市调报告-8哩岛

调查报告目录1、项目信息2、市场表现3、营销分析4、调查总结1.1、项目位置及周边配套地跨温榆河两岸，总面积7.3平方公里。首期2平方公里已开发。已与清华紫光集团合作。吸引中国移动、国电集团等企业、机构和部门洽谈。8哩岛地处朝阳北路东端，CBD向东8英里；北靠生态商务园，东接36洞国际高尔夫球场，南临北京物资学院。北京物资学院36洞国际高尔夫球场1.2、项目规划情况平层叠拼结构示意阁楼5层4层3层2层1层-1层377（地上270+地下107）254254236+110（阁楼赠送110）1单元2单元1.2、项目规划情况目录1、项目信息2、市场表现3、营销分析4、调查总结总供应量（套）534户型配比洋房平层叠拼两居三居面积（㎡）89135160240-370套数（套）144120150120占比27%22.5%28%22.5%2.1、项目供销状况2.2、历史成交明细2.2.1、6-8月洋房销量较大，价格平稳上升；

9-12月以平层叠拼销售为主，速度放缓，价格大幅拉升。月销售套数、均价走势2.2、历史成交明细2.2.2、不同面积区间产品分批推售，6个月内消化完毕；

80-180之间两居、三居洋房成交量占主力，大户型销售速度较缓。不同面积区间，月成交套数走势、总成交套数配比目录1、项目信息2、市场表现3、营销分析4、调查总结刚需及中端改善型产品去化速度快，中高端改善型产品总价过高而滞销；产品综合品质与其中高端产品的总价不匹配，产品定位与实际购买群体存在落差。3.1、市场定位解析项目核心价值所处位置能直接通达东部城区所处区域有较好的生态环境及较大的发展空间提供稀缺的低密度住宅项目产品定位针对东部及通州本地的刚需、中端及中高端改善型产品全面覆盖主要购买群体解析定位客群东部城区外溢的改善型需求为主，社会阶层以白领及中高管为主实现客群以朝北沿线、朝青板块的外溢客户为主，35-40岁的家庭改善型购买为主3.2、营销策略解析主要销售策略解析推售策略不同面积区间产品分批交错推售前期主推洋房，每月一批次，穿插平层叠拼后期主推叠拼价格策略价格较保守，均于通州市场均价洋房价格以月均5%的幅度平稳上升后期平层叠拼以月均10%以上的速度大幅拉升，承担项目溢价的重任主要推广策略解析主诉求点东部客群的升级换代居所周边生态环境与东部的交通距离有效渠道以网络、北青报、短信为主（其中短信成交量最大）

09年下半年通州的公寓市场价格拉升较快，从7月到12月市场均价拉升了30%，但本案公寓的主要推售期集中在6—8月，价格提升仅为18%，没有完全切准市场时机。推广的主诉求点与项目核心价值契合，表达准确，但渠道比较单一。目录1、项目信息2、市场表现3、营销分析4、调查总结得利因素1、低密度产品的稀缺2、周边的生态环境和发展势态3、推广的形象诉求与客户定位相吻合、利益诉求与核心价值相吻合失利因素1、目前周边的配套状况不佳2、周边冷清卖场也显冷清，氛围营造和维护不够3、项目产品定位与客群定位的匹配失利4、在推盘节奏上，好卖的公寓产品既没完全实现溢价又没达成维持项