物业管理实务试题及答案

*★★★★★陈先生分享资料，共同进度周小姐[选取日期]*★★★★★陈先生分享资料，共同进度周小姐2016业实务题及答案一 、单项 选择 题（ 共 30题 ，每 题 1分 。每 题 的备选 项 中， 只有1个最符合题 意）一 级资质物业管理企业注册资本应为人民币（ ）万元以上。A．50 B．300 C．500 D．1000新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（）日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。A．30 B.45 C.60 D.90某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（ ）资质条件。A.一 级 B.二级 C.三级 D.三级暂定前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。A.7 B.15 C.30 D.45在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人（）。*司

密级 制订 陈先生分享资料，共同进度 审核 周小姐A.可任选其中一个作为中标人 B.应以报价最低的为中标人C.应报请房地产行政主管部门确定中标人D.应按照中标候选人的排序确定中标人物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合（或前期物业服务合同正确的投标步骤（。A.③－②－①－④－⑤－⑥ B.③－②－①－⑤－④－⑥C.②－③－①－④－⑤－⑥ D.②－③－①－⑤－④－⑥物业 服务合同由（ ）与业主 大会选 聘的物 业管 理 企业 签订。A.各业主 分别 B.业主 大会 C.业主 委员会代表业 主 D.业 建设单位临时管理 规约由（ ）制定 。A.建设单位 B.购房 人 C.物业 管理 企业 D.房 地产 政主 管部 门物业 管理 的 早期介入是建设单位引入的 （ ）。A.设计工作 B.工程 监理 工作 C.开发建设工作 D.物 业管 理 咨询活动前期物业 管理 是指从前期物业 服务合同签订之日起至（ ）之日止的 物业 管理 活动。A.首次业 主 大会会议召开B.业主 大会成立C.50%业 主 入住D.物 业 服务合同生效*★★★★★陈先生分享资料，共同进度周小姐业主 大会 选聘 了 新的 物业 管理 企业 ， 原物 业管 理企 业应 向 （ 交还 有关 的物 业管 理 资料 和物 业管 理用 房 等。 A.建 设单 位 B.业 主 委 员 会 C.政府 主管 部门 D.新 物业 管理 企业 因 住室内 装饰 装修 活动 造成 相邻 住 宅的 管道 堵塞 、渗漏水、停水停电、物 品毁坏等 ， （ ）应 当负责修 复和 赔偿。A.装 修 人 B.装修 企业 C.装修 施工人员 D.物 业管 理公司在购房 合同约定的 期限内 ，业主 未办理 入住 及其相 应 手续的 （ ）A.建 设单 位和 物 业管 理企 业 将视业 主 入住 不成 立B.建设 单位 和物 业管 理企 业 将视业 主 入住成立C.业主 未与建 设单 位 联系并作有 效声明的，视同入住成 立D.即使业 主 与建设 单 位 联系并作有 效声明， 仍视为入住 不成 14.检查墙体装饰 面是否空鼓最适合采取（ ） 查验方法。A.测量 B.敲击 C.使用 D.目测15.房 屋 主 体按 建 筑 结构 类型 和 材 料 划 分 类别 ， 不包括 （ ） 。A.砖 结构 B.木结 构 C.钢筋混凝 土结 构 D.框 架结 16.对于 重点 和 重 要 设 施设 备 的 维 修， 应 该更 加 强 调 （ ）。 A.事 后 维 修 B.紧急抢修C.预防性维修D.大修物业 供配 电系统 技术 档案 不包 括 （ ） 记录 。A.日 常运 行 B.客 户 投诉 C.维 修 和 技 术改 造 D.各 项 电气预 防性 实 和 其它 测试*★★★★★陈先生分享资料，共同进度周小姐下列 四种 方法 中 ，不 属于 白蚁 防治 主要方法的 是（ ）。 A.挖 巢法 B.药杀 法 C.熏 蒸法 D.诱 杀法 下列 四项 工作 中 ，不 属于 小区 绿化 日常养护工 作的 是（ ）。 A.浇 水 B.病虫 害防 治 C.杂草 防 治 D.绿化改造工程20.下列 关于 物业 管 理区 域内 安全 防范 工 作责 任的 说法 中， 表 述正 确的 是（ ）。 A.物 业管 理企 业 应当 协助 做好 物业 管理 区 域内 的安 全防 范工 B.物业 管理 企业 对管 理区 域内 的治 安防 范 工作 负有 全部 责任 物业 管 理区 域内 发 生刑 事案 件时 ，物 业 管理 企业 不承 担任 何 责任 物 业管 理企 业可 对 嫌疑 人进 行留 置讯 问下列关于消防通道管理的说法中，正确的是（ ）。A、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位B、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位C、物 业管 理 公司如将消防 通道划为停车位， 应做 好安 全 警D、业 主在消防 通道停车与物 业管 理 公司无关 ， 无须进 行管 理电梯出现紧急情况时 ， 乘客应 采取的 正确 措施是（ ）。 A.确 认电梯处于 静止状态， 撬开轿厢门逃生通过安全 窗撤离轿厢通过电话或对 讲系统通知管 理人 员， 静候救援通过电话或对 讲系统， 在管 理人 员的 指挥下 采取措施自救*★★★★★陈先生分享资料，共同进度周小姐实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每（）不少于一次公布物业服务资金收支情况。A.三个月 B.半年 C.一年 D.二年实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括（ ）和物业管理企业的酬金。A.物 业服 务成 本 B.物业 服务 支出 C.物业 服 务支 出 、法定税D.物 业服 务成 本 、法定税费住宅 专项 维修 资 金属 于（ ） 所有 。A. 物 业管 理 企 业 B. 全体业主 C. 物 业 管 理企 业 和 全 体 业 主 D.建设单位在业主 大会 成 立前， 住宅专项维修资 金的 使用 由物 业管 理 企业 （ ）。 提出计划，房地产行政主管部门审核后划拔自行决 定与部分业 主 商议决 定与建设单位商议决 定物业服 务 合同约定以外的 物业 服务 收 费 采取的 是（ ） 。A．政府定价 B．政府指导价 C．业主 定价 D．物业管理企业与业主协商确定新建物 业 承接验收 时，物 业管 理公 司应向（ ） 索取物 业 档案料。A. 业主 B. 建设单位 C. 施工单位 D. 监理 单位*★★★★★陈先生分享资料，共同进度周小姐某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是（ ）。A.通知 B.报告 C.请示 D.决定按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号），业主在办理住宅装饰装修手续时，物业管理企业（或指定方）可以按照装饰装修管理服务协议，收取（ ）。A．管理服务费 B．审批费 C．施工现场管理费D．装修保证金?二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得分）二级物业管理企业资质证书由（ ）颁发和管理。国务院建设主管部门省、自治区人民政府建设主管部门省、自治区人民政府房地产主管部门直辖市人民政府房地产主管部门设 区的 市的 人民政府房地产主 管部 门新设 立的 物业 管 理企 业在 申请 资 质时 ， 除应 提供营业 执照 、企 业 程、验资 证 明之外， 还要持（ ） 向当地房地产主 管部 门申报 。A.企 业法 定 代表人的 身份证 B.企业 总经理的 身份证 明物业 管 理 专业 人员的 职业资 格证 书 和劳动合同管 理 和技术人员的 职称证书 和劳动合同*司

密级 制订 陈先生物 业服 务合 同

分享资料，共同进度 审核 周小姐物业 管理 招标 的 主体 包括 （ ） 。A.物 业管 理 企业 B.物 业 建设单位C.业主 大会D.业 主 委员会E.物业 所有权人前期物业 服务 合 同 与物业 服务 合同 两者的 区别有（ ） A.签订合 同的 主 体 不同 B.合同 终止条件不同前期物 业服 务合 同 须经政府主管 部门批准，物业 服务 合同 则不需要前期物 业服 务合 同 属于固定期限合同 ，物业 服务 合同 属于无固定期限合同 前期物 业服 务合 同 属于无固定期限合 同 ，物业 服务 合同 属于固定期限合同 下列关于业主 公约的 说法中，正确的 有（ ） A.业 主 公约经业 主 大会通过后生效业主 公约对全体业 主 具有约束力业主 公约对物业 管 理 企业 具有约束力业 主 公约对物业 建设单位具有法律约束力业 主 公约仅有道义上的 约束力某物 业 竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，正确的 有（ ） 。立即通知电梯公司解决故障停梯问题电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用C.建设单位应承担此次事故的 全部费用物 业管 理 企业 应承担渗漏机房的 维修责任及费用*★★★★★陈先生分享资料，共同进度周小姐电 梯机 房属 物业 共 用部 位， 修缮 费用 应 在专 项维 修资 金中 列 37.按使 用 功能划 分 ，物 业可 分为 （ ）物 业。 A.居 住 B.公共 C.商 业 D.工 业 E.其 他物业 管理 区域 停 车场 的物 业管 理人 员 一般 应包 括（ ）。 A.车 辆维 修 员 B.车 辆 清洗 员 C.交通 疏导 及管 理员 D.停 车场 保洁 员 E.车收 费员 物业 管理 企业 主 营业 务收 入包 括（ ） 收入。 A.物 业管 理 B.物业 经 营 C.政策 性亏 损补 贴 D.物 业大 修 E.共用 部 位的 赁收 入物业 管理 企业 利 润总 额包 括（ ）。 A.企 业所 属项 目 上交 的管 理酬 金 B.营业 利润 C.投 资净 收益 D.营 业外 支净 额 E.补贴 收入 物业 服务 支出 的 构成 不包 括（ ）。 A.物 业共 用部 位 、共 用 设施设备的 日常运行、维 护费用 B.物业 管理 企业 财产保 险费用 物业 共 用部 位 、共 用 设施设备保 险费 用管 理服 务人 员的 工 资项 目管 理 处用房 装饰装修费 用按 照《物 业服 务 收费 管理 办法》， 物 业服 务收 费 实行（ ）。 A.政 府定价B.政 府指导 价C.市场 调节价D.业 主 定价E.政 府与业主 共 定价住 宅专项 维修 资 金可 用 于（ ）。 A.弥补物 业管 理 经费 的不 足*★★★★★陈先生分享资料，共同进度周小姐共用 部位 、共 用 设施设备的大修共用 部 位 、共用 设施设备的更新共 用部 位 、共用 设施设备的改造共 用部 位 、共用 设施设备的日常维修下列关于物业服务费用 包干制的说法中，正确的有（ ）A.由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用管理服务利润是固定的，不随物业管理成本的变动而变动物业管理企业应聘请专业审计机构对物业服务费用 收支情况进行计物业服务费用 收支相抵，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担物业服务费用 中不包括法定税费物业管理信用 档案的建立范围包括（ ）。A.物业管理企业B.物业管理专业人员C.业主委员会D.建设单位 E.物使用 人三、案例分析题（共2题，每题20分。请根据背景材料，按要求作答）案例分析题（一）某物业管理公司管理一高层住宅小区，近期收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表。问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）？（5分）编号意见与建议部分楼梯间陈旧，要求进行粉刷保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患小区内停车秩序混乱，建议加强管理小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素楼道灯损坏频率高，建议及时检查更换某部电梯安全隐患严重，需要大修建议小区外墙全部翻新小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），建议采取措施 小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理部分业主要求减免物业服务费 希望提供家政服务部分业主反映交通不便，要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯问题2：上 述不属于 物 业管理 企 业管理职责范围的项目有哪 些 ？ 对 此，物 业管 理企业应 如 何 处理？（ 4分）问题3： 试 分析第9项 问题产 生 的可能原因和应采取的措施 ？ （ 4分）问题4：在 上述所有 问 题中，您 认为不可能满足业主要求，仅 需 要 进行 必 要的 沟通 和 解 释 的 项 目 是 哪 一项 ？ 为 什么？ （ 4分 ）问 题 5：针对 上 述 问 题 ，请结合您 的 工作实践，试 举出至少三项 管 理 措 施 ，以高管 理 服 务 水平？ （ 3分 ）问题 1答案要点及评分标准：（1）需要资金投入的项目有：第69项（分，答对每项分，错1项0分）。（2）第169项在物业服务费在中列支分1项0分第7、8项从住宅专项维修资金，或由全体业主分摊（1分项分，错1项0分对从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊均可得分）。问题2答案要点及评分标准：*★★★★★陈先生分享资料，共同进度周小姐（）第4项和第3项（22项得21项得11项得0分）。（）第4项和第3项（1）（）第12项（）（）（第项）。问题3答案要点及评分标准：（）原因（2）。（2）应采取措施：加强环境治理，包括：及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇，利用鼠夹化学生物等方法灭（）时加强宣传教育取得业主配合（分）。问题4答案要点及评分标准：第11项（2），因为物业管理服务是公共性服务，所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义（2受契约合同等约定随意减免物业服务费也以）。问题5答案要点及评分标准：1、加强基础管理，包括日常检查和员工培训；2、调整优化管理服务工作流程；3、加强安全管理，公共秩序管理；4、加强小区共用设施设备的更新改造工作；5、加强小区卫生管理工作；6沟和宣传工（上述任意3项得3它只合也以）。*★★★★★陈先生分享资料，共同进度周小姐案 例 分 析 题 （ 二 ） |某 房 地 产 开 发 公 司 开 发 的 某 住 宅 小 区 ，由 甲 物 业 管 理 公 司 承 担 前 期 物 业 管 理 业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。2006年8月15日， 顶层的 20户业 主发 现房 间在雨天渗水， 于是联名要求乙物 业 管 理 公 司 无偿修复乙物 业 管 理 公 司 称这是因甲 物 业 管 理 公 司 管 理 不善所致应由 甲 物 业 管 理 公 司 负责修缮之后，乙物 业 管 理公司不再受理业主有关该问题的 投诉。问题 1：上述20户业 主提出的 修复请求是否合理 ？是否应由 乙物 业 管 理 公 司 责无偿修复？（ 4分 ）（） 上述 0户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限（2分）；（）（）但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维责任应（2分，凡答要求乙物业管理公司无偿修复合理的，本得分点与上一得分