新南宁市江南区房地产楼盘市场调查分析报告

南宁江南区房地产楼盘市场分析报告(2012-9-14)策划部：李胜准 (一)江南区域现状概况、吴圩镇、苏圩镇、延安镇5个镇及福建园街道、江南街道、沙井街道3个街道办事处，总面平方公里，总人口多万人。供开发的土地和市区内最长化、城市化”的发展战略之后，不仅使江南区工业区的地位得到了进一步巩固，同：，拥有大片可供开发的土地和市区内最长的滨江水域，是发展都市型工业、休闲娱乐便捷交通优势：南宁11座大桥横跨江水，江南大桥的建成通车使用，全速提升江南交通；吴圩机场的扩建，长江三角洲、珠江三角洲城市、东盟风情特色景观商业街区；白沙大道汽车销售一条街成为辐射西南地区的中高档汽车销、 (二)江南区市政规划及发展趋势。大桥南、吴圩镇、苏圩镇。此经济带拥有江南工业园、江南物流园。在吴圩、苏圩一带规划制造业、食品加工业和精细化工业；围绕吴圩国际机场扩建，开发建设集生产、技术、资讯、贸易于一体的空港物流市场，大力发展“空港经济”。点和比较优势，分别侧重发展商贸、物流、农产品加工、食品加产业。吴圩镇重点发展商贸、物流、房地产业；苏圩镇重点发展储运、食品加 (一)区域市场划分五一沙井板块(老江南板块)；白沙星光板块(新江南板块)；壮锦那洪板块(新兴的城南板块)。业经与其他区域宁 (二)江南区各板块在售项目统计表：31华南城3406亩6500元/㎡434-586亩6900元/㎡71亩5400元/㎡足，自从限购令之后上旬以消化存量、预约为主，中下旬受市场影响逐步2664套。另一个10004610004680五一沙井板块主销售走势2500120.00%从上述各板块几个较具有代表性的楼盘来看，江南区目前整体的推货量消100.00%2500120.00%从上述各板块几个较具有代表性的楼盘来看，江南区目前整体的推货量消100.00%20002500200025000%%50020.00%00推货量销售量0云顶印象南宁奥园碧园南城故事汇东星城推货量销售量销售率% (三)江南区价格分析板块主要在售楼盘的价格变化情况以及三个板块在售楼盘均价走势情况。从中我们可以看到，江南区各板块住宅平均价格在5000-7000元/㎡区间内，该均价区间也较为符合目前江南区民众收入水平与消费能力，市场接受度较高。白沙星光板块因为周边配套成熟、位处交通便利地段均价最高达到8300元/㎡，而壮锦那洪板块周边配套及地理位置欠佳的楼盘，其均价最低在5000元/㎡。 (四)江南区在售楼盘物业类型搭配比例6%0%高层小高层超高层住宅经济适用房商铺写字楼 (五)江南区房地产市场后续供应分析交。 (一)白沙星光板块。以白沙大道为界，南面有江南客运站，北面有治核心，优势凸显。规划中的江南公园也产品物流中心和10+1商业大道(茶叶街)，南面是南宁经济技术开发区。白沙大道沿线是“汽车一条街”。白沙星光板块是江南区房地产重要开发的板块，目前该板块的楼盘已售完项目有180个，待售4个，在售3个。该板块楼盘现今规模最大的是龙光普罗旺斯，总占地586亩，总户数为9500户，大楼盘在该板块中仍占少数。星光大道周边配套更浓厚。但随着各大楼盘的开发，白沙大道现在的生活配套也日益完善，居住氛围日见浓项目名称西路180号沙大道总建筑面积约36面积586亩,总建筑面积A1-A-C-D-E-F87㎡两房—89㎡两房率1500亩。总户数。多层、小高层、 (宝马展厅对面)大道56号目前开工建设2、4栋围合而建5＋160% (沙井大万平方米，共23交汇处)万昌邕江明珠1期——米总建筑面积比例的5%11#12#13#2室2米设幼儿园(6个班)，幼儿园占地面积不少厅1卫于2160平方米，建筑占地面奥园1期南宁奥园——积:308530平方米建筑面积:467000平方米室1厅1卫1厨星城1期总计主力户型为60平——洪大道37号(那的1期组团由10多栋洪壮锦路600000平方米18层和4栋23层的高大道，东南侧规划有市政白沙大道总占地面积21016栋28-33层高层住有4万平方米的商业和幼87㎡2+1房——，运动场所等休闲娱乐配套设施。有5个楼盘项目价格走势分析该板块在售项目有3个。平均价格在6000-8500元/㎡区间内，相差幅度大，最低是普罗旺斯6000元/㎡，最高是现代国度达8300-8500元/㎡。处于白沙大道的几个在售、已售罄的楼盘的均价都在6000-7000元/㎡区间。而位于星光大道的周边2.配套设施完善，生活便利成本低、离市中心近：有、体育白沙菜市、南城百价相对过高，增加购房者负担，使得项目造出法国是经济住宅。该项目是所在商业氛围越来越。项目接近交通主干道，空气质声对已入住的+1”商业大道仅5分钟步行距离。1.项目5号楼曾发生严重的楼板倾斜问题而被致楼板倾斜，南北高低相差近10公分。而开发各个交通要道纵横交错且接近市中心仅十分钟的路程，交通优势十分明显。但是景观——筑化，倡导和季花开、幸福和复合地产,小户型住宅公寓——天誉·江南花园，龙光普罗旺斯虽然主打住宅，但其实内部配套已有南城百货超市、商业广场、临街骑楼等。各个楼盘定位从该板块在售楼盘最近一次推货情况来看，推出的户型以三房为主，两房、单间/一房。三房面积区间集中于80-99㎡的紧随着各大知名开发商的进驻，白沙星光板块的生活配套设施日臻完善，生活气息也会越来越动整个板块周边环境的提升，按照目前市场如果需求变动不大的情况下，房价可能会有小趋势二：松宇·中环国际是该板块首个以写字楼为整合商业概念的楼盘，将会弥补城南区域没有商务办公室的市场空白，引主要以两房、三房为主，实用性刚需小户型居多。在未来的市场发展格局，将会持续供应两 (二)五一沙井板块。有沙井往的“价格洼地”迅速蜕变为“价值高地”。为引领南宁沙井片区内最早最大的国际建筑综合体项目，华南城、海吉星农产品市场、以及LED工业园区等规划的落实，首占地面积:江南江南大道中兴桥旁约500米建筑面约由11栋16—25层的高层地+1房为%主段段大洪线 (沙井交汇处)建筑面积:占地面积:建筑面积:区，共23栋，停车位1542层住宅楼，车位信息：按个/幼儿园江南沙井大道56号占地面积:建筑面积:户数5238户地标建筑318米超高层办公一房40-50平方两房80-90平方0三房110-135平运动场所等休闲娱乐配套设施，除华南城外其他项目商。项目价格走势分析该图表显示了2011年9月到2012年9月份五一沙井板块主要在售楼盘均价走势情况。从中我们可以看到，五一沙井板块住宅平均价格在6000到7000元/㎡区间内，相差幅度较大，但该均价区间也较为符合目前江南区区经济发展状况及民众收入水平与消费能力，市场接受度较高。特别指出的是，一些周边配套成熟、位处交通便利地段的楼盘，其售价可达到7500影响(车辆噪音、空气质量下降等)。3.项目周边建筑陈旧，规划乱，影响本项目性的同时又可享有私家景观及良好的项目，将成为江南房地产业进园，而且五一可直通机场高成熟、居住氛围周边市政及商业等公共配套设施相对较2.项目所处位置距离市中心较远，住户出行3.均价过高(接近居民普遍购房心理承受价位上限)，使得项目整体性价比不高。周边市政及商业等公共配套设施相对较的楼盘并没有拥有成熟的生活配套优势，居住氛围较冷清；位于邕江附近，外部江轴核心,城市一线江邸沙井时代,80万中心生活城滨江中心,品质典范住宅商住楼商铺水景地产,公园地产公园地产,投资地产,教育地产观居所,宜居生态地产配送、货运以及金融结算等功能于一体，提供工业原料及产品采购、物流一站式服务与办公休闲娱乐全方位服务,是五一沙点。商品房价格上升势头放缓近该区域一般人群购买能力的承受上限，增长空间不大，预计房价只会小幅度缓慢增长，以利于消化旧货；而华南城的楼盘，更注重商住功能结合，作为固定资产投资而言，其6600元/㎡的均价未来还有一增长。速上涨，建筑类型也由多层逐渐向高层转变。目前板块周附近基本上都是以高层、板在较大面积的土地，该区域房地产的开发将出现高层和板塔结合并存的格局。由于其可开在融晟公园大地、万昌邕江明珠和华南城这三个大盘上，前两者规划总户数都在1500 (三)壮锦那洪板块 (1)板块规划区政府当年制定的要在城南板块壮锦大道一带打造江南的CBD的宏了周边商业集群发展。另外，政府规划建设的800亩江南公园，现已确定规划即将动工。江南公园建成后将能极大地提升整个江南的人文环境。最后，江南片区污染比较严重的南宁化工厂也已确定将在3-5年内搬迁完毕，届时整个江南将不再有大的污染源，加上江南公园的建成，生 (2)现有配套政府位于壮锦大道上。另外，四通八达的路网以及近距离的万泰隆建村市场、普罗旺斯内小学、石化技校等等基础配套，道路周边的大片绿野景观带加上不远处的良凤江国 (3)市政建设近况200多米的超高层“南宁塔”。善配套。这一板块大盘聚集区的优势在于全局规划合理，几个大盘之间在生活配套上整体价值提升。近年来，壮锦那洪板块的楼盘也逐步受到广大市民的热捧，房地产亩亩南那洪大道37号壮锦大道36号1号约417240亩00亩52亩6-18层的多层、最高32+1层率道28号40亩亩筑层洪板块吸引了许多大盘云集于此，目前在售的项目主要以规模大的楼盘为主，其场所、教育、生活配套为主，部分也多重视商业配套。根据踩盘消息得到，附近楼盘的销售率都比较乐观，销售率都在80%售项目价格分析如图，壮锦那洪板块在售楼盘中各楼盘的价格在