房地产企业税收政策解析及税务风险规避精讲税收汇算清缴实务

房地产企业税收政策解析暨土地增值税清算、企业所得税汇算清缴实务及税务风险规避房地产企业税收政策培训

专题一房地产企业税收政策总论及涉及相关税种简介当前我国房地产行业面临的挑战国家不断加强对房地产行业的宏观调控力度房地产涉税法律法规体系不断发展变化房地产企业会计核算和税务处理处理差异大房地产企业内部税务风险加剧1、房地产企业出现融资难

2011年以来，央行先后6次上调人民币存款准备金率，限制金融机构信贷扩张，使房地产企业从银行获取贷款难度加大。2010年4月17日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“新国十条”），旨在抑制不合理住房需求，并加强对房地产开发企业购地和融资的监管。通知要求房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。并要求商业银行加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，证监会暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。国家大力加强对房地产行业的宏观调控2、房地产企业出现资金链紧张

“新国十条”发布以来，市场观望气息浓厚，提高购买第二套住房的首付款等措施使开发企业的预收款大大减少。近日，住建部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（简称《通知》）规范二套房认定标准，对个人申请商业性住房贷款申请的二套房认定遵循“以家庭为单位，认房又认贷”原则，旨在坚决抑制不合理住房需求。这一系列的措施使得房地产市场销售低迷，企业经营性现金流告急，资金流紧张。小结：新国十条对企业的资金管理提出了挑战。税款作为资金支出的一个方面，也向企业管理人员提出了加强房地产企业税务管理的要求。1、2008年1月1日起，新企业所得税法体系实施；2、2009年1月1日起，新增值税、营业税条例实施；3、2009年3月6日，为了加强对房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范其纳税行为，国家税务总局颁布了《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）；4、2009年5月20日，国家税务总局发布了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号），并规定从2009年6月1日开始实施。该文件是对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件。特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容；房地产税收法律法规体系不断发展变化5、2010年5月19日，国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）正式下发，进一步完善了土地增值税清算政策。该通知是在“国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的背景下出台，意味着土地增值税清算工作将从严执行税法规定；6、2010年5月25日，国家税务总局发布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）。该通知调增了土地增值税的预征率，并对预征率设置了下限（除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%）；另要求各地有针对性地选择定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象。1、国家税务总局大企业税收管理司要求大企业对自身的税务风险进行管理：（1）构建税务风险管理组织架构（2）制定税务风险管理制度（3）执行税务风险管理流程（4）设置税务风险管理部门或岗位（5）识别、评估和应对税务风险（6）对税务风险管理实施情况进行监督和改进大企业税务风险管理方向

同时，要求企业根据业务特点和成本效益原则，运用信息技术进行税务风险管理；建立风险管理信息系统，涵盖风险管理基本流程和内部控制系统各环节。2、税务机关逐年加大对房地产行业的检查力度：2004年起，国家税务总局稽查局连续七年将房地产行业的检查工作列入年底检查工作重点；2009年，国家税务总局在全国范围内开展了对大型房地产业的纳税评估工作；2009年——2011年，国家税务总局以及各级国、地税务机关对房地产开展了多种形式的税务重点检查。房地产开发程序与纳税环节土地取得开发建设和预售竣工销售房地产使用契税土地税印花税耕地税营业税所得税房产税土地税印花税土增税营业税所得税土地税印花税土增税营业税所得税房产税土地税印花税房地产企业涉涉及各税种简简要介绍1、契税2、耕地占用用税3、印花税4、房产税5、城镇土地地使用税6、营业税、、城市维护护建税、教教育费附加加7、企业所得得税8、土地增值值税契税是以在在中华人民民共和国境境内转移土土地、房屋屋权属为征征税对象，，向产权承承受人征收收的一种财财产税。因因此，房地地产企业在在项目开发发前，通过过各种方式式直接取得得国有土地地使用权，，必然发生生权属转移移，成为契契税的纳税税义务人。。房地产企业业通过出让、受让让、抵债、、接受投资资、受赠等等直接取得得土地使用用权，就属于契契税的征税税范围。契税的税率率：一般省省市的契税税税率3％。计税依据的的几点说明明：《财政部、国国家税务总总局关于契契税征收中中几个问题题的批复》（财税字[1998]96号）第一条条关于计税税价格问题题规定，根根据《契税暂行条条例》（以下简称称条例）第第四条第（（一）款及及《契税暂行条条例细则》（以下简称称细则）第第九条的规规定，土地使用权权出让、土土地使用权权出售、房房屋买卖的的计税依据据是成交价价格，即土土地、房屋屋权属转移移合同确定定的价格，，包括承受受者应交付付的货币、、实物、无无形资产或或者其他经经济利益。。因此，合同同确定的成成交价格中中包含的所所有价款都都属于计税税依据范围围。土地使用权权出让、土土地使用权权转让、房房屋买卖的的成交价格格中所包含含的行政事事业性收费费，属于成成交价格的的组成部分分，不应从从中剔除，，纳税人应应按合同确确定的成交交价格全额额计算缴纳纳契税。契税税《财政部、国国家税务总总局关于国国有土地使使用权出让让等有关契契税问题的的通知》（财税[2004]134号）规定定：出让国国有土地使使用权的，，其契税计计税价格为为承受人为为取得该土土地使用权权而支付的的全部经济济利益。（一）以协协议方式出出让的，其其契税计税税价格为成成交价格。。成交价格包包括土地出出让金、土土地补偿费费、安置补补助费、地地上附着物物和青苗补补偿费、拆拆迁补偿费费、市政建建设配套费费等承受者者应支付的的货币、实实物、无形形资产及其其他经济利利益。没有成交价价格或者成成交价格明明显偏低的的，征收机机关可依次次按下列两两种方式确确定：1、评估价格格：由政府府批准设立立的房地产产评估机构构根据相同同地段、同同类房地产产进行综合合评定，并并经当地税税务机关确确认的价格格。2、土地基准准地价：由由县以上人人民政府公公示的土地地基准地价价。（二）以竞竞价方式出出让的，其其契税计税税价格，一一般应确定定为竞价的的成交价格格，土地出出让金、市市政建设配配套费以及及各种补偿偿费用应包包括在内。。第一，以为为取得该土土地使用权权而支付的的全部经济济利益为契契税的征税税依据。全全部经济利利益包括货货币、实物物、无形资资产和其他他经济利益益，如国税税函[2002]1094号规定，以以项目换取取等方式承承受土地使使用权，属属于契税征征收范围。。又如国税税函[2004]322号规定，以以土地出资资，属于契契税征收范范围，即投投资方以土土地出资，，受让方以以自身股权权作为支付付对价，计计税依据则则为作价出出资额。第二，不得得因减免土土地出让金金，而减免免契税。《国家税务总总局关于免免征土地出出让金出让让国有土地地使用权征征收契税的的批复》（国税函[2005]436号）对北京京市地方税税务局《关于对政府府以零地价价方式出让让国有土地地使用权征征收契税问问题的请示示》（京地税地地[2005]166号）的批复复规定，根根据《中华人民共共和国契税税暂行条例例》及其细则的的有关规定定，对承受受国有土地地使用权所所应支付的的土地出让让金，要计计征契税。。不得因减减免土地出出让金，而而减免契税税。二、先以划划拨方式取取得土地使使用权，后后经批准改改为出让方方式取得该该土地使用用权的，应应依法缴纳纳契税，其其计税依据据为应补缴缴的土地出出让金和其其他出让费费用。《国家税务总总局关于明明确国有土土地使用权权出让契税税计税依据据的批复》（国税函[2009]603号）对北京京市地方税税务局《关于国有土土地使用权权出让契税税计税依据据确定问题题的请示》（京地税地地[2009]124号）的批复复如下：根根据《财政部、国国家税务总总局关于土土地使用权权出让等有有关契税问问题的通知知》（财税[2004]134号）规定，，出让国有有土地使用用权，契税税计税价格格为承受人人为取得该该土地使用用权而支付付的全部经经济利益。。对通过““招、拍、、挂”程序序承受国有有土地使用用权的，应应按照土地地成交总价价款计征契契税，其中中的土地前前期开发成成本不得扣扣除。间接取得土土地的契税税问题房地产企业业实务中，，通过企业业股权转让让、企业合合并、企业业分立等方方式间接取取得土地使使用权。上上述方式中中，通常土土地权属没没有发生变变更，一般般不征收或或享受免征征契税的待待遇。如《财政部、国国家税务总总局关于企企业改制重重组若干契契税政策的的通知》（财税[2008]175号）规定，，在股权转转让中，单单位、个人人承受企业业股权，企企业土地、、房屋权属属不发生转转移，不征征收契税；；两个或两两个以上的的企业，依依据法律规规定、合同同约定，合合并改建为为一个企业业，且原投投资主体存存续的，对对其合并后后的企业承承受原合并并各方的土土地、房屋屋权属，免免征契税；；企业依照照法律规定定、合同约约定分设为为两个或两两个以上投投资主体相相同的企业业，对派生生方、新设设方承受原原企业土地地、房屋权权属，不征征收契税。。因此，房房地产企业业通过重组组方式取得得土地，存存在契税的的筹划空间间。从2008年11月1日起，对个个人首次购购买90平方米及以以下普通住住房的，契契税税率暂暂统一下调调到1%；对个人销销售或购买买住房暂免免征收印花花税。1、占用耕地地建房成为为纳税义务务人占用耕地建建房和从事事其他非农农业建设的的单位和个个人，成为为耕地占用用税纳税人人。因此，，房地产企企业通过出出让、受让让方式直接接占用耕地地用于开发发房产，自自然成为耕耕地占用税税纳税人。。但在原《中华人民共共和国耕地地占用税暂暂行条例》（国发[1987]27号）不适用用外商投资资企业，因因此，《中华人民共共和国耕地地占用税暂暂行条例》（国务院令令第511号）2008年1月1日实施前，，外商投资资房地产企企业占用耕耕地不是耕耕地占用税税纳税人。。耕地占用税税国务院令第第511号实施后，，耕地占用用税纳税人人包括单位位和个人，，单位包括括国有企业业、集体企企业、私营营企业、股股份制企业业、外商投投资企业、、外国企业业以及其他他企业和事事业单位、、社会团体体、国家机机关、部队队以及其他他单位；个个人包括个个体工商户户以及其他他个人。2、征税范围围《中华人民共共和国耕地地占用税暂暂行条例》（国务院令令第511号）第二条条规定，耕耕地主要指指种植农作作物的土地地。3、计税依据据《中华人民共共和国耕地地占用税暂暂行条例》（国务院令令第511号）第四条条规定，耕耕地占用税税以纳税人人实际占用用的耕地面面积为计税税依据。4、纳税义务务时间经批准占用用耕地的，，耕地占用用税纳税义义务发生时时间为纳税税人收到土土地管理部部门办理占占用农用地地手续通知知的当天。。房地产土地地取得阶段段需要缴纳纳印花税的的主要包括括：1、土地使用用权出让、、转让合同同按产权转转移书据征征收印花税税房地产企业业以出让、、受让方式式取得土地地，须签订订土地使用用权出让合合同、土地地使用权转转让合同。。根据《财政部、国国家税务总总局关于印印花税若干干政策的通通知》（财税[2006]162号）第三条条规定，对对土地使用用权出让合合同、土地地使用权转转让合同按按产权转移移书据征收收印花税。。2、开发廉租租住房、经经济适用住住房可减免免印花税《财政部、国国家税务总总局关于廉廉租住房经经济适用住住房和住房房租赁有关关税收政策策的通知》（财税[2008]24号）规定，开发发商在经济适用用住房、商品住住房项目中配套套建造廉租住房房，在商品住房房项目中配套建建造经济适用住住房，如能提供供政府部门出具具的相关材料，，可按廉租住房房、经济适用住住房建筑面积占占总建筑面积的的比例免征开发发商应缴纳的印印花税。印花税房地产开发阶段段需要缴纳印花花税的主要包括括：采购材料、、建筑安装工程程承包合同、建建设工程勘察设设计合同、借款款合同、财产保保险合同等合同同。甲供材料应按购购销合同税目，，按按购销金额额，万分之三税税率贴花；建筑安装工程承承包合同，按承承包金额，万分分之三税率贴花花；建设工程勘察设设计合同，按按按收取的费用金金额，万分之五五的税率贴花；；借款合同，按借借款金额的万分分之零点五贴花花；财产保险合同：：包括财产、责责任、保证、信信用等保险合同同，按收取的保保险费收入金额额的千分之一税税率贴花。1、使用城镇土地地成为纳税义务务人《中华人民共和国国城镇土地使用用税暂行条例》（国务院令第17号）第二条规定定，在城市、县城、建建制镇、工矿区区范围内使用土土地的单位和个个人，为城镇土土地使用税（以以下简称土地使使用税）的纳税税人。前款所称单单位，包括国有有企业、集体企企业、私营企业业、股份制企业业、外商投资企企业、外国企业业以及其他企业业和事业单位、、社会团体、国国家机关、军队队以及其他单位位；所称个人，，包括个体工商商户以及其他个个人。因此，房地产企企业取得的土地地位于城市、县县城、建制镇、、工矿区范围内内，自然成为城城镇土地使用税税纳税人。正如《国家税务总局关关于受让土地使使用权者应征收收土地使用税问问题的批复》（国税函发[1993]501号）对成都市税税务局《关于对国内受让让土地者是否征征收土地使用税税的请示》（成税函[1992]463号）批复规定，，《中华人民共和国国城镇土地使用用税暂行条例》第二条规定：““在城市，县城城，建制镇，工工矿区范围内使使用土地的单位位和个人，为城城镇土地使用税税纳税义务人，，应当依照本条条例的规定缴纳纳土地使用税。。”《中华人民共和国国城镇国有土地地使用权出让和和转让暂行条例例》第四十九条也明明确规定：“土土地使用者应当当依照国家税收收法规的规定纳纳税。”因此，凡在土地地使用税开征区区范围内使用土土地的单位和个个人，不论通过过出让方式还是是转让方式取得得的土地使用权权，都应依法缴缴纳土地使用税税。城镇土地使用税税2、征税范围房地产企业占用用位于城市、县城、建建制镇、工矿区区范围内的土地。。3、计税依据土地使用税以纳纳税人实际占用的土地地面积为计税依据，依依照规定税额计计算征收。《国家税务总局关关于房产税城镇镇土地使用税有有关政策规定的的通知》（国税发[2003]89号）第二条第一一款规定，购置新建商品房房，自房屋交付付使用之次月起起计征房产税和和城镇土地使用用税。房地产开开发企业，应自自房屋交付使用用之次月起调减减城镇土地使用用税计税依据，，但要按未交房房产与已交房产产的建筑面积比比例分摊计算城城镇土地使用税税。已征用未开开发的土地应按按规定全额征收收城镇土地使用用税。房地产开开发企业从全部部交房后的次月月起，开发用地地的城镇土地使使用税为零。4、纳税义务时间间房地产企业城镇镇土地使用纳税税义务时间，主主要分以下三种种情况：第一，根据《城镇土地使用税税暂行条例》第九条规定，对对于新征用的土土地，区分耕地地与非耕地缴纳纳城镇土地使用用税。征用的耕地，自自批准征用之日日起满1年时开始缴纳城城镇土地使用税税；征用的非耕耕地，自批准征征用次月起缴纳纳城镇土地使用用税。第二，根据《财政部、国家税税务总局关关于于房产税城镇土土地使用税有关关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，以出让或转让方方式有偿取得土土地使用权的，，应由受让方从从合同约定交付付土地时间的次次月起缴纳城镇镇土地使用税；；合同未约定交交付土地时间的的，由受让方从从合同签订的次次月起缴纳城镇镇土地使用税。第三，根据《国家税务总局关关于外商投资企企业和外国企业业征收城镇土地地使用税问题的的批复》（国税函[2007]596号）规定，外商投资企业和和外国企业，应从2007年1月1日开始缴纳城镇镇土地使用税，其纳税义务时时间的产生与前前述相同，故内内外资房地产开开发企业缴纳城城镇土地使用税税缴纳时间一致致。5、开发廉租住房房、经济适用住住房可减免《财政部、国家税税务总局关于廉廉租住房经济适适用住房和住房房租赁有关税收收政策的通知》（财税[2008]24号）规定，对廉租住房、经济济适用住房建设设用地以及廉租租住房经营管理理单位按照政府府规定价格、向向规定保障对象象出租的廉租住住房用地，免征征城镇土地使用用税。开发商在经济济适用住房、商商品住房项目中中配套建造廉租租住房，在商品品住房项目中配配套建造经济适适用住房，如能提供政府部部门出具的相关关材料，可按廉廉租住房、经济济适用住房建筑筑面积占总建筑筑面积的比例免免征开发商应缴缴纳的城镇土地地使用税。例：某房地产开开发企业2011年5月26日与国土房产局局签订国有土地地出让合同，合合同约定出让土土地面积为56000平米，土地出让让金为34000万元，合同约定定土地交付时间间为2011年10月25日。当地土地使使用税税率为4元/平米。那么2011年应缴纳多少土土地使用税？分析：该企业应应从2011年11月起申报缴纳土土地使用税，2011年应缴纳2个月土地使用税税：56000×4×2÷12=37333.33元。房产税《财政部、税务总总局关于检发〈关于房产税若干干具体问题的解解释和暂行规定定〉、〈关于车船使用税税若干具体问题题的解释和暂行行规定〉的通知》（财税地[1986]8号）第二十一条条明确规定：““凡是在基建工工地为基建工地地服务的各种工工棚、材料棚、、休息棚和办公公室、食堂、茶茶炉房、汽车房房等临时性房屋屋，不论是施工工企业自行建造造还是由基建单单位出资建造交交施工企业使用用的，在施工期期间，一律免征征房产税。但是是，如果在基建建工程结束以后后，施工企业将将这种临时性房房屋交还或者估估价转让给基建建单位的，应当当从基建单位接接收的次月起，，依照规定征收收房产税。”第第十九条还明确确：“纳税人自自建的房屋，自自建成之次月起起征收房产税。。纳税人委托施施工企业建设的的房屋，从办理理验收手续之次次月起征收房产产税。”因此，施工期间间不予征税的临临时性建筑物必必须同时满足两两个条件：其一一必须为基建工工地服务，其二二必须处于施工工期间。相反，，如果基建工程程结束，临时性性建筑物归基建建单位使用，则则须从基建单位位使用的次月起起缴纳房产税。。案例：2011年2月A房地产公司取得得某市一宗土地地使用权后进入入立项开发，先先期投入建造的的临时设施包括括有项目基建用用房1000㎡建造成本120万元，售楼部2000㎡建造成本340万元，样板间200㎡建造成本50万元。这些临时时性设施的房产产税如何缴纳？？在A房地产公司项目目施工期间，基基建用房1000㎡暂不用缴纳房产产税，但是项目目结束，基建用用房未拆除的话话，就必须缴纳纳房产税了。而而售楼部2000㎡、样板间200㎡临时建筑显然不不是为基建工地地服务，而是为为A房地产公司项目目销售服务，因因而不能满足上上述不予征收房房产税的两个条条件，应当自建建造完毕次月起起缴纳房产税。。对于售楼部、、样板间房产税税的缴纳，应按按自用原值计税税。根据《财政部、国家税税务总局关于安安置残疾人就业业单位城镇土地地使用税等政策策的通知》（财税[2010]121号）第三三条规定定：对按按照房产产原值计计税的房房产，无无论会计计上如何何核算，，房产原原值均应应包含地地价，包包括为取取得土地地使用权权支付的的价款、、开发土土地发生生的成本本费用等等。宗地地容积率率低于0.5的，按房房产建筑筑面积的的2倍计算土土地面积积并据此此确定计计入房产产原值的的地价。。由于会计计核算中中，对于于售楼部部、样板板间的成成本费用用归集在在开发成成本——开发间接接费核算算，仅包包括了建建造成本本，没有有包括土土地成本本，无法法确定房房产计税税原值，，在计算算房产税税时就要要首先纳纳税调整整。例如，假假设售楼楼部占地地面积3000㎡，土地成成本1200元/㎡，则售楼楼部应计计入房产产原值的的土地成成本为3000×1200元/㎡=360万元，房房产税计计税原值值为340＋360=700万元，年年均缴纳纳房产税税700××（1－30%）×1.2%=5.88万元。假设样板板间占地地面积500㎡㎡，容积率率=200㎡÷÷500㎡㎡=0.4低于0.5，则样板板间应计计入房产产原值的的土地成成本为200××2×1200元/㎡=48万元，房房产税计计税原值值为50＋48=98万元，年年均缴纳纳房产税税98×（1－30%）×1.2%=0.8232万元。房地产企企业税收收政策培培训专题题二房地产开开发企业业营业税税

税务务处理及及操作实实务新营业税税条例、、实施细细则涉及及建筑业业、房地地产企业业营业税税的新规规及案例例分析（一）““视同销销售”新新规定：：1、旧《细则》第四条规规定：（1）转让不不动产有有限产权权或永久久使用权权，以及及单位将将不动产产无偿赠赠与他人人，视同同销售不不动产。。（2）单位或或个人自自己新建建（以下下简称自自建）建建筑物后后销售，，其自建建行为视视同提供供应税劳劳务。2、新《细则》第五条规规定：纳税人有有下列情情形之一一的，视视同发生生应税行行为：（1）单位或或者个人人将不动动产或者者土地使使用权无无偿赠送送其他单单位或者者个人；；（2）单位或或者个人人自己新新建（以以下简称称自建））建筑物物后销售售，其所所发生的的自建行行为；（3）财政部部、国家家税务总总局规定定的其他他情形。。3、新旧变变化。（1）调整了了视同销销售的范范围。转转让“有有限产权权”或““永久使使用权””不再视视同销售售；增加加了“个个人将不不动产或或者土地地使用权权无偿赠赠送其他他单位或或者个人人”视同同销售的的规定。。（2）增加了了兜底性性条款““财政部部、国家家税务总总局规定定的其他他情形””。（二）““混合销销售”新新规定：：1、旧《细则》规定：第五条一一项销销售行为为如果既既涉及应应税劳务务又涉及及货物，，为混合合销售行行为。从从事货物物的生产产、批发发或零售售的企业业、企业业性单位位及个体体经营者者的混合合销售行行为，视视为销售售货物，，不征收收营业税税；其他他单位和和个人的的混合销销售行为为，视为为提供应应税劳务务，应当当征收营营业税。。纳税人人的销售售行为是是否属于于混合销销售行为为，由国国家税务务总局所所属征收收机关确确定。2、新《细则》规定：第六条一一项销销售行为为如果既既涉及应应税劳务务又涉及及货物，，为混合合销售行行为。除除本细则则第七条条的规定定外，从从事货物物的生产产、批发发或者零零售的企企业、企企业性单单位和个个体工商商户的混混合销售售行为，，视为销销售货物物，不缴缴纳营业业税；其其他单位位和个人人的混合合销售行行为，视视为提供供应税劳劳务，缴缴纳营业业税。第七条纳纳税人人的下列列混合销销售行为为，应当当分别核核算应税税劳务的的营业额额和货物物的销售售额，其其应税劳劳务的营营业额缴缴纳营业业税，货货物销售售额不缴缴纳营业业税；未未分别核核算的，，由主管管税务机机关核定定其应税税劳务的的营业额额：（1）提供建建筑业劳劳务的同同时销售售“自产货货物”的行为（（2）财政部部、国家家税务总总局规定定的其他他情形。。3、新旧变变化（1）新《细则》第七条明明确规定定“提供供建筑业业劳务的的同时销销售自产产货物的的行为””，“应应当分别别核算应应税劳务务的营业业额和货货物的销销售额，，其应税税劳务的的营业额额缴纳营营业税，，货物销销售额不不缴纳营营业税””。（2）增加了了兜底条条款“财财政部、、国家税税务总局局规定的的其他（（应分别别核算应应税劳务务营业额额和货物物销售额额的）情情形。4、案例分分析：【例1】某公司主主要从事事防盗门门窗销售售业务。。2009年与某房房地产开开发公司司签订销销售、安安装协议议。约定定共计为为房地产产公司某某开发项项目安装装防盗门门1200户，每户户金额（（含安装装费）1000元，合同同总金额额为1200000元。该种种防盗门门市场销销售价格格800元，成本本价为700元。分析：该该公司主主要从事事防盗门门窗销售售业务，，根据《营业税暂暂行条例例实施细细则》第七条规规定，其其混合销销售行为为应分别别缴纳增增值税、、营业税税。应纳增值值税＝＝800000÷÷（1＋17%）×17%－800××700×17%＝174358.97－142800＝31558.97元。应纳营业业税＝（（1000－800）×1200×3%＝7200元。【例2】某建筑公公司，负负责为某某工厂建建设一座座大型厂厂房。工工程施工工合同总总造价45000000元，其中中含土建建工程款款21000000元，钢结结构安装装工程款款500万元，钢钢结构设设备款19000000元。所需需钢结构构设备全全部为建建筑公司司本身制制造的、、可以单单独对外外销售的的成型设设备构件件。该部部分设备备可抵扣扣进项税税额为2500000元。分析：该该建筑公公司主营营业务应应为建筑筑安装。。依据《营业税暂行条例实实施细则》第七条，其混合销销售业务应分别处处理。营业税应税劳务应应纳营业税＝（45000000－19000000）×3%＝780000元。应纳销售货物增值值税＝19000000（1＋17%）×17%－2500000＝260683.76元。（三）“兼营业务务”新规定：1、旧《细则》规定：第六条纳税人兼兼营应税劳务与货货物或非应税劳务务的，应分别核算算应税劳务的营业业额和货物或者非非应税劳务的销售售额。不分别核算算或者不能准确核核算的，其应税劳劳务与货物或者非非应税劳务一并征征收增值税，不征征收营业税。2、新《细则》规定：第八条纳税人兼兼营应税行为和货货物或者非应税劳劳务的，应当分别别核算应税行为的的营业额和货物或或者非应税劳务的的销售额，其应税税行为营业额缴纳纳营业税，货物或或者非应税劳务销销售额不缴纳营业业税；未分别核算算的，由主管税务务机关核定其应税税行为营业额。3、新旧对比：旧《细则》规定：“不分别核核算或者不能准确确核算的，其应税税劳务与货物或者者非应税劳务一并并征收增值税，不不征收营业税”。。新《细则》只规定：“未分别别核算的，由主管管税务机关核定其其应税行为营业额额”；不再强求一一并征收增值税。。4、案例分析：【例3】某建筑公司主营业业务为建筑安装，，同时还从事建材材销售和建筑工程程机械修理业务。。2009年总的收入68000000元，并统一计入““主营业务收入入”科目中。经地地税机关审核，建建筑安装收入为50000000元，建材销售业务务收入15000000元，修理修配业务务收入为3000000元。假定建材销售售与修理修配所适适用的增值税税率率相同，均为17%，增值税扣除项目目金额为2550000元。分析：该企业的经经营行为属于兼营营行为。根据《营业税暂行条例实实施细则》第八条规定：“纳纳税人兼营应税行行为和货物或者非非应税劳务的，应应当分别核算应税税行为的营业额和和货物或者非应税税劳务的销售额，，其应税行为营业业额缴纳营业税，，货物或者非应税税劳务销售额不缴缴纳营业税；未分分别核算的，由主主管税务机关核定定其应税行为营业业额。应纳营业税＝50000000×3%＝1500000元。应纳增值税＝（15000000＋3000000）÷（1＋17%）×17%－2550000＝65384.62元。（四）“承包承租租”新规定：1、旧《细则》规定：第十一条：企业租租赁或承包给他人人经营的，以承租租人或承包人为纳纳税人。2、新《细则》规定：第十一条单位以以承包、承租、挂挂靠方式经营的，，承包人、承租人人、挂靠人(以下统称承包人)发生应税行为，承承包人以发包人、、出租人、被挂靠靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由由发包人承担相关关法律责任的，以以发包人为纳税人人；否则以承包人人为纳税人。3、新旧对比：（1）增加了挂靠的业业务；（2）纳税人发生了变变化。旧《细则》规定，全部以承包包人为纳税人；新新《细则》规定，以发包人名名义对外经营并由由发包人承担法律律义务的由发包人人纳税，否则以承承包人纳税。（五）“建筑工程程总包分包”新规规定：1、旧《细则》规定：第五条：（三）建建筑业的总承包人人将工程分包或者者转包给他人的，，以工程的全部承承包额减去付给分分包人或者转包人人的价款后的余额额为营业额。2、新《细则》规定：第五条（三）纳税税人将建筑工程分分包给其他单位的的，以其取得的全全部价款和价外费费用扣除其支付给给其他单位的分包包款后的余额为营营业额；3、新旧对比：（1）删除了关于“转转包”业务的相关关规定。（2）分包与转包的区区别：①分包和转转包的不同点在于于，分包工程的总总承包人参与施工工并自行完成建设设项目的一部分，，而转包工程的总总承包人不参与施施工。②分包与转转包的共同点在于于，分包和转包单单位都不直接与建建设单位签订承包包合同，而直接与与总承包人签订承承包合同。（3）税收上取消“转转包”规定的法律律规定工程分包应如何开开具发票？问：A公司从甲方接一个个工程，之后将工工程的80%分包给B公司，A公司应如何开具发发票给甲方？B公司又如何开具发发票给A公司？新《营业税暂行条例》第十一条规定：中中华人民共和国境境外的单位或者个个人在境内提供应应税劳务、转让无无形资产或者销售售不动产，在境内内未设有经营机构构的，以其境内代代理人为扣缴义务务人；在境内没有有代理人的，以受受让方或者购买方方为扣缴义务人。。该规定取消了旧旧《营业税暂行条例》第十一条规定的““建筑安装业务实实行分包或者转包包的，以总承包人人为扣缴义务人””的规定。《中华人民共和国税税收征收管理法》第三十条规定：扣扣缴义务人依照法法律、行政法规的的规定履行代扣、、代收税款的义务务。对法律、行政政法规没有规定负负有代扣、代收税税款义务的单位和和个人，税务机关关不得要求其履行行代扣、代收税款款义务。因此，从从2009年1月1日起，作为税务机机关不得以任何名名义要求总承包人人代扣代缴税款，，当总承包人代扣扣分包方营业税时时，分包方应当拒拒绝，并按新规定定在施工地自行完完税。例题中A公司应该给建设方方开具工程全款发发票。但按工程款款的20%计税，因为《营业税暂行条例》第五条第（三）项项规定，纳税人将将建筑工程分包给给其他单位的，以以其取得的全部价价款和价外费用扣扣除其支付给其他他单位的分包款后后的余额为营业额额。扣除依据为B公司开具给A公司的80%工程款的发票。B公司应该给A公司开具80%工程款的发票并按按此金额计税。分包工程给个人为为什么不能按差额额纳税【问题】以前，我公司将部部分建筑工程分包包给个体包工头，，公司代扣代缴营业税及其附加后，包工工头持扣税凭证到到税务局代开发票，税务务局对此部分分包包工程不再征收营营业税及其附加，，怎么到2009年却不行了呢？【解答】《中华人民共和国建建筑法》第二十九条规定：：建筑工程总承包包单位可以将承包包工程中的部分工工程发包给具有相相应资质条件的分分包单位。但是，，除总承包合同中中约定的分包外，，必须经建设单位位认可。施工总承承包的建筑工程主主体结构的施工必必须由总承包单位位自行完成。建筑筑工程总承包单位位按照总承包合同同的约定对建设单单位负责；分包单单位按照分包合同同的约定对总承包包单位负责。总承承包单位和分包单单位就分包工程对对建设单位承担连连带责任。禁止总总承包单位将工程程分包给不具备相相应资质条件的单单位。第二十九条条还规定：禁止分分包单位将其承包包的工程再分包。。2009年1月1日开始实施的新《营业税暂行条例》第五条规定：纳税人将建筑工程分包包给其他单位的，，以其取得的全部部价款和价外费用用扣除其支付给其其他单位的分包款款后的余额为营业业额。即差额纳税税的条件不包括个个人。旧《营业税暂行条例》第五条规定：建筑筑业的总承包人将将工程分包或者转转包给他人的，以以工程的全部承包包额减去付给分包包人或者转包人的的价款后的余额为为营业额。新旧条条例相比，建筑工工程差额纳税的范范围大大缩小了，，总承包方如果将将部分工程分包给给单位以外的纳税税主体，不能差额额纳税。从以上规定可以看看出，建设工程的的分包方必须是单单位，不能是个人人。总承包方若是是将工程分包给个个人，既不符合《建筑法》的规定，也不能按按差额纳税。当然然分包方再进行分分包也是违法的，，也不可能享受差差额纳税的优惠。。（六）“价外费用用”新规定：1、旧《细则》规定：第十四条条例第第五条所称价外费费用，包括向对方方收取的手续费、、基金、集资费、、代收款项、代垫垫款项及其他各种种性质的价外收费费。凡价外费用，无论论会计制度规定如如何核算，均应并并入营业额计算应应纳税额。2、新《细则》规定：第十三条条例第第五条所称价外费费用，包括收取的的手续费、补贴、、基金、集资费、、返还利润、奖励励费、违约金、滞滞纳金、延期付款款利息、赔偿金、、代收款项、代垫垫款项、罚息及其其他各种性质的价价外收费，但不包包括同时符合以下下条件代为收取的的政府性基金或者者行政事业性收费费：（1）由国务院或者财财政部批准设立的的政府性基金，由由国务院或者省级级人民政府及其财财政、价格主管部部门批准设立的行行政事业性收费；；（2）收取时开具省级级以上财政部门印印制的财政票据；；（3）所收款项全额上上缴财政。3、新旧对比：（1）在列举的收费项项目中增加了：补补贴、返还利润、、奖励费、违约金金、滞纳金、延期期付款利息、赔偿偿金、代收款项等等项目。（2）明确规定，代收收的“政府性基金金”、“行政事业业收费”不属于价价外费用。房地产开发公司代代收费用发票开开具有讲究房地产开发公司在在销售房屋时往往往要代有关部门、、单位和企业收取取一些款项，如房房屋维修基金、有有线电视安装费等等。对于开发企业业代收款项应不应应该缴税的问题，，一些企业并不太太明白。房地产开开发企业代收款项项的涉税处理，应应根据不同税种的的具体规定和款项项代收的具体方式式来进行具体分析析。下面，用实例例来说明这个问题题：【例】A房地产开发公司2008年取得售房收入5800万元，其中，使用用电视台票据代收收有线电视安装费费10万元。另外，其他他应付款账簿记载载着用房地产开发发公司的售房发票票为市建委代收的的房屋维修基金145万元和用供暖公司司的发票代收的取取暖费90万元。营业税：《营业税暂行条例》第五条规定，纳税税人的营业额为纳纳税人提供应税劳劳务、转让无形资资产或者销售不动动产收取的全部价价款和价外费用。。《营业税暂行条例实实施细则》第十三条规定，条条例第五条所称价价外费用，包括收收取的手续费、补补贴、基金、集资资费、返还利润、、奖励费、违约金金、滞纳金、延期期付款利息、赔偿偿金、代收款项、、代垫款项、罚息息及其他各种性质质的价外收费，但但不包括同时符合合以下条件代为收收取的政府性基金金或者行政事业性性收费：（一）由由国务院或者财政政部批准设立的政政府性基金，由国国务院或者省级人人民政府及其财政政、价格主管部门门批准设立的行政政事业性收费；（（二）收取时开具具省级以上财政部部门印制的财政票票据；（三）所收收款项全额上缴财财政。《国家税务总局关于于住房专项维修基基金征免营业税问问题的通知》（国税发〔2004〕69号）规定，住房专专项维修基金是属属全体业主共同所所有的一项代管基基金，专项用于物物业保修期满后物物业共用部位、共共用设施设备的维维修和更新、改造造。鉴于住房专项项维修基金所有权权及使用的特殊性性，对房地产主管管部门或其指定机机构、公积金管理理中心、开发企业业以及物业管理单单位代收的住房专专项维修基金，不不计征营业税。可见，房地产开发发公司代收的款项项，除住房专项维维修基金和符合规规定条件代为收取取的政府性基金或或者行政事业性收收费外，其他一切切代收款项无论如如何核算，均应并并入收入额计算应应纳营业税。如上上例，A房地产开发公司2008年营业税计税金额额应为5900万元（5800＋10＋90）。企业所得税《房地产开发经营业业务企业所得税处处理办法》（国税发〔2009〕31号）第五条规定，，开发产品销售收收入的范围为销售售开发产品过程中中取得的全部价款款，包括现金、现现金等价物及其他他经济利益。企业业代有关部门、单单位和企业收取的的各种基金、费用用和附加等，凡纳纳入开发产品价内内或由企业开具发发票的，应按规定定全部确认为销售售收入；未纳入开开发产品价内并由由企业之外的其他他收取部门、单位位开具发票的，可可作为代收代缴款款项进行管理。另另外，《发票管理办法实施施细则》第三十三条规定，，填开发票的单位位和个人必须在发发生经营业务确认认营业收入时开具具发票。未发生经经营业务一律不准准开具发票。从上上述两条规定来看看，房地产开发公公司代收的款项只只有同时具备以下下两个条件，才可可以不确认为销售售收入：一是未纳纳入开发产品价内内；二是由企业之之外的其他收取部部门、单位开具发发票的。否则，一一律视为企业的销销售收入进行所得得税处理。如上例例中A房地产开发公司为为供暖公司代收的的取暖费90万元，因未纳入所所销售的房屋价内内并且使用的是委委托方提供的票据据，这笔款项可以以不确认为开发企企业的营业收入。。而为市建委代收收的房屋维修基金金145万元使用了代收企企业的发票，为电电视台代收的有线线电视安装费10万元纳入了所销售售的房屋价内，这这两笔均应按规定定确认为开发企业业的营业收入进行行所得税处理。土地增值税《土地增值税暂行条条例》第五条，纳税人转转让房地产所取得得的收入，包括货货币收入、实物收收入和其他收入。。《土地增值税暂行条条例实施细则》第五条规定，条例例第二条所称的收收入，包括转让房房地产的全部价款款及有关的经济收收益。《财政部、国家税务务总局关于土地增增值税一些具体问问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，县级及及县级以上人民政政府要求房地产开开发企业在售房时时代收的各项费用用，如果代收费用用是计入房价中向向购买方一并收取取的，可作为转让让房地产所取得的的收入计税；如果果代收费用未计入入房价中，而是在在房价之外单独收收取的，可以不作作为转让房地产的的收入；代收费用用作为转让收入计计税的，在计算扣扣除项目金额时，，可予以扣除，但但不允许作为加计计20%扣除的基数；代收收费用未作为转让让房地产的收入计计税的，在计算增增值额时不允许扣扣除代收费用。按照上述规定，房房地产企业在销售售房地产时，对代代收款项的土地增增值税处理，与企企业所得税的处理理相似：如果代收收费用是记入房价价中向购买方一并并收取的，应作为为转让房地产所取取得的收入计征土土地增值税。同样样，上例中A房地产开发发公司为供供暖公司代代收的取暖暖费90万元，因未未纳入所销销售的房屋屋价内并且且使用的是是委托方提提供的票据据，这笔款款项可以不不确认为开开发企业的的营业收入入。而为市市建委代收收的房屋维维修基金145万元使用了了代收企业业的发票，，为电视台台代收的有有线电视安安装费10万元纳入了了所销售的的房屋价内内，这两笔笔均应按规规定确认为为开发企业业的营业收收入进行土土地增值税税处理。（七）“销销售退款””、“销售售折扣”新新规定：1、旧《细则》规定：旧《细则》对“销售退退款”、““销售折扣扣”没有做做明确规定定。财税[2003]16号第三条规规定：（1）单位和个个人提供营营业税应税税劳务、转转让无形资资产和销售售不动产发发生退款，，凡该项退退款已征收收过营业税税的，允许许退还已征征税款，也也可以从纳纳税人以后后的营业额额中减除。。（（2）单位和个人在在提供营业税应应税劳务、转让让无形资产、销销售不动产时，，如果将价款与与折扣额在同一一张发票上注明明的，以折扣后后的价款为营业业额；如果将折折扣额另开发票票的，不论其在在财务上如何处处理，均不得从从营业额中减除除。2、新《细则》规定：第十四条纳税税人的营业额计计算缴纳营业税税后因发生退款款减除营业额的的，应当退还已已缴纳营业税税税款或者从纳税税人以后的应缴缴纳营业税税额额中减除。第十五条纳税税人发生应税行行为，如果将价价款与折扣额在在同一张发票上上注明的，以折折扣后的价款为为营业额；如果果将折扣额另开开发票的，不论论其在财务上如如何处理，均不不得从营业额中中扣除。3、新旧对比：（1）提高了“销售售退款”、“销销售折扣”的法法律地位，将与与其有关的相关关规定从规范性性文件提高到规规章的高度。（2）新《细则》与财税[2003]16号相比，内容基基本一致，只是是语言叙述有所所不同。（八）“建筑业业营业额”新规规定：1、旧《细则》规定：第十八条纳税税人从事建筑、、修缮、装饰工工程作业，无论论与对方如何结结算，其营业额额均应包括工程程所用原材料及及其他物资和动动力的价款在内内。纳税人从事安装装工程作业，凡凡所安装的设备备的价值作为安安装工程产值的的，其营业额应应包括设备的价价款在内。2、新《细则》规定：第十六条除除本细则第七条条（混合销售业业务）规定外，，纳税人提供建建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应应当包括工程所所用原材料、设设备及其他物资资和动力价款在在内，但不包括括建设方提供的的设备的价款。。3、新旧对比：（1）新《细则》取消了旧《细则》关于建筑、修缮缮、安装的说法法，统一称作““建筑业劳务””；（2）新《细则》规定，提供“装饰劳务”。其其营业额可以不不包括“工程所所用原材料、设设备及其他物资资和动力价款在在内”，以“清清包工”作为营营业额。（3）旧《细则》规定，营业额是是否包括设备价价值主要看“设设备的价值是否否作为安装工程程总产值”；新新《细则》规定，营业额是是否包括设备价价值主要看“设设备由谁提供””。（九）“费用扣扣除”、“合法法票据”新规定定：1、旧《条例》、《细则》规定：旧的条例、细则则没有关于“费费用扣除”和““合法票据”的的相关规定。财财税【2003】16号文件第四条规规定：营业额减减除项目支付款款项发生在境内内的，该减除项项目支付款项凭凭证必须是发票票或合法有效凭凭证；支付给境境外的，该减除除项目支付款项项凭证必须是外外汇付汇凭证、、外方公司的签签收单据或出具具的公证证明。。2、新《条例》、《细则》规定：条例第六条：纳纳税人按照本条条例第五条规定定扣除有关项目目，取得的凭证证不符合法律、、行政法规或者者国务院税务主主管部门有关规规定的，该项目目金额不得扣除除。细则第十九条：：条例第六条所所称符合国务院院税务主管部门门有关规定的凭凭证(以下统称合法有有效凭证)，是指：（1）支付给境内单单位或者个人的的款项，且该单单位或者个人发发生的行为属于于营业税或者增增值税征收范围围的，以该单位位或者个人开具具的发票为合法法有效凭证（2）支付的行政事事业性收费或者者政府性基金，，以开具的财政政票据为合法有有效凭证；（3）支付给境外单单位或者个人的的款项，以该单单位或者个人的的签收单据为合合法有效凭证，，税务机关对签签收单据有疑义义的，可以要求求其提供境外公公证机构的确认认证明；（4）国家税务总局局规定的其他合合法有效凭证。。3、新旧对比：（1）支付给境内的的：原来以“发票””和“合法有效效凭证”为扣除除依据；新《细则》规定以“发票””或“财政收据据”为扣除依据据。（2）支付给境外的的：原来以“外汇付付汇凭证”、““外方公司的签签收单据”或““出具的公证证证明”为扣除依依据；新《细则》规定以“该单位位或者个人的签签收单据”为合合法有效凭证予予以扣除。税务务机关对签收单单据有疑义的，，可以要求其提提供“境外公证证机构的确认证证明”；（3）增加了“国家家税务总局规定定的其他合法有有效凭证”。（十）“扣缴义义务人”新规定定：1、旧《条例》《细则》规定：《条例》第十一条营业业税扣缴义务人人：（1）委托金融机构构发放贷款，以以受托发放贷款款的金融机构为为扣缴义务人。。（2）建筑安装业务务实行分包或者者转包的，以总总承包人为扣缴缴义务人。（3）财政部规定的的其他扣缴义务务人。《细则》第二十九条条条例第十一条所所称其他扣缴义义务人规定如下下：（1）境外单位或者者个人在境内发发生应税务行为为而在境内未设设有经营机构的的。其应纳税款款以代理这为扣扣缴义务人；没没有代理者的，，以受让者或者者购买者为扣缴缴义务人。（2）单位或者个人人进行演出由他他人售票的，其其应纳税款以售售票者为扣徼义义务人；（3）演出经纪人为为个人的，其办办理演出业务的的应纳税款以售售票者为扣缴义义务人。（4）分保险业务，，以初保人为扣扣缴义务人。（5）个人转让条例例第十二条第（（二）项所称其其他无形资产的的。其应纳税款款以受让者为扣扣缴义务人。2、新《条例》、《细则》规定：第十一条营业税扣缴义务务人：（1）中华人民共和和国境外的单位位或者个人在境境内提供应税劳劳务、转让无形形资产或者销售售不动产，在境境内未设有经营营机构的，以其其境内代理人为为扣缴义务人；；在境内没有代代理人的，以受受让方或者购买买方为扣缴义务务人。（2）国务院财政、、税务主管部门门规定的其他扣扣缴义务人。3、新旧对比：（1）将旧《细则》中第一款“境外外的单位或者个个人在境内提供供应税劳务”营营业税扣缴规定定提升至新《条例》第一款；并增加加了“境外的单单位或者个人在在境内转让无形形资产或者销售售不动产”的营营业税扣缴规定定。（2）取消了旧《条例》中关于“金融业业委托发放贷款款”、“建筑业业分包、转包““扣缴营业税的的的规定（3）取消了旧《细则》中关于“单位和和个人演出”、、“演出经纪人人”、“分保业业务”、“转让让无形资产”扣扣缴营业税的规规定。（4）将旧《条例》中“财政部规定定的其他扣缴义义务人”在新《条例》中改为“国务院院财政、税务主主管部门规定的的其他扣缴义务务人。”改变了了权限主体。问：受托拆除建建筑物取得收入入如何缴营业税税？答：根据《国家税务总局关关于政府收回土土地使用权及纳纳税人代垫拆迁迁补偿费有关营营业税问题的通通知》（国税函[2009]520号）第二点规定定，纳税人受托托进行建筑物拆拆除、平整土地地并代委托方向向原土地使用权权人支付拆迁补补偿费的过程中中，其提供建筑筑物拆除、平整整土地劳务取得得的收入应按照照“建筑业”税税目缴纳营业税税；其代委托方方向原土地使用用权人支付拆迁迁补偿费的行为为属于“服务业业——代理业”行为，，应以提供代理理劳务取得的全全部收入减去其其代委托方支付付的拆迁补偿费费后的余额为营营业额，计算缴缴纳营业税。问：我企业受托托拆除建筑、平平整土地，请问问应如何缴纳营营业税？答：《国家税务总局关关于印发〈营业税税目注释释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，建筑筑业，是指建筑筑安装工程作业业。本税目的征征收范围包括：：建筑、安装、、修缮、装饰、、其他工程作业业。其他工程作作业，是指上列列工程作业以外外的各种工程作作业，如代办电电信工程、水利利工程、道路修修建、疏浚、钻钻井（打井）、、拆除建筑物或或构筑物、平整整土地、搭脚手手架、爆破等工工程作业。《国家税务总局关关于政府收回土土地使用权及纳纳税人代垫拆迁迁补偿费有关营营业税问题的通通知》（国税函[2009]520号）规定，纳税税人受托进行建建筑物拆除、平平整土地并代委委托方向原土地地使用权人支付付拆迁补偿费的的过程中，其提提供建筑物拆除除、平整土地劳劳务取得的收入入应按照“建筑业”税目缴纳营业税税；其代委托方方向原土地使用用权人支付拆迁迁补偿费的行为为属于“服务业——代理业”行为，应以提供供代理劳务取得得的全部收入减减去其代委托方方支付的拆迁补补偿费后的余额额为营业额计算算缴纳营业税。。提示：提供建筑筑物拆除、平整整土地劳务取得得的收入应按照照“建筑业”税目缴纳营业税税，如果代委托托方向原土地使使用权人支付拆拆迁补偿费并收收取一定代理费费，则这部分所所得按全部收入入减去其代委托托方支付的拆迁迁补偿费后的余余额为营业额按按“服务业——代理业”税目缴缴纳营业税。（十一）“建筑筑业纳税义务发发生时间”新规规定：1、旧《细则》规定：第九条营业税的纳税义义务发生时间，，为纳税人收讫讫营业收入款项项或者取得索取取营业收入款项项凭据的当天。。第二十八条纳税人转让土地地使用权或者销销售不动产，采采用预收款方式式的。其纳税义义务发生时间为为收到预收款的的当天。纳税人人将不动产无偿偿赠与他人的，，其纳税义务发发生时间为不动动产所有权转移移的当天。纳税税人有本细则第第四条所称自建建行为的其自建建行为的纳税义义务发生的时间间，为其销售自自建建筑物并收收讫营业额或者者取得索取营业业额的凭据的当当天。2、新《条例》、《细则》规定：《条例》第十二条营业税纳税义务务发生时间为纳纳税人提供应税税劳务、转让无无形资产或者销销售不动产并收收讫营业收入款款项或者取得索索取营业收入款款项凭据的当天天。

国务院财财政、税务主管管部门另有规定定的，从其规定定。营业税扣缴义务务发生时间为纳纳税人营业税纳纳税义务发生的的当天。《细