宏观金融政策对房地产市场的影响及对策

宏观金融政策对房地产市场的影响及对策摘要：近年来，房地产市场发展迅速，国家或地方政府相继出台调控房地产市场发展的宏观经济政策。就宏观金融政策对房地产开发企业经营活动、投资方向和规模以及房地产行业的影响进行了浅析，提出了房地产开发企业在新政环境下的经营策略。关键词：金融政策；房地产市场；宏观调控金融政策是一个国家或区域性金融组织根据本国本地区经济发展需要，制定的一系列带有调控性质的经济方针。金融政策的调控性质主要包含积极促进、适度稳定和积极调控等方面。现实意义上的金融政策，往往同时拥有国家机器的强力背景和市场自由经济的双重身份。为了保障一个地区的经济向良性发展，国家权力会在经济智囊的参与下，制定出一系列的经济指导方案，从银行利率、债券发行、股市运行、投资方向等多方面引导、干预经济走向，其中最为明显的就是对房产市场的影响。当前的中国房地产环境，对于消费者和银行界已经形成了一个普遍的共识：住房金融的发展是推动中国住宅与房地产市场启动的关键环节。在区域经济发展过程中，房地产行业是最有代表性的产业之一，同时也是最具有现实意义的行业。房地产的发展一方面能够促进经济繁荣，带动相关行业的发展，另一方面对地区形象的良好促进、对土地资源需求的不断提升，又会带动房地产的更大发展。作为一个国家或地区经济风向标的宏观经济政策，一方面指引着房地产行业的发展，另一方面也从中获得收益。因此，称房地产业是区域经济发展的发动机一点也不为过。但是过度膨胀的房地产行业，则会推高地价房价，使国民经济中夹杂泡沫，影响了国民经济的良性运行，同时，也会影响国家房地产改革的顺利进行。这就需要政府在经济发展过程中，深入研究市场规律，制定切实可行的金融政策，既能够促进房地产市场的稳定发展，又能够保证中国房地产改革政策的真正落实。一、良好的金融政策是保证房地产健康发展的首要条件实行宽松的金融政策和针对房地产的倾斜政策，会刺激房地产行业的发展。但是，在没有有效的监督控制下，房地产行业的过快发展和不均衡发展，往往会引起原有经济实体中的泡沫过度膨胀，最直观的表现就是房价虚高，这与中国现阶段的住房政策有所偏离。为了稳定经济发展，消除房地产中的泡沫，实行紧缩的货币政策和财税政策，又可能会导致房价急剧下跌，形成大量失败投资出现、银行贷款难以收回的动荡局面。因此，良好的金融政策，是保证房地产市场健康运行的首要条件。从2001年起，国家每年都出台新的房地产金融政策，通过十年以来的金融政策调控，中国的房地产行业基本上经历了规范、发展、加强管理和适度调控四个阶段。针对20世纪90年代末一些地区房地产的不正常发展，2001年6月19日，中国人民银行下发了《关于规范住房金融业务的通知》。通知主要针对1998年以来各商业银行为了竞争任意放宽房地产贷款条件的现象，强化了对商业银行住房方面贷款的发放。重点强调了三个方面：一是重申了过去房地产金融政策的一些规定；二是适当提高了个人住房贷款门槛；三是对过去没有规定的个人商业用房贷款在贷款成数、期限、工程进度方面进行了明确。这个文件的发布，普遍被认为是对房地产金融工作的一个规范。自1997—2002年，中国人民银行先后六次调低贷款利率，促进了房地产业的快速发展。贷款利率下调以后，中国房地产业发展迅猛，局部地区出现过过热现象。为了防止出现房地产泡沫，中国人民银行于2003年6月5日下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，再次加强了对商业银行房地产金融业务的管理。除利率调整手段之外，房地产调控的金融政策还有规定房地产开发项目资本金比例，调整商品房用地供应等多种手段。2022年以来，国家有关部门利用直接调控手段，对房地产金融业务进行适度控制。2022年，中国又针对目前房地产行业制定了具体的八项规定（简称“国八条”），各地政府也相应的作出了反应，出台了适合各地实际情况的政策。2022年第一季度，国家四次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，适度的压缩流通资金水平。目的很明确，就是保证房价维持在一个合适的水平，压缩房地产泡沫，保证中国的房地产改革能够顺利的进行。二、金融政策对房地产开发企业的影响中国作为一个典型的政策主导性市场，国家房地产方面的政策对房地产开发企业的发展有显著的影响。宏观经济政策一旦付诸实施或房地产开发企业预期政府实施，都必然影响企业的投资决策，从这个角度看，房地产开发企业在制定发展战略和项目实施中均需要对房地产相关政策有全面的把握和预见。.对房地产开发企业的投资方向和规模的影响。房地产贷款品种减少，贷款门槛提高，对房地产开发企业资金实力提出了更高要求。这就要求房地产开发企业在投资方向和投资规模上慎之又慎，不能再像以前那样，拿到一块地不管建什么都能赚钱。由于商品房的过热发展，较高的房价已经引起了社会和政府的广泛关注，很多开发商已经开始逐步从商品房开发向目前政府支持的经济适用房、廉租房和公租房开发建设方面过渡，不再盲目的追求高利润、高回报了。中国人民银行于2003年下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》后，商业银行不得再对房地产开发企业发放流动资金贷款，公积金委托贷款只能用于发放个人住房贷款，房地产开发企业可以申请的贷款品种减少，只能依靠房地产开发贷款。这份文件对房地产开发贷款设立了两个准入门槛：一是自有资金（所有者权益）不低于项目总投资的30%，二是“四证”齐全，第一个门槛宣告了房地产开发企业将自筹资金与自有资金混为一谈、蒙混过关传统做法的结束。随着国务院将房地产开发项目资本金比例提高到35%，商业银行相应地提高了房地产贷款自有资金比例，客观上对房地产开发企业资金实力提出了更高要求。部分商业银行因央行实行窗口指导和提高存款准备金率紧缩贷款规模以后，对房地产开发贷款的审查会更加严格，房地产开发企业特别是一些中小企业越来越难以获得贷款。有限的资金迫使房地产开发企业缩小投资规模或者在融资方面另辟蹊径。但是国家总的政策是不会改变的，那就是保证房地产开发企业有一个良好的资金状态，正常地进行房地产开发活动。.对房地产开发企业经营活动的影响。房地产开发企业在蓬勃发展期，为了追求利益的最大化，经常会打一些“擦边球”，利用政策不明朗的方面，想方设法投机取巧。经过近五年来相关经营管理政策的出台，房地产开发企业的经营活动越来越规范了。首先，房地产开发企业项目开发的过程受到监督。从获得土地到项目获批报建，都要受到住房建设行政主管部门的全程监督，不能擅自改变土地用途或炒买炒卖。其次，商品房开发要求四证齐全，投资达到一定比例之后才能够开始预售。以往的炒楼号、一房多卖等现象受到遏制。再次，房屋销售要求一房一价、公开价格，房地产营销中的暗箱操作受到了制约。最后，房屋的验收、房产证的办理、物业管理等细节都有章可循。.对房地产行业的整体影响。通过国家金融政策调整，使整个房地产行业发展更加良性。从2022年开始，国家要求央企退出房地产市场，并开始逐步收紧对房地产建设的贷款规模。这在一个方面表现了国家已经开始从多个方向入手调整房地产过热的趋势，各地政府也开始出台相关政策，对城市人口密集区二套房、三套房的购买进行限制。相信通过一定时期的政策性调控，从房地产行业的发展规模、房地产行业的投资方向、居民房地产理性消费等方面都会有较大的改善。同时这些新政策的发布从另一个方面对即将进入房地产行业的企业提出了一个警示。三、新政环境下房地产开发企业的对策在近两年的经济条件下，房地产行业过快发展、楼市过热的现象已经引起了国家的重视。国家为了平稳发展，已经开始对房地产行业的不正常发展进行调控。在金融政策调控环境下，房地产开发企业只有调整自身经营策略，灵活应对，才不至在市场经济的大潮冲击下没落。.理解政策意图，积极调整投资方向。由于中国的社会主义初级阶段国情，虽然中国在积极发展市场经济，利用市场规律来调整经济，但中国毕竟是社会主义国家，经济的发展要为人民的生活改善服务，所以我们目前的经济模式只能是部分计划经济与政府指导下的市场经济相结合的模式，而不是资本主义国家那样的自由市场经济（事实证明，自由市场经济的弊端也是显而易见的）。作为房地产开发企业，在国家金融政策调控的大环境下，首先应理解政策的意图。目前中国关于房地产行业的金融政策，主要目的是调控住宅类房地产的过热发展，因此涉足住宅类建设的公司尤其要谨慎投资。但是，随着经济的发展，非住宅类房地产的投资（如写字楼、商业地产等）正在成为一些房地产开发企业的重点。开发非住宅类地产，各地在用地、贷款、建设等多方面都有优惠政策，使开发商可以游刃有余的进行，而不用挤破头去抢占住宅地产的蛋糕！在住宅类地产开发中，除了传统意义上的商品房，国家住房改革中经常提到的经济适用房、廉租房、公租房等都已经引起了足够的重视。过去，房地产开发企业往往重视利润率高的商品房开发，为追求高利润盲目开发，夸大宣传，进一步造成了房价虚高的假象。目前，国家加大力度对经济适用房、廉租房、公租房的开发，从多个方面限制商品房的开发。部分有前瞻性的开发公司已经开始与政府职能部门合作，开始进行大规模的经济适用房开发，并且积极探索廉租房、公租房的开发模式。.加强企业自律，尊重市场规律。目前，一部分房地产开发商缺乏自律，在项目运作中缺乏诚信，违规操作，把自己经营风险转嫁为银行的金融风险，不能正确按照市场规则办事。房地产开发企业加强自律是一个很重要的问题。加强自律，需要房地产开发企业遵守市场规律，尊重市场，遵守相关法律法规。现在房地产市场前景非常好，人们对住房的需求不断提升，这种住房需求的提升，必然会产生房地产产业的快速发展，因而我们应该尊重这个市场。不尊重市场，欺诈消费者、违反国家金融政策，得到的盈利是有限的，造成的混乱是暂时的，但最终受到惩罚的只能是企业本身！.正确对待风险，提高核心竞争力。房地产开发企业要勇于承担自身经营所带来的风险。在项目开发前期，考虑自身资本金比例。以往一些房地产开发企业仅仅靠银行的钱来运作项目，自身资本金极少，自身的经营风险都会转化为银行金融风险。现在，政府对房地产开发企业项目开发自由资本做出了严格的规定，银行也不可能像以前那样为开发商承担风险。房地产开发企业应该努力提高自己的资本金比例，并通过多种方法提高自有资本金，运用银行贷款资金作为补充来开展项目，风险共担，这样才能发展得更稳妥。企业要发展，就需要不断的提高自己的核心竞争力。房地产开发企业核心竞争力是以企业资源和知识为基础一系列能力的组合，具体表现为战略规划能力、资源整合能力、品牌能力、创新能力。房地产开发企业要为核心竞争力的形成创造良好的环境，强化企业