对讲机（含备件）141电脑151打印机（激光/针打各一台）161复印机171机181保险箱1916人更衣柜201饮水机211装订机221摄影机注：物业管理工具与装备价格表，所列项目根据物业管理实际开展工作所需为准。电子文档：GLFA8物业管理工作岗位职责一、物业经理岗位职责全方面负责对所管辖物业实施一体化综合管理，落实执行ISO90质量管理体系及ISO140环境管理体系，完毕与企业签订年度管理目和经济指标。制定管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受总企业和上级部门指导和监督。负责检验、监督各项制度执行情况。合理调配人员，协调各岗位分工协作，责任到人，同步关心员工生活，确保管理处员工有良好精神面貌和主动工作态度。负责所管辖物业装修审批，协调违章和投诉处理工作，落实安全、防火工作。协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关部门关系，便于开展各项工作。仔细完毕管理处其他工作职责内容和企业安排或委托其他工作任务。二、物业经理助理岗位职责协调经理完毕本管理处各项工作。仔细完毕所分管各项工作。当经理不在时，代理经理进行工作。有权向经理提出提议对下属人员进行奖惩。遵照劳动部门人事有关要求，在企业编制计划，按程序办理管理处招、调员工事务工作，对部门中私招滥雇行为进行处理。有权处理顾客对其分管工作范围内投诉。有权处理分管工作范围内突发事件。有权自行安排下属工作人员各项工作。三、物业管理部经理岗位职责以身作则，调动员工主动性，保质、保量地完毕各项工作。检验、监督大厦红线范围内道路，绿化等公共区域地面清洁。热情接待业户，及时处理顾客对服务投诉，并做好统计。定时对本部门员工进行培训和考核工作，不断提升员工业务水平和服务质量。协调本部门与各部门关系，合理调配人力和物力资源。负责清洁用具采购计划编制和进货品品验证工作，并控制其合理使用，帮助仓库管理员合理贮存和使用保管。负责业户租金及物业管理费用催收工作。上级领导交办其他临时任务。四、物业管理文员岗位职责向部门经理负责，主持办公室全方面工作，严格执行经理各项指令，有权问询、检验、督促各部门工作执行情况。负责安排企业各类文稿草拟，审核工作，有权检验、督促岗位责任制在操作层执行情况，及时发觉问题，提出整改意见，落实奖惩制度。加强与各部门联络和沟通，对工作中详细问题不扯皮推诿，有权协调各部门工作运作和人际关系。加强业务学习，提升能力，促使各部门工作实施原则化、科学化、当代化，有权向企业领导提出创新改革意见和提议。遵守保密原则，督促有关部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度，增强保密观念，凡属企业还未正公式布决定、决策、指导等，无权传播。从节省出发，审批各部门办公用具购置。五、物业管理员岗位职责在物业管理部经理领导下，详细行使管理、监督、协调服务职能。负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。全方面掌握大厦物业公共设施、设备使用过程。协调经理送发物业管理方面文件。参加经理主持部门例会，总结当月工作，制定下月计划。负责发觉运作中不合格服务项目，进行跟踪、验证，处理业户（业户）投诉。搜集有价值物业信息，为推动企业物业管理工作发展出筹划策。完毕经理交办各项任务。六、物业商务管理员岗位职责负责大厦业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反应敏捷、处事稳健。负责为业户办理入伙、入住、装修手续。按接待来访要求，做好来访登记，对预约来访要及时告知有关领导或部门，对忽然来访者，要报告有关领导或部门后，再约时间接待。负责接待及处理业户征询、投诉工作，并定时进行回访。负责为大厦业户商务、票务收发等项服务工作。完毕办公室临时交办工作。七、物业清洁员岗位职责负责本辖区清洁卫生工作。负责企业及管理处业户服务工作。负责大厦各区域垃圾搜集工作。完毕领导交办其他工作。八、工程管理部经理岗位职责在经理助理直接领导下，负责机电安装维修工程全方面管理工作。负责大厦设施、设备运营、保养、维修，安全检验工作安排与落实。推行管理处签订设备管理协议，完毕下达各项管理指标和经济指标。落实执行企业制定《机电设备管理工作手册》，确保机电安装维修工程管理设施、设备处于安全、良好运营状态。执行政府部门有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，预防发生安全事故。对设施、设备运营、维修和保养正常运营每月必须进行一次全方面检验，每月不少于一次夜间查岗。负责员工政治思想教育和专业技能培训，不断提升员工综合能力和素质。负责组织对企业接管机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。负责组织技术文件和设备档案接管、建立和管理工作。负责业户对机电工作投诉处理，负责本部门不合格服务处理，纠正和预防措施实施、跟踪、检验。定时向经理报告工作，完毕上级交办临时任务。九、工程技术员岗位职责负责对大厦机电设备运营值班，处理一般性故障，参加帮助设施、设备维修、保养工作，对发生问题及时向上级领导或管理处报告。值班人员必须熟悉大厦供水、供电、电梯、空调、智能设施、设备情况，掌握有关设备操作程序和应急处理措施。禁止与本部门无关人员进入机房。定时巡视设施、设备运营情况，仔细做好巡查统计和值班统计。配合管理处各部门各项工作，建立良好合作关系，统计维修投诉情况，并及时处理。保持值班室、高下压配电房和水泵房、设备房清洁及物品有序摆放。负责设备房安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止多种违反设备房管理要求行为。遇到突发停电或发生其他突发事故时，应从容镇定，按要求和操作程序及时排除故障，或采用应急措施，迅速告知有关人员处理。加强防范意识，做好配电房、水泵房防火、防水、防小动物安全管理工作。帮助供电局抄表确认用电量，并进行月度用电分析对比，及时发觉问题，杜绝挥霍。完毕上级交办其他临时任务。十、强电技工岗位职责帮助工程经理开展工作，落实执行经理下达各项指示。制定供电系统最佳运作方案，报上级审批后组织落实实施，确保设备二十四小时正常运营，出现故障能立即排除；出现紧急停电时，应能随时开启柴油发电机，在5分钟内将发电机电源送至用电设备。负责供电系统维保操作及制定供电设备大、中、小修计划。根据系统运营情况进行必要技术改造，制定切实可行节省能源措施，并确保实施，使供电方案为最优。负责大厦系统业户二次装修工程监管工作。完毕上级交办其他工作。十一、弱电技工岗位职责帮助经理开展工作，落实执行经理下达各项指示。负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统、广播系统等弱电系统运营，维护管理工作。根据实际需求，开展各项弱电专业工程增效、改造工作。完毕上级交办其他工作。十二、暖通技工岗位职责帮助经理开展工作，落实执行经理下达各项指示。负责空调系统，给排水系统运营、维保管理工作，确保空调系统正常运营，确保各类末端空调设备完好，无超标噪音和严重滴漏现象，各类管道、阀门无严重跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，确保给排水管道通畅。负责按要求做好空调、给排水系统维护保养及制定设备大、中、小修计划。根据运营实际情况，提出设备运营节能措施，并确保实施，使系统能运营在最优状态。完毕上级交办工作任务。十三、维修工岗位职责执行管理处制定《机电设备管理手册》和有关技术规范、要求，熟练掌握设施、设备构造、性能、特点和维修、保养措施，做一名合格维修人员。定时清洁所管理设备和设备房，确保设备、设施、设备机房整齐。严格遵守安全操作规程，预防发生安全事故。发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采用应急措施，确保设施、设备正常、完好。定时对设施、设备进行全方面巡视、检验，发觉问题及时处理。主动完毕上级交办各项临时任务。十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责负责本部门文件、图纸及技术资料管理，建档和统一管理工作。负责收发多种告知、文件以及设备运营统计管理。负责部门考勤统计工作。负责维修单接受及跟踪检验报告工作。负责本部门文件打印、校对及工作。负责管理处工程、物业、办公仓库管理工作。完毕上级交办其他工作。十五、安全经理岗位职责接受经理助理工作安排，仔细完毕各项工作。对治安、车辆管理员日常工作进行检验、监督、考核和安排管理处临时工作任务。帮助安全管理经理制定每月工作计划，并检验安全管理部每七天、每月工作执行情况，做好检验、考核统计。检验、监督大厦治安、消防工作并巡视统计。负责处理治安工作中遇到疑难问题，不能处理及时向管理处经理助理或经理报告。定时、不定时（晚上零点之后检验，一周不少于1次）对各岗位执勤人员工作进行巡查、督导。对因下属玩忽职守、屡次不遵守治安工作手册要求，造成业户投诉或造成较大损失，负领导责任。做好安全管理员培训、考核工作。热情接待业户，及时处理顾客对治安投诉，并做好统计。熟练掌握消防器材使用，发生火警，应立即采用应急措施。十六、安全管理员岗位职责服从领导，听从指挥，以军人风度处事。负责本辖区车辆进出、停放管理，遇事要向上级报告。负责本辖区人员进出管理。模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一种角落，圆满完毕工作任务。熟悉消防有关器械使用。负责大厦安全、防火、防盗、防破坏防范工作。负责大厦应急处理急救工作。负责大厦物业、工程、清洁、征询等各项服务工作。完毕上级交办各项任务。十七、财务经理岗位职责根据国家财务制度和财经法规，结合企业实际情况，制定合用财务管理措施。按照国家统一会计制度设置和使用会计科目。除会计制度允许变动以外，不得任意增减或者合并会计科目。围绕企业经营发展规划和工作计划，负责编制企业财务计划和费用预算，有效地筹划和利用企业资金。做好企业各项资金收取与支出管理。定时汇总管理处经济运作情况，提出合理化提议，为企业发展决策提供参照根据。做好财务统计和会计账目、报表及年底止算工作，并妥善保管会计凭证，账簿、报表和其他档案资料。定时检验财务计划、费用预算执行情况，监督各部门财务活动，分析存在问题，查明原因，及时处理。统一归管理企业多种票据和账目，杜绝管理处资金流失。负责财务人员业务培训和考核监督工作。保守企业管理处机密，维护企业利益。负责向企业领导及政府部门作出财务报表。十八、财务会计岗位职责对要求会计科目名称、编号、核实内容和相应关系，不得任意变化。对发生每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并根据审核无误原始凭证填制记账凭证。要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不正当凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处理。按照要求设置总账，明细账。启用会计账簿时，应在账簿封面上写明单位名称和账簿名称，账簿扉页上应附“启用表”。根据审核无误会计凭证登记账簿。账簿统计发生错误时，不准涂改、刮擦，删除文字或数字划线注销（必须使笔迹清楚可辨），然后在划线上方填写正确方案或数字，并由记账人员盖章（签字）。按照要求，定时（月、季、年）核对账目、结账、编制会计报表，并做到报表数字真实、计算精确、内容完整、阐明清楚。任何人都不得窜改或授意、指使别人窜改会计报表数字。按照要求对多种会计资料，定时搜集、审查、核对，整顿立卷、编制目录、装订成册并妥善保管，预防丢失损坏。十九、财务出纳岗位职责负责登记现金日志账、银行存款日志账工作，做到日清月结。负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。负责管理银行账户，办理银行结算业务，月终及时对账，并根据需要编制银行存款余额调整表。负责统一管理管理处发票和收据，做好各下属部门领用和核销工作。加强货币资金管理，严格执行国家有关现金管理和银行账户管理法规制度，不得挪用公款，不得出借企业账户。二十、财务收费员岗位职责帮助会计、出纳做好各项费用收取、统计、核实工作，在业务上接受企业财务管理部指导和监督，确保做到工作日清月结，账表相符，钱据相符，对拖欠费用及时催收，做到费用收缴率达98%。根据业户需要提供上门收费服务，在预约时间内按时到达。对拖欠费用业户以联络、上门催收或下发催费告知单等方式使拖欠费款项及时回收。完毕管理处经理交办其他任务。电子文档：GLFA9物业管理预算一、物业管理开支分类预算物业管理开支分类预算表序号支出项目名称月支出年支出备注一写字楼支出1员工薪金2公共设施、设备保养费3绿化租用、管理费4物业管理清洁费5物业管理办公费6公共区域保险费7固定资产折旧费8公共水电费9管理企业合理利润10法定税金11每月管理费支出合计元/平方米二商场支出1员工薪金2中央空调费3商场专用货梯费4商场专用手扶梯费5商场公共用水费6员工制服费7设施维修、保养费8绿化设施管理费9节假日活动宣传费10管理企业合理利润11法定税金12每月管理费支出合计元/平方米三车场费用1员工薪金2照明电费3公共用水费4每月管理费支出合计元/平方米四商务会所费用1员工薪金2会所用电费3会所用水费4每月管理费支出合计元/平方米五员工餐厅费用1餐厅用水费2餐厅用电费3餐厅用煤气费4每月管理费支出合计元/平方米、物业管理处开支明细预算物业管理处开支预算明细表序号支出项目名称算式支出金额（人民币元）月支出年支出一管理处员工薪金经理办公室1物业总经理2总经理助理工程管理部4工程经理5工程主管6强电技工7弱电技工8空调水电工9万能工10文员兼仓管物业管理部11物业经理12商务征询管理13信报收发员14会所管理员15物业清洁员16物业管理文员安全管理部17安全经理18安全主管19安全管理员20车场管理员21监控管理员财务管理部22财务经理/会计23财务出纳员24车场收费员二物业管理办公费1办公低耗品2办公交通费3节日布置费4办公费5办公水电费三公共设备维护费1消防设备维护费2扶梯设备维护费3货梯设备维护费消防梯设备维护4费5客梯设备维护费6空调设备维护费7吊船设备维护费8电器设备维护费9技防设备维护费通讯广播设备维10护费给排水设备维护11费12设备维修备用金7水池清洁费8“四害”消杀费9清洁工具维修费10清洁管理备用金五绿化租用、管理费1外围绿化租用费2物业绿化水电费3室内绿化布置费六固定资产折旧费1电脑2复印机3打印机4机七物业公用电费1写字楼客梯2写字楼消防梯3生活水泵、排污泵4楼梯间公共照明5泛光、霓虹照明6车库照明空调费八物业公共用水费1写字楼用水费用2商场用水费用3会所用水费用4餐厅用水费用九物业管理开支费电子文档：GLFA010物业管理规章制度和档案建立与管理一、管理规章制度科学管理、合理量化、健全制度是我们取得成功主要保障，为了达成高原则管理目，我企业已成功导入ISO90质量管理原则模式。在接管物业后来，将严格按照质量管理体系原则，实施专业化、规范化管理。制定出管理规章制度合计74条，其中公众制度12条，内部岗位制度20条，运作管理制度32条，员工培训考核制度10条。公众制度《业户手册》。《业主公约》。《精神文明公约》。《楼宇使用维护管理要求》。《二次装修管理要求》。《二次装修管理协议》。《装修人员管理要求》。《出入物品管理要求》。《安全管理要求》。《消防管理要求》。《清洁卫生管理要求》。《园林绿化管理要求》。岗位职责⑴物业经理岗位职责。⑵经理助理岗位职责。物业管理部经理岗位职责。⑷物业管理文员岗位职责。⑸物业管理员岗位职责。⑹物业商务管理员岗位职责。⑺物业清洁员岗位职责。工程管理部经理岗位职责。⑼工程技术员岗位职责。强电技工岗位职责。弱电技工岗位职责。暖通工岗位职责。维修工岗位职责。工程文员、资料员、仓管员岗位职责。安全经理岗位职责。安全管理员岗位职责。财务经理岗位职责。财务会计岗位职责。财务出纳岗位职责。财务收费员岗位职责。运作管理制度《员工手册》。《管理人员文明服务准则》。《员工办公制度》。《各部门月工作计划及总结制度》。《物业管理工作廉洁制度》。《员工培训制度》。《内部财务管理制度》。《档案资料管理制度》。《值班管理制度》。《公用具申请、购置、领用制度》。《员工宿舍管理评选制度》。《接待投诉处理及回访制度》。《维修回访制度》。《机电设备编号措施》。《机电设备统计制度》。《配电房管理制度》。《物业防火安全检验制度》。《大厦应急灭火急救方案》。《物业管理运作流程》。《业户投诉处理程序》。《业户入住工作程序》。《业户入住装修管理工作程序》。《物业管理档案建立工作程序》。《物业管理档案监督工作程序》。《物业资料控制工作程序》。《公共设施维修、养护工作程序》。《机电设备维修工作程序》。《安全管理工作程序》。《消防应急处理工作程序》。《园林绿化管理工作程序》。《清洁管理工作程序》。《小区文化开展工作程序》。员工培训考核制度《新员工入职培训制度》。《在岗员工循环培训制度》。《员工工作考核及奖罚制度》。《员工岗位责任月考核成绩汇总表》。《经理助理岗位月工作考核表》。《部门经理岗位月工作考核表》。《部门员工岗位月工作考核表》。《业户意见月上访统计表》。《员工违章违纪处理意见申报表》。《物业管理工作情况一览表》。二、物业档案建立与管理资料搜集资料搜集坚持内容丰富原则，根据实体资料和信息资料内容，在实际工作中从需要和服务角度出发，扩大信息搜集起源，从时间上来讲是指从规划设计到工程竣工全部工程技术维修资料，从空间上讲是指物业构成全部，大到房屋本体公共设施，小到花草苗木都应有详细资料。资料分类整顿辨别真伪。分类排序。组编档号。装订精美。档案资料管理采用原始档案和电脑档案双轨管理制。采用多种形式文档储存措施，便于原始档案管理(如:采用录像、刻盘、胶卷、照片、图景等措施)。(3)提议尽量采用电脑储存，便于查找调用，以便愈加好地保护原始档案资料免受翻动磨损和损坏。建立健全档案外借管理要求，档案管理必须专人负责，应做到保管、保密，工作细致；如有破损，应及时修补。档案管理室必须达成防火、防潮、防变质“三防”原则。电子文档：GLFA011各项专业管理工作方案一、公共设施设备管理管理目确保设备运营正常，无重大管理责任事故。管理措施制定设备安全运营、岗位责任制、定时检验维修保养运营统计、维修档案等管理制度。(2)配置所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备管理和维修人员持证上岗。设备及机房环境整齐，无杂物、灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。(4)建立供电、供水管理制度，供配电、供水系统配置人员二十四小时值班。(5)监控系统等智能化设施、设备运营正常，有统计并按要求定时保存。按工作标按时间排除故障，确保系统工作正常。消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。消防管理人员掌握消防设施、设备使用措施并能及时处理设施、设备多种问题。⑻制定有突发火灾应急方案，设置消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道通畅，无火灾安全隐患。给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按要求时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故，维修人员在要求时间内进行抢修，确保无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。建立事故应急处理方案。公共配套服务设施维护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，大厦范围内道路通畅，路面平坦。二、安全管理管理目确保大厦内无因管理责任引起重大火灾。维护好大厦内公共秩序，控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象；控制小商小贩进入。有预见性地对任何可能危急业户安全情况，采用防范措施。建立交互式联动治安网络在大厦设置流动岗哨，实施二十四小时值班巡查制。做到每两小时巡视一遍，并统计安全情况及消防设备、公共物品完好情况。遇有紧急情况或其他治安需要，管理处经过对讲机下达指令，巡查人员可在1至3分钟内到达现场进行增援。与本地派出所建立警民共建关系，并商请其警官兼任管理处安全管理指导员，定时与管理处安全管理员分析治安形势、特点以及防范措施和技能。紧急情况下应急处理措施发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，管理处迅速调集巡查安全管理员，以最快速度赶到现场，控制局面，争取主动。迅速调整人力、物力，以确保应急工作顺利进行。发生案件时，立即报警并维护现场，帮助公安机关调查破案。管理处主任应在突发事件发生第一时间到达现场，从容、机智实施处理，并向上级进行报告。三、装修管理日常装修管理管理处安排人员办理装修队伍培训、验资、登记、审批和发放各类证件。跟踪施工情况，管理处主任每日巡视，了解各施工点施工情况，安全管理主管每日三次不定时巡视，了解施工情况及纠察施工队运营情况。安全管理员二十四小时值班，控制人员进出并做好相应统计。⑷装修垃圾清运。采用定时上门搜集和业户申请相结合措施，袋装清运，日清日运，不堆积、不滞留，不污染小区内外环境。装修安全管理安全管理组负责装修日常安全工作。与业户和施工队责任人签订安全责任书。装修材料按指定时间进入，安全管理员进行仔细查验，发觉有毒、易燃、未作处理材料禁止入内。需要进行烧焊等动火作业，应向管理处提出申请，经同意后在管