海口大学城教师新村项目整体发展策划报告

xx大学城教师新村项目整体发展策划报告二○一○年十一月前言

研究流程及方法竞争市场调研分析把握市场脉搏明确项目定位塑造经典产品如何进行营销推广宏观市场研究分析项目分析提升项目品质产品规划建议案例专题研究分析开发策略Part1宏观市场研究Part2房地产市场研究Part3竞争楼盘研究Part4大学城案例专题研究Part5项目分析及整体定位Part6项目发展策略及运营策略建议Part7规划及产品建议Part8营销推广策略及建议Part9资金筹措及投资分析Part10结论及建议Part1宏观市场研究——海口经济发展现状有利于转移剩余农业劳动力，有力推动农业人口的转移，极大地推动了海南城市化进程；发展推动了当地基础设施的建设，从而改善对外交流的环境和条件；可以有效引入外部需求，扩大消费对经济具有强大的带动和拉动作用；为发展旅游业而进行的基础设施建设，改善了当地的交通、通信、电力、医疗、金融等条件，促进了城市建设；国际旅游岛建设促进了产业结构的调整，使海南的产业结构更加合理。国际旅游岛对海南的影响国际旅游岛对海口的影响增加人口流入，带动当地消费；促进大企业、大公司进驻，带动当地经济发展；完善城市功能，加快城市化进程；促进当地产业结构调整，优化产业结构；促进当地基础配套设施的完善；提高城市服务水平，拉升城市形象。城市发展、产业优化调整，人口的进一步流入，对现有的城市发展格局有了新的要求,房地产发开模式也必须跟随发展有所进步。小结——海口市整体经济发展平稳，第三产业主导经济，城市发展逐渐往东移，随着区域的发展本项目的价值也得到大力的提升。海口作为省会城市，肩负着国际旅游岛的经济与行政中心职能，发展潜力巨大。以第三产业为主导，旅游业带动整体发展及投资。人均收入逐年提高，消费需求同时体现，增强区域消费能力。投资稳步增加，房地产投资稳步发展，房地产进入快速发展，发展环境较好。海口市目前旧城区内住宅的居住环境、建筑质量、住宅户型难以满足未来的需要，需要进行更新和人口迁移。在海口的“中强、西拓、南控、东优”的城市发展规划中，政府希望将东海岸组团打造成高品质的纯海滨风格地产格局。本项目必须充分利用政策的扶持开发，促进xx大学城片区的整体功能提升。

Part1宏观市场研究——海口经济发展现状海口城市性质定位——“热带海岛旅游度假胜地和宜居城市、南海海洋生态产业基地、国家历史文化名城”海口是海南中心城市海口是全省政治、经济、文化和流通中心，北部湾区域贸易中心；食品、饮料、医药、交通运输设备制造等四大支柱产业；重要的城市交通枢纽海口是全国20个主枢纽港口之一，是海南集海运、空运、铁路运输、公路运输为一体的综合性枢纽城市；最适合居住的城市之一海口是华南热带花园城市，绿色发展之路、生态环境建设走在世界前列，是世界上最适合居住的地方之一。最典型的城市二元制结构

海口，城市功能齐全，生活配套完善，为海南游客的中转站，房产主要以海资源为主要卖点，客户由岛内客户与岛外客户组成，呈典型的二元制结构。Part1宏观市场研究——海口城市发展规划西区南区东区中区加强主城区建设，提升主城区水平。加快“一园两湖”、美丽沙片区、大英山综合商务区等重大项目建设，将主城区建成核心商务区。充分发挥江东组团的生态资源优势，打造东海岸国家级旅游度假区，创造集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区.严格控制城市向南发展，保护南部城郊生态森林，筑牢城市生态屏障。在城市发展布局中要特别重视规划的引导作用，坚持以人为本，突出规划的前瞻性、权威性和法定性。加快西海岸新区建设，以行政中心建设为突破口，带动行政办公和总部经济功能区、教育和高科技产业功能区、旅游度假功能区建设；要把西部工业基地建设、临港物流园区建设与新区建设紧密结合起来，初步形成工业集中、物流畅通、新城崛起的西部大发展的良好局面。项目Part1宏观市场研究——海口城市发展规划一中心，两组团中强、西拓、东优、南控海口未来的规划发展中，中心组团将成为海口的经济中心，西海岸长流组团将成为海口的政治中心，江东组团将成为海口的文化中心。江东组团各片区规划--规划以丰富的自然生态资源实现旅游、度假、居住功能，非城市化意向滨江办公居住片区滨海水城片区xx滨海片区xx综合片区灵山片区东部区域组团用地规划图东部区域的规划定位江东组团是海口城市复合职能的重要补充和延伸。组团由办公居住片区、水城片区、xx滨海片区、xx综合片区、灵山片区组成。滨江办公居住片区：以办公居住为主，并配套相应的商业服务设施的片区。滨海水城片区：以旅游度假为主的片区。xx滨海片区：以旅游度假为主的片区xx综合片区：以教育科研、高新技术和无污染工业为主的综合型片区。灵山片区：以航空物流和居住为主的综合型片区。Part1宏观市场研究——江东组团发展研究按照“两带一区五片”结构进行功能布局xx片区整体规划—打造一个集工、农、旅、贸、高等教育全面发展的外向型综合开发区

开发区位于海口市美兰区江东组团，距海口市中心10公里，距美兰国际机场、海南东环铁路、海口绕城高速公路仅4公里，海文高速公路穿境而过，交通十分便利，区位优势明显。开发区规划总面积41.3平方公里，现有人口4.7万人，现有外引内联企业100多家。开发区城镇建设规划和产业发展规划与海口市发展规划相协调，统一规划，成片开发，是一个工业、农业、旅游业、高等教育园区等全面发展的外向型、综合型开发区，是海南农垦发展工业主要基地和对外开放的窗口。Part1宏观市场研究——xx片区发展研究xx区域未来发展前景xx区域是海口市“东优”战略的重要组成部分，对国际旅游岛和海口市发展目标的实现有着举足轻重的作用。xx大学城是江东组团重要部分，也是作为海南省重要的教育科研基地。随着xx高校学园的大规模建设启动，必将快速带动海口城市建设沿南渡江发展，成为新兴的沿海沿江城市。区域拥有原生态的自然环境，土地利用价值高，尚未正式开发，但目前生活配套较低。优良的投资环境，全新的招商引资思路和合理的产业布局，吸引了一批大项目落户xx。如占地1000亩、以中石化公司、阿拉伯环球能源开发公司、世界石油大会中国国家委员会等世界一流大型企业为投资主体。该区域将发展成高尔夫俱乐部的密集集聚，如演丰镇总共用地3万亩的十个高尔夫球场建设，目前招商工作已完成，其中，龙窝高尔夫在建，即将投入使用；该区域属于毗邻空港的一级辐射区域，具有发展空港商业、机场服务型产业的先决条件。台达高尔夫东山高尔夫美兰国际机场xx大学城红树林保护区东海岸Part1宏观市场研究——xx片区发展研究小结——整合空港、、高尔夫和和大学城资资源，完善善区域度假假配套功能能，提升区区域城市地地位、提高高物业投资资价值项目所在区区域是江东东组团重要要组成部分分，项目的的建设将会会强化城市功功能，以聚聚集生产要要素，增强强中心区的的辐射功能能，提升城城市品位。。目前xx区区域开发强强度不够，，房地产开开发尚处于于起步阶段段，本项目目将会提升大学城城以及xx区域的土土地品质，，促进该区区域内的房房地产开发发水平。项目近邻美美兰机场的的地缘优势势，将率先承接接区域价值值的增长，，迅速兑现现项目的城城市价值。随着新东大大桥路桥工工程的启动动，将与琼琼州大桥、、海瑞大桥桥形成“三桥并立”格局，使整整个东海岸岸板块与海海口中心组组团实现北北部、中部部、南部的的紧密连接接，意味着着项目所在区区域与城市市中心区的的交通动脉脉更加完善善、物业价价值将得到到更大的体体现。高尔夫资源源为项目所在区区域实现了了设施增值值，对于城城市远郊开开发而言能能够明显提提升物业价价值。Part1宏观市场研研究——xx片区发发展研究xx大学城城现状分析析大学城距海海口市中心心10公里，距美美兰国际机机场、海南南东环铁路路、海口绕绕城高速公公路仅4公里，海文文高速公路路穿境而过过，交通十十分便利。。大学城周边边景观植被被丰富，原原生态资源源保护良好好。大学城已有有3所学校进驻驻，且周边边已投入使使用的职业业学校达到到5所（海南南省机电电工程学学校、经经济技术术学校、、旅游学学校、文文化艺术术学校、、华侨商商业学校校等）），潜在在消费人人群庞大大。Part1宏观市场场研究——大学城发发展研究究xx大学学城现状状分析学校名称占地面积容纳学生人数在职教职工人数校内配套备注琼台师范高等专科学校1151亩9000700以内校舍建筑、教学设施、图书资料、文体活动场馆目前一期工程完成海南经贸职业技术学校1032亩8500500多教学楼、实训楼、图书馆、文体活动场馆、学生宿舍、多功能食堂、商业一条街五年内完成工程可容纳万名学生海南师范大学2505.5亩15000500多图书馆、科教楼、多功能体育馆、标准田径运动场、游泳池、足球场将分三期完成，一期1515.6亩海南省文化艺术学校129亩1200中高职称教师近70人专业教室、综合排演练厅、室内运动场、展览厅、琴房76、文化课教室2009年10月搬迁xx新校区海南xx旅游学校120亩1500——————海南省机电工程学校420亩（总）6000（总）300（总）————xx中学——————————xx中学幼儿园——————————大学城及及周边院院校列表表Part1宏观市场场研究——大学城发发展研究究xx大学学城现状状分析目前区内内周边尚尚无成熟熟和高质质量的市市政基础础设施和和社会服服务设施施，新校校区的学学校知名名度和品品牌效应应不够高高，各个个入区的的大学用用地和规规模差异异大。总总体用地地偏小。。随着xx大学城城各高校校的不断断进驻，，教师人人口速增增，学校校集资房房已无法法满足教教师住房房需求问问题。由于目前开发发强度不不高，道道路等基基础设施施有一定定的规模模，但土土地开发发的品质质，商业业服务设设施还不不完善导导致整个个xx及及大学城城发展整整体品质质不高。。xx高校校区离海海口市区区15公里，但但由于公公交不配配套，从从海口坐坐到学校校往往要要一个多多小时，，而且公公交车准准点率差差，发车车量少。。Part1宏观市场场研究——大学城发发展研究究xx大学学城发展展前景在海口市市的规划划布局中中，xx大学城城将承担担起带领区域域发展、促进国国际旅游游岛发展展目标的的实现等等重要任任务。依托大学学城的人人才优势势，以及及强大的的科研实实力和科科学的转转化机制制，最大大程度上上帮助城城市实现现长远发发展。建设高标标准的商商业、文文化等公公共设施施，为大大学城内内的教师师、学生生以及城城市企业业、居民民提供全全方位的的优质服服务。大学城的的建设将将带动房房地产新新一轮开开发的热热潮，因因此也会会不断的的完善该该区域的的土地品品质，促促进该区区域内的的经济发发展水平平。高等教育育是高增增长的行行业，容容易得到到政府和和社会投投资。大学新区区具有良良好的周周边带动动效应,可以刺激激周边服服务产业业的发展展。同时时大量高高素质人人群聚集集可带来来良好社社区的文文化氛围围并形成成较强发发展动力力。Part1宏观市场场研究——大学城发发展研究究小结——项目须依托优质质生态资资源，打打造集科科研、教教育培训训、休闲闲旅游、、生态居居住于一一体的城城市新区区由于项目目临近大大学城，，高等院校校周围建建住宅，，正迎合合了人们们贴近文文化的心心理。项项目的建建成，极大的提提高了该该区的居居住环境境，将成成为海口口具有代代表性的的示范区区域。项项目的实实施对海海口市城城市整体体功能提提升有促促进作用用。项目的建建设将提提升周边边土地的的品质，，带动海海口东南南部城市市建设的的发展。。时代的发发展赋予予本项目目代言城市市未来的的名片，同时也也承载着该该区域厚厚积薄发发的使命命。浅丘地形形和丰富富的原生生态资源源给本区区营造个个性化的的环境提提供了机机会，大大量的师师生员工工带来的的消费可可以支撑撑社区的的商业和和社会服服务的发发展。项目的建建设可以加快快城市化化进程，，完善中中心城市市功能，，突出城城市特色色，改善善人居环环境，加加强区域域协调项目建设设须以优势科科研及优优质院校校为依托托和切入入点，逐逐步演变变为城市市新区。。Part1宏观市场场研究——大学城发发展研究究Part1宏观市场场研究Part2房地产市市场研究究Part3竞争楼盘盘研究Part4大学城案案例专题题研究Part5项目分析析及整体体定位Part6项目发展展策略及及运营策策略建议议Part7规划及产产品建议议Part8营销推广广策略及及建议Part9资金筹措措及投资资分析Part10结论及建建议长流组团团西海岸南海大道道国贸填海海海甸岛东海岸海口房地地产板块块格局长流组团团政府手手中存有有大量土土地供应应，但是是门槛较较高；西海岸政政府无地地，大量量未开发发用地存存留在开开发商手手中；南海大道道未来有有40~50万平方米米建面的的土地出出让；海甸岛土土地所剩剩无几，，新埠岛岛已整体体出让；；政府存在在历史遗遗留问题题；地产产开发较较少。国贸填海海区仅存存200~300亩土地出出让；海口房地地产开发发分析——顺应城市市发展需需要，但但受制于于政府对对土地的的控制有有限，城城市整体体框架将将会向西西、向东东扩张。。Part2房地产市市场研究究联华1600亩万科浪浪琴湾长信泰达比华华利山庄庄新世界美美丽沙宝安江江南城万隆新新埠岛鲁能海蓝蓝椰风本项目新建桥荣荣域海口房地地产开发发分析——异地品牌牌开发商商对海口口的预期期集中在在沿海各各板块，，内陆地地区较少少涉足鲁能海蓝蓝福源以岛外客客户为主主的西海岸片区聚集集了大量量一线品牌开发发商的大大规模项项目。以岛外客客户为主主的东海岸片区仅有有鲁能独独挑大梁梁。土地地开发充充足异地二线品牌开发商主主要集中在海甸岛片区。美源海口湾异地品牌开发发商的进驻，，显示了对海海口市场预期期信心的增强强，将会显著著提升海口房房地产市场成成熟度与品质质，拓宽市场场空间；沿海板块的开开发促进价格格层次的拉升升，各区域价价值也会进一一步提升。但但价格层级的拉拉开将会赋予予内陆地区更更大的生存空空间；以东海岸的未未来发展前景景来拉动项目目的区域价值值。Part2房地产市场研研究海甸岛板块海口市在售楼楼盘分布格局局东海岸板块西海岸板块金贸滨海板块块盈滨半岛板块块府城板块旧城区板块中心城区板块块海口市场客户户群分析追求度假型岛岛外客户集中中在滨海板块块；自住型的新海海口人更关注注优越的环境境、居住舒适适度和生活便便利；本土居民更偏偏向于配套完完善、房价更更低的旧城区区。Part2房地产市场研研究板块名称区域发展特征景观资源物业类型主力均价（元/㎡)后续供应客户特征西海岸板块休闲度假配套齐全，交通和生活配套尚未完善海景资源、高尔夫资源别墅、多层、小高层洋房：9000-11000别墅：600－1000万/套后续供应较大岛外高端客户占主导盈滨半岛板块西海岸板块的西向延续海景资源高尔夫资源别墅、多层、小高层、高层洋房：7500-9000别墅：500－800万/套后续供应较大岛外客户占主导金贸滨海板块区域发展成熟，可开发土地少海景资源、城市景观高层洋房：9000-10000后续供应少本地高端为主岛外投资客户海甸岛板块距离城市较近，海景资源较为丰富，发展较早海景资源别墅、多层、小高层洋房：8000-10000别墅：600－900万/套后续供应高度集中岛外客户、本地中高端客户东海岸板块未来前景乐观，目前尚未成为城市开发重点江景资源、高尔夫资源别墅、小高层别墅：300－600万/套洋房：6500-7500短期内后续供应不大岛外客户占主导总结——城市发展功能能正在不断细细分，本项目目将成为江东东组团扛大旗旗者。海口做为海南南省会，政治治、经济中心心，交通枢纽纽，发展潜力力较大，更适适合居住；经济水平较低低，但发展较较为迅速，海海南国际旅游游岛政策必将将带动海口各各板块发展；；在城市扩张和和二元制背景景下，海口地地产板块形成成了“一带两中心”的格局，开发商的集体体运作将决定定未来的区域域价值。大型地产商和和投资公司进进驻，充分显显示海口房地地产市场良好好的前景，并并将提升海口口房地产市场场成熟度与品品质，拓宽市市场空间。本本项目既要借借助海口的发发展不断提升升区域影响力力，同时也要要做好面临更更大竞争的准准备。本区域房地产产开发处于起起步阶段，本本项目的开发发将在xx区区域起到标杆杆性的作用。。海口房地产市市场客户群6成以上来自岛岛外，但随着着人们度假观观念的转变，，外销市场向内内陆延伸。本项目应抓住住外销市场需需求的多元化化而定位开发发。Part2房地产市场研研究Part1宏观市场研究究Part2房地产市场研研究Part3竞争楼盘研究究Part4大学城案例专专题研究Part5项目分析及整整体定位Part6项目发展策略略及运营策略略建议Part7规划及产品建建议Part8营销推广策略略及建议Part9资金筹措及投投资分析Part10结论及建议江东组团代表表性项目介绍绍海蓝椰风美兰山水天南国威尼斯城城鸿洲江山本项目Part3竞争楼盘研究究江东组团代表表性项目介绍绍鲁能·海蓝椰风占地面积：约约2,000亩建筑面积：50万㎡项目位置：东东海岸龙头地地带，位于于江东东营片片区，市中心心与机场之间间价格走势：独独栋别墅均价价约31,000元/㎡，联排别墅均均价在19,000元/㎡。广告推广语：：南中国千亩亩亲海度假生生活特区主要卖点：海海景资源、项项目规划、高高端产品品牌牌效应。销售情况：前前三期均在较较短时间内售售罄。鲁能·海蓝椰风整个项目以纽纽约长岛式富富人区为蓝本本，在东海岸岸开创了海南南首例城市海海岸中央别墅墅区。同时，，也是目前海海口最高端、、最具有代表表性的楼盘之之一。Part3竞争楼盘研究究建筑外立面规划鸟瞰图美兰山水天占地面积：17259平方米建筑面积：24580平方米地理位置：海海口市灵山开开发区新大洲洲大道南端(距南渡江大桥桥400米)建筑类别：多多层、小高层层建筑风格：现现代简约开盘时间:2009-10-18价格走势：目目前基本已无无房源在售，，5月份均价8000元/㎡左右。项目靠近南渡渡江组团，主主要销售期处处在国际旅游游岛政策出台台、房价上升升期间，且拥拥有较好的江江景资源，因因此售价应比比xx组团略略高。江东组团代表表性项目介绍绍Part3竞争楼盘研究究美兰高尔夫温温泉别墅占地面积：134119平方米建筑面积：79044平方米地理位置：海口市美兰区演丰镇镇龙窝水库西西岸建筑类别：公公寓、别墅建筑风格：地地中海开盘时间:待定价格走势：10月份别墅报价价约为12000元/㎡左右，公寓寓报价8000元/㎡左右。该项目坐拥高高尔夫资源，，景观资源良良好。后期高品质住住宅可参考此此项目公寓价价格。江东组团代表表性项目介绍绍Part3竞争楼盘研究究鸿洲江山开发商：海口口鸿洲置业发发展有限公司司占地面积：910455平方米建建筑面积：45558平方米地理位置：海海口市美兰区区海榆大道188号建筑类别：多多层独栋联联排建筑风格：东东南亚风格户型：联排别别墅面积在150-700平米等价格走势：鸿鸿洲江山所有有产品均已封封顶，目前一一期别墅在售售，面积为230平到380平米，12000元/㎡起价。现处于于内部认购阶阶段。建筑外立面规划鸟瞰图项目临近机场场，一期推出出户型均为别别墅，售价较较高，本项目后期高高品质别墅部部分可以此项项目为参照。江东组团代表表性项目介绍绍Part3竞争楼盘研究究南国威尼斯城城开发商：海南南南国置业有有限公司占地面积：约约1188000平方米建筑面积：776702平方米地地理位置：海海口市琼山区区云龙镇建筑类别：多多层高层联联排双拼拼独栋建筑风格：法法国城堡式的的白领公寓、、南加州风风格的亲水别别墅价格走势：2010年5月价格约4000元/㎡、2010年10月价格为4518元/㎡起。规划鸟瞰图建筑外立面江东组团代表表性项目介绍绍项目位于云龙龙镇，与大学学城片区位置置略差，价格格参考意义较较大，xx大大学城片区商商品房定价应应比本项目价价格相近或略略高。本项目限价房房超出标准部部分的市场价价，可参考此此楼盘的价格格。Part3竞争楼盘研究究结论海口各房地产产板块的发展展并不均匀，，其中长流组组团依托西海海岸的优势景景观资源，发发展较为迅速速。而本项目所在在的江东组团团由于政府严严格控制开发发品质，加上上交通、配套套、基础设施施等尚未完善善，房地产开开发处于严重重滞后的状态态。江东组团目前前的房地产开开发项目基本本属于资源型型房地产项目目，在海口市市相对较高端端。在不远的将来来，江东组团团的房地产开开发将向着豪宅区的方向发展，，成为海口市市密度最低、、景观及生态态资源最丰富富、居住及生活品质最高高的区域。Part3竞争楼盘研究究Part1宏观市场研究究Part2房地产市场研研究Part3竞争楼盘研究究Part4大学城案例专专题研究Part5项目分析及整整体定位Part6项目发展策略略及运营策略略建议Part7规划及产品建建议Part8营销推广策略略及建议Part9资金筹措及投投资分析Part10结论及建议案例选取原则则：位于城市市近郊、依托托大学园区、、具备良好自自然资源的大大规模城镇开开发欧文(美国)城市均衡发展展高科技为主导导多元化产业业伯克利(美国)依托强势学科科完善产业链条条筑波（日本））疏散东京人口口压力生态型技术创创新中心城市设计理念念领先案例疏散人口、产产业功能案例例幕张(日本)疏散东京办公公职能娱乐办公新都都心国内大学城发发展案例埃朗根（德国国）高附加值无污污染企业经济与生态平平衡发展生态保护下的的新城发展案案例Part4大学城案例专专题研究广州大学城高附加值无污污染企业经济与生态平平衡发展松江（上海））高附加值无污污染企业经济与生态平平衡发展发展历程大多经历了20年以上的发展展历程，最终终成为产、学学、研、居、、休闲一体的的新城发展策略国外大学城大大多通过教育育科研带动产产业发展及居居住国内则较为注注重城市功能能的实现（居居住区及城市市共享开放空空间）规划布局美国欧文：根根据地形条件件合理安排用用地功能和开开发强度美国伯克利：：集集中大大部分商业区区，最大限度度地发挥土地地的价值日本筑波城：：公公共服服务区及开放放空间设于中中心，各大学学围绕中心区区布置上海松江大学学城：大学城城位于中心区区域，其他功功能区围绕其其进行布置。。居住区以“泰晤士士小镇”作为为形象国外大学城大大多以教育科科研为主导功功能国内大学城大大多以教育为为主导或标杆杆功能，科研研功能弱化功能能配比比开放空间均占占主导地位；；商服用地比比例较少但开开发强度较高高；均预留了了一定比例的的储备发展用用地案例研究总结结Part4大学城案例专专题研究以土地的增值值，价值的兑兑现为最终目目标；通过各种模式式的开发，以以及配套的完完善，提升区区域的形象与与价值；用居住、消费费等，实现价价值的兑现。。向政府提出要要求，引进强强势教育资源源或科研资源源，最终实现现土地增值与与价值兑现。。Part1宏观市场研究究Part2房地产市场研研究Part3竞争楼盘研究究Part4大学城案例专专题研究Part5项目分析及整整体定位Part6项目发展策略略及运营策略略建议Part7规划及产品建建议Part8营销推广策略略及建议Part9资金筹措及投投资分析Part10结论及建议Part5项目分析及整整体定位地形地貌分析析整个地块分为为ABC三大部分，每每个部分呈较较规矩形，A地块为共建配配套用地，现现为坡地与水水塘，不涉及及拆迁，B地块大部分为为村镇建设用用地，涉及拆拆迁量较大，，C地块为果园用用地，施工条条件较好ABC地形地貌一地形地貌二Part5项目分析及整整体定位交通条件分析析项目位于海口口美兰区xx经济开发区区内,所处区域目前前道路通达性性较好海涛大道横贯贯用地中部用地四周被规规划道路环绕绕未来交通便捷捷···项目距离海口口市区15公里距离美兰国际际机场直线距距离不到5公里，出行非非常方便项目地位界定定：城市功能体，，大学城内、、大规模，人人文生态项目目。项目属性：区位属性：地处xx大学城内大学城经过不断的发展，后续学院陆续进驻，区域开发越趋成熟，区域前景广阔生活配套不足大学城区域生活配套匮乏，没有形成规模的配套功能体板块影响力较小xx板块整体发展迟缓，影响力较小大规模占地2096亩，在江东组团乃至海口都属于大规模项目人文气息浓厚项目地处大学城内，周边高校林立，人文气息浓厚生态资源优越可营造及综合利用多方面的田园风光Part5项目分析及整整体定位Part5项目分析及整整体定位本项目客户群群核心客户重要客户偶得客户1、本地第一居居所客户包括有换房需需求的客户和和新海口人；；追求更好的的居住环境，，但可以不近近海，配套尽尽量好些；3、岛外三缘客客户与海口有工作作缘、亲友缘缘客户，以养养老、避寒、、度假为主，，一般每年在在海口居住时时间在2-5个月左右，或或周末居住，，一般要求居居住环境好、、交通方便、、区域安静；；4、投资客户包括本地和岛岛外部分投资资客户；注重重开发品质和和区域价值；；5、企业客户本地和岛外企企业用于接待待、培训、会会所等；6、短期度假客客户纯度假，一年年来度假3-5次，每次一周周左右；123452、本地休闲商商务客户6客户定位随着项目一期期启动区的建建设和后期的的商品房价格格逐步提升，，对价格敏感感的客户将逐逐步减少，对对资源和生活活环境需求明明显的客户将将逐步增加。。岛外客户在在承载着岛外外市场多元化化转变的同时时，我们必须须重视本地市市场，建立广广泛的市场影影响，从而撬撬动全国市场场。岛外：岛岛内6：4Part5项目分析及整整体定位优势项目规模大，，社区自身配配套完善：项目总占地2000多亩，规模较较大，易形成成居住氛围，，自身各项配配套完善。处于大学城内内，学府人文文环境优良：：项目周边学校校环绕，人文文氛围浓厚。。有一定的资源源和交通配套套，但绝对竞争力不不强，应扬长避短短，利用现有有优势与竞争争对手形成竞竞争。处于江东组团团生态片区，，自然生态景景观优越：项目位于江东东生态片区，，周边景观资资源良好，自自然环境较好好。城建集团打造造，品牌效应应明显：城建集团参与与众多城市配配套建设及开开发，品牌效效应明显，号号召力大。交通便利：海口至大学城城的主干道直直通项目，项项目距离海文文高速及机场场距离较近。。发挥优势项目处于大学学城内，周边边学府众多，，人文气息浓浓郁，可直接接赋予项目一一种人文内涵涵，依此作为为卖点之一项目处于江东东生态片区，，周边自然景景观资源优良良，在营销推推广过程中，，可整合外部部资源为项目目所用项目规模大，，可分组团滚滚动开发，形形成良好的经经济效应通过城建集团团长期参与城城市建设积累累的人脉关系系，可很好的的与其他政府府主管部门之之间进行工作作协调Part5项目分析及整整体定位劣势受美兰机场噪噪音影响：项目距离机场场直线距离过过近，受机场场噪音影响明明显。周边开发仍处处于起步阶段段，尚未完善善：周边生活配套套匮乏，影响响到客户在此此置业的基本本生活配套需需求。距离海口市区区距离稍显远远：项目处于xx区域，距离离市区15公里，客户认认知度不高，，。用地情况较复复杂，拆迁工工作未完成：：项目用地涉及及拆迁回迁工工作，情况复复杂，会影响响项目的整体体进度。项目的地段、配套、用地情况等方面都处于于劣势，必须须另辟蹊径，树立项目独独特的诉求点点。Part5项目分析及整整体定位缩小劣势项目可利用规规模大，自身身共建生活配配套完善等，，设置完善的的商、住、娱娱、医等生活活配套资源，，形成大学城城的配套生活活圈，辐射周周边。通过项目公交交车站，开设直达市内内快速公交，，弱化项目与与市中心的距距离感项目可通过采采用隔音玻璃等隔隔音材质，提升房屋的隔隔音效果，最大化的减减少机场噪音音的影响根据项目地块块的实际情况况，合理安排排施工次序，，优先开发不不涉及拆迁的的地块或拆迁迁量小的地块块。Part5项目分析及整整体定位机会“城市化”发展进程，以以及板块的不不断成熟完善善为本项目提提供了良好的的发展环境，，配合市政利好，提升区域形形象及价值，，吸引市场关关注。国际旅游岛的的规划建设：：国际旅游岛的的规划建设，，海口城市发发展进程加快快，流动人口口的流入等都都将直接对项目目产生利好。。大学城将逐步步扩大，规划划学校陆续进进驻：海南广播电视视大学等规划划学校的陆续续进驻，将会会为本项目带带来更多的客户资源。海口东优战略略，周边生态态保护区不断断完善，项目目旅游资源不断扩大项目处于江东东生态片区，，随着城市化化的不断发展展，项目的生生态旅游资源源会不断扩大大江东组团住宅宅项目大盘较较少，本项目目将成为片区区标杆，竞争优势明显显：区域内开发项项目较少，除除了南国威尼尼斯城与鸿洲洲江山存在一一定竞争外，，并无其他竞竞争项目，相相对来说本项项目的优势明明显Part5项目分析及整整体定位把握机会国际旅游岛的建建设对整个海南南房地产都是一一次千载难逢的的机遇，同时也也对房地产的开开发提出更高的的要求，项目应应运用前瞻性的的规划，注重产产品本身的品质质，打造符合市市场发展的产品品。项目应充分利用用周边学府人文文氛围，塑造一一种强烈的文化化气息，赋予项项目一种人文内内涵项目应通过打造内部园园林景观、整合合周边原生态风风光进行弥补，，形成差异化的的景观特点。充分利用项目的的大盘效益及自自身完善的生活活配套，打造多多重的价值叠加加，高附加值的的生活居住品质质。Part5项目分析及整体体定位威胁为避免同质化的的竞争，本项目目必须针对目标客户群的需需求，寻找差异化的竞争。周边商品房项目目竞争：区域板块内的竞竞争楼盘，如鸿鸿洲江山等商品品房项目将会对对项目后期的商商品房销售形成竞竞争。房产新政影响：：4月17日以来，国家多多次出台房地产产政策，打压房房价，整个房地地产市场都处于一定的低迷迷期。周边集资房与限限价房项目带来来的价格冲击：：琼台师范学院及及海经贸等学校校的集资房项目目将会给项目的的商品房带来价价格上的冲击。Part5项目分析及整体体定位避开威胁应用营销4P理论，应对新政政的影响：注重重产品本身品质质，打造精品；；制定高附加值值合理价格，实实现物超所值；；整合多方面渠渠道资源，大力力挖掘客户群体体；适时实施合合理促销手段，，促进成交。为了与周边集资资房和限价房项项目形成区别，，项目可通过景观资源、建筑筑品质、生活理理念三重概念突突出项目品质，体现项目高品质感、高附附加值。为了在市场中形形成良好的竞争争力，项目可通过差异异化产品规划，，从园林规划、、建筑设计、户户型设计上以独独特的魅力吸引引客户眼球，同同时根据市场走走向，采用差异异化营销方式，，使开发商快速速回收成本。Part5项目分析及整体体定位Part5项目分析及整体体定位定位推导海口xx大学城项目整体城市功能分区区域功能核心配套主体服务提升产业提升城市形象提升要求作用理想模式：高举举高打优势：提升效应应快要求：资源、配配套好现实模式：厚积积薄发优势：前期压力力小要求：打好基础础模式以教师保障房为为切入点，满足教师群体体对住房的需求求；以配套服务、开开放空间等为载体，满足大学城师师生配套需求的的同时，吸引城城市居民前来；；以高品质居住、、休闲度假为主要收益来源；最终发展成为教育地产与旅游游地产的生态综综合新区。本项目发展策略略由于政府要求和和现状条件限制制，本项目只能能采取较为现实实的发展模式Part5项目分析及整体体定位定位需要考虑的的因素：扩展性及兼容性性，；文化氛围；特色和风情；整体定位应对项项目整体建筑风风格有直接的指指导作用；整体定位原则生态文化休闲小小镇形象定位方面，，建议以欧美著著名的大学城或或小镇为蓝本，，作为本项目建建筑风格及命名名的依据。Part5项目分析及整体体定位苏格兰爱丁堡（（Edinburgh）英国北部城市，，苏格兰首府，，经济和文化中中心。文化古城城。十八世纪时时为欧洲文化、、艺术、哲学和和科学中心；城内有1583年建立的爱丁堡大学，还有古城堡、、大教堂、宫殿殿、艺术陈列馆馆等名胜古迹。。定位参考Part5项目分析及整体体定位荷兰莱顿（Leiden）莱顿城坐落在荷荷兰西部靠海的的地方，是一个个有着悠久历史美丽城市，市里里有很多17世纪的建筑；；城内著名的莱顿顿大学通过400多年的发展与壮壮大，现已成为为一所世界著名的学术性大学。定位参考Part5项目分析及整体体定位美国常春藤（TheIvyLeague）美国东部八所高高学术水平，历历史悠久的大学学。包括哈佛、、耶鲁、宾夕法法尼亚大学、普普林斯顿、哥伦伦比亚、布朗、、达特茅斯和康康奈尔。这八所大学都是是公认的一流大大学，它们的历历史悠久，治学学严谨，教授与与学生水平均优优，因此常春藤藤大学又时常作作为顶尖名校的的代名词。定位参考Part5项目分析及整体体定位意大利博洛尼亚亚小镇（Bologna）意大利充满生机的城市；它的大学是欧洲洲最古老的大学学之一，并为城城市赢得了另一一个美称“学者城”。定位参考Part5项目分析及整体体定位比利时布鲁日小小镇（Brugge）比利时名校——欧洲学院就位于此镇内；布鲁日是座水城，河道遍布城里里，很多建筑是是依河道而建，，其建筑以哥德式的文艺复兴时期期的式样为主体体。定位参考Part5项目分析及整体体定位项目形象定位建建议：爱丁堡小镇莱顿小镇常春藤小镇生态文化休闲小小镇Part5项目分析及整体体定位形象定位苏格兰爱丁堡简介：爱丁堡是苏格兰兰首府，经济和和文化中心。同同时也是苏格兰兰重要的运输枢枢纽、航空港。。在所有的欧洲城城市市中心，爱爱丁堡旅游景物物的密度以及吸吸引力是当仁不不让的第一。城内拥有众多博博物馆、城堡、、公园、教堂等等开放空间。爱丁堡大学1583年建校，是世界界最古老的大学学之一，造就了了许多杰出的人人才。司各特、亚当·史密斯、达尔文文、贝尔、J·罗琳等都曾在爱爱丁堡学习、工工作或者生活过过。王子大街是爱丁丁堡城市的中心心大道，大道的的北侧布满了商商店，詹姆斯百百货店最值得欣欣赏，其维多利利亚式建筑极其其华丽，周边还还有已故王妃戴戴安娜常光顾的的劳拉·阿什利等众多名名店。形象定位Part5项目分析及整体体定位Part2区域分析及项目目分析-形象定位荷兰莱顿小镇简介：莱顿在荷兰西部部，海牙与阿姆斯特丹之间，面积23平方公里，是著著名画家伦勃朗的出生地；城内运河纵横，，两岸仍保留着着不少17世纪时的优雅建筑；；莱顿也因拥有莱莱顿大学（创立立于1575年）而知名。莱莱顿大学没有集集中的校园，其其各学院的建筑筑设施分布在莱顿城的的各个角落，因而莱顿也被被称为大学城；；城市与大学完美融合在一起，形成了了名副其实的大大学城；莱顿大学植物园园始建于1587年，是欧洲最古老的用于科研的植物园。这座座花园是培植荷荷兰引进的第一株郁金香的地方，并且这这里仍保留有最纯种的郁金香品种。。形象定位传播接受度方面面，苏格兰的爱爱丁堡与比利时时的布鲁日以及及意大利的博洛洛尼亚拥有较高高的知名度，易易于传播；布鲁日是一座“水城”，与本项目差异异较大，不主张张形象定位为布布鲁日小镇；除了是苏格兰的的文化中心，爱爱丁堡还是苏格格兰的经济中心心，城市功能体体的作用明显，，更加符合本项项目功能定位；；爱丁堡拥有更多多历史与人文深深度，解读此类类风情小镇魅力力更能吸引人关关注。形象定位Part5项目分析及整体体定位主推形象定位：：爱丁堡小镇案名建议Part5项目分析及整体体定位项目整体案名建建议：爱丁堡小镇莱顿小镇常春藤小镇分期案名建议商业部分王子街区、东方方曼哈顿、格拉拉斯广场住宅部分常春藤联盟各学学校（如布朗园园、哥伦比亚园园、哈佛园、耶耶鲁园、普林斯斯顿园）英伦风情系列—爵士蓝岛、皇家家一里、白金汉汉宫、约克郡、、卡尔顿主导功能能功能定位位爱丁堡风风情小镇镇大学城产产业相关关居住消费娱乐乐公共活动动学术交流流酒店度假村论坛及展展示孵化器人才交流流培训实习基地地科研成果果转换科研机构构公共空间间幼教及中中小学主题公园园Part5项目分析析及整体体定位主导功能能居住功能能大学城内内部常驻驻人口容容量控制制在15万人，其其中学生生99,000人，教职职工10,000人，家属属和其他他人口40,000人。由由此产生生的住房房需求量量非常庞庞大。随着学校校的入驻驻，以及及周边旅旅游资源源的不断断开发，，外来人人口将不不断涌入入大学城城内，随随之而来来的是更更大的居居住需求求。教育居住功能能的完善善，带来来的新要要求是基基础教育育配套的的完善。。除现有有的大学学之外，，教育配配套还应应包括幼幼儿园、、小学、、中学等等，亦可可衍生出出高素质质的贵族族国际学学校，为为海口高高端人群群（含外外来人群群）提供供优质教教育。生活配套套人口的大大量涌入入，要求求在生活活配套方方面应充充分满足足居住的的需求。。如公交交、商业业、超市市、医院院、餐饮饮、娱乐乐等。Part5项目分析析及整体体定位公建配套套包括运动动场馆、、室外健健身设施施、图书书馆、消消防、民民警、管管理中心心等公共共配套设设施。教育服务务由高等教教育产生生的教育育服务功功能，如如学术交交流中心心、论坛坛及科研研成果展展示中心心等。休闲度假假江东片区区拥有良良好的生生态资源源与环境境，对于于本项目目而言，，大学城城与生态态环境将将是两个个主要的的外部资资源。本本项目将将充分发发挥自身身资源的的优势，，建设酒酒店、度度假村、、主题公公园、游游乐中心心等，吸吸引休闲闲度假客客户。Part5项目分析析及整体体定位主导功能能衍生功能能Part5项目分析析及整体体定位功能定位位爱丁堡风风情小镇镇大学城产产业相关关居住消费娱乐乐公共活动动学术交流流酒店度假村论坛及展展示孵化器人才交流流培训实习基地地科研成果果转换科研机构构公共空间间幼教及中中小学主题公园园衍生功能能实习培训训、人才才交流大学城拥拥有丰富富的人才才资源，，在实习习培训、、人才交交流方面面有着先先天的优优势，将将这优势势充分发发挥，将将极大的的增强片片区的辐辐射力，，形成另另一个服服务核心心。科研成果果转换与与产业孵孵化器以科研机机构整合合各大学学的人才才资源，，以科研研成果转转换整合合科研机机构与企企业的资资源与需需求，进进行产业业或行业业孵化。。这部分功功能虽不不能产生生直接的的经济收收益，但但对本项项目乃至至大学城城的成功功运营均均有着举举足轻重重的作用用。公共空间间与城市市资源共共享区依托良好好的外部部生态环环境与内内部居住住环境，，开辟的的公共空空间与城城市资源源共享区区，能大大幅增加加项目的的片区影影响力与与辐射力力。Part5项目分析析及整体体定位Part1宏观市场场研究Part2房地产市市场研究究Part3竞争楼盘盘研究Part4大学城案案例专题题研究Part5项目分析析及整体体定位Part6项目发展展策略及及运营策策略建议议Part7规划及产产品建议议Part8营销推广广策略及及建议Part9资金筹措措及投资资分析Part10结论及建建议Part6项目发展展策略及及运营策策略建议议整体发展展策略与大学城城的发展展紧密相相连，并并适度超超前大学城作作为本项项目最大大的支撑撑点，客客户的来来源与配配套的投投入都与与大学城城密切相相关，因因而本项项目的开开发势必必要与大大学城本本身的发发展紧密密相连；；在紧密相相连的同同时，项项目开发发保持适适度的超超前，能能够最大大化的利利用大学学城的资资源，保保证项目目的可持持续发展展。作用：节约资金金，保持持开发投投入与产产出比的的稳定；；能有效提提高项目目的抗风风险能力力。Part6项目发展展策略及及运营策策略建议议整体发展展策略先主导功功能，后后衍生功功能主导功能能为居住住、日常常生活配配套等功功能，将将主导功功能先行行开发，，可快速速聚集人人气，形形成规模模，引导导配套功功能的开开发。衍生功能能为教育育服务、、公共活活动、休休闲度假假、人才才交流、、科研转转换等物物业，于于主导功功能开发发至一定定程度之之后开发发。作用：滚动开发发，降低低资金压压力；降低配套套功能物物业经营营难度。。Part6项目发展展策略及及运营策策略建议议整体发展展策略与政府配配合，向向上营销销让公共配配套功能能物业成成为与政政府配合合利器。。开发商商可依靠靠自身的的背景及及实力同同政府协协商，为为政府解解决某些些难题，，同时获获得政府府的支持持如为项项目开路路、建配配套、批批准特殊殊用地等等，达到到资源互互换的目目的。广州限价价房项目目万科新新里程给给带给我我们的思思路：万万科与政政府达成成协议，，万科在在万科城城拿出部部分土地地修建限限价房，，政府给给予万科科城的建建设提供供一定的的便利，，如可修修建别墅墅等。作用：提高政府府配合力力度，提提升政府府关注度度；增加特殊殊物业，，如别墅墅等物业业的用地地，扩大大盈利收收入。各功能物物业配比比物业形态占地面积建筑面积销售金额比教师公寓约350亩约37万㎡约15%高尚住宅约800亩约70万㎡约55%中小学约150亩约4万㎡商业约100亩约10万㎡约15%其他配套约696亩约30万㎡约15%Part6项目发展展策略及及运营策策略建议议主导功能能集中在在海涛大大道沿街街及南侧侧辅助及衍生生功能集中中在海涛大大道北侧功能分布Part6项目发展策策略及运营营策略建议议酒店与度假村学术交流中心其他中学小学公共空间主题公园商业及生活配套高档居住区西北部西南部东部为了利于市场实实现、项目目形象展示示和价值最最大化的考虑，以以及从地块块属性来分分析，我们们建议以C1作为项目的的首期启动动区开发；；以下针对主导功能和和配套功能能的不同开发发时序两个个方案做比比较分析。。Part6项目发展策策略及运营营策略建议议整体开发时时序C1B2B1A4开发分期：：方案一：Part6项目发展策策略及运营营策略建议议西北部西南部东部1期2期4期3期5期一期为满足足大学城教教师住房刚刚性需求的的教师公寓寓，须根据据大学城学学校入驻的的情况控制制节奏开发发。二期是以商商品住宅为为主，通过高尚商商品住宅的的开发回笼笼资金，开开发周期建建议在两年之内完成。。三期开发商商业及部分分公建配套套，完善周周边配套需需求，周期期建议在两年内建设完成成。在完善配套套后，重点点打造四期期更高端的的商品住宅宅，实现高高利润开发发，开发周周期在两年内。五期主要是是以公建配配套及商业业配套开发发，两年内建设完成成。开发分期：：方案一：劣势：开发分期多多，体量小小，不利于于整体景观观营造与展展示。优势：土地获取可可分较多批批次获取，，降低资金金压力；小体量快速开发快快速销售，，实现资金金的快速流转；住宅与配套套可交错开开发，可实实现良好滚滚动开发模模式。通过不断完完善的区域域配套可以以为物业带带来持续的的升值，最最终实现价价值最大化化。Part6项目发展策策略及运营营策略建议议开发分期：：方案二：Part6项目发展策策略及运营营策略建议议西北部西南部东部1期3期一期为满足足大学城教教师住房刚刚性需求的的教师公寓寓，须根据据大学城学学校入驻的的情况控制制开发。二期开发包包括全部的的商品住宅宅和少量的的商业配套套，开发周周期建议在在五年之内完成。。三期开发公公建配套及及商业配套套，开发周周期建议在在三年内建设完成成。2期开发分期：：优势：住宅一次性性开发，有有利于整体体社区景观观的营造及及展示；集中先开发发可售物业业，最大化化回笼资金金，最后开开发公建配配套等不可可售物业；；有利于丰富富区域度假假功能，完完善区域形形象。劣势：土地获取批批次较少，，每批面积积较大，产产生资金压压力较大；；未形成良好好配套的情情况下全部部开发住宅宅，存在一一定市场风风险；周边配套未未形成，住住宅价值无无法最大化化发挥。方案二：Part6项目发展策策略及运营营策略建议议参考因素方案一方案二开发周期总周期一样，分期较多，分期时间短总周期一样，分期较少，分期时间较长资金投入较低，周转快较大，回收较慢资金流动较快较慢开发风险较低较大开发分期：：综合比较分分析：通过对两个个方案进行行综合比较较分析后，，中地行认认为，方案案一首先能能根据大学学城教师新新村的开发发入住进度度，灵活变变通；其次次能通过住住宅的销售售带动商业业的经营，，再通过商商业的经营营影响住宅宅的售价；；再次能有有效控制首期开开发成本，同时有利利于风险控制；因此建议将方案案一作为项项目开发分分期的主推推方案。Part6项目发展策策略及运营营策略建议议树立标杆、、因地制制宜、保持持市场形象象差异化，，实现项目目价值最大大化Part6项目发展策策略及运营营策略建议议西北部东部1期2期4期3期5期开发分期竞争要素产品类型策略首期开发教师公寓小高层、多层住宅满足大学城教师、拆迁户住房刚性需求，设置少量投资性出租房二期开发商品住宅多层洋房、小高层商品住宅低开高走，满足部分高品质客群需求三期开发公建配套、商业配套商业内街、商场、写字楼根据入住情况灵活开发商业，先招商，后开发，降低经营难度四期开发商品住宅别墅、多层洋房、小高层周边生活配套齐全，借此拉升住宅价格五期开发公建配套、商业配套开放场馆、主题公园、商业、酒店、度假村、产业相关等满足及完善大学城及区域功能主推方案分分期策略：：Part1宏观市场研研究Part2房地产市场场研究Part3竞争楼盘研研究Part4大学城案例例专题研究究Part5项目分析及及整体定位位Part6项目发展策策略及运营营策略建议议Part7规划及产品品建议Part8营销推广策策略及建议议Part9资金筹措及及投资分析析Part10结论及建议议Part7规划及产品品建议项目规划设设计原则增加土地利利用率，以以爱丁堡风风情小镇为为基本原型型，完善丰丰富的产品品线。强调对外展展示效果，，住宅以融融入大学城城建筑风格格为主，在在立面造型型、细部景景观、园林林小品、开开放公建空空间等处，，通过强有有力的表现现，突出爱爱丁堡风情情。居住区应与与商业、配配套区严格格划分，避避免互相干干扰。户型设计以以实用为主主，采用紧紧凑型设计计，可适当当增加赠送送面积。条件许可时时，采用原原生态植被被。可考虑半地地下室等降降低成本的的建筑形式式。各种规划设设计必须符符合国家和和地方标准准。项目建筑风风格建议——要求建筑主题一一定要通过过建筑形象象明确传达达，给消费费者以直观观的感受，，采用细部部的表现手手法突出项项目的爱丁丁堡风情小小镇主题定定位建筑设计开开阔、开放放，整体感感强、通透透性好，体体现出生态态特色建筑立面多多样化，丰丰富的坡屋屋顶与不同同的色彩，，实现了家家居的个性性化建筑风格通通过外观色色彩和线条条传达注意建筑细细节上体现现楼盘品质质和人文生生态主题Part7规划及产品品建议在海口，带带有热带生生活元素的的建筑风格格更能对客客户造成冲冲击海口市场部部分代表性性楼盘比华利山庄庄现代简约江南城中式西班牙佳元江畔人人家南国威尼斯斯城紫园荣域现代欧式东南亚南加洲风格格感知关键词词：风情、购买买冲动客户观点在海口的生生活就应当当和热带元元素挂钩；；现代中式和和现代建筑筑在其它城城市很常见见，不觉得得有什么特特别；我们发现，，富有热带带生活元素素的建筑风风格，更容容易给客户户造成异域域的风情感感和购买的的冲动。而在海南市市场，对热热带生活氛氛围演绎得得比较好的的风格有以以下两种：：Part7规划及产品品建议东南亚风格格——东南亚是热热带度假胜胜地，其建建筑风格对对演绎热带带度假生活活氛围具有有独到优势势：优点：明快，具有有大量热带带符号，市市场接受程程度高；缺点：密度太低，，不利于出出容积率。。Part7规划及产品品建议现代欧式风风格——现代欧式注注重实用功功能，简约约装饰，崇崇尚自然，，色彩柔和和，既整体体统一，又又风格各异异，与优美美的自然风风光互融，，带给人们们无尽的视视觉舒适感感和品质感感，是市场场比较成熟熟的产品体体系；优点：风情感强，，具有明显显的热带度度假特征，，有成熟产产品体系可可以借鉴。。Part7规划及产品品建议针对风格的的选择，中中地行主推推现代欧式式建筑风格格选择现代欧欧式建筑风风格的理由由？倡导生态文文化休闲小小镇、风情情感强的建建筑；风情小镇大学城内学学校建筑多多为偏欧式式风格，更更能与整个个大学城融融为一体大学城整体体风格低密度到高高层都有成成熟的产品品体系，容容积率容易易实现。容积率实现现建筑风格把把握原则：：形态丰富的的建筑外形形，具有层层次感的天天际线；暖色调、几几何感、挺挺拔的立面面；建筑细节体体现现代欧欧式元素；；Part7规划及产品品建议形态色调丰丰富，使社社区充满变变化感高低错落的的天际线富有层次感感的外型色调丰富可以赋予组组团以变化化感丰富形态硬朗立面细节把握Part7规划及产品品建议淡雅柔和的的暖色调为为主，硬朗朗、富有切切割感的立立面风格丰富形态硬朗立面细节把握Part7规划及产品品建议丰富形态硬朗立面细节把握现代欧式建建筑经典元元素—屋顶菱角半圆拱门八角房屋顶菱角半圆拱门八角房Part7规划及产