上海某五星级酒店市场分析

普陀区五星级酒店分析 房01 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2应 ,1994535star90%5star85%80%75%70%65%60%5star5star47201、02入住率200278.91%。01、02客房价实际价格）140120tgh 100gni 80n/SD 60SU 4020J-01F-01M-01A-01M-01J-01J-01A-01S-01O-01N-01D-01J-02F-02M-02A-02M-02J-02J-02A-02S-02O-02N-02D-025star 价走势）价格水来价格相对比较稳定；价格维持100美元~130/日之价格要比四50%以上需求分析境外客人比例超%有些高%以喜来登豪太洋境外来沪人数变动情况直接影响对高实际需求量自1990以来来沪旅游境外人数快速增长5为136.79万2001超200万20022万比增长36。272.5181.4272.5181.4204.26136.7989.324.0231.185001978198019901995200020012002年次)海内客源对五星级酒店的需求比例25%20%15%10%客求0.3%例0.2%海内客源对五星级酒店的需求比例25%20%15%10%客求0.3%例0.2%比0.2%需0.1%源求外5%0.1%客海0%内0.0%1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002国内客源对五星级宾馆需求比例区域市场分析主要分布区域主要位市心六个区普陀区只拥四两座没。高档及房数量都相发展定位不相称未将是区域市场消费与供给主要矛盾点之一。区域供应量（百分比）2002区域供应量（百分比）2002、五星级酒店分布情况256912453其它区域100%80%60%40%20%0%长宁徐汇卢湾黄浦浦东普陀其它区域–平均几何增长率；国它省根国它省沪商务、旅、探亲访友平均–根据已知可能新算。如下图所示，结果如下：客房数300002500020000150001000050000

100.0%80.0%60.0%40.0%20.00.0%4 5 69 9 9

7 8 9 9 9

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07F1 1 1

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2 2

五星级酒店客房总量 量平均出租率和需求基本保持在平行向上态势。其中，市场平均为8.36%，略高于潜在需求8.08%10平均，而在此期间，上海高档业因亚洲金融危机影响而经历了一段低靡期，需求一度下滑至负。因此，我行所计需求是基于一个较为保守。：年内每年会有一至两个新。20052006一定竞争压力，因此，计出租会略有下调。但是，在潜在需求保持稳步上升情况下，年出租计基70%理想水平，整个市场不会有太大波动。200712座、古、新鸿基项目；；黄世茂国际广场、明天广场、世福汇；徐汇万都项目；卢湾虹口这些提供总套数5000占目存量50％；发展景：虽然上半受非典等因素影响但国内外入沪人数增长势头不会因此而受遏制。专家预测第四季度旅游接待量望接近和达去同期水平。普陀区新一轮发展设经启动苏州河沿岸凭借其地理与历史文化优势未来必逐渐成为上海新商务旅游区。上海经成为外资企业在国投资热土具备了发展商务旅游场基础另一方面上海举办国际性会展活动软硬件境日趋完善会展旅游业会是上海旅游事业主要增长点。会展旅游由于计划性强没季节性因此能给带来稳定收入，据上海旅游事业管理局统计资料显示入住高国际商务客以上是来参加国际会议和展览。极大地促动上海旅游业我行认为普陀仍具较强长远发展潜力。80%%80%、展览和次才旅游、观光、购物休闲等特征根据偏好段选择酒考虑因考虑因素 因素含义重要性 地理位置 地理位置是访谈对象一致认为最重要 的考虑因素。客户理想的居住酒店为：位于市中心，但能闹中取静；同时购 物、娱乐、商务活动方便，这对不熟 悉上海环境的客户尤其重要。A管理和服务客户认为，优质的酒店管理和完善的 服务是促使他们选择某一酒店的基 B础。 周边环境 周边环境主要指酒店的环境状况：如 绿化、景观小品、喷泉等。 C酒店风格 酒店风格包括房间大小，房型设计和 酒店整体的建筑风格等。 D国博览建国博览建筑群 品牌 美誉 度高 -世界顶级豪华酒店之 一。 的酒店 产品。 微的 员工提 供的亚洲式接待”Standards“”。式服务 数人化的 贴心服 务。 555客房 出 租房 年客平USD181.1612USD130.2564USD155金茂君悦酒店 浦东香格里拉 波特曼丽嘉酒店 形象特上海标志性建 目前浦东唯一靠 独特的建筑造型， 色筑，世界最高 滨江的酒店，且 且地处浦西高档商 的酒店。 正对浦西外滩万 业中心。 设施配设 施 配 备 完 设施配备完善、 设施配备完善，齐 备善、齐全。 齐全。 全。 管理机美国凯悦集团 香港香格里拉集 美国丽嘉集团 构团服念务理为所有客人提 “顾客的世外 桃“ 黄 金 准 则 ”供迅捷、 创新源”-“由体 贴入（ “ Golden特有客7 层的嘉 宾轩香格里拉 套房54 间丽嘉特色客 房行政楼 有82房为客人提 供豪华 套 客房 /套为客人提 房， 供私的服务。 均 房 价（ 年） 出 租 （ 年）

77.73% 84.30% 81.49%2000。从可知此之以能如此好经业绩不仅于先进硬件设施配备及高水准服务更于各自独特且深人心鲜明形象和多年建立品牌保证。因此作一五星必须先进的软硬件设施同时还要建立鲜明形象具自身特色服务。本项SWOT优势：区条件优越周边环境逐步改善。该项各业可，。务设务配先进备。势：1) 他星集特该独立聚性差难以引起注意。机会：1) 进一步善设施建从而促进客源的增长。会展业在上海的蓬勃发展吸引多客源的入住。)普陀区四星级以上酒店偏少。作为整体规划为大型物流给的主要矛盾点之一也是本项目进入的最佳时机。挑战：1) 随着其他五星级酒店的推出对本项目的、旅游客源造成一定的冲击。战略定位及建议苏州河沿岸作为上海新的旅游、中心的区位优势该酒店的目标客户应以、旅游客源为主。本项目产品方向：生态精品超五星级酒店融生态和国际超高标准为一体的超五星级酒店。利用其不受建筑高度的限制为本项目地块同时也是普陀区发展的标志性建筑可以提高整个地块区域的整体品质与形象。景观防止噪音、空气污染苏州河沿岸独特的文化、艺术展现出使酒店不只是过夜休憩之处是享受旅游休闲氛围的场所。2/373.73.90%26.10%,、规及品牌知名度均远远落后知名集团。好坏对整个品质非常重要著名四、客房价格要比同别客房价格30％部100％。针对项知名品牌。要采用最约期限般10年足处借助知名度签和约初对，业主对自己所拥有的资产无百分之百的自主权。 合资经营方式 （如四季酒店） 此方式与委托经营的不同之处仅在于国际管理集团以入股的 形式构成合作关系，使其与集团业绩直接相关。 出让土地使用权 （如花园饭店） 中方出让土地使用权，由一家 外资集团全权投资管理，在土 地使用期到期之时，中方可收 回酒店。这一方式的好处在于 中方无投资经营之风险。 上市时间 2005-2006年预计大量酒店进入市场，因此，为降低风险，应 推迟进入市场。考虑到世博会伸办成功，2010年对酒店产生巨大 需求，由于酒店有一年的试营业期，因此，推测应在 2009年开出， 可借助世博会迅速提升酒店经营知名度。 一家酒店的于酒店的、度、以酒店所处地理。以，星级酒店现已成，基于行对于 其酒店之、平定以酒店所处的地理，酒店 的房平将至少达到前上海的平均平：100USD/间/天。就未来，酒店之还于当时之市场整体状况。预测 。在需求以8.08%速度保守增长前提下,上海市星级将会随着客起伏略有浮动,但整体US$100水五星级酒店租金预测1251201151101051001241171131131091092002 2003F 2004F 2005F 2006F 2007F五星级酒店租金调整后租金2005之后按保守原则及英国《经济家》杂志中国通胀取每五星级酒店租金预测1251201151101051001241171131131091092002 2003F 2004F 2005F 2006F 2007F五星级酒店租金调整后租金随着普陀区苏州河沿岸商务旅游区日趋成熟以及会展旅游业进一步蓬勃发展租金水平将略高全市星级平均水平。星级由国际知名集团管理在开业后前三个月内水平一般在40%左右在随后三个月逐步上升通常半左右即可达到一个正常水平：65%--75%。基保守原则开业第一平均水平在50第二即可达到70正常水平。分析全球经济的波动会直接影响境外的客源 ,从全球经济的波动会直接影响境外的客源 ,从而导 致五星级酒店 的出租率下 降 .中国经济的不确定性会影响消费者在旅游经济风 险

关 注 经 济 动向，推迟入市 时机。 选择灵活多样 的经营模式与 定价模式。 市场风 险

方面的支出 。 因此 ， 这也会间接 影 响 酒 店 的 出租状况。 市场供应的不可预见 性未 来 五 星 级 酒店的集中 、 开发 上市会给市场的短期消化带来较大的压力，

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