厦门中航紫金广场写字楼定位及物业发展建议

中航紫金广场·可售写字楼定位及物业发展建议1、项目本体解析2、当地的市场情况3、客户与产品定位4、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策略6、写字楼物业发展建议地域经济分析海峡西岸经济区受长三角、珠三角、台湾三大经济圈辐射，正在跃升为中国经济发展的第四极，厦门正是海西发展的金融中心海峡西岸经济区的统计范围包括：闽浙赣粤4省及所辖21市，即福建省的福州、厦门、莆田、三明、泉州、漳州、南平、龙岩、宁德9个市，浙江省的温州、金华、衢州、丽水4个市，江西省的赣州、抚州、鹰潭、上饶4个市，广东省的汕头、潮州、梅州、揭阳4个市。长三角经济区珠三角经济区台湾经济区经济综合体概念城市群概念全国战略布局意义对接台湾，完成从环渤海湾到珠江三角洲整个沿海一线的完整发展布局，以东部发展带动中西部良性互动。4省21市，以福建省为主体，以海西城市群推进与长江三角洲和珠江三角洲的区域协作。与珠三角和长三角两个经济区衔接，依托福州、厦门、泉州、温州、汕头五大城市所形成的对外开放、协调发展、全面繁荣的经济综合体。2020年海西GDP将突破4万亿距离金门岛约5公里，拥有稀缺的一线海景资源，是作为厦门对世界（台湾）展示的窗口，未来将会成为厦门作为国际城市重要的名片厦门黄金海岸线，长约9公里，目前是集旅游、观光和休闲娱乐于一体的海滨绿色长廊；已建成海韵台、椰风寨、台湾民俗文化村等5个休闲游乐区，每年吸引大量外来游客；会展片区承担起了对台的一线窗口的作用，成为中国与台湾的重要纽带；会展片区现状距离金门5公里五缘湾高端居住片区湖边水库高端居住片区观音山高端居住片区软件园片区本案万达东海域五缘湾湖边水库会展中心两岸金融中心位于厦门岛东部商务区中心，占地19万平米，项目周边包括五缘湾运营中心区、湖里高新技术园、观音山运营中心区、软件园片区等；两岸金融中心规划研究范围图本项目所处的大环境是在两岸金融中心，周边人文配套齐全，交通便捷，是两岸金融交流合作的前沿平台会展片区现状项目位于厦门岛东部，占有一线海景资源，CBD半小时生活圈内，四条城市主干道连接着城市各中心——机场、万达广场、火车站商贸中心、厦门大学等环岛干道环岛路吕岭路往翔安、集美、机场往轮渡、环岛路景区往蔡塘金尚往莲坂火车站莲前东路区位：东至环岛路，北至吕岭路，占有一线海景资源。距离高崎国际机场约10分钟车程，距离市中心15分钟车程，是BRT3线终点站；主要包括会展北片区、会展中心、观音山运营中心、软件园二期等产业园区+商务中心；BRT3线（经火车站至轮渡）万达广场厦门大学鼓浪屿机场会展片区周边概况本案为本岛东部会展板块具备一线海景资源的中盘项目，未来将建成以高层、超高层建筑为主的包含商业、办公、酒店的城市综合体项目项目规划指标序号分项规划指标一总占地面积415191净地面积415192代征地面积0二净地容积率5.18三总建筑面积2150001持有写字楼400002销售写字楼650003五星级酒店500004天虹君尚500005商业街10000四建筑密度60%五车位配置1981项目平面图7#地块5#地块天虹商业50000㎡中航办公塔楼52500㎡紫金办公塔楼52500㎡紫金酒店50000㎡可售商业10000㎡1、项目本体解析2、当地的市场情况——整体市场分析——现状分析3、客户与产品定位4、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策略6、写字楼物业发展建议厦门写字楼市场至今共经历4个阶段，近年新区商务中心的大力建设，促使步入爆发式发展阶段发展期停滞期爆发期起步期驱动因素时间表现形式代表楼盘泡沫有加、成败各异

快速发展、市场细分1988-1995年全国房地产热特区概念以企事业单位兴建为主功能简单特贸大厦外贸大厦1995-2000年商务需求增加外资进入市场细分化：甲级写字楼、成长型公司普通写字楼国贸大厦、银行中心皇达大厦2000-2005年住宅禁商外资进入消化空置为主兴起SOHO、e时代概念藤王阁SOHO国际银行大厦持续低迷、消化为主片区开发、商务运营2006年至今优惠政策导向新区商务运营总部经济烂尾楼改造观音山等新区大规模开发中闽大厦钻石海岸观音山运营中心客户特征以企事业单位入驻为主以成长性中小企业为主规模型中小企业；后期出现高端、较大规模企业各种类型企业大规模、知名企业比例扩大发展历程11西部板块东部板块西部老城区板块已形成：鹭江道CBD区、滨北金融区、滨南商务区、火车站—莲板商务区、湖里物流园板块和SM-江头商务区；且各区域写字楼发展均较为成熟。但较多写字楼建设时间较早，品质较差。

东部新区板块正逐步成形：观音山CBD区、五缘湾CBD区、湖里高科技术园区、软件园二期和中城会展片区，这几个商务区均为政府新建区域，海景资源丰富，且建筑规模大，内部硬件配套也较完善。但周边人气不够，区域内交通、市政配套有待完善。随着城市建设的不断向前发展，未来发展潜力巨大。软件园二期厦门岛内写字楼主要分布于西部老城区和东部新区两大板块西部以配套及成熟度占优东部以景观、品质及价格占优板块分布片区拥有丰富的海景资源、便捷的交通环境和完善的市政配套，同时汇聚众多甲级写字楼，商务氛围浓郁鹭江道板块处中山路商圈，为厦门老市区，是厦门城市和闽南民间文化的重要发祥地，历史、文化底蕴深厚。片区聚集了一批厦门顶级写字楼，如：银行中心、建设银行大厦、国际银行中心等。同时还有在建的财富中心、裕景中心、福隆大厦、世茂海峡大厦等。建设银行大厦国际银行大厦裕景中心世茂海峡大厦财富中心轮渡—思北片区名称入驻客户国际银行大厦目前入驻100多家企业，以贸易、船运、国内处办事处、外资银行为主建行大厦投资公司10%、外贸公司15%、房地产10%、厦门监管局5%、建行本部60%银行中心近200家企业入驻，多为国外投资企业驻厦办、分公司及金融等。片区客户以国内外知名企业及本地大中型企业为主，高档写字楼平均月租金水平在100元以上，多只租不售作为市中心高档写字楼集中区，以吸引国外知名企业驻厦办事处、国内大型企业驻厦分公司和本地大中型企业为主。片区甲级写字楼项目除钻石海岸（售价2-2.5万/平）为产权分割外，其它均为持有型物业。目前投入使用的高端项目租金水平均在100元以上，且出租率均在80%以上。中端写字楼租金在60-80元之间。轮渡—思北片区板块项目名称年份租金出租率物业费轮渡国际银行大厦200215096%16第一广场2006120-13075%20财富中心2011140-16040-50%17建行大厦2003110-14090%以上18钻石海岸2007110-11075%1114该区域生活氛围浓厚，周边有槟榔、禾祥生活区等，商业繁华、交通便利，同时也有美丽的湖景资源。目前区域写字楼主要沿滨湖南路建设，写字楼较多，有较高档的立信广场、百脑汇科技大厦；中档有基金大厦、建设大厦、闽南大厦等。区域待推写字楼项目较多，有源昌大酒店、厦工大厦、建设科技大厦、海晟国际大厦。片区生活氛围浓厚、交通便捷、商业繁华，写字楼物业较多，但以中档为主，缺乏高档写字楼物业百脑汇科技大厦建设大厦立信广场滨南片区名称入驻客户立信广场进出口贸易占55%，货代占15%，金融占20%，咨询及其它服务业占10%百脑汇以电子、IT为主鸿翔大厦贸易类占45%，货代20%，保建品、咨询及其它服务业占35%建设大厦以进出口、贸易、咨询类企业为主，多为本地企业。片区吸引的客户以本地的中小型进出口公司、贸易及货代为主。片区处于市中心，多数为乙级写字楼，且多数采用产权分割出售的方式。中高端写字楼租金在60-80元之间，中低端租金在30-50元之间。租户多为进出口、贸易等中小型公司；较高档写字楼月租金水平在100-150元之间滨南片区板块项目名称建设年份租金出租率物业费滨北-滨南中闽大厦2003100-13095%10凯宾斯基2011150起（含物业）80%板块为厦门政务中心，自然资源丰富，同时周边聚集了大量高档酒店，如：索菲特大酒店（五星级）、马可孛罗大酒店等；同时餐饮、娱乐等非常多，生活配套及交通相当完善。区域写字楼较多，较为集中在市政府以西，如：税保大厦、中闽大厦、建业大厦、新港广场、中信惠扬大厦、外贸大厦等。相比鹭江道CBD板块的写字楼较差。除中闽大厦外，大量写字楼建成时间较早，规划一般。中闽大厦外贸大厦建业大厦地处厦门政务中心，周边自然资源丰富，商务配套完善，但多数写字楼建筑时间长，规划一般滨北片区名称入驻客户中闽大厦国际货运代理物流占40％，投资公司15%，房地产10％，金融10％新港广场货代、物流占35%，投资公司占10%，金额占15%，房地产占10%，贸易公司占30%中信广场贸易占45%，货代占30%，房地产占15%，其它占10%片区入驻的客户以物流、进出口贸易、金融及房地产为主，高档写字楼如中闽大厦聚集的客户以国内及港台的大型贸易及投资公司和部分厦门本地的大型企业，其它中小型写字楼由于建设时间较早，写字楼软硬件设施较差，客户以本地中小企业为主。片区多数写字楼为产权分割式，只有中闽大厦群楼部分为开发商持有。目前中闽大厦水平均在75元左右，且出租率均在75%左右，其它中低档写字楼租金在30-60元之间。区域内企业以物流、进出口贸易、金融及房地产为主，高档写字楼月租金在100-150元之间滨北片区板块项目名称年份租金出租率物业费滨北-滨南中闽大厦2003100-13095%10凯宾斯基2011150起（含物业）80%板块位于火车站—富山商务圈内，由于火车站及厦禾路、湖滨南路、莲前大道主干道的原因，大量人流、车流经过，交通相当便利；区域内有很多商务酒店、大型购物中心及高档餐饮中心等，配套相当齐全。目前区域内写字楼有：帝豪大厦、美新广场、金山大厦、国贸大厦、莲富大厦、在建的新景世纪城等，多为中档写字楼，部分写字楼为90年代建造，立面较旧。同时区域内也不乏甲级写字楼出现，如：磐基中心。国贸大厦新景世纪城磐基中心片区交通网络发达、人流量大，市政及商务配套也非常完善，写字楼物业较多，但档次参次不齐火车站-莲坂片区名称入驻客户磐基中心货运、房地产、金融、投资为主国贸大厦进出口贸易占55%，货代占15%，金融占20%，咨询及其它服务业占10%帝豪大厦国内进出口贸易，金融、咨询及服务业为主腾王阁SOHO租户主要为规模较小的公司或刚组建的公司为主，人员在3-6个人左右，行业主要为贸易、进出口、货代等片区入驻的客户以进出口、贸易、证券等中小企业为主，成长型企业及刚成立的企业占多数。这类企业租金承受能力不强，需求的面积也相对较小。片区除磐基中心开发商持有外，其它全部为产权分割式。目前磐基中心水平均在95元左右，且出租率均在90%以上，其它中低档写字楼租金在30-60元之间。租户多为证券、中小型贸易公司、IT等成长型企业，高档写字楼月租金在90-150元之间，中低档在35-60元之间火车站-莲坂片区板块项目名称年份租金出租率物业费莲坂新景中心2009-2011毛坏80；装修100-11070%12磐基中心2008150-170（含物业）96%21片区位于厦门岛东部、会展中心以北，规划用地面积96公顷，总建筑面积218.8万平方米。目前观音山国际商务中心启动区已全部建设完工，并已交付使用。企业自建区的17家营运中心均已动工，部分已封顶。未来片区将成为福建省内大型企业的总部聚集地。启动区现有大量房地产、外贸、投资公司、服装、电子、食品等企业入住，月租金在30-60元之间。由厦门市政府主导，片区将形成集商务、展博、行政服务、金融服务、信息服务、商业、旅游休闲以及生活服务为一体的商务圈。厦门迄今为止在建的规模最大的中央商务区观音山国际商务营运中心板块项目名称年份月租金（元）出租率物业费（元）观音山观音山商务营运中心（一期）毛坯：60-70；装修80-90；98%8-14五缘湾营运中心位于厦门岛东北部，总建筑面积约40万平方米，由10幢高层写字楼和1幢运动馆组成，是功能完善、设施先进、造型新颖、环境优美的现代化总部型办公楼群。该营运中心分别由湖里区、海沧区、同安区、翔安区政府，及建发集团、路桥公司共同参与开发建设。由厦门各行政区及企业参与共同开发的城市RBD区域湖里高薪技术园区墩上居住区五通商务区金山健康养生区通屿居住区钟宅民俗旅游区温泉居住区五缘湾营运中心名称入驻客户五缘湾营运中心行业涉及贸易，科技，工程建筑，批发零售及化工等。建筑工程类占37%，科技跟贸易类的企业比例也比较重海富中心贸易，服饰、科技类为主宝拓大厦贸易，科技，工程建筑、服饰、科技等区域部分写字楼已有企业入驻，目前入驻的企业以房地产开发公司、建筑公司、装修公司、IT及贸易为主。片区写字楼多数由开发商持有，并有部分由集团公司整栋收购，区域前景让企业投资者看好。目前片区租赁市场外于刚起步阶级，月租金在15-40元之间。片区生活及商务配套缺乏，交通不便利，目前区域主要以租金承受能力较低的中小企业为主板块项目名称建设年份月租金（元）出租率物业费（元）五缘湾海富中心2008毛坯40-40；装修：60-8080%12.5五缘湾营运中心商务区功能定位发展性质鹭江道商务区金融商务服务区与湖滨南、富山、火车站等商圈组成传统商务集中区，城市政府机构、金融区滨北商务区城市行政办公、金融服务区滨南商务区传统商务集中区火车站-莲板湖里物流园区港口服务区以港口为核心的物流功能区观音山商务区城市商务营运区域：制造企业、工贸类企业的地区总部和功能机构集聚区域与会展中心组成东海岸城市新兴商务带，企业总部及功能基地，城市信息技术研发服务中心、展示窗口和城市会客厅五缘湾商务区城市客厅、城市RBD的配套商务区湖里科技园区高新技研发基地和企业营运、展示、结算中心软件园IT研发、信息技术服务区域厦门商务区已基本成熟，各商务区功能定位差异化较明显各商务板块功能区分1、项目本体解析2、当地的市场情况——整体市场分析——未来供应分析3、客户与产品定位4、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策略6、写字楼物业发展建议新入市项目分析项目名称世茂海峡大厦厦门国际石材中心等级甲级标准开盘时间2011.122012.3面积（㎡）33800可售40000总套数（套）100460已去化套数（套）33300均价（元/平）3100021000去化速度（平/月）58005300目前剩余存量263308000预计售完时间2013.32012.122012年厦门写字楼市场延续

2011年的大好形势，因不受限购影响，办公物业受到追捧，成交量持续活跃，新入市项目去化速度较快，不会对本项目两年以后的入市造成影响观音山在建项目项目名称地块信息定位海西金谷广场观音山A04、A07地块，用地面积64094平方米，建筑面积43万平拟建成以金融要素交易平台为主体的金融贸易集中区信义大厦位于观音山P27地块，用地面积4561平方米，建筑面积61447平拟建设一栋28层135.8米超高层写字楼创冠国际中心位于观音山P28地块，用地面积为4628平方米，建筑面积58387平建设一栋140米的5A级超高层写字楼雀氏营运中心位于观音山D09地块，用地面积2065平方米，建筑面积23310平拟建设总部营运中心福兴国际中心位于观音山D15地块，用地面积5238平方米，建筑面积51617平拟建成25层总部大楼台商总部大厦位于观音山P18地块，用地面积8238平方米，建设面积51848平将建成台湾商品重要展示中心总投资超过165亿元的20个金融、商务、酒店和民生大项目在思明区落地生根，致力打造“海西金谷”、“厦门外滩”、“东南航运中心的商务区”未来供应地块编号地块用途士地位置成交时间面积(平方米)成交价受让人土地建筑2010P27商务金融用地（办公）思明区03-07观音山片区环岛路与台南路交叉口西南侧2011-3-154561.411≤451608450万元信义玻璃控股有限公司2010P28商务金融用地（办公）思明区03-07观音山片区环岛路与台南路交叉口西南侧2011-3-154627.954≤381607450万元创冠集团投资控股（香港）有限公司2011P06商务金融用地（办公）湖里区06-06片区纵二路与岭下南路交叉口西南侧2011-4-197890.173≤200406000万元厦门合道工程设计集团有限公司2011P05商务金融用地（办公）湖里区06-06片区岭下路与岐山路交叉口西北侧2011-4-197638.682≤157406130万元厦门美泽鑫源商贸有限公司2011P08商务金融用地（办公）（建筑智能化研发中心和住宅性能研发基地）思明区03-06开元工业园片区环湖里大道与前埔西三路交叉口西北侧2011-4-194067.025≤200002880万元厦门万安智能股份有限公司2011P07商务金融用地（办公）思明区03-07观音山片区台东路与台南路交叉口东北侧2011-4-195237.905≤3397016070万元FUXINGCHINAGROUPLIMITED2011P14商务金融用地（办公）观音山片区南投路与台东路交叉口东南侧2011-7-204763.227≤375006420万元深圳市越海全球物流有限公司2011P18办公、商业（非百货零售的商务配套）、社会团体用地（台湾商品展示中心及台商投资企业协会办公）思明区观音山片区下堡路与塔埔东路交叉口东南侧2011-9-88238.399≤350006710万元厦门市台商投资企业协会2011P19商务金融用地（办公）湖里区岭下北路与岐山路交叉口西南侧2011-9-86929.560≤152403810万元福建奥元集团有限公司2011年厦门地块出让一览表未来供应土地供应总量强势增加，供地区域仍以岛外为主，岛内土地供应量较少，且以综合体、办公用途占比较大，未来岛内办公市场竞争格局基本稳定2012年上半年厦门地块出让一览表地块区域地块编号土地位置土地用途土地面积

㎡建筑面积

㎡成交日期竞得单位起叫价

万元成交总价

万元楼面价

元/㎡湖里区2012P01湖里区06-11两岸金融中心片区仙岳路与环岛干道交叉口西南侧A2-1地块办公、商业10730.257≤880002012-4-13福建宝呈凯瑞尔投资有限公司和漳州宝呈众华投资有限公司15170151701724湖里区2012P03湖里区06-11两岸金融中心片区仙岳路与环岛干道交叉口西南侧A3-1地块办公、酒店21943.45≤1200002012-4-13厦门航空有限公司18420184201535思明区2011P17思明区03-07观音山片区台南路与半屏山路交叉口东北侧办公、商业、酒店22668.171≤1400002012-6-5厦门市开元国有资产投资有限公司28490379902714信息来源：厦门国土资源局未来市场发展趋势数据来源：戴德梁行由于限购政策的推出，办公物业受到追捧，成交量持续上涨，2011全年岛内写字楼成交量达到16.3万平供应方面：鹭江道财富中心、湖滨南路源昌凯宾斯基、国际航运中心的投入使用，为厦门岛西部写字楼市场带来156000平方米的供应量；未来趋势：未来厦门东部新区将有超过140万平方米的新增供应入市，岛内的办公区域将逐渐向东部片区转移，将会直接导致东部地区的售价及租金提升。从长期趋势看，房地产行业并不是往下走，还会往上走，现在行业还没有出现拐点，只不过在大的趋势下，环境发生了很大变化，“楼市下半场”来临了。上半场可能是拼产品、绿化等，下半场不止这些，还要有软的服务配套、绿色节能建筑等其他要求。----万科总裁郁亮未来市场发展趋势厦门岛内写字楼价格变化趋势2005至今2000~2005年1995~2000年1990~1995年售价：2.2~3万/平售价：1.5万~1.7万元/平售价：1.2~1.5万/平售价：8000~9000元/平代表项目：海光大厦、华兴大厦、湖光大厦代表项目：皇达大厦代表项目：帝豪大厦、财富港湾代表项目：新景中心、中闽大厦、钻石海岸年均价格增长率：7.5%待项目两年后入市时，岛内写字楼平均售价约为2.5~3.5万/平开发商自建的写字楼，2006年以后的，一般定位高端规划较好，租金上涨快，售价上涨幅度也就高，比如中闽大厦；另外像2009年开盘的新景中心，遭遇经济危机，地段虽好价位却低，吸引了一定的投资客，价格上涨的速度就快。-----房友网董事长张文彪片区开发，商务运营持续低迷，消化为主快速发展，市场细分泡沫有余，成败各异31未来市场发展趋势2005200620072008200920102011201250100150200年份租金单位：元/平60~80元/平60~100元/平80~120元/平100~120元/平90~150元/平110~150元/平140~160元/平2005~2012岛内甲级写字楼平均租金统计预计租金将上涨至140-180元/平岛内甲级写字楼租金平均增长率为9%数据来源：搜房网1、项目本体解析2、当地的市场情况——写字楼销售市场分析3、客户与产品定位4、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策略6、写字楼物业发展建议由于写字楼成交量小，成交价格受个别楼盘价格影响大；2007年，受中闽大厦1.6万/㎡均价拉升，厦门市写字楼均价12348元/㎡,达到10年内的顶峰；2008-2009年，受观音山商务中心6000元/㎡均价拉低，写字楼市场低价运行；2010-2011年，市场在售写字楼项目较少经济发展中城市的写字楼价格肯定要高于住宅的价格；比如在深圳，写字楼的价格一般是住宅的1.5倍－2倍；厦门写字楼售价近年虽上涨幅度较大，但是整体价格低于同区域住宅，呈现倒挂现象；新景中心海富中心1750080001200016000200004000018500980018000写字楼售价周边住宅售价售价（元/㎡）多数写字楼以出租为主，销售型产品供应较少，且售价处于上涨的趋势销售市场2003-2011厦门办公物业成交均价厦门写字楼市场售价增长率项目名称2010年2011年2012年售价年增长率主流年增长率观音山一期1.081.3-1.41.825-33%20-30%中闽大厦1.6-2.22.32.6-3.521-30%新景中心——1.9-2.12.4-2.522.5%海富中心9800——1.6-1.7市场机会销售型写字楼售价增长快速，去化良好，售价递增率达20-30%，年均去化20万平米，单盘去化集中2000-2500㎡市场年去化水平约20万㎡1.6万㎡/年1.3万㎡/年0.04万㎡/年3万㎡/年2.2万㎡/年年销售面积项目名称租金（元/月*㎡）售价（元）投资回报率（%）备注厦门销售型写字楼钻石海岸80-10027000-350004.44%轮渡中闽大厦105-12015000-160009.60%滨北新景中心90-11022000-240006.00%莲坂观音山一期90-100175006.86%观音山片区五缘湾同安大厦35-50110005.45%五缘湾海富大厦50-60175004.11%五缘湾在售项目少，单个项目整体销售价格持续上升，需求旺盛，2010年成交量创历年新高市场机会区位：观音山土地面积：22725平方米建筑面积：14.51万平方米（地上面积102259㎡

，地下面积42498㎡）容积率：4.5建筑密度：25%绿化率：30%建筑高度：由1栋48层216米超高层和1栋24层112.8米高层组成物业面积：办公面积98207㎡，商业面积4052㎡规划产品：超高层5A甲级写字楼、商业车位：地下927辆,地上61辆总造价：7亿元竣工时间：2013年招商情况：海峡明珠广场建成后，将引进超过50家大、中型企业入驻海峡明珠商务大厦，设立总部经济、办事机构、研发中心。销售项目-海峡明珠广场招拍挂区的5A甲级写字楼区位：厦港片区土地面积：30545㎡建筑面积：27万㎡容积率：9交房时间：2015年以前交付使用物业面积：五星级酒店45000㎡，甲级写字楼103800㎡，SOHO办公80000㎡，商业40000㎡规划产品：2栋250米以上的超高层建筑，一幢作为五星级酒店和顶级写字楼，另一座则作为SOHO办公楼，下面还有30米的裙楼其中，精英SOHO酒店式管理，由五星级酒店管理，酒店由世茂自己持有，商业由世茂自己持有，引进大型商场及电影院产品：商业街、精英SOHO、百货、酒店、五星级豪华影院车位：1051个，其中地上车位30个，地下车位1021个城市综合体，品牌优势和开发经验丰富，总投资超过50亿元人民币，但是目前片区缺乏办公氛围销售项目-世茂海峡大厦裙楼设置商业，SOHO及五星级酒店分别设置于两座超高层塔楼的顶部，办公物业位于塔楼中间部分1F－6F1F－5F底部6层为商业底部5层为商业6F－20F中部15层为可销售型办公SOHO大堂及会所21F22F—65FSOHO位于塔楼顶部酒店宴会厅7F8F－26F可销售型办公27F－43F甲级办公楼44F－65F塔楼顶部设置五星酒店，酒店大堂位于44层，配置为空中餐厅、会议、健身及SPAA座B座295M厦门第一高楼写字楼情况：写字楼采取出售30%，统一管理的方式；100套，目前已签约60~70套，价格2.8万---3.5万元/平。销售项目-世茂海峡大厦39销售项目-金都国际区位：湖里区土地面积：21357㎡建筑面积：56933㎡容积率：2交房时间：2013年6月份左右交房物业面积：

50年产权LOFT写字楼，将建设办公区约四万平方米，精品展示区近一万平方米；规划产品：项目一层、二层为国际石材中心展销大厅，三层以上为三栋LOFT写字楼；产品：项目采用精致的全分割式小户型设计，36-112㎡多户型，约500来套；5米的挑高，全石材干挂，精装修，百变空间；顶层为花园、健身会所，5E级智能配置配备；项目定位：项目定位为全球石材产业交易集散中心，旨在打造一个集展览、办公、研发、设计、代理销售为一体的石材行业综合服务平台，服务全球范围内的矿山、加工厂、贸易公司、机械、护理养护、商会组织、媒介组织、国外公司的国内办事处、物流、商检技术等企业和机构。1、项目本体解析2、当地的市场情况——租赁市场分析3、客户与产品定位4、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策略6、写字楼物业发展建议41轮渡-思北片区的受到金融科技行业亲睐，高档写字楼租金能力强，观音山片区近年租金能力提高显著，得益于总部经济效益的凸显观音山板块五缘湾板块火车站—莲坂板块滨北-滨南板块轮渡—思北板块各版块租金80%政府代建，出租为主，少量出售；租金：40-60元/㎡*月；入驻率：海富中心50%，为片区较高水平中高端，多为企业闽南总部，政策性购置；租金：70-80元/㎡*月，汇金96元/㎡*月入驻率：80%以上中高端档次不一，市场以租赁为主；租金：60-80元/㎡*月，磐基130元/㎡*月；早期出售，现多企业自用/出租；租金：85-110元/㎡*月；高端楼盘聚集，多只租不售，租金：80-150元/㎡*月；金融、地产、物流、国际贸易业为主；外企、大型国企、外地企业聚集；商务新区，中高端水平；制造业、贸易、地产为主；闽南知名企业聚集地写字楼处于中低档水平；贸易、制造业、电子类为主；本地及泉州成长型中小企业为主区位：鹭江道100号土地面积：5082㎡建筑面积：7.8万㎡容积率：15建筑高度：43层全钢结构，建筑高度192米项目定位：“国际智能5A甲级写字楼”和“世界500强商业巨子及国内国际优秀企业入驻的海西经济圈最佳办公平台”规划产品：底层商业规划银行、金融行业，其余为纯写字楼，单层面积1600㎡，层高4.2米，净高2.9米配套：会议中心、会所，无餐饮车位：地下五层，车位500个，其中专设28个低碳汽车优先车位，设165个自行车停车位持有情况：写字楼全部持有经营招商时间：2010年10月工程进度：2011年7月28日落成启用招商项目-财富中心LEED金级预认证·5A海景商务地标项目产品细节产品设计项目平面接近规整的长方形，室内分隔为多个进深适中、采光良好的规整的办公空间每层均设有与电梯厅连通的空中花园，高区更设有两层挑高8.4米的空中花园，若租用两层，可将空中花园作为两层通高的门厅，可增设楼梯，便于企业内部管理每层设高级行政卫生间，内设淋浴房电梯系统16部德国进口蒂森克虏伯高速电梯分高低区运行，专设VIP电梯空调系统三菱电机变频多联机冷暖空调系统，精确的分户计费系统新风系统新风量比国家甲级写字楼标准增加30%，新风采用空调预降温，并经过空气净化杀菌除尘。室内会议室及人员聚集区采用二氧化碳监控系统。照明系统采用两路电源进线加备用柴油发电机，同时采用智能应急照明系统。通讯条件提供卫星数字通讯条件、厦门有线电视、境外卫星电视节目，同时提供中国移动、中国电信、中国联通高速光纤接入停机坪项目屋面设直升机停机坪，并停泊业主自购直升飞机外立面材料抗震性能好的全单元式玻璃幕墙系统，玻璃采用夹胶中空双银Low-E玻璃节水技术全部采用节水洁具，并采取雨水、空调冷凝水回收技术和中水回用技术进一步减少一般性日常用水。利用喷灌技术节约用水，降低地面景观用水量。安全智能安全保障系统，监控、防盗报警、电子巡更、翼闸、门禁等【财富中心】绿色建筑，大量节能、节水、节材、环保的设计与技术招商项目-财富中心招商情况：2010年10月开始招商租金情况：120-150元/㎡·月（4-5层130元/㎡·月、20-30层150元/㎡·月）物业费：17元/㎡月物业面积：90-100㎡、1220-1280㎡目前出租率：60%左右工程进度：2011年7月28日落成启用入住企业类别：投资公司、金融公司、贸易公司招商情况：目前国家开发银行、农业银行、第一太平戴维斯、蓝火置业、皓沣贸易、阿拉丁计算机、富士施乐、无限极有限公司等大型企业签署了入驻协议。福建第一高写字楼于2011年7月28日落成启用，招商正在如火如荼进行中招商项目-财富中心总建筑面积：

7.6万m2，地上：5.3万，地下2.3万；占地：6678m2，地上30层，地下4层建筑高度：130M；层高4M，净高达2.8M；使用率：约78%停车位：482个总投资：约5亿元投资商：福建七匹狼集团有限公司开发商：恒禾置地（厦门）股份有限公司建筑设计单位：美国LEOALALY建筑事务所/上海现代建筑设计（集团）有限价司全程物业管理：第一太平戴维斯5A智能化高档甲级写字楼、目前代表观音山最高写字楼配置招商项目-汇金国际停车场482个，地下四层，入口车道宽3m；地下停车道宽4.8m；柱网：5.4m；每个车位面积：1.8m*4m；地下配贵宾梯2部，6部客梯，货梯1部；电梯井部分装修，未来将设车库大堂；人性化-停车场配音乐；空调系统全新风低温大温差变风量（VAV）冰蓄冷空调系统；成本：相对中央空调1平米多2元，因此物业管理费为20元，相应多些；供电系统备用发电机组，双回路供电；5A甲级智能化系统智能楼宇自控系统-设备管理系统自动化/节省运行能耗；智能信息自动化系统-3000门全数字式用户程控交换机/1300对（含冗余）电话容量的光缆；智能办公系统-主千万兆高速，终端配置100兆/专用远程网接入/部分自主选择网络运营商智能消防系统-24小时消费自动报警系统/自动防火喷淋系统/自动烟雾感应系统；安防自动化系统智能门禁系统-162套HID品牌门禁控制点/人行通道闸管理/访客管理系统/出入口控制管理系统；智能视频监控系统-396个监控点/监控视频一对一视输；招商项目-汇金国际1F：东南角落，考虑外资银行，面积在300-400m2左右；2F-3F：设中西餐厅，对外开放，以单次消费为主；30F：可能有一个会议室，具体需再确认；商务中心：目前没有，不太确定；每层设茶水间：4-5平米，设休闲桌椅、微波炉等；客户接待：可以配合公司进行一些接待，如礼仪小姐等，可能会产生一定费用；VIP客梯：

VIP客梯仅限于七匹狼的董事长、高管使用;商务配套专属服务招商项目-汇金国际目前招商情况：平均每周接待客户2-3批，以厦门本地居多，外地一般面积在300-500平米左右，房地产目前还没有，以投资、进出口、融资租赁企业为主；国企等大公司暂时没有，一般有实力自建，对甲级写字楼的需求不大；建发在汇金谈一层半的面积；目前租金：120元/月/M2，二年一签可以争取到三年，合同期内均每年免租2个月，只需交纳物业管理费；物业费：20元/月/M2；地下停车场租金：

至少保证一户一个，半层保证有3个固定车位，500元/月；招商项目-汇金国际位于轮渡板块，总建面35万平米，定义为厦门中央商务区地标的大规模高端商业综合体项目概况：裕景中心是裕景兴业地产集团继“故宫裕景”、“银行中心”两项目后，在厦的又一力作。项目定位于世界级城市商业综合体。功能及指标：区位及周边环境：裕景中心位于厦门市鹭江道与厦禾路交汇处，地处城市核心，与厦门第一高楼“厦门财富中心”隔路相望，与海上花园－鼓浪屿隔海相望，雄距CBD中心，商务办公氛围浓厚，交通便捷，自然环境优越，区位优势明显。占地2.2万㎡总建面35万㎡超五星级酒店6万甲级写字楼17万顶级商业4万酒店式公寓1万停车位1600个招商项目-裕景中心1、项目本体解析2、当地的市场情况——市场小结3、客户与产品定位4、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策略6、写字楼物业发展建议版块分析在东西两个片区中，轮渡-思北片区为目前的高端写字楼云集地，观音山以规模和CBD规划为驱动，后续发展势头强劲观音山板块五缘湾板块火车站—莲坂板块滨北板块滨南板块轮渡—思北板块东部新兴区轮渡—思北片区：依托海景资源/地段优势，传统高端商务区，多数只租不售，呈现高租金、高入驻率特征，以大型国企、跨国公司为主，成为高端客户群聚集地高端写字楼汇集，代表项目：国际银行大厦、财富中心、第一广场滨南-滨北片区：依托思明区的成熟城市资源，商务氛围较浓，多为机构自建自用，以金融、贸易为主；代表项目：凯宾斯基、中闽大厦火车站-莲坂片区：交通核心区，配套成熟，写字楼中高端档次不一，其中高端写字楼依托自身硬件配置以及高端配套吸引高端客户代表项目：磐基商务中心、新景中心观音山商务运营中心：大规模开发，总部大楼为主，聚集闽南知名企业，配套交通日益成熟代表项目：汇金国际中心五缘湾片区：海湾新区，开发热点，RBD定位，非主流商务区，目前配套缺乏，交通不便，商务氛围较淡代表项目：海富中心西部成熟商务区版块分析滨北-滨南板块【市场发展趋势】观音山片区为新兴的闽南知名企业聚集地，近年租售价提高显著，处于市场中上水平五缘湾板块观音山板块轮渡-思北板块火车站-莲坂板块SM板块滨北-滨南板块201230-50元/m2*月2011201040-65元/m2*月80-110元/m2*月2010-2012年观音山租金增长情况2012201120101.08万元/m21.5-1.8万元/m21.3-1.6万元/m22010-2012年观音山售价增长情况SM板块租金：

40-60元/月·㎡售价：9000-16000元/㎡火车站-莲坂板块租金：

90-150元/月·㎡售价：22000-24000元/㎡滨北-滨南板块租金：

85-110元/月·㎡售价：15000-16000元/㎡轮渡-思北板块租金：

85-150元/月·㎡售价：27000-35000元/㎡五缘湾板块租金：

50-60元/月·㎡售价：17000元/㎡观音山板块租金：

80-110元/月·㎡售价：17500元/㎡版块分析写字楼市场去化能力较强，二级市场目前存量为15.29万平米，供应受商务区建设影响大，需求量稳步增长供应——去化市场供应水平处于21万㎡/年左右，年去化处于18万㎡/年。需求2005-2011年，厦门市消化写字楼132万㎡；市场需求呈现稳步上升的趋势，但2011年有所回落。2006-2007年市场以消化烂尾楼改造项目为主，如中闽大厦、立信广场；2008-2010年市场消化以观音山商务运营中心为主力。观音山一期湖里高新技术园五缘湾运营中心版块分析销售速度方面，整体市场月均消化速度2000-2500㎡，单盘最高年均消化量达3万㎡项目名称租金售价投资回报率钻石海岸80-10027000-350004%中闽大厦105-12015000-1600010%立信大厦85-90190006%新景中心90-11022000-240006%观音山一期90-100175007%五缘湾同安大厦35-50110005%海富大厦50-60175004%由于目前市场在售写字楼少，因此统计了2009年至今的写字楼项目的消化速度；单个项目消化速度整体在0.04-3万㎡/年水平运行；钻石海岸由于配套设备差，虽位于轮渡，但销售速度缓慢；观音山及五缘湾营运中心由于政府扶植，前期售价优惠，且有减税等利好，因而消化速度较快；市场月均消化速度2000-2500㎡。1.6万㎡/年1.3万㎡/年0.04万㎡/年3万㎡/年2.2万㎡/年年销售面积竞品体量分析2010-2011年厦门岛内写字楼土地出让101万㎡，多数为只租不售，仅观音山16万平米写字楼销售区域项目体量备注轮渡裕景中心写字楼14万㎡出租世侨中心总建面6万㎡，43层，集5A写字楼、名品中心、酒店于一体出租厦大世茂天玺总建面约14万㎡，楼面地价2626元/㎡写字楼部分出售滨南海晟大厦建面3.6万㎡，楼面地价3508元/㎡——观音山观音山商务运营中心二期4栋建面约16万㎡销售（政府设置了准入门槛）观音山商务运营中心自建区约105万㎡自用+租赁会展建发国际大厦17.8万㎡自用中国人民银行厦门分行（建发代建）2.7万㎡自用特房大厦38.9万㎡少部分出租海峡交流中心二期（特房代建）自用五缘湾建发城市综合体总建筑面积49.46万㎡，项目共7个子地块，集五星级酒店、办公写字楼、大型商业区及高档精装住宅为一体——国贸综合体建面约16.5万㎡，办公：12万㎡——……备注：以上数据来源于调研板块项目名称年份租金出租率物业费租赁客户情况轮渡国际银行大厦200215096%16以贸易、船运、国内外办事处、外资银行为主第一广场2006120-13075%20地产、中大型公司财富中心2011140-16040-50%17上市公司、银行建行大厦2003110-14090%以上18除建行自用外，金融27.78%、外贸5.56%、房地产27.78%，咨询11.11%；钻石海岸2007110-11075%11主要是厦门当地企业，含省外企业；包括地产、担保、金融、旅游等企业，其中东亚银行占二楼整层以及一楼部分。思北-厦禾路银行中心2001150以上（含物业）95%以上16近160家企业入驻，多为国外投资企业驻厦办、分公司及金融等；海翼大厦201190-12080%8.5金融35.09%、进出口贸易15.79%、地产开发10.53%、制造10.53%、咨询10.53%；滨北-滨南中闽大厦2003100-13095%10国际货运代理物流15.7%，投资公司28.9%，贸易15.7%，房地产与制造均为9.6%；凯宾斯基2011150起（含物业）80%——莲坂新景中心2009-2011毛坏80；装修100-11070%12进出口贸易50%、石材20%、服务20%、其它占10%；磐基中心2008150-170（含物业）96%21投资、担保32.8%%，贸易17.9%、物流14.9%，地产3%、咨询9%，为一些跨国企业的办事处、律师等企业；观音山观音山商务营运中心（一期）毛坯：60-70；装修80-90；98%8-14约300多家企业，外贸、投资、服装、电子、食品、建筑等；五缘湾海富中心2008毛坯40-40；装修：60-8080%12.5约40多家，服装鞋业、贸易、建筑开发；高端写字楼租赁市场运行良好，高租金、高出租率，整体出租率82%以上，平均月租金在130元/平米左右竞品租金分析现状三：写字楼整体价格水平低于同区域住宅，价值失衡现状二：东部新区为开发热点，配套缺乏，商务氛围不足现状与趋势现状一：老市区办公物业稀缺，且大多陈旧，租售两旺趋势一：东部金融中心开发将加大高档办公物业需求趋势二：未来老市区存在大量办公物业改善需求高档办公物业稀缺、租售两旺，中档办公物业价格与住宅存在倒挂，未来发展重心在东部板块市场小结

需求6：高端写字楼的租赁呈现高租金、高出租率的市场特征；城市层面需求1：城市经济地位逐年提升，未来经济发展看好；需求3：2004-2010年数据显示私营企业不断新增；需求5：高端写字楼入租率平均为82%以上，租赁市场活跃；企业层面市场层面需求2：厦漳泉一体化，厦门城市核心牵引力加强，将大量吸引周边城市的企业来厦门开设公司；需求4：观音山片区入驻企业数逐年增加，写字楼未来发展契机；本项目应抓住写字楼市场发展机会，抢占先机，把握整体趋势，奠定其标杆地位!对厦门整体经济及市场情况深入分析后，判定厦门写字楼市场存在需求市场小结1、项目本体解析2、当地的市场情况3、客户与产品定位——客户分析4、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策略6、写字楼物业发展建议外企及国内知名企业在数量上超越省内客户省内外企业占比图知名企业（央企、外企），涉及行业物流、贸易、金融业为主;代表企业：海尔、索尼、通用；国家开发、平安、东方汇理银行——银行中心国际四大事务所占三：普华永道(PWC)、毕马威(KPMG)、德勤(DTT)；其它代表企业：渣打银行、华侨银行、中国石化、厦门航空、台湾航空、马士基物流等；——国际银行中心各写字楼项目省内外客户占比图轮渡—思北板块—市场调研--客户分析租赁面积多集中在150-250平米，金融投资类、物流类占比较高、咨询类、贸易类、制造类企业相对均衡，整层租赁客户较少中国平安租赁十层——银行中心中国邮政银行租赁三层中国人寿保险租赁整层——磐基中心马士基物流租赁一层半——国际银行大厦鹭江道现在已经是厦门高端商务区了，像我们做金融一块的，喜欢去行业相对集中的地方，一般大公司租赁的面积大些，他们有钱，我们视公司规模情况，会租赁小一点的面积。——投资担保公司廖先生轮渡—思北板块—市场调研--客户分析入驻客户以金融投资类、物流类、生产制造与贸易类客户为主，大型国企、跨国公司，成为高端客户群聚集地，主力面积需求150-250平米*数据来源于7个典型写字楼物业客户机会-轮渡-思北板块中国平安租赁十层——银行中心中国邮政银行租赁三层中国人寿保险租赁整层——磐基中心马士基物流租赁一层半——国际银行大厦观音山享受政策优势，主要吸引大闽南片区企业，以从事贸易、制造、建筑等为主区别于轮渡-思北板块，观音山以生产制造类、建筑装饰设计类、贸易类客户为主，金融投资类企业相对较少；观音山片区以低售价、低租金、返税优惠等众多政策吸引非常多的泉州、漳州、晋江以及少量福州客户来厦门开办公司；在购房准入条件上，思明区设置了一定“门槛”，母公司经营主业应为制造业、商贸业、物流业以及符合思明区发展方向的现代服务业。——引自厦门市人民政府现在1-4栋基本是自用客户，是泉州晋江过来的，到厦门来做做名气，占个地盘，等发展。5-10栋是一些企业买了以后转出去的，

刚开始租金才16块，价格便宜，因此会吸引一些注重价格、对物业的档次、交通不那么重视的中小型企业入驻。——麦田地产中介观音山—五缘湾片区—市场调研--客户分析虽受政策利导，但片区省外客户占比极少省内外企业占比总图观音山那边现在公共交通不方便，去那边上班的公车都特别挤，同时员工就餐，整体环境都不行，外企老板比较人性化，会尊重员工的意见，即使价格便宜也不会过去。——国际银行马士基刘小姐各写字楼省内外企业占比图我们的工厂在泉州，这边只是我们做为销售与市场推广的一个地方，当初过来是看重这地方便宜，政府的优惠力度很大，而且厦门本来就是一个经济型窗口，我们可以到这里混个名气，先占个点，如果发展不好再回去，把这边出租，以后片区发展好了，可以再回来；而且这边市场空间更广，对外对内的交通都非常方便，可以极大的提高我们的市场机会；——鞋业公司观音山—五缘湾片区—市场调研--客户分析写字楼入驻客户以生产制造、贸易类、建筑装饰类、金融投资类为主，面积需求集中在250-300平米观音山片区享受政策优势，主要吸引大闽南片区企业，以生产制造（26.6%）、贸易类（25.2%）、建筑装饰设计类（15.1%）、金融投资类（12.9%）客户为主。观音山片区以低售价、低租金、返税优惠等众多政策吸引非常多的泉州、漳州、晋江以及少量福州客户来厦门开办公司。区别于轮渡-思北板块，金融投资类企业相对较少，生产制造类客户较多。客户机会—观音山—五缘湾片区入驻客户需求旺盛，层级提高，表现在知名企业的不断入驻观音山五缘湾片区—需求旺盛，客群提档知名企业不断入驻：启动区一期已经有300多家企业入驻，办公人数近2万人，其中中铁物资集团、中铁22局集团、中国工艺抽纱、国家电网（亿力科技）等央企，还有来自瑞典主营垃圾发电项目的瑞典瑞科技，匹克、宝业、特步、中宇、达利、柒牌以及泰龙电力、通达控股等名企挺进观音山；后续需求旺盛：二期写字楼总建筑面积13万多平方米，虽然已经有300多家企业登记申请购买，最多只能满足30多家企业需求；——厦门市政府网站他们多为半层或整层购买，总价区间大概在800万以上，当然我们这里单价比你们便宜；——两岸金融中心办公室主任2011年8月首批36家2009年1月2008年8月164家359家2008-2011年观音山一期企业入驻增长情况市场调研-写字楼客户分析-金融投资类行业发展受两岸金融中心的政策扶持，整体发展趋势向好占比22.5%以产业聚集为驱动担保投资证券基金银行保险融资租赁银行保险、证券投资、担保等厦门市共有中外资银行业金融机构35家，厦门两岸金融中心的定位，主要国家和地区的近500家银行是厦门未来的强大潜在市场。保险公司和专业中介机构数分别比2005年增长了1.4倍和0.6倍。

2010年全年新增富邦财险、中宏寿险、人保寿险、国泰财险4家公司主体。在厦门市高端写字楼中占比达17.57%；68市场调研-写字楼客户分析-金融投资类：集中在高端写字楼内，银行与领先型保险证券承租能力较强，发展型投资担保占据主流，租赁面积较少，为200平米左右中国工商银行厦门分行大厦，90年代中国建设银行1998中国农业银行2000年中国银行厦门分行大厦，2000年银行：四大国有银行自建，其他银行整层或多层租赁银行名称租赁面积磐基中心中国邮政储蓄银行厦门分行约2700财富中心国家开发银行约6800国际银行大厦渣打银行（中国）有限公司厦门分行约800华侨银行（中国）有限公司厦门分行约500观音山兴业银行厦门观音山支行约1400投资、担保：大量存在于高端写字楼，面积需求集中200平米左右保险公司名称租赁面积银行中心中国平安保险公司及其子公司约1800财富中心中国平安财富理财管理有限公司厦门分公司——磐基中心泰康人寿保险股份有限公司约1730海翼大厦民生人寿保险股份有限公司厦门分公司约1000太平财产保险有限公司厦门分公司约500中闽大厦太平人寿保险有限公司厦门分公司约1500国际银行中心中国出口信用保险公司厦门分公司约1800证券期货：较少量存在于高端写字楼，面积需求集中在300平米左右基金证券公司名称租赁面积磐基中心上投摩根基金管理有限公司厦门分公司约120富邦综合证券股份有限公司厦门代表处约120中国国际金融有限公司厦门莲岳路证券营业部约600银行中心中粮期货经纪有限公司厦门营业部约110建行大厦千富股权投资基金合伙企业约300财富中心恒聚瑞（天津）股权投资基金管理有限公司厦门分公司约400厦门富高股权投资管理约400保险：入驻基本为平安、太平、国泰等领先型企业，租赁面积较大，1000平以上；占比17.3%市场调研-写字楼客户分析-制造类行业大中型企业数量不断增长，主要集中在鞋帽、塑料、电子、机械器材等行业，而领先企业多以国际、国外一些大型的电器、电子、石油化工、钢铁为主，大多位处轮渡片区除本地大型开发商自建外，连锁进入型、本地成长型开发商选择租赁与购买写字楼，面积需求较大，平均700平米市场调研-写字楼客户分析-地产开发类项目名称公司名字租赁面积中闽大厦厦门昌林实业有限公司90厦门市华荣泰集团有限公司45厦门翔安新城投资开发有限公司1300创冠集团2600厦门中闽钜豪房地产发展有限公司1300厦门世纪荟景房地产置业有限公司90厦门三江实业有限公司1210银行中心宏太（福建）实业发展有限公司140厦门达嘉集团有限公司980怡景兴业（厦门）有限公司440裕景（厦门）物业管理有限公司980磐基中心厦门中博地产有限公司64磐基国际1165建行大厦厦门市荣昌置业有限公司1523厦门市建恒物业管理有限公司761.5厦门百年世家有限公司761.5永特奥特莱斯（漳州）置业有限公司1523福建正元置地股分有限公司761.5海翼大厦海联翔物业海翼大厦服务处250香港鸿艺集团有限公司250厦门广昊房产投资有限公司375厦门嘉地发展有限公司500厦门照坤置业有限公司1500厦门海翼地产有限公司1500国际银行厦门信基置业有限公司375厦门永建房地产投资有限公司300融坤集团500特易购地产集团南区375厦门福康经济发展有限公司500欧银（福建）投资集团有限公司500信和厦门房地产发展有限公司300信和厦门物业服务有限公司300汇众房地产250诺林地产有限公司（香港）214.3观音山厦门市观音山物业服务有限公司350厦门永亨房地产开发有限公司466.7厦门万盛基业集团有限公司1400亿邦集团有限公司350财富中心厦门蓝火置业有限公司566.7麒盛（厦门）置业有限公司850漳州鸿业同创房地产有限公司850厦门恒兴置业有限公司1700海富中心鑫鹏基地产有限公司466.7福建金座置地有限公司1400.0金荣房地产开发350.0厦门道邦房地产开发有限公司280.0领先型综合物流公司选择在高端写字楼内设置企业“前台”，对高端写字楼的需求也不断加强，面积需求在300平米运输型与仓储型物流公司主要集中航运物流中心；综合型物流公司会选择在高端写字楼内设立企业“前台”市场调研-写字楼客户分析-物流类本地企业与国内大型物流机构均衡分布，以船务运输为主

行业规模较少，主要为厦门本地中小型物流机构轮渡-思北片区观音山片区大厦名称公司名称国际银行(23家)赫伯罗特船务（中国）有限公司厦门分公司森韬国际货运服务（上海）有限公司厦门分公司北京康捷空国际货运代理有限公司厦门分公司优特埃国际物流（中国）有限公司厦门分公司上海物流厦门分公司上海智徽国际运输服务有限公司厦门分公司捷通国际运输代理（上海）有限公司厦门分公司金诚国际物流有限公司厦门分公司新加坡胜安航空公司驻厦门代表处商船三井集运服务（上海）有限公司厦门办事处马士基（中国）航运有限公司厦门分公司泛联国际货运代理（上海）有限公司广州分公司厦门代表处达飞轮船（中国）船务有限公司厦门分公司达飞物流（中国）有限公司厦门分公司厦门高峰国际货运代理有限公司大厦名称公司名称观音山汉祥国际货运代理（上海）有限公司厦门分公司准矿现代物流有限责任公司厦门办事处隆鑫（福建）集团大厦名称公司名称国际银行长荣物流（上海）有限公司厦门分公司深圳航荣国际运输服务有限公司厦门分公司比利时南航集装箱班轮公司厦门代表处普及国际货运代理（中国）有限公司厦门分公司敦豪全球货运（中国）有限公司厦门分公司丽星邮轮（上海）旅行社有限公司厦门分公司邮轮客运（香港）有限公司厦门代表处韩进海运注：仅展示国际银行与观音山入驻的物流类企业72市场调研-写字楼客户分析-贸易类行业利润高，成长型企业发展迅速，存在对高档写字楼的净增需求，150-500的面积段内需求分布较为均衡以酒业食品等快消品、石油机械电子等重工业为主，集中在100-150，150-250两个面积段；

以厦门本地石材、纺织为主，面积较大250-500平；轮渡-思北片区观音山片区大厦名称公司名称观音山厦门台美生技贸易有限公司厦门天博美业贸易有限公司厦门市丰彤世业贸易有限公司厦门超胜商贸有限公司厦门朗心贸易有限公司红兴红集团世纪兴红（厦门）供应链有限公司厦门丹镁厦门比亚特进出口有限公司厦门金万成布业贸易有限公司厦门天松贸易厦门华置进出口有限公司厦门茂景贸易有限公司乐法洛（上海）贸易有限公司公司名称厦门贝施特贸易有限公司厦门市铁晟进出口有限公司厦门旭贸进出口有限公司厦门林上林集团有限公司厦门市晖晟达进出口有限公司厦门台帆贸易有限公司明翔（中国）有限公司钰增（厦门）贸易有限公司厦门市东方天骏贸易有限公司凯路佐尔时装贸易（厦门）有限公司均和（厦门）商贸有限公司泓劲（厦门）贸易有限公司厦门柒牌贸易有限公司厦门市中鹭达进出口有限公司大厦名称公司名称银行中心厦门盛章进出口有限公司厦门克振贸易有限公司厦门联合新潮进出口贸易有限公司厦门泰昂进出口有限公司海尔集团厦门海尔工贸有限公司斯伊利商贸（上海）有限公司（北京）贸易有限公司厦门分厦门中纺通进出口有限公司达威士（厦门）涂料进出口贸易村田电子贸易（深圳）有限公司名称夏普商贸（中国）有限公司厦门办事处厦门市禾兴隆纺织贸易有限公司香港晟嘉亚有限公司驻厦门代表处厦门豪江进出口有限公司厦门尚德进出口有限公司厦门福瑞玛进出口有限公司微芯商贸（上海）有限公司厦门分公司厦门宇冠贸易有限公司厦门群森贸易有限公司厦门业豪贸易有限公司厦门顶井进出口有限公司厦门新世基集团有限公司厦门新世基集团进出口有限公司厦门海蕴贸易有限公司注：仅展示银行中心、观音山入驻的贸易类企业市场调研-写字楼客户分析-咨询类占比7.6%厦门市共1019家咨询类企业，以律师、会计、税务类咨询公司占主导，在高端写字楼内仅49家轮渡片区律师行业占比最大，其它为会计、出入境旅游等咨询服务，面积需求在150-250平米之间；观音山片区占比3.7%，仅一家律师事务所；大厦名称公司名称国际银行

厦门信基物业咨询有限公司普华永道毕马威企业咨询（中国）有限公司厦门分公司厦门世联兴业房地产顾问有限公司德勤厦门中加思培因私出入境服务有限公司大厦名称公司名称银行中心

大福投资咨询顾问（广州）有限公司多米诺标识科技有限公司厦门分公司厦门**海商咨询服务有限公司群海律师事务所厦门分所美国律师事务所厦门代表处厦门加威因私出入境服务有限公司厦门旭丰律师事务所北京观韬律师事务所厦门分所上海任仕达人力资源有限公司厦门分公司戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司群道设计咨询（厦门）有限公司上海市对外服务有限公司厦门分公司北京澳际教育咨询有限公司厦门分公司大厦名称公司名称观音山

雪狼品牌策划有限公司邦盟汇骏管理咨询（厦门）有限公司北京大成（厦门）律师事务所注：仅展示国际银行、银行中心、观音山入驻的咨询企业74国际银行大厦物流客户写真：马士基航运厦门分公司物流行业会在乎经营效率这一块，希望能靠近一些重要的交通枢纽，如码头，货运交通方便，以及希望能最大限度的靠近上游企业以寻得商机；同时经营成本也是非常看重的，当时进入国际银行大厦是因为能享受很好的优惠，最近公司曾想搬到湖里科技园去，但是那边交通不是很方便，餐饮配套不齐全，因此考虑到多个因素，这边又投入装修成本，所以最终还是在这里；国际银行中心配了二个车位，但都不够用，一般是用于公司用车；物业管理也很重视，希望安全。物流类客户关注点：经营效率>经营成本>形象关注点：经营效率、经营成本市场调研--客户访谈—需求点关注银行中心贸易客户写真：主营红酒等酒类产品我们不仅注重自身形象，同时也注重对产品进行展示，所以我们会在办公区域设置一些产品的展示空间，用于客户上门参观讲解，而且经常会就生意进行一些商务谈判，也会经常使用到银行中心配的恰谈室，你们以后如果要做的写字楼的话，最好也配一些这样，方便企业使用；同时我们也喜欢去相关企业扎堆的地方，特别是跟物流类企业在一起，有一个相互促进的作用。贸易类客户关注点：形象>经营效率>经营成本关注点：形象、经营效率市场调研--客户访谈—需求点关注中闽大厦金融类客户写真：担保公司我现在办公面积为300平米，考虑面积太小，想买500平米的写字楼，我们做金融这一块的看重面子形象，档次高的写字楼能称出公司的实力，同时喜好去同类企业扎堆的地方，鹭江道那边就不错，喜欢成熟CBD的感觉，不过现在基本没有卖的，如果你们那边有的话，我可以考虑购买，并且要与车位连着买，希望车位是4-5个左右。金融类客户关注点：形象>经营效率>经营成本关注点：形象、经营效率市场调研--客户访谈—需求点关注观音山制造类客户写真：鞋业公司我们的工厂在泉州，这边只是我们做为销售与市场推广的一个地方，当初过来是看重这地方便宜，政府的优惠力度很大，而且厦门本来就是一个经济型窗口，我们可以到这里混个名气，先占个点，如果发展