南京秦淮名都商住区投资开发策划案

南京秦淮名都商住区投资开发策划方案房地产市场的需求量决定了市场的供求关系，是影响着房地产市场稳定和健康发展最关键的因素，作为投资商在开发楼盘时，如何满足不同特定的消费需求，提高商业用房和居住用房的入驻率，加快投资回收速度。这是许多房产开发公司在投资商住楼盘时考虑最多，最为关注也是最为重要的方面，它直接影响着决策的对的与否。假如不加以精密策划，贸然投资开发，极有也许导致投资失败。

策划人在碰到上述情况时，一方面要通过具体的市场的调查分析，科学分析楼盘的市场需求情况，在此基础上整合各方面的资源，采用“响应城市建设政策，呼应区域经济布局，顺应百姓生活需求”的三应策略，即：响应政府的城建政策，提高城市的设施现代化、环境生态化、形象个性化；呼应区域性经济布局，发挥区域优势，符合区域经济发展战略；顺应百姓生活需求，楼盘的开发不仅使业主得到实实在在的利益，并且使周边的居民也能得到生活上的便利，提高生活质量。

我在操作“秦淮名都”商住区这一项目时，适逢秦淮区大力实行旅游商贸兴区发展战略，为了达成加快公司改革步伐，提高区域经济发展速度的目的，全区加大城市建设和改造老城区的力度，兴建一大批新的旅游商住区，“秦淮名都”的投资开发方案在这一背景下应运而生。当时秦淮区为实行“旅游商贸兴区”战略，要对区内的老住宅区进行重建，特别是区内的一些公司建设的房子，历史长远，低矮破旧，严重影响市容。为把握好这一投资机会，成功的开发商住楼盘，为以后类似项目的开发积累经验，公司决定进行精密地、科学地策划，为科学决策提供依据。通过与政府相关部门的积极研讨，听取各方面的意见，并且对区域经济形态的调研，以及进一步社区和百姓进行有效的交流，最终拟定了“响应城市建设政策，呼应区域经济布局，顺应百姓生活需求”的投资开发策略，形成了《‘秦淮名都’商住区投资开发策划方案》，经董事会讨论通过，具体投资开发策略如下：

一、

响应城市建设政策

开发“秦淮名都”商住楼盘时，我们响应市区各级政府对基础设施、环境生态和区域形象方面的规定，取得政府的认同，才干为下一步得到政府的大力支持打下基础。同时紧紧围绕旅游商贸兴区发展战略来制定商业楼盘商业业态。由于这一战略是最符合本区域的发展战略，政府的经济政策和商业布局都是围绕这一战略而制定。所以不仅要响应城建政策，更要吃透政策。

二、

呼应区域经济布局

秦淮区提出了旅游商贸兴区发展战略后，区域经济的发展布局发生明显的变化，我们拟定“秦淮名都”的商业业态，即成为南京旅游休闲的一站，集购物、美食、文化、娱乐、运动于一体的商业场合，与夫子庙相为呼应和补充。

三、

顺应百姓生活需求

秦淮区位于南京市城区东南部，因内秦淮河纵贯全境而得名，环境优美，自古以来便是人文荟萃、商贾云集之地，素有江南佳丽地之美誉，文化底蕴极其深厚，这里的居民对原住地怀有很深的感情，所有我们在开发时一方面要满足他们更高的生活规定，另一方面是尽量的让他们拆迁后回到原住地。

通过“响应城市建设政策，呼应区域经济布局，顺应百姓生活需求”的三应策略，我们的开发策略得到来自政府和民间的支持，立项工作和拆迁工作异乎寻常的顺利，在很短的时间就完毕前期的所有准备工作。更为可喜的是，我们的商业计划书一经推出就受到许多中小投资者追捧，销售的情况十分喜人，不仅解决我们的资金问题，并且中联的牌子在业界一下子树立了起来，为我们下一轮的投资开发打下良好的基础。

楼盘交付使用后，入住率高达98%以上，“秦淮名都”广场不仅成为附近社区的休闲活动购物中心，更成为秦淮区的商贸旅游的重要一站，聚集了人气、发展了经济、提高百姓的生活质量，解决了城市化进程中的诸多问题。政府支持、百姓快乐、商家得利

，我们也在投资开放中壮大了实力。不仅使中联公司在江苏的业务得到了拓展，并且受到江西招商部门的关注，力邀我们到江西南昌开发商住楼盘，以加快南昌城市化建设的步伐，后来我们在南昌成功开发了几个楼盘，近来我们还着手开发洪都南大道的沿街商住楼盘，面积达成了20多万平米。

案

例：

中联房地产开发有限公司原是一家开发小型项目的房地产开发公司，由于前些南京地产的开发水平落后上海、杭州等城市，公司一方面努力提高投资开发的策划能力，另一方面积极寻找机会把公司做大做强。到了2023年，由于市场需求量的不断增大，南京的房地产市场已逐步进入繁荣期。近几来市委、市政府带领全市人民，不断解放思想，经济和各项社会事业

保持了连续、快速、健康发展的良好势头。在城市建设政策上，市政府提出要把南京建设成为一座融古都特色与现代文明于一体的现代化江滨城市。这一政策引发了南京城建的新的高潮，也为中联公司的带来难逢的发展机遇。

当时，秦淮区为进一步实行“旅游商贸兴区”的发展战略，决定对区内的一些老住宅区进行改造，特别是一些公司单位建造的苏式筒子楼房。这些楼房低矮破旧，分布在城市主干道和小街道的交叉区域，一方面严重破坏市容市貌，另一方面住房们盼望着早日新房子。我们认为，南京的老城改造工程已全面铺开，这里面有着巨大的商业机会，假如能在这一市场中获得机会，则对公司以后的发展起着重要的推动作用。但是老城改造也存着成本高，也许会由于拆迁问题致使工期延长等诸多方面的影响。发展是硬道理，公司全力介入这一市场，取得了开发一个面积近8万平方米的项目的。但如何开发，楼盘如何定位的诸多问题摆在面前，于是董事会规定公司以最快的速度拿出一个科学的策划方案。

通过市场调研，我们对市场的需求进行了着重研究：构成南京房地产市场需求的主体重要涉及了拆迁、结婚、改善居住、投资购房以及城市化进程所带来的购房等方面。

1．拆迁购房已处在南京房地产需求的主导地位

最近几年，南京市政府加大了对基础设施建设的改造，特别对南京老城区、危旧房改造等的力度也明显加大。到去年为止，最近3年南京累计拆搬家民户达3.5万户，今年将再创新高，预计拆迁户数将超过4万户。按目前房地产市场户均为100平米计算，因此，因实行货币化拆迁购房的需求容量就可超过400万平米，而对于该拆迁总体来说，解决购房问题已是很迫切的摆在了面前。

2．结婚购房已成为另一购房的主力军

根据市民政部门资料，南京每年约有2万对青年进行结婚登记（预计今年国庆节期间举行婚礼的新人会有近万对），其中60%左右有购房意向，可见结婚购房需求面积就可达100万平米左右。

此外，目前南京每年高等院校毕业生在7万人左右，有相称一部分留宁工作，保底数应在2万人左右。因此，三、五年内，这群新兴白领也将扩大结婚购房的群体数。

3．改善居住环境群体正逐步扩大

随着南京经济发展的加快，居民收入也显著提高，因此，相应的改善居住条件的群体数逐步扩大。根据抉策地产研究中心对江南购房会员俱乐部会员数据记录显示，在12023多名欲购房的会员中，以改善居住为购房目的的会员比例达30%以上。

4．投资购房容量不可忽视

最近几年，我国仍然处在改革的历程中，由于居民对自己未来预期的不拟定性，导致了有效需求局限性。居民收入在增长的前提下，投资渠道单一，银行利率过低，股票市场风险太大。于是，通过将自己的可支配收入转移到房地产市场，以投资购房获得收益的购房投资者逐步增长。

抉策地产研究中心数据显示，因投资购房的比例达7％左右，其需求面积也在50万平米左右。而购房投资重要集中在以小户型和门面房为主的投资热点方面。

5．城市化进程也带来了购房需求

目前，我国城市化平均水平约为35%，而南京作为东南沿海省会城市，城市化水平会高于这一平均水平。按照世界各国城市化发展的一般规律，一个国家的城市化水平在达成30%后，城市化进程便会加快。据权威预测，我国城市化水平每年将增长1.5个百分点。

调查的结果，让我们对投资开发这一项目充满了信心，我们只要做到商业布局合理，迎合百姓的需求，就能得政府的支持和购房者的信赖。于是我主持起草了《秦淮名都投资开发策划方案》，经董事会讨论通过，以此为标准开展相关的各项工作。具体策划方案和实行情况如下：

一、响应城市建设政策

1、

吃透政策，把政策作为开发的大方向

房地产开发是有很大的社会风险的，社会风险是由于政治方面的因素引起的，例如国家政治状况和政治形式的变化，国家宏观政策和房地产方面政策的变革，此风险亦无法预测和规避，只能响应政策、法规。南京这些年的经济发展速度相对落后于苏、锡、常地区，市政府制定了一系列发展政策，房地产开发作为城市经济发展的重要推动力，市政府更是提出要把南京建设成为一座融古都特色与现代文明于一体的现代化江滨城市。在这一政策推动下，南京地产的春天来到了。同时南京市政府为吸引各类人才来南京定居，制定了一系列的鼓励政策，如减免交易税费、购房入户口等政策，使南京这座古都对外来人更具包容性，放大了住房的购买力。

在把握政策走向的基础上，我们提出混合型的土地开发模式，这一模式重要是在吸取国内外的经验教训的基础上，根据南京的具体情况而提出来的。原先单一的土地开发规划理论和政策已遭到挑战，由于它导致了传统城市居民流失，商业区在晚上如同一座死城，从而产生一系列严重的问题。

我们根据区域所固有的历史文化积淀，在建筑形态上打造老建筑与新建筑混合的步行街环境；功能上混合商业购物，办公、娱乐、住家于一体的综合都市区；由于充满活力，便捷、有趣和安全的环境才是人们平常生活所需要的。

2、

不断创新，作为政府城建的参谋。

作为专业的房地产开发公司，除了吃透政策，跟着政策走以外，还应积极策划区域性的建设战略。这一方面能为政府的决策提供参考依据，使政府的城建方案更加科学合理；另一方面通过积极参与，为政府作一个好参谋，能使公司获得更多发展机遇。

我们除了做好本楼盘的开发策划方案，还就区域性建设战略作进一步研究，不断提出新的更加科学的方案，并及时相关部门及时沟通。通过这些工作，我们得到政府部门的信赖，在制定具体开发方案时，有关部门会邀请我们参与讨论，同时也使我们的竞争优势逐渐增长。

二、呼应区域经济布局

1、区域经济的分布状况

本项目所在区域为城市大道与社区主干道交叉口，大型公司生活区和老城区居民社区相接壤。社区原有的商业业态相对落后于主城区市中心，没有相对完善的、时尚的休闲娱乐场合，既与秦淮区素有“江南佳丽地”之名不副，也与区域规定发展商业服务业经济的目的相差太远，更无法满足百姓的消费规定。

2、商业业态设计

①

“秦淮名都”的定位是具有特色的、高档次、高品位的商业综合区，使其对全市乃至全省有辐射作用。根据区域商业规定，兼顾富裕地区高端客户的需求，作为南京融古都特色与现代文明于一体的现代化江滨城市的一个亮点，满足游客旅游、休闲和购物的需要。

②

结合城市的商业文化，老城区的人气优势，围绕老城区特色，该商业在功能上能提供集购物、美食、文化、娱乐、商务、运动、旅游为一体的一站式商业服务，以吸引和聚集人气，打导致良好的商业氛围。

③

综合商业、办公、居住、酒店为一整体，运用各功能互补，优势整合，内容丰富并在不同时段运营的商业功能，使用商业实现全天候繁荣。同时在保证步行街的品味与格调的前提下，充足考虑经营上的租售结合及合理布局，有助于开发商的投资成本的及时回收及物业增值和升值。

3、建筑形态设计

①

在城市大道与城市小道交叉口设立大型的Shopping

mall

，运用交叉口做下沉广场。拓展新的道路，连通另一条城市主干道，从而吸引来自主干道和城市社区人流。

②

建设一幢24层酒店式公寓，酒店公寓1—3F为商场与Shopping

mall，接合形成颇具特色的半商业步行街，公寓往北依次设立办公楼，住宅区和28层五星级酒店。裙楼商业与Shopping

mall商业街形成连续内容丰富的商业步行街。

③

充足考虑交通、停车库等相关的配套服务功能。

三、顺应百姓生活需求

1、消费研究

根据经济发展的趋势，结合城市建设的规定，“秦淮名都”作为区域性中心区所具有的商业办公和居住功能，既考虑到本区域老居民所持有深厚的本土情结，也考虑到作为现代都市居民所应享受的便捷、时尚、健康、文明的现代商业服务，更注意到南京居民所特有的、复杂的古都情结，以及由此而来对“建设融古都特色与现代文明于一体的现代化江滨城市”的热情。

2、社区定位

①

文化底蕴+现代文明——舒适、亲和的人居模式

为打造舒适、亲和的人居模式，我们一改原有那种一拆就迁的做法，采用拆而不迁的做法，就是原居民做到期100%回迁。我们把原居民回迁，尽量按本来的邻居来安排住房，这就让住房可重温过去邻里相处的温馨时光。由于原居民的回迁，他们的有能力购房的子女大多数也选择了到“秦淮名都”购房，或者购大房型的住房，过上全新的几代同堂的生活。

同时，由于原居民习惯在社区购物，所以对于新建的商业设施，他们将会成忠诚的消费者。

在建设社区时，我们充足考虑和发掘本地的文化底蕴，将风雅、浪漫的古秦淮文化与现代的文明相结合，不仅使居住在这里的居民时时感受到传统文化与现代文明的精神享受。也使来宁游客感受到古都南京文化的博大精深，成为他们来秦淮必游的一站。

②

商业旺铺+高品质住宅区——外动内静的综合商住社区

外动内静的综合商住社区是“秦淮名都”核心定位，使围绕在社区外围的商业真正为生活服务而不干扰生活。从下沉广场的设计，到商业步行街的设计，无不体现外动内静的理念。

③

历史文脉+秦淮风情——立体化、内外空间交融的环境景观

在秦淮区兴建物业，首要考虑的秦淮区深厚的历史文脉和令人神往的秦淮风情，如何发掘它的历史文脉和风雅情调，不仅对社区的宣传有很大的作用，更为重要的是让居住在这里的人们接受文化的沐浴，通过环境来影响居民们的精神世界。也使这一社区能吸引高素质的官、商、文、艺人士来此安居，从而更增长它的文化气息。

3、

价格定位

①从整个南京房地产市场来看，目前，购房者对所购的房子盼望单价如图所示。

图1-4：购房者盼望单价比例图（单位：元）

②根据建设部对房价的划分标准，拟定房价在每平米2800元以下的为低档房，每平米在2800-5000元之间的为中档房，而每平米在5000元以上的为高档房。以此为标准，我们可以从价格的角度，对目前南京房地产市场各个档次的市场容量进行分析。

图1-5：低、中、高价位档次容量比例图

记录发现，目前购房者对价格的盼望重要集中在中档价位，而盼望所买的房子价格在每平米5000元以上的比例仅为4%。根据总的市场容量，南京房地产市场目前各个价位档次房产产品的需求容量分别为150万平米、500万平米、30万平米左右。

③图1-6：各片区价格档次容量比例图

可以看出，目前购房者希望单价在每平米3000元以下的意向购房区域重要集中在江宁和城北，希望单价在每平米3000-4000元的意向区域重要集中在河西、城东和城南，而希望单价在每平米4000元以上的区域重要集中在城中。

④楼型容量分析

购房者在购房的过程中，他们在考虑首选区域和盼望价格时，也很关注他们所买到的房子的楼型。房产从楼型角度看重要涉及了多层、小高层、高层和别墅。一般的说法：定义7层以下为多层，

7-17层为小高层，17层以上为高层。

图1-7：楼型需求比例图

数据表白，目前南京房地产市场各楼型的需求状况仍然是以多层为主，小高层紧随其后。

按总容量为700万平米计算，可知目前南京房地产市场对各楼型的需求容量如图所示。（计算方法同上）

图1-8：楼型需求结构图（单位：万平米）

可以看出，南京房地产市场购房者对多层、小高层、高层和别墅的需求容量分别为420万平米、180万平米、70万平米、30万平米左右。

根据以上的数据，地处南京城东南的秦淮区的主流房价应定位在3000元—4000元之间，同时该区域4000元—5000元之间的需求量也相称旺盛。从高层住宅的需求量来看，24层的酒店式公寓的定价在4000—5000元之间是有市场需求的。

公司根据策划方案实行开发以后，市场反映十分良好，认购、征询、参观络绎不绝；原居民在了解我们的政策后，对于拆迁工作相称支持，在最短的时间内完毕搬迁工作，并提前完毕认购作，交纳了增长面积部分的购房款，他们除了希望我们快一点完毕建设，再没有其他的规定了。在我们开工不久，“秦淮名都”的商住楼盘预售率达成70%以上，交付使用后，入住率高达98%，沿街商铺、购物中心、酒店、娱乐中心开业后顾客盈门，“秦淮名都”名副其实地成为区域商业文化中心，与夫子庙相与呼应，成为秦淮区实行“旅游商贸兴区”战略一个亮点。公司也由于这个楼盘的成功开发，打造出了一个“发明型”房产开发公司的品牌。

解

释：

这些年的房地产投资是经济发展的最大热点，但地产投资也存在的风险，这些风险涉及自然灾害导致的自然风险，由于政治方面因素引起的社会风险，由市场运营状况的不拟定因素引的经济和市场风险，由科学技术进步引起的技术风险，尚有就是公司内部风险。这些风险有些是可以规避，有些则是无法预测，无法规避，只能顺应。我们中联公司在开发“秦淮名都”楼盘时，为了规避或更好的顺应政策法规的变化，使投资开发一举成功，进行了科学的策划，正所谓“三思方举步，百战亦成功”。具体在策划实行中我们运用“响应政策，呼应布局，顺应民心”的策略，取得良好的效果。

一、响应城市建设政策

响应城市建设政策，就是在制定策划方案时一方面考虑相关政策，跟着政策走。

这几年来，国家对社会办学的政策放宽了，许多房地产公司读懂了这一政策，积极响应。如浙江的耀江集团和学校合作，一方面运用学校在主城区的原校址开发商住楼盘。在为学校建设新校区的同时，投资学生宿舍、学校食堂等校内的商业物业，取得了良好的经济效益。

我们在“秦淮名都”的策划中，一方面考虑的是政策，那就是“旅游商贸兴区”这一政策。这意味着城市的面貌会有巨大的变化，一是老城区的改造，带有秦淮特有的风情，以吸引更多游人驻足；二是兴建新的商业区，满足吃、住、购物、娱乐的需求。基于这一考虑，我们的策划方案不仅要顺应这一政策，还要积极和相关部门研讨，以取得更多的支持，结果证明这一策略是对的的。

我们所有的经济活动都是在国家政策的大环境下进行的，脱离了这个环境就会使经济活动受到制裁或无法进行。被动接受是接受，积极接受也接受，所以我们选择积极接受。我们不仅积极响应政策，根据政策调整经营战略，并且我们积极研究城建的科学性和合理性，为政府部门提供制定政策的参考，这样我们就做到最早接触政策，最先吃透政策，及时捕获机会和规避风险，

二、呼应区域经济布局

呼应区域经济布局，就是在设计商业业态是要从大局上考虑整个区域的商业分布，做到你无我有，互相补充，互相呼应，而不是反复建设。

河北香河县的天下第一城，是