知名地产批量精装修管理讲义施工流程采购管理进度控制质量

xx精装修管理提纲1、概述2、设计3、施工流程4、采购管理5、场地移交6、进度控制7、质量管理8、文明施工与成品保护9、整改验收移交与保修第一部分：概述与精装修住宅相关的背景毛坯交楼，菜单式装修，精装修交楼，全装修住宅，工厂化生产，工业化生产，住宅产业化，“批量精装修”。实行全装修交楼的利与弊。利：方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实现超额利润；降低税负。弊：管理力量增大；工期变长；投诉增加。本讲座的局限性精装修住宅各地地实施进展情况况广州、北京、上上海、深圳、长长三角资料来源于：广州万科（360蓝山+601城花+423城南+252花城+220花城+142万科城+133万科城别墅+350天景）、上海万万科、南京万科科、佛山万科、、成都万科、东东莞万科、深圳圳万科、南昌万万科（231）。武汉瑞安、重庆庆瑞安、招商地地产广州金地（96复式户型+196平面户型+114荔湖城），深圳圳金地（约500金地名津）广州方圆（217小城之春+90云山诗意+34荷塘月色）广州恒大（88第三金碧）东莞中惠（414香樟绿洲）南京百胜麒麟（（557东郊小镇）广州地铁、无锡锡复地、等等，，恕不能一一致致谢！特别鸣谢——广州万科目前最好成绩：：同时交付601套，到访538套，办手续523套，一次收楼率率94.7%，零问题交付246户，全屋入伙时时问题平均数（（含甲分包）0.86条——2007年7月9日数据。见交楼楼快报1、快报2已知的最好成绩绩：同时交付1400套，入伙总问题题数1600条。括号内数字，表表示本年度内完完成交付的项目目套数。假想中的管理对对象广阔的分布：平平面型分布，立立体型分布，混混合型分布相似的设计快速的施工室内装修以传统统工艺为主：泥泥水，乳胶漆，，吊顶。三大部品以工厂厂化生产为主：：橱柜，木门，，木地板。衡量成功与否的的指标：客户满满意度客户满意度包括括多个角度，多个维度第二部分：设计计图片展示15页页暂略采用的材料品牌牌示例1单层毛巾架隆迪士28压克力浴缸（含去水）CT-6598.0022

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CP-03013主卫剃须镜隆迪士30主卫马桶CP-20924漱口杯隆迪士31餐厅、客厅灯具按样板5厕纸盒莎朗32镜前灯

6洗碗槽龙头摩恩33生活阳台灯MX290/黄色/节能灯7翻盖式脸盆落水组件摩恩34工作阳台灯MX260/黄色/节能灯8面盆龙头摩恩35卧室过道灯MQ11-Y9/欧普Y2-99浴缸龙头摩恩浴缸龙头36主卧、次卧室灯具MX350-Y0210阳台洗衣机龙头华友37儿童房灯具MX350-Y01/黄色/节能灯11S型面盆龙头华友38卫生间吸顶灯MX270-Y21/黄色/节能灯12角阀250139厨房灯具MX270-Y21/黄色/节能灯1330CM软管121859带胶圈40花洒淋浴屏APPOLLO/B配置14客厅地砖波打线亚细亚41淋浴房CP-281915客厅踢脚线亚细亚42排气扇正野APC15E16厨房墙面砖亚细亚43单联单控大跷板开关5TA020117公卫地面砖建球44单联双控大跷板开关5TA020618主卫地面砖建球45双联单控大跷板开关5TA0201119主卫墙面砖欧神诺46双联双控大跷板开关5TA0216520公卫墙面砖欧神诺47三联单控大跷板开关5TA023121公卫淋浴间马赛克48空白面板5TG050022内墙面漆幻色家49插座防溅面盖5TG060023内墙面漆幻色家亚光A965/白色50单相三极插座（10A）5UB010024内墙底漆幻色家51单相三极带开关插座（10A)5UB010125公卫洗手盆CP-041652单相二、三极插座5UB010626公卫立柱盆CP-054053单相三极插座（16A）5UB020027公卫马桶CP-281954单相三极带开关插座5UB0201更多细节某工程部细部做做法图片某工程交楼标准准材料明细表一些改进的节点点设计做法有关设计的一个个小总结精装修不是“先先毛坯，后装修修”，设计应该该从建筑结构阶阶段开始。可能遇到的问题题定价问题：中性性化设计？轻装装修，重装饰？？低造价时中等造价时高造价时如何避免设计错错误？讨论1，讨论2，讨论3.如何适当减少现现场施工难度？？如何与采购密切切配合，有效降降低成本？讨论的话题：如何体现个性化化？由谁设计？如何加深设计师师的体验，如何何通过客户投诉诉改善设计？设计如何实现标标准化？如何实实现工厂化？可可参考的书籍第三部分：施工工流程设计四阶段施工管理理法阶段施工方主要工作内容甲方、监理主要工作内容准备阶段与业主与监理沟通，排除设计问题，队伍组织，场地移交，材料采购，办公准备解决系统性的设计问题

督促总包完成整改和移交

统一不同施工单位之间的管理模式

甲购物资采购准备工作无需移交的施工阶段泥水施工，乳胶漆底漆施工，橱柜框架施工，门框底框施工甲分包单位进场准备

按照规范检查施工质量

甲购材料及时供应到现场需要移交的施工阶段木门门扇安装，卫生洁具安装，橱柜面板安装，五金配件安装，木地板安装督促甲定分包分包服从管理

按照规范检查施工质量整改、验收和移交地毯式检查整改，小业主提前开放，甲方监理检查，分户验收，入伙移交督促施工单位自检，组织监理及甲方自身组织检查，组织小业主提前开放

督促检查竣工资料组织验收

组织各单位共同搞好入伙的质量意识准备阶段工作本阶段工作1、开始：根据不不同的项目，需需要做适当的提提前进场安排。。2、工棚搭建：需需要解决生活场场地和部分加工工场地问题。3、办公设备进场场：按照CI的规定搭建办公公场地。车辆与与办公室的位置置重点考虑。4、施工队伍进场场、队伍培训：：非常重要，直直接关系到项目目成败。特别提提醒，甲方指定定分包单位也要要参加培训，以以统一管理思路路。5、图纸会审：关关键是每一种户户型进行现场对对比，重点部位位是厨房和卫生生间。不要遗漏漏阳台上的管线线与室内的关系系。6、施工组织设计计报审。按照甲甲方及监理要求求执行。7、详细材料计划划报甲方。此工工作费时费力，，需要认真对待待。尤其是瓷砖砖部分，务必考考虑设计损耗以以及施工损耗，，尤其是瓷砖的的损耗，很多人人难以相信因为为设计排版的原原因，损耗率远远远超过定额的的规定，对此需需要有充分的沟沟通。8、与总包开始移移交场地：这件件工作可能比较较艰难，需要借借助甲方、监理理的力量。不可可能强求土建总总包解决所有的的大小问题，那那样只能是浪费费时间。要学会会妥协的艺术。。具体可参见后后文专门的场地地移交程序。此此时甲方指定单单位也应参与移移交场地，橱柜柜单位应开始测测量尺寸进行加加工，木地板单单位应就场地平平整提出要求，，木门单位应检检查洞口尺寸，，提出整改要求求。由于移交的的工作量很大，，需要调动班组组的力量组织移移交。9、冷水管打压，，冷热水对接长长时间试验，电电气管线逐条测测试移交：热水水管渗漏不容易易检查，解决方方法是与冷水管管对接，使其长长时间处于持压压状态。10、总包整改：可可能很不及时，，需要借助外在在的管理力量。。11、接受时的再次次检查：需要掌掌握妥协与协调调的艺术。本阶段工作重点点首先，是就各种种管理思路达成成一致，以及组组织对班组的培培训。其次，是与土建建的移交。经常常拖延。以下问问题属于总包不不可推卸的责任任：基层裂缝。各种渗漏：外墙墙及外窗渗漏，，卫生间结构缺缺陷或后续堵洞洞等引起的渗漏漏，由于总包不不履行打压责任任而引起的管道道渗漏。由于总包引起的的、难以弥补的的房间不方正、、大小头等。1、各个地方的分分户验收标准、、业主对于最终终验楼的标准很很不一样，北京京、南京、上海海、宁波、无锡锡等多个地方都都出台了分户验验收标准。这些些标准侧重于强强制性条文要求求。因此，只能能当作必要条件件，而非充分条条件。2、防护栏杆的安安全高度需要关关注，若返工，，对装修影响大大。3、安全玻璃。《建筑安全玻璃使使用规定》颁布已有数年，，但是违背规定定者常见。以下下部位需要采用用安全玻璃：7层及7层以上建筑物外外开窗；面积大大于1.5平方米的窗玻璃璃或者玻璃底边边离最终装修面面小于500mm的落地窗；楼梯梯、阳台、平台台走廊的栏板和和中庭内栏板；；倾斜装配窗、、各类天棚（含含天窗、采光顶顶）、吊顶；室室内隔断、浴室室围护和屏风。。4、楼层空间净尺尺寸。有的地方方小业主会在验验楼时仔细测量量房间长宽高净净尺寸。南京当当地政府竣工验验收时，在每个个房间内设置5个测高点，检查查房间净高误差差。5、卫生间属潮湿湿工作环境，灯灯具外壳需接地地。无需移交阶段的的工作本阶段的管理工工作12、政府验收的问问题：精装修是是否参加验收？？如何穿插，竣竣工文档的要求求13、样板层施工。。14、轻钢龙骨石膏膏板（或松本板板）吊顶基层，，墙面面砖镶贴贴：这都是优先先工序。其中，，泥水必须在第第50天左右大面完工工，这是十分重重要的工作，务务必重视。15、乳胶漆刮腻子子以底漆：实际际上和第13工序同时开展，，主要是因为工工作面宽广，条条件上允许交错错施工。16、地砖铺贴。门槛石、窗台石石、其他石材铺铺贴，公共楼梯梯间踏步砖铺贴贴。门槛石先装，目目的是使得卫生生间的门框完全全落在门槛石以以上，可以避免免未来受潮发黑黑的问题。17、楼梯间的施工工提前较多，主主要是泥水工作作希望提前完成成，而且，根据据经验，楼梯踏踏步的保护并不不难，造成破坏坏的损失不大。。18、门框底框安装装、室内栏杆安安装：底框装在在门槛石上面。。栏杆要适时跟跟进，避免后期期打凿。需要预预埋的，一定要要在泥水施工前前完成。19、墙砖、地砖在在门边、栏杆附附近的收口。20、厨房墙面不锈锈钢安装、橱柜柜以及洗脸台的的框架安装：主主要考虑了成品品保护以及加工工厂世纪的生产产过程。21、正式的门框安安装：橱柜已经经运输进去，那那么碰撞门框的的可能性大大降降低了。22、橱柜门扇、台台面安装：主要要是考虑到加工工厂此时已经完完成加工。23、乳胶漆第一遍遍面漆施工。24、公共楼梯间乳乳胶漆及第一遍遍面漆施工：工工序有提前，理理由同前。本阶段工作重点点首先，要保证泥泥水的施工进度度及其质量控制制。以4个月的工期作为为考量，一般宜宜在50天左右完成绝大大部分泥水施工工，而且要保证证质量，否则返返工引起无穷后后患，清爽的验验收移交必定落落空。此阶段还还需要协助业主主做好材料管理理，否则容易出出现材料供应不不及时的情形。。泥工的质量标准准差异比较大。。首先，与选择择的墙地砖品种种、质量有很大大关系。无缝砖砖对砖的规格要要求很高，规格格误差少许就能能凸显砖缝不均均匀。在上海，，贴砖时较为广广泛地使用熟料料十字叉，以保保证墙砖缝均匀匀一致，值得推推广。在验收标标准方面，砖越越大越容易出现现空鼓。上海万万科的检验标准准是50mm以内的空鼓可以以不返工，我公公司的标准更严严格一些，墙地地砖均不允许出出现空鼓，但是是砖缝美观方面面我们仍没有达达到上海的较高高要求，这与我我们的质量要求求不到位有关，，也与供货质量量有关。其次，油漆要早早施工。尽管理理论上讲泥水先先行是通常规律律，但实际上由由于工作面很宽宽，所以刚开工工就可以开始乳乳胶漆作业。此此工序提前的目目的，在于延长长涂料施工时间间，因为涂料的的质量是需要时时间作为保证的的。为了保证足足够的作业时间间及最终的观感感效果，涂料最最后一遍工序安安排在所有主要要工序完工后。。合理的施工组织织对油漆的最终终质量影响很大大，也决定了油油漆班组是否赚赚钱，积极性高高不高。第三，某些工程程的木工工作量量也不小，要注注意组织。必须移交阶段的的管理工作本阶段的主要工工作25、入户门安装，，上锁：这是一一个非常重要的的工序，从此进进入场地需要办办理移交手续。。由于需要的看看护人数比较多多，所发生费用用建议由各分包包按造价分摊。。在本流程中，看看护人员起到了了很重要的作用用。项目经理每每周组织召开协协调会，明确每每个工种以流水水方式进入具体体房间的时间表表，看护人员根根据此表组织场场地移交，提供供开门、检查、、关门、再检查查的工作。由于于需要的人较多多，有必要由各各分包单位共同同分摊相应发生生的费用。26、煤气表安装：：可能具有一定定的官僚习气，，需要注意检查查。27、卫生洁具安装装。28、镜子安装：和和甲方招标文件件相比有滞后，，主要是成品保保护困难。29、卫生间、厨房房五金安装：比比较滞后，主要要是考虑到容易易丢失，容易生生锈。30、木地板安装：：此前需要提前前做好地面找平平。木地板施工工可能会产生灰灰尘。需要监督督。本工程中踢踢脚线由装修单单位单独施工，，不太常见。一一般的木地板专专业公司安装踢踢脚线时有偷工工减料的嫌疑，，应予避免。首首先，选择踢脚脚线时应注意断断面形式要利于于安装，否则很很容易出现上口口裂口过大，或或者接缝不平等等问题。其次，，安装前一定要要在墙面上打木木钉，将踢脚线线固定在木钉上上。不允许直接接用射将设定固固定在墙面抹灰灰上的方法。31、撕门、窗保护护膜：门扇的保保护需要采取双双层保护；窗户户的保护膜一直直保留，不要提提前拆除，这两两个措施对成品品保护大有好处处。32、最后一遍乳胶胶漆：乳胶漆污污染投诉比例最最高，故预留一一遍面漆最后施施工。本阶段的工作重重点首先，当泥水绝绝大部分工作已已经完成，乳胶胶漆剩余遍，橱橱柜的框体安装装完成，木门完完成门套，这个个时候就应该开开始关门闭户，，采用移交方式式施工。橱柜、、木门、木地板板的剩余工序等等应轮序进入，，通过场地移交交区分管理责任任。这个阶段的组织织工作相对比较较复杂，需要不不少杂工来参与与此工作，控制制钥匙的发放、、场地的移交。。建议杂工的工工资由各个分包包单位根据合同同造价的大小进进行分摊。广东的项目对于于移交时的质量量要求偏低，表表现在成品保护护方面要求也较较低，因此很少少项目需要按照照我们期望的标标准进行严格的的移交。这是我我们需要改进的的方面。这个阶段很容易易发生偷盗事件件。电线、开关关插座、各种五五金洁具都可能能成为被偷盗的的对象。为此，，需要控制所有有的出入口，对对各方面进行上上锁移交控制。。地毯式整改、验验收、移交阶段段本阶段的主要工工作33、施工单位地毯毯式检查，包括括重要试水打压压、蓄水试验：：因为泥水施工、、木地板施工、、踢脚线施工都都可能破坏管道道，因此要重新新打压检查。蓄水试验实际上上进行了三次：：一是结构裸露露状态下与总包包的移交；二是是防水保护层施施工完毕后；三三是验收整改时时。34、业主组织的地地毯式检查：考考虑是首次实施施精装修交楼，，有必要组织此此工作。35、小业主开放日日及其随后的整整改：这是我们们建议的特别环环节，对降低投投诉大有好处。。开放时间：3天。小业主开放日的的做法已经在数数个工程上实施施，效果十分明明显，建议业主主方面采纳此意意见，并且很好好地组织此工作作。统计表明，，开放时的卫生生工作做得好，，可以大大减少少客户投诉。为为此，建议合同同明确此次清洁洁工作由施工单单位完成，入伙伙时的高级清洁洁工作由业主组组织，专业公司司完成。36、入伙及随后的的整改：无论是是业主还是施工工单位都必须高高度重视，要以以战备状态接受受小业主的验收收。组织要有序序，态度要真诚诚，整改要迅速速有力。入伙时，业主方方面的组织占主主导性作用，需需要很好的组织织。同时，施工工单位须提供无无缝的配合，尽尽快解决小业主主提出的投诉。。此外，要避免免过度承诺。小小业主可能提出出种种个性化改改造的方案，应应予合理化解。。事实证明，如如果对于小业主主的额外改造要要求承诺过多，，必定会占用保保修人员的精力力，客户满意度度反而会下降。。37、结算：需要提提前进行，不然然可能拖延时间间非常长，无法法实现资金良性性循环。重点是是：有关瓷砖的的实际损耗统计计麻烦，要提供供足够的证据！！38、保修：此阶段段可以通过良好好的服务提高小小业主的满意度度，可以考虑打打包式服务，由由专业队伍提供供星级维修服务务，以解决因分分包众多、投诉诉处理缓慢的缺缺点。本阶段的工作重重点检查整改实际上上是一个连续的的过程。在过程程控制时，管理理人员就要通过过走动式管理不不断地发现问题题，及时安排整整改。只要属于于通病性质的问问题，都应该在在班组会议上专专门强调。过程中应定期组组织集中检查，，奖励先进，鼓鼓励后进。工程进展到80%左右时，非常重重要的是应该将将工作重点转移移到整改上来，，不然班组出于于自身利益，很很容易自行减员员，降低人工成成本。此时，管管理班子应尽早早组织检查，源源源不断的将质质量问题发送到到班组，使其工工作处于比较饱饱满的状态。这这种地毯式的检检查需要很大的的决心，组织要要有序，检查落落实要彻底。其次，对待小业业主一定要态度度谦恭有礼，绝绝对不可以冲撞撞。开放时还要要做好卫生工作作。第三，在移交入入伙阶段，对于于发现的质量问问题，要有迅速速的反应机制，，因为投诉处理理良好时，反而而能提高满意度度。第四，维修服务务要争取达到海海尔的星级标准准。本阶段的工作要要点是必须责任任心强，态度要要好，发现问题题要跟踪落实。。从甲方角度编制制的流程，以及及用不同方式表表达的流程第四部分：采购购管理采购管理分判模式由装饰公司总包包的模式装饰+数个独立分包模模式装饰包清工+大量甲供材+数个独立分包模模式材料设备的集中中采购与各合作的单位位的战略合作甲供材关于瓷砖、洁具具等工厂产品的的供应模式关于石材等非工工厂产品的供应应模式关于材料损耗的的特别提醒装饰施工招标的的注意事项当前的劳动力市市场，转包与挂挂靠。大公司？？家装公司？编制完善的工程程量清单对于甲供材税费费等的考虑木门的采购对进度的影响极极大，是最值得得关注的项目之之一关注的质量要点点木材干燥水平。。木材本身的品质质。门板的构成方式式。实木门、空空心门、模压门门。饰面做法。油漆质量。门套的设计方式式。几乎所有项目上上都遇到木门安安装产能不足的的问题。为此，，将其工作划分分为几个阶段，，采购合同最好好予以明确：第一阶段：移交交门洞阶段。木木门单位最好在在土建单位移交交场地时就参与与门洞的移交，，具体负责门洞洞尺寸移交，这这样加工制作就就比较从容。第二阶段：底框框安装阶段。稍稍微高级一些的的木门均设有底底框。底框对于于泥水收边、大大有好处。尽早早将底框安装起起来，泥工就知知道该做到什么么位置，收口就就不容易出现错错误。第三阶段：门套安安装阶段。也是早早一些好。门槛石石装完，门套就应应该上马了。注意意此时一定要注意意门贴脸先装完，，不然乳胶漆没有有办法收口，对进进度影响明显。第四阶段：门扇安安装阶段。橱柜的采购关注的质量要点台面人造石的含量量，价格差别可达达10倍。柜体用板材。多数数用防潮板，既便便如此，防潮板质质量也有高低之分分。表面用装饰材料料。便宜的防火火板几十元每张张，贵的上千元元一张。每一种五金件。。进口的和非进进口的价格差别别极大，例如：：抽屉所用的滑滑轨，质量好的的可以承受一个个人的重量，其其价格也颇为可可观。抽屉的质量。有有的是金属制品品，有的用普通通板材制成。封边条的工艺及及材料。各种附件，例如如金属拉篮的数数量、质量等等等。加工水平。施工阶段的划分分第一阶段：泥水水工程完工95%左右，厨房内部部基本清爽，橱橱柜就开始安装装，但只需要安安装底框、不易易损坏的台面。。通常此时会产产生比较多的垃垃圾，早一天完完成，工地里面面也早一些干净净起来。第二阶段：安装装橱柜门扇第三阶段：安装装很容易丢失的的五金，以及灶灶台等。衣柜及成品木作作的采购几乎每一组件部部分都构成不同同的质量等级。。活动部件的可靠靠性需要认真把把握。防潮能力常常不不足。制作安装的时间间比较长。安装时对现场有有一定影响。木地板的采购木地板在广东用用量一般，在上上海不少房子内内常常满铺。这这种做法对房间间的方正性、地地面的平整度要要求很高，对铺铺贴的工艺要求求也很严格，否否则非常容易产产生大面积空鼓鼓等严重质量问问题。在广东，，我们怀疑大多多数建筑的施工工精度难以满足足要求，甚至能能胜任的施工班班组估计也不是是很多。不过，木地板的的安装倒是非常常快速。一般来来说，在广东，，15天装完200套房间的的木地板并非难难事。木地板的的进度安排是：：泥水全部完工工，木门安装完完毕，乳胶漆仅仅仅剩下一遍或或者剩下点补工工序时，木地板板就必须进场了了。上海市对于木地地板的保护要求求极高，因此在在采购时就必须须明示要求的保保护方法、可以以接受的质量缺缺陷是多大，等等等。瓷砖的采购尽管瓷砖是标准准的工厂产品，，但是受材料档档次及不同批次次的影响，瓷砖砖带来的质量问问题并不少见。。采购时应该注注意以下问题：：瓷砖的损耗远大大于定额值。这这主要是由于排排版引起的，与与施工损耗无关关。我们参与的的工程墙砖损耗耗最大超过34%，全屋平均损耗耗常常约16%。第二点，墙砖采采用无缝砖时，，很容易凸显规规格尺寸方面的的偏差。第三点，在排版版设计时，如能能避免一些特殊殊的拼花方式，，将对质量产生生积极的作用。。一些样板房设设计可以采用复复杂的切割、斜斜拼方式，但是是大规模施工时时很不容易保证证施工质量，最最好予以避免。。第四点，瓷砖的的供货要保证同同一型号，同一一规格、同一批批次、同一色号号。由于一开始始很难完全准确确的计算瓷砖的的用量，在与供供货商谈判时，，应在合同中写写明，至少保有有供货总量的10%以上作为备用，，而且允许超过过的部分退货。。此外，如果可可能出现色差问问题时，要求厂厂家提前知会，，这样可以做好好预留部分瓷砖砖作为整改备用用，尽量避免同同一房间内出现现色差。最好按照每一色色号准备2%的瓷砖用于物业业维修。瓷砖的供应对进进度的影响是直直接的，需要毫毫不犹豫的保证证其供货。瓷砖的供应没有有想象的麻烦，，多数时候是施施工单位与厂家家直接联系，建建设单位只需要要履行简单的审审批手续而已。。倒是结算时容容易因为损耗问问题产生争执，，因此，强烈建建议在投标阶段段即十分关注损损耗的正确计算算，在执行过程程当中抽专门时时间核定损耗率率，以利结算。。水泥的采购通常要求没有结结构施工那么多多，但是对其质质量也不能过分分放松。白水泥的质量一一定要好，否则则勾缝会发黑。。质量过差的水泥泥，有时候会出出现凝结时间过过长等问题。如果用与墙面石石材的镶贴，那那么对水泥的质质量要求应予以以较高程度的关关注。腻子腻子出现质量问问题比想象的要要多。理论上成品腻子子能保证质量，，实际上并非如如此。目前看来似乎最最好用的腻子还还是自己熬制。。用聚乙烯醇（（俗称108胶胶丝）熬制胶水水，再与纤维素素、双飞粉充分分混合，即成腻腻子。熬制胶水水的比例，多数数是土法上马，，一包胶丝（25斤）配大半半油桶水。纤维维素的重要作用用是增加腻子的的和易性，方便便刮抹施工，但但是添加量不能能过大，否则容容易在潮湿天气气下发霉。纤维维素的质量应予予以保证，否则则容易出现乳胶胶漆脱皮的问题题。天花角线大批量施工时，，天花角线能妥妥善地遮掩部分分阴角不顺直的的问题，因此建建议设计上最好好设天花角线。。采用工厂化施施工，由工厂派派人安装，质量量好，速度快。。有些设计将天花花角线设计为木木条线，对防止止裂缝非常不利利。除非天花角角线设置在木制制窗帘盒上，其其余天花角线建建议一律采用石石膏制品。扁平的天花角线线附着在墙面上上时，非常容易易凸显墙面不平平整的质量缺陷陷。可以用中密度板板代替石膏天花花角线吗？天花角线在不同同位置时对观感感的影响。各类装饰胶合板板有关裂缝问题有关含水率问题题省份最大最小平均省份最大最小平均黑龙江14.912.513.6湖北16.812.915吉林14.511.313.1湖南171516辽宁14.510.112.2广东17.814.615.9新疆137.510海南19.81617.6青海13.57.210.2甘肃13.98.211.1四川17.39.214.3宁夏12.29.710.6贵州18.414.416.3陕西15.910.612.8云南15.910.612.8云南18.39.414.4山西13.59.911.4北京11.410.811.1河北1310.111.5天津1312.112.6西藏13.48.610.6山东14.810.112.9上海17.313.615.6江苏1713.515.3重庆18.213.615.8安徽16.513.314.9浙江1714.416江西1714.215.6福建17.413.715.7河南15.211.313.2铝合金吊顶卫生间铝合金吊吊顶引起的质量量投诉比较多，，要求选用比较较厚的铝扣板。。最好采用覆膜膜产品，因为烤烤漆产品档次较较低，容易变黄黄。收边用的角铝容容易变形，不易易太薄，也不宜宜打胶，因为玻玻璃胶本身会收收缩，引起变形形。安装完成后安装装在吊顶上的灯灯具不应反复整整改，否则必定定会影响吊顶质质量。乳胶漆乳胶漆的观感质质量很容易小业业主诟病。为减减少投诉，建议议采购时选择档档次较高的产品品。乳胶漆的涂布率率是一个容易引引起争议的问题题。通常按照面面漆7㎡/L、、底漆12㎡㎡/L比较公平平（随产品不同同略有差别）。。石材石材的采购比较较复杂，即便是是相同名称的石石材，其品质可可以天差地别。。为减少争执和和方便管理，通通常由施工单位位供应。关键是是要选择好大板板，并且在运输输、保管及施工工过程当中切实实地做好成品保保护工作。石材编号是一件件细致的工作，，要求区分不同同的使用部位逐逐一编号，避免免混淆。打包最最好按照套间进进行，避免按照照规格不同大量量打包，否则分分发到不同部位位时很容易出现现错误，特别是是如果编号不完完善，那几乎是是灾难性的。镜子容易产生的问题题主要是防止生生锈。必须采用用质量好的银镜镜，玻璃胶采用用中性，周边要要求密封防潮。。镜子的损耗极高高。五金件一要防锈，二要要耐用。尤其是是水龙头，属于于经常使用的部部件，质量尤其其要可靠。即便便是简易龙头，，为减少投诉，，也建议用较高高档次的产品。。五金件颇能体现现装修档次，因因此设计和选样样时当然要予以以重视。卫生洁具马桶的规格应该该与现场预埋一一致，否则无法法安装，或者改改动太大。浴缸直接影响泥泥水的施工进度度，应予关注。。卫生洁具对装修修档次影响很大大，价格差别也也判若云泥。开关插座集中采购情形下下，开关插座采采用名牌产品也也可以保持较低低的造价，因此此建议采用较高高档产品。灯具对于大批量精装装修来说，灯具具的耐久性是优优先要保证的问问题。其次，因为施工工过程中难免会会遇到污染（如如水泥或有侵蚀蚀性的气体），，灯具金属部分分的防锈能力值值得关注。T5灯管的损耗耗率很高，引起起投诉的可能性性较大。感应开关用于控控制节能灯时，，因电感作用容容易引起闪烁，，容易损坏，应应避免这种设计计。用于控制T5暗藏灯带时时，因灯具功率率较大，需要采采用加强型（52W），但也也并非完美的组组合。空调必须事先进行系系统设计。目前家用空调安安装的技术含量量被大大低估。。智能化系统设计人性化第五部分：场地地移交场地移交的注意意事项对进度影响质量量影响很大，甲甲方及监理应强强力介入场地移移交。与土建进行场地地移交的程序。。土建验收时的检检查表格。场地移交时可能能发现的质量问问题。处理移交拖延的的策略。必须土建单位处处理的质量问题题。可以由装饰单位位有偿处理的质质量问题。由装饰单位无偿偿处理的质量问问题。移交时的场地状状态冷热水：给排水水管道施工完毕毕，墙面水龙头头位置预留堵头头。每根下水管管做通球试验。。每个楼层至少少一个接水点。。逐户试压，并并将冷热水管对对接。最好采取技术措措施使冷热水管管道处于持压状状态。强电及弱电：逐逐条管道检查是是否通畅，回路路是否正确。最最好不要穿线，，开关插座不要要装。顶棚：如有抹灰灰，需完成。最最好用水泥腻子子刮平，不用抹抹灰。墙面：完成抹灰灰，底盒预埋完完成。门洞找方方。不应有裂缝缝。地面：不要找平平！保持结构混混凝土面即可。。尤其是木地板板地面，先不要要找平！阳台上上如果贴砖，也也不要找平！防水：由土建总总包完成，需做做试水。如果有有下沉式卫生间间，由土建单位位做完填充层及及上层防水。保温层：先施工工完毕。图片4张看不清楚，暂略略第六部分：进度度控制进度控制概述与规划验收、竣竣工初验、竣工工验收之间的关关系。项目发展整体计计划整修与主体施工工之间的衔接计计划封顶后粗装修与与精装修并行的的进度计划批量精装修的总总进度计划单套房间的施工工进度计划以周为单位的进进度报表以日为单位的工工作安排几个里程碑节点点计划开工前的准备阶阶段：不宜超过过21天，否则意味着着和土建之间的的移交出现一些些问题。泥水完工：自开开工之日起，不不超过50天。乳胶漆：从开始就就进场，第55天左右完成第一遍遍乳胶漆，此时，，泥水已经完工，，门槛石已经安装装，门套即将进场场。第90天完成第二遍，剩剩余为较为完整的的整改时间。门槛石：在门套之之前装比较好。因因为门槛石决定了了全屋标高关系，，因此不能太晚。。木门套安装：第二二遍腻子结束，门门框就应装完。门扇：第一遍乳胶胶漆结束，最好门门扇装完。卫生洁具：第一遍遍乳胶漆完工时开开始安装，第80天左右装完。五金件：第85天完工。内部整改开始：应应尽早进行。实际际上，为了挽住施施工班组，应该源源源不断地提供整整改要求，否则工工人很容易在大面面积施工完成之后后就撤离。尤其是是泥水，完成时间间早，要抽空组织织普查，逐步地消消灭问题。小业主开放：第90~100天左右比较合适。。监理、甲方的检查查和整改组织：预预留了一个月左右右的时间，应当是是十分充足的。影响进度的关键因因素场地移交甲供材及甲分包。。假定精装修人工工费为100，则甲供材为135，甲分包为165。可见管理重点应应该在甲供材及甲甲分包。泥水的进度。通水通电时间。整改开始的时间与与力度。资金支付。平面分布对管理效效率的影响。垂直运输的制约。。水泥+砂——约3趟油漆等——约1趟门——约2趟砖——约2趟柜子——约1趟卫生洁具——约1趟木地板——约1趟∑=11趟假设三部电梯每日日12小时负责运输，每每次10分钟。则物资运输输时间：运输时间=500*11*10/60/12/3=25.5天劳动力估算估算工程量泥工人数≈泥水面面积/（15~20）/泥水工程给定工期期乳胶漆工人数≈乳乳胶漆工钱总数/100/总工期的80%安装工、木工人数数的估计。杂工人数≈装修总总人工费*1%/60/工期。电梯工另外外计算。任务的连续性对劳劳动力人数的重大大影响：每年生产产7000套，要多少劳动力力？多少管理人员员？300套同时施工工时的劳动力估计计关注劳动力市场批量精装修工程的的管理已经相当成成熟，主要瓶颈不不在于管理者管理理技术和管理人员员数量，而主要取取决于劳动力供应应。当前广东乃至全国国的劳动力供应都都比较紧张，这是是一个严峻的事实实。作为建设单位来说说，以下措施稳定定优秀施工班组大大有裨益：标段大小要合适。。标段太小班组不不感兴趣，太大的的话管理容易失控控。因为对于成熟熟的装修公司来说说，200~600套作为一个标段是是合适的选择。保持任务的连续性性。避免恶性价格竞争争。进度管理设计一个动态表格格，掌握宏观进度度设计一个表格，控控制移交进度提高管理班子的执执行力对影响进度的各种种因素要有预案整改验收阶段的应应急措施第七部分：质量控控制检验标准GB50210-2001《建筑装饰装修工程程质量验收规范》GB50209-2002《建筑地面工程施工工质量验收规范》DB31/30-2003《上海市住宅装饰装装修验收标准》各地政府发布的分户验收标准实际验收比规范更更细致，侧重点有有显著不同实用的检验标准是是菜单式问题清单过程中搞一些有意意义的评比检查，做总结，发奖状和奖金建立统一的，标准准化的管理体系一体化管理的范例例运用统计技术编制详尽的作业指指导书利用图片进行教育育数百张相关图片……质量通病防治———混凝土及抹灰裂裂缝混凝土裂缝控制技技术已经取得了较较大进步。抹灰裂缝与施工过过程控制关系极大大。只要认真管理理，裂缝可以大为为减少。水泥砂浆、混合砂砂浆抹灰的比较。。混凝土裂缝修补，，砂浆裂缝修补。。烟道变形下沉也常常常引起瓷砖开裂裂。质量通病防治———墙砖空鼓规范不允许墙砖出出现空鼓，代价是是必须逐块检查，，发现即打重来。。基层强度要足够。。尤其是混合砂浆浆抹灰的墙面，如如果在土建施工时时严重失水，必定定造成混合砂浆强强度极低，贴砖后后非常容易出现严严重的空鼓。基层含水率要适中中。贴砖前一天淋淋水，正式贴砖前前再次湿润墙面。。如果是轻质砌块块，则因为其吸水水极其厉害，必须须长时间洒水养护护，否则必定空鼓鼓无疑。墙砖要泡水2小时以上。因为现现在瓷砖质量普遍遍较好，吸水率比比规范允许的程度度低很多，工人凭凭经验觉得不泡水水也可以，实际上上对空鼓是有影响响的。采用二次成活法。。大墙砖背面刮上上一层水泥膏，约约10mm厚。先试贴，轻轻轻敲打后再抬起，，修整背后水泥膏膏之后再次镶贴。。这个方法对防止止空鼓贡献很大。。门边、门头位置尤尤其要防止空鼓。。在不同墙体材料交交接部位，一定要要用钢丝网加强，，否则该部位发生生相对位移时也容容易造成空鼓。瓷砖踢脚线常常空空鼓，原因之一是是腻子刮得太低，，应避免。质量通病——外窗窗渗漏的改进节点点质量通病——塑钢钢窗塞缝加强1质量通病——塑钢钢窗塞缝加强2质量通病防治———厨房卫生间渗漏漏示例图片，暂略质量通病防治———烟道渗漏质量通病防治———地砖空鼓规范对地砖的空鼓鼓稍微宽松，我司司标准仍然为不允允许出现空鼓。砖越大越容易空鼓鼓，这与干铺法没没有统一严格的工工艺做法有关。为尽量减少空鼓，，建议的措施如下下：铺贴前楼面板要湿湿润。干铺砂浆配合比约约1：4，要均匀地铺在楼楼板上。采用二次成活法。。地砖背面刮上一一层水泥膏，约10mm厚。先试铺，轻轻轻敲打后再抬起，，修整背后水泥膏膏之后再次镶贴。。这个方法对防止止空鼓贡献很大。。铺完之后24小时以上严禁上人人。采取养护措施对防防止空鼓大为有礼礼。质量通病防治———墙地砖色差损耗比定额规定大大得多。瓷砖的供货獒保证证同一型号、同一一规格、同一批次次、同一色号。由由于一开始很难完完全准确的计算瓷瓷砖用量，在与供供货商谈判时，应应在合同上写明，，至少保有供货总总量的10%以上作为备用，而而且允许超过的部部分退货。此外，，如果可能出现色色差问题时，要求求厂家提前知会，，这样可以做到预预留部分瓷砖作为为整改备用，尽量量避免同一房间内内出现色差。预留2%瓷砖用于维修。质量通病防治———木作工程裂缝有关平衡含水率的的知识，许多人可可能理解有错误。。尽量减少木材使用用范围，能使用石石膏板代替的吊顶顶可尽量替换。“回”字型天花的的四个角，胶合板板不宜在此附近断断开，而是在四个个角整块夹板做成成L形完成角部的过度度，可以大幅度地地降低此处出现裂裂缝的可能性。木材与木材接缝处处做成V字形凹缝，用环氧氧树脂加锯末填充充，打磨，封牛皮皮纸，然后再进行行表面油漆工艺。。此法比较可靠，，但是很费功夫。。不宜用无纺布代代替牛皮纸，因为为无纺布弹性大，，起不到绷紧的作作用。尽量避免木材与混混凝土墙面等直接接接触，很容易出出现裂缝。妥善地安排施工工工序，尽量减少木木材受潮可能性。。某些木材更容易受受潮，最好避免。。质量通病——吊顶顶不平变形开裂吊点及挂件节点出出现虚假受力情况况。龙骨与板缝位置不不正确，或者龙骨骨刚度、数量不足足。石膏板钉钉位置、、间距不正确。缝隙位置胶带、填填充腻子施工工艺艺方法不正确。可耐福吊顶体系。。有关工艺措施。质量通病防治———乳胶漆观感不佳佳乳胶漆是细活，工工价不同，投入的的工时不同，效果果差异明显。尽量量延长乳胶漆的作作业时间，保证慢慢工出细活。尽量减少其他工序序对乳胶漆的影响响。这是非常重要要的一点。工艺方法的选择：：施工方法可以是是刷、喷、滚涂。。阴阳角不顺直。强强烈建议在刮该部部位腻子的时候，，先用白水泥打底底，用铝合金刮尺尺结合刮板将其刮刮平，阳角质量可可立刻得到大幅度度改观。透底。流坠。起粉。慢干。回粘。发霉。返锈。变色和褪色。起泡白天、晚上两种工工作状态检查乳胶胶漆质量。质量通病防治———木作油漆质量不不佳衣柜等尽量采用工工厂化施工必须在现场施工的的，最好能集中施施工油漆，避免色色差。最好与室内其他木木作油漆在色彩上上保持一致。工厂化制作的可能能性。质量通病——墙根根返潮与砌筑使用的材料料直接相关，采用用彩色涂料时更加加明显。质量通病防治———其他问题铝扣板天花露缝：：采用咬合式断面面。选用较厚的产产品。灯具一次安安装就位。大面积的石材窗台台板非常容易空鼓鼓。补救的办法是是贴好后连续养护护。木地板空鼓：地面面砂浆找平层强烈烈建议由装修单位位集中施工！五金件安装时破坏坏墙面瓷砖：用优优质的玻璃钻头可可以减少破坏的可可能性。快交工时发现管道道渗漏：移交时一定要打压压！最好先通水！！一进场就将冷热热水管对接起来，，这样就可以同时时试验冷热水管是是否渗漏。如果没没有通水，那就没没有办法，只能寄寄希望于打压的质质量了。施工过程中的损坏坏也不在少数。有几种情况容易损损坏管道：一是贴贴卫生间墙面靠下下的第二块墙砖时时，固定用钉子容容易钉破水管；二二是洗脸台的角钢钢架安装时容易打打破水管，建议采采用扁的支架，不不要做成三角斜撑撑；三是楼面暗藏藏管道一定要标记记范围；四是木踢踢脚线施工时，因因为各种标记已经经被遮掩，很容易易钉破水管，要特特别注意。跳闸或者相序错误误不要太相信土建单单位的细心，相序序很可能是错误的的，一定要逐根检检查。除了正式测试外，，开关插座还必须须较长时间通电试试验，排除质量故故障。质量问题分类统计计按照阶段分类：施工阶段发现的质质量问题；入伙移交时发现的的质量问题；入伙6个月内发现的质量量问题；入伙6个月后发现的质量量问题。按照问题原因分类类：设计缺陷；材料缺陷；施工缺陷；使用不当；服务不好。按照建筑部品品分类：建筑结构部品品；门窗部品；装饰装修部品品；建筑电气部品品；给排水及通风风空调部品；；栏杆部品。按照责任单位位分类从简单装修到到复杂装修的的过渡简单装修是基基础复杂装修复杂杂在什么地方方？如何简化化质量管理第八部分：文文明施工与成成品保护文明施工的内内涵是什么？？文明施工首先先是一种有序序的组织方式式，然后才表表现为某些技技术手段。有序组织的基基础是计划。。计划的内在要要求是协调。。所谓协调，就就是合理调度度资源，减少少资源之间及及资源内部的的冲突。协调的基本方方法是使各工工序“在空间间上分离，在在时间上错开开”。工序交接及施施工指令单是是现场管理的的常用手段部品入户门、室内门责任方木门安装单位（房门钥匙移交后由装修单位负责）标准做法成套木门出厂时已做好门扇内外三层保护（薄膜+苯板+静电膜）；

门扇安装过程中应避免损伤保护膜，确保保护膜完整、无裸露；

锁、猫眼和防盗链在入伙前才安装，防止其碰伤木门；

木门门套阳角用3厘夹板做护角保护，高度不小于1.5m保洁要求严禁使用油漆稀释剂、脱漆松香水、二甲苯等溶液擦拭油漆表面。不得用金属工具铲擦门扇表面，防止表面产生划痕，用干布擦拭灰尘即可。部品木地板责任方地板安装单位负责保护材料的铺设，装修单位负责维护。标准做法地板施工单位自检无安装质量问题、并经监理单位验收合格后，由地板施工单位将地板表面打扫干净，满铺地板防潮保护膜。周边和衔接部位用胶带纸封闭；保洁要求地板表面保洁时不宜用湿拖把，禁止使用铲刀、美工刀等铲刮；应先用地板专用拖把把灰尘清除，然后用湿布擦除即可。忌用稀释剂、松香水、二甲苯、酒精、脱漆剂等液体接触地板，防止产生化学反应，损伤油漆表面部品地砖责任方装修单位标准做法地砖铺贴完成后及时清除地砖表面泥浆及垃圾，待表面干爽后用专用填缝剂将拼缝填满、擦顺；

清洁完毕，用适宜尺寸的干净彩条布满铺在地砖表面上，必须确保完全覆盖。在彩条布交接处及转角处，需用胶带固定；保洁要求在清洁瓷砖类产品时禁用有颜色的清洁剂、易褪色的干净棉布（回丝）等擦拭表面。应用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可，不能用铲刀、钢丝球等工具在瓷砖表面铲擦，一般以擦拭灰尘为主部品橱柜责任方橱柜安装单位负责材料铺设，装修单位负责维护标准做法橱柜安装完成、将台面污染清除后即时用防潮膜满铺保护，周边用美纹纸和墙面瓷