第四章房地产项目计划系统

1第四章房地产项目计划系统第一节房地产项目计划概述(2)房地产项目计划既是对项目目标实现的方法、措施和过程(3)房地产项目计划是项目实施的指南和实施控制的依据。(1)必须按照批准的项目总目标和总任务作详细的计划。(2)项目计划必须符合环境条件、客观规律以及项目各参与者(3)满足客观的经济性要求。(4)具有全面性。(5)项目计划必须有一定的弹性。(6)详略得当。(7)项目计划与项目风险的适应性。2(1)确立目标。(2)确定制定计划的指导思想、原则和策略。(3)分析、研究制定计划的前提条件和环境。(4)分析项目结构。(5)各项目单元定义和范围的界定。(6)制定详细的实施方案。(7)总工程师计划和资源投入限制的确定、项目各项开支数额(1)工期计划。(2)投资计划。投资计划包括以下几点。②项目的“时间—计划成本”曲线及其成本模型。3③项目现金流量及其财务评价指标的计算。(3)资源计划。②机械台班的采购(租赁)、使用和维修等计划。。(4)质量计划。如质量(技术质量、产品质量)确保计划和安全保障计划等。(5)其他计划。。(一)项目计划中的协调。(1)加强项目计划在纵向上的联系，使项目不同层次的计划能(2)加强项目计划在横向上的联系，使项目同一层次的各参与(3)加强项目组织之间的联系与协调。(4)加强项目合同之间的联系与协调。4(二)项目计划编制后的工作。(1)争取项目计划的批准。(2)争取有关方面的支持。(3)计划批准后，要落实项目计划。第二节工期计划(1)安排并确定项目活动期间的逻辑关系。(2)根据所需资源和相关条件，估计各项活动的持续时间。(3)按总进度目标编制详细的进度计划，绘制工期横道图和网(1)历史资料法。(2)采用工期定额。5》等。(3)上层系统决策法。图和表的结合。项目活动34初步计划技术计划施工图设计招标计划34123412126施施工准备土方工程基础工程主体工程设备安装调试装饰工程室外工程验收房屋销售施工验收后期××项目工期计划横道图()编制比较容易、简单、明了、直观、易懂。()能清楚的反应流水工作的情况，可与劳动力计划、资源计()可直接应用与小型的、简单的项目。()适合上层管理者在进行项目总工期计划是使用。()可用于项目初期的工期计划，因为项目初期没有详细的项、简述网络计划技术的概念、优点及适用范围？7工期计划网络图()可使项目的有关工作形成一个整体，能全面而明确地反映()网络图通过时间参数的计算，可以反映整个项目的全貌，()能清楚地显示各项工作的机动时间，使人们能方便地进行()通过对网络图的规划和分析，可使人们从中获取大量的有()可利用计算机对大型的复杂的项目进行高效网络规划和参8(一)可定量化项目活动。持续时间(天)＝工作量(总投入人数×每天班次×8小时×产量效T=500m3[(0.375m3·人××人)×班次天天≈天(二)非定量化项目活动。间。()按过去工程的经验或资料分析确定。()充分地与任务承担着协商确定。(三)不确定性项目活动。方面有些项目活动的工作量、工作性质及及其他影响因素是不确定9()德尔菲专家评议法。。()系，()开始—开始关系，及关系。()结束—结束关系，及关系。()开始—结束关系，及关系。间受紧前活动开始时间的制约，这种逻辑关系在实际工程中用的较第三节房地产项目的成本计划(1)确定项目总成本计划目标。(2)对总成本计划目标进行逐层分解。(3)成本估算。(4)成本计划的估算。答：通常一个完整的房地产项目成本计划包括如下几方面的内(1)确定各个成本对象的计划成本值。(2)绘制成本—时间表曲线。(3)绘制累计成本—时间表和曲线。(4)确定含有工程款收支计划，现金流量和融资计划等相关成()表格形式。()曲线形式。()图形式。如各成本要素份额的圆(柱)形图等。。(1)项目范围的确定性、技术设计的深度、技术标准的精细程(2)项目环境的信息量和信息的准确度，特别是市场因素。(3)实施方案的形式及其确定性，如工期方案、组织方案和技(4)掌握的同类项目的资料的详细和精确程度及其对现有项目(5)成本计划人员的素质及其参与项目计划的程度等。(6)业主对成本计划的期望与关心程度。(7)项目的进度。允许存在±(5%~10%)的误差。。(4)按项目分项工程划分的成本计划体系。(5)按项目参加者(成本责任人)划分低成本计划体系。(6)其他的分解形式，如按项目阶段分为可行性研究、设计和。(一)前期策划阶段的估算。(1)单位指标估算法。(2)按照国家或部门颁布的概算指标估算。(3)专家咨询法。(二)设计阶段的概预算。(1)定额法。(2)询价法。(3)类似项目法。(4)合同价法。(三)实施阶段成本计划的方法。(1)落实以完成或以支付成本计划，并计算项目实际完成的进(2)修正原成本计划。(3)安排剩余成本计划。(4)计算实际成本和结算价格。外国政府各种形式的信贷、发行股票与债券及各种形式的合作开发第四节房地产项目资源计划(1)劳动力。(2)构成项目建筑实体的原材料和设备。(3)周转材料。(4)项目施工所需的施工设备、临时实施和必须的后勤供应。(5)土地。(2)设计和计划过程与资源计划具有相关性。(3)资源供应受外界影响很大。(4)资源的限制。(5)资源计划常常要再多项目间进行协调平衡。(1)确定项目所需资源的种类、用量和质量。(2)资源供应情况调查与询价。(3)确定资源使用的约束条件。(4)制定资源使用计划。(5)制定资源的供应方案。(6)制定项目的后勤保障体系。(1)确定各活动劳动效率。(2)确保个活动劳动投入量。(3)确保整个项目劳动力投入曲线。(4)现场其他人员的使用计划，包括为劳动力服务的人员、工(二)材料的需求与供应计划。(1)材料需求量的确定。(2)材料需求时间的确定。(三)设备的需求与供应计划。(1)许多设备通常是成套供应，不仅质量要求高，而且要确保(2)设备供应有时要介入设备的运行过程，对运行质量进行控(3)设备供应不仅包括设备系统，而且包括一定的零配件和辅(四)土地资源计划。(1)土地资源的可持续利用计划。(2)土地资源的获取计划。(3)土地资源的使用计划。(1)直接购买。(2)合同采购。(3)招标采购。(1)对一个确定的工期计划，最方便、影响最小的方法是在时(2)经过非关键线路活动的移动未能达到目标，或需要更高的持续时间(必须在时差范围内)。(3)如果非关键活动的调整仍不能满足要求，则可在结合项目(企业)整体计划的同时，采用如下措施。)修改项目活动之间的逻辑关系，重新安排施工顺序，将资源)改变方案，采取高劳动的资源投入。第四章房地产项目计划系统第一节房地产项目计划概述5、简述房地产项目计划过程中应注意的问