物业工程部工作流程

工程管理部制度及工作流程服务用语、礼仪行为规范1、当班人员在班前4小时不得吃葱、蒜等异味食品。2、维修人员须使用服务用语：您好；对不起；请稍等；让您久等了；请慢走;谢谢；请留步；再见；请您消消气，有话慢慢说；欢迎您监督帮助；打搅了；有问题请您随时与我们企业联络。3、维修人员仪表应保持整齐，穿着洁净工作服，皮鞋光亮洁净，工牌按要求佩带在左胸兜盖上沿，携带必备工具，工具应装工具箱内随身携带。4、到达住户室外后按一下门铃，然后退一步站在与门铃可视镜头相相应位置让业主确认身份，静候住户开门。5、住户开门后，首先以礼貌用语向住户阐明来意：“您好，我是物业维修人员，接到您报修，前来修理，目前能够进门维修吗？”同步主动向住户出示工单，待住户许可，穿上工作鞋套后再进入户内。6、维修前需再次向客户核实报修内容及维修费用，客户认可后开始维修。7、如维修内容需破坏检验、墙砖、地砖或需拆卸较多配件或住户有指定要求，应在维修部位相应地面铺工作台布，将工具及备件放在上面，以免乱放工具配件或维修废料破坏住户室内装饰装修或造成脏乱不洁。8、维修完毕后应对维修部位进行试用检验，并请住户亲自验收，在维修工单上签字确认。住户对维修成果体现认可，维修人员清理现场，将工具、材料收好，工作台布折叠收好，将废弃料收拾洁净带出，对维修污染、拆卸地面、墙面等予以清洁恢复，最终方可礼貌离开。9、出门后应将工作鞋套脱下收好。10、当工作量较大、技术难度较高、备料不全或因其他客观原因无法立即修复情况，向上级领导进行报告，并及时告知客服部做好客户解释工作。11、业主因对服务有意见而体现烦躁时，耐心听客户把话说完，合适解释，以礼相待，不讲伤感情话，更不得使用不文明用语，尽快返回工程部向上级领导或部门经理报告，不得与客户发生任何冲突。12、对客户提出各项问询，在职责范围内，予以合了解答，不属于本岗位解释范围问题，婉转回答，如“我回去请示一下我们领导，尽快给您回复”等，不允许说“不懂得”、“不属于我管”、“没有”、“不懂”等忌语，不得用动作替代语言。13、入户工作不得吸烟、喝水或接受其他物品，更禁止向住户索要物品。14、维修工作中应集中精神完毕工作，不要与住户闲谈无关话题。值班制度1、班前禁止饮酒，确保当值期间头脑清醒；2、按时上下班，做到不迟到、不早退，上班期间仪容仪表应整齐；3、遵守劳动纪律，当值期间不准做与工作无关事情，例如：看非专业书籍杂志、睡觉、饮酒、串岗脱岗等；4、高效保质完毕报修工作和领导交办各项工作任务；5、有关责任人须仔细做好辖区内设备设施巡查工作，做好有关统计且笔迹应清楚、整齐；6、当值期间应做好责任机房卫生，机房内不得有乱搭、乱挂现象；7、当值期间遇有上级领导检验工作，接待应热情礼貌，做好出入登记；8、严格遵守并执行各项操作规程和安全生产制度，不违章操作，确保人身设备安全；9、交班人员在交班时除应将钥匙、工具、仪表等交接清楚外，还须将当值期间工作情况详细统计在交接班日志上10、交接班时应仔细仔细，做到统计不明不交接。交接班制度1、接班人应提前15分钟到岗，并穿戴好劳动保护用具；2、交接班时仔细交接工具及物品，交接各设备设施运营统计。交班人员必须按要求项目仔细、精确、真实填写交接统计，统计本保持洁净、整齐、无缺页、缺项。3、接班人应向交班人问询查看公共设备设施运营及操作情况；4、按要求交接班后，要推行签字手续，接班人员如发觉有违章和故障及不符合要求时有权拒绝接班、签字。并立即报告主管领导，处理问题，再进行交接班工作。5、若接班人员没到岗，或有饮酒现象、精神疲惫时，交班人员拒绝交班并及时报告主管领导进行处理。设备机房卫生管理制度1、设备机房卫生每七天至少做一次，不得以任何理由推迟；2、设备机房在做卫生时其顺序为：从上到下、从里往外；3、设备机房门窗、设备、管道、地面、照明灯罩等必须做到卫生整齐，检验原则为门窗、地面无污渍，设备、管道等无尘土；4、设备机房卫生环境应整齐，无烟头、纸屑等杂物，专用维修工具应寄存在指定位置并码放整齐；5、电气控制箱（柜）表面仪表及操作元件卫生由该机房责任人负责，但禁止使用湿布进行擦拭；6、电气控制箱（柜）内部电气元件除尘工作应由专业人员负责，每季度至少一次，但机房卫生责任人有责任督促专业主管按期安排此项工作，并负责监督、统计实施情况；7、水箱、管道等非电气设备连接紧固部件，做完卫生后必须采用擦油措施，以预防紧固部件生锈；8、做完卫生后应将清洁工具摆放在隐蔽位置，不得随意乱放，门窗应锁好。设备机房门禁管理制度1、水暖专业人员负责水泵房、中水站管理；2、电气专业人员负责变、配电室管理；3、无人值班水泵房、中水站、配电室等设备设施机房，平时应加锁管理，除专业人员定时巡查外，无关人员禁止入内；4、非专业人员因工作需要进入机房，必须得到上级领导同意，并进行登记；5、上述设备间钥匙应由当值人员保管，交班时一并移交给接班人；6、上述设备间应设出入登记簿，内容涉及出入人姓名、人数、所属单位(部门)、出入时间、当值人签字等。工具管理制度1、维修部工具提成两类：一类是个人使用工具，另一类是部门公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管，部门公用工具由主管领用并负责保管。维修部库管员对所领用工具统计在《工具领用登记表》内。2、个人使用工具管理维修部员工正式上岗时，由员工填写《领料单》经维修部主管同意后，在库管员处领取一套个人使用工具。维修部员工个人使用工具每年只能补领一次。库管员应对员工所领工具记在《工具领用登记表》内。个人使用工具使用注意事项；不准乱打乱撬；用力应适度；测量不同参数时注意正确换挡(万用表)——注意工具作用条件(如额定电压或承载能力等)用后擦试洁净工具。维修部员工使用工具属企业财产，禁止用作私人用途。维修部员工使用工具丢失或人为损坏，则应由员工立即补上同规格同品质工具；如属正常使用损坏则能够经维修部主管同意后到库管员处以旧换新，库管员应做好登记。员工辞工、被解雇或转岗时应将个人使用工具全部退还给维修部，对于丢失或人为损坏工具告知企业财务部扣发相应欠款。维修部组长必须将员工退还个人使用工具进行统计，并在“备注”一栏内注明“退还”字样。员工退还个人使用工具要设专柜保管并作以旧换新用工具。维修部主管每月定时检验每个员工个人使用工具，对于丢失或人为损坏工具将责令其立即补齐。对于换下来个人使用工具每六个月由库管员进行一次盘点并登记在《报废工具登记表》内，经维修部主管同意后申报企业主管经理审批。审批后由各维修部主管负责报废处理。3、公用工具管理各专业技术员工借用公用工具或各组之间借用公用工具都应在组优点借用；维修部以外部门借用公用工具须经维修部主管同意后方可借用。组长必须将借用工具登记在《工具借用登记表》上。专业组公用工具使用注意事项；——便携式(小件)公用工具使用注意事项按4(2)条款：——大型公用工具使用除应遵照便携式(小件)公用工具使用注意事项外还应每月进行一次保养；对各转动部位加注润滑油；调整皮带，对于磨损严重皮带应更换；检验、调整碳刷，如碳刷磨损过新装时1/2则应更换；检验开启电容，如变形、膨胀或开裂则应更换；检验或整修接线头；调整机械间隙至合理位置；清洁外表，必要时涂上防锈油；拧紧全部紧固螺栓。公用工具属企业财产，禁止用作私人用途。公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人负责照价补偿。专业组公用工具如属正常使用损坏，对于小型(5元以上)经维修部主管确认，主管经理同意后能够以旧换新。对于5元如下公用工具须先由组长填写《报废工具登记表》经维修部主管同意后上报企业审批。专业组组长工作调迁、辞工或被解雇时，由维修部主管会同库管员一起对组长所管公用工具进行盘点，发觉缺乏或人为损坏则应追究组长责任。维修部主管每月定时对每个分部门公用工具进行检验，对于缺乏或人为损坏，将责令组长负责尽快补齐。对于换下来公用工具每六个月由库管员进行一次盘点并登记在《报废工具登记表》内，经维修部主管同意后上报企业审批。审批后由维修部主管负责报废处理。对于专业组公用工具中计量器具或安全用具应定时送检，检验后合格方可使用，不然应重新申购。6、维修部通讯用对讲机管理按《警用器械管理原则作业规程》有关条款执行。7、库管员每月定时应将所保管工具进行一次盘点并进行登记，对于需要补充工具应提议各维修部主管尽快申购。维修材料管理要求1、物资采购由项目部统一安排，专人负责采购。2、设备设施责任人，根据保养内容和计划安排提请维修材料使用名称、数量、规格型号于每月25日前报主管核准。3、主管、调度根据材料库存情况及设备设施维保情况，填写《物料采购计划申请表》；与每月28日前报工程经理审批。4、调度指派专人队新采购物资进行验证，发觉问题及时提出意见并向部门经理报告要求采购部门做更换处理。5、工程部经理每月全方面检验部门维保材料使用情况发觉问题及时组织专业主管进行分析调整并向项目经理报告本部门收支情况。6、维修责任人负责根据维修工作内容填《领料单》或《维修工具/材料借用表》，经维修主管签字确认后可到仓库领取所需材料。7、遇有紧急维修工作时可先到仓库办理借用，事后3个工作日内按要求补办有关手续并向工程主管报告阐明原因。8、工程主管公共设备设施维修材料支出情况检验监督及特约维修服务材料支出成本回收工作核查。9、工程主管每月28日前将维修材料使用支出及成本回收情况分别汇总报工程部经理审核。工程部文档管理要求1、工程部文档管理员应将工程部多种文件、资料、样本、图纸、计划、单证、运营表格等应分类保管。做好分类标识，码放整齐。2、工程主管应将搜集整顿好工程竣工资料、图纸、运营表格及其他证件单据交与工程部文档管理员。3、资料物品保管由文档管理员进行统计、支配、盘点。4、图纸及有关文件由专业主管在登记借阅，并于当日偿还。5、其他部门借阅文档资料需由工程部经理或主管同意。并做好登记当日偿还。6、紧急情况如需查阅资料，可先借阅，随即补办正常手续。7、借阅资料需爱惜，不得在资料上做标识或涂改。8、文档管理员要将资料物品摆放整齐，保持室内清洁，做到安全整齐。能源消耗统计管理要求1、工程管理部在接管验收时，应与开发商明确小区内能源计量方式及物业管辖范围。2、每月20、21日由工程主管安排专业技术人员负责抄表统计各户及公共设备能源消耗情况，统计在《能源消耗统计表》。3、每月25日由工程主管统计核实小区内能源消耗情况，报工程管理部经理及管理处财务部，并将业主能源消耗（电、燃气）报客户服务部。4、工程管理部经理根据能源消耗情况组织专业主管进行讨论提出合理化提议报管理处经理审核。强、弱电设备巡查维护制度1、小区内强、弱电设备检验维护工作，由工程部强电责任人主持维修电工进行，对设备检验工作应仔细、细致，发觉设备故障隐患及时报告上级，尽快组织处理，确保设备正常运转；2、强、弱电设备设施如室内中监控主机及配电箱；室外配电柜；强弱电管井；强弱电竖井等，应每月进行巡视、检验，并进行统计；3、公共区域照明电源箱及照明灯具应每七天进行巡视检验，并应做好统计；4、强、弱电设备检验发觉问题，由强电责任人填写维修任务单，布置维修工作按安全措施，提出维修技术原则，指派技术工人进行维修；5、强、弱电设备须停电检修时，强电责任人应填写停电告知单，影响正常使用应由工程部经理审批，客务部办理客户联络手续后，方可进行停电检修工作；6、强、弱电设备计划维修工作，由强电专业主管按维修计划，安排维修，执行维修任务单程序；7、强、弱电设备急修项目，执行“报修维修制度”，由当班维修电工进行，接到“维修报修单”后15分钟内赶到现场，迅速排除故障，并将维修情况统计在“工作日志”本上，如不能排除故障，须停机检修时，报工程部主管、经理组织力量抢修。8、设备维修完毕后，应经过必须电气试验和设备试运转，确认无误后，方可投入正式运转；9、对故障检修后电气设备，应增长巡视检验次数，并考核运营技术性能，填写巡视检验统计。给、排水系统巡查维护制度1、小区内给、排水系统检验维护工作，由工程部主管主持维修水工进行，对设备设施检验工作应仔细、细致，发觉设备故障隐患及时报告上级，尽快组织处理，确保设备正常运转；2、给、排水设备设施如室外给排水管线、各阀门井、污水井、雨水井等，应每月进行巡视、检验，并进行统计；3、给、排水设备设施检验发觉问题，由工程部主管填写维修任务单，布置维修工作按安全措施，提出维修技术原则，指派技术工人进行维修；4、给、排水系统须停水检修时，工程部主管应填写停水告知单，影响正常使用应由工程部经理审批，客务部办理客户联络手续后，方可进行停水检修工作；5、给、排水设备设施计划维修工作，由工程部主管按维修计划，安排维修，执行维修任务单程序；6、给、排水设备设施急修项目，执行“报修维修制度”，由当班维修水工进行，接到“维修报修单”后15分钟内赶到现场，迅速排除故障，并将维修情况统计在“工作日志”本上，如不能排除故障，须停水检修时，报工程部经理组织力量抢修。7、设备维修完毕后，应经过必须检测调试，确认无误后，方可投入正式运营。8、对设备设施故障点检修后，应增长巡视检验次数，确保设备正常运营。公共设施巡查维护制度1、小区内公共设施检验维护工作，由工程部主管主持综合维修工进行，对设施检验工作应仔细、细致，发觉隐患及时报告上级，尽快组织处理，确保设施正常运转；2、公共设施如园区道路、围墙、围栏、景观等土建设施及园区装饰品，应每月进行巡视、检验，并进行统计；3、公共设施检验发觉问题，由工程部主管填写维修任务单，布置维修工作按安全措施，提出维修技术原则，指派技术工人进行维修；4、公共设施须断路检修或影响业主正常生活，应由工程部经理审批，工程部主管填写内部联络单告知各部门，客务部办理客户联络手续后，方可进行检修工作；5、公共设施计划维修工作，由工程主管按维修计划，安排维修，执行维修任务单程序；6、公共设施急修项目，执行“报修维修制度”，由当班维修工进行，接到“维修报修单”后15分钟内赶到现场，迅速排除故障，并将维修情况统计在“工作日志”本上，如不能及时修复故障，报工程部经理组织力量抢修。7、设施维修完毕后，应经过必须检测调试，确认无误后，方可投入正式运营。8、对设备设施故障点检修后，应增长巡视检验次数，确保设施正常运营。锅炉设备巡视检验制度1、检验内容：锅炉及电控设备运营情况，仪表指标数字，管道及阀门是否跑冒、滴、漏，阀门开度位置是否有变化，所需润滑油位、轴承温度，电机温度及其他异常现象，应及时发觉，及时处理上报。2、设备运营中，以代班人员为主对锅炉主体，控制柜两小时检验一次，对运营和转动设备、分集水缸、补水装置及全部阀门，压力、温度安全装置及电气装置每小时检验一次。假如发生异常情况应增长巡问检验次数、必要时随时检验。3、巡回检验路线：应根据本单位详细情况制定周密切实可行巡回检验路线。巡回检验路线一般由炉前到炉后，炉上到炉下，由仪表附件到管道，由锅炉本体间、电气控制间到辅机和附属设备间。对轴机和附属设备，可安锅炉房系统从头到尾顺序检验。4、巡回检验要严厉仔细、并按要求和要求仔细填写检验统计。工程主管要经常巡问各班巡检验情况，察看巡问检验统计，并对其工作进行抽查以确保巡回检验制度实施。锅炉设备维护保养制度1、司炉人员须明确设备维护保养工作内容，验收原则，并仔细填写检修统计。2、随时对电压表、电流表、压力表、温度计、水位计进行目测检验。3、每天应检验水泵，是否缺油、渗漏，运转是否异常，发觉问题应及时处理。4、转动、滑动，凸轮部位加润滑油并进行擦拭。5、热水锅炉每七天至少排污一次，排污措施要正确。6、每七天阀门盘根要进行充填或更换，消除跑冒滴漏。7、每月应对锅炉系统除污器、逆止阀、清理一次。8、安全阀每月手动或自动排放一次，手动安全阀手柄轻抬轻放。安全阀每月至少检验一次。9、压力表每六个月校检一次。10、锅炉每年应进行一次全方面检修保养。设备间防火制度1、全部本室工作人员必须熟悉消防器材安放位置及使用措施。2、站内禁止寄存易燃、易爆等危险品。3、室内禁止明火作业，如工作需要使用喷灯时须提出用火申请，经保安部同意，采用必要防火措施，并在指定时间与地点安排专业人员监护作业，操作完毕后，必须检验现场，确认无误方可离开。4、室内禁止吸烟。5、定时打扫变压器、开关柜，加强日常巡视，发觉隐患及时处理，值班人员应熟悉报警措施及预案。火灾报警：1196、遵守各项防火制度并请专职消防员每年对站内工作人员进行对多种消防器材使用示范培训。7、对于要点防火设备，多种消防器材配置要科学合理。变电室配置：8、定时对消防器材进行检验，失效、过期及时更换，使其时刻处于良好状态。空置房屋管理制度1、每季度工程管理部主管应到保安部领用空置房屋钥匙，安排人员对长安新城小区内全部空置房屋进行检验。2、检验人员应将设施是否完好，外窗、玻璃有无缺损，门锁有无故障，天花、墙体、地面有无污染，供暖以及供水管道有无漏水等检验情况详细统计在“空置房屋防护统计表”内，并对检验中发觉异常情况及不符合要求地方仔细统计下来，以便及时进行整改。3、检验人员应仔细核对、检验空置房有无私自占用现象。若发觉有私自占用空置房现象，检验人员应立即报告上级领导，物业管理服务处应以书面形式告知私自占用房屋客户，在要求时间内退出占用房，而且退出时，应把被占用房屋恢复原样。。4、在检验空置房屋时，如发觉屋内较环境较差时，应及时告知保洁人员进行打扫，确保空置房屋一直处于使用状态。5、检验人员在对空置房屋检验后，应及时锁好屋门，以防别人入内。6、在遇恶劣天气时，工程管理部巡视人员可根据情况，抽查空置房屋情况，并把抽查情况统计于“空置房屋防护统计表”内，做为后来房屋完好等级评估构成根据。7、全部空置房屋钥匙，应存于保安部，以确保空置房屋安全。员工培训管理要求1、工程管理部应根据一年工作安排及人员情况制定整年培训计划。2、每月根据当月工作安排及实际情况调整整年培训计划制定月度培训计划。3、每月按照月度培训计划所制定时间及培训内容对员工进行培训，并做好有关统计。4、员工应牢记掌握培训内容，每次培训后应在《培训统计表》上签字。5、新入职员工首先由行政办公室及工程部共同对企业概况、员工行为规范、在管项目基本情况及管理处各项行政管理制度培训，其次由工程部对在管项目整体设备设施情况、工程部各项规章制度、多种工作流程进行培训。并在试用期满时对以上培训内容进行考核，合格后转正。6、已入职员工加强对员工行为规范、工程部各项规章制度、多种工作流程、园区设备设施验收及维修中经常发生问题进行培训。7、工程部安排不定时对所培训内容进行考核。工程管理部装修巡查要求一、巡检要求及违章事项及要点巡查事项：使用《装修巡检统计》，每天或两天入户巡查一次，在装修巡查时应将现场情况做详细统计，发觉问题及时与装修责任人沟通要求其整改，如屡次不改或巡查中发觉拆承重构造、封阳露台等重大问题及时以内部联络单形式告知装修管理员并及时与客务部沟通。要点巡查事项：1、燃气管道及燃气表是否移位。壁挂炉及其排烟管是否移位。2、是否拆除厨房排烟道、卫生间排气道，移动排烟、排气，是否拆改露台排烟道、排气出。3、是否窗外加装防护栏/网。是否拆除房屋原有防护栏杆。5、户门外移，即楼道加装防盗门。6、暖气片移位，拆改地埋管。7、上水管暗埋，拆改排水管道，卫生间扩大。9、拆改承重构造。11、安装太阳能热水器。其他违章事项详见《装修管理细则》二、违章处理：1）发觉违章立即阻止并统计，巡查完毕通报装修审批组，其中，严重违章，立即通报装修审批组。2）发放《违章整改告知书》，将违章事项及整改要求告知业主，并做统计。3）告知装修主管联络保安对重大违章户实施停工处理，并及时与客户服务部沟通事情经过，协商处理方案。三、《装修巡检统计》填写要求：1、发觉违章事项及要点巡查事项，详细统计在《装修巡检统计》上，并摘要统计在《装修巡检统计摘要》上，其他装修事项不统计。2、未发觉违章事项及要点巡查事项，根据现场实际情况统计正在进行装修事项，如剔凿、铺砖、粉刷、安装橱柜、铺装木地板等，以体现装修进度。3、无人填写“无人”，不开门填写“拒不开门”。装修完毕或基本完毕填写“竣工”或“基本竣工”4、一天巡查内容尽量填写在一行内。5、《装修巡检统计》用完，《装修巡检统计》（简）。6、每次巡查均填写年月日并签字。7、用签字笔填写。四、每天到装修巡检组通报违章情况并领取《装修巡检统计》。库房管理要求目规范企业和各项目部库房管理工作。范围合用于企业及各项目部。职责3.1企业负责全方面物资管理工作，项目部负责项目部物资管理工作。3.2项目部应设置库房进行统一物资管理。3项目部指定部门及专人负责项目部库房管理工作。措施和过程控制4.1库房寄存要求：寄存物资要求分类、集中、整齐，摆放时注意包装上指示性标识（如:不可倒置、易碎等），库存物品尽量上轻下重，保持货架稳定、便于拿取。库房室内要保持干燥、通风、整齐，墙面不渗水，采用防火、防潮、防盗措施，以确保物品不受损。库房内禁止吸烟、禁止携带易燃易爆物品进入，不允许使用电炉等明火，并配置足够消防器材（在使用期内）。易燃易爆物品要单独隔离寄存，易受虫鼠害物品要密封寄存，有毒害物品要加锁、单独寄存。库存物资无腐蚀、虫蛀现象，定时检验物品使用状态；对已损坏变质物品应定时进行维护以保持库存物品合格状态。要求库房管理员：仔细做好物品收、发、存统计，不得挥霍、弄虚作假；不得将库存物品私自拿出库房，不能自签、自领物品；不得在库房内寄存不属于库房保管范围任何物品。库房管理员应注意保持最低合理库存量缺乏备量物资及时上报有关部门；及时处理库存积压物资；及早发觉、处理将要变质物资。4.2物资验收、入库财产物资购入后，库房管理员与有关部门质检员根据采购人员提交《物品采购明细单》，核对入库物资数量、型号、规格等是否符合要求，并进行外观检验、技术资料清查。物资验收合格应及时办理入库手续，库房管理员填写《入库单》，采购人员签字4.3物资出库领用出库手续各部门日常用料根据需要量定时定时领用，领用人持本部门主管级以上人员签字《领料单》到库房领取;库房管理员根据《领料单》填写《出库单》，领用人签字后方可领取；库房管理员根据出库情况及时登帐，要做到账卡齐全、账实相符；出库采用先进先出原则，有期限性物品寄存在醒目位置，杜绝过期挥霍。借用手续各部门借用库房负责保管资产时，借用人需持本部门主管级以上人员签发《工作联络单》（或《领料单》）注明借用原因，到库房领取；库房管理员推行借用登记手续，填写《借用登记表》，借用人签字后方可领取；借用人偿还所借用物品工具时，库房管理员现场检验工具偿还状态，签收并及时进行账面处理。4.4库房盘点库房管理员每月20日进行实地盘点，并及时填报月《存货盘点表》；库房盘点应采用双人盘点并签字确认；对盘点过程中发觉盘亏、盘盈、报废、毁损等问题，应仔细检验原因，并如实做出情况报告，上报同意后方可进行处理。紧急事故处理预案一、燃气泄露处理流程：室内燃气泄露处理流程：1、工程管理部接到客户服务部告知后，工程管理部应立即安排工程技术人员在最短时间内到达现场。2、如户内没人应答应立即告知工程管理部责任人，并查看周围情况，等待指令。3、进入现场时应关闭对讲机、，不要使用门铃，查明情况报工程管理部责任人。4、工程管理部责任人根据详细情况及时联络本地燃气维修站到场检验处理。5、在燃气抢修人员长时间未到达事故现场时，物业工程技术人员应立即关闭室内燃气阀门，并将门窗打开通风。不可开关室内电器设备及灯具等。6、工程技术人员应在现场主动配合燃气抢修人员检验修复。7、控制事态后，报工程管理部责任人事故处理情况。8、如事态无法控制，则立即疏散业主到安全地点。9、立即上报管理处主任现场情况后，告知客户服务部、行政办公室、安全消防部。10、事后，填写《突发事件处理统计表》一式三份（客服、工程、管理处）。室外燃气泄露处理流程：1、工程管理部接到告知后，工程管理部应立即安排工程技术人员在最短时间内到达现场查看。2、立即上报管理处主任现场情况后，及时告知燃气维修站和客户服务部、行政办公室、安全消防部。3、进入现场时应关闭对讲机、3、进入现场时应关闭对讲机、现场不可开关电器设备。4、检验危险区内有无用电器设备及其他危险品，及时报管理处主任。5、检验危险区附近消火栓是否正常。6、听从管理处安排，疏散业主到安全地点并配合维持秩序。二、电力故障处理流程1、停电后工程管理部应立即安排电工在最短时间内到达现场。2、如是物业管辖范围外发生事故，及时报工程管理部责任人，告知管理处主任、客户服务部、行政办公室、安全消防部及供电部门。3、工程管理部主动配合供电局抢修人员检验修复，并维持现场秩序。4、如是物业管辖范围内发生事故，查明停电原因，及时报工程管理部责任人，安排人员抢修。5、对非故障区域恢复送电，降低影响范围，并将情况告知客服部以便对客户做出解释。6、在对故障点进行维修，与带电部分保持安全距离，并使用安全用具维修，执行《工作监护制度》。7、当需要大面积停电维修时，及时告知管理处主任，并将情况告知客户服务部以便对客户做出解释，进行修理工作，故障排除后与客户服务部拟定合闸送电时间，到时间后合闸送电。8、如不能及时送电时，工程维修人员将视情况投入备用电源或接临时线，确保业主最低生活需求，并告知客户服务部。9、事后，填写《突发事件处理统计表》一式三份（客服、工程、管理处）三、紧急事故停水处理流程1、工程管理部接到报修后，在最短时间内到达现场判明情况。2、如是物业管辖范围外发生事故，及时报工程管理部责任人，告知管理处主任、客户服务部、行政办公室、安全消防部及自来水企业。3、工程管理部主动配合自来水企业抢修人员检验修复，并维持现场秩序。4、如是物业管辖范围内发生事故，查明停水原因，及时报工程管理部责任人，安排人员抢修。5、如出现爆管、管路压断、供水泵故障、水箱无水等无法立即处理情况时，必需立即关闭近来点控制阀门，查明停水原因维修。6、关断阀门后，判明影响范围、户数并拟定抢修方案及修复时间，告知管理处主任、客户服务部。7、如属于疑难问题，不能及时通水，应立即告知管理处主任、客户服务部、行政办公室、安全消防、行政办公室采用措施，确保客户正常生活用水。8、将停水范围及故障情况告知客户服务部，由客户服务部联络业主以得到谅解和业主配合。9、事故排除后，应立即告知客户服务部，由客户服务部告知业主通水时间以预防不必要损失。11、10、以上环节确认无误后开闸通水，同步仔细检验停水范围内有无异常情况，有无漏水点，确保正常。11、事后，填写《突发事件处理统计表》一式三份（客服、工程、管理处）。四、雨季抢险处理流程1、雨季工程管理部接到客服部或其他部门急报雨水倒灌等事故时，工程管理部应安排人员在最短时间内到达现场。2、如户内没人应答，应立即告知客户服务部联络业主。3、假如污水泵不能正常开启，应立即投入柴油机泵、潜水泵等抢险物品，安排人员抢险，并请保安部配合抢险。4、及时对污水泵及时维修，维修时应注意安全，切继电源，以预防水浸漏电伤人。5、对水灾影响较大造成一定损失要告知客户服务部进行拍照存档，以便事后分析事故原因和补偿事宜。6、知汇环境维护部对水灾影响区域进行清洁。7、事后，填写《突发事件处理统计表》一式三份（客服、工程、管理处。五、水浸（跑、冒、漏）突发事件处理流程8、工程管理部接到客服部或业主急报有跑、冒、漏时，应安排人员在最短时间内到达现场。9、如户内没人应答，应立即告知客户服务部联络业主阐明情况。10、工程技术人员接到工程管理部责任人告知后，立即关闭户外分路供水阀门。11、如户内有人，工程技术人员应立即查明事故原因，根据详细情况关闭业主家中供水总阀门或支路阀门，控制事故范围，抢修设备。12、观察现场附近电气，如有浸水应立即切继电源，以防漏电伤人。13、知会环境维护部对水灾影响区域进行清洁。14、知会客户服务部出面协调，对水灾影响较大造成一定损失要进行拍照存档，以便事后分析事故原因和补偿事宜。15、事故处理完毕后工程技术人员要调试室内各设备系统，恢复正常运营。16、事后详细统计，填写《突发事件处理统计表》一式三份（工程、客服、管理处）。六、火灾抢险处理流程1、立即组织工程技术人员迅速赶往现场，听从现场总指挥调遣。2、水工检验供水设备设施（室外消火栓及水泵房、中水站等）正常运转，确保水源供给充分。3、电工切断火灾区域内电器设备电源，确保水泵房、中水站等消防设施用电。4、如危险区域内有燃气设备（燃气调压箱等）时应立即报现场总指挥及管理处责任人，告知燃气维修站关闭危险区域内燃气供给。5、其别人员听从现场总指挥调遣参加灭火、维持秩序等工作。6、火灾消除后，安排人员及时清理现场，检验设备设施损失情况，对造成损害、损失情况做好相应纪录，及时上报管理处。7、配合市政有关部门恢复水、电、气供给。七、其他抢险救灾处理流程1、工程技术人员在园区内如发觉打架斗殴、盗窃、危重病人、交通事故等紧急事件应立即告知工程管理部责任人或管理处主任。2、服从管理处详细安排，维持秩序并确保公共设备设施正常运营。八、电梯故障困人处理程序1、物业企业员工发觉电梯运营中出现停电、滑梯、困人等紧急事件立即告知中控室值机人员；2、中控值机人员发觉电梯运营中出现停电、滑梯、困人等紧急事件或接到求援报警时，立即告知、电梯维保人员、强电专业人员保安人员救援被困乘客；3、乘客被困期间，中控室值机人员要保持与被困乘客通讯，告知被困人员救援行动正在进行中，请耐心等待，同步了解梯内人员健康情况，稳定乘客情绪，预防乘客做出过激举动。4、电梯维保企业维修人员及工程部强电技工必须在接报10分钟之内赶到现场解救被困人员，救困详细环节：1）首先拟定轿厢所在位置及与厅门距离，并根据现场实际情况进行解救;2）如轿厢基本处于厅门所在位置，电梯维保人员、工程部强电技工可从上一层进入轿顶，手动打开轿厢及厅门解救被困人员；3）如轿厢远离厅门，则应先停电后手动盘车至厅门位置并按第2）条措施解救被困人员；4）停电前首先拟定被困人员数量，告知被困人员停电原因、停电时间及停电期间轿厢内无照明等情况，请耐心等待切勿扒门或推安全窗；5）电梯维保人员、工程部强电技工根据被困人员数量拟定盘车方向，详细措施见电梯故障盘车程序。5、6、假如工程部无能力解除故障，或电梯内有孕妇或健康情况恶劣客人，而电梯技工又不能于短时间内排除故障，则应视情况考虑向公安部门求援（消防局、5、6、监控中心统计好发觉或接报时间、电梯技工到场时间、被困人员取得解困时间、电梯恢复正常运营时间，并向有关领导报告。业主房屋自用部位及设施设备报修（保修期外）流程图住户报修客服部客户代表接听报修和接待报修维修工到达现场实施维修请住户试用、检验业主签，字付费返回客服部维修单归档业主房屋自用部位度设施设备报修（保修期外）流程1、住户经过打、亲自到客服部方式报修。2、客户代表负责接听报修和接待报修人。（1）客户代表在接到住户报修时应详细问询报修内容，并辨别报修内容是自用部位还是共用部位、是在保修期内还是在保修期外，根据报修内容及时告知住户应支付维修费用。（2）客户代表在接到住户报修时应填写《报修统计表》，并将统计内容（涉及：住户姓名、地址、、报修内容、维修费用、预约维修时等）填入《维修单》（一式三联）。客户代表立即将《维修单》（三联）交给工程部主管，工程部主管在《报修统计表》上签字。3、工程部主管根据报修内容，安排维修人员工作：（1）一般6情况下，工程部主管应及时派相应工种维修人员前往维修，人员安排有困难，须与客服主管沟通及时与业主以方式约定维修时间，并统计在《维修单》上，对于水管爆裂、关键部位漏水、晚上停电等紧急情况，须确保维修人员在15分钟之内到达现场。查明情况应及时处理，确保业主正常生活，并报上级领导。（2）报修内容复杂或住户论述不清，工程部主管派维修人员到现场问询、检验，然后再进行维修；报修内容简朴或住户论述清楚，工程部主管派维修人员直接到现场维修。（3）报修内容属于《维修项目收费原则》中项目，住户要求尽快前往维修，维修人员应在接单后15分钟内带齐工具、材料、《维修单》（三联）、收费原则到达维修现场，住户另有预约时间，维修人员应按预约维修时间，提前5分钟带齐工具、材料、《维修单》（三联）、《收费原则》到达维修现场。（4）报修内容不属于《维修项目收费原则》中项目，工程部主管在接单后一般情况下15分钟内到达现场对维修可行性和维修费用进行评审，二十四小时内与客服主管沟通并及时回复住户是否能够维修,征得住户对维修费用认可及同意维修后，再按上述时效和要求安排维修人员前往维修。4、维修人员接《维修单》，根据报修内容或检验成果领用工具和材料，并填写《工具领用登记表》。5、维修人员到达现场后：维修人员应轻按门铃或轻敲门，在有应答时，应使用原则语言：“我是工程部维修工，这是我工作卡和您《维修单》。”、“我能够进来维修吗？”。在住户确认无误和同意后，换上一次性鞋套进入住户家中。维修人员在维修前应对报修内容进行对比确认，并在《维修单》上填写实际维修情况，并向住户解释清楚。维修人员应向住户出示《维修项目收费原则》，住户同意后开始维修;如住户不同意维修，应提醒住户考虑同意后再行报修，并在《维修单》备注栏注明原因，及时返回工程部向主管阐明情况。假如维修材料是住户提供，维修人员应对材料质量进行验证，并将验证成果填写在《维修单》备注栏内。对于验证不合格材料，维修人员应主动提醒住户使用不当材料后果，但应尊重住户选择。维修人员在客户家里工作时，禁止收受小费、抽烟、品茗、打私人、谈与工作无关事。若因工作需要须即时与工程部或有关部门联络，使用前须事先征得客户同意，并体现感谢。7、维修工作应及时、精确、保质、保量完毕，完毕后应清理现场。8、维修工作完毕后，维修人员应按《维修项目收费原则》在《维修单》上注明应收各项费用金额。并请住户试用或检验合格后，在《维修单》上署名认可，同步请住户到物业交费，或应住户要求将住户支付维修费用交到物业前台。继续维修，维修人员随即在《维修单》上签字，将第三联留给住户；不认可继续维修，直到住户认可。9、返回工程部，向主管报告维修情况，并请主管在《维修单》上签字。第一联及所收维修费上交客服部客户代表和财务人员，第二联交给工程部主管。10、客服部另行安排客户代表经过打或到住户家现场查验方式回访，并将回访成果统计。工程质量不合格，工程部主管安排维修人员按上述时效和要求完毕返修任务。工程质量合格，维修人员将《维修单》第二联交给工程部档案员备案。业主房屋自用部位及设施设备报修(保修期内)流程图住户报修客服部客户代表接听报修和接待报修工程部主管告知开发商或施工单位*►I施工单位维修三方验收不合格1合格维修单归档结束业主房屋自用部位及设施设备报修（保修期内）流程1、住户经过打、亲自到客服部方式报修。2、客户代表负责接听报修和接待报修人。（1）客户代表在接到住户报修时应辨别报修内容是自用部位还是共用部位、是在保修期内还是在保修期外。（2）客户代表在接到住户报修时应填写《报修统计表》，并将统计内容（涉及：住户姓名、地址、、报修内容等）填入《维修单》（一式三联）。客户代表将《维修单》（三联）交给工程部主管，工程部主管在《报修统计表》上签字。3、工程部主管在接到报修后立即将报修内容告知开发商或施工单位，并要求其及时领取《维修单》、进场维修。（1）施工单位在要求时间（按两书要求时限）内前来维修，工程部主管将《维修单》交给施工单位并让其在《维修单领取登记表》上签字，同步为其办理进场维修手续和证件。（2）施工单位未在要求时间（按两书要求时限）内前来维修，工程部主管再次进行或书面催促并上报部门经理，部门经理当即进行或书面催促，对催促后前来维修，按上述一条处理，对催促后仍将来维修（不超出3个工作日），上报项目部主管经理，并派工程部维修人员前往维修。（3）项目部经理提请开发商帮助，要求开发商将此项维修费用从施工单位工程质量确保金中扣除。4、施工单位须按物业企业项目部要求完毕维修任务。5、维修任务完毕后，工程部、住户、施工单位三方验收，并将维修内容及验收成果填写在《维修单》相应栏目上，合格，三方签字，不合格，责令其返修，直至合格。6、《维修单》第一联交给客服部，《维修单》第二联交给工程部档案员。房屋共用部位及公共区域设施设备报修（保修期外）流程图报，修客服部客户代表接听报修__和接待报修影响程度「工程部主管分析是否影响正常运作~1影响程度轻微严重告知客户服务部工程部主管安排.人员维修选择合适时间维修维修人员员接维修单告知客户服务部__准备必要，工具、材料_告知可能受影响住户维修人员到达现场V实施维修1T返回工程部1r.检杳不合格__I合格T结束维修单归档房屋共用部位及公共区域设施设备报修（保修期外）流程1、住户报修；工程部维修人员、客服部客户代表巡检发觉问题后报修。2、客户代表负责接听报修和接待报修人。（1）客户代表在接到住户报修时应辨别报修内容是自用部位还是共用部位、是在保修期内还是在保修期外。（2）客户代表在接到住户报修时应填写《报修统计表》，并将统计内容（涉及：报修时间、报修内容、报修人姓名等）填入《维修单》（一式二联）。客户代表将《维修单》（二联）交给工程部主管，工程部主管在《报修统计表》上签字。3、工程部主管根据报修内容或现场查验分析是否影响正常运作。（1）影响程度轻微，直接告知施工单位开始维修，同步告知客户服务部。（2）影响程度严重，应选择合适时间维修，并视情况需要告知客户服务部，由其告知可能受影响住户，其后再告知施工单位开始维修。4、工程部主管根据报修内容，安排维修人员工作：派相应工种维修人员前往维修。5、维修人员应在接单后20分钟内带齐工具、材料、《维修单》（二联）到达维修现场。6、维修人员根据报修内容或查验成果领用工具和材料，并填写《工具领用登记表》。7、维修人员到达维修现场，须文明维修，维修完毕后须清理现场。8、维修任务完毕后，维修人员回到到工程部，填好相应栏目《维修单》（二联），并向工程部主管报告维修情况，并请主管在《维修单》（二联）上签字。9、工程部主管另行安排维修人员检验，并将检验成果填写在《维修单》（二联）相应栏目上，合格，检验人签字，不合格，检验人上报其主管，主管安排维修人员按上述时效和要求完毕返修任务，直至合格。10、《维修单》第一联上客服部，第二联交给工程部档案员。房屋共用部位及公共区域设施设备报修（保修期内）流程报修客服部客户代表接听报修___和接待报修工程部主管告知开发商或施工单位影响程度心工程部主管分析是否影响正常运作IJ影响程度严重轻微严重告知客户服务部施工单位维修选择合适告知客户服务部施工单位维修选择合适 时间维修二方验收告知客户服务部二方验收告知客户服务部不合格 I不合格 I合格♦维修单归档告知可能受影响住户房屋共用部位及公共区域设施设备报修（保修期内）流程1、住户报修；工程部维修人员巡检发觉问题后报修。2、客户代表负责接听报修和接待报修人。（1）客户代表在接到住户报修时应辨别报修内容是自用部位还是共用部位、是在保修期内还是在保修期外。（2）客户代表在接到住户报修时应填写《报修统计表》，并将统计内容（涉及：住户姓名、地址、、报修内容等）填入《维修单》（一式二联）。客户代表将《维修单》（二联）交给工程部主管，工程部主管在《报修统计表》上签字。3、工程部主管在接到报修后立即将报修内容告知开发商或施工单位，并要求其及时领取《维修单》进场维修。工程部主管（1）施工单位在要求时间（按两书要求时限）内前来维修工程部主管将维修单交给施工单位并让其在《维修单领取登记表》上签字，同步为其为其办理进场维修手续和证件。施工单位未在要求时间(按两书要求时限)内前来维修，工程部主管再次进行或书面催促并上报部门经理，工程部经理当即进行或书面催促，对催促后前来维修，按上述一条处理，对催促后仍将来维修(不超出3个工作日)，上报项目部主管经理，并派工程部维修人员前往维修。项目部主管经理提请开发商帮助，要求开发商将此项维修费用从施工单位工程质量确保金中扣除。4、工程部主管根据报修内容或现场查验分析是否影响正常运作。影响程度轻微，直接告知施工单位开始维修，同步告知客户服务部。影响程度严重，应选择合适时间维修，并视情况需要告知客户服务部，由其告知可能受影响住户，其后再告知施工单位开始维修。5、施工单位须按物业企业项目部要求完毕维修任务。6、维修任务完毕后，工程部、施工单位二方验收，并将维修内容及验收成果填写在《维修单》(二联)相应栏目上，合格，二方签字，不合格，责令其返修，直至合格。7、《维修单》第一联交给客服部；《维修单》第二联交给工程部档案员。给排水设备设施维修保养原则作业规程1、《给排水设备设施维修保养年度计划》制定每年12月15日之前，由维修部主管组织水泵房组长/管理员一起研究、制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报企业审批。制定《给排水设备设施维修保养年度计划》原则:——给排水设备设施使用频度；——给排水设备设施运营情况(故障隐患)；——合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。《给排水设备设施维修保养年度计划》应涉及如下内容：——维修保养项目及内容；——备品、备件计划；——详细实施维修保养时间；估计费用。2、水泵房管理员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。3、小区内主供水管爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变频器等维修保养由外委完毕，其他维修保养由水泵房管理员负责。4、水泵机组维涵养护。水泵房管理员每年4月、10月份应对小区全部水泵机组进行一次清洁、保养。电动机维修保养：——用5V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5M。以上，不然应烘干处理或修复；——检验电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承;——检验电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；——清洁电动机外壳；检验电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。水泵维修保养：——检验水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承；——转动水泵轴，假如有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；假如轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；——检验压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；——清洁水泵外表；如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。检验电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。检验水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。5、控制柜维修保养。水泵房管理员每年5月、11月应对小区内水泵房控制柜进行一次清洁、保养。用压缩空气、洁净干抹布清洁柜内全部元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。检验、紧固全部接线头，对于烧蚀严重接线头应更换。检验柜内全部线头号码管是否清楚，是否有脱落现象，如是则应整改。(4)交流接触器维修保养：——清除灭弧罩内碳化物和金属颗粒；清除触头表面及四面污物(但不要修锉触头)，烧蚀严重不能正常工作触头应更换；——清洁铁芯上油污及脏物；——检验复位调簧情况；——拧紧全部紧固件。自耦减压开启器维修保养：——用5mV摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MQ,不然应进行干燥处理;——外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。热继电器维修保养：——检验热继电器上绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；——检验热继电器导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求应更换。自动空气开关维修保养：——用5V摇表测量绝缘电阻，应不低于1MQ,不然应烘干处理；——清除灭弧罩内碳化物或金属颗粒，假如灭弧罩破裂则应更换；——自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室零头应无卡住现象；——检验触头表面是否有小金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检验两者动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号中间继电器、信号继电器。信号灯、指示仪表维修保养：——检验各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格小灯泡；检验各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作合适调整，调整后偏差仍较大则应更换同规格同型号仪表。远传压力表维修保养：——检验表内是否有积水，如有则应干燥处理；——检验信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；——偏差很大或信号线腐烂远传压力表应拆换。6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养闸阀维修保养：检验密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；检验压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油；——对闸阀阀杆加黄油润滑；对锈蚀严重闸阀应在彻底铲除底漆后重新油漆。止回阀维修保养：——检验止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；——检验止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；——检验止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。浮球阀维修保养：——检验浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；——检验浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；——检验浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。液位控制器维修保养：——检验密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；——清除压力室内污物，疏通控制水道；——检验控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；——紧固全部螺母。7、潜水泵或排污泵维修保养用5V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MQ以上，不然应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。检验密封圈是否已老化，如已老化则应更换。检验轴承磨损情况，如转动时有明显异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格轴承。清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。检验潜水泵、排污泵上所连接软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上全部螺母。8、给排水管维修保养(每年10月进行一次)检验支持托架是否牢固，不然应加强。检验流向标示是否鲜明醒目，不然应整改。检验保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。检验各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。9、每次给排水设备设施维修保养时间计划不允许超出8小时，如必须超出8小时，则应由维修部主管填写有关申请表，经主管经理同意后方可延时。10、对于计划中未列出维修保养工作，应由维修部主管尽快补充至计划中；对于突发性设备设施故障，先经维修部主管头同意后，能够先组织处理而后写出报告，并上报企业。11、水泵房管理员应将上述维修保养保养工作清楚、完整、规范地进行统计，整顿成册后交维修部存档，保存期为长久。12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由维修部主管填写停水申请表，经主管经理同意后告知客户服务部，由客户服务部提前二十四小时告知有关顾客。如因特殊情况忽然停水，应在恢复供水12小时内向有关顾客作出解释。给排水设备设施运营管理原则作业规程1、巡视监控水泵房管理员应每两个小时巡视一次小区内水泵房(涉及机房、水池、水箱)，每七天巡视一次小区内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。巡视监控内容如下：——水泵房有无异常声响或大振动；——电机、控制柜有无异常气味；——电机温升是否正常(应不烫手)，变频器散热通道是否顺畅；——电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常；水池、水箱水位是否正常；——闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；——主供水管上闸阀井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清楚;——止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；——临时接驳用水情况；——雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。水泵房管理员在巡视监控过程中发觉给排水设备设施有不正常情况时，应及时采用措施加以处理；处理不了问题，应及时详细地报告给维修部水泵房组长或主管，祈求帮助处理。整改时，应严格遵守《给排水设备设施维修保养原则作业规程》。2、给排水设备设施异常情况处理主供水管爆裂处置：——立即关闭有关联主供水管上闸阀；——假如关闭了主供水管上有关联闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应水泵房；——立即告知客户服务部及维修部主管。维修部主管联络供水企业进行抢修；客户服务部负责告知有关用水单位和顾客有关停水情况；——在维修部水泵房组长或维修部主管组织下，尽快开挖出所爆部位水管；——供水企业修好所爆部位水管后应由水泵房管理员开水试压用正常供水压力试压)，看有无漏水或松动现象；——确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前原貌。水泵房发生火灾时按《火警、火灾应急处理原则作业规程》处置。水泵房发生水浸时处置：——视进水情况关掉机房内运营设备设施并拉下电源开关；——堵住漏水源；——假如漏水较大，应立即告知维修部主管，同步竭力阻滞进水；——漏水源堵住后，应立即排水；——排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干洁净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换有关管线等；——确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运营；如无异常情况出现则能够投入正常运营。3、水泵房管理非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经维修部主管同意并在值班人员陪同下方可进入水泵房。水泵房内禁止寄存有毒、有害物品。水泵房内应备齐消防器材并应放置在以便、显眼处。水泵房内禁止吸烟。每班打扫一次水泵房卫生，每七天清洁一次水泵房内设备设施，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整齐光亮。（5）水泵房内应该通风良好，光线足够，门窗开启灵活。（6）水泵房应该做到随时上锁，钥匙由当值水泵房管理员保管，水泵房管理员不得私自配钥匙。4、交接班要求（1）接班人员应按时接班。（2）接班人员应仔细听取交班人交代，并查看统计，检验工具、物品是否齐全，确认无误后在有关统计上署名。（3）有下列情况之一者不准交班：——上一班运营情况未交代清楚；——统计不规范、不完整、不清楚；——水泵房不洁净；——接班人未到岗；——事故正在处理中或交接班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人帮助进行。5、水泵房管理员应将给排水设备设施运营数据（环境温度、电压、电流、运营频率）及运营情况完整、规范进行统计，于每月3日前由水泵房组长将上一月统计整顿成册后交维修部存档，保存期为二年。供配电设备设施安全操作原则作业规程1、安全操作注意事项（1）操作高压设备设施时，必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉工作服、使用高压绝缘操作杆。（2）操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套、预防正向面对操作设备。（3）禁止带电工作，紧急情况须带电作业时，需具有如下条件：——有监护人；工作场地空间足够，光线足够；——所用工具材料齐全（绝缘平钳、斜钳、尖嘴钳、螺丝刀、电工胶布等）；——工作人员必须穿戴绝缘手套、棉工作衣、绝缘鞋。（4）自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，再行恢复供电。不允许强行送电，必要时允许试送电一次。（5）电流互感器不得开路、电压互感器不得短路、不得用摇表测量带电体绝缘电阻。（6）变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护。2、供配电设备设施操作（1）配电变压器停电操作要领：——拉开各低压出线开关；——拉开低压总开关；——拉开配电变压器高压侧开关。（2）自发电停电操作要领：——拉开发电机配电柜总开关；关掉发电机控制电源。配电变压器送电操作要领:——合上配电变压器高压侧开关；——合上低压总开关；——合上各低压出线开关。自发电送电操作要领：——合上发电机控制电源；——合上发电机配电柜总开关。在配电变压器上工作前，操作要领如下：——拉开高、低压两侧电源；验电，确认无电；——两侧分别挂三相短路接地线；——高安全围拦，挂上：“有人工作，禁止合闸”标识牌于高、低压开关处。在配电柜开关上工作前，操作要领如下：——拉开开关、有明显开路点；验电，确认无电；——挂三相短路接地线；——设置绝缘隔板(与邻近带电体距离在6cm如下者)；——挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处；——站在绝缘垫上工作，尽量单手作业。供配电设备设施运营管理原则作业规程1、巡视监控变配电室值班电工每班巡视两次高压开关柜、变压器，每两小时巡视一次；中班巡视三次配电柜、电容柜，每七天巡视一次落地箱、电表箱。变配电室值班电工应按要求频次进行检验、巡视、监控，并把每次所到巡视点时间进行统计。巡视内容：——变压器油位、油色是否正常，密封处是否漏油，变压器运营是否超温(85°C);有无异常响声或气味；多种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；三相电压是否在额定值±10%范围以内，是否超载运营；——多种接头是否有过热或烧伤痕迹；接地线有无锈蚀或松动；——多种临时用电接驳情况；多种标示牌、标示物是否完好；——安全用具是否齐全，是否寄存于要求位置；——按时开关管辖区域内路灯、灯饰或喷水池，及时维修好辖区内路灯。对于巡视中发觉问题，当值变配电室值班电工应及时采用整改措施加以处理，处理不了问题应及时如实地报告给组长或主管，在组长或主管协同下加以处理。整改时应严格遵守《供配电设备设施安全操作原则作业规程》和《供配电设备设施维修保养原则作业规程》有关要求。2、异常情况处置触电处置。发觉有人触电时，当值变配电室值班电工应保持镇定、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急急救：——拉开电源开关、拔去插头或熔断器；——用干燥木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具(平钳、斜钳等)剪断电线；——用干燥衣服或绝缘材料垫住，将触电者脱离电源；——预防触电者在断电后跌倒，造成二次受伤；——假如触电者还未失去知觉，则必须让其保持平静，并立即请医生进行诊治，亲密注意其症状变化；——假如触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、平静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其轻易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应主动进行人工呼吸，并及时送进医院；——假如触电者呼吸、脉博及心跳都已停止，此时不能觉得其已死亡，应该立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。配电柜自动空气开关跳闸处置：——判断跳闸原因(短路或过载)；——查清楚负载种类及分布情况；——对可疑处逐一检验，确认故障部位或报告组长/主管，祈求增援处理；——如故障已排除应立即恢复供电。变配电房发生火灾按《火警、火灾应急处理原则作业规程》处置。变配电房发生水浸时处置：——视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；——堵住漏水源；——假如漏水较大，.应立即告知维修部主管，同步竭力阻滞进水；——漏水源堵住后，应立即排水；——排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理(如用干洁净抹布擦拭、热风吹干、自然通风，更换有关管线等)；——确认湿水已消除(如各绝缘电阻达成要求要求)，开机试运营，如无异常情况出现，则能够投入正常运营。3、变配电室管理非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经维修部主管，并在值班人员陪同下方可进入机房。机房内禁止寄存易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并禁止吸烟。每班打扫一次机房卫生，每七天清洁一次机房内和设备设施卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整齐光亮。机房内应该通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完好。对机房都应该做到随时上锁，钥匙由当值班电工保管，值班电工不得私自配钥匙。4、交接班要求(1)接班人员应按时来接班。接班人员应仔细听取交班人员交代，并查看统计，检验工具、物品是否齐全，确认无误后在统计上署名。有下列情况之一者不准交接班：——上一班运营情况未交代清楚；——统计不规范、不完整、不清楚；——机房不洁净；——接班人未到岗；——事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人帮助进行。5、当值变配电室值班电工应将供配电设备设施运营数据(电压、电流、功率因数、环境温度、有功用量、无功用量)及运营情况清楚、完整、规范地进行统计。变配电房组长在每月3号之前将上一种月统计整顿成册后交维修部存档，保存期为两年。供配电设施设备维修保养原则作业规程1、《供配电设备设施维修保养年度计划》制定每年12月15日前，由维修部主管组织变配电室组长/值班电工一起研究、制定《供配电设备设施维修保养年度计划》并上报企业审批。《供配电设备设施维修保养年度计划》制定原则：——供配电设备设施使用频度；——供配电设备设施运营情况(故障隐患)；——合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。《供配电设备设施维修保养年度计划》应涉及如下内容：——维修保养项目及内容；——备品、备件计划；——详细实施维修保养时间；估计费用。2、对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电设备设施安全操作原则作业规程》，按《供配电设备设施维修保养年度计划》进行。3、高压开关柜、变压器主要维修保养项目由外委完毕，外部清洁及部分外部附件维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜维修保养由变配电室值班电工负责。4、变压器维修保养外委维修保养：每年定时委托供电企业对住宅小区内全部变压器进行测试、试验等项目维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将成果进行统计。外部维修保养：每年4月份、10月份对小区内全部变压器外部进行一次清洁、保养：——测定变压器线圈绝缘电阻，如发觉其电阻值比上次测定数值下降30%—50%时，应作绝缘油试验对外委托试验)，如绝缘油不合格则应全部换掉;换上新鲜合格绝缘油后，假如变压器绝缘电阻还低于120m,则应对变压器线圈进行处理外委完毕);——打扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫；——拧紧变压器引出线接头，如发觉接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；——变压器油位处于指示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕集泥器中水和污垢；——检验变压器接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。5、高压开关柜维修保养。每年定时委托供电企业对小区内全部高压开关柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房管理员负责监督并进行统计。6、低压配电柜维修保养：每年4月、10月份对小区内全部低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干洁净抹布擦拭。刀开关维修保养：——检验安装螺栓是否紧固，如松驰则拧紧；——检验刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油；——检验刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理；——用5V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻假如低于10MQ,则应进行烘干处理，烘干达不到要求则应更换。(2)熔断器维修保养：——新熔体规格和形状应与更换熔体一致；检验熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求则应更换。(3)交流接触器维修保养：清除接触表面污垢，尤其是进线端相间污垢；——清除灭弧罩内碳化物和金属颗粒；——清除触头表面及四面污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作触头应更换；——清洁铁芯表面油污及脏物；——拧紧全部紧固件。自耦减压开启器维修保养：——用5V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5MQ，不然应进行干燥处理;——外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。电容器维修保养：——清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；——检验电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；——检验接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；——检验电容三相不平衡电流是否超出额定值15%或电容缺相，如是则更换电容。热继电器维修保养：——检验热继电器上绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；——检验热继电器导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求应更换。（7）断路器（自动空气开关）维修保养：——用5V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MQ，不然应烘干处理；——清除灭弧罩内碳化物或金属颗粒，假如灭弧罩破裂，则应更换；——断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室零件应无卡住现象；——在使用过程中发觉铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；各传动机构应注入润滑油；——检验主触头表面有小金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭；——检验手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠，不然应修复；——检验接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；——检验接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。（8）二次回路维修保养：——号码管是否清楚或掉落，如是则补上新号码管；——接头处是否松驰，如松驰则拧紧。（9）主回路维修保养：——标示牌是否清楚或掉落，如是则补上新标示牌；——接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；——母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。7、供配电设备维修保养时间不允许超出8小时，如必须超出8小时，经维修部主管审核、主管经理同意后方可延时。8、对计划中未列出维修保养工作，应由维修部主管尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经维修部主管头同意后，能够先组织处理而后写出报告，并上报企业。9、变电室值班电工应将上述维修保养工作清楚、完整、规范地进行统计，变配电室组长应于每次维修保养后3天内将统计整顿成册后交维修部存档，保存期为长久。10、停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，应由维修部主管填写有关申请表，经主管经理同意后告知客户服务部，由客户服务部提前二十四小时告知有关住户。如因特殊情况忽然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。弱电系统维修原则作业规程1、维修员进住户家进行弱电系统维修时，应遵守《住户家庭安装/维修原则作业规程》中条款。2、维修员注意事项(1)应熟悉维修设施电路原理及功能方框图。应注意安全操作：——确保人身安全：维修时如需带电作业(电压高于36V时)，应做好相应绝缘措施；——确保维修设施安全：测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最佳用绝缘板托起；注意合理放置维修工具以免引起意外。必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。3、基本维修措施观察法：——有无虚焊、松脱、烧焦元器件；——有无异常声音；——观察图象效果。静态测量法：——短路电阻测量法；电流测量判断法；——电压测量判断法。4、天线系统维修-放大器：——检验输入、输出插头是否松驰、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头;——检验输入信号，如相差太大则应告知广播站处理；——假如输入信号满足要求，调整低频增益、高频增益至最大，而输出仍不能达成要求则应告知广播站拆修放大器。分配器：——检验输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头;——检验分配器输入、输出信号强弱，假如输出信号比输入信号少，则应更换分配器。(3)分接盒:——检验分接盒输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；——检验分接盒输入、输出信号强弱，假如输出信号比输入信号少，则应更换分接盒。插座：——检验插座接线是否牢固，插孔是否太松驰，如是则应整改插座，整改达不到要求应更换；检验插座输入与输出信号，假如输出信号较输入信号少，则应更换插座。5、线维修检验线接头有无生锈、氧化或发霉断火，如是则应重接接头。检验线有无断线，如有则应更换一根线。检验线有无短路或漏电，如有则应更换线。6、楼层防盗对讲机维修室内听不到铃声：——检验主机按钮开关是否接触良好，不然应更换按钮开关；——检验室内分机待机转换开关是否接触良好，如接触不行则应整修处理；——经过上述两个环节如仍不振铃，则应要点检验振铃放大电路，直至故障排除。不能对讲：——检验通话线是否接触良好，如不行则重新焊接；检验室内分机扩音器、扬声器是否正常，如不正常则应更换;——检验室内分机放大电路，要点检验三极管直至故障排除。不能开楼下大闸门：检验锁舌部件是否灵活，如阻滞则应加润滑油；——检验开锁磁线圈接线是否良好、线圈是否烧坏，如是则应重新接好线头或更换电磁线圈；——检验分机开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有无损坏元器件，如有问题则应逐一检验并排除故障。主机无电源：——检验桥式整流二极管有无损坏，如损坏则应更换同规格二极管；——检验电源变压器是否烧坏，如是则应更换同规格变压器。7、可视对讲机维修无图象、声音，但开锁正常：——调整亮度电位器观察屏幕有无光栅，如有光栅则应检验室内机与门机图象信号连接线是否接牢，则由应重新接好；——如调整亮度电位器屏幕仍无光栅，此时应检验室内机电路板，涉及振荡电路、推动电路、输出电路、图象显示电路等逐层检验，直至故障排除。通话无声音：——检验听筒与室内机接线是否牢固，不然应重新接好；——调整音量电位器，如扬声器里有交流声发出，则阐明室内机放大电路正常，此时应检验门机上麦克风，如麦克风损坏则应更换同规格麦克风；调整音量电位器，如扬声器里什么声音都没有，则阐明室内机放大电路有问题，室内机放大电路涉及音频输入电路、前置放大电路、功放电路，此时应逐层