试论房地产企业的并购及重组

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[摘要]房地产企业的并购及重组是新形势下的一条生存与进展之道，本文分析了推动房地产企业并购及重组的理由、并购及重组的主要方式及留神的问题，以供参考。

[关键词]房地产并购重组

企业的并购及重组是企业改革与进展所重点关注的问题，并购可以使企业实现产权重组、也可以调整其产品布局及产业布局，是优化配置社会资源的重要途径。但就我国企业并购及重组的处境来看，房地产业的并购及重组所占的比例不大，房地产业进展的现状不容乐观，而实行企业的并购及重组，不失为一种良好的进展方式。

一、推动房地产企业并购及重组的理由

1.房地产企业资本规模较小，不具备较强的竞争实力

调控政策的出台在确定程度上遏制了过热的房地产经济，但房地产行业的布局性问题照旧大量存在，如纠纷不断、资源滥用、实力不强、资金规模较小、规模偏小等。房地产行业本理应是一种资金密集的行业，但在过去很长的时间中，其资金密集特性仅在总投资的规模方面得到了表达，而制度不完善及行业准入门槛较低等问题照旧存在，这些问题迫切要求采用并购及重组的方式举行解决。

2.目前房地产企业的融资渠道较少

在房地产企业的融资渠道中，直接融资所占的比例过大，而利用保险、债券及股票等其他金融工具的比例却不大。由于一些政策的理由，中小型房地产企业无法通过上市等方式举行融资；房地产行业债券发行的总额量不大，在资金来源中所占的比例较低，而其他的一些金融行业在房地产行业中所介入的时间较短，缺乏以得志当前房地产企业进展所需的大量资金。

3.紧缩信贷政策的推行

目前，大片面房地产企业进展的资金来源于银行贷款、自筹资金及预售及定金款项，近些年房地产企业在银行信贷的融资渠道方面展现了一些问题，因此中央银行分外重视房地产违规信贷方面的问题。为了使商业银行信贷的风险得以降低，央行制定了更为严格的贷款额度及审核条件，以限制不良信贷。目前，金融机构连续上调年存款基准利率，也提高了贷款利率，因此，房地产企业在管理资金方面正面临越来越多的困难，在开发房产工程的过程中，资金的来源多为自筹资金，如房地产企业的资金实力较为雄厚，还可以勉强应付开发工程所需的资金，但中小型企业的资金链那么可能展现断裂，造成财政风险。

4.改革土地市场将会给房地产企业带来确定的冲击

国家要求合理利用存量土地，以使土地利用率及供给总量得以提高；并按照规定收回闲置土地的使用权。这一政策的出台，使一些以囤积土地作为后备资金的企业不得不面临财务危机。土地交易手段的变更，将会促使房地产行业开发模式的变革，在变革的过程中，房地产商务必将短期资金开发的模式转变为长期开发的模式，从而使房地产行业收紧了资金链条。

二、当前形势下，房地产企业的并购及重组形式

1.大型企业间的并购及重组

房地产企业的生存务必凭借土地，而土地的出让金极其昂贵，甚至高达几十亿，只是依靠自身实力而获得高地价优质土地将变得更困难，所以通过与业内的强者谋求资源共享、综合开发及强强合作也不失为进展的上策。房地产企业要实现自身的进一步进展，可以考虑与实力较强的企业联合拿地、转让股权并整合资源。从实际的概括运作来看，强强联合可以有效降低进入新区域的壁垒，也可以对原有企业市场的份额及阅历举行充分的利用，从而降低房地产企业在经营过程中的本金及风险，进而进展出在品牌、管理、团队、资金等方面都具优势的房地产业巨头。

2.小型房地产企业被大型的房地产企业所并购

在当前的经济环境下，如房地产企业取得土地之后，在两年之内没有开发，政府那么有权收回土地，而只赔偿两倍的定金，不会以市场价举行回购。对于土地存量较为丰富但自身资金实力有所欠缺的中型及小型房地产企业来说，会因资金问题选择退出竞争，或转让套现，概括的操作方式为产权的挂牌转让。而在一些具有雄厚资金实力的大型房地产企业苦于无地无处投资，此类企业拥有着广泛的融资渠道及股权资金，在业内也有确定公认度。为了进展，大型企业就会适时收购及重组中小型房地产企业与质量较好的地产工程，来不断扩张自身的规模。在土地的一级市场中，供给量极为有限，以产权交易的方式来得到土地，所需的价格较低，大型的房地产企业会倾向于并购及重组来获取所需的土地资源。

3.他行业进入到房地产企业当中举行并购及重组

近年来，一些行业面临着投资饱和的问题，而房地产行业正急速进展，无疑对其他行业的资金转移形成了较强的吸引力，对比而言，房地产业所产生的利润也对比高；但是房地产业属于资金密集的行业，国内的融资渠道也是分外有限，这为其他行业进入到此行业当中供给了很好的机遇。外行企业的介入提高了房地产业还价及讨价的才能，也降低了本金及风险，并使得收益实现大幅度提高。此外，行外企业拥有丰富的社会网络资源，可以通过这些资源使土地得以增值，并从中获得较为丰厚的开发收益。在强强联合的根基上，有效利用雄厚的资本，将有利于并购及重组后的房产业进展。

三、产企业的并购及重组过程中应留神的问题

并购及重组是一项技术含量较高的经营策略，如选择的操作手段适当，将会产生巨大的收益，但高收益需要以高风险作为代价，所以，防范并购及重组过程中的风险是一项分外重要的工作。要回避并购及重组中的风险，房地产企业需要留神以下问题。

1.要防范土地资源的可变因素。

在并购及重组房地产业过程中，存在着地块转让手续不全及拆迁瓶颈问题，在房地产企业已经拿到地块的处境下，却无法举行开发；反而转入了债务纠纷，这一类的问题已经展现了很长的时间。因此在并购及重组房地产业的过程中，要明确土地可能会发生的变更因素。

2.购及重组中整合企业文化的问题。

目前已有大量研究察觉，并购及重组的失败多展现在并购企业后实行整合的阶段。要使并购及重组得以真正的告成，利用各种方式让并购双方的员工都采纳并购，并彼此了解、信任是必不成少的，只有相互了解、相互信任，才能共同进展。因此，房地产企业在并购及重组后，要充分重视文化整合，尤其要留神不管是并购方还是被并购方，在整合文化的过程中都是对等的，任何一方不得争取强权，以免为将来的进展遗留隐患；总之，并购后要留神制止文化强权。企业文化有着两个突出的特征，其一为隐匿性，其二为凭借性；这两个特征抉择了在并购及重组企业的过程中，务必具备足够的细心与宽容心。经整合后，双方的文化能否获得充分的融合，需要假以时日来验证。

3.他行业进入到房地产业时门槛的问题。

不同行业的特点各不一致，告成企业轻易把自身的告成阅历直接运用到并购的企业当中。因此当制造类行业进入房地产业时，不能照搬自身的阅历，而要根据房地产业的概括实际来制定进展规划。由于房地产业具有异质性，其产品不能像生产工业产品一样，不断复制、标准生产，然后流通、销售，而是靠房产经理的引导。因此，如其他行业需要进军房地产业，探索