吴中路一期写字楼设计总结20151105

2015.设计管理部吴中路项目一期写字楼设计总结这是一个什么项目？第一个销售型写字楼项目第一个地铁车场上盖项目一、从销售型写字楼项目维度的总结二、从地铁车场上盖项目维度的总结三、设计管控的得与失产品定位产品实现成本指标从销售型写字楼项目维度的总结

1产品面积段

3产品标准产品定位

2分户原则产品面积段是销售型写字楼定位的核心指标

集中型写字楼，需要确定是分户、分层、还是整栋

由于实现了整售，最终是以分层为面积段划分原则

独栋型写字楼，由技术制约条件决定独栋面积，而非市场定位决定1）为不损容必须做足建筑面积2）已建平台决定了位置、轮廓、柱网楼栋编号预售面积产权形式产品典型面积段销售形式2AB34591分户产权150/850整售3C12252分层产权1600整售4D147651、2层分户产权3~8层分层产权1700整售6V15394分层产权2700整售7V25404分层产权2700整售8V35397分层产权2700整售

1产品面积段

3产品标准产品定位

2分户原则分户原则：一个定位的摸索过程

集中型写字楼，在分户原则上有反复

整售OR散售——基金整售——小开间出售——大开间出售——小开间出租

总部型写字楼：在独栋产品上纠结整栋或分层

1产品面积段

3产品标准产品定位

2分户原则小隔间改为大开间带来的设计问题1.消防疏散原则改变2.AB楼平面中为了满足消防疏散出现了别扭的隔墙3.机电系统大量修改！将各专业问题具体化！

1产品面积段

3产品标准产品定位

2分户原则分户产权分层产权整栋产权分层产权现场已施工拆改

1产品面积段

3产品标准产品定位

2分户原则大开间隔小开间出租带来的问题1.消防疏散原则改变，每个隔间要重新进行消防复核2.机电系统的大量拆改：a.暖通末端风机盘管分配不均，需拆改；排烟量需复核b.给排水按照大空间排布的消防栓距离有问题c.烟感探测器需重新复核计算！将各专业问题具体化！

1产品面积段

3产品标准产品定位

2分户原则2.平面中为了满足消防疏散出现了别扭的隔墙施工图阶段提出的销售形式的调整引起的不利影响

1产品面积段

3产品标准产品定位

2分户原则大小开间问题的探讨1、整售后统一出租的模式，是否决定了目前的开间设计模式？2、整售写字楼，是否仍需保留小开间的独立产权，以便将来资产变现的灵活性？3、市场主流的持有写字楼，是怎样预留后期出租面积分隔的灵活性？

1产品面积段

3产品标准产品定位

2分户原则从项目整体开发成本和工期管控，对于分铺复杂的情况，建议在定位初期明确最小分铺，设计、成本、项目根据典型平面预估拆改成本，而非粗放地预留条件。以AB楼为例，由于小分铺改成大间的决策在施工阶段明确，现场4层以下已全部施工因此不做调整，5~8层改为大通间，机电不变。整售后，如按照最小分铺分割，引起的拆改内容较多：走廊端部系统调整（包括精装），增加；涉及12门的调整（6樘增加，6樘移位）

1产品面积段

3产品标准产品定位

2分户原则因总部型写字楼独栋面积偏大带来的销售困扰1、为化解面积偏大带来的销售风险，将独栋写字楼分层出产证1）重新报审、报规、预测2）必须将挑空中庭封闭围合3）出了全套的公共区域精装修施工图，没用上2、最终仍实现了整栋销售

1产品面积段

3产品标准产品定位

2分户原则原为整栋销售后改为分层销售的可能：增加公共区域和套内的隔墙和门原中庭栏杆变内幕墙（幕墙重新设计招标）中庭幕墙为了配合现场施工工期，设计周期极其压缩，图纸质量和现场效果均受到影响。

1产品面积段

3产品标准产品定位

2分户原则产品标准：贯穿整个项目周期的摸索和调整1）产品标准制定在摸索中进行2）产品标准有漏项

1产品面积段

3产品标准产品定位

2分户原则整个团队对产品标准的制定是一个持续的摸索过程销售：对销售型写字楼产品标准和客户敏感点的认知在摸索过程中成本：对销售型写字楼目标成本的认知在摸索过程中设计：对销售型写字楼产品标准和设计管控点的认知在摸索过程中结合总部的产品标准，制定上海大区销售型写字楼产品标准

1产品面积段

3产品标准产品定位

2分户原则建筑标准层数A、B：地上7层（名义楼层1-7），地下2层（名义楼层B1、B2）

C、D：7层（名义楼层1-7）

V1-V3：3层（名义楼层1-3）建筑高度A-D：46m，V1-V5：31m总体定位甲级办公楼。可参考浦东嘉里城、凯科国际等楼宇。标准层层高/净高A、B、D：4.1m/2.8m，首层层高4.5m

C：4.2m/2.9m，首层层高5m

V1-V3：5.6m/3.2m得房率约70-75%单层面积及主力单元面积A、B：标准层面积2200-2400㎡，主力面积120-220㎡

C：标准层面积约1800-1900㎡，主力面积200-650㎡

D：标准层面积约2100㎡，主力面积120-250㎡

V1-V3：标准层面积约1900㎡核心筒至外墙距离15-20m柱网承重柱约1m*1m，大部分柱距约9m*9m或9m*12m（C栋纵向柱距6.5m，V1-V5纵向柱距20m）写字楼大堂（1层大堂）A、B：大堂层高8.6m，净面积约500㎡

C：大堂层高30m，净面积约350㎡

D：大堂层高8.6m，净面积约350㎡

V1-V3：大堂层高14.6m，净面积约200㎡

层高8.6m，大堂净高为7m地下大堂（B1层大堂）大堂层高8m，净面积约1000㎡转换大堂（M层大堂）大堂层高9m，净面积约1000㎡停车位配置标准机动车停车位约3000个；其中写字楼专用车位约1000个（按每150㎡一个车位配置），另有部分车位同商业、酒店、写字楼底商混用；标识清晰、醒目、系统，为入驻企业提供良好的形象展示节能环保建筑遮阳板：外立面竖向遮阳

采用闭式循环水泵系统以延长设备和管道寿命电梯厅/走廊宽度3-3.5m/1.8m标准层卫生间配置每层各设男女卫生间，部分楼层设无障碍卫生间，卫生间提供热水

A、B：4男站位+4男蹲位；5女蹲位

C：4男站位+3男蹲位；4女蹲位

V1-V3、D：3男站位+4男蹲位；4女蹲位

V4、V5：3男站位+3男蹲位；4女蹲位

E、F：4男站位+4男蹲位；6女蹲位

1产品面积段

3产品标准产品定位

2分户原则最终的产品标准由以下三个条件决定：

1）定位要求：甲级写字楼

2）目标成本

3）项目本身的技术制约条件！分列产品标准受何种条件制约的表格！

1产品面积段

3产品标准产品定位

2分户原则对标总部销售型写字楼的产品标准！分列对标结果的表格！

1产品面积段

3产品标准产品定位

2分户原则对标总部销售型写字楼的产品标准！以下分页列出对标细项！总部分档标准总部标准结论：从售价信息来看，本项目应该与总部的A标进行对标二级管控指标对比---使用率总部标准本项目成果吴中路项目标准型写字楼指标楼栋号ABCD竖向分区数量（个）111低区标准层面积（平米）2288/239119162185低区标准层使用率80.1%79.1%84.7%81.7%结论：使用率大于总部标准二级管控指标对比---层高总部标准二级管控指标对比---层高本项目成果吴中路项目标准型写字楼指标楼栋号ABCD办公区净高（mm)280028002800梁高（mm)700700700设备管线高度（mm)风机盘管风机盘管风机盘管250250250吊顶高（mm)100100100架空地板（mm)150150150标准层层高（mm)410042004100结论：层高、净高与总部标准吻合二级管控指标对比---外立面总部标准本项目成果吴中路项目标准型写字楼指标楼栋号ABCD外围护体系框架式幕墙框架式幕墙框架式幕墙大堂幕墙框架式幕墙框架式幕墙框架式幕墙幕墙塔冠高度仅有女儿墙小于3米仅有女儿墙小于3米仅有女儿墙小于3米龙骨表面处理外氟碳喷涂内粉末外氟碳喷涂内粉末外氟碳喷涂内粉末饰面材料玻璃Low-e双银Low-e双银Low-e双银陶板国产国产国产五金及配件国产优质品牌国产优质品牌国产优质品牌结论：外立面材料符合总部标准二级管控指标对比---结构选型总部标准本项目成果吴中路项目标准型写字楼指标楼栋号ABCD建筑材料钢筋混凝土钢筋混凝土钢结构结构形式框架结构框架结构框架结构主要柱网尺寸（mm)9000,1120065009000,12000结论：因本项目是地铁上盖，柱网受制于原有平台预留柱网二级管控指标对比---电梯选型总部标准本项目成果吴中路项目标准型写字楼指标ABCD客梯5分钟运送能力（%）121212平均等待时间（S)小于35小于35小于35电梯载重（KG)160016001600电梯速度（M/S)1.751.751.75办公区人员密度出勤率地下室至大堂转换梯电梯载重（KG)160016001600电梯速度（M/S)1.61.61.6数量（台）200货梯（兼消防梯）电梯载重（KG)160016001600电梯速度（M/S)1.751.751.75数量（台）111楼层控制系统设置设置设置二级管控指标对比---空调选型总部标准本项目成果吴中路项目标准型写字楼指标楼栋号ABCD空调空调选型风机盘管风机盘管风机盘管办公区新风量30m3/h.人30m3/h.人30m3/h.人室内设计温度夏季24冬季20夏季24冬季20夏季24冬季20供暖无无无结论：新风量低于总部标准，其余符合二级管控指标对比---用电负荷总部标准二级管控指标对比---用电负荷本项目成果吴中路项目标准型写字楼指标ABCD办公区用电负荷密度80W/m274W/m274W/m2电源回路要求双回路供电，互为备用双回路供电，互为备用双回路供电，互为备用开闭所无此项无此项无此项变配电所设置A/B楼专用变电所设置C/D/V1/V2/V3楼合用变电所设置C/D/V1/V2/V3楼合用变电所柴油发电机组无此项无此项无此项照明照度指标大堂200Lx200Lx200Lx办公区500Lx500Lx500Lx电梯厅150Lx150Lx150Lx走道100Lx100Lx100Lx卫生间150Lx150Lx150Lx楼梯间75Lx75Lx75Lx地下车库无此项无此项无此项结论：电梯厅和走道照度低于总部标准，其余符合二级管控指标对比---弱电标准总部标准二级管控指标对比---弱电标准本项目成果吴中路项目标准型写字楼指标ABCD楼宇自控建筑设备监控设置设置设置电力监控设置设置设置安全防范系统视频监控设置设置设置防盗设置设置设置道闸设置设置设置巡更设置设置设置信息自动化综合布线设置设置设置背景音乐设置设置设置消防广播设置设置设置卫星接收设置设置设置网络设置设置设置程控电话租用运营商虚拟网租用运营商虚拟网租用运营商虚拟网信息发布设置设置设置结论：符合总部标准二级管控指标对比---车位比总部标准本项目成果吴中路项目标准型写字楼指标楼栋号ABCD车位比车位平均面积二级管控指标对比---公共空间尺度（大堂）总部标准本项目成果吴中路项目标准型写字楼指标楼栋号ABCD大堂面积453/465（34840）320（12928）343（14849）大堂净高6700mm29200mm7200mm结论：因本项目单幢楼总建筑面积较小，大堂面积超过总部标准中规定的单栋销售建面1%，C楼由于地铁上盖的特殊原因，特殊设计，大堂为7层通高二级管控指标对比---标准层走道总部标准本项目成果吴中路项目标准型写字楼指标楼栋号ABCD走道净宽1760mm2900mm1760mm走道净高2800mm2800mm2800mm结论：符合总部标准；C楼因设计特殊，走道兼做电梯厅，故净宽2900二级管控指标对比---标准层电梯厅总部标准本项目成果吴中路项目标准型写字楼指标楼栋号ABCD电梯厅净宽3500mm3000mm3300mm电梯厅净高2800mm2800mm2800mm结论：电梯厅净宽超过总部标准二级管控指标对比---公共空间尺度（卫生间及附属用房）总部标准本项目成果吴中路项目标准型写字楼指标ABCD卫生间标准层男卫洁具数量4个蹲位+4个小便器+3个面盆3个蹲位+3个小便器+3个面盆3个蹲位+3个小便器+3个面盆标准层女卫洁具数量5个人蹲位+3个面盆4个人蹲位+3个面盆3个人蹲位+3个面盆标准层VIP卫生间有设置行政卫生间有设置行政卫生间有设置行政卫生间标准层卫生间室内净高2800mm2800mm2800mm残疾人卫生间首层设置残卫首层设置残卫首层设置残卫首层卫生间有设置有设置有设置清洁间设置靠近男卫设置靠近女卫设置靠近男卫茶水间有设置有设置有设置二级管控指标对比---公共空间尺度（卫生间及附属用房）结论：因标准层面积大于总部标准数值，按照面积折算，洁具数量基本符合总部标准；VIP卫生间、首层卫生间、茶水间设置超过总部标准二级管控指标对比---精装修标准(首层大堂及电梯厅）总部标准本项目成果吴中路项目标准型写字楼指标楼栋号ABCD天花石膏板装饰吊顶石膏板装饰吊顶石膏板装饰吊顶墙面天然石材天然石材天然石材地面天然石材天然石材天然石材结论：符合总部标准二级管控指标对比---精装修标准(标准层电梯厅）总部标准本项目成果吴中路项目标准型写字楼指标楼栋号ABCD天花石膏板装饰吊顶石膏板装饰吊顶石膏板装饰吊顶墙面天然石材天然石材天然石材地面天然石材天然石材天然石材结论：符合总部标准二级管控指标对比---精装修标准(标准层走道）总部标准本项目成果吴中路项目标准型写字楼指标楼栋号ABCD天花矿棉板石膏板矿棉板墙面乳胶漆/壁纸石材乳胶漆/壁纸地面地毯石材地毯结论：ABD符合总部标准;C楼因平面特殊设计走道与大堂是一体设计二级管控指标对比---精装修标准(卫生间）总部标准本项目成果吴中路项目标准型写字楼指标楼栋号ABCD天花石膏板防水乳胶漆石膏板防水乳胶漆石膏板防水乳胶漆墙面仿古玻化砖仿古玻化砖仿古玻化砖地面仿古玻化砖仿古玻化砖仿古玻化砖卫生间隔断成品隔断成品隔断成品隔断结论：符合总部标准

1产品面积段

3产品标准产品定位

2分户原则产品标准关注点的漏项建筑外立面管控分项------门斗1.开门方式---双层门，旋转门（手动，电动）2.门斗内部装饰----顶部，侧壁3.雨棚及雨棚排水管包饰事件还原：AB楼雨棚在施工阶段结构复核提示安全风险，加结构构件，和原设计差异较大，效果不理想；门斗顶部有较大的雨棚结构梁，顶部改为透明玻璃后视觉效果较差。室内管控分项------电梯轿厢净高、电梯轿厢装修载重1.电梯轿厢净高加入产品标准2.机电增加有关电梯装修荷载的分项事件还原：一期电梯轿厢样板完工后商规部巡场过程中发现净高未按照办公区2.8米控制。在办公楼产品标准中此分项，造成设计管控过程中没有注意对电梯轿厢净高的控制。

电梯轿厢精装修荷载超出电梯预留的装修配重，导致电梯轿厢精装修方案颠覆性修改机电管控分项------空调控制机电产品标准中应该系统梳理与未来物业管理及使用有关的项，加入产品标准事件还原：产品标准中机电针对空调系统的分项未包含对未来物业管理及使用有关的考虑，A、B幢空调水每层只有水平供回水管有总阀门无分区阀门，物业验收过程中提出无法对空调进行分户控制和计量，无法满足租户加班时针对性供应空调的需求空调及通风系统1标准层采用空调系统形式风机盘管+新风处理机组(外区四管内区二管制）2采用加湿方式无加湿3设计容量(kW)14504制冷机型式/容量3台制冷量500kW/制热量450kW的风冷热泵机组5制冷机机房位置办公楼屋顶6冷却塔型式/容量无7冷却塔位置无8标准层是否分内外区/其他分区分内外区9如何提供客户计算机房24小时空调预留VRF室外机组接驳10空气过滤系统用何种形式风机盘管回风口初效过滤，新风处理机组初效过滤+静电过滤11在屋顶和机电房提供空间，供租户安装它们自己的制冷设备是12新风系统无13机械通风系统是14标准层防排烟系统内走道设置机械排烟、办公区域自然排烟15机械加压系统有16消防前室或合用前室加压系统有17防烟楼梯间加压系统有18排烟系统(独立/和排风兼用)独立排烟系统19制冷机组是否有备用及备用量(Ton)无20冷源系统形式(一次泵变流量、二次泵变流量或其他)一次泵定流量21品牌档次主机:约克(York)及同档次品牌；

末端、风管待定

1产品面积段

3产品标准产品定位

2分户原则结合总部的产品标准，制定上海大区销售型写字楼产品标准

1立面

3景观产品实现

2室内建筑立面效果的设计管控立面方案设计前置条件目标成本项目情况设计创意幕墙设计【白天效果】【夜晚效果】灯光设计【其他专项】广告位设计LOGO设计

1立面

3景观产品实现

2室内一外立面主控：方案设计ABDCV1V2V3一期办公楼风格的求同存异求同：整个项目地块在用材和基本主色调和立面设计元素基本一致，强化办公楼组群的整体性和可辨识性。存异：ABD楼体型较为接近，均为大体量的宽扁形体，采用接近的立面C楼特殊的长扁体型和特殊的地理位置，在立面处理上差异与其他楼。V楼较小的体量和位于中心的位置，立面设计较为丰富和精致，自成一体。

1立面

3景观产品实现

2室内AB楼D楼V楼C楼

1专业交叉管控

2图纸流程管控

3效果重难点管控

（1）幕墙设计（2）灯光设计

4现场管控二设计方案—幕墙深化的传递（1）施工图质量和深度施工图图仅绘制有关幕墙平、立面划格图，并对典型平立剖面及节点提出设想和要求。内容包括：建筑物外门，如电动、手动玻璃旋转门、电动平开玻璃门、弹簧平开出入口大门以及出入口雨棚等；幕墙清洗检修系统。幕墙建筑设计除注明幕墙的几何尺寸，开启部位，通风口部幕墙材质、矿料断面型式、饰面及西部节点处理等要求外，幕墙及外门、窗的材料强度，玻璃厚度，埋件、结构胶、五金配件及幕墙安全性能、物理性能等均由幕墙深化设计。

1专业交叉管控

2图纸流程管控

3效果重难点管控

（1）幕墙专项（2）灯光专项

4现场管控立面分色图是设计图纸落地的重要信息传达工具，是设计交底的重要内容，需请甲方建筑师和项目工程师熟悉并贯彻始终；如分色图尚未表达或者表达不全的部分，需在图纸交底阶段以答疑的方式解决。（2）材料分色图

1专业交叉管控

2图纸流程管控

3效果重难点管控

（1）幕墙专项（2）灯光专项

4现场管控材料封样单是效果管控的重要工具，理论上可以通过材料封样单模板进行统一工作，实际项目中，各种材料性能不同，而材料性能对效果的影响也是不可忽视，因此封样清单仍需要施工单位反馈补充完整，有时候还需要设计公司补充材料详图，才能作为最终依据。部位材料及参数ABCDV1~V3AB栋8米平台以下玻璃主体玻璃类型1()玻璃类型1玻璃类型1玻璃类型1玻璃类型3玻璃类型1应急击碎玻璃玻璃类型2玻璃类型2玻璃类型2

玻璃类型2层间玻璃类型1玻璃类型1玻璃类型1玻璃类型1玻璃类型3玻璃类型1雨篷玻璃类型4玻璃类型4玻璃类型4玻璃类型4

栏板玻璃类型1玻璃类型1玻璃类型1

铝板露面

类型1

类型2铝板类型1背衬类型3（用于四角阳台背衬）类型3（用于层间背衬及包雨棚梁）类型3（用于层间背衬及四角阳台背衬）类型3（层间背衬）

铝型材类型1类型1类型1类型2（用于大屋面竖向格栅）类型1类型2类型2（用于2层铝百叶外装饰型材）铝百叶类型2（用于2层）

类型1（用于小屋面遮阳百叶）类型2陶板陶板类型1陶板类型1陶板类型1陶板类型2陶板类型2陶板类型3

陶板类型3陶板类型4陶板类型1陶板类型5

金属扶手

拉丝不锈钢（浅灰色）

拉丝不锈钢（浅灰色）

（3）材料封样清单

1专业交叉管控

2图纸流程管控

3效果重难点管控

（1）幕墙专项（2）灯光专项

4现场管控玻璃封样

种类颜色厚度遮阳系数反射率可见光透射比传热系数确认样板类型1Low-E中空夹胶钢化蓝灰色6+1.14pvb+6+12a+6大于0.38不大于0.15大于0.48小于2.4类型2中空Low-E平板玻璃蓝灰色12+12a+12大于0.38不大于0.15大于0.48小于2.4类型3Low-E中空夹胶钢化彩釉蓝灰色玻璃+白色点阵彩釉

类型4夹胶钢化彩釉（横线条）蓝灰色

1专业交叉管控

2图纸流程管控

3效果重难点管控

（1）幕墙专项（2）灯光专项

4现场管控玻璃封样评估：玻璃是本案办公楼立面的主要材料，就目前材料呈现的反射率和蓝灰色均较满意，符合原设计现代、沉稳的风格；但彩釉玻璃表现力欠佳，和设计效果差异较大。

1专业交叉管控

2图纸流程管控

3效果重难点管控

（1）幕墙专项（2）灯光专项

4现场管控

种类颜色厚度分格尺寸确认样板类型1平板白色181200*350/1200*300等

类型2平板浅灰色18750*300等

类型3平板中灰色181200*350/1200*300等

类型4平板深灰色18750*300等

类型5陶棍白色50*501200

陶板封样评估：材料达到设计要求，吻合度较高，实际呈现效果较好。

1专业交叉管控

2图纸流程管控

3效果重难点管控

（1）幕墙专项（2）灯光专项

4现场管控

种类颜色确认样板类型1氟碳喷涂银白色

类型2氟碳喷涂深灰色

类型3粉末喷涂深灰色

铝板封样评估：总体铝板实际效果较好，尤其是C楼和V楼和初始设计接近，但A楼局部铝板和原设计意图相差较大。

1专业交叉管控

2图纸流程管控

3效果重难点管控

（1）幕墙专项（2）灯光专项

4现场管控雨棚/门斗门斗和雨棚是入户的第一印象，是建筑的门户，也是客户敏感点，需幕墙深化和施工跟进中重点关注。AB楼雨棚在施工阶段结构复核提示安全风险，加结构构件，和原设计差异较大，效果不理想；门斗顶部有较大的雨棚结构梁，顶部改为透明玻璃后视觉效果较差。（4）幕墙重难点管控

1专业交叉管控

2图纸流程管控

3效果重难点管控

（1）幕墙专项（2）灯光专项

4现场管控V楼体量较小，雨棚设计应和体量匹配，原设计为轻巧通透的效果，但实际建成雨棚和门斗构件较粗，且对于门厅进深有限，空间上较为局促，整体效果大打折扣。原设计效果图建成实景图

1专业交叉管控

2图纸流程管控

3效果重难点管控

（1）幕墙专项（2）灯光专项

4现场管控幕墙和场地的交接处，和其他专业有较高密度的配合。吴中路项目的场地情况又相对复杂，设计较大程度上无法预估细节情况，需要项目配合及时反馈施工情况，现场指导。小于5厘米的用铝板做嵌缝收口陶板斜切接地陶板斜切接地，结合绿化遮盖结合变形缝的幕墙收口封边地面收口

1专业交叉管控

2图纸流程管控

3效果重难点管控

（1）幕墙专项（2）灯光专项

4现场管控幕墙穿管不可避免的有部分管线需要穿越幕墙，对效果影响较大且可能需要在施工阶段变更的：燃气管及油烟管。

1专业交叉管控

2图纸流程管控

3效果重难点管控

（1）幕墙专项（2）灯光专项

4现场管控其他阳台侧边和幕墙交接处理幕墙和室内交接部分处理平面功能空间和幕墙的逻辑统一内衬墙喷色

1专业交叉管控

2图纸流程管控

3效果重难点管控

（1）幕墙专项（2）灯光专项

4现场管控灯光效果管控的第一环节：方案设计设计理念较清晰，成本有限的情况下装饰重点，较有遗憾的是AB楼二层底商部分应有部分点缀，渲染商业氛围。一夜间立面：灯光设计

1专业交叉管控

2图纸流程管控

3效果重难点管控

（1）幕墙专项（2）灯光专项

4现场管控灯光效果管控的第二环节：图纸交底和灯具定样和幕墙交叉安装节点复核；部分灯具需配可开启幕墙和室内交叉安装在露台或者阳台的等久需及时知会项目灯具安装先于保温防水层和景观交叉地埋灯需复核景观面层厚度，关注在不同景观材料的安装节点因后续大平台荷载不足景观面层减少导致地埋灯高度过高需调整选型

1专业交叉管控

2图纸流程管控

3效果重难点管控

（1）幕墙专项（2）灯光专项

4现场管控灯光效果管控的第三环节：巡场跟进及施工指导泛光设计顾问需在施工初步完成后进行定期的巡场，并以巡场报告的形式告知调整要点，并安排现场施工指导；本项目在5月灯光基本完成后安排BPI进行了两次正式巡场。就现场情况看，原设计意图基本体现，细节上和方案设计效果仍有一定差距。

1专业交叉管控

2图纸流程管控

3效果重难点管控

（1）幕墙专项（2）灯光专项

4现场管控现场管控是效果把控的最后一道底线由于图纸表达的局限性，施工过程中的缺漏和误解，均将导致建成效果差异；并且由于施工单位对效果敏感性不高，对细节把控不到位的话会影响到整体感观。由于项目情况较复杂，设计大量精力疲于应付解决现场问题，虽然每周的驻场和巡场工作按期展开，但未形成流程化的巡场报告，未将主动把控效果的工具运用到位，也让很多问题失去了及时修正的机会。幕墙实现情况的总体评价！AB楼北立面做城市主要立面，在车行尺度上实现了原设计明快现代化的形象；但在人行尺度上细节处理仍过于粗糙；由于采用采用窗墙体系，四角框柱的设置仍有一定影响。C楼在设计风格上采用和ABD同样的元素（强调竖向元素、竖向金属杆件，暖色陶板等），风格和办公楼园区一致；旦同时在主要两个立面（西侧立交和景观平面）呈现较独特的形象特色，其中通高玻璃（中庭）的质感现场效果较为震撼，效果较为理想。D楼由于采用玻璃幕墙，整体效果上要优于AB楼，整体通透明快精致，施工细节上也比AB楼更佳。V楼和原设计初衷一致，小体块丰富的造型和材料的交互，以及和景观平台的自然交融，成为办公区块的亮点；较为遗憾的是，原本较为敏感的入口区域无论是雨棚和门斗考虑欠缺，效果实现上差强人意。技术难点如何实现总结思考从地铁车场上盖项目维度的总结

1总图规划

3已建部分的整改技术难点

2结构制约条件1、原预留业态和平面与最终方案完全不同：反复试错确定方案，已建平台现状导致后续设计完善困难重重

1总图规划

3已建部分的整改技术难点

2结构制约条件2、交通预留坡道与最终方案完全不同：上下平台坡道和市政交通衔接不佳，交通可达性不好

1总图规划

3已建部分的整改技术难点

2结构制约条件3、车场管理用房和开发物业没有合理分区

1总图规划

3已建部分的整改技术难点

2结构制约条件4、预留覆土标高不足：

1总图规划

3已建部分的整改技术难点

2结构制约条件5、管廊规划是否合理？不如预留足够的覆土高度，管线在覆土层内走，比较灵活

1总图规划

3已建部分的整改技术难点

2结构制约条件6、没有地下室，平台上停车流线和建筑流线没法上下分开

1总图规划

3已建部分的整改技术难点

2结构制约条件1、新方案建筑落位区域的荷载不足，结构挖潜、钢结构、改造

1总图规划

3已建部分的整改技术难点

2结构制约条件2、柱网限制平台上柱网均由车场保留柱网体系的基础上进行设计，车场原大柱距（9~11米）前提条件，给后期设计带来较多限制：1大柱网成本相应较高2大柱网相应梁高也较大，办公楼层高需考虑比常规办公楼要高，但场地又有双向限高，设计上困难重重。

1总图规划

3已建部分的整改技术难点

2结构制约条件3、平台覆土荷载不足

1总图规划

3已建部分的整改技术难点

2结构制约条件1、变形缝地铁上盖的变形缝有如下特点：1数量多，范围广2类型多3改造难度大

1总图规划

3已建部分的整改技术难点

2结构制约条件以V字楼场地变形缝为例，由于场地面层厚度（300）＜现有变形缝翻口高度（500-600）；综合考虑成本和施工条件，对场地变形缝进行分类改造：（1）在车道范围内横截变形缝进行凿除，后补翻口加承压变形缝；（2）其他变形缝保留，后期景观修饰。

1总图规划

3已建部分的整改技术难点

2结构制约条件除了横向变形缝以外，还有L型变形缝和竖向变形缝，可以说，吴中路大平台无处不在的变形缝，因此要求设计顾问在设计单体以外，需要对场地变形缝有系统的梳理和分类设计，在本案是缺失的。设计依据国家建筑标准规范图集变形缝建筑构造（三）04CJ01-3应用于大平台车行、人行变形缝（包括架空层、景观平台）应用于大平台竖向变形缝（包括双柱和侧向翻口等）应用于单体外墙和室外地坪交接处变形缝

1总图规划

3已建部分的整改技术难点

2结构制约条件

1总图规划

3已建部分的整改技术难点

2结构制约条件2、平台洞口平台保留车场孔洞经确认仅能局部封闭（排烟功能），因此场地仍有较多孔洞保留，为现场设计和施工增加难度。一期范围内共计13个洞口，其中一个洞口位于咽喉区，需双层防护。

1总图规划

3已建部分的整改技术难点

2结构制约条件2、平台洞口（1）周边防护——翻口和栏杆改造设计（2）洞口封闭改造和后期维护方案——加金属防漏网

1总图规划

3已建部分的整改技术难点

2结构制约条件3、检修库采光天窗改早前改早后改造内容：1天窗顶部百叶封闭（内侧加防鸟网）2檐口铝板包饰3侧边不规则柱体改造

1总图规划

3已建部分的整改技术难点

2结构制约条件4、排水系统总结思考

1、新项目的来源之一：车场项目天然具有大规模开发的必要条件2、开发经验能否转化为拿地优势？总结思考

3、车场上盖适合做什么业态？总结思考

4、何时介入车场上盖项目的开发？总结思考

5、车场上盖开发的技术要点设计管控的得与失成功经验问题反思成功经验

成本优化项目推进过程中，随着动态变化的项目情况，设计前置条件也相对更新；应时刻关注政策变动、交付条件调整或细化等，设计应主动关注并发现潜在可优化的内容。1商业楼首层取消夹层2商业楼装修用料优化3办公楼取消找平层成功经验

14#商业楼为了做足面积，层高压得较为经济，首层为了偷5米的层高（超过4.5米算两层），考虑将面层垫至9.2米（结构板8.6米）；考虑600实心面层荷载较大，采用钢板夹层，后期团队秉着成本优化的主旨，综合评判风险后将钢夹层取消，二层标高系统整体变更。设计配合：所有楼梯、电梯和电梯停靠点标高重新梳理变更成本节约：约450万元1商业楼首层取消夹层成功经验

验收需要交付需要室内装修用料表优化前提条件商业楼由于是代建项目，尽可能地减少无必要的成本投入，以此为原则将商业楼所有房间室内做法，结合工程验收标准、合同交付标准，对原蓝图室内装修用料表进行系统整理，精细化梳理可优化的做法单项。设计配合：在施工前对室内用料表梳理变更避免拆改成本节约：约108万元2商业楼装修用料优化成功经验

3办公楼取消找平层租户区交付为毛坯交付，常规架空地板下方做法为20的找平层；经和项目确认验收标准，找平层可直接取消，ABDV1-V3租户区架空地板下方找平层取消可实现较大的成本优化。设计配合：梳理施工图室内设计用料表，复核风险成本节约：87.4万成功经验

*总结按照一期经验，建筑优化的大项往往是容易忽略的建筑做法，因为单体体量较大的情况下面层的优化往往能获得较大的成本精简：地面做法：设计院往往为了留足保守余量，面层厚度基本不会做细化研究，按照常规厚度；

设计成本精细化管控要点

（1）满足找坡和精装厚度的最小要求

（2）满足验收标准的最低标准

（3）复核替换同功能的低价材料天和墙：仅可能按照验收规范的最低标准踢脚：不涉及验收风险，非精装区域原则不做成功经验

立面品质管控成功经验

室内品质管控成功经验

结构实现成功经验

净高控制成功经验

机电管井布置灵活性

项目开发策略带来的问题

设计自身的问题问题反思

跨部门协调带来的问题报建滞后导致的相关设计问题

调整内容原因AB楼

立面调整白图阶段还没做立面门洞从2400调整到2800配合室内精装相应的土建调整防火门门洞从2400调整到2300防火门规范更新隔墙调整消防要求/业主要求剖面落地窗补设护栏审图意见二层平面中2F-4、2F-5防火分区在C轴北侧外窗空隙未明确防火封堵措施，增补审图意见地下室部分房间防火门开启方向修改审图意见地下室及地上一层楼梯详图，顶部水平端栏杆下部补0.1米高的上翻设计审图意见取消办公区架空地板下20mm厚水泥砂浆找平层，其他区域相应降低2mm其他构造层次的高度

AB#楼施工图因外立面由幕墙改为窗墙，自然排烟改为机械排烟，部分楼层由小隔间变为大开间，出屋面楼梯间由盖板改为钢结构楼梯间、平台层部分隔墙按照商业部要求取消等原因进行了图纸更新

AB#楼、D#楼出屋面楼梯原设计为可开启盖板，考虑到成本及招标问题，改为更节省成本的钢结构楼梯间

C楼

隔墙调整消防要求/业主要求防火门门洞从2400调整到2300防火门规范更新剖面落地窗补设护栏审图意见1.C楼局部梁面标高调整；2.C楼后浇带定位修改；3.C楼ST-03楼梯修改；4.C楼大平台层入口处幕墙埋件修改

D楼

隔墙调整消防要求防火门门洞从2400调整到2300防火门规范更新剖面落地窗补设护栏审图意见D#楼补充电梯周边圈梁立柱；屋面设备基础修改，机房调整

AB#楼、D#楼出屋面楼梯原设计为可开启盖板，考虑到成本及招标问题，改为更节省成本的钢结构楼梯间

吴中路项目图纸更新AB楼2013年01月第一版白图2013年09月第二版白图2014年02月第一版蓝图2014年05月第二版升版蓝图C楼2013年09月第一版白图2014年04月第一版蓝图D楼2013年09月第一版白图2014年04月第一版蓝图

项目开发策略带来的问题

设计自身的问题问题反思

跨部门协调带来的问题报建滞后导致的相关设计问题如采用过程稿图纸施工，项目团队将面临较多风险：内审意见审图意见现场情况反提规范更迭政府意见干涉为了配合现场进度，最终归档版图纸下发时，设计和项目需同步梳理两版/三版图纸的差异点，并结合现场施工情况（如无法修改则调整图纸）进行变更梳理。白图施工虽有种种弊端，但为销售实现争取时间，还是值得

项目开发策略带来的问题

设计自身的问题问题反思

跨部门协调带来的问题项目分期问题AB、C、D、V1-V3、15#平台商业楼二库用户站/开关站总体2月3月4月5月6月项目标段分期过多，节奏过于紧凑，单体工作穿插和多专业穿插一方面加大了设计管控的难度；另一方面隐形沉没成本无法估算。3个月分别出4个证并做了2个升版替换，审图工作量巨大。V4V5加层研究二次审图审图修改，蓝图升版首次审图荷载不足研究首次审图首次审图首次送审二次送审博物馆施工图设计

项目开发策略带来的问题

设计自身的问题问题反思

跨部门协调方面的问题雨污水招标漏项

项目开发策略带来的问题

设计自身的问题问题反思

跨部门协调方面的问题电梯工程管控

项目开发策略带来的问题

设计自身的问题问题反思

跨部门协调方面的问题AB楼底商夹层设计修改决策不做夹层，损失销售面积后决定做夹层，重新报规影响预售证，夹层最终是否能用上？优：增加夹层，减少计容面积164㎡增加可售面积327㎡劣：销售节点延误夹层局部空间无法满足2.2m，使用较为局限

项目开发策略带来的问题

设计自身的问题问题反思

跨部门协调方面的问题门斗产品标准设计和商规对门斗标准没有事先沟通确认，后期修改导致成本增加和工期压力成本追加48万，工期延误一个月

项目开发策略带来的问题

设计自身的问题问题反思

跨部门协调方面的问题门斗产品标准一期经验门斗设计要点：1门斗进深门斗进深建议2.5-2.8米较为合适2平移门宽度平移门宽度2米左右3门斗顶部形式门斗顶部及侧面形式，建议仍以通透为主，顶部建议做成单层玻璃，便于清洁4侧面形式（玻璃或者铝板）门斗门框材料不锈钢或铝材，建议以建筑整体效果及室内效果考虑旋转门：针对类似小体量中庭单体建议采用旋转门

项目开发策略带来的问题

设计自身的问题问题反思

跨部门协调方面的问题标准层空调未设分区

项目开发策略带来的问题

设计自身的问题问题反思

跨部门协调方面的问题楼梯间管线未做预埋

项目开发策略带来的问题

设计自身的问题问题反思

跨部门协调方面的问题物业用房缺乏预先规划占用C楼首层175㎡计容面积物业介入滞后，导致设计和施工均较为被动幕墙和抗震评审外包欠妥

项目开发策略带来的问题

设计自身的问题问题反思

跨部门协调方面的问题跨部门审图工作不够系统

项目开发策略带来的问题

设计自身的问题问题反思

跨部门协同方面的问题一期办公楼由于工期节点特殊性，公司审图流程流于形式，未起到实质作用；各部门审图职责尚未落实。

项目开发策略带来的问题

设计自身的问题问题反思

跨部门协调带来的问题设计面积管控1）对计容面积和销售面积差异没有提前预判2）没能做到可售面积最大化架空层AB底商夹层用户站面积预估

项目开发策略带来的问题

设计自身的问题问题反思

跨部门协调带来的问题一标段办公面积指标总计79447㎡，从方案到施工图共计损失364㎡主要原因：扩初阶段减少102㎡——AB楼在深化过程中面积减少，华东院未及时补偿（后补在EF楼）施工图阶段减少262㎡——AB楼扩初深化至施工图减少65㎡，后审图阶段为了追加销售面积增加了夹层，由此减少164㎡V楼深化减少共计33㎡。在设计管控过程中可通过审图流程等工具组织图纸调整可实现面积精确的传递落实，避免深化的损失。楼栋编号方案阶段扩初阶段施工图阶段

计容面积（㎡）地上建面（㎡）地下建面（㎡）计容面积（㎡）地上建面（㎡）地下建面（㎡）计容面积（㎡）地上建面（㎡）地下建面（㎡）2AB3517135221035069351190348403489