论期房按揭贷款欺诈及其预防

论期房按揭贷款欺诈及其预防随着房地产业和和金融业的改改革与发展，按按揭贷款已成成为银行、房房地产开发商商和购房人共共同参加房地地产开发经营营的一种重要要的信用方式式。然而期房房按揭贷款欺欺诈现象也随随之产生，严严重影响了商商业银行的利利益。本文从从银行如何规规避风险这个个法律角度，首首先探讨了按按揭贷款欺诈诈的表现及特特点，并深层层次分析了欺欺诈的原因有有外部原因和和内部原因。最最后本文认为为预防期房按按揭贷款欺诈诈的方法除了了原有制度和和操作的改进进外，探讨了了创新的防范范银行风险方方式—房地产贷款款保险，还提提出了应增设设在国际上很很流行的银行行信用险。

随着社社会生活的进进一步提高和和生产力水平平的发展，在在我国，商品品房按揭首先先在沿海经济济发达地区发发展起来，继继而向内地推推进，并成为为我国房地产产融资的一条条重要渠道。然然而，商品房房按揭在我国国毕竟是一个个新生产物，刚刚起步不久，缺缺乏经验，相相关的法律又又没有明确的的规定，特别别是商品房预预售中的按揭揭由于牵涉到到商品房的预预售从而显得得尤其复杂，银银行在进行商商品房预售按按揭的操作中中存在着相当当大的风险。由由于法律与管管理方面的原原因，个人购购房贷款中出出现的纠纷现现象越来越多多，有些贷款款纠纷案情还还比较复杂，构构成了对商业业银行贷款的的欺诈行为。这这些纠纷已经经严重影响了了商业银行的的利益，成为为新的不良贷贷款的增长点点。其中，期期房按揭贷款款具有典型性性。期房是处处于建设中的的房产，购房房人在支付房房屋价款之后后，并不能像像对成品房那那样取得房屋屋的所有权，而而只是取得对对房屋所有权权的期待权，它它在本质上是是一种债权。因因而期房按揭揭贷款对银行行而言具有更更大的风险，更更容易产生纠纠纷。本文针针对期房按揭揭贷款中出现现的欺诈现象象，从法律的的角度，进行行分析、探讨讨，以供商业业银行商榷。

一、按按揭贷款欺诈诈的表现及特特点

（一）按按揭贷款欺诈诈的表现

欺诈银银行按揭贷款款形式多种多多样，主要有有两种：一种种是“虚拟售房”，即开发商商同十几户甚甚至几十户“购房人”签订售房合合同，并据此此向银行申请请贷款。在取取得银行贷款款之后这些购购房人便同时时不按期归还还银行贷款本本息。还有一一种情况是个个人向银行申申请巨额贷款款购买多处房房屋。这些购购房人多是开开发商物色来来取得银行按按揭贷款的。第第二种是“虚值售房”，开发商将将房产的价值值抬高，并取取得远远高于于正常房屋价价值的银行贷贷款。在发生生贷款纠纷时时，商业银行行贷款不可能能因为进行了了房产抵押而而全部得到保保障。

（二）按按揭贷款欺诈诈的特点

1、标标的额巨大。仅仅就单个购房房贷款的金额额来说，数额额或许并不是是很大，但因因为不归还贷贷款的人数众众多，或者所所购房屋众多多，标的总额额还是很可观观的。

2、贷贷款时间相对对集中。多数数的贷款集中中发生在三个个月到半年之之间。

3、担保方式单单一。一律为为房地产开发发商担保，不不同于房屋抵抵押贷款。个个人购房按揭揭贷款因为贷贷款人没有取取得所有权证证书，实践中中商业银行只只能要求房地地产开发商为为贷款提供担担保。

4、作为保证人人的房地产开开发商没有履履行担保责任任。在购房人人取得房屋所所有权证书，并并与银行办理理房屋抵押登登记之前，按按法律规定，房房地产开发商商对购房人归归还银行贷款款承担连带责责任。房地产产开发商在代代购房人还清清欠款之后，可可以解除房屋屋预售合同。但但是在实践中中，房地产开开发商主动承承担保证责任任的很少。

同一开开发商项目下下的十几或几几十个购房人人同时不归还还银行贷款，可可能是巧合，但但是实践证明明在此类诉讼讼中有欺诈银银行贷款的行行为存在。我我们会看到银银行在运用法法律手段清理理不良过程中中的困难：作作为原告一方方，面对的被被告却有十几几甚至几十，因因为我国目前前的诉讼制度度，银行进行行这样的诉讼讼，不仅要耗耗费巨大的人人力、精力，有有时还要接受受“不经济诉讼”的尴尬结果果。

我国的的房地产金融融市场可以说说是刚刚起步步，所以对目目前在个人购购房按揭贷款款中出现的这这些欺诈现象象进行研究，并并寻找切实可可行的解决方方案，对我国国房地产金融融的发展具有有积极的意义义。

二、期期房按揭贷款款欺诈原因探探析

银行业业本身就是具具有风险的行行业。虽然有有各种风险防防范措施，但但因为市场环环境和借款人人的条件可能能出现变化，欺欺骗银行贷款款的行为从金金融业产生起起就存在，另另一方面银行行在风险防范范机制上可能能存在缺漏，在在贷款审核环环节上可能存存在疏忽，这这些情况都可可以导致不良良贷款的出现现。其中，很很多的问题是是出现在商业业银行的审贷贷环节。下面面本文将对期期房按揭贷款款纠纷形成的的原因进行分分析。

（一）外外部原因

现代住住房按揭制度度为欺诈银行行贷款提供了了可能，因为为在各种手续续齐备的情况况下，购房人人只需提供房房地产开发商商开具的首期期付款收据即即可获得银行行的贷款。这这为作假提供供了空间。在在个人住房贷贷款中，银行行根据购房人人的授权，直直接将贷款划划到房地产开开发商在银行行开立的账户户上，而且最最高按揭比率率为70%，所以个人人在按揭贷款款欺诈中获益益的可能性很很小。因而，按按揭贷款欺诈诈只能是房地地产开发商欺欺诈，其欺诈诈目的有二，第第一是为了周周转资金，第第二是诈骗银银行贷款。

1、为周转资金金而欺诈银行行贷款。现今今房地产市场场仍具有巨大大的消费潜力力和盈利能力力。很多的公公司热衷于房房地产开发并并不只是将它它视为一种投投资，在某种种意义上更像像是一种投机机。然而房地地产业毕竟是是需要巨额资资金支持的行行业，在开发发过程中出现现资金短缺或或者资金周转转不灵而使开开发项目停滞滞的现象司空空见惯。开发发商的项目大大多有银行贷贷款的辅助。在在不能进一步步取得银行资资金支持来解解决资金周转转问题的情况况下，从银行行套取购房人人预售房屋按按揭贷款就成成为解决这一一问题的有效效途径。而且且，相对于企企业贷款，个个人住房按揭揭贷款还具有有门槛低、手手续简便、利利率低、速度度快的特点。房房地产开发商商可以同十几几或几十个“购房人”签订房屋预预售合同，在在给他们开具具首期付款收收据之后即可可获得银行的的贷款。在银银行无法追索索贷款而决定定起诉时，开开发商就主动动回购涉案房房产，并承担担全部“保证”责任。到此此时，开发商商的资金周转转问题也解决决了。

2、骗取银行贷贷款。房地产产市场不健康康的繁荣与火火爆使得许多多企业蜂拥而而入，一些根根本不具备房房地产开发资资质和能力的的企业也混列列其中。这些些企业开发的的项目完全依依靠银行贷款款和建设单位位垫付工程款款来维持，只只有在房产开开发完成销售售完毕他们才才有可能偿还还银行贷款和和建设单位的的工程款。有有些企业的出出发点纯粹就就是为了骗取取银行贷款。于于是就出现了了将根本不存存在的楼层出出售、与评估估机构人员串串通抬高房产产估价，骗取取了银行贷款款的荒谬事情情。可想而知知，贷款收回回也就毫无保保障了。

以上这这两种情况，房房地产开发商商都有具备欺欺诈的故意，且且实施了欺诈诈的行为，并并导致了银行行的放款行为为。依照《中中华人民共和和国民法通则则》第68条规定，“一方当事人人故意告知对对方虚假的情情况，或者故故意隐瞒真实实情况，诱使使对方当事人人做出错误意意思表示的，可可以认定为欺欺诈行为。”所以上述行行为符合欺诈诈行为的构成成要件，构成成对银行贷款款的欺诈。这这两种情况下下银行按揭贷贷款还要面临临以下风险：：1.有的开发项项目可能因为为无法通过质质量检测而使使按揭无效；；2.银行无法保保证贷款能够够专款专用；；3.建设单位垫垫付的工程款款以及拖欠的的工人工资等等，依照《合合同法》第286条，都属于于法定的优先先受偿权之列列，这就使得得开发商向银银行提供的抵抵押担保形同同虚设。

（二）内内部原因

主要是是商业银行在在贷款审核环环节出现疏忽忽和过失。应应该说现在商商业银行对个个人住房贷款款都制定了比比较严格的风风险防范措施施，如在贷款款对象上，不不准房地产开开发企业的员员工申请期房房按揭贷款；；在贷款审查查程序上，除除了银行本身身的审查之外外，还有中介介服务机构如如律师事务所所、资产评估估事务所等的的审查。如此此严格的审查查，是为了对对购房人的还还款能力和还还款意愿做出出判断。然而而这些规定由由于在实践中中被流于形式式而起不到风风险防范的作作用，主要存存在以下几个个问题：

1、没没有严格执行行贷款审核操操作规程。按按揭贷款，就就其本意来说说，是一种抵抵押贷款，即即购房人将其其依据买卖合合同取得的房房地产所有权权或期待权抵抵押给银行，以以获得银行贷贷款。因此，对对于现房，商商业银行要求求进行抵押登登记，对于期期房则要求进进行预售登记记，预售登记记具有公示的的效力，可以以对抗第三人人。然而房地地产开发商能能够将根本不不存在的楼层层出售获得了了银行的按揭揭贷款，欺诈诈行为得逞，显显然是银行在在审贷环节出出了问题。

2、贷贷款审查中注注重审查申请请资料的合规规性忽视其真真实性。银行行在发放按揭揭贷款之前都都会按照规定定对购房人的的个人情况，包包括职业、职职务、年龄、健健康状况、家家庭收入情况况、支出情况况等进行审查查，以此来确确定购房人的的还款能力。但但是实际操作作中，因为我我们国家没有有社会信用评评估体系，这这些资料的来来源主要是购购房人提交或或者以问卷形形式获得。它它们的真实性性无法得到保保证。于是就就出现了一人人在同一银行行得到1千多万元贷贷款购买多处处房产的现象象。

3、没没有明确中介介机构职责与与责任。虽然然贷款操作规规程要求在某某些情况下应应具备中介机机构的审查报报告。但是这这种规定已然然被流于形式式。中介机构构提供的不是是负责任的中中介服务。律律师事务所出出具的法律审审查意见依据据的是购房人人提交的材料料（包括复印印件），即使使出现可疑情情况也没有进进一步作法律律调查。资产产评估机构同同样良莠不齐齐，它们提交交的资产评估估报告与实际际价值可能相相差甚远。

三、期期房按揭贷款款欺诈预防

（一）原原有制度和操操作的改进

1、健全贷款的的资信评估

这里涉涉及到的三个个方面的问题题，即购房人人个人的资信信评估、房地地产开发商企企业的资信评评估和作为抵抵押财产的房房地产评估。

（1）个个人资信评估估

发达国国家已经建立立起个人信用用评估体系，由由专业机构提提供个人信用用评估报告。专专业机构的资资料来源于信信贷机构的纪纪录，法庭纪纪录，且各专专业机构之间间的资料是共共享的，因而而他们能够提提供准确、快快捷的个人信信用报告。商商业银行可以以迅速而准确确的掌握借款款申请人的信信用背景资料料，并在短时时间内对借款款人的还款能能力做出客观观判断。我国国也要借鉴发发达国家的经经验，建立起起自己的信用用评估体系。个个人要树立诚诚信观念，对对影响自己信信用的行为要要坚决维护好好。银行机构构首先要实现现行内各部门门之间和行际际之间资源的的共享。房贷贷部门在审核核个人按揭贷贷款申请时，应应该能够看到到有关个人贷贷款及偿还记记录、信用卡卡透支情况纪纪录等信息，以以对个人信用用状况做出初初步判断。个个人作为负责责人的企业的的信用状况也也可以作为对对个人贷款申申请进行考察察的参考因素素。

（2）担担保企业资信信评估

每一个个商业银行都都有自己的法法人客户信用用评级标准和和体系，通过过对法人客户户的财务会计计报表进行审审核，确定企企业的信用等等级，并据此此决定该客户户的授信额度度。对于房地地产开发商的的资信评估完完全可以适用用银行自己现现有的法人客客户评级标准准，并参照对对房地产开发发商的授信额额度确定其所所担保的按揭揭贷款的额度度、期限和利利率。

（3）房房地产评估

在个人人住房按揭贷贷款中，房产产评估是防范范贷款风险的的非常重要的的措施。在个个人按揭贷款款长期的贷款款期里，抵押押物的价值是是保证贷款人人债权安全的的主要屏障。在在我国期房按按揭贷款中涉涉及到房地产产评估的是对对房地产开发发商的在建工工程的价值评评估，这是房房地产开发商商向银行整体体担保的需要要，也是将来来房屋价值评评估的基础。在在按揭贷款期期限内，商业业银行已经承承担了房地产产可能贬值的的巨大市场风风险，那么减减少房地产评评估不实造成成的损失就尤尤显重要了。

2、严严格内部审查查，建立责任任制

（1）严严格银行审贷贷环节的把关关

严格银银行审贷环节节把关可以避避免很多的按按揭贷款风险险，按揭贷款款审查是由开开发商的售楼楼员代为完成成等实际业务务操作中不规规范行为以及及可能由此产产生的不良后后果。关键问问题在于明确确责任、严格格责任，建立立适当的奖惩惩机制，使贷贷款审查人真真正自觉的按按照规定进行行，并对审核核资料的真实实性负责。这这样银行就可可以避免因为为自身原因而而产生的风险险。

（2）严严格中介机构构的审查，加加强其风险责责任

现今按按揭贷款过程程中的律师审审查仅被银行行视作一种程程序要件，发发放按揭贷款款只要具备律律师审查报告告即可；受聘聘律师事务所所也把出具法法律审查报告告简化成填写写格式性条款款的工作。这这样律师审查查既起不到防防范风险的作作用，真正发发生纠纷时也也不会有人追追究受聘律师师事务所的责责任，律师承承担的责任与与其收取的高高额咨询费是是不对等的。既既然贷款审核核规程规定了了律师事务所所审查这道程程序，那么就就应该发挥其其作用。银行行在与律师事事务所签订的的合作协议中中应该明确这这一点，律师师事务所要对对经其审核的的资料的真实实性负责。比比如，对于年年薪400万元的核实实，绝不是购购房人单位的的一纸证明就就能解决问题题的，律师应应该到税务机机关进行查实实。据有关报报道说，今后后将建立个人人所得税重点点纳税人档案案，对年收入入在10万元的高收收入者建立个个人税务档案案。这也为律律师取证提供供了便利。另另一方面，很很多的律师事事务所向保险险公司投保了了责任险，这这也为律师事事务所承担过过失责任提供供了可能。如如果能够做到到这一点，银银行的很多按按揭贷款风险险都可以避免免。

房地产产评估对按揭揭银行的重要要作用显而易易见，特别当当房地产开发发商的阶段性性担保结束，购购房人取得房房屋所有权并并办理房地产产抵押之后，房房地产就成为为银行实现债债权的基本保保障。世界上上很多国家都都有完善的房房地产评估制制度，对房地地产专业评估估人员的资格格、评估程序序、评估方法法，乃至评估估报告的标准准格式都有明明确的规定。但但是在我国目目前的情况下下，比评估方方法和评估程程序更重要的的是评估机构构的职业道德德。在我国，不不同评估机构构对同一评估估对象做出的的估价存在巨巨大差距的现现象时有发生生。选择有信信用、有责任任感的评估机机构，并可以以与之建立长长期合作关系系，是商业银银行防范因房房产评估不实实造成风险的的举措。而且且评估机构的的收费标准也也应该有所改改变，评估费费用不应该按按照评估价值值的一定比例例收取，因为为这样不可避避免的会造成成房地产评估估价值虚高的的现象。

（二）按按揭贷款欺诈诈防范风险方方式创新——房地产贷款款保险

在我国国住房信贷业业务发展初期期，保险公司司就开始介入入住房消费信信贷保险市场场。但是我国国住房信贷保保险并没有随随着我国住房房按揭贷款业业务的繁荣而而成熟，它在在保险规模、产产品种类、运运作模式等方方面在整体上上还处于起步步阶段。

相对来来说，世界上上已经有很多多成熟的房地地产保险的运运作模式，如如美国的信用用保证保险模模式。这种保保险是以信用用关系为保险险标的的保险险，在发生不不履约行为时时，保险公司司负责对银行行债权人进行行赔付。这种种保险既有履履约的担保功功能，又有信信用的保险功功能，可以有有效的保护银银行的利益。

在我国国，与住房贷贷款有关的保保险包括住房房消费信贷财财产保险、住住房定期人寿寿保险和人身身意外保险、以以及住房消费费信贷保证保保险。住房消消费信贷财产产保险，是购购房人为其贷贷款所购房屋屋投保，并承承担保费，银银行作为受益益人的保险。但但实际上，由由于保险责任任范围内的原原因给银行贷贷款造成的损损失的概率，要要远低于由于于购房人自身身的原因给银银行贷款造成成的损失的概概率，对某行行的住房信贷贷业务来说，鲜鲜有因为火灾灾、爆炸等原原因造成房屋屋损