2022年抵质押担保贷款管理办法

2022年抵质押担保贷款管理办法新都桂城村镇银行抵质押担保贷款管理办法第一章总则第一条为规范我行贷款抵质押担保行为，加强贷款抵质押担保管理，正确运用抵质押担保手段防范贷款风险，根据《中华人民共和国商业银行法》和《中华人民共和国担保法》等法律法规的规定，制定本办法。第二条本办法所称的贷款抵质押担保，是指我行在发放贷款时，要求借款人提供抵质押担保，以保障贷款债权实现的法律行为。第三条贷款抵质押担保管理的任务是通过建立健全贷款抵质押担保管理制度，完善抵质押担保手续，规范抵质押担保合同内容，强化贷后管理，努力实现抵质押担保债权，以提高贷款的效益性、安全性和流动性。第四条我行办理贷款抵质押担保应当遵守国家法律、法规、金融规章和我行有关规定，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，保证贷款抵质押担保具有合法性、有效性和可靠性。贷款抵质押担保的合法性主要是指贷款抵质押担保符合国家法律法规的规定;贷款抵质押担保的有效性主要是指在合法性前提下贷款抵质押担保的各项手续完备;贷款抵质押担保的可靠性主要是指所设贷款抵质押担保确有代偿能力并易于实现。第五条贷款抵质押担保的范围由我行根据实际情况在抵质押担保合同中约定，原则上应当包括借款合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）和所有其他应付费用。第六条本办法所称贷款抵押担保是指借款人或者第三人（下称抵押人）不转移对本办法规定我行可以接受抵押的财产的占有，以该财产作为抵押物向我行提供担保，当借款人不履行债务时，我行有权按照抵押合同的约定以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿。第七条本办法所称贷款质押担保是指借款人或者第三人（下称出质人）将本办法规定我行可以接受质押的动产或者权利移交我行占有或者依法办理质押登记手续，以该动产或者权利作为质物向我行提供担保，当借款人不履行债务时，我行有权按照质押合同的约定以质物折价或者以拍卖、变卖质物所得的价款优先受偿。第八条同一担保方式的担保人可以是一人，也可以是数人。同一笔贷款有两个以上抵押人或出质人的，我行一般不主动划分他们所担保的债权份额;如果抵押人或出质人要求划分其担保的债权份额的，双方可以在抵押合同或质押合同中约定。第九条我行原则上应当采用统一文本签订担保合同。我行需要对统一文本的条款作实质性删改或者不采用统一文本的，应当经风险管理部门审查同意。第十条本办法适用于区内符合我行贷款规定的企业、工体工商户、个人等向我行申请本币各类贷款的担保。第二章贷款抵押担保第一节抵押物的范围第十一条我行可以接受下列财产抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物（但以享受国家优惠政策购买的房屋抵押的，其抵押额以抵押人可以处分和收益的份额为限;有经营期限的法人、其他组织以其所有的房屋抵押的，抵押期限不得超过其经营期限;以具有土地使用年限的房屋抵押的，抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限）;（二）抵押人正在建造中的房屋或者其他建筑物（但仅限于抵押人以其作抵押向我行申请该在建工程继续建设资金贷款）;（三）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;（四）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;（五）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产;（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第十二条我行在办理贷款抵押担保时，应当优先选择现房、以出让方式取得的国有土地使用权及其他价值相对稳定、变现能力较强的抵押物;对机器、设备及其他不易变现或价值波动较大的抵押物应当从严掌握，原则上不接受专用性较强的机器、设备及其他财产抵押。第十三条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，应当将该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将该国有土地上的房屋同时抵押。以划拨方式取得的国有土地使用权不得单独抵押。以划拨土地上的房屋及其他建筑物抵押的，应当将其占用范围内的土地使用权同时抵押，但须事前获得具有审批权的人民政府或土地行政管理部门同意抵押的批文，并在核定抵押率时充分考虑应缴纳的土地使用权出让金因素。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，应当将其占用范围内的土地使用权同时抵押。以在建工程抵押的，应当将在建工程占用范围内的土地使用权，连同在建工程的投入资产同时抵押，并在核定抵押率时充分考虑建设工程承包人的工程价款因素。如果已经办理的在建工程抵押价值不足，还应就建设过程中逐渐直至最终形成的财产及其占用范围内的土地使用权办理后续抵押。以上所列房地产抵押，原则上应当将同宗土地上的道路、绿地、天台、走廊、停车场、空余地或者其他公用设施同时抵押。本条前述各款规定的抵押物范围均须在抵押物清单中载明。第十四条我行不得接受下列财产抵押：（一）土地所有权及其他依法禁止流通或者转让的自然资源或财产;（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权;（三）国家机关的财产;（四）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;（五）为本公司的股东或者其他个人债务提供抵押担保的公司财产。但非上市公司经股东大会决议同意的除外;（六）所有权、使用权不明或有争议的财产;（七）以法定程序确认为违法、违章的建筑物;（八）依法被查封、扣押、监管或采取其他强制性措施的财产;（九）租用或者代管、代销的财产;（十）已出租的公有住宅房屋和未定租赁期限的出租住宅房屋;已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产;列为文物保护的古建筑、有重要纪念意义的建筑物;（十一）已经折旧完或者在贷款期内将折旧完的固定资产，淘汰、老化、破损和非通用性机器、设备;（十二）依法不得抵押的其他财产。第十五条抵押物所担保的贷款债权可以超过抵押物价值，但需满足特定的条件。我行不得接受已经设置抵押的抵押物重复抵押，但可以接受以该抵押物的价值大于已担保债权的余额部分再次抵押。第十六条我行不得接受已经提交破产预案或者已经进入破产程序的法人、其他组织对原来没有财产担保的债务提供抵押担保。第十七条借款人有多个普通债权人的，我行不得在清偿债务时与借款人恶意串通以其全部财产设定事后抵押。第二节抵押人应提交的材料第十八条依法对抵押物享有所有权或者处分权的法人、其他组织或者自然人，可以作为借款人在我行贷款的抵押人。第十九条抵押人应当向我行提交下列材料：（一）营业执照（或事业单位登记表，属于金融、建筑、食品、医药等需要批准方能经营的特殊行业的，须同时提交政府主管部门颁发的经营许可证）及最近年度的年检证明;（二）组织机构代码证书及最近年度的年检证明;（三）法定代表人身份证明及签字样本或印鉴;（四）法定代表人授权委托书、委托代理人身份证明及签字样本或印鉴;（五）税务登记证明及最近年度的年检证明;（六）章程及验资报告;（七）抵押人同意提供抵押担保的书面文件;（八）抵押人对抵押物享有所有权或者使用权或者依法处分权的权属证明文件;（九）抵押物的清单及基本资料。包括抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地，同一抵押物已向其他债权人设定抵押的情况证明等;（十）我行认为需要提交的其他材料，如税务机关出具的抵押人纳税情况证明等。抵押人为借款人时，可以不再重复提交本条第一款第（一）至（六）项材料。抵押人为自然人时，不需提供本条第一款第（一）至（七）项材料，但需另行提供下列材料：（一）抵押人及配偶的有效身份证件（居民身份证或其他有效居留证件）;（二）抵押人的居住证明（户口簿或近三个月房租、水、电费收据）;（三）抵押人及配偶同意提供抵押担保的书面文件。第二十条以共同共有的财产抵押的，还应有全体共有人同意以该财产设定抵押的书面文件，抵押人为全体共有人。以按份共有的财产抵押的，还应有抵押人对该财产占有份额的证明及其他共有人同意抵押人以其所占份额设定抵押的书面文件。第二十一条国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的财产抵押的，还应有其政府主管部门同意抵押的批准文件，但法律、法规、司法解释或政府主管部门另有规定的除外。第二十二条以集体所有制企业的财产抵押的，还应有该企业职工（代表）大会同意抵押的书面决议。以乡（镇）、村企业的厂房及其占用范围内的集体土地使用权抵押的，还应有乡（镇）、村出具并经村民大会或村民代表大会审议通过的载明同意以该集体土地使用权抵押、同意在实现抵押权时按照法律规定的土地征用标准转为国有土地使用权等内容的书面文件。第二十三条以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的财产抵押的，还应有该企业董事会或联合管理机构依企业章程作出的同意抵押的书面决议。第二十四条以有限责任公司、股份有限公司的财产抵押的，还应有该公司董事会或者股东大会依公司章程作出的同意抵押的书面决议。国有独资公司未设董事会的，应有国家授权投资机构或者国家授权部门同意抵押的书面文件。第二十五条以承包经营企业的财产抵押的，还应有发包方同意抵押的书面文件。第二十六条以非法人联营企业的财产抵押的，还应有联营各方同意抵押的书面文件。第二十七条以尚在海关监管期内的进口设备或货物为抵押物的，还应有该设备或货物的原始产地证、买卖合同、付款凭证、运输单据、商品检验证明、主管海关审批单据及核准抵押的书面证明。第二十八条以已出租的财产抵押的，还应有证明租赁在先的事实以及抵押人已将设定本次抵押告知承租人的书面文件。第二十九条以房地产抵押的，还应有国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证及证明建设工程价款预、决算及拖欠情况的书面材料。共有的房屋还应有房屋共有权证。以在建工程抵押的，应有国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设许可证、开工证明、建筑工程规划图纸;证明已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额、已投入在建工程的工程款、施工进度及工程竣工日期、已完成的工作量和工程量等事项的书面材料;建设工程承包合同及证明建设工程价款预、决算及拖欠情况的书面材料。我行认为必要时，还可以要求抵押人提交由前述各款规定的抵押物的建设工程承包人出具的同意放弃应得未得工程价款优先受偿权的书面承诺。第三十条以机动车辆抵押的，还应有机动车登记证书。第三十一条以除航空器、船舶、车辆以外的机器设备、原辅材料、产品或商品以及其他动产抵押的，还应有抵押物的所有权或者使用权证明以及抵押物的存放状况资料。第三节抵押担保的调查评审第三十二条我行接到抵押人提交的有关材料后，应当对抵押人的主体资格、意思表示、授权情况，抵押物的权属、清单以及其他相关手续和文件进行审查，确定其真实性、完整性、合法性和有效性，并符合金融监管机关和我行的有关业务规定。第三十三条信贷员在提交信贷审查委员会审议前，专送风控部门对抵押人的主体资格、抵押人对抵押物是否享有处分权、抵押物的处置是否存在法律障碍、相关手续和文件是否合法、对特定风险所采取的法律防范措施是否有效等事项进行法律审查。第三十四条抵押物价值的确定，原则上应当由我行认可的中介机构进行评估，评估费用由借款人承担。在没有合适的中介机构或者其他特殊情况下，我行也可以参照市场价格、账面净值和变现难易程度等因素与抵押人协商，合理确定抵押物的价值，但须由我行审查确认。第三十五条我行业务发展部在对贷款抵押担保进行调查评审时，应当按照下列公式核定抵押物的最高担保额度：抵押物最高担保额度=抵押物评估价值_抵押率抵押人以已抵押的财产价值余额部分再次抵押的，其最高担保额度按照下列公式核定：抵押物最高担保额度=（抵押物总评估价值-上次贷款额_该抵押物的抵押率上限）_抵押率本办法所称的抵押率是指贷款本金与抵押物的评估价值的比率：抵押率=贷款本金-divide;抵押物评估价值额100%第三十六条我行应当综合考虑借款人的资信状况、偿债能力、贷款期限、贷款风险度，抵押物所处位置、使用年限、折旧程度、功能状况、估价可信度、变现能力、变现时可能发生的价格变动、变现费税等因素，根据抵押物的不同种类确定合理的抵押率，并据此与抵押人签订抵押合同。原则上：（一）房产（含占用范围内的土地使用权）的抵押率不得超过70%，如该房产占用范围内的土地使用权是以划拨方式取得的，则其抵押率不得超过50%;（二）以出让方式取得的土地使用权（含地面房屋及其他建筑物）抵押的，抵押率不得超过50%;（三）以在建工程作抵押，抵押率不得超过70%;（四）机器、设备及其他动产的抵押率不得超过50%，且应从严掌握。按以上抵押率计算，抵押物的价值不足以承担贷款担保的，应另行提供其他担保。第三十七条我行在对抵押担保进行调查评审时，100万以上授信业务应当安排双人对抵押人及抵押物的下列事项进行实地核查：（一）抵押人是否具有合法的主体资格、是否对抵押物享有所有权或者依法处分权，其设定本次抵押担保的意思表示是否自愿、真实且已获得本办法规定的各种书面同意或授权;（二）抵押物是否属于本办法规定的可以接受抵押的财产，其权属是否明确、产权证书或其他权属文件是否完整、真实、有效;（三）抵押物是否存在出租、在先抵押、查封、扣押、监管等限制情况;（四）抵押物的评估价值及变现能力是否与抵押物现状存在为一般信贷人员所显而易见的出入;（五）抵押物的所在地及存在状态是否与产权证书的指向相符合;（六）我行审贷委员会认为需要核查的其他事项，如抵押人是否有欠缴的税款、用于抵押的在建工程是否拖欠建设工程价款等.第三十八条我行审贷委员会应当比照本办法相关条款的规定，形成调查评审结论，并按信贷业务审批程序确定是否同意接受该抵押担保。第四节抵押合同的订立第三十九条我行审贷委员会经过审查，确认借款人提供的抵押担保具有合法性、有效性和可靠性，并经有权签批人批准后，方可与保证人订立抵押合同。抵押合同订立的时间原则上不得迟于借款合同订立的时间。抵押合同自合同双方当事人签字并盖章之日起生效。第四十条抵押合同的成立应当采取我行与抵押人签订书面合同的形式。第四十一条我行与抵押人可以就单个借款合同分别订立抵押合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同订立一个最高额抵押合同。最高额抵押担保的额度按照本办法第三十五条、第三十六条的规定核定。第四十二条我行可以在签订抵押合同时争取与抵押人预先就以自愿拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿达成协议，并在抵押合同中约定为特别条款。但不得与抵押人约定在债务履行期届满贷款未受清偿时，抵押物的所有权转移为我行所有。我行认为确有必要，可以在抵押合同中与抵押人约定其他特别条款，但须经我行法律事务部门审查同意。第五节抵押物登记与保险第四十三条贷款抵押担保均须办理抵押物登记。我行与抵押人签订抵押合同后十五日内，双方必须依照有关法律规定，就该抵押合同项下的抵押物进行登记，取得他项权利证书或者抵押登记证书。抵押物登记手续办妥的日期原则上不得迟于抵押贷款的实际发放日期。第四十四条以下列财产抵押的，抵押合同自登记之日起生效。办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门;（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为区级以上地方人民政府规定的部门。区级以上地方人民政府对登记部门未作规定或者规定不清的，我行可以在土地管理部门或者房产管理部门办理抵押物登记。区级以上地方人民政府规定房地产抵押登记分散在多个部门的，我行应当就土地与其地上建筑物分别到土地管理部门和房产管理部门办理抵押物登记;（三）以机动车辆抵押的，为车辆注册登记地公安机关车辆管理所;（四）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。抵押物分别存放于两个以上不同工商行政管理部门辖区时，我行应当到主要抵押物所在地的工商行政管理机关办理抵押物登记。第四十五条以下列财产抵押的，抵押合同自签订之日起生效，我行自登记之日起获得对抗第三人的权利。办理抵押物登记的部门为抵押人所在地的公证部门：（一）个人、事业单位、社会团体和其他非企业组织所有的机械设备等生产资料;（二）位于农村的个人私有房产;（三）个人所有的家具、家用电器等生活资料;（四）其他除《中华人民共和国担保法》第三十七条和第四十二条规定之外的财产。第四十六条抵押合同签订后，因登记部门的原因致使无法办理抵押登记的，我行应当停止发放贷款;我行已经发放贷款的，应当提前收回贷款或者要求借款人另行提供令我行满意的担保。抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记的，我行应当停止发放贷款;我行已经发放贷款的，应当提前收回贷款或者要求借款人另行提供令我行满意的担保，并就所受损失要求抵押人承担赔偿责任。第四十七条抵押合同签订后，我行应当要求抵押人到有关保险机构按照下列条件办理抵押物的财产保险手续：（一）办理抵押物足额财产保险;（二）保险期限不得短于主合同履行期限;（三）保险金额不得小于主合同贷款本息;（四）保险合同及保险单中应当注明，出险时我行为保险赔偿金的第一请求权人;（五）保险单中不得有任何限制我行权益的条款;（六）抵押物保险费用全部由抵押人承担。我行认为确实无须办理或者无须按照前款规定条件办理抵押物财产保险的，应当报我行审贷委员会批准。第六节抵押担保的管理第四十八条抵押权设定后，我行应当收妥抵押物他项权利证书（或其他抵押登记文书）或保险单证。抵押物的所有权或使用权凭证及其他相关资料正本也应当经我行、抵押人双方共同确认、填写交接清单并签字盖章后交由我行保管，但法律法规或总行另有规定的除外。按照相关档案管理办法加强贷款抵押担保的档案的管理。第四十九条在抵押合同有效期内，我行应当就下列事项事先要求借款人提交抵押人同意继续担保的书面意见：（一）我行与借款人协议延长借款合同履行期限的;（二）我行与借款人协议增加贷款金额的;（三）第三人提供抵押担保时，我行许可借款人转让债务的。我行应当将抵押人同意上述事项的书面文件作为抵押合同的必要附件。第五十条在抵押合同有效期内，抵押物由抵押人占管。抵押人在占管期间应维护抵押物的完好，不得采用非合理方式使用抵押物而使其价值产生减损。我行应当按照贷后检查间隔期定期检查抵押物的使用、管理和变化情况，并督促抵押人按照抵押合同的约定履行各项义务。第五十一条我行应当主要检查抵押人及抵押物是否发生下列情形：（一）抵押人涉及重大经济纠纷;（二）抵押人经营机制或组织结构发生变化，包括但不限于承包、租赁、合并、分立、股份制改造、联营、与外商合资或合作等;（三）抵押人经营范围与注册资本变更，股权变动;（四）抵押人破产、歇业、解散、停业整顿、被吊销营业执照、被撤销;（五）抵押人章程、法定代表人、住所、电话等发生变更。（六）抵押物权属发生争议;（七）抵押物毁损、灭失、价值减少，或者被征用;（八）抵押物产生附合物、混合物、加工物，或者孳息;（九）抵押的在建工程竣工或者形成新增财产;（十）抵押物被再设立抵押、质押，或被出租、转让、馈赠;（十一）抵押物被有关机关依法查封、扣押;（十二）抵押物财产保险到期，或被中断、撤销;（十三）抵押权受到或可能受到来自任何第三方的侵害。我行对上述情形的检查，应当形成检查结论，作出风险预警，如实填写《贷后监测表》相关栏目，并经检查人员及有关负责人签字确认。第五十二条抵押权存续期间，已办理抵押登记备案手续但抵押物价值不足的在建工程形成新增财产的，我行应当就建设过程中形