合肥滨湖新区项目可行性研究

PAGEPAGE5第一章项目概论 11.1项目概况 11.1.1开发商简介 11.1.2可行性研究报告编制依据 11.1.3地理位置 11.2项目建设的必要性 21.3项目的主要技术经济指标 21.4结论与建议 31.4.1可行性研究初步结论 31.4.2项目建议 3第二章项目投资环境市场的可行性分析 42.1经济发展背景 42.1.1安徽省国民经济保持快速、健康发展 42.1.2合肥市发展概况 42.2合肥市相关规划 42.2.1滨湖新区功能布局 52.2.2合肥宏观经济发展概况综述 52.3总结 6第三章市场可行性分析 73.1合肥市房地产发展概况 73.1.1土地市场概况 73.2滨湖新区房地产市场研究 133.2.4项目周边部分房地产项目详情 14滨湖品阁 14观湖苑 153.3结论 16第四章项目定位 184.1项目的SWOT分析 184.1.1优势（S） 18地段优势 18规模及产品优势 184.1.2劣势（W） 184.1.3机会（O） 184.1.4威胁（T） 194.2项目的客户定位 194.3项目的形象定位 194.4市场策略 194.5项目评价 20第五章项目建设条件研究 225.1项目建设地点 225.2项目建设条件研究 225.2.1自然条件 225.2.2项目用地环境评价 225.2.3建设场地条件 225.3资源供给情况 225.3.1建筑材料的供给 225.3.2施工力量的组织计划 235.3.3项目施工期间的动力、水等供应 235.3.4项目建成后资源的供给 23第六章项目构想和建设规划 246.1项目构想 246.1.1产品初步定位 24目标客户初步定位 246.1.2产品初步构想 256.2项目可发进度安排 26第七章环保、节能和消防 297.1环境保护 297.1.1大气保护 297.1.2污水处理 297.2节能节水措施 297.2.1节能措施 297.2.2节水措施 29（1）小区水环境 297.3消防设施 30第八章项目经济可行性分析 318.1开发经营与销售计划 318.2投资估算与资金筹措 318.2.1建设投资估算 318.2.2建安工程费估算 338.2.3项目用款计划 358.2.4资金筹措 35（1）自有资金 358.3项目财务评价 368.3.1本楼盘价格确定 368.3.2价格估算 37（1）住宅价格： 378.3.3财务评价基础数据选取 378.3.4财务评价报表 38（1）现金流量表 398.4财务分析 428.4.1盈利能力分析 428.4.2偿债能力分析 438.4.3资金平衡分析 438.4.4不确定性分析 438.5项目综合评价 458.5.1项目对社会影响分析 458.5.2项目对所在地的互适性分析 458.5.3社会评价结论 45第九章可行性研究结论与建议 469.1拟建方案的结论意见 479.2项目的主要问题的解决办法和建议 479.3项目的风险及防范建议 489.4可行性研究结论 49参考文献 50致谢 52第一章项目概论1.1项目概况1.1.1开发商简介蓝鼎投资集团是以房地产开发为主营业务，涵盖广告传媒、五星级酒店和物业管理等多元化集团公司，下设安徽蓝鼎置地发展有限公司、安徽蓝盛置地发展有限公司、安徽蓝鼎广告策划有限公司、合肥诚和物业管理有限公司、合肥蓝鼎国际大酒店有限公司。1.1.2可行性研究报告编制依据（1）项目建议书及其批复文件。（2）国家及合肥市颁布的相关法律、法规、政策。（3）合肥市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要。（4）合肥市城市总体规划大纲（2000—2020年）。（5）滨湖新区经济和社会发展规划（6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额。（7）《合肥市市区基准地价》。（8）合肥市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料。（9）其他有关依据资料。1.1.3地理位置位于合肥市广西路与长沙路交汇处，滨湖新区第一人民医院东南面。如下图所示:1.2项目建设的必要性房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。皖江城市带承接产业转移示范区定位为合作发展的先行区、科学发展的试验区、中部地区崛起的重要增长极、全国重要的先进制造业和服务业基地。合肥作为皖江城市带的核心，未来经济的发展会得到进一步提高。同时，为了加快滨湖新区建设步伐，推进合肥建设发展的进程，充分发挥区域优势，促进滨湖新区经济的进一步繁荣，提高公司的开发效益。因此，建设本项目是十分必要的。1.3项目的主要技术经济指标主要技术经济指标见表1-1。表1-1项目主要经济技术指标表项目数值单位用地面积17065平方米容积率2.6总建筑面积44369.81平方米地上建筑面积39444平方米其中住宅32444平方米会所4000平方米物业及其他3000平方米地下建筑面积4925.81平方米建筑密度23%户均面积120平方米总户数270户车位配比1.25:1汽车位个数360个自行车位个数400个注：考虑完善会所配套，设置餐厅、健身等功能。表1-2项目户型结构建议表户型面积段户型结构所占比例户均面积户数125以上四室两厅10%13024100—120三室两厅35%1108480—100两室两厅40%909680以下两室一厅25%70601.4结论与建议1.4.1可行性研究初步结论本项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿还和自身平衡能力，且具有一般的抗风险能力。建议本项目要充分利用地块位置优势和地段资源；与知名专业设计公司、品牌实力建筑公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。1.4.2项目建议本项目整体档次定位是需要重点考虑因素：（1）地理位置：位于滨湖新区中心位置，是正在高速发展的新区，该区域高端定位明确，并且已经凸显商业、住宅型用房的稀缺性，具备良好的区位优势和自然资源。（2）竞争概况：该项目周围住宅项目不是很多，现已开盘，对预期作为以住宅为主体的本项目竞争威胁不大。（3）合肥市市场状况：2011年的合肥楼市，成交量日渐其下。第一季度合肥市持续了2010年的较好势头，月成交量较好。继新国八条出台以后，受政策影响，楼市迅速降温，逐渐低迷，价格泡沫逐渐挤出房地产市场，进入十二月以后，在合肥市政策微调之下，成交量正在缓缓回升。因此，本报告建议项目初步定为于中高档的精品住宅。第二章项目投资环境市场的可行性分析2.1经济发展背景2.1.1安徽省国民经济保持快速、健康发展全省实现生产总量15110.3亿元，按可比价格计算，比上年增长13.5%。其中，，第一产业增加值2020.3亿元，增长4%；第二产业增加值8226.4亿元，增长17.9%；第三产业增加值4863.6亿元，增长10.5%。产业结构、所有制结构、区域经济结构进一步优化。三次产业比例由上年的14∶52.1∶33.9变化为13.4∶54.4∶32.2，其中工业增加值占GDP的比重为46.2%，比上年提高2.4个百分点。全社会劳动生产率为36986元／人，比上年增加6234元。人均GDP达25340元(折合3923美元)，比上年增加4452元。图2-12007—2011年全省生产总值及其增长速度图数据来源：安徽省统计局统计公报—（2007—2011）2.1.2合肥市发展概况2011年合肥市全年生产总值（GDP）2702.5亿元，比上年增长17.5%。其中，第一产业增加值132.6亿元，增长3.5%；第二产业增加值1457.6亿元，增长22.3%；第三产业增加值1112.3亿元，增长12.7%。三次产业结构由上年5.2：52.6：42.2调整为4.9：53.9：41.2。其中，工业增加值占GDP的比重为41.5%，比上年提高1.5个百分点。2.2合肥市相关规划大合肥整体布局:其中“1419”城市发展战略，环巢经济圈的城市现状。其中，“1419”新型城镇体系中的“1”，是指1个中心城区（含滨湖新区），“4”是指4个新城，即北部新城、西部新城、西南新城、东部新城，“19”是指19个新市镇，即：水湖镇、下塘镇、吴山镇、井岗镇、八斗镇、梁园镇、石塘镇、桥头集镇、长临河镇、高刘镇、三河镇、山南镇、紫蓬镇、小庙镇、大兴镇、淝河镇、大圩镇、岗集镇、大杨镇。2.2.1滨湖新区功能布局区域概况（1）滨湖新区行政区划目前，滨湖新区的领导体制是建设指挥部代表市委、市政府负责建设和招商引资工作，而建成区域的城市管理和社会管理则由当地政府——包河区负责。建管分离模式，使指挥部有更多的精力实施建设和招商，也使城市管理和社会管理得到的了充分保障。（2）滨湖新区交通状况滨湖新区已建成市政道路76公里，路网围合面积30平方公里，一个基础设施较为完备、社会事业初具规模、拆迁群众安定和谐、人气逐步汇集的新城区初展英姿。滨湖新区地处全国交通规划的枢纽位置，公路、航空、通讯基础设施完备。方兴大道建设工程今年底有望贯通，届时市民从滨湖新区驱车半个小时左右即可直达合肥新桥国际机场——国内4E级枢纽干线机场。此外，该工程中我省最大的互通式立交——方兴大道下穿京台高速公路互通立交也将随之亮相。资源概况（1）自身优势蓝鼎滨湖假日周边配套设施齐备，超大型购物超市、娱乐城、市中心医院、人民银行、国际会展中心、国际金融中心、合肥市第46中本部、屯溪路小学等分布四周。滨湖新区正在建的安徽省第一高楼--安徽蓝鼎国际商务七星级酒店，以及五星级酒店高速-滨湖时代广场。（2）区位优势作为合肥新区，滨湖新区以交通通讯便捷、科教优势突出、人居环境极佳、服务设施完善等特点。（3）人口规模滨湖新区：312国道以南，沪蓉高速公路以东，南淝河以西，派河以北地区，包括滨湖新区和包河工业园区，建设用地面积约47.40平方公里，人口控制在56万左右。人流比较密集，较大的消费潜力和空间支撑着区域经济的发展。2.2.2合肥宏观经济发展概况综述合肥市是安徽省省会，为安徽省政治、经济和文化中心，为国务院批准的全国对外开放城市，是一座具有2000多年历史的古城，位于中国中部，长江淮河之间，是沿江近海的内陆城市，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要地位。近年来城市建设出现了飞跃发展，形成了多层次开发、多元化投资的良好态势，城市面貌日新月异。合肥是中部地区经济较有活力的地方，在中部城市中经济增长也在前几名，比较有发展前景。2.2.3合肥市滨湖新区规划及发展方向合肥市近期重点向南、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范基地，适度向北部、东部和西南部发展。滨湖新区是合肥市城市空间发展格局的重要组成部分，实施高起点和高标准超前规划，一次规划，分步实施，集中建设，快节奏推进，打造区域性国际金融后台服务基地和行政办公中心、旅游会展中心、文化体育中心、研发创意中心和商业居住中心，建设生态环保和独具魅力的现代化新城区。2.3总结从安徽省及合肥市市的整体经济水平可以看出，合肥市居民已基本步入小康生活，逐步向品质生活过度，对住房的主要要求也从刚性需求向改善性需求为主转变。从城市整体发展规划和区域规划可以看出，项目所在区域已经是合肥市城市发展的核心区域，从功能上看，滨湖新区布局合理，各项配套齐全；从绿化上看，本项目周边环境优美，是合肥市国家级生态园林城市的主要生态区，绿色生活氛围浓厚；从城市交通上看，滨湖新区交通便利。综上所述，合肥市滨湖新区的未来规划将促进本项目的发展，提高本项目的整体效益。第三章市场可行性分析3.1合肥市房地产发展概况3.1.1土地市场概况2011年合肥市住宅用地2011年合肥市经营性用地成交总额121.608亿元，共3900.593亩，成交均价356.283万元/亩，相比较2010年197.903亿元下跌76.295亿元，跌幅达38.55%。在合肥市9个区域中，滨湖区以总成交量674.74亩摘得头魁，政务区272.85亩排名第二，蜀山区217.05亩列居第三。表3-12010-2011年合肥市土地成交统计2010-2011年合肥市土地成交统计2010年成交量2011年成交量同比成交面积4598.987亩3872.407亩-15.8%成交单价430万元/亩338万元/亩-21.4%相较而言，在市区已经发展比较成熟的区域中，滨湖新区仍是土地成交较为重要的阵地，，具有无限发展潜力。3.1.2合肥房地产市场发展概况分析合肥这两年的大建设也带动了房地产的飞跃发展，据统计在合肥市买住房的人，其中52%是持有外地身份证的人。那就说明合肥的城市也在变化，52%其中有7%都是外省市，其它都是安徽省的，这说明安徽的变化带动了整个产业的发展，也说明了合肥市的住房品质吸引着全省的客户，随着城市规模的扩张，房地产投资快速增长，房产项目遍地开花，未来几年合肥的城市化水平还将逐步提高，今后合肥房地产市场也会稳步发展。3.1.3合肥房地产市场近期成交量在降价、观望的恶性循环中，2012年的合肥楼市从一开始即不被看好，房价是否下跌已不是问题，问题只在于跌多少。据合房网房地产研究中心统计数据显示，2012年，合肥楼市将在53710套住宅库存的基础上起步，在没有新盘入市的情况下，其消化周期仍然需要约16个月。对于2012年的合肥楼市，一个实实在在的数据则是其住宅库存量已经达到53710套，较2011年所面临的44255套压力更甚，增长幅度达到21.4%。按照合肥2011年最后三个月的成交数据套来算，在没有新盘入市的情况下，合肥住宅市场的库存需要约16个月的时间来消化。3.1.4合肥房地产市场总体销售情况2011年合肥市共销售了住宅类商品房56324套、销售面积为578.61万㎡。与2010年作比较，2011年合肥住宅的销售量同比去年出现了明显幅度的下跌。2011年合肥市住宅的销售均价为6219.23元/㎡，同比去年的6051.90元/㎡上涨了167.33元/㎡，涨幅达2.76%，可以看到今年的住宅均价较之去年实际上还是出现了明显幅度的上涨。表3-22011年合肥市住宅类商品房销售及同比销售情况套数（套）面积（㎡）金额（亿元）均价（元/㎡）2010年78832763.58462.116051.902011年56324578.61359.856219.23同比-28.55%-24.22%-22.13%2.76%图3-1近五年合肥住宅类商品房年度销售情况图3-22011年合肥市住宅类商品房分月销售走势图3-32011年合肥市住宅类商品房分月销售及同比变化2011年的单月销售均价变化幅度很大，其中单月最低一月和单月最高一月的差额已经超过了1000元/㎡，在今年的单月销售均价中，2、3月份期间受到了大量的集资房备案影响，销售均价是低于6000元/㎡，而5月份以后的销售均价单月的波动幅度减小，但是销售均价虽然受到了集资房备案的影响仍保持在单月6000元/㎡以上。图3-42011年合肥市分月住宅销售均价走势3.2滨湖新区房地产市场研究3.2.1滨湖新区总体概况滨湖新区是合肥“1419”城市空间发展战略，即“一个主城区（含滨湖新区），四个城市组团，19个新市镇”的重要组成部分，依照规划，其南依巢湖，北靠南二环路，西接上派河、合安高速，东临南淝河，总面积约196平方公里，是合肥未来通过巢湖、走入长江、融入长三角的水上门户，将引领合肥从“环城时代”阔步迈入“滨湖时代”。该项目位于滨湖新区中心位置，东临庐州大道，西接广西路，北临长沙路，南接中山路，天山路和洞庭湖路作为南北和东西方向的十字线将地块划分为4个完整分区。3.2.2附近楼盘情况该项目附近两年来陆续推出了众多楼盘，其中离本开发项目较近较有影响力的楼盘有滨湖世纪城、滨湖品阁、观湖苑等。3.2.3区域市场特点2011年滨湖新区建筑业实现了在低迷楼市下的上扬态势，虽然受到一定打压，但是依然保持了比较平稳的发展态势。经营理念的新颖化、整个产业的发展科学，后劲充足，为整个合肥房地产业的活力发展做出了较大的贡献。在现在的滨湖新区，已经完成设计的住宅产品，具有如下共同特点：（1）高档次开发已成为新城楼盘的开发主要取向，质优价高；（2）规模化和高层化成为新城楼盘规划设计的主流；（3）建筑风格以现在、简洁、典雅、大气为主流；（4）人车分流得到全面实施，基础设施配套相当完善；（5）新建住宅更加注重社区内部配套；（6）在户型配置上，以中小户型为主，三房主力面积100—120平米左右。3.2.4项目周边部分房地产项目详情滨湖品阁表3-4滨湖品阁详情表项目名称滨湖品阁(住宅)项目类别高层项目地址紫云路与西藏路交口西南角项目价格7400元/㎡开盘时间2007-9-4交付时间2008-2-21付款方式商业贷款,一次性付款项目公摊20%容积率3.1绿化率50%建筑面积18万平方米占地面积72.7亩住宅总套数729户停车位数量150个建筑结构剪力墙结构供暖属性供暖用气属性燃气集团天然气装修与否毛坯教育配套合肥附小、四十六中景观配套休闲景观交通状况快速公交1、18、26、60观湖苑表3-5观湖苑详情表项目名称观湖苑(住宅)项目类别高层项目地址位于紫云路与天山路交汇处东南项目价格8000元/㎡开盘时间2008-1-1交付时间2009-3-24付款方式商业贷款,一次性付款容积率3.3绿化率40%建筑面积450000占地面积200亩住宅总套数4550户停车位数量1000个建筑结构剪力墙结构供暖属性供暖用气属性燃气集团天然气装修与否毛坯教育配套知名双语幼儿园、师范附小、48中景观配套中央景观交通状况快速公交1、60、滨湖世纪城表3-6滨湖世纪城详情表项目名称滨湖世纪城(住宅)项目类别高层项目地址位于滨湖新区，西面紧邻徽州大道，南临紫云路，东临庐州大道，北临南京路项目价格7600元/㎡开盘时间2009-8-1交付时间2010-5-1付款方式商业贷款,一次性付款容积率3.09绿化率50%建筑面积480万平方米占地面积2500亩住宅总套数24000停车位数量3000建筑结构剪力墙结构供暖属性供暖用气属性燃气集团天然气装修与否毛坯教育配套合肥一中、师范附小、四十六中景观配套中央景观交通状况快速公交1、60、18综上所述，通过与三个地理位置相近、类型相似的楼盘比较可知，合肥蓝鼎假日小区位于广西路与长沙路交汇处，滨湖新区第一人民医院东南面。周边学校、商场、公交公司、医院、银行等配套设施十分齐全，交通相当便利，环境良好，地理位置优越。由此可以看出蓝鼎滨湖假日是目前合肥较为理想的居住场所之一，在房地产市场上具有良好前景。3.3结论通过以上分析可知：从滨湖新区作为合肥市现在最主要的发展区域板块来看，该区域的房地产市场一直是合肥市的热点区域。根据2011年销售情况和对可预见性政策的充分估计来看，滨湖新区依然是合肥楼市的热点。因此，合肥市滨湖新区市场条件优越，适合住宅项目的建设，相信蓝鼎滨湖假日楼盘的销售前景应该比较乐观。第四章项目定位4.1项目的SWOT分析4.1.1优势（S）地段优势（1）滨湖新区处在合肥目前建设的前沿阵地和核心区域；（2）巢湖拆分并入合肥，加大了合肥的机遇；（3）附近有师范附小、青年路小学、46中、48中等，学生入学非常方便；（4）合肥地铁一号线起始点在滨湖；规模及产品优势（1）蓝鼎滨湖假日位于滨湖新区中心位置；（2）户型设计简约大方、紧凑合理，面积控制较好；（3）蓝鼎的品牌效应影响力还是比较大的。4.1.2劣势（W）（1）项目周边小区扎堆，竞争非常激烈；（2）附近虽然有小学和中学，但是没有高校；（3）周边目前已开发许多住宅小区，基本进入建成区阶段。（4）项目离路边较近，会有部分噪音及灰尘污染；4.1.3机会（O）（1）此项目周边日益繁华，而且环境非常好，为项目立意提供了可能；（2）片区内已具有一定物业集聚规模，且已具备6500元/㎡价格基础，开发及消费已具备一定成熟度，为提高物业档次，拉升物业价格创造了条件。（3）合肥潜力地段物业，具有升值的可能；（4）附近有大型超市，出行购物便利。且离医院较近方便就医。（5）本项目周边汇聚大量的企业和高素质的人群，为本项目的发展提供良好的机会。（6）政策的扶持将给合肥的发展、振兴带来很好的机遇，良好的大环境将为本项目的开发、销售带来很好的机会。4.1.4威胁（T）（1）竞争风险：周边及可比地段在建、待建项目对本项目有竞争压力。（2）市场风险：房地产项目是涉及到开发商实力与经验、建筑设计、建筑施工、营销企划、装修装潢、物业管理等众多方面的专业化工作，只有每个环节都把握好才能使该项目顺利的开发。（3）政策风险：愈来愈严的市场调控政策使得市场需求量进一步减少，未来的房价走势，不容乐观。4.2项目的客户定位根据本项目的市场定位，本项目的目标客户定位不仅包括在此附近地段景观的竞争对手的目标客户，还将吸引受本项目形象定位吸引的其他高素质买家。根据区域市场表现特征和对本项目的详细分析、探讨，针对上述规划构想，本项目未来市场的目标客户群体可以进一步锁定为：（1）区域企业中高级管理人员、公务员、投资者。（2）周边区域公司白领及教师。（3）其它区域中青年置业者。（4）外区域客户及其它客户。4.3项目的形象定位将项目的优势挖掘，结合项目的地理位置、目标客户、楼盘规模、配套设施等素质因素对项目进行度身订做的宣传定位。（1）随着合肥城市的不断发展，外来人口也再不断增多，而近年来政府提出产业升级，吸引大批高素质人才的策略，使不少知识型移民汇集到合肥来。这个消费层带动了合肥对房地产的需求，也使合肥房价随着市场的需求随之增高，他们将是支撑合肥地产发展的重要力量之一。(2)合肥市政府大打城市牌，此牌一出，聚集效应明显，吸引大量的高素质人才来合肥工作并且居住。随着新城市中心的建成，这一带的市政基础设施将更加完善，对客户的吸引力加强，会有更多的人从镇区搬来城区居住。(3)对于白领阶层来说，购买中小户型住宅，第一考虑的是地段，其次才是成本；必须有便利的交通，成熟的社区生活配套，才适宜自住。蓝鼎假日所处位置优越，非常适合城市主流白领群体选择为长期居所，是白领真正心仪的完美宅地。4.4市场策略（1）价格策略主要考虑成本、市场、竞争等，企业根据这些情况来给产品进行定价，从而吸引买家的注意力。（2）销售策略开盘后，首期进行前期推广活动，紧接下来的是中期推广，中期销售是非常重要的，可采用多种方式进行宣传推广。把每一个月作为一个销售周期，每一个周期主打一种产品，采取先易后难的方式，并且售价分阶段提高产生升值效应，提醒买家越早购买越划算，促进成交。根据市场的反映灵活交叉使用各种销售手段，维持项目在客户心目中的新鲜感。（3）尾期销售策略任何商品销售部分分为四个时期：进入期、成熟期、持续期和尾声。楼盘销售率7成左右的时候，余下的单位便称作尾盘。卖尾盘时已不能大量花费人力、财力，这时可以采用一些促销策略去吸引消费者的注意力。根据剩余尾货的特点（如户型、面积、总价等）进行分类，对不同的类别制定不同的销售目标，使用不同的销售手法，使之更切合实际，针对性更强，从而达到推销产品的目的。（4）产品策略。销售中心给人的第一印象要吸引消费者，所以产品的现场包装也是相当重要的。作为客户接触本项目的第一件产品，第一印象是否吸引将直接影响其购买欲，所以建议必须先为项目营造一个喜庆。并且看样板房是顾客对拟购置房屋状况最直接、最真实的体验，对唤起客户购买欲望关系极大，样板房的优劣对楼盘的销售起着关键作用。因此，样板房的设置要非常慎重，要认真研究顾客心理、布局、质量、装饰、外观、家私甚至色彩都要仔细研究，反复比较，还要特别注意周围环境的介绍和描绘。同时在装修样板房时还应尽力掩饰其结构上的一些不足之处。（5）宣传推广费用按照目前市场的平均水平，考虑市场的竞争性推广总费用大约占总销售额的3%-4%。在产品导入期和公开发售期，由于推广力度大，推广费用会较多，所以，这段段应占整体推广费用的60%。其后40%则以实际销售情况分阶段实施。4.5项目评价（1）本案处于滨湖新区中心位置，交通便捷，周边规划的各类配套设施齐全，未来发展前景非常好。购物(永辉超市)、医疗(市第一人民医院)、教育(合肥师范附小、四十六中)一应俱全。（2）滨湖新区作为合肥市未来的政务中心和新的城市增长极，区域经济发展前景优越，区域市政配套、交通状况良好，未来区域就业机会多，随着城市建设的推进和经济发展，区域人口和人流不断增加，可以预见城市购买力和消费力也将在本区域内得到释放，是房地产市场的黄金地段，主要目标人群集中在合肥本地和对滨湖新区认可并有生活情节的中高端置业人群。（3）滨湖新区的人口规模还是比较大的，人流比较密集，较大的的消费潜力和空间支撑着区域经济的发展。第五章项目建设条件研究5.1项目建设地点蓝鼎滨湖假日位于滨湖新区中心位置，东临庐州大道，西接广西路，北临长沙路，南接中山路，天山路和洞庭湖路作为南北和东西方向的十字线将地块划分为4个完整分区。5.2项目建设条件研究5.2.1自然条件合肥是安徽省省会，位于安徽中部，是全省政治、经济、科教、文化中心和交通枢纽。并且合肥市所出的地理位置也非常优越，位于中部地区，未来发展具有巨大潜力。5.2.2项目用地环境评价本项目位于合肥市这几年正全力打造的滨湖新区，是一个具有巨大发展潜力的板块。项目周边配套设施齐备，超大型超市、娱乐城、市中心医院、人民银行、国际会展中心、国际金融中心、合肥市第46中本部、屯溪路小学等分布四周。项目交通便利，路网四通八达，随着滨湖新区的发展将有多路公交开通，可直达主城区中心地带，正在建设的城市轻轨将在项目东侧设站，为城市生活加速。整个项目是居住、休闲、娱乐、旅游为一体的生态型高档社区助力。综上所述，本项目的开发具有良好的市场环境，有较大的市场需求，但竞争也很激烈。但是总的来讲，只要定位准确，开发得当，本项目仍能为开发商创造良好的经济效益、社会效益及环境效益。5.2.3建设场地条件滨湖新区市政设施有：道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。5.3资源供给情况5.3.1建筑材料的供给建筑材料的需要量将根据最终经政府批准通过的施工图进行定额计算而得，材料部分除部分设备或专业性强的项目外，其余材料均由总包方自行负责采购，甲方负责对其指定厂家或品牌，其主要材料价格以甲乙双方均认可的材料价格执行。需甲方提供的材料或设备由总包方提前书面通知甲方安排进场时间。5.3.2施工力量的组织计划本项目施工力量由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，选取有实力、信誉好、报价合理最优的施工单位进行施工。5.3.3项目施工期间的动力、水等供应本项目施工期间的动力、水均在项目原租赁站的动力、水接入基础上进行相应改造而成。5.3.4项目建成后资源的供给项目建成投入使用后水、电、燃气、通讯等均在就近市政道路上接入，其项目交通在市政道路上均留有出入口，方便业主出行。第六章项目构想和建设规划6.1项目构想针对地块所在区域的建设发展前景，区域房地产市场的发展趋势以及项目自身条件，提出如下整体规划思路：6.1.1产品初步定位目标客户初步定位基于以上调研分析结论，本方案的目标市场和目标消费人群应是：（1）第一层面：合肥本地就合肥本地目标消费人群而言，倾向于购买此区域住宅的客户群体主要是对该区域情况较为熟悉，了解滨湖新区未来具有无限的发展潜力，且已习惯当地的生活方式。因此，我们可以推断，这些客户主要来自合肥南边等区域。并且滨湖新区作为省政务区，其吸引力将涵盖合肥市内其他区域和周边郊县。（2）第二层面：安徽省内经济发达地区（芜湖、马鞍山等）投资型客户。这些发达地区的投资者被滨湖新区未来的发展潜力所吸引，认为滨湖新区未来发展前景良好，所以有投资的打算。（3）第三层面：在省外的当地人或者喜爱当地风景和环境的其他客户。目标客户特征分析（1）年龄特征：年龄分布在28—50岁之间。这样的年龄短具有较强的购买欲和购买力。（2）经济收入：家庭收入良好，年净收入约为5万元的家庭。（3）职业特征：政府官员、高级白领和蓝领、以及一些私营业主。产品认知和需求特征（1）目标客户群体对小区周围的配套设施的要求十分看重，如学区、医疗设施、娱乐场所等。（2）目标客户群体会关心楼层朝向和建筑风格。（3）目标客户群体有的具有几套住房属于限购范围，而滨湖新区现在不属于限购区域，所以可以考虑购买住宅作为置业。（4）品牌效应也起着很大的作用，目标客户群一旦形成对某个楼盘或者区域的认同和信赖后，将影响周围人的想法。6.1.2产品初步构想根据本项目周边主要楼盘的供应和消化结构情况，建议本项目户型配比如下：表6-1项目主要经济技术指标表项目数值单位用地面积17065平方米容积率2.6总建筑面积44369.81平方米地上建筑面积39444平方米其中住宅32444平方米会所4000平方米物业及其他3000平方米地下建筑面积4925.81平方米户均面积120平方米总户数270户车位配比1.25:1汽车位个数360个自行车位个数400个注：考虑完善会所配套，设置餐厅、健身等功能。表6-2项目户型结构建议表户型面积段户型结构所占比例户均面积户数125以上四室两厅10%13024100—120三室两厅35%1108480—100两室两厅40%909680以下两室一厅25%70606.2项目可发进度安排表6-3项目各阶段分时安排表阶段时间进度表可行性研究2012年3月土地取得2012年4月设计2012年6月四证取得2012年7月施工阶段2012年10月销售2014年1月交房2015年8月表6-4工程事实进度表2012年序号阶段345678910111211可行性研究2土地取得3设计4四证取得5施工阶段6销售7交房2013年序号阶段234567891011121可行性研究2土地取得3设计4四证取得5施工过程6销售7交房2014年序号阶段12345678910111可行性研究2土地取得3设计4四证取得5施工过程6销售7交房2015年序号阶段12345678910111可行性研究2土地取得3设计4四证取得5施工过程6销售7交房第七章环保、节能和消防7.1环境保护7.1.1大气保护小区以天然气为燃料，所以应在房间间设计通风排气装置，且排气烟囱避开其它环境敏感地段。地下停车场废气主要为汽车尾气，再次安装通风排气装置。7.1.2污水处理本项目产生的污水主要有生活废水和洗浴污水。生活废水经隔油，沉淀处理后排入下水道。7.2节能节水措施7.2.1节能措施蓝鼎假日小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。7.2.2节水措施（1）小区水环境合理规划和建设小区，为水提供安全的水环境。有有效的供水、污水处理、日用系统，来节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。（2）绿化景观用水节水保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。7.3消防设施消防设施研究，主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。PAGEPAGE45第八章项目经济可行性分析8.1开发经营与销售计划初步假定开发经营期为3年，销售计划为房屋建成后1年内销售完毕，具体见下表：表8-1项目开发与销售计划表项目建筑面积2012201320142015总施工面积44369总体施工进度12.1%53.1%34.8%住宅324441825014194住宅进度安排43.75%56.25%会所40003200800会所进度安排80%20%物业及其他30002100700物业进度安排70%30%其他配套4925394098.5其他配套进度安排80%20%销售总面积443692662117748总面积进度安排73%27%住宅32444259556489住宅销售进度80%20%配套1192565595366配套销售进度55%45%8.2投资估算与资金筹措8.2.1建设投资估算表8-2项目总投资估算表序号项目总投资（万元）估算说明1土地取得费用13310.72前期工程费554.532.1可行性研究费364.8建安工程费的5%2.2勘察设计费116．73建安工程费的1.6%2.3其他费用73.0建安工程费的1%3建安工程费7296.044基础设施建设费218.88建安工程费的3%5公共配套设施建设费119.25100元/平方米6销售费用921.50销售收入的4%7管理费用6451-5项费用之和*3%8开发间接费1424.128.1分散建设市政公用设施建设费364.8建安工程费*5%8.2建筑工程质量安全监督291.84建安工程费*4%8.3供水管网补偿费150.60.3T/人，600元/T8.4供电用电负荷费580.44KVA/户，480元/KVA8.5其他36.48建安工程费*0.5%9其他费用36.48建安工程费*0.5%10涨价及不可预见费218.88建安工程费*3%11财务费用1579.611.1建设期利息1436.0按建设期利息11.2融资费用143.6建设期利息*10%12开发建设总投资26324.981-11项累计8.2.2建安工程费估算表8-3分部分项工程费用指标表土建与装饰工程分部分项工程费指标分部名称分部分项工程费用（元）建筑面积（平方米）平米造价（费用/平方米）1土（石）方工程523554.24436911.82砌筑工程3735869.84436984.23混凝土及钢筋混凝土工程22078014.444369497.64屋面及防水工程1885682.54436942.55楼地面工程5182299.244369116.86墙、柱面工程279524.7443696.37天棚工程4685366.444369105.68门窗工程1437555.64436932.49油漆、涂料、裱糊工程1468613.94436933.1合计41276480.744369930.3安装工程分部分项工程费指标分布名称分部分项工程费用（元）建筑面积（平方米）平米造价（费用/建筑面积）1机械、电气设备安装工程3833481.64436986.42消防工程900690.74436920.33给排水、采暖、燃气工程1277827.24436928.84弱电工程510243.54436911.55通风空调工程212971.2443694.86合计4073074.24436991.8表8-4建安工程费用组成表项目名称造价建筑面积平米造价建筑面积*平米造价（平方米）（元/平方米）工程总造价一土方工程598981.54436913.5二土建工程64965089.8443691464.2三安装工程7396312.344369166.7总计72960383.6443691644.4土方工程部分1分项费用536864.94436912.12措施费用26621.4443690.63其他费用0443690.04规费13310.7443690.35税金22184.5443690.5合计598981.54436913.5土建工程部分1分部费用40389100.744369910.32措施费用13270767.944369299.13其他费用6451252.644369145.44规费2156333.44436948.65税金2520159.24436956.864965089.8443691464.2安装工程部分1分部费用6495621.644369146.42措施费用346078.2443697.83其他费用0443690.04规费283961.6443696.45税金270650.9443696.17396312.344369项目用款计划表8-5项目用款计划表单位：万元项目合计2012201320142015土地取得费用13310.713310.7前期工程款554.53554.53建安工程费7296.4基础设施建设费218.88109.44109.44公共设施建设费119.2559.260.09销售费用921.50500.50421管理费用645193.5193.5193.564.5开发商间接费1424.121020.1404.02其他费用36.483.68涨价及不可预见费218.8889.4109.4420.04财务费用1579.6315.9473.9473.93资金筹措（1）自有资金开发商资本金11451.03万元，第一年注入9413.23万元，第二年注入2037.8万元。（2）债务资金 申请房地产项目开发投资长期借款10000万元，第一年借款10000万元，贷款利息6.8%，单利计息，分三年等息一次性还款。（3）预售收入项目竣工之后，当年开盘，预计年内可出售总量的60%，计20852.04万元，第二年全部售罄，计14110.42万元。总计34962.46万元。表8-6投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目合计20122013201420151开发项目总投资26324.9810293.087897.487976.46157.961.1不含财务费用24745.389898.187423.67423.61.2财务费用1579.6394.9473.88552.86157.962资金筹措53962.4611000800020852.0414110.422.1资本金9000600030002.2预售收入34962.4620852.0414110.422.3开发项目长期贷款10000500050008.3项目财务评价8.3.1本楼盘价格确定本项目销售单价采用市场法估计，见下表：表8-7重点楼盘可比因素分析表项目名称蓝鼎假日eq\o\ac(○,1)滨湖品阁②观湖苑③滨湖世纪城住宅价格（元/平方米）740080007600与项目距离距离（米）0501502000参考权重（%）100603010房地产状况区位（比重：0.5）98989595实物（比重：0.3）95105100100权益（比重：0.2）100100104102由上表观察可知：可比价格eq\o\ac(○,1)=7400*（100/98）*（100/95）*（100/100）=7948元/平方可比价格②=8000*（100/98）*（100/102）*（100/101）=7923元/平方米可比价格③=7600*(100/95)*（100/100）*（100/102）=7843元/平方米所以，平均可比价格=7948*60%+7932*30%+7843*10%=7932元/平方米所以，此项目楼盘售价预定为7900元/平方米。此项目楼盘的销售价预定价格为7900元/平方米，商业配套均价为10000元/平方米。8.3.2价格估算（1）住宅价格：32444*0.79=25630.76万元（2）商业配套价格：11925*1=11925万元（3）车位价格：假定汽车位4万元/个，电动自行车位800元/个。4*360+0.08*400=1472万元所以，销售收入=25630.76+1472+11925=37555.76万元由此可知本项目销售总收入为37555.76万元。8.3.3财务评价基础数据选取（1）考虑到房地产投资领域利润较高，本项目取行业基准收益率15%。（2）有关税费率。营业税税率5%，城市维护建设税税率7%，教育附加费费率3%,印花税税率0.185%，企业所得税税率25%,盈余公积金按10%提取，公益金按5%提取。（3）其他税率参加国家标准。表8-8销售收入与经营税金及附加估算表序号项目合计20122013201420151售房收入37555.7622533.1415022.621.1住宅可销售面积（平方米）324441946612978均价（万元/平方米）0.790.790.79销售比例1.00.60.42配套可销售面积1192571554770平均售价111限售比例10.60.63车位销售收1汽车车位（/个）360180180均价（万元/个）444销售比例电动自行车位400200200均价（万元/个）0.080.080.08销售比例10.50.54经营税金及附加4065.32417.11648.24.1营业税1355.2805.7549.44.2城建费1897.21128.0769.24.3教育附加费813483.4329.65销售净收入34962.4620852.0414110.428.3.4财务评价报表（1）现金流量表表8-9全部投资现金流量表单位：万元序号项目合计20122013201420151现金流入37555.7622533.1415022.621.1售房收入25630.7615378.1410252.621.2配套出售收入11925715547701.3售车位收金流出28484.3518733.231357.83780.674612.652.1开发项目投资22259.6818733.231357.81363.57805.082.2经营税金及附加4065.32417.11648.22.3所得税2159.372159.373净现金流量9071.41-18733.23-1357.818752.4710409.97累计净现金流量9071.41-18733.23-20091.03-1338.569071.414所得税前现金流出11230.7818733.231357.83780.672453.285税前现金流量11230.78-18733.23-1357.818752.4712863.25累计税前现金流量11230.78-18733.23-20091.03-1338.5611230.78计算指标所得税前所得税后内部收益率（FIRR）31.7%29.4%财务净现值（FNPV）6421.235186.60静态投资回收期3.26年3.4年动态投资回收期3.41年3.75年表8-10资本金现金流量表单位;万元序号项目合计20122013201420151现金流入37555.7622533.1415022.621.1售房流入25630.7615378.1410252.621.2售车位流3配套出售流入11925715547702现金流出19413.232037.83780.674612.652.1资本金11451.039413.232037.82.2贷款资金投入10000100002.3预售收入用于开发3780.674612.652.3经营税金及附加4065.32417.11648.22.4所得税2159.372159.372.5其余支出总和2168.651363.57805.082.6长期借款本金偿还10240680680106804净现金流量-19413.23-2037.817392.4710409.97累计净现金流量-19413.23-21451.031338.5611748.53内部收益率27.6%财务净现值6717.26静态投资回收期2.94年动态投资回收期3.22年基准收益率15%(2)还本付息估算表表8-11房地产项目贷款还本付息表单位：万元序号合计合计2012201320141房地产投资贷款偿还1.1年初借款本息累计1000010000100001.2本年借款10000100001.3本年应计利息20406806806801.4本年按约定还本付息还本1000010000付息20406806806801.5年末借款本息累计1068010680106802还本资金来源可利用销售收入0010680可利用资本金6806804偿还长期贷款-本金能力-10000-1000005长期借款偿还期（年）3.44年（3）资金来源与运用表序号项目合计20122013201420151资金来源37555.7622533.1415022.621.1住宅销售收入25630.7615378.1410252.621.2车位销售收3配套销售收入11925715547701.3房地产投资贷款10000100001.4资本金11451.039413.232037.82资金运用19413.232037.83780.674612.652.1房地产投资（含利息）18733.231357.81370.62.2经营税金及附加4065.32417.11648.22.3所得税2159.372159.372.4房地产投资贷款本金偿还12040680680106803盈余资金-586.772037.88072.4710409.984累计盈余资金-586.771451.039523.519933.48表8-12项目资金来源与运用表单位：万元8.4财务分析8.4.1盈利能力分析由现金流量表分析看出，项目全部投资内部收益率（所得税前）为31.7%；在预期可接受内部收益率为15%时，项目净现值为6421.23万元时，项目投资回收期为3.26年；资本金内部收益率（税后）为29.4%，项目净现值为5186.60万元。8.4.2偿债能力分析按照项目的借款条件和还款计划，固定资产投资借款在第三年分一次性还款，项目的清偿能力还是可以的。8.4.3资金平衡分析由资金来源与运用表，在计算期内，项目的盈余资金只有第一年为负值，其余均为正值，所以各期资金的来源与运用是平衡有余的。8.4.4不确定性分析（1）选用不确定因素。本项目的不确定性因素主要有建安成本和销售价格。（2）敏感性分析表：不确定因素上下变动10%和20%时，主要评估经济指标的变动情况表。表8-13敏感性分析表项目变化幅度全部投资（所得税前）IRR（%）NPV（万元）动态Pt（年）建安工程费-20%39.710580.33.17-10%36.37580.23.30031.76421.233.4110%20.64320.33.5420%14.6-705.43.68销售价格-20%14.2184.94.31-10%26.44247.633.84031.76421.233.4110%36.67588.423.2420%40.58624.543.12（3）敏感性分析平均敏感度计算公式:a=评价指标变化的幅度(%)/不确定性因素变化的幅度(%)建安工程费平均敏感度=(39.7-14.6)/(31.7*40%)=1.98销售价格平均敏感度=(40.5-14.2)/(31.7*40%)=2.07图8-1敏感性分析图由敏感性分析表和敏感性分析图可以看出，销售收入，即商品房销售价格是较为敏感的因素。所以在销售过程中要加强营销策略。8.4.5盈亏平衡分析由项目总投资估算表可知，固定成本为12798.75万元，可变成本为13526.23万元。建筑面积为44369平方米，故每平方米可变成本为3048.6元/㎡。当销售面积为26382㎡时，该项目税后利润率为0。图8-2敏感性分析图8.5项目综合评价8.5.1项目对社会影响分析项目小区的建设不但可以为大量的合肥市民提供高质量的住房，解决了人们对优质住房的需求，还给周边的人文、自然环境带来了积极的完善；本小区的绿化率将达到40%。由于项目小区地处滨湖新区中心，周边现有楼盘较多，学区也多，这样将会和其他楼盘一道形成滨湖新区的住宅圈和老学区附近的大型高品质居住小区，促进大合肥的建设步伐。除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计、施工单位、监理单位等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，也需要一定的人员进行维护。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。8.5.2项目对所在地的互适性分析该项目开发完毕后，所在地人流、车流将会有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。但考虑到该地区地处滨湖新区中心，周边楼盘众多，学校、小区的建设和周边的交通条件会比较好。建成后的交通和市场环境满足项目小区的需求。同时该项目由于不是孤立的居住小区，因此也能融入周边的环境和市政设施中，为整个大合肥建设说容纳和互相适应。8.5.3社会评价结论总的来说，该项目的建设对社会领域的发展都有拉动作用，对社会的发展是有积极的作用。项目建设对社会的影响及相关措施见下表：表8-16项目建设对社会的影响分析表社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，但是对低收入居民影响较大无严重后果可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平和生活质量的影响对小区居民影响较小基本无影响无对居民就业的影响对本地的下岗职工、设计、施工、监理、物业等产生积极影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体的影响项目投资经营方、项目出售对象、管理方、政府部门范围较小项目投资经营方获得了较大利润，提高了居民的生活质量定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区、文化、教育、文生的影响文化、教育、文生方面范围小进一步逐渐完善相关配套持续发展对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响基础设施、社会服务质量等各方面范围广增添文化氛围、促进教育事业、形成健康卫生环境持续发展第九章可行性研究结论与建议从安徽省及合肥市的整体经济水平可以看出，合肥市居民已基本步入小康生活，逐步向品质生活过度，对住房的主要要求也从刚性需求向改善性需求为主，刚性需求为辅过度。从城市整体发展规划和区域规划可以看出，项目所在区域已经是合肥市城市发展的核心区域，尤其是本项目前期的成功实施，为本项目提供了非常有力的支撑。大量高档商务办公的进驻，将极大促进商业、住宅需求的提升。从功能上看，滨湖新区布局合理，各项配套齐全；从绿化上看，本项目周边环境优美，绿色生活氛围浓厚；从城市交通上看，滨湖新区交通便利，“半小时内城，一小时合肥”的交通格局已经形成。综上所述，合肥市滨湖新区的规划将促进本项目的发展，提高本项目的整体效益。9.1拟建方案的结论意见（1）建设条件本项目属房地