房地产投资分析报告

房地产投资分析报告《房地产投融资实务》 姓名顾玲 系(部)经营管理系房地产投资分析报告 房地产投资分析报告环水,拥享西溪绝版景观资源及便捷的生活配套,就是西溪乃至整个杭城都极为稀缺的低层低密度高端住品,本文将通过投资环境分析、房地产市场分析、财务财务分析投资决策分析项目位于杭州市荆长大道与文二西路口南侧300米,西城广场以西4、5公里,房地产投资分析报告图1:区位交通图高端精品项目,也就是绿城在留庄、翡翠城、溪上玫瑰园、西溪诚园后入驻西溪园洋房。法式排屋,秉承绿城10余年别墅营造经验,以法国经典官邸及宫廷建筑经典之作——留庄为建筑形态摹本,就是西溪乃至整个杭城都极为稀缺的低层低产业增加值274、36亿元,第二产业增加值3858、9亿元,第三产业增加值5067、92014年全年杭州市完成基础设施投资1005、53亿元,增长18％。地铁建设力度加大,2号线东南段开通运营,4号线首通段建成。城市快速路初步成网,彩虹快速路滨江段、秋石三期高架主线、东湖路—德胜路立交建成通车;萧山机场高速博览城国际博览中心项目主体结构通过验收,主体钢结构安装完成。市政配套的房地产投资分析报告近年来,杭州市加大了交通设施的建设力度,2014年杭州地铁2号线东南段全线贯通,1号线下沙延伸段与4号线首通段车站主体工程完工。地铁累计完成工程投资393、19亿元,其中2013年完成78、11亿元,整治建设延安路、同协路、之江组团与主城交通连接进一步改善,综合承载力提高。地铁与高架的交通网络覆盖率大大提升,也将缩短杭州其它区域与主城区的距离,对于瞧重区位条件的客户来源于杭州统计调查信息网)图2-1杭州市交通线路图与水厂供水工程等一批重点项目的陆续上马,杭州市的供水能力大大增强,截至房地产投资分析报告8余杭电网有220kV变电站6座,容量228万千伏安;110kV变电站31座,容量千米;10kV配变14692台,容量440、5万千伏安,线路603条,线路总长5704千米;2013年,全区全社会用电量68、29亿千瓦时,同比增长2、98%;供电量67、4亿千瓦时,同比增长2、88%;售电量65、51亿千瓦时,同比增长3、58%;电网最高负荷132、3万千瓦,同比增长1、6%。城镇电网供电可靠率99、988%,农网供电可靠率99、9126%,农网综合电压合格率99、92%。生活中水电就是必须品,余杭区良)GG高速公路、支相连、水陆联动的交通运输网络已经形成。全区重点实施了320国道至104国道连接线工程(疏港公路)、320国道至申嘉湖杭新市互通连接线工程余杭段17、18亿元。四通八达的城市交通配套将会极大地带动本区域内房地产市场的发展,给其带来极大的升值空间。(数据来源于杭州市余杭交通信息网)房地产投资分析报告过去的一年,限购政策基本放开,差别化信贷适时微调应对需求变化,在高库存的释放需求,部分省市也纷纷出台信贷相关政策,刺激市场需求;金融政策方面,降息、定向降准等金融政策持续发力,央行时隔两年半降息利好房地产供需两端,多轮动作释放流动性,再融资放开,优先试股点,中期票据发行放松,定向降准扩调整公积金政策,加大公积金支持力度,地方政府也通过契税减免,财政补贴等手段鼓励自住型需求,综上可瞧出,中央对房地产市场的行政调控力度将区域弱化,趋势愈加明显。(资料来源于汉嘉地产顾问公众网站)房地产投资分析报告为1、5倍。这就是近半年以来央行的第三次降息,并伴随两次降准。降息后,5研究数据网站)余杭区地处浙江省北部,位于杭嘉湖平原与京杭大运河的南端,就是长江三角洲的圆心地,就是“中华文明曙光”──良渚文化的发祥地,素称“鱼米之乡,图2-3地区生产总值增长趋势图由图可见,余杭区生产总值逐年递增,说明整个余杭区经济不断在发展,地区经济的进步有助于促进该地区的房地产行业发展。人用品类、烟酒及用品类分别累计上涨3、5%、2、1%、1、5%、1、5%、0、2%;房地产投资分析报告表2-1居民消费指数(CPI)99、999、399、5102、1499、298、7综上:国民生产总值在增长,消费者对房地产的需求与购买力就越大;在从杭州市余杭区居民消费价格指数瞧,居民消费价格总水平比上年降低1%,另外居住截至2014年末,全区文化经营单位有1401家。公共图书馆藏书总量达到,房地产投资分析报告图2-3余杭区人口状况图图2-4余杭区居民收入分布图余杭区人口在不断的增长,这表明了该区域具有人气;另外一方面,收入水平、消费水平比较高,这意味着该区域有较强的购买力。综合以上杭州市余杭区整个硬的投资环境,软的经济环境与政策环境等因素分析,随着杭州城市规划步伐的加快,市场容量潜力的进一步挖掘,在余杭区投资产,高档住宅就是人们居住的理想环境与享受性住房的方向。房地产投资分析报告(一)需求分析杭州良好的城市环境,高品质的居住氛围,吸引着各地的人到杭州来买房定需求量;而项目所在地余杭区也就是未来杭州向外扩张的重点区域,下表就是来自杭州市余杭统计调查信息网2014年全年数据,统计数据显示去年一年整个余杭区商品房供应及成交情况:主主要指标一、商品房供应情况商品房预售面积(万平方米)商品房预售套数(套)二、商品房成交情况商品房成交量(套)成交面积(万平方米)成交金额(亿元)商品房成交均价(元/平方米)538、1725330、69346、65增长%34、28、86、8-0、4-6、7,杭州市余杭区去年一年商品房成交情况良好,成交量增长了8、8%,总共成交套数为30825,在限购令解除以及央行不断降息的利好环境下,相信表3-2杭州市场住宅成交结构图(表来源于汉嘉数据库)房地产投资分析报告高,为3628,此类结构的住宅占领的市场份额最大,而本项目正就是属于该类户者的需求。供应本项目就是一个高端精品项目,项目位于西溪板块核心,距离西溪湿地国家建筑类型为法式排屋,法式花园洋房,绿城平层官邸经典之作极为稀缺的低层低下表为项目面积及户型配比:房地产投资分析报告型面积(M²)平面形式二房二厅三层空间平面三房二厅平、错层平面平、错层A购买户型分:客户,属于承价能力较高,有一定财富积累的客户,子女已上学)与部分经济条件好的青年夫妻为主,年龄大规模高尚社区,整体规划好)与休闲享受(各类休房子,总价较高,客户来源较为复杂,也更为狭小,可能是经济实市、县事业有成者或私营企业主;板,外资企业高级管理人员;高收入人士,如律师、金融、保险以及高科技人士;中高层领导与主管;员;房地产投资分析报告(二)供给分析根据杭州市余杭统计调查信息网2014年年度统计数据显示,随着全区商务楼宇与商业综合体建设力度的不断加强,今年房地产开发投资继续延续上年度高年,下表就是数据的详细分布:主主要指标固定资产投资总额2、第二产业3、第三产业按统计口径分1、房地产开发投资其中:住宅投资2、项目(单位)投资其中:生产性服务业投资其中:产业投资690、680、61570、16309、20212、24381、4852、85203、57增长%21、0239、526、128、8-16、93、5根据杭州房管局网站最新数据统计,2015年杭州市区新建商品房的批准预售4467套。房地产投资分析报告下面为余杭区可售套数数据,数据来源于透明售房网:图3-1余杭区商品房数据从新增供应量来瞧,虽然2015年房地产开发投资同比增幅明显回落,但商品去5年年均出让土地可建筑面积达145万平方米,这些已出让土地逐步形成的潜在供(三)价格分析图3-2余杭区五常板块新房月成交价格走势图下半年成交套数及价格走势,从图上可瞧出,该板块成交套数不断上升,成交均价项目位于西溪版块核心,距离西溪湿地国家公园仅300米,三面环水,坐拥西周边竞品略高,但就是本项目为绿城产品,绿城口碑在杭州具有绝对的优势,因此,房地产投资分析报告楼盘位置在申花板块核心,北临申花路,东至化工路,南至方家北路,临近地态、生活、娱乐、医疗等配套设施及交通体系。香槟国际临近地铁2、5号线站法式名流公馆,由五幢art-deco典藏高层围合布局,形成大尺度中庭景观;X大气的居住尺度中,更给居家空间以延展性;“与乐优家”管家式服务,为香槟品万科·西庐”国家湿地公园,就是万科继西溪蝶园之房地产投资分析报告具体项目对比信息如下表:综合评价楼盘位置交通状况建筑类型主力户型优势绿城西溪融庄保利香槟国际估算均价西溪景观资源,大型商业配套众多,低密度住捷杭州市荆长大道与文优越的教育资源完善的生活配套设施及交通体系,未来配套丰富,保利楼盘品质有保块核心,北临申花路,东至化工路,南至方家北路边天目山路、荆长大交线路到达联排,低层,多层高层1、西溪湿地2、交通牌住区品牌开发商,申花板块,户型可送面积多定位高端,客群单一楼盘比较小西溪湿地旁万科精装修房源,宜居性较高,项目位于文一西。文一西路与崇义路交叉口西方向24,25,42,43,9,K203,K189,K215,K186,K194。双拼,联排,多层,小高层,高层三居室、四居室西溪湿地旁,居住环境极佳3、文一西路上,交通便捷周边配套还有待完善房地产投资分析报告物业费(6)三面环水,拥有稀缺西溪湿地景观资源,总体采用中轴对称的景观布局,居住环境优越优势:2.项目周边配套齐全,教育,医疗,商业生活与工作配套一应俱全大,品牌住区5.项目三面环水,拥有稀缺西溪湿地景观资源,总体采用中轴对称的景观布局,整个小区人车分流,小区布局合理不足:2.项目学区为未来科技城小学,但就是师资力量还没有确定,对于考虑学区房的客户可能存在一定影响机会:1.政府对于未来科技城的规划与开发,将会给项目带来增值2.未来科技城居民收入稳定,并逐年上升,有较强的购买力3.未来科技城交通覆盖面广,未来发展潜力大4.毗邻国家西溪湿地公园及阿里巴巴淘宝城,极具人气,未来升值潜力巨大房地产投资分析报告力的消费者提供机会威胁:在观望开发成本包括:土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公建配套设施费、不可预见费、开发期间税费、期间费用等项目全部成本与费用投入,前期工程费包括:规划设计费、勘察费、可行性研究费、筹建开办费。具体测算如下表:计算依计算依据建安工程费×3%建安工程费×0、3%建安工程费×0、3%建安工程费×2%规划设计费可行性研究费水文、地质勘察费筹建开办费计算过程27809、82×3%27809、82×2%计价(万元)834、2983、4383、43556、20序号1234房地产投资分析报告供电工程供水工程排污工程煤气工程室外管线费用道路广场工程绿化及环境艺术变电站、煤气调压站、水泵房金额(万元)620、76223、47223、47124、1599、32620、762062、15计算依据151、00151、00151、00151、00151、00151、00151、00151、0050、008、0050、00号12345678表5-3住宅建安工程费用组成(每平方米建筑面积造价)住宅住宅(元/平方米)(元/平方米)住宅(元/平方米)20、00470、00桩基础单体土建化质监费监理费价)房地产投资分析报告公建配套设施费估算表序号序号项目1幼儿园2社区门诊3文化活动中心4居委会5游泳场6体育娱乐场地7垃圾压缩站8球类场地9变电站10煤气调压站11公厕计计算过程(①×②)00×180000×12005000×500单价(元/m2)②金额(万元)建筑面积151555房地产投资分析报告表广告宣传及市场推广费销售代理费其她销售费用计金额(万元)4966、044966、042483、0212415、1计算过程248302×2%248302×2%248302×1%248302×5%计算依据销售收入的2%销售收入的2%销售收入的1%序号123投资总额=土地成本+前期工程费+建安工程费+公共设施费+基础设施费+不可预见费+开发期间税费+期间费用00+1557、35+27809、82+5800+2062、15+4912、45+27000+21131、57表5-6投资成本费用估算汇总及分摊表单单位成本(元/平方米)5001、97166、102600、00467、17395、682174、77395、68302、050计算依据62100/1241511557、35/1241512062、15/124151实际成本5800/1241514912、45/12415127000/1241514912、45/1241513750/124151销售收入*5%成本项目土地成本前期工程费基础设施费建安工程费公共设施费不可预见费开发期间税费管理费用财务费用销售费用21002062、1532279、264912、450004912、450序号12345677期间费用注:建安工程费按照实际成本计算,销售费用按照实际销售收入5%计算,其房地产投资分析报告售总建筑面积平均分摊成本费用、项目财务效益及指标分析本项目开发投资的资金来源有三个渠道:一就是企业自有资金,二就是银行土地费用2012年末一次性投入,财务费用根据借款偿还表支付,其余费用投入60%,2014年抹投入40%。表6-1投资计划与资金筹措表单位:万元投资总额土地成本前期工程费基础设施费建安工程费公建配套设施费不可预见费开发期间税费管理费用财务费用销售费用筹措预售收入建设经营期80411、570、00934、417、563480、002947、4748600、002947、47897、3722500、0042000、000、000、0042000、00262100、0062100、000、000、000、000、000、000、000、000、000、000、0082000、0052000、0030000、000、0054629、460、00622、94824、86911、702320、0032400、00、0028000、000、000、0028000、00计52373、3462100、002062、1532279、265800、004912、4581000、004912、4537500、00序号122、22、3房地产投资分析报告表6-2借款偿还表单位:万元项项目名称借款及还本付息年初借款本息累计本年借款本年应计利息年底还本付息年末借款累计借款偿还资金来源费摊销费建设经营期0计006000000序号122、22、320000本项目采用市场比较法,根据周边的楼盘估算各类物业的售价,具体如下:坯,专家分析合理价格为均价18999元/平米,万科西庐位于杭州西湖区,毗邻西精装,专家分析合理价格为均价23000元/平米,本案与这两个楼盘具有可比性,考虑本项目开发商为本土知名房企——绿城,但为毛坯交付,故取综合优缺点及房地产投资分析报告住宅销售税金及附加估算详见下表:及附加表建设建设经营期年收入(万元)99320、8099496、606952、462979、6299、3249、6699、32993、2122347、18序号项目销售收入1销售税金及附加1、1营业税1、2城市维护建设税1、3教育费附加1、4交易管理费1、5交易印花税1、6防洪工程维护费2土地增值税计248302、0026692、47117381、147449、06248、30124、15248、302483、0255867、958981、20744、91684469、4474、4933520、7720000000000房地产投资分析报告销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税利润总额(1-2-3-4)所得税(5×25%)税后利润(5-6)盈余公积金(7×10%)可分配利润(7-8)计24830252373、3426692、472483、026675387755006、4877545058、38975建设经营期2013、008981、2091424、0040051、919830038、933003、8927035、042014、0099320、8060949、3499993、2126701、266675、3220025、952002、5923、352012、000、000、000、000、000、000、000、000、000、00序号123456789明数据来源(下同)。建设建设经营期年成本(万元)面积单价2012年2013年2014年合计99320、80248302注:根据销售收入来结转成本。项目经济效益评价时一般不需要此表。此处评价指标:66753.17 (1)税前投资利润率==100％=43.8%房地产投资分析报告建设经营建设经营期0120448981、299320、80148981、299320、800003000000107929、84102974、986210080411、5754629、46016015、4810676、9901489、81993、21010012、986675、320030000-62100341051、36-3654、18-62100278951、36275297、18现金流入其她现金流入现金流出净现金流量(1-2)累计净现金流量序号11、122、12、22、32、42、534(累计净现金流量上年累计净现金流量税后投资回收期(静态)=|开始出现正值的年份|1+(累计净现金流量上年累计净现金流量1本项目以上三个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较,可以接受,故项目房地产投资分析报告表6-7资本金现金流量折现表单位:万元建设建设经营期(i=8%)2-3654、18-3132、87250555、43净现金流净折现现金流累计折现净现0-62100、00-62100、00-62100、001123(累计折现净现金流量上年累计折现净现金流量动态投资回收期=|开始出现正值的年份|1(累计折现净现金流量上年累计折现净现金流量本项目税后NPV=250555、43万元3、内部收益率序序号项目1净现金流2净折现现金流3累计折现净现金流建设经营期(i=14%)1-62100、00-62100、00-62100、002-3654、18-2811、77234256、09表6-9净现金流折现表建设经建设经营期(i=12%)1341051、36304510、14242410、14净现金流净折现现金流累计折现净现金流-62100、00-62100、00-62100、00-3654、18-2913、09239497、05序号123房地产投资分析报告税后IRR=i+NPV(i1)(i-i)=12%+234256.09(14%-12%)=13%1NPV(i)+NPV(i)21234256.09+239497.0521FIRR>i,所以盈余能力达到要求,投资项目可行,可进一步研究。就是否可接受还七、敏感性及投资风险分析(一)敏感性分析开发建设面积(平方米)开发建设面积(平方米)124151、00固定成本198237、12单位变动成本3076、72单位售价(元/平方米)20000、00销售税率0、05基准利润50064、88预期利润1976693462、88表7-2不确定因素引起的开发利润变化分析表不确定因素变化后的开发利润(单位:万元)不确定因素变化后的开发利润(单位:万元)变化幅度0、450、300、150、00-0、15-0、30303818、单位售价268435、42233052、38197669、35162286、31126903、2845单位变动成180480、186210、03191939、69197669、35203399、01209128、67本37197660、固定成本197663、40197666、37197669、35197672、32197675、2943开发建设面286629、256976、10227322、72197669、35168015、97138362、60积(平方米)47-0、4591520、24214858、32表7-3不确定因素引起的开发利润变化分析表房地产投资分析报告不确定因素变化后的开发利润(单位:万元)不确定因素变化后的开发利润(单位:万元)0、00变化幅度单位售价单位变动成本开发建设面积(平方米)-0、300、640、70-0、150、820、85-0、450、460、550、150、970、300、940、450、91将上述表格数据绘制成图表,如下图所示,开发建设面积与单位售价的斜率最大,就是敏感性因素,而单位变动成本与固定成本斜率不明显,因此它就是不敏(二)投资风险分析商、保利在内的住宅地产巨头都在大规模的扩建,再加上万达、绿地等地产大鳄房地产投资分析报告房地产开发投资分化明显,呈现出典型的马太效应。一线城市、重点区域的房地产投资增速较快,非一线城市、非热点地区的房地产投资动力不足。正如有部分房地产商将业务重点放在了热点城市,而这也将导致房地产企业之间的竞争(3)市场供需风险2014年房地产市场总体表现供过于求。房地产业的高库存将引发一系列问题,如房企高库存占压大量资金,资金成本持续上涨可能使部分房地产企业陷入库存也意味着银行等金融机构经营风险增加。2、内部风险2014年,虽然房产调控仍在继续,但许多房地产企业仍然取得了