静安国际广场提案简报课件

静安国际广场提案简报川普机构()产权小办公＋独立主题商场(纯办公概念)（O+S）棋手在落子定位前，都要瞻前顾后，找出最佳的取胜之道商业地产也需要落子定位，寻找自己的最佳位置;

根据项目已经设计定型的产品区隔引发这样思考——静安国际广场的建筑弹性功能可分为两大块：商务酒店＋配套主题商场(酒店式住家·办公格局)（H+S）VS这2种功能的抉择产权小办公＋独立主题商场(纯办公概念)商务酒店＋配套主题商场(酒店式住家·办公格局)谁更能成为“静安国际”最佳的切市模式可以先从市场面找定位印证！随意一眼就能对望梅泰恒,项目的地域概念无可比拟

设计缺撼:住宅与办公楼做联体建筑的复合设计在现今市场来看其无疑削弱了纯办公形式的写字楼应有的物业气度

市场面概述之商圈印象南京路CBD商圈新闸路南京西路常德路西康路本案静安寺曹家渡新客站方案一

办公楼思考比较甲级楼盘外在、内在的构成元素从本项目宗地分析、设计技术指标上可以得出初步结论：

本项目若走甲级写字楼市场路线，将遭遇产品力先天不足的弱势概念甲级写字楼满足要素3-5万以上的量体,极强的通勤能力,写字间整层通透,高大豪华的门厅,5A智能配置,国外知名公司的租户组合等等同时与甲级物业的市场角力也不在一个平等的层面上

乙级办公楼样板楼盘市场面划分

静安国际静安寺商圈南京西路商圈不夜城商圈长寿路商圈曹家渡商圈

区域样本楼盘研究

小结

区域内的楼租金从0.35美金/㎡/天起、摸高可达0.5美金/㎡/天，一直处于高位状态运行(乙级)，整个泛南京西路板块的乙级写字楼租金平均水平在0.45美元/㎡/天左右；

该地区办公物业在原推市时所公布的投资回报点在8%—9%加权均值在8%；

区域租金、价格推演（市场指数）

公式推演——0.45×8.3×365÷8%=17040

结论：该地区办公物业的加权市场均价范围为——

17000-18000元/㎡

其他板块部分样板个案技术分析

考量

个案板块平均租金（美元/㎡/天）整盘均价（元/㎡）物管（元/㎡/月）备注静安中华—财富汇静安寺0.5519000（04-10）2490%已售，现高区（23层以上）大面积单元处于尾盘状态，去化速度明显滞后国立大厦0.34—22只租不售九安广场0.36—9只租不售海森国际曹家渡0.4417000（04-6）13设商务中心，

双Lobby，挑高8m大堂静安尊邸0.31——住办物业高利馆—18000（05-1）44.8米复式商务房概念上海A座长寿路0.4315000（04-10）25烂尾改建财富时代—18000(预估)—未推（小户型智能设计）时峰不夜城不夜城0.3814500（04-11）640-90㎡独立产权房小结

区域内的楼租金从0.28美金/㎡/天起、摸高可达0.5美金/㎡/天，一直处于中高位状态运行，整个样板板块的乙级写字楼租金平均水平在0.42美元/㎡/天左右；

该地区办公物业在原推市时所公布的投资回报点在7%—9%加权均值在8%；

区域租金、价格推演（市场指数）

公式推演——0.42×8.3×365÷8%=15904

结论：该地区办公物业的加权市场均价为——

16000-17000元/㎡

本方案推市价格建议

通过对相关市场面的调研、整合，以及对价格的模拟推演，在掌握市场的基础上

项目未来推市的目标价格建议：

17500元/㎡（必须配合智能、新风等现代写字楼的高科技含量）乙级办公

区域乙级写字楼后市预测

甲级写字楼租售求大于供

乙级写字楼供求保持平衡

租金均有小幅上扬的趋势

价格趋势目前上海市乙级写字楼的平均日租金由以前的每平方米美金0.3元，而区域内各楼盘（乙级概念）已经上升为每平方米美金0.35-0.45元，部分供出售的写字楼均价也达到每平方米17000-18000元，但未来增幅趋缓；交易趋势随着静安第三产业的高速发展，区域内乙级写字楼的租售交易成为目前继甲级写字楼市场之后、相对活跃的地区，但从今年底开始至2006年底，甲级写字楼将会出现持续放量的大盘应市，供大于求趋势会越来越明显，故推论会波及乙级写字楼未来供求关系（可能会连带出现跌势趋势）；发展趋势目前国家已经采取一系列防止经济过热的措施（同时也包含对房产投机的政策打压），这样就缓解了乙级写字楼市场上原先稍显紧张的供需形势，故推论区域内乙级写字楼市场未来的价格水平将保持平稳。

能否在如此珍贵的地段挖掘出市场的稀缺点、拓展出市场的需求面使项目更突出、更匹配自身价值的定位点呢?可以这样思考：在保证项目办公特征定位点的同时，增加市场更易接受的酒店配套元素——使单纯的办公上升到高级商务概念，同时市场面呈现的是稀缺(供求失衡)性质，市场取胜之道可能会因此豁然宽阔，项目应市(激发市场)的机会力会更强劲！

商务套房取胜之道

商务酒店＋配套主题商场酒店式住家·办公格局（H+S）

方案二项目推市背景

依托南京西路CBD、静安商业中心氛围

住客主要面对办公、商务办公、旅游受众

赢销界面主攻自用、投资两宜客层

项目推市理念

集酒店、办公、商务多功能于一体

其价格比酒店便宜其功能比肩纯办公其市场面独一无二是周边商务人士特别亲睐的物业品种

市场面概述之周边酒店行情

案名位置门市价长包价标房面积入住率配套久悦商务酒店(三星)余姚路338号480元/天320元/天45平方米80%网络游戏网络电台均免费使用

独立的淋浴及空调配备标准卫生洁具及配套的商务办公家具金昌大酒店(三星)常德路1339号680元/天385元/天50平方米70%中餐厅咖啡厅酒吧舞厅卡拉OK厅乒乓球室网球场按摩室桑拿浴室延安饭店(三星)延安中路1111号660元/天410元/天55平方米80%舞厅健身室餐厅酒吧咖啡厅棋牌室瑞泰丰安(四星)泰兴路178号780元/天450元/天55平方米70%中餐厅西餐厅咖啡厅商务酒吧

备

注项目未来酒店元素定位在三星位置，市场考量值以周边三星级酒店为衡量标准，从中可获取一定的理论化市场价格定位范围从上述表格中，三星级酒店长包价格在400元/天(含附加费用)；房间一般为商务标间概念(建筑面积在50平方米左右)

市场售价理论推导：租金标准(按400元/套计算)预计入住率70%经营成本及酒店公司利润扣率25%建筑面积(50平方米)回报率:8%推市价=400×365×70%×(1-25%)÷50÷8%=19162

理论上市场售价落点在:

20000元/㎡

目前酒店公寓租金一般在5000-6500元/月/间之区间，租赁市场情况较好，一般租赁比率在95%以上区域租金、价格推演（硬性市场指数）

公式推演——5500×12÷0.07÷45=20952（以45平米一室户月租金5500元计算）理论上市场售价落点在:21000

元/㎡

市场面概述之周边小户型住宅行情

案名位置原均价(元/㎡)现售价(元/㎡)面积(㎡)装修备注静安豪景武定路650号20000(05-2二期)22800(成交价)96豪华2R+2+1(14F)21800(成交价)70豪华1R+1+1(28F)19500(成交价)70豪华1R+1+1(9F)21500(成交价)145豪华3R+2+1(14F)项目周边二手房(小户型)成交均价在

21000

元/㎡

两种模式的推市价格演义

从上述市场面来分析，项目弹性功能之“OS”或“HS”模式均可在现今市场找到去化空间

但,两种模式之推市收益静态比较,却以千万元的数字落差而凸显差异A.以0S（乙级办公加主题商场）模式推演

总建面积：16257㎡设定推市均价为：17500元/㎡总收入（概念化数值比较）：17500×16257=2.84亿投入改造成本：500元/㎡（乙级办公改造均值）×16257约0.08亿

收益净值为：约2.76亿

B.以HS（商务套房加配套商场）模式推演

总建面积：16257㎡设定推市均价为：21500元/㎡总收入（概念化数值比较）：21500×16257=3.49亿投入改造成本：A.800元/㎡（商务套房改造均值）×16257约0.13亿B.1000元/㎡(扩容增加、室内装修等)×16257约0.16亿收益净值为：约3.20亿

结

论以两种不同推市模式切市所得出的静态收益完全不一其中，HS模式显然要比0S模式更能获利4400万差值

对推演结果的几点思考

0S（乙级办公加主题商场）

从数量上约向市场去化200套（按切隔50㎡/套，但实际得房在50%）从装修上前期应投入800万从目标客户上投资客为主导价格空间升值突破点已经高位化管理延伸一体化管理，操作易行投入与产出比较少投入2000万至少阻塞4400万利润空间HS（商务套房加配套商场）

从数量上约向市场去化240套（按切隔60㎡/套，但实际得房在70%）从装修上应前期投入2900万从目标客户上投资客为主导同时增加了相当的自住客源价格空间升值空间相对开阔管理延伸酒店式管理，后续赢利投入与产出比较多投入2000万至少塑造4400万利润空间结论

提高市场占有率，追求利润最大化、实现品牌传承化

“静安国际”最贴切的物业推市战略产权酒店(商务套房)+配套商场