2012年吉林省房产测绘实施细则(试行)

PAGEPAGE4吉林省房产测绘实施细则（试行）前言为加强全省房产测绘管理，规范房产测绘行为，统一房屋面积计算规则，吉林省测绘局、吉林省住房和城乡建设厅组织有关部门及单位技术人员，根据《房产测量规范》等有关法律法规、规章，结合本省多年房产测绘工作实际，在广泛征求各市（州）、县（市）测绘和住房建设行政主管部门以及房产测绘单位意见的基础上，制定本实施细则。本实施细则规定的主要技术内容：第一章、总则；第二章、房产平面控制测量；第三章、房产调查与房产图测绘；第四章、房屋建筑面积测算。附录A、术语与定义（参考）；附录B、房屋建筑面积测绘技术报告书示范样本（参考）。本实施细则由吉林省测绘局和吉林省住房和城乡建设厅联合制定，并按照各自职责分工进行监督管理。本实施细则主要起草单位：吉林省测绘局法规与行业管理处、吉林省测绘局基础测绘处、吉林省住房和城乡建设厅房地产业处、长春市住房保障和房地产管理局产权管理处、吉林市房产测绘中心、吉林省测绘产品质量监督检查站、吉林省君达房地产测绘咨询有限公司。本实施细则由吉林省测绘局和吉林省住房和城乡建设厅负责解释。本实施细则自发布之日起施行。第一章总则1.1目的为加强房产测绘管理，规范全省房产测绘行为，统一房屋面积计算规则，特制定本细则。1.2适用范围凡在吉林省行政区域范围内从事房产测绘工作，应当遵守国家和省有关法律法规、规章规定和本实施细则。1.3法律依据与引用技术标准1.3.11.3.21.3.31.3.41.3.51.3.61.3.71.3.81.3.91.4房产测绘的基本内容房产测绘基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等。1.5精度要求1.5.1末级相邻基本控制点的相对点位中误差≤±25mm。3.2房产图测绘房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。按照房产管理的需要，房产图分为房产分幅图、房产分丘图、房产分层图和房产分户图。3.2.1房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。是测绘房屋分丘图和分户图的基础资料。房产分幅图的测绘范围包括建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及其毗邻区域。房产分幅图应与城市基本地形图分幅方法相一致。房产分幅图表示的基本内容包括：控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋维护物，以及与房地产有关的地籍、地形要素和注记。房产分幅图的测量可采用野外解析法测量、航空摄影测量、全野外数据采集等方法进行，具体的技术要求按照《房产测量规范》执行。3.2.2房产分丘图是房产分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。房屋分丘图的坐标系统应与分幅图一致，比例尺可在1：100-1：1000之间选用。分丘图除表示分幅图上的内容外，还应表示房屋权界限、界址点点号、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。3.2.3房产分层图是表示一幢多层房屋各层房间详细布局的重要图件。房产分层图应标注比例尺，一幢房屋各层的分层图比例尺应一致。各个分层图应注明第X层或地下室等层次名称。如果有几层的房屋结构相一致，可绘制成一张图，并注明“第X-Y层”。3.2.4房产分户图是在分层图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，以明确异产毗邻房屋的权利界限供核发房屋所有权证的附图使用。分户图应表示的主要内容包括：房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。分户图的比例尺一般为1：200，分户图上的丘号、幢号应与分丘图一致，房屋边长应实地测量，注记至0.01m。第四章房屋建筑面积的测算4.1计算房屋建筑面积的必要条件4.1.11)应具有上盖。2）应有围护物。3）结构牢固，属永久性的建筑物。4）层高在2.20米以上（含2.20米）。5）可作为人民生产或生活的场所。4.2房屋建筑面积计算规则4.2.11)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积，门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。4)室内楼梯、楼梯间、电梯(含观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等均按房屋自然层计算面积。5)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。6)挑楼、封闭的挑廊、封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。8)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和非单排柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。10)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。11)与房屋相连属永久性的且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12)玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙，以主墙为准计算建筑面积。13)属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。15)与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。16）斜面结构房屋，其层高在2.20米以上（含2.20米，以下同）的部分均计算建筑面积。17）立体书库、立体仓库、立体停车库，无结构层的按一层计算建筑面积，有结构层的按其层高在2.20米以上结构层建筑面积的总和计算建筑面积。18)室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台下方空间加以利用的，层高在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积(多层的按多层计)。4.1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，无维护结构的不计算面积。2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。3)未封闭的阳台、挑廊等，不论其是否有柱，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算。4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。6)有永久性上盖，无围护结构的场馆看台，层高在2.20米以上的，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。4.2.3不计算建筑面积的范围1)层高低于2.20米的房屋、架空层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、地下室、半地下室、架空通廊等。2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、外墙装饰面、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3)房屋之间无上盖的架空通廊，或无上盖的阳台、挑廊，阳台、挑廊与其上盖相距超过一个自然层以上，视为无上盖；架空通廊、穿过建筑物的通道与其上盖超过二个自然层（含二层）以上，视为无上盖；阳台、挑廊的上盖在围护结构内水平投影面积小于二分之一的，视为无上盖。4)房屋的天面、挑台、露台，天面上的花园、泳池。5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。6)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，临街楼房、挑廊下的底层用作公共道路街巷通行的部分，不论其是否有柱、是否有围护结构，均不计算建筑面积。7)利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道、桥面作为顶盖建造的房屋。8)活动房屋、临时房屋、简易房屋。9)独立烟囱、亭、廊、塔、罐、池和地下人防干、支线等。10)与房屋室内不相通的伸缩缝、沉降缝。11)检修、消防等用途的室外爬梯。12)与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑。13)楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用的部分。14)房屋的室外台阶、踏步,底层室内楼梯延伸出室外的部分。15)跃层式房屋上层挑空部位。4.3房屋建筑面积计算细则4.3.1层高取相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离。一个楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁、反梁、插层等形成的局部高度不足2.20米的部分，其层高取所在楼层的层高值。4.3.2不规则建筑空间的面积计算建筑墙体向外倾斜，超出底板外沿的，按底板外沿计算建筑面积。屋顶为斜面结构的房屋，外墙高度小于2.20米时不计算外墙面积。4.3.3房屋勒脚以上的外墙中起保温作用的保温层计入墙体面积，但不包括粉刷层（抹灰层）、贴面等外墙保护层、凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的幕墙以及因建筑立面装饰效果原因，外墙体保温局部增厚的部分。成套房屋的架空楼层、局部架空等无墙体的外围，包括底层楼梯入口处、店面或车库的卷帘门或铁栅门等，其墙体厚度可参照本层其它外墙或承重墙的实体厚度确定，本层无可参照的可套用上层外墙体厚度确定。地下室外围墙厚可按审定的设计图纸确定。成套房屋的外墙（包括山墙），各套之间的分隔墙、套与公共建筑空间的分隔墙以及归属不同功能区的公共建筑空间之间的分隔墙均为共有墙。共有墙的权属线绘于共有墙中线处，其墙体面积以权属线为界各自归入相关建筑面积中。阳台、室外楼梯、落地窗、橱窗、凸窗、外走廊等与套内之间的分隔墙视为外墙；阳台与阳台之间的分隔墙视为阳台间的共有墙；建筑物墙体外侧为架空空间时，该段墙体视为外墙。外墙、共有墙的墙体面积均为其水平投影面积，其相应的半墙墙体面积为其水平投影面积的一半。测绘作业中可通过取墙中线的方法进行半墙墙体面积的计算，当外墙、共有墙中含柱或其它承重支撑体时，取与柱相连的各墙的墙中线向柱内延伸交汇，按划分后的柱体的相应位置分别计入所属的半墙墙体面积。建筑物中空部位的内半墙计入上空面积，外半墙按规定划分并相应计算建筑面积。建筑物内设置夹层的，当夹层的高度在2.20米以上时，夹层部分的外墙分摊计算规定与标准层一致。斜面结构房屋高度低于2.20米以外的墙体均不计算建筑面积。房屋自然层内设有局部低于2.20米的楼层（如夹层、插层），此部分的外墙均不计算建筑面积。0商场、商铺以防火卷帘、钢化玻璃等直接落地作为共有墙或外墙的，墙体厚度取围护构架的厚度，如系安装于地面梁体或墙垛之上，墙体厚度取梁体或墙垛厚度。1位于飘窗两侧的墙体，无论是否为结构墙体均不计算建筑面积。2飘窗与阳台相邻时，共有墙部分计入阳台面积。4.3.4幕墙的面积计算幕墙分为装饰性幕墙和围护性幕墙。装饰性幕墙不计算建筑面积。围护性幕墙，按以下几种情况分别计算建筑面积：a）当楼板边至幕墙外缘有悬空距离时，楼板边至外墙内缘的空间按上空计算。b）当下方有梁，幕墙安放于梁体之上的围护性幕墙，取梁厚作为外墙厚，并相应取半外墙。c）上下均由玻璃和其它材料框架构成围护性玻璃幕墙，以材料框架的厚度作为墙厚，并相应取半外墙。4.3.5阳台、露台的面积计算全封闭阳台按其维护结构水平投影计算全部建筑面积。未封闭阳台按其维护结构水平投影一半计算建筑面积。主体结构外设有支撑柱不封闭的阳台，按未封闭阳台计算建筑面积。作为消防通道（连廊）的阳台，列为不分摊的公用建筑面积。无顶盖、顶盖与阳台非同期建造、顶盖为非永久性结构、顶盖为镂空、顶盖与房屋主墙体不相连、顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平投影面积1/2的敞开式阳台，均视为无顶盖阳台，不计算建筑面积。阳台的上口外围水平投影面积小于底板水平投影面积时，按上口外围水平投影计算建筑面积。一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个楼层的，不计算建筑面积。半封闭阳台顶盖水平投影面积小于阳台围护结构外围水平投影面积，且顶盖投影面积大于或等于阳台围护结构外围水平投影面积1/2时，按顶盖投影面积1/2计算建筑面积。一幢房屋的上、下层半封闭阳台水平投影线不完全重叠时（即左右错开），如重叠部分投影面积大于或等于阳台水平投影面积1/2时，按重叠部分的一半计算阳台建筑面积，否则不计算面积。0上层有阳台、具有围护结构且与上层阳台范围一致的底层平台，视作阳台。1位于房屋天面、或因退层设计形成的露台，如露台属于一户专用，当其上方屋檐或盖板宽度不大于0.6米时，露台不计算建筑面积，否则露台有盖部分按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积；如露台属于公共露台，无论上方屋檐或盖板宽度为多少，均不计算建筑面积。2挑出主体墙结构的阳台按阳台面积规定计算；在主体墙结构内且与室内直接相通的阳台按套内建筑面积规定计算。4.3.6花池、空调机位的面积计算位于建筑主体结构外侧的外挂式花池和空调机位及设备平台不计算建筑面积。位于阳台等建筑主体结构内的有盖的花池、空调机位等，应与其相连的建筑空间一体计算建筑面积。4.3.7楼梯、台阶、车道的面积计算位于建筑物外墙或服务于功能区主体结构以外，起点（地面）到终点（入口或入口平台）的高差不小于一个自然层，下方水平投影范围内形成一个建筑空间的楼梯，视为室外楼梯；位于建筑外墙或主体结构以内的楼梯，视为室内楼梯。有顶盖室外楼梯，顶层突出屋面部分不另计算建筑面积。室内楼梯无论其本身如何设置梯间层，均按通过建筑物的自然层（不论自然层的高度）数计算建筑面积。上层室外楼梯水平投影能覆盖下层室外楼梯，且有封闭围护结构，下层室外楼梯视为有顶盖，按有顶盖的室外楼梯计算面积。穿越夹层、插层的楼梯，夹层、插层不使用的，其位于夹层、插层的楼梯间不计算建筑面积。室外台阶不计算建筑面积，但若下方空间设计加以利用的，其层高在2.20米以上的部分应计算全部建筑面积。无上盖或上盖为非钢筋混凝土结构的部分室外车道不计算建筑面积。复式、跃层式房屋预留的楼梯间，根据规划许可的设计图纸按房屋自然层计算建筑面积，但预留的楼梯间位于房屋上层局部挑空部位的除外。错层建筑的室内公共楼梯，按其服务的区域自然层计算建筑面积。0住宅室内楼梯上下行之间间隔大于0.20米时，商业用房、办公用房、生产厂房等的室内扶梯、楼梯、旋转梯等的梯间间隔大于0.40米时，计算上一层梯间面积时，梯间的间隔空间应按上空处理。4.3.8飘窗、落地窗的面积计算飘窗不计算建筑面积，但在房屋主墙体以内通过处理形成类似飘窗的空间不论层高均计算建筑面积。落地窗按其围护结构水平投影计算建筑面积。4.3.9雨蓬、门斗的面积计算雨篷仅有一边与墙相连，由墙支撑着的雨篷为悬挑雨篷，不计建筑面积；一边与墙相连，另一边由一根柱子支撑的为独立柱雨篷，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；一边与墙相连，另一边由两根或两根以上柱子支撑的为有柱雨篷，按柱外围计算建筑面积。当雨篷由两面墙支撑的，不计算建筑面积；当雨篷除由两面墙支撑外，还设置有一根柱子支撑，则以柱外围向墙作垂线并与墙围成矩形的一半计算建筑面积。当雨篷由三面墙支撑，其建筑面积按如下情况计算：雨篷外边线与左、右两面墙相交的，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；雨篷凸出左、右两面墙而使其外边线悬空的，按左、右两面墙最外处的盖板支撑点连线与墙围成部分的盖板水平投影一半计算建筑面积（即悬空部分不计面积）。全封闭的门斗按其维护结构外围水平投影计算建筑面积，封闭不全的门斗参照雨蓬的标准执行。因建筑物相应层间水平投影不同，形成的位于首层类似于雨蓬、门斗的空间均不计算面积。不封闭雨蓬、门斗的高度超过二个自然层（含二层）以上不计算面积。4.3.10烟道、采光井、通风井的面积计算供一户专用的内置烟道计入该户的套内建筑面积。烟道外置时，取其与室内的隔墙为外墙，烟道不计算建筑面积。位于阳台的烟道单独计算，不计入阳台面积。多户共用的烟道作为公用建筑面积。专为地下室或半地下室使用的通风井、烟道，在地下部分按其通过的地下室或半地下室的层数计算建筑面积，在地面且独立于建筑物主体之外时，不计算建筑面积，在地面且位于建筑物内部时，地面部分不计算建筑面积，其通过的地面以上各层应除去该部分的面积值。一幢建筑中数层共用的通风井、烟道，按其通过的使用层的层数计算建筑面积，通过的其它不使用楼层，该部分按中空计算建筑面积。建筑物主体外采光井无论是否有盖均不计算建筑面积。位于建筑物主体以外或附着于建筑物外墙体的烟道、通风井均不计算建筑面积。穿过夹层、插层及凸出屋面的烟道、电井、管道井、通风井、排气井等均不计算面积。4.3.11通道的面积计算房屋底层的公共通道，不全为本幢服务不计算建筑面积。临街楼房、挑廊下的底层及小区内的底层走廊作为公共通道的，不论是否有柱、是否有围护结构，不计算建筑面积。4.3.12阁楼面积的计算规划行政主管部门审批的建筑面积中含阁楼面积，其层高在2.20米以上的部分均计算建筑面积。规划行政主管部门审批的建筑面积中不含阁楼面积，但阁楼具备使用功能的，阁楼层高在2.20米以上的部分参与共有建筑面积分摊，不确权，不具备使用功能的阁楼不计算建筑面积。4.4公用建筑面积的确认与分摊公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不应分摊的公用建筑面积。应分摊的公用建筑面积又称为共有建筑面积。公用建筑面积的权利归属按相关法律、法规、规章的规定执行。4.4.1相关权利人合法协议约定的不分摊的公共建筑空间。建筑物内某些层中设置的用于消防避难的建筑空间。独立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中独立的车位、车库、杂物间等的建筑面积。建在幢内，为它幢或多幢服务的设备用房、值班警卫室、附属配套设施用房、市政设施用房、公用通道等的建筑面积。按规划批建，层高在2.20米以上的技术(结构)转换层，架空层中用作停放车辆、公共休憩、绿化等公共开放空间的建筑面积。消防阳台、消防连廊的建筑面积。规划行政主管部门相关文件中指标单列的如公厕等公共建筑面积。4.4.2应分摊的公用建筑面积相关权利人合法协议约定的应分摊的公共建筑空间。幢内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井(梯)、提物井、室外楼梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面积。幢内共有的门厅、大厅、过(走)道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积。幢内共有的突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等的建筑面积。仅为本幢服务的变（配）电室、消防控制空、水泵房、设备间、工具间、值班警卫室等。套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影一半的建筑面积。4.4.3共有建筑面积的分摊，应以幢为单位进行。非本幢的共有建筑面积不在本幢分摊，本幢共有建筑面积不分摊到其它幢去。产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。无产权分割文件或协议的，根据相关房屋的套（单元）内建筑面积按比例进行分摊。凡列为不分摊的公用建筑面积，一律不参与分摊其它的共有建筑面积。一幢建筑只有一个产权人时，如其不需分层或分户提供产权登记面积时，则该幢建筑可取各层外墙结构外围水平投影面积之和计算该幢的建筑面积，不需进行共有建筑面积的划分与分摊计算。4.4.4在一幢建筑的计算数据进入计算系统之前，可按如下步骤对公用建筑面积进行分析确定:a)确定一幢房屋中所有公用建筑面积的范围和名称。b)将公用建筑面积划分成应分摊的和不分摊的两类。c)分析每一部分的应分摊共有建筑的服务范围，并按共有建筑服务范围确定其服务功能区。仅服务于某一功能区的共有建筑面积为区内共有建筑面积；服务于多个功能区的共有建筑面积为区间共有建筑面积。d)将区间共有建筑面积分摊后各区所得的分摊面积，分别加到相应的区内共有建筑面积中，然后按本区内的套内建筑面积的比例进行分摊。即先将从高级别分摊得到的共有建筑面积加到低级别的共有建筑面积中，分别计算分摊系数，逐级分摊。e)委托测绘的单位应提供经设计或规划部门确认的房屋公用部位的性质、功能、用途等相应情况的说明书,现房测绘经房产测绘人员对照竣工图经现场勘测后，对各类公用建筑面积进行分类确认和登记。委托测绘的单位对提供的说明书负相应的法律责任。f)共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑上的产权界限。共有建筑面积一经分摊，任何人不得擅自侵犯或改变其原始设计的使用功能。4.4.5整幢共有建筑面积。指为整幢服务（包括不同功能区）的共有建筑空间的面积，该面积在整幢范围进行分摊。功能区间共有建筑面积。指仅为一幢建筑的某几个功能区服务的共有建筑空间的面积，该面积在相关的功能区范围内进行分摊。功能区共有建筑面积。指专为一幢建筑的某一个功能区服务的共有建筑空间的面积，该面积在该功能区内进行分摊。层间共有建筑面积。指仅为某一功能区内的两层或两层以上楼层服务的共有建筑空间的面积，该面积在相关楼层范围内进行分摊。层内共有建筑面积。指专为本层服务的共有建筑空间的面积，该面积在本层内进行分摊。由于功能设计不同，仅由同一层内的多户使用的共有建筑空间的面积，应由相关多户进行分摊。应分摊的共有建筑面积优先级按服务范围由大到小、由整体到局部的顺序依次递减，即整幢共有面积优先级最高，层内多户共有面积优先级最低。按照应分摊共有建筑面积的优先级高低，优先级低的共有建筑面积须参与分摊优先级高的共有建筑面积。4.4.6整体分摊使用功能单一、各户对共有建筑面积共有共用情况基本一致的房屋适用于整体分摊的方法。分户分摊的共有建筑面积＝共有建筑面积分摊系数×套内建筑面积共有建筑面积分摊系数＝共有建筑面积÷套内建筑面积之和多级分摊不适用于整体分摊的房屋采用多级分摊。多级分摊应遵循从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则。a)第一级分摊。根据房屋的使用功能和各自共有建筑部位的服务范围划分若干功能区，一般按住宅、办公、商业、地下车库、仓库等不同的使用功能或共有部位不相同的区域进行划分。各功能区间共有建筑面积，即幢共有建筑面积，按各功能区范围内的自有建筑面积依比例分摊至各功能区。功能区分摊的共有建筑面积＝第一级分摊系数×该功能区自有建筑面积第一级分摊系数＝功能区间共有建筑面积÷各功能区自有建筑面积之和各功能区自有建筑面积为功能区内各层外围水平投影面积之和减去作为第一级分摊的功能区间共有建筑面积部分及不分摊的公用建筑面积。b)第二级分摊。某一功能区通过第一级分摊得到的共有建筑面积加上本功能区内各层之间的共有建筑面积，即为该功能区的共有建筑面积，依照第一级分摊的方法，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层。层分摊共有建筑面积＝第二级分摊系数×该层套内建筑面积

第二级分摊系数＝（第一级分摊得到的共有建筑面积+层间共有建筑面积）÷各层套内建筑面积之和层套内建筑面积为各层外围水平投影面积减去层内的层间共有建筑面积和作为第一级分摊的功能区间共有建筑面积部分及不分摊的公用建筑面积。c)第三级分摊。第二级分摊得到的共有建筑面积加上各层的层内共有建筑面积，按层内各套房屋的套内建筑面积依比例分摊至各套。分套分摊共有建筑面积＝第三级分摊系数×该套内建筑面积第三级分摊系数＝（第二级分摊得到的共有建筑面积+层内共有建筑面积）÷各套内建筑面积之和d)其它分摊1)房屋需要进一步分割时，参照上述方法在上一级分摊的基础上再进行分摊计算。2)非成套房屋(如团结户)中的共有客厅、共有走廊、共有厨房、卫生间等由部分房屋产权人共同使用的部位，有协议的，以协议为准进行分摊，无协议的，参照上述方法按建筑面积依比例分摊。4.5共有建筑面积计算细则4.5.1幢是一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。原则上，幢以规划部门批准的规划许可证及规划总平面图确定的幢数为依据进行划分，但规划相关文件分幢不明析或建筑设计分幢不合理的按以下方式进行划分。独立建筑的房屋为一幢。一幢建筑由多个塔楼和裙楼组成，在各塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的伸缩缝或隔墙为明显界线，且各部分之间无共有面积的，则各塔楼及其相应裙楼可按多幢建筑物处理，否则应视为一幢建筑。地面有多座独立的建筑，仅由一个地下室相连通（共用一个大地下室），地面房屋应视为多幢。以通廊相连的房屋，各为一幢。4.5.2a)有的单元设电梯、有的单元不设电梯，按设电梯和不设电梯的单元划分功能区。b)有的单元为通廊式梯间、有的单元为单元式梯间，按梯间不同的单元划分功能区。c)有的单元为多层、有的单元为高层，按多、高层单元划分功能区。4.5.3若地下室有部分区域用作商业、办公等其它用途，则该部分应列为专有面积，位于该区域内仅与商业或办公相通并使用的走廊、楼梯间、电梯间、扶梯占用空间、货梯间、观光电梯间、卫生间、通风井、烟道、管道井等，均在地下室商业或办公部分进行分摊。4.5.4为整幢服务的地下出入口，列为本幢应分摊的共有建筑面积；否则，计入地下室应分摊的共有建筑面积。车道和专门服务于车位的其它公共走道面积，由地下室各车位分摊。地下室功能用房和服务于本功能用房的专用走道，由使用该功能用房的各户进行分摊。下地下室的楼梯间,当该楼梯间地面出口位于建筑物外墙或主体之外时:有永久性顶盖维护,其地上部分不计算建筑面积,其地下部分按其水平投影计算建筑面积;无永久性顶盖维护,其地下部分按其水平投影1/2计算建筑面积。下地下室的楼梯间、电梯间,当该楼梯间、电梯间地面出口位于建筑物外墙或主体之内时：该楼梯间、电梯间为地下室专用楼梯间、电梯间，则地上部分按全面积计入地下室建筑面积中；该楼梯间、电梯间为地下、地上两个不同功能区使用，在首层有前室、通道及出屋面机房的，地上部分计入地上功能区，地下部分计入地下功能区，其前室、通道及出屋面机房为地上、地下两功能区区间分摊，在首层无前室、通道与室外直接相连的，则该楼梯间、电梯间计入功能区间共用面积；该楼梯间、电梯间为地下、地上同一功能区使用，则该楼梯间、电梯间计入功能区内共用面积。地下室坡道位于建筑物外墙或主体之内时，其坡道下方回填无建筑空间的，或设计为不可利用的建筑空间的，或车道下方直接为地下二层建筑空间的，该车道对应的地面一层有盖部分作上空处理，车道有盖部分只计一层建筑面积并计入地下一层建筑面积中；如车道下方在地下一层为可利用空间，那么车道计两层建筑面积，并均计入地下室建筑面积中。4.5.5由建筑物上部的一层或连续多层的楼层所专用，建筑物的下部连续各楼层均不开门（设计不开门）使用，同时“使用”与“不使用”部分的用途不同的楼（电）梯，称为专用梯。楼梯间的出口或入口仅位于一户套内时，该楼梯也视为专用梯。专用楼梯间、电梯间，其通过“不使用”楼层部分的梯间共有建筑面积和其凸出屋面的梯间、机房面积以及在一层（地面）通往梯间的过道（走廊）、门厅、大堂等的共有建筑面积，列为“使用”部分建筑的功能区间共有建筑面积；当“使用”部分为单一功能区时,其通过“不使用”楼层部分的梯间共有建筑面积和其凸出屋面的梯间、机房面积以及在一层（地面）通往梯间的过道（走廊）、门厅、大堂等的共有建筑面积，列为“使用”部分建筑的功能区内共有建筑面积。当专用楼梯间或电梯间因管理工作所需对单一功能区或多功能区个别楼层或部分楼层不设停机或不开门时,其不影响该部分共有建筑面积的整体分摊原则。高层建筑中设置的高、低区电梯间，高、低区电梯间之间在某一层可以互通，这些电梯间建筑面积应作为整幢或功能区的共有建筑面积，其分摊范围为高、低区电梯通过的所有楼层。与高、低区电梯机房连接的缓冲电梯井道按自然层计入电梯间建筑面积。4.5.6商场、办公楼等分层测算建筑面积处理如果扶梯占用空间、电梯间有通道、门厅与首层室外相通，则其通道、门厅计入功能区间共用面积或功能区内共用面积，否则仅扶梯占用空间、电梯间计入功能区间共用面积或功能区内共用面积。如果扶梯占用空间有明确权属界线的按权属界线范围计算扶梯占用空间的面积，否则按设计消防设施范围计算扶梯占用空间面积，无消防设施的应留出用于扶梯回转上下的共用过道。当扶梯跨越两层以上时,按两层扶梯及公共过道的水平投影面积计算建筑面积。4.5.7房屋除第一层（地面层）外的其它各层共用的内、外走廊，一般情况下，应作为本层应分摊的共有建筑面积。一幢建筑的第二层以上有多个楼梯间（单元），并在第二层设有外走廊，从室外楼梯间经走廊进各单元楼梯间，则该走廊的建筑面积与各楼梯间面积一起列为第二层以上建筑的应分摊共有建筑面积。位于建筑物首层（地面层）的柱廊、檐廊，当与城市街道或本宗地外的公共通道、公共开放空间相邻，或两端不封闭并可在平行于街道方向上通行时，如满足计算建筑面积的，其面积列为不分摊的公用建筑面积。原设计为整体商场，后分割成若干商铺或铺位的，本层分割后所形成的过道的建筑面积由本层与之直接相通的各商铺或铺位按其套内建筑面积比例进行分摊。4.5.8为一户独立设置的门廊、雨篷，计算建筑面积的，其建筑面积计入该户的套内建筑面积中。设置于公共大门口或楼梯口等处的门廊、雨篷，计算建筑面积的，建筑面积列为应分摊的共有建筑面积。4.5.9两幢独立建筑物之间的通廊建筑面积列为不分摊的公用建筑面积。4.5.10独立使用的地下室、管理用房是指物业管理公司使用的办公用房，包括供管理公司存放工具、设备及其他用品的库房、储藏室、更衣室等。管理用房应作为分户面积，不列入共有建筑面积范围，并应参与分摊相关的共有建筑面积。独立使用的地下室、会所用房、社区用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积，应作为分户面积，并应参与分摊相关的共有建筑面积。4.5.11值班警卫室，是指设于一幢房屋门口附近，供警卫员、保安员值班守卫用的房屋，包括与警卫室相连的供值班员休息用的睡房、与警卫室合并使用的接待室或传达室、自动报警控制中心等，为一幢房屋服务的值班警卫室列为整幢应分摊的共有建筑面积，在一幢建筑之外独立设置的值班警卫室、为多幢建筑服务的值班警卫室，均列为不分摊的公用建筑面积。小区内仅建有一幢建筑时，设于其内的消防控制室列为本幢应分摊的公用建筑面积；小区内建有多幢建筑，消防控制室仅设于其中的某一幢建筑内，该消防控制室列为不分摊的公用建筑面积。小区内设置的公厕列为不分摊的公用建筑面积。4.5.12配电室、变电室、水泵房、风机房、有线电视间、网络间，分别视为设备用房的一种。在小区内规划有多幢建筑物时，上述设备用房中的一种或与之类似的设备用房仅设在其中一幢的，其建筑面积列为不分摊的公用建筑面积；当宗地内只规划设计一幢建筑时，设在该幢建筑的设备用房列为本幢应分摊的共有建筑面积。小区内规划有多幢建筑，每幢均设计有配电室，则每幢的配电室面积均列为本幢应分摊的共有建筑面积。设于建筑中某一层供多功能区或同一功能区内多层共同使用的空调机房、风机房、换热间、高低压配电室、水泵房等设备用房，虽其被某一功能区自有面积所包围，该设备用房仍作为共有建筑面积在其相应服务范围内进行分摊。位于建筑物内，设置于水泵房以下或建筑物地下室以下用作蓄水的空间不计算建筑面积。4.5.13半外墙列为全幢应分摊的公用建筑面积，但是一幢建筑由多个塔楼和裙楼组成，应按塔楼及裙楼各自功能区进行分摊计算。属于一个独立产权人的一幢房屋，可以不取半外墙，如独立别墅或整幢出具建筑面积的其它建筑。联排别墅应取半外墙，并作为整幢分摊的共有建筑面积。附录A术语与定义下列术语和定义适用于本规程A.1房屋测绘术语A.1.1指房屋各层水平面积的测量与计算。包括房屋建筑面积及其套内建筑面积、共有建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等的测量与计算。A.1.2指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的（结构）外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上的永久性建筑。A.1.3房屋套内范围内由单个产权人占有和使用的建筑面积，包括套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。A.1.4房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。A.1.5建筑物内由多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积，包括应分摊的公用建筑面积和不分摊的公用建筑面积。A.1.6产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由县级以上房地产行政主管部门登记确权认定。A.1.7依据经市政府规划行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为预售面积。用于房地产项目的预售审批及销售。A.1.8依据竣工房屋的现状和经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为竣工面积。主要用于房屋产权初始登记和转移登记。A.1.9依据房屋现状进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为现状面积。主要用于办理房屋产权登记等。A.1.10因房屋的产权界线、使用功能、房屋属性发生变化而进行的房屋建筑面积测绘计算。A.2建筑物术语A.2.1相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离。A.2.2楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。A.2.3按楼（地）板结构分层的楼层。A.2.4建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。A.2.5在一个楼层内，以结构板形式局部增设的楼层。A.2.6建筑物中仅以结构体作为支撑、无围护闭合外墙的开敞空间层。A.2.7建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同而采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，该楼层称为结构转换层。A.2.8建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用的楼层。A.2.9建筑高度超过110米的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。A.2.10指位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。A.2.11指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的1/2的房屋地下使用空间。A.2.12指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的1/3但不超过1/2者，采光窗在地坪以上的房屋。A.2.13指利用坡形屋顶（人字梁顶）的上部空间(闷顶部分)的那部分使用空间。A.2.14指建在道路（街、巷）旁，部分底层面积用作行人公共通道的房屋。A.2.15指底层（部）有道路通过的楼房或上部贯通、底层局部为通道的相连楼房。A.2.16连体楼是指多幢楼房通过地下室或架空通廊或地面廊相连的建筑群。A.2.17群楼式建筑是指同期规划、同期建设、群房和塔楼为一整体的建筑。A.2.18指建筑群中，高楼层建筑的水平投影面积是低楼层建筑水平投影面积的1/3以下时，低楼层部分为裙楼，高楼层部分为塔楼。A.2.19指根据不同使用功能而划分的房屋建筑区域。功能区可再分为若干个下一级功能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。A.2.20指幢内（独立的）有具体明确的用途，用于设置各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋，包括配电、变电、有线网络等用房。以规划行政主管部门确认的竣工图纸所标定的用途认定。A.2.21指突出房屋屋面，有围护结构，有顶盖的，内置蓄水装置的房屋。A.2.22指沿楼梯通道到达屋顶，突出房屋屋面，四周有围护结构，有顶盖，供顶层维修或安全出入用的房屋。A.2.23指沿电梯井通道到达屋顶，突出房屋顶层，有顶盖，供设置、停放、检修升降电梯的房屋。A.2.24指建筑物中位于出入口处、用于接纳和疏散人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间等的交通枢纽空间。A.2.25指具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的使用空间。A.2.26指联系建筑物的水平交通空间。指与房屋相连、有上盖，供行人通行的通道。廊的基本类型有：双面空廊、单面空廊、柱廊、架空通廊、檐廊、挑廊、回廊、门廊等。檐廊：设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间，一般两端有围护、无柱、且有平台(应高出室外地面一个台阶以上)。挑廊：挑出房屋外墙的，与房屋相通，有顶盖、有围护（栏杆）、无支柱的水平交通空间。回廊：在建筑物门厅或大堂内，设置在二层或二层以上的回形走廊。门廊、门斗：指建筑物门前突出的有顶盖和支柱（或墙）的通道。门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖；以柱支撑顶盖为门廊，是开放式的建筑空间；以墙支撑顶盖为门斗，是起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。A.2.27指与房屋相连相通，有底板、永久性上盖、围护结构等，供人们活动、休息及晾晒衣物等用途的房屋附属设施。A.2.28与建筑衔接供人们活动的无顶盖室外平台；在二层或二层以上建筑利用下层的屋顶作为上层的户外活动的无顶盖平台也视为露台。A.2.29指与房屋室内相连通，窗框下部围护结构与地面不直接相连通,为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。A.2.30窗框或窗的下部围护结构与地面直接相连的窗。A.2.31设置在建筑物进出口上部的用于挡雨、遮阳的板或篷。A.2.32设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。A.2.33围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。A.2.34建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。A.2.35是用以容纳楼（电）梯，并由墙面或竖向定位平面限制的空间。A.2.36指依靠房屋外墙体搭建在房屋外侧的，位于房屋主体外，通达房屋各层的固定楼梯。A.2.37设于楼、电梯间与走廊之间用于分配、缓冲人流的过渡性建筑空间。A.2.38在室外或室内地坪或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯。A.2.39建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。A.2.40建筑物中设置的用于排放烟尘的竖向井道。A.2.41建筑物中解决垂直交通、设备电气垂直管线、联系其它建筑空间的结构体系。A.2.42建筑物中设置的用于休闲、人流汇聚的超过一个层高的有盖建筑空间。A.2.43四面有房屋，或三面有房屋另一面有围墙，或两面有房屋另两面有围墙时中间的空地，一般面积不大，主要用于房屋采光、通风。A.2.44为满足建筑物消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑的通道。A.2.45建筑物内部全天开放供公众使用的空间或室外场地空间，公共开放空间应与建设用地周围的城市空间密切联系成有机的整体。A.2.46在长度较大的建筑物或构筑物中，设置在基础以上的竖直缝，将建筑物或构筑物分隔成段，借以适应温度变化所引起的伸缩，避免产生裂缝。亦称温度缝。A.2.47指套内空间跨跃两楼层（含二层）以上的住宅，厅高为两楼层以上高。A.2.48指套内部分空间的地坪与其余部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一个层面，无重叠面积的房屋。A.2.49指房屋套内空间跨跃两个自然层以上的住宅。A.2.50亦称"窗井"。指房屋为采光而外设的井式结构物。A.2.51指设计建造时房屋的顶层部分是坡形屋顶结构，且与房屋整体结构连为一体。A.2.52经规划批准设计的永久使用的、与主体相连的顶盖。"永久"指与主体结构使用年限相匹配的时间。

附录B房屋建筑面积测绘技术报告书示范样本B.1房产测绘成果报告书的格式与内容B.1.1封面封面上方居中写明“房产测绘成果报告书”，使用小初宋体加黑字。封面中间居中写明“项目名称:”、“测绘日期”，使用3号宋体加黑。封面下方居中写明“××房产测绘公司”，使用2号宋体，其下方居中写明“×测资字×××”，使用3号仿宋体，如有企业标识可在公司名称上方布置。B.1.2封二封二内容包括“声明”和公司联系方式。声明共4条，不得随意添加或减少，“声明”两字使用2号宋体加黑，页面上方居中排列，正文使用3号仿宋体，页面中间左对齐排列，正文内容见“范本”，联系方式包括公司地址、邮编、电话，使用4号仿宋体，页面下方居左排列，不得添加介绍、广告文字。B.1.3房产测绘成果报告书B.1.3.1“房产测绘成果报告书”B.1.3.2报告文书编号格式为“（公司缩语）[年份]（房测）字第（）号”，从左至右第一空内填写测绘公司名称缩略语，如吉林省君达房地产测绘咨询有限公司可简称为“吉君房测司”；辽源市房地产测绘中心可简称“辽房测中心”；四平市广厦房地产测绘队简称为“四广房测队”，第二空内填写年份，第三空内填写“房测”，第四空内填