房地产投资资金筹措课件

房地产投资资金筹措房地产投资资金筹措房地产投资资金特点1房地产投资资金来源和渠道2房地产投资筹措成本与决策3资本作为企业重要的生产要素，是企业生产经营活动顺利实现的动力源泉。任何企业要进行生产经营活动，都必须首先筹集到一定数量的资金，才能运营，房地产项目同样也是一样。房地产市场是资金高度密集的运作体，可以说，没有资金就没有地产。开发投资规模大、周期长、房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大，并且由于房地产企业急于扩大再生产，因此资金筹措就成了房地产投资中最关镀的问题。投资资金的分类和特点从房地产投资的特点来看，房地产项目总投资一般分为：自有资金（永远不使用你自己的钱——房地产开发商的第一信条）非自有资金。（借鸡生蛋）房地产投资资金的特点：1.资金运用量大2.资金运动量大3.非自有资金的比重大房地产投资筹资途径一、房地产投资资金直接筹措的途径

房地产投资资金直接筹措是指不通过银行或其他金融结构而筹措资金的方式，具体途径主要有以下几个：

(一)自我积累

企业自我积累是指企业根据国家有关的财务管理制度，从产品生产成本和税后留利两条渠道中提取的资金。它表现为生产发展基金、后备基金和职工福利基金等。其中生产发展基金即企业从税后留利中提取的，用于补充流动资金不足部分的资金。

企业自我积累的资金是企业的自有资金。

(二)联营企业投入

如果联营各方共同出资组建房地产企业，则联营各方按照协议或企业章程投入到联营企业的资金均为联营企业的自有资金；如果联营各方仅就一个具体房地产项目按有关协议或合同投入资金，资金的接受方只能把它作为借人资金。

房地产投资筹资途径(三)内部集资在房地产开发的过程中，房地产公司可以根据资金需求的具体的情况，临时向公司内部职工集资。向内部职工集资的资金，数量通常较小，所以一般只能作为应急流动资金使用。

(四)公司间的资金拆借

在公司开发经营过程中，往往有部分暂时闲置的资金，可在公司之间相互调剂利用。随着金融体制改革的深化，拆借资金的筹资方式将会得到越来越广泛的运用。房地产投资筹资途径(二)房地产抵押贷款

房地产抵押贷款是指借款人以抵押房地产为条件，来获取银行贷款的贷款方式。

房地产开发抵押贷款大致分为土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款两种类型。

抵押贷款额度由贷款人根据借款人的资信程度、经营收益、申请借款金额和借款时间长短确定，一般不超过抵押房地产现行作价的70％。

抵押贷款利息实行按季结息的办法，利息的收取办法是由贷款人按季直接从借款人的存款账户中收取。房地产投资筹资途径（三）发行房地产股票利用发行房地产股票进行筹资，有许多好处。可以解决急需资金的问题，可以使企业获得永久性资本，可以分散风险，可以减轻财务负担等。（四）发行房地产债券可以在需要资金时及时筹集到帐，又可在资金充裕时停止筹措行为，灵活且高效，它没有银行贷款那种中途停贷或收回的风险，而且发行债券易被大众接受。房地产投资资金筹措成本房地产投资资金筹措成本是指房地产投资者在筹措资金时所付出的代价。，它多用百分比表示，即资金成本率。资金成本在长期筹资决策中非常重要，因为它是房地产企业建设项目是否能够接受的最低报酬率。资金成本是衡量房地产企业各种筹资方式的标准之一，是分析和比较各种筹资方式的依据之一。房地产投资资金筹措成本房地产投资资金筹措成本包括三部分：1.资金占用费或称资本使用费使用资金所支付的费用。资金的所有者即出资方将资金的使用权出租给资金的需求者即承租方，承租方以“利息”的方式补充出租方的机会成本，利息即租金，也是需求方使用资金的代价。它与筹资额度、筹资期限有直接关系。可变成本。2.筹资费用筹资过程中的资金与人力等消耗费。包括金融机构代理发行证券支付的注册费、代办费、向银行贷款的手续费等。它与筹资额度、筹资期限无直接关系。固定成本。3.机会成本影响筹资成本的因素主要有：出资的资本机构、资金的时间价值、出资者所考虑的风险报酬、资金的供求关系等。单项筹资方式的资金成本率1.银行贷款方式的资金成本率影响银行贷款的资金成本率的主要因素有贷款利息、抵减金额率和所得税率。单项筹资方式的资金成本率2.股票的资金成本率优先股的显著特点是股利支出是固定的。普通股的股息是不固定的，普通股持有者的投资风险最大，股息率也最高。在现实房地产企业中，普通股股息有逐年上升的趋势。那么在上一个公式的基础上加上每年股息增长率。单项筹资方式的资金成本率4.留用资金或利润的资金成本率综合筹资成本率综合筹资成本率又称加权平均资金成本率，其格式为：房地产投资资金筹措方案可行的标准房地产企业在考虑运用各种筹资方式筹措资金时，应首先设计出筹措到所需资金的多个不同方案，进而对这些方案进行计算和分析，从中选出最优方案，然而在考虑所选方案，改进该方案的资本结构，使之达到最优。这个过程就是资本结构的优化与筹资决策。1.筹资方案的收益率大于综合资金成本率。2.财务杠杆效应与财务风险之间到达最佳的均衡3.综合筹资成本率最低房地产投资资金筹措决策的步骤1.根据项目的实际情况，编制房地产开发投资资金使用计划表2根据投资资金使用计划表和公司的资金情况，编制若干可能的筹资方案3.计算各筹资方案的资本结构和资金成本率4.选择资金成本率最低的筹资方案为待选方案5.计算公司的财务杠杆效应，判断各方案资本结构的效益情况6.计算各有关方案的财务比率等指标，判