房地产估价整理习题

房地产估价第章房产价概1、某注册房地产估价师拟购买A市区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价2、房地产估价从某种意义上讲是（3、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。C.流动性差价值最大、不可移和用途多样。4、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（1、×234、C第章房产其描1、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元燃气18元供水元排水16元热力元供电25元通信8元场地平整15元则该地区五通一平的正常费用是（）元平方米五通一平：道路、供水、排水、电力、电信、场地平整2、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特决定的。3、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（4、房地产具有供给有限特性，本质上在于（A.土地总量有限B.规划限、1、982、、B、第章房产价和值1、在卖方市场下，增加卖方缴的税收一般会导致房地产价格上涨）2、下列关于比准价格、积算价和收益价格关系的表述中，正确的是（A.在房地产市场比较成熟且处于常状态时，积算价格低于收益价格；B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格；C.在房地产市场不景气时算未除经济折旧大高于比准价格或收益价格；D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价。3、下列属于成本租金构成的内有（4、下列关于不同类型价值的高关系的表述中，错误的是（5、对于同一估价对象和同一估时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）6、下列房地产价格中，相对能好反映地价水平高低的是（8、在估价中选择4个可比实例甲交价格4800元每米，建筑面积100平，首次付清24万，其余半年后支付16万元一年后支付元。乙成交价格5000元每米，建筑面积120平米，首付万，年后付清余款36万，丙成交价格元平米，建筑面积平米成交时候一次性清成价格4760每平米，建筑面积110平米成

时支付20万，一年后付清余32.36万元已知折现率10%，这4个比实例单价分别是多少？1、×23、ABCE4、B、B6、C7ABC8、第章房产格影因1、下列房地产市场调控政策等施中，会导致房地产市场价格上升的是（）来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降）3.下关于居民收入水平对房地价格影响的表述中，正确的有（A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升B.如果居民收入的增加是衣食较难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C.如果居民收入的增加是中等收者的收入增加，则会促使房地产价格上升4.下情况中会导致房地产价格升的是（5.下房地产状况中属于区位状的有（A.位置B.房地产规模C.境景观外部基础设施完备程度E.朝向、楼层1、C2、×3、ABCD、B、ACDE第章房产价原1、房地产估价中，遵循独立、观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A.委托人B.估价报告期使用者C.管理部门2、估价中要注意估价目的、估时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中（）是龙头。3、某估价机构接受保险公司的托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去4、某宗房地产的土地面积300㎡建筑面积250,建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建算拆迁费用为每平方米建筑面积300元值为每平方米建筑面积50元试计算该宗房地产相对于空地的减价额。5某筑物的建筑面积5000㎡坐落的土地面积为2000土地价格1500元/㎡用本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元㎡计算该建筑物的现值示算房地产的价值时要用正常房地产市场价格，而不能用房地产的个别价格。此问题在以后的计算题中经常会遇到6、7、某宗房地产规划用途为商业状超市年净收益为18万元预改为服装店后的年净收益为20万元除此无其他好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。

8、均衡原理是以房地产内部构要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途）9、某工厂经所在街道负责人同，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租某估价机构接受委托以际用途为估价前提该房地产抵押价值进行评估种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的（）A.技术上的可能B.经济上的可行C.价值最大化D.律上许可10某价机构接受保险公司的委托被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（A.估对象状况为过去，房地产场状况为过去B.估对象状况为现在，房地产场状况为现在C.估对象状况为过去，房地产场状况为现在D.估对象状况为现在，房地产场状况为过去1、D2、估价目的34、该宗房地产相对于空地的减额＝（元）5、该建筑物的现价＝（1800×5000－1500×2000）/5000（元/㎡6、D7、B8、×9、D10、C第章市法其用1、评估某套建筑面积为㎡的宅在2008年月底场价值，收集了以下4个易实例，其中最适合作为可比实例的是（A.2、3、4、某宗房地产交易的买卖双方定，买方付给卖方2659/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格调整后买方应付给卖方的价格为（）元/平方米。5、某房地产在2006年3月价为2009元/㎡，现要调整为年9月的格。已知该类房地产2006年3月至月的格指数分别为99.4，94.8，105.1，112.7和118.3（以上个月为基数100该地产2006年的价格为（）元/㎡。6评估某宗房地产年7月1的市场价值取的可比实例中该类房地产的成交日期为年10月1日，交价格3500平方米，另知：该类房地产市场价格2010年6月1日年3月1日均月比上月涨1.5%2011年3月1日月1日均每月比上月上涨2%，对可比实例进市场状况调整。7评甲别墅的市场价值选取别墅为可比实例乙墅的成交价格为元平米，装修标准为1000元平米别的装修标准为800/平方米乙墅的位置比甲

别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高0%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（）/平方米。8、某一交易实例房地产的使用积为3平方英尺，成交总价为万元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为付35万元，半年后付35万美一年后付30万美元款于一年半后付清假当时的市场汇率为美元兑换7.7元人币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（）人民/m2平英尺0.0929）9、为评估某写字楼的价格，估人员在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个交易实例，其有关资料如下表：上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是直接比较结果。房地产状况中的三方面因素对价格影响的权重分别为：区位状况0.5权益状况0.2、交易实物0.3。另据调查得知宅楼的价格在2009.8.1-2011.6.1间保持不变字的价格从2009.7.1到2010.12.1平每月比上月降0.5%从2010.12.1到2011.6.1平每月比上月上涨1.8%。利用上述资料估算该写字楼2011.6.1的正单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）1、B2、B（x/120=1/0.8x=150㎡150元150㎡1万㎡3、C4、2385（卖-买方税正价买价卖方税正常价格2659=正常（1+3.9%）买=常（1-6.8%）正常=2559

买价=2385）5、2817.7（2009*94.8%*96.6%*105.1%*109.3%*112.7%*118.3%=2817.7）6、7（8000-1000+800）/1.1=7091第章收法其用1、某写字楼是年前出让方取得的建设用地使用权使用期限50年，不可续期。该写字楼在正常情况下每年的净收益为万元该宗房地产的报酬率2、已知某宗收益性房地产40年益权利的价格为2500元平方米，报酬率为10%，计算该房地产30年收权利的价格。3、己知某收益性房地产的收益限为年报酬率为8%价格为元m2：该房地产的收益期限为40年报酬率6%，则其价格最接近于（）元m2。

4、甲房地产的受益年限为50年，单价为2000平米，乙房地产的收益年限为30年，价为1800元平，报酬率为6%其他条件相同，比较两宗房地产价格高低。5宗5年出让方式获得的50年使用期限的工业用地所处地段的基准地价为1200元平该基准地价在评估时用期限为法定最高年限50年除使用期限不同外该业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同。现行土地报酬率为0%，请通过基准地价求该工业用地的目前价格。6预计某宗房地产未来第一年净收益为25万元后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定情况下的净收益；如果报酬率为6%，请计算该宗房地产的收益价格。7预计某宗房地产未来第一年净收益为16万元后每年的净收益会在上一年的基础上增长，益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%请计算该宗房地产的收益价格。8某宗房地产土地使用权剩余限为48年计该房地产未来第一年的净收益为16万，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%该类房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。9、某宗房地产现行的价格为2000元，年净收益为元m2，酬率为10%，现获知该地区将兴建一座大型的现代火车站火车站将在6年后建成投入使用那该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度城市现有火车站地区类地产的价格为元m2。据此预计新火车站建成入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到5000元/m2。请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格增值——外部性）。10、测某宗房地产未来2年净收益分别是55万和602年的价格分别比现在上涨5%，类房地产的报酬是10%，该房地产现在的价格。11、商店的土地使用期限为40年，20078月1日起计算该店共有两层，每层可出租面积各为200m2。层于2008年81租出，租赁期限为5年可出租面积的月租金为180元m2，且每年不变；层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元m2和120元，运营费用率为25%该类房地产的出租率为100%，酬率为9%。计算该商场2011年8月1日租约出售时的正常价格。12、公司2年租赁某写字楼中的500米用于办公，约定租期为20年净租金为每天3元平米知写字楼为钢混凝土结构5前建成土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元平方米，报酬率为，现在的承租人权益价值为（13、酬率是一种与利率、内部益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（A.报率是投资回收与投入资本比率B.风大的投资，不确定因素多故报酬率应低，反之，报酬率应高C.当资于房地产能获得某些额好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当土地看作特别可靠的投资，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率15、宗房地产的未来净收益流表7-4。假定报酬率为10%请求取其资本化率。某宗房地产的未来净收益流16、买某类房地产通常抵押贷占七成，抵押贷款年利率为6%，贷款期限为20年按月等额偿还本息。通过可比实例房地产计算出的自有资金资本化率为2%。计算该宗房地产

的综合资本化率。1、A=80万Y=8.5%n=442、见答纸3、4920步见答案纸4、、6、该房地产的合理经营期限n计算如下：令A-（n-1）b=0有（n-1n=25÷2+1=13.5（年）该宗房地产第13年净收益为：A-（n-1）b=25-（13-1）×2=1（万元）该宗房地产第14年收益为：A-（n-1）b=25-（14-1）×2=-1万元）所以合理经营年限为年该宗房地产的收益价格计算如下：7、8、、

10、11、12、13、14、

15、宗房地产未来净收益的现求出了该宗房地产的价值之后，其资本化率为未来第一年的净收益与价值的比率，即：16、第八章成本及其运用1地开发商开发一幢建筑积的写字楼完成后销售均价为3元m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2开发成本和管理费用为1200元m2，发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%开发期1.5利率为10%幢写字楼的销售利润率）2某片荒地面积2平公里取荒地的代价是1.2亿元发“通一平气，少燃气和供热）熟地的开发成本和管理费用为.5亿元开发期为3年贷款年利率为8%，销售费用销税费和开发利润别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%开完成后可转让土地面积比例为60%。取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）3、4、某建筑物的建筑面积为500m2,重置价格为3600/m2,经济寿命为50年，有效年龄为10年其门等损坏的修复费为2万元饰装修的重置价格为元m2,平寿命为

5年年龄为3年；备的重置价格为60万元，平均寿命为15年年龄为10年。残值率假设均为零。请计算建筑物的物质折旧额。1、该宗房地产的合理经营期限n计如下：土地投资1000万开发成本和管理费用万投资利息1000*[（1+10%）1.5-1]+1200*[（1+10%2、3、CD4、门窗等损坏的修复费=2（元）装饰装修的折旧=600×500×1/5×3=18（万元）设备的折旧=60×1/15×10=40万元）长寿命项目的折旧额（3600×500-20000-600×500-600000）×1/50×10=17.6（万）该建筑物的物质折旧=2+18+40+17.6=77.6（万元）第十章长期势法1、某类商品房2004年售价分别为/m2元m2元m2、7212元m2元m2，利用平增减量法，该类商品房2009的价格为（）/m2.A.7974.00B.8023.00C.8056.25D.8078.002、某类房地产2005年2009年价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010得价格为（）元/平米1、2、B第十一章地价评估和地分摊1、甲地块临街深度为100英尺临街宽度为15英，形状为矩形，总价为1万。相邻

的乙地块为临街宽度15英尺的形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（A.若乙地块临街深度为25英尺则其总价为25万B.若乙地块临街深度为50英尺则其总价为50万C.若乙地块临街深度为75英尺则其总价为90万D.若乙地块临街深度为100英，则其总价为110万E.若乙地块临街深度为150英，则其总价为117万。2、某城市路线价标准深度为24m划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为、30%、20%则临街的矩形土地的平均深度价格修正率为120%？3、一面临街矩形土地的价值计图中是一块临街深度为15.24m（即50英尺街度20m的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为000元。根据表中的临街深度价格修正率算该块临街土地的单价和总价。4、前后两面临街矩形土地的价计算下图是一块前后两面临街、总深度为175尺、临街宽度为30英的矩形地块。已知前街路线价为320元平英尺后路线价为240/平英尺采重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）元。5、矩形街角地的价值计算采用正旁两街分别轻重估价法先求出高价街（正街）的价值，再计算低价街（旁街）的影响加价，最后加总。

6、某幢楼房的建筑面积1000m2土总面积500m2某人拥有其中80m2的建筑面积请照建筑面积进行分摊的方法计算该人占有的土地份额及分摊的土地面积。7、某幢大厦为六层综合楼，其一至三层为商场六层为写字楼商为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有该大厦的地价值为3500万房地总价值为5000万其商场的房地价值为万写字的房地价值为万元按照房地价值进行分摊的方法计算甲、乙公司占有的土地份额及分摊的地价数额。8、某幢大厦的房地总价值为5000万，其中建筑物总价值为2000万元某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为100万元，建筑物价值为万。请按照土地价值进行分摊的方法计算此人占有的土地份额。9、路线价法，实际上是一种市法，在求取路线价法时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整和房地产状况调整10由路线价是若干标准临街宗地的平均价格此采用路线价法估价时一般不做因素修正（）11、1、CE2、对

3、土地单价＝路线价×平均深价格修正率土地总价＝土地单价×土地面积该块土地的单价：＝2000×140%＝2800（元m2）该块土地的总价：（万元）4、5、6、该人占有的土地份额==8%该人分摊的土地面积500×8%=40（m2或者500÷1000=0.5，即1m2的筑面积附带0.5m2的地面积。7、甲公司分摊的地价数=3500×60%=2100（万元）乙公司分摊的地价数=3500×40%=1400万元）

8、9、X1011、ABD房地产估自考模拟试题一、单项选择题每小题的四个备选答案中，选出一个正确的答案，并将其序号填在题中的括号内。每小题1分共10分1影响房地产价格水平的最终因素是（A．行政因素B．自身条件C．供求状况D．环境因素2已知建筑物重置价格为元/M2，建筑物已使用10年，折旧率0.012若按直线折旧法计算，该建筑物的现时单价是（A元/M2B元/M2C元/M2A元/M23有一房地产，土地占总价值建筑物占总价值60%，土地还原利率为10%建筑物还原利率为14%，综合还原利率为（A．12%BC．13%D4一栋每层建筑面积相同的建筑物共10，建筑覆盖率为0.4则建筑容积率为（A．2.5B．4C．5D．4.55依据四三二一法则路线价为元度为125英尺宽为25英尺的临矩形宗地价格（A．32700B．30000C．21000D．351006某房地产价格分两期支付，首付50元，余额80万元，八个月后一次付清，月利息率该房地产相当首付总额为（A．130万元B．134万元C．万元D．124万元7比准价格是一种（

A．市场价格B．比较价格C．评估价格D．成本价格8采用（）求取的年折旧额每年递减。A．成新折扣法B．偿债基金法C．直线折旧法D．年数合计法9旧有房地产价格=有房地产重新建造成本（）—旧有房地产建筑物折旧。A．土地重新取得价格B．0C．拆迁安置补偿费D．地价款10．以他人土地供己土地方便使用的权利谓之（A．地役权B．地上权C．使用权D．抵偿权二、多项选择题小题的五个备选答案中，选出二个至五个正确的答案，并将其序号填在题中的括号内。多选、少选、错选均无分。每小题，共10分）1标准总收益应具备的条件是（A．一般性B．安全性C．标准性D．稳定性E．持续性2类似房地产是指在（）等方面与估价对象相同或相似的房地产。A．日期B．地区C．用途D．交易情况E．建筑结构3还原利率求取的方法有（A．平均利润法B．加权平均法C．投资组合法D．市场抽取法E．混合法4土地租赁的标准总费用项目有（A．税收B．管理费C．维护费

D．保险费E．折旧费5仅符合房屋价值转移规律，而忽视了资金的时间价值的建筑物折旧计算方法是（）A．直线折旧法B．偿债基金法C．年数合计法D．定率法E．综合折旧法三、判断说明题断下列各题正误，正者在括号内打“√”，误者在括号内打“×”并说明理由。每小题1分共10分1、非公平价格由受了不了解市场行情等不良因素影响，因此不能成为市场价格2、价是临街标准地的平均单价）3、可比实例区城素比估价对象好，则可比实例区因素修正系数为100/110）4、房地产的价格成基础是房地产的有效需求性）5、长期趋势法从质上讲是一种市场比较法）6、城市中现有一空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价）7、有较多的房地交易实例，就可用市场比较法来进行评估房地产价格）8、用收益法评估一地区，同样用途的房地产，可采用同一个还原利率）9、成本法是建立生产费用价值论基础上的）10某宗房地产的评估价格为300元，实际成交价格380元这意味着该评估价格不是客观合理的）四、填空题空分共10分）1、土地级差收益测算的关键___________。2、采用级差系数测算标准地价最关键的是最低等地价和___________是否符合实际情况。3、由于新设计、新技术、新材料等的运用，而造成原有房地产价值贬值，谓之。4、特定地区内的土地标准深度为尺，临街地每平方英尺价6000元则深度为81英的临街地每平方尺价值按哈拍法则计算为___________。5、被许多房地产估价专家尊崇为房地产估价法中的“王后”的方法是__________。6、假设开发法又___________。7、房屋达到使用年限不能继续使用，经拆除后的旧料价值减去清理费后的余值称__________。1、某房地产公司向银行抵押贷款万，年利率为12%，在25年分期偿还，每年应还本付息额为___________。1、房地产价格实质上是房地___________的格。10、收益按等差级数递减下无限年的公式为__________。五、简答题小题4分，共分）1、正确认识房地产估价最核心的是要把握哪两点？2、影响房地产价格的心理因素主要有哪些？3、路线价法正街与旁街如何区分？4、何谓客观收益？5、剩余法适用的条件和对象是什么？6、标准地价的作用主要表现在哪几个方面？

六、计算、2每题，3题10分共36。计算结果保留二位小数）1、某建筑物建成于年月筑总面积2平方米建筑结构为框架结构耐年限年残值率为零，建成后即投入使用。该建筑物所占土地使用年限为年8至2033年月，现重新建造该建筑物为2400元方米筑物中的家俱及电器等设备价值约为建筑物价值的用年限为年，残值率为零。试根据上述资料计算该建筑物（含设备）19998月的价值分）2、估某写字楼于1999年10月的正常价格，在该写字楼附近地区选取A、C三类似写字楼的交易实例A写字楼成交日期为年10月，成交总164.5元，建筑总面400平方米B写字楼成交日期为199710，成交总价为万元，建筑总积600平方米C字楼成交日期1998年10月，成交总价323元，建筑总面700平方米；另调查知，当地该类写字1995月199910月价格指数分别为120，112（均以上年10为用上述资料对可比实例A、B、C价格分别进行交易日期修正，并用单价表示（元平方米分）3、公司购买了一商业物业进行投资经营，预计未来第一年纯收40万，第二年42万，第三年为45万，以后在此基础上每年纯收益递增2%，该公准备经营满20后，即将该商业物业销售，预计到时的销售价格为425万元该类商业物业资本化率为问该商业物业现时价值为多少？分4、在市旧城区改造中，有一占地4000平方米的房地产拆迁改造为商住综合楼。该工程1999年101日工，正常施工期2年，规划建筑覆盖50%，建筑容积率5各层建筑面积相同，其中一层为商场，其他各层为住宅。估计该工程拆迁安置费元，在工程开发之初一次性补偿；建筑费用每平方米800元专业费为建筑费的，开发期内均匀投入；估计工程完成后，商场即可全部售出，预计平均售价每平方米建筑面积元；住平均售价每平方米建筑面积2200元分二期售出，工程完成后售出50%半年后再售出销售费用为楼价的3%税费为楼价的6%投资利润为20%；贷款年利率为8%。试利用上述资估计待拆迁改造的城市土地在1999年10月的正常总价格分）一、单项选择题1交易双方在市场上实际成交的价格是。A市场价B评估价C租赁价格D抵押价格2当容积率不变时，楼面地价与土地价格成。A反比B正比C相等D对数3的理论核心是根据企业的生产成本最低，确定企业的最佳区位。A市场学派B价格学派

C行为学派D成本学派4的实质是投在土地上的等量资本所具有的不同生产率的结果。A级差地租B绝对地租C垄断地租D矿山地租5对于高层建筑和工业用地的地价影响较大的是。A土地外形B宗地面积C地质条件D地形条件6容积率的高低取决于城市规划，容积率越大A地价越低B地价越高C地价呈线性D地价越稳定7在城市化初期，经济发展水平和城市化水平较低，产业结构以为主，房地产的价格较低。A第一产业B第二产业C第三产业D第一、第二产业8房地产评估的基本方法是。A路线价法、地价指数法、残余法B市场比较法、收益法、成本法C路线价法、市场比较法、长期趋势法D收益法、成本法、地价指数法9一般对外交通设施服务半径为公里。A．0～20BC．10～2010．出租型房地产净收益计算公式为。

A净收益=赁收入-修费治理费-险费-税金B净收益=赁收入-修费经营费-险费-税金C净收益=赁收入-修费治理费-险费-税金及附D净收益=赁收入-理费保险费-金及附加11．同一供需圈就指在这一范围内的房地产。A价格相同B具有替代性C同为有收益的房地产D功能各异12．容积率对地价影响非常大，基准地价对应的是该用途土地在该级别或均质地域内的。A最高容积率B平均容积率C最低容积率D建筑覆盖率13．已完成土地使批准手续，具有一定基础设施但尚未拆迁的可用于建筑的土地称为。A生地B熟地C毛地D农地14．成本高并不一表示价值高，因为房地产的价格一般，而不完全由成本决定。A取决于效用B取决于竞争C取决于收益高低D取决于其新旧状态15．建筑物在物理化学因素作用下，仍能保持应有的使用价值的正常年限，称为。A经济耐用年限B自然耐用年限C安全耐用年限D经营耐用年限16．根据剩余法的本思路，在分析测算时，应满足的条件之一是：售价的猜测和成本的测算必须符合。A替代原则B合法原则C投入产出原则D多样性原则

17．根据“四三二”法则，路线价3000元尺，深度150尺，宽20尺的临街矩形宗地价格是。A元B．60000元C元D．54000元18．在工业企业或他企业占主要成分的城市，基准地价评估的技术路线往往以土地定级为基础A采用收益法B市场比较法C级差收益测算法D剩余法19．在市场不稳定价格变化很大的情况下，评估报告的有效期一般不超过。A三个月B半年C个月20．对于一般的例估价案件可采用。A自由式评估报告书B定型式评估报告书C混合式评估报告书D书信式评估报告书二、双项选择题1根据土地开发程度地价类型可划分为。A市场价B评估价C生地价D熟地价E楼面地价2级差地租的两种表现形式。A级差地租ⅠB绝对地租．级差地租ⅡD垄断地租E相对地租3工业区位理论的核心是通过对运输因素相互作用的分析与计算，找出最低生产成本点。A劳动力B原料C距离

D集聚E重量4影响房地产价格的因素通常可划分为。A城市因素B心理因素社会因素D财政金融因素E一般因素、个别因素一、单项选择题(大题共20小题，每小题1，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.房地产评估的对是（）A.房屋B.地2.房地产价格构成有（）A.单一性B.重性3.为了消除比较修过程中出现的各种误差，一般要求可供比较的交易案例资料至少具有（）A.2B.3个4.杜能理论的核心（）A.城市地租B.业区位地租5.理论上，土地价构成可分为地租资本化和_________两分A.土地投资与利息B.建筑开发成本6.目前我国房地产场是一个（）A.充分竞争市场B.充分竞争市场7.上世纪80年初，先在全国收取土地使用费）A.广州B.海8.“四三二一”法属于_________分率）A.加权深度B.均深度9.下列_________不土地定级因素权重的确定方法）A.特尔菲法B.素成对比较法10._________详细阐述估价过程的报告）A.估价结果报告B.价技术报告11.在益法估价时，潜在毛收入、净收益都应按________计算A.天B.月

12.收法中的年限修正系数是（）13.绝地租形成的根本原因是（）14.由场比较法估价得到的房地产价格，称为（）A.积算价格B.准价格15.对广泛地区范围内的各宗房地产价格产生全局性影响的因素是（）A.城市区域因素B.般因素16.成法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，_________，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法）A.扣除管理费B.扣除税费17.按动产总价（售价）的一定比例计算利润，该比例常称作（）A.销售回报率B.预期回报率18.估对象的指土地房屋的状态和与周边物质环境的相互关系A.权益状况B.质实体19._________市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件下，具体宗地在一定使用年限内的价格）A.基准地价B.定地价20.土级的数目，根据城市性质、规模及地域组合的复杂程度划分，小城市通常分为（）A.1～3级B.3～5C.4～7级D.5～10级二、多项选择题(大题共10小题，每小题1，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21.以下________地产适合采用收益法进行价格评估）A.出租房产B.院C.博物馆D.校一单项选择题(每小题的四个备选答案中出一个正确答案将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分共20分1交易双方在市场上实际成交的价格是)。A市场价B．评估C租赁价格D．押价格2当容积率不变时，楼面地价与土地价格成)。

A反比B．正比C相等D．对数3．()的论核心是根据企业的生产成本最低，确定企业的最佳区位。A市场学派B．格学派C行为学派D．本学派4．()的质是投在土地上的等量资本所具有的不同生产率的结果。A级差地租B．对地租C垄断地租D．山地租5对于高层建筑和工业用地的地价影响较大的是)A土地形状B．地面积C地质条件D．形条件6容积率的高低取决于城市规划，容积率越大，)A地价越低B．价越高C地价呈线性D．地价越稳定7在城市化初期，经济发展水平和城市化水平较低，产业结构以)为主，地产的价格较低。A第一产业B．二产业C第三产业D．一、第二产业8房地产评估的基本方法是()。A路线价法、地价指数法、残余法B市场比较法、收益法、成本法C路线价法、市场比较法、长期趋势法D收益法、成本法、地价指数法9一般对外交通设施服务半径为)公里。A．0～20B．0～10CD．10～2010．出租型房地产净收益计算公式为)A净收益=赁收入-维修费-理费-险费-金B净收益=赁收入-维修费-营费-险费-金C净收益=赁收入-维修费-理费-险费-金及附加D净收益=赁收入-管理费-险费-金及附加11．同一供需圈就指在这一范围内的房地产)。A价格相同B．有替代性C同为有收益的房地产D功能各异12．容积率对地价影响非常大，基准地价对应的是该用途土地在该级别或均质地域内的)。A最高容积率B．平均容积率C最低容积率D．建筑覆盖率13．已完成土地使批准手续，具有一定基础设施但尚未拆迁的可用于建筑的土地称为)。A生地B．熟地C毛地D．农地14．成本高并不一表示价值高，因为房地产的价格一般)，而不完全由成本决定。A取决于效用B．取决于竞争C取决于收益高低D．取决于其新旧状态15．建筑物在物理化学因素作用下，仍能保持应有的使用价值的正常年限，称为)。A经济耐用年限B自然耐用年限

C安全耐用年限D经营耐用年限16．根据剩余法的本思路，在分析测算时，应满足的条件之一是：售价的预测和成本的测算必须符合()。A替代原则B．法原则C投入产出原则D多样性原则17．根据“四三二”法则，路线价为3000/英，深度150英尺，宽20英的临街矩形宗地价格是()。A元．60000元C元．54000元18在工业企业或其他企业占主要成分的城市基准地价评估的技术路线往往以土地定级为基础，()。A采用收益法B．市场比较法C级差收益测算法D．剩余法19．在市场不稳定价格变化很大的情况下，评估报告的有效期一般不超过)。A三个月B．半年C个月D．1年20．对于一般的例估价案件可采用)A自由式评估报告书B定型式评估报告书C混合式评估报告书D书信式评估报告书二双项选择题(每小题的五个备选答案中选出二个正确的答案，并将正确答案的序号分别填在题干的括号内，多选、少选、错选均不得分。每小题，共分1根据土地开发程度地价类型可划分为)。A市场价B．评估C．地价D熟地价E．楼面价2级差地租的两种表现形式()。A级差地租ⅠB．绝对地租．级差租ⅡD垄断地租E．对地租3工业区位理论的核心是通过对运输)因素相互作用的析与计算，找出最低生产成本点。A劳动力B．原料C．距离D集聚E．重量4影响房地产价格的因素通常可划分为)。A城市因素B．理因素C．会因素D财政金融因素E一般因素、个别因素5标准宗地的土地权利状况可选择)。A国有划拨、出让土地B非完权使用权土地C．产权共有土地D国家租赁和入股土地E有他项权利限制的土地6中房指数与其他的指数相比，具有)特点。A全面性、系统性B．地域性、较小波动性C可比性、灵敏性D时效性E．针对、稳定性7土地级别的划分方法有()。A数轴法、剖面图法B因素成对比较法C．特尔菲法D总分频率曲线统计判断法E层次分析法8计算以客观收入为基础的有效毛收入时，应具备)等件。A收入必须能持续获得B收入应具有预测性

C收入在非最高最佳利用状态下取得D特殊情况下获得的收入E偶然因素获得的收入9市场比较法中选取的可比实例，从理论上讲应与估价对象具有相关性、替代性，并应符合()等要求。A时间的接近性B总价的类似性C地点的类似性D建筑面积类似性E．买卖人员相关性10．在市场比较法运用中，交易案例与待估房地产的适用法律背景需基本相似如：)等。A建筑物结构B．容积率限制C．是否为破产拍卖D建筑物高度限制E．区位条件11．总的来讲，求建筑物的重新建造成本有两个途径)。A直接法B．余额减法C．线法D间接法E．剩余12．利用剩余法估，要正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关数据信息，正确预测()。A房地产收益B．售价．运营费用D税收E．开发本13．路线价法是否用得当，还依赖于)及完善合理的深度修正率表和其他条件修正率。A较为完整的道路系统B较为合理的税收政策C较为分散的区域分布D排列整齐的宗地E实行无限年期的土地使用制度14．在房地产出租转让较为发达的地区，基准地价评估的技术路线则主要采用)。A市场比较法B．级差收益测算法C路线价法D收益法E．成本15．评估报告所提的结论只适应于报告载明的)A所有权B．估价则C．价目的D价值定义E．价依据三、简答题(小题分，共25分1简述房地产的特性。2简述房地产估价必须遵循的主要原则。3简述中房指数在房地产评估中的作用。4请分别说出收益法计算公式v=及v=］的假设前提条件。5剩余法估价的两个关键问题是什么四、论述题(小题分，共16分1试述多因素综合评价方法的特点。2试述评估报告中应特别说明估价结果的应用限制条件的原因。五、计算题(24)1一收益性房地产，第一年净收益为40万，预计今后每年会在上一年的基础上增长0.5%，而费用一直稳定在10万元，土地的使用权限为年资本化率为10%求该房地产的收益价格。(7分)2有一房屋买卖比较实例，10个月前市场交易价格为100万，现要求修正为现时的评估价格(四位小数)经调查，收集到发生在过去不同时间的三个类似房地产的价格下表)(7分)类似房地产价格房产出售日期交易价格现评估价格16个月前84.5万元92万元

212个前万元112元310个前万元104元3估价对象为政府用办公楼，土地面积1000m2，建筑总面积2800m2，建于年，钢筋混凝土结构，耐用年60年，残值率为零，该土地位于市区，土地单价为000元m2现类似建筑物的重置成本为1500元m2评估该房地产7的市场价值(直线折旧法折旧)(10分一、单项选择题(大题共20小题，每小题1，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.一般对外交通设服务半径为（）A.0～10公里B.0～20里C.0～25公里D.0～30里2.容积率是指地块的建筑总面积与（）A.总面积之比B.地块面积之比3.从评估的角度看房地产价格的实质是一种（）A.市场价格B.益价格4.韦勃的区位因素系是（）A.自然技术、社会化、人口B.费、劳力、集聚C.运费、销售、成D.通、质量、劳力5.商业标准宗地的置宜（）A.街角地B.面临街6.一般来说，商业地、住宅用地、工业用地的地价是（）A.由高向低递增B.低向高递增7.确定城市道路的别，一个主要因素是（）A.道路功能B.路宽度8.将未来各年________以一定的还原利率分别折现为现值，其总和就是房地产的现时价格）A.总收益B.收益9.综合资本化率是估________价格时所采用的资本化率）A.土地B.筑物10.在一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租称（）ⅠⅡ11.市比较法中以正常交易情况为基准如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格在将可比实例价格修正为正常交易情况价格时，修正系数公式中的（）A.分母小100B.分大于12.对易实例进行区域因素修正是因为（）A.交易实例房地产待评估房地产是处于同一地区，区位条件相同

B.交易实例房地产待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别13.利成本法估价时，不论房地产的新旧状态如何，积算价格是以（）14.运成本法，在计算建筑物的耐用年限时，一般采用（）15.基地价修正系数法估价中的期日修正一般根据（）16.估机构从正式接受估价委托到完成评估报告的日期是（）17.路价的确定必须先确定（）A.地块面积B.准宗地面积18.________的心是必须用相似的市场资料进行比较）A.收益法B.本法19.在余法估价中，投资回报利润的计算基数一般为（）A.地价期楼+业费用地价+发建筑成本费用+业费C.预计楼+售费用费预期楼价-价+业费用20.用余法估价时，预付地价款的利息额应以全部预付的地价款按（）二、多项选择题(大题共10小题，每小题1，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21.土定级成果图一般包括（）C.资料图D.用分值图22.基地价对应的平均容积率是（）23.房合一的旧房地产重新建造成本包括（）

A.土地重新取得费B.筑物折旧费C.维修费D.理费24.采剩余法估价调查不动产利用要求时须掌握城市规划对此宗地的规划用途________限制等。（）A.装修B.筑密度C.建筑物高度D.设计25.________对产价格的影响，主要是以个人和集团的利益为中心）A.行政因素B.会因素C.城市区域因素D.济因素26.房产评估的基本方法包括（）A.市场比较法B.成本法C.趋势法D.益法27.房产评估具有________特点）A.科学性B.践性C.个别性D.肃性28.中地理论的主要内容有（）A.放牧区B.市工业区C.六边形市场区D.场等级序列29.路价法适宜于同时对大量土地进行估价别是_______等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合）A.土地权益B.地拆迁C.土地课税D.地重划30.住用地宗地地价修正系数表包括（）A.临街进深修正B.用年限修正C.容积率修正D.楼层地价分配率修正三、判断改错题（本大题共小题，每小题2，共18分）判断下列各题，正确的在题后括号内打“√的打“×改正划线部分。31.以均站距并结合城市规划要求作为站点影响半径）32.房产价格与租金的关系可简化为地价和地租的关系）33.交地理区位是指某一事物在人类社会经济活动中产生的人地关系）34.中指数是根据我国房地产业的特点，以房地产评估价格为核心设计的指数系统。（）35.一来说，容积率越高，土地利用效益就越低，从而地价也就相应地降低）36.在国，房地产估价人员包括注册房产估价师和注册地产估价师）37.运收益法时，V=a/r是现实估价中最常用的一个计算公式）

38.从方来说，成本法的理论依据是生产费用价值论；从卖方来说，成本法的理论依据是替代原理。（）39.城基础设施完善度和生活设施完备度，一般都对地价成正相关影响）四、简答题（本大题共3小题，每小4分共12分）40.简房地产价格的影响因素。41.简地租理论在房地产估价中的应用。42.欧著名的路线价法则有哪些？五、计算题（本大题共2小题，每小10分，20）43.某字楼建筑面积1000平方米，尚余使用年30。现对外出租，每月租2.5元。据调查，该写字楼造价为3000元方米；家具设备原值万元，耐年10年，残值2%据有关规定，房地产税为年租金的12%管理费为年租金的5%修缮费为房屋原值的2%保险费为房屋原值的3‰，本化率为12%采用收益法估算该写字楼的价格。44.有待估宗地F现收集到与待估宗地条件类似的四块宗地的资料，详见表一：表一：

成交价：元/方米宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素A28802000年401.0+1%+2%B28302000101.1-1%-1%C31002001年8+3%1.40+1%D28802002年5-2%1.2+2%+3%F01.100该城市的地价指数见表二：表二：时间19971998年2000年2001年指数100107106110108107113据调查，该市此类用地容积率与地价的关系是：当容积率1.0～1.4间时，容积率每增加宗地单位地价比容积率为1时的地价增3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地。试根据以上条件，采用算术平均值法评估该宗土地月的价格。六、论述题（本大题共2题，每小题10分，20分）45.试房地产评估的程序。46.试建筑物重置价格、重建价格的含义及二者的关系。

Ⅰ和级差地租Ⅱ的区别和联系。2.简述房地产评估序。3.简述城镇土地定的因素主要内容。4.简述实际净收益客观净收益的区别。在收益法估价中，应采用哪种净收益为依据5.简述剩余法的估程序。四、论述题(小题8分，共16分)1.试述地价与一般品价格的差异性。2.试述土地价格评技术报告的基本内容。五、计算题(1、2题各7分第3小题10分，24)1.为了减少电费支，某办公楼欲采用太阳能热水器，每年可节约电费1.5万元，若该热水器用寿命为8年，资本化率为10%则太阳能热水器价格应低于多少万元时才可购?2.有一宗前后两属街的宗地标准深度为，深度百分率按“四三二一”法则计算，试用“重叠价格估价法”估算土地的总价及单价。3.某学校的教学楼求评估地面积总筑面积为1000m2建于年采钢筋混凝土结构，耐用年限80年该房屋成新率为五成，残值率为零。位于城市边缘地区，土地单价500元/m2现类似房屋的建筑造价为1000元m2评估该房地产在1999年5月的价格。ⅠⅡC.矿山地租D.垄断地租4.在建筑地段地租，()有显著优势。

A.绝对地租B.差地租C.垄地租D.相地租5.()表示合理经济行为的基本原则，适用范围广，是房地产评估的重要原则之一。A.供求原则B.代原则C.最使用原则D.评估时点原则6.在各项行政因素，()房地产价格的影响最为突出。A.土地使用制度B.划因素C.税因素D.心理因素7.标准宗地的土地利状况尽量避免选择)A.国有划拨土地B.有出让土地C.有他项权利限制土地D.国家赁土地和入股土地8.土地级的数目，据城市性质，规模及地域组合的复杂程度划分，中等城市为)A.1～3级B.3～5C.4～7级D.5～10级9.将未来各年()，以一定的还原利率分别折现为现值，其总和就是房地产的现时价格。A.总收益B.收益C.毛益D.年均收益10.收法是建立在)观念上的。A.投资有利润B.币具有时间价值C.投资有风险D.币会贬值11.为消除比较修正过程中出现的各种误差，一般要求可供比较的交易案例资料至少具()A.2B.3个C.4D.5个12.我目前实行的是)A.有限年期的土地用权无偿使用制度B.无限年期的土地用权有偿使用制度C.有限年期的土地用权有偿使用制度D.无限年期的土地用权无偿使用制度13.用本法评估得到的房地产价格叫作()A.比准价格B.益价格C.积价格D.销价格14.重建造成本是在)成本或价格。A.新建房屋建成时B.价时点C.销售时D.租时15.房的评估采用成本法时，成本租金不包括)A.折旧费B.理费C.利D.保险费16.在余法估价中，利息()×利息率。A.(地价期楼价+业费用)B.(地价筑费用+业费用)C.(预楼价售费用+费D.(预楼价价+业费用一、单项选择题(大题共20小题，每小题1，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1影响土地利用的方式和强度是（）A自然条件B经济因素C科学技术D土地资源有限性2房地产是______总称，也称不动产）A房屋和物业B．房产和地产C建筑物和基础设施D土地和物业3韦勃区位理论是古典______的代表）

A农业区位理论B工业区位理论C中心地理论D．林业区位理论4由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租称为（）A绝对地租B级差地租C垄断地租D城市地租5房地产估价实践中，剩余法及收益还原法都应用了（）A替代原则B最佳使用原则C供求原则D预期收益原则6容积率指地块上的建筑面积与______之）A建筑底层面积C建筑使用面积

B地块面积D地块绿化面积7对房地产价格的影响，主要是以公众利益为出发点的因素是（）A社会因素B经济因素C行政因素D区域因素8是以房地市场交易价格为核心设计的指数系统）A价格指数B中房指数C伟业指数D基期指数9大城市的道路类型数目为（）A．1～3C．5～7

B．3～5类D．7～9类10．房地产在正常利用和经营、管理水平下所能够产生的收入，即排除了实际收入中的特殊和偶然因素