房地产住宅项目价格体系的制定含案例

住宅项目价格体系的制定2009.06.25

ThePricesystemforResidentialProject“一本天书”多想

多做

多试多学多累积多沉淀圣经SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司1基本步骤定义项目属性现场评定系数制作价格表格代入计算价格进行价格统计撰写定价说明

2步骤一：定义项目属性现场评定系数 与客户充分沟通，了解开发设计重点获取准确的总规图、平面图(设计图)明确楼宇编号；明确坐标方向充分理解项目坐落、户型布局等各因素准备工作一3准备工作二组织一个现场评分团队最好3-4人派发统一的“定价评分表”选择常态的天气避免在极端天气进行定价评分表的制定尤为重要，是之后制定价格和价格说明的重要依据4注意事项项目负责人负责对各项水平因素进行图像记录（拍照）。每位评分人员除了评分还要简单文字记录当时评分的根据。项目负责人需要对所有的评分算术平均后得出综合评分表。5目录：1.价格表制作方式说明2.评分系统说明3.价格统计总体说明水平系数评定垂直系数评定特殊影响调整补充说明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司6目录：1.价格表制作方式说明2.评分系统说明3.价格统计总体说明水平系数评定垂直系数评定特殊影响调整补充说明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司7价格表制作方式的说明其实就是定价方向，可以让思维更清晰，目的更明确。根据营销策略，专业厘定价格策略，比如预定均价、推货策略等；根据前期与客户的沟通，以及对项目的现场考察和理解，找出项目定价的关键因素；明确价格制定的方向，比如并加以说明。1.价格表制作方式说明8参考案例一：北西东南A座B座C座环城高速丫髻沙大桥高压电线91011参考案例二：从产品方面无法拉拉开价格差距，即即户型产品所占评评分比重小121314目录：1.价格表制作方式说明2.评分系统说明3.价格统计总体说明水平系数评定垂直系数评定特殊影响调整补充说明15参考案例一：总体说明16参考案例二：1718水平因素一般可分分为：户型设计、景观视视野、朝向、通风风、采光、噪音、、楼距……每个因素权重的厘厘定：前期和客户充分沟沟通+项目的深入理解+累积的经验3.每个因素的评分等等级和评定标准：：评分等级的划分存存在一定的主观判判断，最好是组员员在充分理解项目目后商议拟定，拟拟定等级后项目负负责人需用文字在在评分表上明确表表述评分楼层的选定：：标准户型一般以中中间楼层为基准层层，如果是奇偶数数楼层户型不同需需要选择两个相邻邻的中间楼层进行行评定水平系数评定19参考案例一：202122232425262728293031323334思考/讨论：在案例一中，为什什么景观评分等级级是5-10分（P22），而噪音评分等等级是3-10分（P30）呢？在水平系数表中，，第三列的数字代代表什么，如何得得来？35参考案例一：3637383940414243444546474849505152535455思考/讨论：在案例一中，水平平系数和的计算公公式是：各因素分值×权重，然后相加在案例二中，水平平系数和的计算公公式是：各因素系数相乘两者的区别在哪里里？两个案例在系数评评分上最大的区别别是什么？如何理理解和运用？56垂直系数评定垂直因素素的评定定按同一一单位因因为楼层层的变化化而引起起素质差差异进行行打分，，一般分分为：视野景观观变化、采光变变化、空空间感差差异、心心理优越越感差异异、客户户心理感感受、项目特殊殊情况层差类型型一般可可分为：：斜线型、、折线型型、梯级级型层差差距距：因应建筑筑的高低低、推货货策略而而所有不不同，具具体要根根据拟定定均价、、户型面面积等因因素调整整思考/讨论：层层差类型型、差距距与建筑筑的高低低、推货货策略之之间有何何联系？？57参考案例例一：58596061626364参考案例例二：656667686970717273特殊影响调整遇到以下下情况，，需要对对特殊楼楼层或户户型做出出特殊层层差和系系数调整整：示范单元元层赠送面积积对开视野野明显差差异供需要求求客户喜好好……74参考案例例一：7576参考案例例二：777879808182补充说明参考案例例一：83参考案例例二：8485868788目录：1.价格表制作方式说明2.评分系统说明3.价格统计总体说明水平系数评定垂直系数评定特殊影响调整补充说明89注意事项项1.安静无干干扰的环环境。2.清醒的头头脑。3.过程中随随时记录录号需要要补充考考虑的事事项、疑疑点、备备忘等事事项。4.仔细验算算和核对对。5.科学命名名不同情情况下调调整出来来的价格格表。步骤二：：制作价价格表格格代代入计计算价格格90设置好系系数表，，单独开开设一个个Sheet。设置好所所有单元元的基本本资料表表格，并并设好各各单元与与系数表表连接的的公式。。代入预定定单价，，严谨测测算每个个单元，，确保无无误。单独开设设一个Sheet作汇总。。见附件制作过程程91步骤三：：进行价价格统计计撰写定价价说明价格统计计内容必必须包括括：总价统计计、单价价统计、、分项统统计、阶阶段性推推货统计计价格统计计方式必必须包括括：表格、柱柱状、点点线把制定价价格的所所有资料料，包括括图片、、照片、、系数评评级标准准、系数数评定依依据、系系数表、、价格表表