知名地产知名地产项目营销策略报告

xx新城项目营销策略报告xx集团商业事业部2011年3月7日营销目标如何达成……1.项目利益最大化2.项目成功经营投资客自营客促进提案思路项目价值自营客户招商&运营投资客户提升提升新城核心消费价值崇安新城中心商贸区，xx未来城市发展方向之一。政府定位为：长三角最具规模的家居建材基地。快捷交通锡沪路——最具规模的家居建材市场核心位置，守住崇安新城和锡山区交通要道，共享商机、人气，占领商业发展新高地区域内商业体量已达到50万平米，将成为xx核心商圈外规模第二大的商圈。规划价值产品价值资源价值300万平米住宅区，35万常住人口，6万人中高档小区；200万平方米专业市场集群，20000余家商户，可为项目带来充足客群。2分钟到城市内环，5分钟到锡山行政中心，10分钟到达锡城中心商圈，距离地铁站仅1千米。商业具备一定的规模，便于打造成区域标杆专业市场；街铺，比市场同类“盒子铺”更具价值。项目价值客户利益点区分经营者投资者崇安新城商贸区商业氛围浓郁；便捷的交通带来人流；锡沪路商圈商机、人气；项目周边消费力巨大；街铺，吸引更多的客源上门；主力店进驻将引领经销商购铺。锡沪路商铺升值空间大；商铺的传承和保持增值的特性；主力店进驻带来的收益将持续升值；成功的经营氛围将使得商铺升值。自营客户通过招商&运营手段的运用，结合营销策略，寻找自营客户，吸引客户进驻。招商&运营招商原则招商方式扶持政策主力店导入运营思路运营目标制度建立招商原则以租赁为主的原则按规划的功能区域引进一线特色型品牌商家，以租赁的方式进场经营，最大限度的提高有保障收益。坚持品牌经营的原则旨在突出项目软装家居的经营特色，以国内外知名品牌及xx市场畅销品牌为主，尤其要注意中高档品牌的引进，xx还未有过的新型换代商品及在xx有良好的消费基础的传统品牌等。坚持软装类多品种、不交叉、不重复的原则为满足不同类型消费者的需求，不同店铺之间形成“差异化”，充分体现商品丰富、品类齐全的“一站式”购物特点。坚持质优价廉的原则在保证商品质量、规格的前提下，价格不能高于同类商品专营店，以提高项目的商品竞争力，因此在招商租赁时，应尽可能的引进厂家、总代理商、总经销商级商家。招商对象具备一定经营能力和经济实力的商家；有强烈的经营意识和成功欲望；认同项目的经营模式；看好市场具有发展潜力愿配合经营管理中心统一规划、统一管理和各项营销活动；讲求信誉，决心品牌化持续经营；服从市场各项管理制度。招商方式针对本项目商铺经营模式的特点，具体的招商方式分述如下：1、品牌、特色商家优先，本地最具影响力商家优先原则，“猎头”操作，以点带面；2、点对点收集洽谈，商家推荐会，签约仪式，内外围联合宣传推广等，“组合拳”式平行推进；3、本地资源优先、异地引进为辅，多渠道互补填充；4、有机利用政府、行业协会等第三方资源，扩大影响，造集“大势”。扶持政策建议向政府申申请力度较强强的免税政策策（例：2年以上免地方方税收等）；；建议在项目周周边增加公交交站点或班次次，或加设项项目名站点等等；建议政府发动动相关媒体资资源加大对项项目的关注度度；特许项目在闹闹市或主干道道加设与使用用平面广告等等设备。通过主力商家家导入建立自自营商家信心心。主力商家建议议：主力店导入策策略沙发：米罗罗；顾家工艺艺；澳美窗帘布艺:摩摩力克克；出水芙蓉蓉软装主力店：：剪刀石头头布；美克美美家特色餐饮：真真锅咖啡；巴巴蜀传香睡眠中心：皇皇朝；美梦梦思；穗宝室内软包:圣圣露迪迪亚；圣象壁壁纸软装主力店：：剪刀石头头布；美克美美家特色餐饮：生生活本色；小小南国家具：圆方方圆；红苹果果；标卓室内饰品:鲜鲜活植植物；摆件工工艺品休闲足浴：金金盆足浴；大大唐足浴目标商家建议议运营思路筹划中长期运运营思路，坚坚持特色经营营，明确市场场发展走向，，让广大业主主商家竖立与与市场共同发发展的决心。。专业市场日常常管理、为商商家提供持续续发展建设性性思路；专业物业及物物业管理、提提升体验安全全、快捷购物物新概念；专业策划推广广，使市场快快速升温，美美名遍四方；；专业营销服务务，结合商家家开拓市场，，创造新的经经济增长点。。运营目标xx最大软装市场场苏南最大软装市场场明天，未来，制度建立制定科学、严谨的的市场管理制度，，提升市场整体美美誉度。1、“2-7-1”管理：20%优质商家奖励，，70%商家维持持，最后10%商商家惩罚或淘汰；；2、统一经营准则则、服务质量、服服务标准等；3、制定商户准入入标准、引入原则则、操作规则等；；5、建立以消费者者为导向的评估制制度。4、制定商业运作作守则等；营销策略：针对自自营客销售方式活动推广销售策略：分区原则：昭示性良好，承担担市场对外形象定定位展示；区块相对独立，便便于实现差异定价价及后期经营管理理；区块商业体量约1.2万方，占整体商业业面积的30%。自营客区域分区去化销售策略：差异定价：销售过过程中，针对自营营户及投资客实行行差异化定价策略略，吸引经营户自自购；销售引导差异优惠：销售过过程中客户凭营业业执照等证件即可可享受一定优惠，，即经营扶持基金金；附加服务：针对自自营客户实行物业业费减免、代办执执照、招聘店员等等附加服务。注：具体幅度、方方式等需销售前根根据实际情况确定定！活动推广-主活动动1：新城项目发发布会选择本项目的“N大理由”理由一：新城品牌牌，值得信赖；理由二：家具、建建材、家装、饰品品等，一站式购齐齐；理由三：体验式卖卖场，引领家居消消费新时尚；理由四：绿色环保保，健康从这里开开始；……时间：2011年9月形式：论坛/发布会/讲座（联合媒体））主题：xx首届家装展览目的：联合当地知知名家装品牌、招招商家装品牌，同同时可邀请知名影影星到场，举办xx国际家居博览节活活动，树立项目区区域家居标杆地位位，同时为招商工工作开展奠定基础础。主活动2：xx家家装展览节定向推介会，针对对周边建材，家居居营业主，推介项项目并组织行业饭饭局，使项目迅速速在建材圈层内引引爆，会后在对商商家进行跟踪。礼品直邮：邮递项项目资料同时发送送礼券、优惠券、、电影票等。节日问候直邮：重重要节日时邮送邀邀请卡结合项目活活动、优惠措施。。重要节点直邮：对对于销售节点、项项目动态及投资趋趋势报告。主活动3：家居建建材名仕酒会———饭局营销投资客户招商&运营策略导导入自营客，为投投资客建立信心，，同时通过销售策策略、活动推广等等手段吸引投资客客，提升自营客的的经营信心。营销策略：针对投投资客销售方式活动推广销售策略：销售方式直接销售（部分带带租约）：根据位位置、楼层、面积积、动线等差异合合理定价，直接销销售；针对部分铺铺位先行招商带租租约销售，位置较较好铺位定位业态态并树立价格标杆杆，位置较差铺位位实现销售带动；；附加服务：签订协协助招商协议，根据其出租意向，，进行商家匹配，，协助店铺出租开业业。销售策略：销售方式返租销售：通过与与品牌主力商家洽洽谈，由其挂牌统统一经营（或专业业运营管理公司）），充分利用其影影响力及资源整合合能力带动品牌商商家、合作商家进进驻，针对投资客客户实行返租销售售。注：需与品牌主力力商家沟通洽谈可可行性。剪刀石头头布经初步了解有有此意向，需进一一步深入沟通。主题：一座城市的的家居盛宴目的：为项目造势势，邀请xx当地业内、媒体知知名人士，纵论xx楼市格局，由崇安安区的市场影响结结合楼市政策导出出崇安区商业发展展前景及战略地位位，引出项目的投投资价值。活动推广：主活动动1——锡沪路产产业升级论坛主活动2——新城城会导入，全市覆覆盖式居民投资调调查居民投资状况调查白皮书2011.4投资调查同时新城城会会员招募，扩扩大品牌渗透力度度！活动主题：居民投投资调查活动方式：请Parttime在xx的大型商圈、酒店店、写字楼进行居居民投资状况调查查；身着项目统一服装装，对于参与调查查的人士，给予礼礼品相赠，同时邀邀请加入新城会会会；媒体、报纸、短信信宣传配合。主活动3：主力商商家的炒作，展现现升值潜力。大众媒体——选择择广电、晚报等xx大众媒体，广广告与软文的结合合，将本项目=品牌商家家=升值潜力在xx慢慢上演，，成为舆论焦点作为区域的领导者者姿态重新定义项项目价值！投资客必杀主活动4：“鉴宝宝节目专家鉴宝&商铺及稀贵艺术术品拍卖”活动邀请鉴宝节目专家家到参加xx公益益鉴宝，同时进行行项目大面积铺位位集中拍卖活动，，及其现场珍贵艺艺术品拍卖活动。。主活动5：“铺王王公开拍卖及购铺铺赠金活动将项目大面积的商商铺作为楼王举行行公开拍卖会；客客户竞拍成功后获获送金元宝一个。。商业地产发展趋势势及投资讲座：邀请商界人士、投投资客、业内人士士进行xx商业楼市市场发展及投资讲讲座引起共鸣辅助活动1区域发展论坛：邀请权威人士对区区域发展，未来升升值潜力提出专题题性解读，辅助活动2利用重要营销节点点在城区人流密集集商业中心（举办办大型路演，同时时派发项目资料，，公开项目信息，，吸引路人眼球，，媒体辅助跟进报报导，引起关注。。中心地段路演辅助活动3定向推介，团体销销售。面向全市范围内