房地产项目策划

大连房地产项目前期策划摘要自自自上个世世纪九九十年代代以来来，商品品房从从热销到到滞销销再到理理性化化销售，房房地地产市场场竞争争加剧。2003年之后，随随随着国家家宏观观经济调调控政政策、土土地政政策、银银行贷贷款政策策的调调整，开开发商商完全凭凭借出出让地使使用权权套取银银行资资金用于于房地地产开发发的做做法已经经难以以继续。开开发发商必须须投入入大量的的自有有资金用用于项项目的前前期开开发，其其面临临的开发发风险险大大加加强。于于是，更更加理理性和稳稳健将将成为整整个房房地产业业新的的变化，有有限限的土地地资源源价值最最大化化将成为为房地地产业的的最大大特征。项目市场调研国家宏观经济背背背景2010年上半半半年，我我国共共实现国国内生生产总值(GDP))17728440亿元，按按可可比价格格计算算，同比比增长长11..11%，增速比比上上年同期期提高高3.7个百分点点。中中国宏观观经济济总体增增长态态势未变变，增增速回落落但符符合预期期；物物价水平平结构构性下降降，通通货膨胀胀压力力缓解转转为温温和可控控；投投资推动动经济济增长的的力度度回稳，房房地地产投资资仍保保持快速速增长长；居民民收入入继续稳稳步提提高，就就业形形势和消消费结结构均有有进一一步改善善。（资资料来源源：经经济参考考报）中国2010年年一一季度各地地地区产业业结构构增长情情况一季度，从产业业业结构来来看，各各地区第第二产产业增长长对GDP的贡献明明显显高于第第三产产业；中中西部部地区第第三产产业增长长的贡贡献同比比有所所下降。一一季季度，东东、中中、西和和东北北地区第第二产产业分别别增长长18.22%、22.44%、23.22%和20.11%，比去年年同同期分别别加快快14.2、16.2、12.0和12.0个百分点点；；第三产产业增增长11.99%、9.6%、10.88%和11.66%，东部和和东东北地区区同比比分别加加快1.0和1.9个百分点点，中中部和西西部地地区分别别回落落0.8和0.3个百分点点。（信信息来源源：中中国机经经网）固定资产投资需需需求增长长一直直是中国国经济济快速增增长的的主要拉拉动力力，近年年呈现现出固定定资产产投资增增长过过快、投投资结结构不合合理等等问题。在在国国家宏观观调控控下2004年固定资资产产投资增增速有有所回落落；进进入2005年国家在在进进一步加加强和和改善宏宏观调调控措施施，管管好土地地和信信贷两个“闸门”，防止固固定定资产投投资反反弹。2010年，国家家依依然保持持或加加大对房房地产产行业的的监管管和调控控的力力度。分析观点：国家家家经济的的快速速稳定发发展，给给房地产产业的的发展提提供了了一个稳稳定的的平台，在在项项目发展展运作作周期内内，国国家相关关调控控政策将将引导导房地产产业到到正常发发展的的轨道上上。同同时，由由于近近几年来来全社社会固定定资产产投资过过快，投投资结构构不合合理的问问题，国国家正在在通过过一系列列的政政策措施施对房房地产行行业进进行调控控，国国家对房房地产产行业高高速发发展的支支持力力度在减减弱。宏观产业政策分分分析◆金融及财政政政政策变动2003年以来来来，中央央实施施以“看紧信贷”为主的宏宏观观调控措措施，对对房地产产开发发建设具具有重重大影响响的因因素—金融政策策成成为宏观观调控控的重点点。◆近期金融政策策策变动状况况时间“银根”紧缩政政策2010.0111.122上中国人民银行行行决定，从2010年2月25日起，上调存款款类类金融机机构人人民币存存款准准备金率0.5个百分点点。2010.0222.200银监会发布流动动动资金贷款款管管理暂行行办法法打击炒炒房者者2010.0444.111银监会：银行不不不得对投投机投投资购房房贷款款2010.0444.1554月15日,国国务院出台具具具体措施,要求对贷贷款款购买第第二套套住房的的家庭庭,贷款首付付款款不得低低于50%,贷款利利利率率不得低低于基基准利率率的1.1倍.对购买首首套套住房且且套型型建筑面面积在在90平方米以以上上的家庭,贷款首付付款款比例不不得低低于30%。2010．0555．10央行提高存款准准准备金率率0..5个百分分点点◆土地政策变动动动2003年以来来来，在严严控“土地”的呼声中中，房房地产开开发建建设的另另一关关键因素—土地也被被纳纳入了宏宏观调调控的范范围并并实施了了一系系列缩紧“地根”的政策。◆近期土地政策策策变动状况况时间“地根”严控政政策2009.1222.177财政部、国土部部部等五部部委出出台《进进一步步加强土土地出出让收支支管理理的通知知》，明明确开发发商以以后拿地地时，“分期缴纳纳全全部土地地出让让价款期期限原原则上不不得超超过一年年，特特殊项目目可以以约定在在两年年内全部部缴清清，首次次缴款款比例不不得低低于全部部土地地出让款款的50%”。2010.0333.08国土部发通知：：：一、加加快住住房建设设用地地供应计计划编编制；二二、促促进住房房建设设用地有有效供供应；三三、切切实加强强房地地产用地地监管管；四、建建立立健全信信息公公开制度度；五五、开展展房地地产用地地突出出问题专专项检检查。2010．0333．22国土资源部：进进进一步加加强房房地产用用地供供应和监监管2010.0555.155国务院：关于进进进一步严严格征征地拆迁迁管理理工作切切实维维护群众众合法法权益的的紧急急通知分析观点：新政政政的调控控政策策主要有有以下下几个手手段：：一是加加强土土地供应应管理理；二是是规划划调控，控控制制城市建建设和和住房供供应结结构；三三是税税收杠杆杆，加加强了住住房交交易环节节的税税收管理理，对对住房投投资者者和投机机者进进行抑制制；四四是银行行信贷贷管理政政策，中中央银行行和银银监会加加强了了银行住住房信信贷规模模和风风险管理理；五五是需求求管理理，设置置交易易障碍和和增加加各种税税率等等稳定房房价，抑抑制购房房者的的非理性性预期期，打击击住房房投资和和投机机；六是是供应应管理政政策。现现有市场场供应应结构以以中高高档商品品房为为主，中中央政政府要求求地方方政府加加强经经济适用用房、廉廉租房建建设，改改善供房房结构构；七是是市场场秩序管管理。新政出出出台以后后，房房地产行行业投投资整体体增幅幅回落，房房地地产价格格涨幅幅趋缓，供供求求关系有有所改改变，商商品住住房交易易结构构有所调调整，投投机性购购房得得到初步步遏制制，商品品住房房平均价价格涨涨幅趋稳稳，房房地产信信贷增增速放缓缓。城市地产行业分分分析3.1、大连市市市房地产产整体体市场趋趋势2008年低迷迷迷与观望望，2009年持续火火爆爆，房地地产市市场在2010年或将面面临临政策调调整的的转折点点，如如果无法法从制制度上进进行根根本性的的变革革，中国国房地地产市场场恐怕怕很难摆摆脱“一调就死死，一一放就疯”的怪圈。尽尽尽管南宁宁市场场发展势势头迅迅猛，但但无法法摆脱政政策市市的先天天不足足，因此2010年南宁房房地地产市场场将面面临国家家宏观观调控的的波动动。这种市场波动将将将由量及及价，并并最终影影响供供应走势势。政政策转向向将会会使得观观望情情绪再次次抬头头，加上2009年在一定定的的程度上上透支支了未来来消费费潜力，以以及及房价企企高对对刚性需需求的的抑制，因因此此2010年大连商品房房成成交将难难以超超越2009年的交易易量量。2010年房价上上涨涨将会维维持1-2季度，但但上上涨幅度度会随随着成交交量的的下降而而下降降，一旦旦房价价在三季季度出出现明显显波动动，将会会直接接影响下下半年年整体市市场供供应。因此对大连开发发发项目的的地产产企业来来讲，应应理性看看待2009年底市场场的的火爆并并慎重重应对政政策转转向带来来的影影响，在在价格格策略方方面进进行适时时调整整，放缓缓上涨涨速度和和幅度度，对未来来市场可能能出现的的波动动提前做做出应应对性调调整。3.2、大连土土土地市场场土地市场无疑将将将成为房房地产产行业政政策调调整的重重点之之一，无无论是是限制土土地出出让面积积还是是打击囤囤地政政策的严严格执执行，都都将对对地产企企业产产生重大大影响响，以确确保达达到大幅幅增加加市场开开发与与供应量量的调调控目的的。2010年大连连连土地市场场供供应将持持续加加大，尤尤其是是“2010年1月五象新新区区将推出出首宗宗拍卖地地块”释放了大连连未来土地地供给的的新区区域——五象新区区，而而之前的的青秀秀区凤岭岭北区区域、西西乡塘塘区相思思湖片片区、兴兴宁区区东沟岭岭旧城城改造，构构成成了2010年南宁土土地地市场的的主要要供给点点，加加之一二二线城城市的挤挤压，势势必会吸吸引更更多外地地开发发商进驻驻南宁宁，逐鹿鹿于2010年南宁土土地地市场。3.3、住宅市市市场（1）供求关系系根据《大连市住住住房建设设规划划（2006—2010）》中可可知知，规划划期内内，建设设各类类住房共共约21万套，总总建建筑面积18477..87万平方米米。根根据20066--09年历年的的建建设数据据累积积可知，2010年，尚有有将将近450万平方米米缺缺口，而而从规规划中分分解每每年度的的目标标任务中中知，2010年，商品品住住房建设3.13万套，建建筑筑面积284..0万平方米米；；政策性性保障障住房建建设0.72万套，建建筑筑面积56.0万平方米米，共共340万平方米米，因因此，可可以预预测2010年全年房房地地产市场场供给给将不低低于与与2009年供给水水平平（281..667万平方米米）。（2）房价走势势2009年大连连连住宅市场场的的持续火火爆也也推动了了房价价的快速速上涨涨，特别别是09年近10万亿元的的银银行信贷贷量使使得未来来通胀胀预期不不断增增强，以以保值值、增值值为目目的的投投资投投机需求求大量量进入市市场，成成为推高高房价价的主要要因素素之一。年年底底中央经经济工工作会议议确定定2010年将继续续实实行适度度宽松松的金融融政策策，加上09年底CPI

转正使得得明明年通胀胀压力力将开始始凸现现，这种种情况况下楼市市仍将将是投资资的主主渠道，因因此此2010年上半年年房房价依然然将会会保持上上涨态态势。但考虑到目前已已已经出台台的二二手房营营业税税优惠政政策取取消，以以及后后期可能能的更更多打压压高房房价的政政策出出台，房房价快快速上涨涨的势势头将会会在一一定程度度上得得到遏制制，加加上供求求趋于于平衡以以及供供求结构构的变变化，长长期来来看都会会对房房价有一一定的的抑制作作用。此此外，2010年成交量量可可能出现现的下下降趋势势也会会促使更更多项项目加大大折扣扣优惠的的力度度，因此2010年下半年年南南宁住宅宅价位位将可能能出现现波动。项目周边地产市市市场及市市场空空间分析析4.1、项目周周周边地产产市场场情况◆相思湖新区住住住宅供应市市场场分类高等收入阶级客客客户：以“西建·水岸华府”、“骋望骊都”、“相思湖花花园”等为代表表。中等收入阶级客客客户：以“同人·学府大道”、“红日·江山”、“西湖东郡”“骋望怡怡璟璟湾”等为代表表。4.2、新区楼楼楼盘基本本状况况分析◆西建·水岸华华府（1）基本信息息物业类别：住宅宅宅项目特色色：：水景地地产，宜宜居生态态地产产，景观观居所所建筑类别：高层层层装修状况况：：毛坯物业地址：西乡乡乡塘相思思湖东东路2号交通状况：乘坐坐坐55、66、西乡塘塘专专线、76、204、604、58、605、环城1线、环城2线等公车车至至西乡塘塘菜市市开盘时间：200009年8月15日入住时间间：2011年4月30日容积率：4.0000绿化率：38.8800%物业费：1.1110元/平方米每每月月房价：均价666600元/平方米◆骋望骊都（1）基本信息息物业类别：住宅宅宅项目特色色：：水景地地产建筑类别：高层层层装修状况况：：毛坯环线位置：所属商圈圈：：相思湖湖新区区物业地址:西乡乡乡塘相思思湖东东路1号交通状况：80005路公车开盘时间：200008年5月25日入住时间2009年12月容积率：4.0000绿化率35%物业费：1.1110元/平方米每每月月房价：未定◆相思湖花园（1）基本信息息物业类别：住宅宅宅、商住楼项目特色色：：水景地地产建筑类别：高层层层装修状状况：：毛坯总占地：11...53亩总建筑面面积积：395445平方米绿化率：容积率：5所属商区：相思思思湖新区物业地址址：：西乡塘塘相思思湖西路7号交通状况:4路路路、43路、54路、58路、66路、76路、204路、55路、城环2线、西乡乡塘塘专线房价：均价900000元/平方米◆同人·学府大大道（1）基本信息息物业类别：住宅宅宅项目特色色：：创意地地产、宜宜居地产产、教教育地产产建筑类别：高层层层所属商圈圈：：相思湖湖新区区物业地址：西乡乡乡塘西宁宁路西西侧交通状况76路路路、4路公交开盘时间：200010年9月12日入住时间间：2012年12月31日容积率：2.555绿化率：35%同人学府大道房房房价：待待定◆红日·江山（1）基本信息息物业类别：住宅宅宅项目特色色景景：景观观居所所、教育育地产产建筑类别：多层层层、小高高层装修状况况：：毛坯所属商圈：高新新新开发区区、红红日东升升购房房圈物业地址：西乡乡乡塘高新新大道道29号交通状况：2444路公车开盘时间：暂无无无信息入住时间间：：暂无信信息容积率：3.0000绿化率：32%、物业费：暂无信信信息红日红江房价：：：最低价4888元/平方米◆西湖东郡（1）基本信息息物业类别：住宅宅宅项目特色色：：水景地地产、景景观地建筑类别：中高高高层装修状况况：：毛坯环线位置：暂无无无资料所属商圈圈：：相思湖湖新区区物业地址：西乡乡乡塘相思思湖东东路3号交通状况：80004、605、204、55、76、4、43、54、58、66路，环城城一一线，环环城2线西乡塘塘专专线开盘时间：200009年7月11日入住时间间：2010年1月容积率：4.0000绿化率：35.2200%物业费：1.333元/平方米.月西湖东郡房价：：：待定◆骋望怡璟湾（1）基本信息息物业类别：住宅宅宅项目特色色：：水景地地产、宜宜居生态态地产产建筑类别：高层层层装修状况况：：精装修修环线位置：暂无无无资料所属商圈圈：：相思湖湖新区区物业地址：西乡乡乡塘江北北大道道88号交通状况：80005、55、66、76、204、604、58、605、西乡塘塘专专线、城城环2线、城环2线开盘时间201110年10月1日入住时间间：：暂无质质料容积率：3.8880绿化率：35%物业费：暂无资资资料骋望怡景湾房价价价：最低低房价价5800元/平方米■总结分析：相相相思湖新区区地地处大学学路，又又有相思思湖为为依托，从从目目前在售售及即即将推出出的楼楼盘看，大大多多楼盘多多把尚尚水生活活、学学府文化化作为为楼盘卖卖点，区区域内产产品日日趋同质质化。如如何在这这样的的市场中中争夺夺客户资资源，实实现销售售目标标，还必必须在在项目开开发定定位上寻寻找差差异点，形形成成较大的的产品品价值，争争取取目标客客户群群体。5、当前房地产产产客户分析析2009年第三三三、四季季度南南宁房地地产市市场成交交的井井喷，让让许多多购房者者措手手不及。虽虽然然上涨的的因素素有通胀胀预期期、股市市资金金转移等等多方方面因素素，但但是政策策因素素影响较较大。2010年在二套套房房门槛提提高、利利率提高高和通通货膨胀胀来临临的预期期下，将将对购房房者形形成较大大影响响。2009年1222月9日国务院院常常务会议议公布布：对个个人住住房转让让营业业税征政政策进进行了调调整，总总体看来来政策策针对投投机性性购房，而而且且政策的的收缩缩性不强强。但但是对于于刚需需型客户户难以以形成抑抑制。目前在国内可投投投资的渠渠道并并不多，而而在在当前城城市化化进程下下房价价上升的的预期期依然很很高，在在通胀预预期的的情形下下，房房地产投投资依依然是高高保值值高收益益的良良好的投投资产产品，虽虽然政政策的调调整对对于短期期投机机有抑制制作用用，但对对讲房房产作为为长期期投资的的客群群来讲，效效果果并不明明显。◆

刚需型客户户刚需型客户年龄龄龄主要分分布在在25-2299

岁范围内内，其其置业目目的主主要来自“婚房”需求。这这部部分客户户由于于经济能能力较较弱，对对房价价的敏感感度较较高。在在经历历2009年抢购风风潮潮后，心心态也也将逐步步回归归理性。不不过过，在2010年虽然有有国国家在政政策上上鼓励，但但是是对于面面对购购房成本本提高高的政策策预期期，和不不断上上涨的房房价，刚刚需型客客户在在20100

年初经历历了了短暂的的回潮潮之后，购购房房的需求求将继继续开始始释放放。◆改善型客户改善型客户年龄龄龄主要分分布在在30-4400

之间，其其购购房需求求较为为理性，经经济济实力较较强，对对于房价价的敏敏感度较较高。改改善型客客户置置业较为为理智智，在国国家调调控还未未落实实之前，其其将将保持更更加冷冷静的态态度，从从而继续续观望望。20100

针对二房房套套以及购购房利利率的调调控预预期将越越来越越强，而而这也也就导致致改善善型客户户继续续保持观观望。◆投资型客户投资型客户，经经经济实力力较强强，并且且保值值增值是是投资资型及高高端客客户购房房的重重要考虑虑因素素，特别别是流流动性猛猛增下下的通胀胀预期期，加之之区域域规划（广广西西北部湾湾经济济区及自自由贸贸易区双双重叠叠加）的的发展展，更是是刺激激了南宁宁资产产类产品品市场场的投资资。2010年在二套套房房门槛的的提高高，和购购房成成本提高高的政政策调控控下，投投资型客客户将将会得到到一定定的抑制制，不不过在房房价上上涨的预预期下下，短暂暂的抑抑制可能能依然然会被打打破。5.1、潜在客客客户购房房需求求调查分分析本公司自201110年10月18日开始，对对对即将购购房的的公司成成员亲亲戚及朋朋友进进行购房房需求求调查，其其调调查数据据结果果如下：：（被被调查人人数100人）◆受访客户背景景景质料年龄：职业：学历：目前居住环境：：：户型面积家庭月总收入：：：◆购房计划计划购房时间：：：住房类型：住房面积：理想的房屋单位位位价：◆功能设计要求求求喜欢的建筑风格格格：喜欢的房屋构造造造：房屋装修状况：：：公共部分的装修修修标准：：楼宇设施所看重重重的：◆购房考虑因素素素◆数据总结分析析析：从对潜潜在在客户的的背景景资料、购购房房计划、功功能能设计要要求和和购房所所考虑虑因素得得出，目目前房地地产住住宅消费费的主主力军主主要为为25岁—35岁和35岁—45岁的人群群；；他们主主要划划分为刚刚需型型消费客客户和和投资型型消费费客户。功能设计方面：：：多数人人选择择了现代代简洁洁式的建建筑风风格；多多数人人喜欢平平面式式和跃式式的房房屋构造造；在在房屋的的装修修状况方方面，多多数人选选择了了室内全全面装装修和根据据开开发商提提供的的多种全全面装装修方案案再做做选择；；公共共部分的的装修修标准，多多数数人选择择中档档次的装装修标标准；楼楼宇设设施方面面小区区局域网网成为为多数人人选择择的亮点点。购房所考虑因素素素：价格格、交交通、公公共配配套是多多数人人较为关关注的的因素；；再细细分来看看他们们所希望望的住住宅的位位置因因素，距距工作作单位近近、方方便子女女就学学、购物物娱乐乐方便、环环境境景观好好。第二部分项项项目开发发定位位项目宏观背景加强土地供应管管管理土地市场趋向规规规范，建建设用用地增量量控制制更严。由由于于垄断市市场结结构，开开发商商不会牺牺牲自自己的利利润，必必然将成成本转转嫁到产产品之之中，客客观上上造成了了土地地价格上上涨。所所以单独独调控控地价没没有取取到控制制房价价的目的的。2、规划调控中央政府加强了了了对城市市规划划的管理理，实实际上是是加强强了城市市建设设、房屋屋供应应结构方方面的的控制，控控制制拆迁规规模，鼓鼓励建设设HYPERLINK"/jingji/"经济济适用房房、中中低价商商品房房。然而而这些些实际上上危及及了地方方政府府和开发发商的的利益，会会受受到地方方政府府和开发发商的的抵制。前前者者因为必必须增增加地方方财政政支出，减减少少地方财财政收收入，后后者因因为利润润较低低。但是是因为为中央政政府将将这作为为考核核地方政政府的的一个重重要条条件，所所以执执行到何何种程程度还是是问题题。3、税收杠杆通过税收杠杆的的的作用，加加强强了住房房交易易环节的的税收收管理，对对住住房投资资者和和投机者者(炒房者)进行抑制制。4、银行信贷管管管理政策中央银行和银监监监会加强强了银银行住房房信贷贷规模和和风险险管理。由由于于住房贷贷款有有住房抵抵押，风风险较低低，是是银行的的优质质资产，各各家家商业银银行在在其他贷贷款风风险较大大的情情况下，加加大大了住房房贷款款发放。但但中中央政府府担心心房地产产贷款款风险引引发金金融系统统危机机，危及及国民民经济，采采取取了对个个人住住房贷款款加息息措施和和对HYPERLINK"/"房房地产开开发贷贷款限制制信贷贷规模、提提高高贷款门门槛、提提高首付付、降降低贷款款年限限等措施施，还还对银行行提高高存款准准备金金率、存存贷款款利率和和HYPERLINK"/Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=项目"项目目资本金比比例例等手段段，达达到了收收缩信信贷规模模和降降低风险险的目目的。客客观上上造成了了住房房贷款规规模、银银行业务务量和和利润的的下降降。需求管理设置交易障碍和和和增加各各种税税率等稳稳定房房价，抑抑制购购房者的的非理理性预期期，打打击住房房投资资和投机机。例例如对二二手房房转让设设定限限制和征征收税税费等。另另外外，通过过提高高住房消消费信信贷首付付比例例以及加加强对对申请人人的审审核，从从而提提高消费费者购购房门槛槛，以以达到抑抑制住住房需求求过度度膨胀的的目的的。供应管理政策现有市场供应结结结构以中中高档档商品房房为主主，中央央政府府要求地地方政政府加强强经济济适用房房、HYPERLINK"/focus/lzf/index.html"廉廉HYPERLINK"/"租房建设，改改善住房房供应应结构。城城镇镇HYPERLINK"/focus/lzf/index.html"廉租住房房HYPERLINK"/Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8"制度度建设情况况要要纳入省省级人人民政府府对市市(区)、县人民民政政府工作作的目目标责任任制管管理，省省、自自治区、直直辖辖市相关关部门门要加强强监督督检查。为为了了合理引引导住住房建设设与消消费，大大力发发展省地地型住住房，在在规划划审批、土土地地供应以以及信信贷、税税收等等方面，对对中中小套型型、中中低价位位普通通住房给给予优优惠政策策支持持。这些些措施施达到了了平抑抑房价的的作用用，但却却使房房地产市市场变变得低迷迷。7、市场秩序管管管理建立房地产市场场场信息系系统，加加强信息息公布布和信息息引导导，整顿顿和规规范房地地产市市场秩序序，打打击扰乱乱市场场秩序行行为，并并且采取取了一一系列的的管制制措施。依依法法严肃查查处违违法违规规销售售行为，控控制制二次购购房和和投机性性购房房。综合判断：新政政政出台以以后，房房地产投投资增增幅回落落，房房地产价价格涨涨幅趋缓缓，供供求关系系有所所改善，商商品品住房交交易结结构有所所调整整，投机机性购购房得到到初步步遏制，商商品品住房平平均价价格涨幅幅趋稳稳，房地地产信信贷增速速放缓缓。由于于金融融及税务务政策策的紧缩缩，预预计会对对项目目的销售售带来来不利影影响。项目微观背景相思湖新区房地地地产竞争争态势势1.1住宅物业业业竞争激激烈，整整体呈供供大于于求的状状态；；但是适适合中中产阶层层的相相对低，中中小小户型的的住宅宅物业呈呈供小小于求的的格局局；1.2商务物业业业供应尚尚未显显现；1.3商业物业业业的潜在在需求求量存在在，但但市场需需求未未显现；；观点总结：1、区域内大面面面积户型产产品品销售逐逐渐步步入较为为艰难难的阶段段。城城市、区区域价价值的不不断提提升，房房价跟跟着上扬扬。大大户型、大大面面积、高高单价价、高总总价产产品所对对接的的高端客客户资资源基本本消耗耗完毕，新新生生的高收收入人人群尚在在形成成。2、区域内中、小小小户型住住宅产产品销售售势头头良好，此此类类产品对对接城城市中产产阶层层，预计计在未未来市场场中高高性价比比的中中小户型型住宅宅产品将将有较较大的市市场空空间；(三)项目自身身资源源1、地块资源禀禀禀赋综述1.1、项目地地地块位于于南宁宁市大学学西路路南宁职职业技技术学院院旁，相相思湖学学院对对面周边边为大大学校区区。项项目用地1000亩。总结观点：相思思思湖新区区房地地产市场场以住住宅为主主，目目前区域域内云云集了西建·水岸华府府、骋骋望骊都都、相相思湖花花园、同同人.学府大道道等等住宅项项目，这这些项目目以独独特的地地段优优势、社社区规规划和周周边的的公共设设施配配套吸引引消费费者的目目光；；本项目目地块块地处较较为偏偏远，周周边公公共配套套和独独特地段段优势势均劣于于以上上楼盘。项项目目要想脱脱颖而而出，必必须以以精准的的客户户群体定定位，结结合项目目本身身的资源源条件件，产品品差异异化的定定位才才能在激激烈的的市场竞竞争中中胜出。（四）项目SWWWOT分析优势：项目地处处处大学城城中，文文化氛围围浓重重；周边边道路路通达，交交通通便利；；项目目地块面面积庞庞大；周周边环环境优美美，污污染小。劣势：地处郊区区区周边开开发尚尚未完善善；周周边生活活配套套设施极极度缺缺乏；距距离市市中心远远出行行不便。机会：城市发展展展的规划划使相相思湖新新区区区域价值值不断断提升，项项目目周边的的生活活配套设设施也也将不断断完善善，轻轨轨线路路的通过过，解解决了出出行不不便的问问题。威胁：区域内云云云集了西建·水岸华府府、骋骋望骊都都、相相思湖花花园、同同人.学府大道道等等住宅项项目，这这些项目目以独独特的地地段优优势、社社区规规划和周周边的的公共设设施配配套吸引引消费费者的目目光；；本项目目地块块地处较较为偏偏远，周周边公公共配套套和独独特地段段优势势均劣于于以上上楼盘。（五）项目的冲冲冲突与矛矛盾1、销售周期后后后移与资金金压压力之间间的矛矛盾国家金融政策的的的系列调调整表表示着项项目的的开发金金融支支持力度度下降降，例如如在取取得《商商品房房预售许许可证证》前须须交付付全额土土地使使用权出出让金金，才能能取得得土地使使用权权证书，并并要要求投入入开发发建设资资金达达到工程程总投投资的30%以上；国国内内部分城城市原原要求待待售商商品房至至少完完成两层层建设设才允许许预售售，现在在要求求商品房房必须须完全竣竣工才才可开始始进行行预售活活动。项项目预售售的门门槛越高高，则则对开发发商自自有资金金的要要求越高高。项目要实现顺利利利开发，就就需需要更多多的销销售回款款以支支持，但但可以以预见的的是，南宁宁市房地产产市场在项项目周期内内，要实现现产品速度度销售的难难度逐渐上上升，项目目整体销售售周期后移移，这个矛矛盾化解不不好意味着着项目的开发发需要更充充足的自有有企业资金金市场容量与市场场场供应量量的矛矛盾根据《南宁市住住住房建设设规划划（2006—2010）》中可可知知，规划划期内内，建设设各类类住房共共约21万套，总总建建筑面积18477..87万平方米米。而而从规划划中分分解每年年度的的目标任任务中中知，2010年，商品品住住房建设3.13万套，建建筑筑面积284..0万平方米米；；政策性性保障障住房建建设0.72万套，建建筑筑面积56.0万平方米米，共共340万平方米米，因因此，可可以预预测2010年全年房房地地产市场场供给给将不低低于与与2009年供给水水平平（281..667万平方米米）。3、居民收入水水水平没有较较大大增长与与房价价上涨的的矛盾盾2009年，南南南宁城市市商品品房销售售均价价为4321元/平方米；2010年，城市市商商品房销销售均均价为5618元/平方米，商商品品房的价价格依依然在往往上攀攀升。随随着南南宁城市价价值值的不断断提高高，各种种利好好条件的的影响响，城市市的房房产价格格还存存在一定定的上上升空间间。而而与此相相矛盾盾的是，居居民民的收入入水平平却没有有显著著提高，09年居民收收入入水平基基本与与10年持平。居居居民的消消费力力不变带带来了了需求不不能实实现的矛矛盾。生活期望值与生生生活配套套的矛矛盾相思湖新区经过过过几年的的规划划建设发发展，逐逐渐成为为大部部分南宁宁人和和广西人人的认认可和期期望居居住之地地。但但是目前前区域域内的相相关生生活配套套并未未完善，交交通通、学校校、医医院、菜菜市等等生活配配套设设施都基基本处处于在建建或者者规划的的阶段段，生活活不方方便显而而易见见，这与与选择择本区域域的客客户的期期望值值形成矛矛盾。（六）项目发展展展对策对于项目存在的的的主要矛矛盾及及冲突，经经过过综合分分析，我我们提出出如一一下的应应对策策略，以以求最最大限度度地平平衡项目目的冲冲突，最最有效效地发挥挥项目目的资源源优势势，回避避项目目的劣势势，找找到项目目发展展的最佳佳方向向与路径径。以城市普通住宅宅宅为标准准由于项目地块的的的庞大性性经公公司研究究认为为，本项项目应应首先推推出面面积为100亩第一期期城城市普通通住宅宅，以获获得政政府、金金融等等相关部部门的的支持，使使项项目具备备优越越的金融融支持持条件，为为第第一期项项目的的销售创创造良良好条件件，也也为今后后后期期项目的的推出出做铺垫垫。产品细分与客户户户群体细细分为化解区域内供供供应量与与容量量的矛盾盾，寻寻找项目目的生生存空间间，公公司研究究认为为第一期期项目目应该进进行专专业的产产品细细分及目目标客客户群体体细分分。产品细分：通过过过前面系系列的的分析，本本项项目的产产品应应该是填填补区区域空白白点的的中小户户型，建建议主力力户型型面积设设置在在110平方米以以内内，总价价控制制在55万以下。客户分析：项目目目对接的的客户户群体，从从相相思湖新新区所所有项目目的目目标客户户群体体中细分分。综综合项目目的资资源条件件，本本项目的的客户户群体应应定位位于正在在成长长的年轻轻城市市中产阶阶层。他他们的年年龄在在25—35之间，收收入入稳定，收收入入为5—10万，对相相思思湖区域域的居居住生活活较为为向往。高性价比物业综合本项目的资资资源，为为更好好的对接接项目目的目标标客户户群体，公公司司通过分分析认认为：产产品的的规划、设设计