人口老龄化与房地产研究分析报告

人口老龄化与房地产行业研究剖析2014年10月目录第一章全世界老龄化趋向剖析.......................................错误!不决义书签。第一节全世界老龄化趋向剖析.....................................错误!不决义书签。第二节发达国家已全面进入老龄化时代...........................错误!不决义书签。第三节中国正加快进入老龄化时代...............................错误!不决义书签。第二章以房养老模式剖析.........................................错误!不决义书签。第一节以房养老模式介绍.......................................错误!不决义书签。第二节各国以房养老的实践剖析.................................错误!不决义书签。第三节日本以房养老的经验借鉴.................................错误!不决义书签。一、日本以房养老的经验.......................................错误!不决义书签。二、日本逆向按揭实践介绍.....................................错误!不决义书签。三、日本以房养老的发展动因...................................错误!不决义书签。四、市场格局：私营参加许多...................................错误!不决义书签。第四节中国以房养老的远景展望.................................错误!不决义书签。一、逆向按揭产品更合适一二线城市.............................错误!不决义书签。二、市场规模测算.............................................错误!不决义书签。三、产品模式展望.............................................错误!不决义书签。第三章养老地产服务模式剖析.....................................错误!不决义书签。第一节美国养老地产的经验借鉴.................................错误!不决义书签。一、美国养老地产的经验.......................................错误!不决义书签。第二节美国养老地产的市场格局.................................错误!不决义书签。一、太阳城模式：DelWebb与PulteHomes主导..................错误!不决义书签。二、CCRC模式：竞争强烈......................................错误!不决义书签。第三节中国养老地产的市场展望.................................错误!不决义书签。第四章结论.....................................................错误!不决义书签。图表目录图表1：全世界人口老龄化.......................................错误!不决义书签。图表2：全世界老年人口抚育比...................................错误!不决义书签。图表3：部分OECD成员国人口预期寿命..........................错误!不决义书签。图表4：部分OECD成员国出生率................................错误!不决义书签。图表5：部分OECD成员国65岁以上人口占比.....................错误!不决义书签。图表6：部分OECD成员国老年人口抚育比........................错误!不决义书签。图表7：我国出生率...........................................错误!不决义书签。图表8：我国人口预期寿命.....................................错误!不决义书签。图表9：部分OECD国家2012年终65岁以上人口占比..............错误!不决义书签。图表10：部分OECD国家养老保险制度...........................错误!不决义书签。图表11：部散发达国家养老支出占GDP比重......................错误!不决义书签。图表12：部分OECD国家以房养老实践...........................错误!不决义书签。图表13：美国HOMEEQUITYCONVERSIONMOTGAGE年发放数目.............错误!不决义书签。图表14：英国EQUITYRELEASEPLAN年签约数目......................错误!不决义书签。图表15：英国年签约价值......................错误!不决义书签。EQUITYRELEASEPLAN图表16：澳大利亚存量..........................错误!不决义书签。REVERSEMORTGAGE图表17：澳大利亚市场规模......................错误!不决义书签。REVERSEMORTGAGE图表18：逆向按揭产品供需两方面对的风险剖析..................错误!不决义书签。图表19：日本以房养老实践....................................错误!不决义书签。图表20：日本各年纪阶段的住所财产净值（万日元）..............错误!不决义书签。图表21：美国、澳大利亚和日本均匀住宅价值（万美元）..........错误!不决义书签。图表22：日本各年纪阶段的住宅自有率..........................错误!不决义书签。图表23：日本各银行和厚生劳动省逆向按揭产品介绍..............错误!不决义书签。图表24：住所市场价值/GDP....................................错误!不决义书签。图表25：百城住所价钱指数同比................................错误!不决义书签。图表26：部分OECD国家逆向按揭产品浸透率.....................错误!不决义书签。图表27：我国逆向按揭产品市场规模测算........................错误!不决义书签。图表28：我国以房养老的试试..................................错误!不决义书签。图表29：各个地域中等小区均匀房价（万日元/套）...............错误!不决义书签。图表30：全美部分太阳城状况..................................错误!不决义书签。图表31：美国四种类其余老年照顾..............................错误!不决义书签。图表32：全美CCRC发展状况...................................错误!不决义书签。图表33：太阳城模式与CCRC模式比较...........................错误!不决义书签。图表34：DELWEBB的总收入.....................................错误!不决义书签。图表35：DELWEBB的毛利率.....................................错误!不决义书签。图表36：DELWEBB的净利率.....................................错误!不决义书签。图表37：DW的ROE.......................................错误!不决义书签。ELEBB图表38：DW的P/E和P/B.................................错误!不决义书签。ELEBB图表39：CCRC有关公司介绍和近来一年财务指标.................错误!不决义书签。图表40：我国太阳城模式实践状况..............................错误!不决义书签。图表41：我国养老养生地产比较................................错误!不决义书签。图表42：世界亚健康人群比率..................................错误!不决义书签。图表43：北上广亚健康人群比率................................错误!不决义书签。第一章全世界老龄化趋向剖析第一节全世界老龄化趋向剖析人口出生率的降低与预期寿命的延伸使全世界人口老龄化已成为了一个不行防止的趋向。依据联合国2007年的研究报告显示，60岁以上的高龄人口在1950年占到全世界总人口的8%，在2000年这个数据上升到了10%，估计2050年将达到21%。更令人担忧的是，当愈来愈多的老年人享受暮年生活时，劳动年纪人口则体现降落趋向，退休者的生活支持根源成为一个严重的问题。联合国的数据显示，全世界老年人口抚育比从1950年的%上升至2000年的11%，估计2050年将上升到25%。图表1：全世界人口老龄化图表2：全世界老年人口抚育比第二节发达国家已全面进入老龄化时代目前，西方发达国家的老年抚育比已经很高，但估计在下一个二十年内仍将显着增添。OECD（经济合作与发展组织）成员国的均匀老年人口抚育比在2000年为%，估计在2030年将增添到37%。特别是意大利、法国、德国、以及日本，人口老龄化的问题相当严重，这些国家的老年人口抚育比估计在将来的二十年内将达到45%。图表3：部分OECD成员国人口预期寿命图表4：部分OECD成员国出生率图表5：部分OECD成员国65岁以上人口占比图表6：部分OECD成员国老年人口抚育比第三节中国正加快进入老龄化时代2012年终，我国65岁以上人口占比不到13%，可是，跟着出生率的降落、婴儿潮部分人口步入老龄以及预期寿命的延伸，估计到21世纪中叶，我国65岁以上人口占比将达到35%，迫近目前日本的水平。图表7：我国出生率图表8：我国人口预期寿命图表9：部分OECD国家2012年终65岁以上人口占比依据发达国家的经验，在人口老龄化的过程中，政府和公司都十分重视老年人暮年生活的质量。国外以房养老和养老地产的经验值得我国借鉴。第二章以房养老模式剖析第一节以房养老模式介绍人口老龄化趋向以及社会劳感人口构造变化，对现代养老制度有着深远的影响。在19世纪，因为老龄人口占比还不高很多发达国家的公共退休系统负担还不大，养老金代替率往常超出70%。可是，部分OECD成员国的公共退休系统则相对简短，比如英国与澳大利亚，政府供应最基本的退休保障，更多地退休收入则仰赖于私营机构的协议。各国的养老保险系统基本上依据世界银行介绍的三支柱模式，即政府、公司与个人相联合的养老保障模式。图表10：部分OECD国家养老保险制度美国各州的法定退休年纪是依据人口出生时间动向设定的。1924-1937年间出生的人口一致为65岁整，1938-1942年间出生人口退休年纪则每年递加等距延伸两个月。1943-1954年出生人口则统年纪1960年达到一为66岁整，而1955-1959年间的出生人口，相同履行每年递加延伸两个月，直至67岁整。1960及此后出生的人口，退休年纪则一致为67岁。政府主导的社会养老保险，覆盖全国97%的就业人口，为公民供应基本的退休生活保障。美国的养政府老金水平会依据全国花费水平易生活花费的提高做出相应的调整，以应付物价的上升。同时，为了增补劳动力，制度规定对推延退休的增添每个月的养老金，对于提早退休的则减少每个月养老金。美国私营退休养老保险，为各公司资源成立，联邦政府向雇主供应税收优惠举措的“个人年金计划”。目前全美有60%以上的雇员参加了该计划。该计划主要分为两类，第一类为确立待遇方式，即雇主雇主对雇员许诺退休后赐予多少退休金，由精算师确立每年积蓄金额。第二类为交费方式，即先确立缴费多少，退休时依据累计的金额包含利息等确立总退休金的金额。个人

个人自行管理的个人退休账户即个人积蓄保险，是由联邦政府经过供应税收优惠政策，与的增补养老计划。在达到70岁是一定启用，且年薪超出必定数额的（未婚者年薪超出已婚者年薪超出5万美元）不可以参加这项计划。

个人自发参万美元，英国的法定退休年纪原为65岁，但在2011年初，英国政府逐渐撤消65岁法定退休年纪的限制，年纪公民被给予了自由选择退休与否的权益。自2011年10月1往后，用人单位将不可以再援引法定退英国休年纪政策来强迫任何员工退休。第一部分为，雇主与雇员按比率所缴纳构成的国家基本养老金，低收入者纳税低，高收入者纳税高，政府但所有人退休后所获养老金数额一致，这类分派方式本着社会福利的广泛性和公正性原则，资本分配向中低收入者倾斜。雇主第二部分为雇主为雇员供应的职业养老金计划，因为是非强迫性的，所以普及范围不广。个人第三部分是个人为养老进行的积蓄或购置的保险等。年纪澳大利亚的法定退休年纪为男性65岁女性岁。2011年澳大利亚政府宣告，从2017年7月1日开始，逐渐提高退休年纪，每两年提高半岁。比如，2017年的退休年纪为岁，到2023年为67岁。政府养老金的资本根源主要为税收，由政府财政支付。领取条件为男性65岁以上，女性60岁以政府上。只有收入和财产低于必定标准的老人材能享受全额养老金。高于规定收入与财产标准的部分按澳大利亚必定比率减少支付额。职业养老保障金所有由雇主担当，是澳大利亚养老系统的主体部分。依据雇员薪资的9%缴纳并享雇主受税收优惠政策。该年金一定拜托政府认定的信托机构管理，由雇员自主选择专业公司负责保值增值的投资运作。该类年金在雇员退休后能够选择一次性领取或按月领取。个人该部分为自发性质的个人积蓄及财产和公司增补职业年金。它用于知足雇员个人对退休后养老资本的特别安排。日本的法定退休年纪为60岁。可是依据2013-2025年养老金领取年纪将阶段性推延至65岁的规年纪定，雇用方此后则有义务保证受雇者在65岁从前为其供应返聘、撤减退休年纪规定及将退休年纪推延至65岁等雇用条件。政府覆盖所有公民的公民年金制度，又称为基础年金，法律规定20岁以上60岁以下的公民都需要按月缴纳公民年金。缴纳满25年者可在65岁时领取该基础年金。与收入有关的雇员年金制度，依据收入者职业的不一样又分为“厚生年金”与“互帮年金”。前者为日本雇主5人以上私营公司员工的年金，后者为公事员，公营公司员工平分别各自特意的年金。该养老计划为政府强迫，得益与收入挂钩。自2001年起日本引入的缴费确立型养老金计划。该养老金分为个人与公司两种，且参加者可自行选择养老金的投资渠道。参加者能够自由选择能否参加公司供应的缴费确立型养老计划，个人也可个人以选择在证券公司或许银行开立该种养老金账户。可是个人不得同时参加两种，且公事员与家庭主妇不得参加。可是如前所述，发达国家老龄化问题日益严重，同时因为福利较高老年人都偏向于提早退休，检查显示，1974-2004年间，OECD国家60至64岁男性人口的均匀劳动参加率从70-90%降到了20-50%。所以，发达国家连续到现在的高福利养老政策使得国家财政的负担渐渐加大，这点从美国、英国、澳大利亚以及日本的养老近财产累积的规模中可见一斑。估计日本的养老金开销在2040年或将达到GDP的15%以上，财政压力较大。图表11：部散发达国家养老支出占GDP比重发达国家老龄人口占比不停提高，老年人口抚育比不停上升，而公共财政中对养老金部分的支持也有些左支右绌，使得这些国家在养老保险制度方面有颇多创新，此中以房养老即是一种一项重要的手段。可是，从各个国家的经验来看，以房养老的规模有限，其实不可以代替国家养老，只好作为一种增补手段。第二节各国以房养老的实践剖析国外以房养老往常是以逆向按揭产品作为载体，银行、保险公司等金融机构作为该项产品的设计方和供应方。逆向按揭，也叫做住宅反向抵押贷款，指已经拥有房子产权的老年人将房子产权抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构对房子和借钱人进行综合评估后，按月或年支付现金给借钱人，向来连续到借钱人逝世。这项制度安排旨在为部分财产富饶而现金不足（assetrich&cashpoor）的老年人将固定财产化为固定年金用以暮年生活。图表12：部分OECD国家以房养老实践国家种类内容该项目是美国逆向按揭的主要形式。HECM由联邦住宅管理局（FederalHousingAdministration）进行管理和保险。在美国市场里，大概90%的逆向按揭贷款属于此种种类并。HECM项目遇到了联邦住宅管理局与美国住宅住宅财产变换贷款与城市发展部（DepartmentofHousingandUrbanDevelopment）的支持（HomeEquity与担保。联邦住宅管理局依据借钱人的年纪，房产价值，房产所在地设定一Conversion定的贷款数额限制。银行，贷款公司以及一些其余个人金融机构则负责供应Mortgage）住宅财产变换贷款。62岁以上的老年人将房子抵押给银行或特意的逆向按揭公司，每个月领取生活费。详细数值同房产的价值和该机构对这人的寿命预美国期有关，一旦确立就不行改正，两方要担当中间风险。用户能够尽可能长地生活在自己的住宅内，并在一按限期内按月分期获取贷款。由政府所支持的公司房利美（FannieMae）供应。该项目可用于解决一些住住宅拥有者贷款（HomeKeeper）

房财产变换贷款所遇到的难题，比如公寓业主和新购入的住宅（HECM项目需要申请者已在所抵押的房产居住一年以上），所以住宅拥有者贷款显得更为灵巧。但是该项目比住宅财产变换贷款有着更高的贷款额度，可是每个月可取现的金额相对更低，这也是为什么HECM更受欢迎的主要原由。英国澳大利亚

个人公司所供应的项目则更多地针对高房产价值的老年人，使其合理的运用自己的房子财产。这些专有逆向按揭贷款由不一样公司推出，依据客户群分类而有必定的差别性，贷款对象资格无需政府认同，属于个人理财产品。此方专有逆向按揭贷款式可让发放金融机构与住户共共享有住宅增值利润，但放款金融机构要求保存住宅财产的25%-30%作为偿还贷款的保证。对于贷款人来说，该贷款类没有贷款额度限制，所以更合适高房产价值的客户，且该类贷款拥有比HECM更高的信誉贷款的最高限额。退休屋主将房子所有权所有或部分转移至房子转移机构，以换取固定的收入房子回收体制（Home或许一次性的现金。屋主仍有保护责任，其能够在该房子内连续居住直到过Reversion）世。终生抵押贷款退休屋主保存有所有权，居住权以及保护责任，贷款将于住所销售后方需偿（Lifetime付，是目前比较流行的一种形式。在贷款时期所产生的复利也将在屋主过世Mortgage）或许搬出房子时偿清。澳大利亚最为广泛的财产开释产品。经过抵押房产进行贷款。贷款金额能够是一次性的金额形式或是按期的固定收入形式。贷款将在屋主过世或许搬入逆向按揭养老院以及销售房子后偿付，近似于终生抵押贷款。贷款额依据贷款供应者的政策以及申请者的年纪而拟订，基本上鉴于房子所在的地理位臵以及房子的市值。住所债券贷款住所债券贷款申请人的最低年纪为70岁且没有最高年纪限制。可是申请人（Accommodation不得连续居住在房子内，能够将房子出租。三年期债券的最高贷款额为50%BondLoans）的商定房子价值。五年期债券的最高贷款额为40%的商定房子价值。房子回收计划（Home该计划同意申请者销售部分房子财产并连续保存居住权。最高可申请65%房屋价值的贷款。申请者一定为60岁以上。目前该计划只合用于墨尔本和悉ReversionSchemes）尼地域。经过观察美国、英国以及澳大利亚的逆向按揭产品市场发现，这一产品流行于上世纪90年月，此后逐年增添，向来到金融危机从前刊行量创下新高，金融危机后则有所降落。图表13：美国homeequityconversionmotgage年发放数目图表14：英国equityreleaseplan年签约数目图表15：英国equityreleaseplan年签约价值图表16：澳大利亚reversemortgage存量图表17：澳大利亚reversemortgage市场规模整体来看：美国的逆向按揭产品累计发放量超出80万份；英国累计签约量凑近27万份，累计总价值超出121亿英镑；澳大利亚目前存量逾42000份，市场规模超过33亿澳元。参照发达国家的逆向按揭产品设计经验，一般有两种订价方式，分别为一笔支付模型（LumpSum）和平生年金模型（LifeAnnuity）。一笔支付模型是为比较简单的一种订价模型。当申请人与金融机构签署合同后，金融机构依据房产的价值决定贷款总数一次性支付给申请人，以后则不再发放贷款。等申请人逝世或贷款限期结束后，金融机构将申请人的房产回收拍卖变现。平生年金模型则相对复杂一些。贷款人测定申请者可购置的保险精算的最大年金现值来决定可贷款额。在住宅所有者与金融机构签署合同后，金融机构在固准时间内每年支付等额现金给住宅所有者直到该申请人死亡。实质上，平生年金金额逐年贴现以后即为一笔支付金额，两种订价模型在实质上是相一致的。假如观察订价公式中比较重要的变量要素，我们能够简单概括逆向按揭产品对供需两方（即金融机构和老年人）来说所包含的风险。图表18：逆向按揭产品供需两方面对的风险剖析依据逆向按揭的特征，在借钱人将房产抵押后，金融机构需要每年按期向借钱人发放一笔养老金，直到申请者死亡金融机构才能回收长寿风险房产折现。所以，假如借钱人足够长寿以致于总贷款价值超出了房产价值，则会没法盈余。供应方很清楚地认识到寿命的不确立性，但若均匀寿命出现延伸，损失的风险相应增大。金融机构（供应方）的风险

逆向按揭制度一般规定金融机构对借钱人除住宅以外的财产和收入无追索权，所以贷款结束时房产的最后价值就决定了金融机构可否从逆向按揭业务中赢利。但是，将来的房地产价钱改动很难正确的房价改动展望。当房地产价值低于累计贷款额度时，金融机构则会出现损失。对房价增值的预裁决定了金融机构能否愿意放出贷款。固然在相对繁华的地区推出逆向按揭产品能够相对减少房价下跌的风险，但这类策略仍没法防止全国性甚至全世界性房价下跌。除了上述风险以外，还有借钱人违约的道德风险，城市规划设计变其余风险更，房子拆迁，产权年限等要素，这些都会增添逆向按揭产品的风险，影响金融机构该项业务的利润率水平。当借钱人选择逆向按揭的年金型养老金而不是一次性支付型时，意借钱老人（需求方）的过早死亡外的逝世或是早于生命预期都将使借钱人从逆向按揭中获取的利益风险大大减少。在逆向按揭仍在奏效时期，金融机构因各方原由可能面对破产破产。机构破产若借钱人选择的是终生年金型逆向按揭则面对着该类风险。政府的税收政策可能会影响逆向按揭，比如资本利润税可能会致使政策变化销售房子的的所得不够偿付逆向按揭的贷款（若反向抵押贷款的贷款限期在借钱人者过世前到期）。第三节日本以房养老的经验借鉴一、日本以房养老的经验与西方国家不一样，亚洲国家在实行逆向按揭业务时面对着市场构造、财务状况以及文化环境的要素影响。这一点，相对于美国、英国和澳大利亚，日本与中国有着更多地邻近之处。日本的不动产价钱对于日本的均匀可支配收入相对来说很高，这个比率高于澳大利亚，甚至是美国的两倍多。此外，日本长久的低利率环境以及疲软的股票市场使得国家养老保障系统堕入财政窘境。正是在这样的背景下，以房养老的观点也在日本应运而生。二、日本逆向按揭实践介绍日本“以房养老”也是主要采纳“逆向按揭”的方式，1981年东京都武藏野市初次将这类制度引进日本后，日本厚生劳动省与2002年12月以各个地方政府的福利部门为主体正式建立“以房养老”制度，并一致改称为“不动产担保型生活资本”制度。图表19：日本以房养老实践直接融资式：政府机构直接经营“以房养老”制度，由行政机构直接融资给借贷人，政府在贷款的对象、抵押物等方面都做了十分严格规定。政府参加方式间接融资式：当借贷人向政府提出申请后，地方政府不设臵相应的机构，只设臵招待窗口，介绍银行出头将款项借贷给借贷人，而借贷风险由银行担当。日本中央三井信托银行方式：借贷人将自己的房地产抵押，向经办机构贷款。在商定的限额内，每年贷款1次，以年金方式领取，或商定随时贷款方式。在民营参加方式60岁到64岁之间，能够利用银行卡随时提取贷款。该借钱的本金与利息，待借贷人亡故后，将抵押的房地产变卖，本利总清还，余下部分交还继承人。日本TokyoStarBank方式：经办机构将商定贷款寄存在借贷人账户中，借贷人自由领取。房地产公司方式：在高龄者无力重修住所的状况下，以房地产为抵押，房地产公司先将重修资本借贷给高龄者，重修住所让高龄者在有生之年住上舒坦的房子。当高龄者亡故后，将房地产变卖本金总清账。三、日本以房养老的发展动因日本的老年人相较于其余年纪集体有这相当可观的住所财产，而且据有了老年人个人总财产的很大一部分，且收入的降低，政府财政收缩而带来的养老金减少，都使老年人的暮年生活显得其实不宽裕。日本老年人高价值的住所财产，以及较高的住宅自有率，都为逆向按揭市场的发展供应了巨大的潜力。1、日本老年人的住所财产价值较高在发达国家中，相当可观的财产累积在住所房地产里。整体上，老年人一般拥有高于均匀人口水平的住宅财产，但他们的均匀收入也大大低于年青人。在美国，澳大利亚，日本等发达国家，房子净值是户主所拥有的总财产的最大构成部分。检查显示，日本不一样年纪与收入所拥有的房子价值跟着年纪的增添而增添。数据表示60岁及70岁以上的老人拥有最多的住所财产，其住所财产的价值为3000万日元左右，占60-69岁和70岁以上老人的总财产的61%。但是值得注意的是，收入与住所财产在其实不是严格的正有关。均匀收入水平在50-59随后呈降落趋向。这也显示出日本的老年人盼望某种体制能够使他们的收入和生活质量保持在必定合理的可连续水平，而拥有可观的住所财产成为了促使这一目标的手段。图表20：日本各年纪阶段的住所财产净值（万日元）下列图展现了美国、澳大利亚日本三个国家老年人与其余年纪段人群的住宅价值的对照，数据使用2000年的物价同时采纳购置力平价汇率进行变换。图中能够看出，日本的人均房产价值是高于澳大利亚与美国，而基本上，日本老人所拥有的住所财产价值比美国和澳大利亚要超出50%。图表21：美国、澳大利亚和日本均匀住宅价值（万美元）2、日本老年人的住宅自有率较高数据显示，日本老年人的住宅自有率（即房子的居住者是房子的拥有者而非租借者）相当高。跟着年纪的增添，业主入住率（即对住所财产的拥有率）都跟着年纪而增添。依据日本2002年的检查数据显示，80%以上的日本老人都住在他们自己拥有的房子中。图表22：日本各年纪阶段的住宅自有率四、市场格局：私营参加许多除了政府部门的厚生省主导参加了逆向按揭以外，日本的金融业也对该项业务进行了试试。日本Shokusan银行（现为Kirayaka银行）在1999年的6月开始了反向抵押贷款的业务，中央三井信托银行（SumitomoMitsuiTrustBank）和东京之星银行（TokyoStarBank）也在2005年开始试行了反向抵押贷款业务，其余还有Gunma银行和SeibuShinkin银行。图表23：日本各银行和厚生劳动省逆向按揭产品介绍第四节中国以房养老的远景展望一、逆向按揭产品更合适一二线城市参照日本的经验，逆向按揭的产品设要求对于房子产权清晰，所以，对于中国而言，逆向按揭产品的目标客户群一定在城市拥有房子所有权，而因为我国的户籍制度的特色，使得目标客户群的范围将进一步收窄为城市户籍人口。在我国近600个城市中，依据逆向按揭产品的特色，房子价值假如绝对值较低，考虑LTV（贷款金额/房子价值）以后实质折算年金的数目相对较小，对于需求方的吸引力会减弱，同时，假如房子所在城市的房价出现降落，使得房子没法保值增值，供应方的动力也会降落。所以，将来假如我国发展逆向按揭业务，最初可能睁开该项业务的应当在一线城市以及发达二线城市。图表24：住所市场价值/GDP图表25：百城住所价钱指数同比二、市场规模测算依据发达国家的经验，逆向按揭产品的浸透率因国而异。从全国均匀水平来看，美国的浸透率约凑近2%，英国约为%，澳大利亚约为%。对于日本的浸透率，学界和业界的共鸣是要点地区的浸透率将达到2%，全国均匀的浸透率估计仍将在%以上。依据%的浸透率计算，目前日本65岁以上人口月3113万人，由此测算日本的逆向按揭产品市场容量大概为万笔，考虑单笔逆向按揭贷款的房子（包含土地）价值，这里使用2011年日本全国家庭收入及支出检查中给出的均匀值4500万日元，同时假定产品设计LTV为70%，那么，逆向按揭产品的市场价值大概为万亿日元。这个估计与2013年瑞穗银行对于该项业务潜伏规模测算的5万亿日元相符合。图表26：部分OECD国家逆向按揭产品浸透率2011年终，我国65岁以上人口占比%，城市户籍人口亿，大略估计城市户籍65岁以上人口5851万。假如给定了城市户籍透率，而且假定每套房子的均匀市场价值为估量出我国逆向按揭贷款可能的市场规模。

65岁以上人口的房子自有率和产品均匀渗100万元，LTV为70%，我们能够大略的图表27：我国逆向按揭产品市场规模测算三、产品模式展望实质上，以房养老在我国其实不是一个新鲜的事物。早在2005年，南京就抢先在全国推出了第一个以房养老的项目，此后上海、北京等城市接踵跟进。可是，因为各种原由，这些城市以房养老的试试并无获得太多的成功。图表28：我国以房养老的试试依据最新信息，日本的瑞穗银行（Mizuho）的反向抵押贷款业务于2013年7月正式上线，瑞穗银行声称其为日本第一个供应反向抵押贷款的大型银行。我国的逆向按揭业务能够参照瑞穗银行的模式，自然也要联合我国特别的制度环境进行修正。瑞穗银行逆向按揭产品设计的主旨是在同意低收入的老人依据其所拥有的房产决定信贷额度以知足老人们生活花费上的需求。借钱人依据所抵押的房产，可在任何时候提取相应限额内的养老金，借钱人无需在有生之年偿还贷款，贷款额将在借钱人过世后经过拍卖房产偿清，其余下部分将交还继承人。Mizuho银行的反向抵押贷款业务只为55岁以上并拥有价值4000万日元以上的房产且已所有付清按揭的老人。在东京进行第一次试点后，Mizuho将连续在均匀房价最高的Kanagawa、Chiba、Saitama、Hyogo、Osaka、Kyoto、Aichi等七个辖区睁开此业务。图表29：各个地域中等小区均匀房价（万日元/套）第三章养老地产服务模式剖析第一节美国养老地产的经验借鉴从国外发达国家的经验来看，在老龄人口达到必定规模，与此同时，整体收入水平的提高也让老年人有能力追求的高质量的暮年生活，养老地产就是在这样的背景逐渐发展起来的。一、美国养老地产的经验美国养老地产的模式主要有两类，一类是太阳城（SunCity）模式，经过精确的客户定位和产品定位，开发合适养老的住所并以销售为主；另一类是CCRC模式，即退休人员连续护理区（ContinuingCareRetirementCommunity,CCRC），即为社区内的老年人供应一站式精美化的养老服务并收取服务费。1、太阳城模式与中国人称老年为斜阳不一样的是，美国人以太阳城命名老年人社区。目前全美共有十多个个太阳城项目，散布在亚利桑那州、加利福尼亚州、内华达州、德克萨斯州以及伊利诺伊斯州等。此中，亚利桑那州Phoenix的SunCity是美国首个太阳城。图表30：全美部分太阳城状况所在州所在市名称人数户数面积（平方建筑年份设备公里）SunCityAnthem1个18洞的高尔夫球场、Florence28004200122006开放1个4500平方米带泳池和atMerrillRanchSPA的康乐中心1个18洞高尔夫球场、ArizonaBuckeyeSunCityFestival900072002005开放2800平米的包含泳池和SPA的康乐中心7个康乐中心、16个购物MaricopaSunCity38309234901960s中心、17个18洞高尔夫球场、7000座位的露天剧场、402床位的医院4个康乐中心，297个床位MaricopaSunCityWest26344149971970s的医院，7169座位的艺术中心，7个18洞高尔夫球场SurpriseSunCityGrand1700098021996-20052个康乐中心，2个18洞高尔夫球场，社区中心TucsonSunCityVistoso440024501980s3个康乐中心、1个18洞高尔夫球场MenifeeSunCity1777387501960s2个康乐中心、2个18洞高尔夫球场、社区中心SunCityPalm2个康乐中心、1个18洞PalmDesert900048001990s高尔夫球场、2个8洞高Desert尔夫球场California3个康乐中心、2个18洞SunCityLincolnLincoln950068001999-2006高尔夫球场、1个27洞球Hills场、抢救中心BlufftonSunCityHilton130007000201995开放3个18洞高尔夫球场、3Head个健身中心、6个泳池MesquiteSunCityMesquite96005000132007开放1个18洞高尔夫球场、泳池、健身、活动中心NevadaSunCity3个高尔夫球场、5个泳LasVegas1440080001990sSummerlin池、社区中心TexasGeorgetownSunCityTexas140007500171995开放3个高尔夫球场、3个社区活动中心IllinoisHuntleySunCityHuntley900060001990s1个康乐中心、1个18洞高尔夫球场依据公然资料，太阳城模式的特色能够概括以下：第一，属于住所开发性质，开发商主要经过销售养老观点住所回收投资并产生盈余；第二，限制55岁以上的老年人材能入住，同时只为健康的老年人供应服务，包含室内康乐会所以及户外运动设备；第三，因为目标客户是健康老人，所以社区内没有特意供应医疗、护理等配套设备，主要依靠社区所在城镇供应的市政配套医疗护理机构；第四，太阳城选址一般位于郊区，占地大，容积率低，而且邻近一般都有特意为社区服务的商业中心；第五，也是最重要的一点，考虑到老年人的收入水平，太阳城的房价常常相对较低。2、CCRC模式在美国，另一种较为流行的养老地产模式为CCRC，即退休人员连续护理区（continuingcareretirementcommunity,CCRC）。该模式在美国的发展已有100多年的历史，最早源于美国教会创立的组织。该组织大多为非营利性质，其主要为无家的老年人供应基本的生活照顾，而被照顾的老年人自发地将自己的财产捐馈赠该组织并终生居住在CCRC中。经过长年发展，CCRC的理念不停得以充分，并进一步发展成为一种复合型老年人社区，供应一站式精美化的养老服务。图表31：美国四种类其余老年照顾在过去二十几年的发展过程中，CCRC的市场格局也渐渐变得更为多元化，不一样宗教崇奉、盈余与非盈余性质的CCRC共生共存，为美国的老年人供应了丰富的选择。图表32：全美CCRC发展状况CCRC模式与前面提到的太阳城模式有较大的不一样，主要在于，第一，CCRC模式一般不供应房子产权，只供应租借权和服务享授权，即开发商的盈余模式并不是销售房子，而是经过收取服务费盈余；第二，目标客户群更为广泛，不单包含健康老人，还包含需要照顾、护理甚至治疗的老人，所以，社区内也较少供应大型户内外的娱乐设备；第三，区内一定有医疗护理等配套设备，同时，也要邻近社区所在城镇的医院资源；第四，为了更为有效、集中地为老人进行全方向的服务，并减少不用要的成本，CCRC的选址只管也在郊区，但房子密度相对太阳城较高，容积率也相应较高。图表33：太阳城模式与CCRC模式比较第二节美国养老地产的市场格局一、太阳城模式：DelWebb与PulteHomes主导DelWebb是美国老年社区开发的领导者。公司首个老年社区项目SunCity，位于亚利桑那州，凑近Phoenix，1960年动工，1978年建筑完成，计划户数约为万，是上世纪九十年月美国最大的老年社区项目之一。同期，公司开发建设并在售的老年社区项目还包含：距离SunCity西面2英里的SunCityWest（计划户数约万）、SunCityTucson（计划户数约万）、SunCityLasVegas（计划户数万）以及SunCityPalmSprings（计划户数万）。DelWebb的业务除了老年社区开发以外，也有一些传统的住所业务，后者占比不超出15%。假如我们观察同时期DelWebb的财务指标，能够以为这些指标基本上都反应了公司老年社区开发业务。从历史数据看，

DelWebb的毛利率中枢约为

20%，净利率中枢约为

3%，ROE中枢约为

10%，市场的

P/E

估值最高达到过

18x，中枢大概10x。图表34：DelWebb的总收入图表35：DelWebb的毛利率图表36：DelWebb的净利率图表37：DelWebb的ROE图表38：DelWebb的P/E和P/B2001年，DelWebb被美国最大的住所开发商之一PulteHomes收买。收买后，联合两家公司各自的优势以及开发经验，作为

PulteHomes

旗下的品牌，

DelWebb连续主导着美国高质量老年住所社区的开发。二、CCRC模式：竞争强烈CCRC的社区模式的市场竞争则强烈得多。主要有三点原由：第一是因为CCRC的盈余模式是按期收取花费（包含一次性的入会费以及按期性的房子租借花费以及服务年费等），在金融市场发达的美国，能够引入REITs来缓解CCRC投资先期需要大规模资本积淀的问题。第二，CCRC因为是一个复合型的综合社区，但其实不需要覆盖所有业务，一些小而专的公司也能够在市场上生计。综上，CCRC模式的进入门槛要低于太阳城，进而竞争更为强烈。图表39：CCRC有关公司介绍和近来一年财务指标总收入（亿美公司名称种类毛利率净利率介绍元）布鲁克代尔老年关心股份有限公司在美国经营老年公寓Brookdale设备。该公司向其居民供应老年公寓行业各个领域的全上市公司%%方向连续服务。布鲁克代尔老年关心公司经营独立生活SeniorLiving设备、辅助生活设备、连续护理退休社区和专业护理设施。拂晓老年公寓公司供应老年人生活服务。该公司在美国、SunriseSenior英国和加拿大拥有各样已开业或正在兴建的老年人生活已被收买%%社区。拂晓公司供应从独立生活、辅助生活到阿尔茨海Living默氏症患者护理的多种老年人生活服务，以及护理和康复护理。Holiday假期退休公司供应的退休生活服务。该公司供应高级居私营公司——————住社区，方便老年人看护、旅行、和起居。假期退休公Retirement司的客户遍布美国和加拿大。Erickson埃里克森退休社区公司拥有并经营着几家大型的连续照护退休小区。公司供应的工作室，一间或两间寝室的独Retirement私营公司——————立生活公寓，辅助生活公寓，以及专业的护理。埃里克Communities森公司在美国睁开业务。VentasREIT是一家当先的房地产投资信托公司。在美Ventas上市公司——%国46个州和加拿大两个省，拥有超出1400高级住宅社区，特别休养院，医院，医疗办公大楼。HealthCareHCP公司是一家房地产投资信托公司。该信托公司投资Property上市公司——%于美国的医疗保健房地产。HCP的房地产包含老年人住Investors房、生命科学地产、诊所、医院以及专业护理院。HealthCareREITInc是一家房地产投资信托公司。该HealthCare信托公司投资于老年人住宅和医疗保健房地产。Health上市公司——%CareREITInc还供应多种房地产管理和开发服务。该REIT信托公司拥有多家护理院、退休中心、辅助生活设备以及特别护理医院的股份。LTC房地产公司是一家房地产投资信