配套购物中心快捷酒店及写字楼可行性研究报告

X配套购物中心快捷酒店及写字楼可行性研究报告第1章项目总述1.1基本情况1.1.1项目名称及性质1、项目名称：XX配套购物中心、快捷酒店及写字楼2、项目性质：新建项目1.1.2项目承办单位概况1、建设单位：2、法人地址：3、项目联系人：4、联系人电话：5、项目建设单位简介编制依据及内容1、编制依据（1）国家发展计划委员会办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资[2002]15号）；（2）国家发展改革委建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（3）国家铁道部《国家铁路“十二五”发展规划》；（4）太原市城乡规划局《建设项目选址意见书》（并规选字[2012]第0048号）；（5）《国务院关于改革铁路投资体制加快推进铁路建设的意见》（国发[2013]3号）；（6）中国铁路总公司办公厅文件《中国铁路总公司办公厅关于印发深化铁路投融资体制改革宣传纲要的通知》（铁总办宣[2013]24号）；（7）中国铁路总公司计划统计部《中国铁路总公司计划统计部关于安排新建铁路项目综合开发工作的通知》（计统合资函[2013]40号）。2、编制内容本可行性研究报告研究主要内容包括：项目建设的背景及必要性、市场调查分析与市场预测、项目场址及建设条件、项目建设方案、节能节水措施、环境影响评价、建设项目招标方案、劳动安全与卫生消防、组织机构与人力资源配置、项目实施进度、投资估算、分年投资使用计划与融资方案、财务评价、社会评价与风险分析等。1.2项目概况1.2.1项目拟建地点本项目拟建于新建xxx西南侧，为规划车站南路、规划二路与规划五路的合围区域。1.2.2建设规模与建设目标1、建设规模本项目总用地面积为33182㎡，净用地面积为24198㎡，总建筑面积为94295㎡，其中地上建筑面积60495㎡；地下建筑面积33800㎡。2、建设目标本项目的建设目标是在xx片区建设能够满足旅客购物、住宿需求的购物中心和经济型酒店，同时充分发挥土地价值，配套建设办公写字楼。1.2.3主要建设条件1、本项目的建设符合中国铁路“十二五”发展规划及太原铁路局“十二五”发展规划要求。2、本项目的建设符合国务院及中国铁路总公司关于铁路投融资体制改革、鼓励土地综合开发的要求。3、本项目的建设得到了太原市政府和各有关部门的支持。4、本项目水电道路等基础配套设施齐全，能够保证项目建设需要。5、本项目的规划及用地手续齐全。1.2.4项目总投资及资金筹措1、项目总投资本项目总投资为52754.65万元，其中：工程费用为42916.78万元；工程建设其他费为5744.93万元；预备费用为3892.94万元；流动资金为200万元。2、项目建设资金筹措本项目建设资金筹措方式拟定由大秦铁路股份有限公司租用太原铁路局的土地，并出资建设。1.2.5实施进度计划本项目建设工期为29个月，拟定从2014年8月开始施工，到2016年12月竣工验收并交付使主要经济技术指标第2章项目建设背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1项目外部环境1、太原市概况太原市位于山西中部、晋中盆地北端，是山西省的省会，也是山西省的政治、经济、文化中心，中国华北地区最重要、最大的城市之一，中国22个特大城市之一，是中国北方著名的军事、文化重镇，也是世界闻名的晋商都会，同时也是中国最重要的能源和重工业基地之一。太原古称晋阳、并州。国土面积6988平方公里，建成区面积343平方公里，常住人口425.63万人。现瞎6区3县1市和2个国家级开发区、3个省级开发区。太原市国家历史文化名城，始建于公元前497年春秋时期，具有2500多年建城史，曾是九个独立王朝的国都或陪都，素有“龙城”之美誉。从春秋战国的军事重镇，到李渊父子起兵建唐的“龙兴之地”，从北朝、五代华夏民族融合的地域中心，到晋商叱咤明清的商贸都会，悠久的历史孕育出太原深邃璀璨的晋阳文化，产生过从多杰出的政治家和伟大的文学艺术家，留下大量弥足珍贵的文化旅游资源。太原市国家重要的工业基地，产业基础雄厚，工业门类齐全，特别是装备制造业具有传统优势，是国家不锈钢、铝镁合金、重矿设备、重型汽车、铁路装备生产基地。太原市山西省国家资源型经济转型综合配套改革试验区的中心城市、国家循环经济标准化试点城市、国家创新型试点城市、全国文明创建先进城市。2012年，太原市认真贯彻落实中央和省委、省政府的战略部署，坚持科学发展主题、加快转变经济发展方式主线和“稳中求进”总基调，对标一流、攻坚克难，努力土洞经济社会协调发展。全面完成地区生产总值2311.43亿元，增长10.5%；财政总收入454.49亿元，增长15.6%；一般预算收入215.67亿元，增长23.4%；城镇居民人均可支配收入22587元，增长12.1%；农民人均纯收入10079元，增长13.4%，率先转型跨越发展，建设一流省会城市迈出坚实步伐。2、小店区概况本项目所在的小店区是太原市辖区之一，位于太原市的东南部，晋中盆地的北端，东与晋中市榆次区接壤，南与清徐县毗邻，西与晋源区隔汾河相望，北至南内环街与迎泽区相连。小店区城乡一体，南农北商，高新技术密集，交通通讯便捷，是太原市“南移西进、扩容提质”城市发展战略的主要扩张区域，是太原市与晋中市联合开发的前沿地带，具有空间大的区域优势。小店区辖1镇2乡6个街道办事处，95个社区，65个行政村，辖区总面积295平方公里，建成区40平方公里，总人口56.9万。3、太原南站概况本项目位于太原南站附近，建成后将直接服务于太原南站全部始发、终到及停站通过高速列车，是太原南站及相关工程的配套工程。太原南站目前在建，施工已经接近尾声。太原xx位于太原市小店区北营，东临过境高速公路，西接武宿国际机场，南依南环高速公路，北靠长风大街，地处国家级太原高新区、经济技术开发区及武宿物流区等三大园区交叉辐射的核心地段，是山西省境内第一座高标准现代化的大型铁路客运站，是山西省十大建筑之一，也是太原市标志性建筑之一。太原南站客运站房建筑面积5.5万平方米以上，主要办理南同蒲、北同蒲、太焦线、石太线、石太客运专线和太中银铁路以及太原西南环线、大西客专客运专线旅客列车的始发、终到及停站通过作业，并为规划中的快速铁路实施与运营提供条件。2.1.2项目建设背景1、现实背景“十一五”期间太原铁路局累积完成货物发送量224767.5万吨、旅客发送量22165.8万人、运输收入1900亿元；分别比“十五”期间增长50.9%、50.1%、122.2%。根据《太原铁路局“十二五”发展规划》，预计到2015年，太原铁路局营业里程将达到5400公里，货物发送量将达7亿吨，旅客发送量达到1亿人次，实现运输收入700亿元以上。伴随着货物和旅客发送量的增长，太原南站将会承担更多的工作。太原南站主要有2个站场，分别是石太客专站场和大西客专站场。根据国家发改委的可研批复，石太客专旅客列车对数近远期为52/101对，大西客专大同至太原段旅客列车对数近远期为106/139对，大西客专太原至运城段旅客列车对数近远期为142/209对，太中银铁路旅客列车对数近远期为15/23对。太原南站需要承担以上旅客列车的始发终到及通过作业。目前，太原xx及相关工程的施工已经接近尾声，离投入使用的时间越来越近，而太原南站却没有乘务员换乘服务用房，与高速列车数量不断增加和旅客发送量的迅猛增长极不相称，严重制约太原南站功能的发挥。对比太原南站及相关工程的实施进度，乘务员换乘中心的建设显得尤为迫切。2、政策背景2013年8月9日，《国务院关于改革铁路投资体制加快推进铁路建设的意见》（国发[2013]3号）指出：推进铁路投融资体制改革，多方式多渠道筹集建设资金，按照“统筹规划，多元投资，市场运作，政策配套”的基本思路，完善铁路发展规划，全面开放铁路建设市场；加大力度盘活铁路用地资源，鼓励土地综合开发利用，支持铁路车站及线路用地综合开发，按照市场化、集约化原则实施综合开发，以开发收益支持铁路发展。2013年12月9日，中国铁路总公司计划统计部《中国铁路总公司计划统计部关于安排新建铁路项目综合开发工作的通知》（计统合资函[2013]40号）指出：要结合铁路实际，统筹铁路规划和城市规划，因地制宜进行综合开发，提高土地的使用效率和开发强度，拓展铁路多元经营的广度和深度，增加政府的土地收入及铁路企业收益，形成政府、铁路、开发商多方共赢的协同效应，实现铁路建设外部效益部分内部化，保持铁路建设经营的可持续发展。2.2项目建设必要性1、本项目的实施是响应国务院号召，促进铁路投融资体制改革，加快推进铁路建设的需要。铁路是国家重要的基础设施和民生工程，是资源节约型、环境友好型运输方式。改革铁路投融资体制，加快推进铁路建设，对于加快工业化和城镇化进程、带动相关产业发展、拉动投资合理增长、优化交通运输结构、降低社会物流成本、方便人民群众安全出行，都具有不可替代的重要作用。近年来，我国铁路发展取得了显著成就，但与经济社会发展需要、其他交通方式和国外先进水平相比，铁路仍然是综合交通运输体系的薄弱环节，发展相对滞后。为确保在建项目顺利推进，投产项目如期完工，新开项目抓紧实施，全面实现“十二五”铁路规划发展目标，《国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》要求各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构，推进铁路投融资体制改革，多方式多渠道筹集建设资金；不断完善铁路运价机制，稳步理顺铁路价格关系；建立铁路公益性、政策性运输补贴的制度安排，为社会资本进入铁路创造条件；加大力度盘活铁路用地资源，鼓励土地综合开发利用，支持铁路车站及线路用地综合开发；强化企业经营管理，努力提高资产收益水平；加快项目前期工作，形成铁路建设合力。中国铁路总公司、地方政府等项目业主要加强组织领导，密切协调配合，加大工作力度，切实做好建设方案、资金筹措和社会稳定风险分析等前期工作。本项目由大秦铁路股份有限公司租用太原铁路局的土地，并出资建设，项目建成后，由太原铁路新创餐饮旅游有限公司负责经营，这种融资及经营模式，是响应国务院号召，促进铁路投融资体制改革，加快推进铁路建设的需要。2、本项目的建设是提高城市服务水平，促进城市经济发展的需要。2012年，太原市全年社会消费品总额1129.51亿元，比上年增长16.1%，其中：城镇消费品零售额1106.94亿元，增长16.1%；乡村消费品零售额22.57亿元，增长15.6%。旅游业方面，太原市2012年全市接待海内外游客2983.89万人次，比上年增长21.1%。其中国内游客2941.64万人次，增长21.2%；海外游客42.25万人次，增长21.1%。旅游业的发展，必将带动餐饮、购物、酒店等服务业的进一步发展。本项目的建设，将以高科技、高智能的基础服务设施，全面提高太原市旅客购物及住宿服务水平。建设场址位于太原南站附近，交通便利，方便游客出行，为太原市旅游规划提供有利的硬件条件，促进城市旅游事业发展，提高城市服务水平，促进城市经济发展。3、本项目的建设是弥补商业不足，加强站区配套设施的需要日渐完善的铁路运输体系及逐年攀升的运输量和运输收入，给太原市铁路局的发展带来了契机，同时也将为太原市经济发展注入新的活力，特别是太原南站建成投入使用后，片区附近生产、服务、消费等方面都将会产生极大变化，对周边服务配套设施将提出更高的要求，其中，写字楼作为一个城市创造文化与财富的特定空间，是这一区域不可或缺的一部分。目前太原市写字楼主要集中于府东（西）街传统商务区和亲贤北街、长治路、长风街为主要街区的“工字型”商务区和长风文化商务区以及南内环商务区、高新开发区商务区、万达广场商务区。从长远来看，府东（西）街传统商务区由于所在区域人口密度大、出行道路交通拥堵、发展用地不足等原因以及受省、市两级行政中枢南迁的影响，未来发展空间受限；亲贤北街、长治路、长风街为主要街区的“工字型”商务区经过近些年的发展，供应量不断加大，市场已基本饱和；南内环商务区、高新开发区商务区依托自身专业优势将会继续稳定发展；而长风商务区顺应城市规划，发展用地充足，加上近年来政府主导在道路、公共服务设施等方面大力建设，大型的高端住宅社区正不断兴起，人口逐渐增多，商业日渐繁华，交通十分便利，发展空间较大。太原南站位于长风商务区附近，随着经济不断发展，片区内写字楼需求将日渐显现。本项目将建设充分利用车站人流优势，和铁路优势土地资源，建成集购物、宾馆、写字楼为一体的综合体项目，是弥补商业不足，加强站区配套设施的需要。4、本项目的实施是盘活铁路用地资源，保障铁路建设运营可持续发展的需要。2013年8月9日，《国务院关于改革铁路投资体制加快推进铁路建设的意见》（国发[2013]3号）指出：加大力度盘活铁路用地资源，鼓励土地综合开发利用，支持铁路车站及线路用地综合开发，按照市场化、集约化原则实施综合开发，以开发收益支持铁路发展。2013年12月9日，中国铁路总公司计划统计部《中国铁路总公司计划统计部关于安排新建铁路项目综合开发工作的通知》（计统合资函[2013]40号）指出：要结合铁路实际，统筹铁路规划和城市规划，因地制宜进行综合开发，提高土地的使用效率和开发强度，拓展铁路多元经营的广度和深度，增加政府的土地收入及铁路企业收益，形成政府、铁路、开发商多方共赢的协同效应，实现铁路建设外部效益部分内部化，保持铁路建设经营的可持续发展。本项目将充分利用铁路划拨用地，综合建设购物中心商务酒店及写字楼，既能集约利用土地，盘活铁路用地资源，更能提高土地使用效率和开发强度，实现铁路用地收益，支持铁路建设。本项目的实施是盘活铁路用地资源，保障铁路建设运营可持续发展的需要。5、本项目的实施是满足铁路旅客发送量增长的需要，有利于山西省铁路枢纽功能的发挥。根据国家发改委对《新建铁路大同西安客运专线可行性研究》的批复，大同至西安客运专线的太原至运城段最大区间客流密度近期为4000万人/年，远期6000万人/年；大同至太原段最大区间客流密度近期为3000万人/年，远期4000万人/年。再加上目前正在运营的太中银铁路和石太客专的旅客发送的增长数量，以及规划建设的大同至原平、大同至张家口、太原至焦作、太原至北京客运专线，到2015年，太原铁路局营业里程将达到5400公里，旅客发送量达到1亿人次，动车组配属40组以上。伴随着旅客发送量增长的需要，可以预料，旅客在购物、住宿、餐饮等方面的需求也将同步增加。没有配备齐全、管理先进的配套购物中心、快捷酒店，将很难保证满足旅客生活及旅途需求，太原铁路枢纽功能的发挥将受到极大限制。因此，本项目的实施是满足铁路旅客发送量增长的需要，有利于山西省铁路枢纽功能的发挥。综上所述，本项目的实施是响应国务院号召，促进铁路投融资体制改革，加快推进铁路建设的需要；是提高城市服务水平，促进城市经济发展的需要；本项目的建设是弥补商业不足，加强站区配套设施的需要；本项目的实施是盘活铁路用地资源，保障铁路建设运营可持续发展的需要；是满足铁路旅客发送量增长的需要，有利于山西省铁路枢纽功能的发挥。因此，该项目的建设是十分必要的。第3章市场分析与建设规模3.1太原市经济发展分析3.1.1地区生产总值现状2012年，太原市全市实现地区生产总值（GDP）2311.43亿元，比上年增长10.5%。其中：第一产业增加值36.02亿元，增长5.2%；第二产业增加值1035.57亿元，增长9.7%；第三产业增加值1239.84亿元，增长11.3%。第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增加值168.44亿元，增长7.6%；批发零售及住宿餐饮业增加值430.13亿元，增长14.8%；金融保险业增加值241.22亿元，增长14.4%。人均地区生产总值54440元，比上年增长9.8%，按2012年平均汇率计算达到8624美元。3.1.2产业机构状况三次产业比重为1.6%、44.8%、53.6%，分别拉动经济增长0.1、4.4和6.0个百分点。与上年相比，第一产业比重持平，第二产业比重下降0.8个百分点，第三产业比重提高0.8个百分点。3.1.3地方财政收支状况全市财政总收入454.49亿元，比上年增长15.6%。其中：市级财政完成246.16亿元，增长18.2%；县（区）级财政完成208.33亿元，增长12.7%。全市一般预算收入215.67亿元，增长23.4%。其中：税收收入172.38亿元，增长21.7%，国内增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、资源税共计完成税收112.20亿元。全年一般预算支出277.51亿元，比上年增长16.0%。其中：一般公共服务支出增长7.3%，教育支出增长22.9%，科学技术支出增长23.1%，文化体育与传媒支出增长17.1%，社会保障和就业支出增长4.0%，医疗卫生支出增长21.9%，节能环保支出增长106.5%，农林水事务支出增长65.9%，城乡社区事务支出下降5.4%。3.1.4固定资产投资2012年全年固定资产投资1320.63亿元，比上年增长28.9%。其中：中央项目投资124.36亿元，增长37.4%；省属项目投资290.34亿元，增长29.4%；市属及以下项目投资905.93亿元，增长27.7%。分产业看，第一产业投资17.19亿元，增长16.4%；第二产业投资435.05亿元，增长50.1%。其中：工业投资428.87亿元，增长50.7%；第三产业投资868.39亿元，增长20.7%。三次产业投资比重为1.3%、32.9%和65.8%。3.1.5房地产开发全年房地产开发投资364.72亿元，比上年增长16.9%。住宅投资260.19亿元，增长5.6%，其中：90平方米以下住房投资58.19亿元，占住宅投资的比重为22.4%；商业营业用房投资41.10亿元，增长80.0%。全年商品房竣工面积230.94万平方米，商品房销售额221.48亿元。3.1.6国内贸易全年社会消费品零售总额1129.51亿元，比上年增长16.1%。其中：城镇消费品零售额1106.94亿元，增长16.1%；乡村消费品零售额22.57亿元，增长15.6%。图3-5：2012年社会消费品零售总额图3-6：2008-2012年社会消费品零售总额（亿元，%）图3-7：2012年限额以上批发零售业零售额3.1.7交通、邮电和旅游交通运输：年末全市公路线路里程累计达到7008公里，其中高速公路288公里。公路密度100.3公里/百平方公里。图3-8：2012年铁路、公路、航空运输量与周转量3.1.8旅游：全市接待海内外游客2983.89万人次，比上年增长21.2%。其中：国内游客2941.64万人次，增长21.2%；海外游客42.25万人次，增长21.1%。海外游客中：外国人29.72万人次，香港同胞7.16万人次，澳门同胞0.79万人次，台湾同胞4.58万人次。全年旅游总收入355.55亿元，增长28.5%；国内旅游收入339.69亿元，增长28.9%；旅游外汇收入2.44亿美元，增长23.3%。3.1.9城市建设基础设施建设：新兰路改造、体育路南段打通、千峰南北路冷再生改造等7项工程全部完工。完成美术馆、博物馆等中博会后续亮化和景观完善工程。汾东商务区、晋阳湖区、南站片区配套道路建设进展顺利。启动双塔景区建设。西山旅游防火通道全线通车。城市轨道交通建设规划获国务院批准，2号线一期工程勘察、设计已完成招标。太古、太阳高速公路建成通车。新建、改建农村公路229.60公里。年末全市天然气供气总量51809万立方米，其中新增供气能力1.22亿立方米。集中供热面积9650万平方米，集中供热扩网2785万平方米，是上年扩网面积的2.1倍。入选首批国家创建“公交都市”示范城市。新增公交车600辆，年末城市公交运营车辆3054辆，其中：公共汽车2921辆，电车133辆。公交运营线路网长度3217公里，年客运量7.42亿人次。建设自行车租赁点564个，新购置公共自行车2万辆，投放1.5万辆，建成了覆盖主城区的公共自行车服务系统。城市绿化：建成区开工建设园林绿化工程16项，其中双塔南北路配套绿化工程、东峰生态公园建设工程、动物园馆舍建设等7项工程全面竣工。创建省级园林单位9个，省级园林小区3个，省级园林道路2条，省级星级公园5个。全市共有综合性公园31个，专类公园11个，带状公园4个，街头游园104个，社区游园42个，街旁绿地47块。建成区绿化覆盖面积达到12112公顷，园林绿地面积10596公顷，公园绿地面积3416公顷。建成区绿化覆盖率39.07%，绿地率34.18%，人均公园绿地面积10.66平方米。3.1.10人口、人民生活和社会保障据2012年人口抽样调查，年末全市常住人口425.63万人，比上年末增加2.10万人。其中：城镇人口356.51万人，增加3.49万人；乡村人口69.12万人，减少1.39万人。城镇化率83.76%，比上年提高0.41个百分点。全年出生人口3.86万人，人口出生率9.10‰；死亡人口1.76万人，死亡率4.16‰；自然增加人口2.10万人，自然增长率4.94‰。人民生活：全年城镇居民人均可支配收入22587元，比上年增长12.1%；城镇居民人均消费支出13970元，增长6.6%。城镇居民家庭恩格尔系数为33.3%。农民人均纯收入10079元，增长13.4%；农民人均生活消费支出6550元，增长10.9%。农村居民家庭恩格尔系数为33.9%。城乡居民收入比为2.24∶1，比上年缩小0.03个百分点。图3-9：2008-城镇居民人均可支配收入（元，%）3.2太原市商业现状调查分析3.2.1太原市商业现状概述上年末增加2.10万人。其中：城镇人口356.51万人，增加3.49万人；乡村人口69.12万人，减少1.39万人。城镇化率83.76%，比上年提高0.41个百分点。全年出生人口3.86万人，人口出生率9.10‰；死亡人口1.76万人，死亡率4.16‰；自然增加人口2.10万人，自然增长率4.94‰。人民生活：全年城镇居民人均可支配收入22587元，比上年增长12.1%；城镇居民人均消费支出13970元，增长6.6%。城镇居民家庭恩格尔系数为33.3%。农民人均纯收入10079元，增长13.4%；农民人均生活消费支出6550元，增长10.9%。农村居民家庭恩格尔系数为33.9%。城乡居民收入比为2.24∶1，比上年缩小0.03个百分点。3.2太原市商业现状调查分析3.2.1太原市商业现状概述截止到2012年，太原市共有批发和零售贸易、餐饮、服务等商业网点约35289个，总面积2875860平方米，千人拥有商业网点10.3个，人均营业面积已达0.8平方米，从业人员达22万余人人。固定人口330余万，流动人口约110万人。基本形成两个商业主中心：一个是钟楼街、柳巷、食品街和开化寺商业群；另一个是亲贤北街—长风街商业中心。这两个商业中心已经成为太原未来几年发展商业地产的“骨架”。3.2.2柳巷商圈1、基本情况介绍柳巷商圈位于太原市中心的商业闹市区，涵盖柳巷、钟楼街、桥头街、食品街、棉花巷区域，辐射解放路、新建路、五一路等区域。柳巷是太原历史最悠久、最繁华的商业街，具有三百多年的商业历史，承载着几代人的梦想与记忆。柳巷商圈商贾云集，店铺林立，买卖兴隆，聚集着200余家商业企业，有众多的中华“老字号”和历史名店，有太原“王府井”之美称，拥有中国四大夜市之一、华北地区最大的夜市，是中国大陆十大商业街之一，日人流量多达二十余万。2、商业业态目前柳巷商圈内百货经营定位主要分三个的层级：（1）以天美名店、华宇国际精品商厦、华宇购物中心为代表的中高端百货。三个商场定位相对较高，但都在商圈边缘位置。（2）铜锣湾、茂业百货、贵都、巴黎春天为代表的中低端百货。四个商场均在商圈中心位置，其中贵都、巴黎春天百货曾是太原最高端的百货之一。（3）以来福时尚、立达、自由空间、富乐时尚等为代表的时尚商场。3、租金水平柳巷商圈一二层商铺售价一般为3.5万~4.8万元/平方米，柳巷商圈一二层商铺租金价格为300~400元/平方米·月。3.2.3亲贤北街—长风街1、基本情况介绍亲贤北街—长风街区域原是乡野郊外。随着太原高科技开发区的建设及梅园、佳地花园等居民小区的落成，市政府将其规划为市级商业中心之一进行开发。经过短短几年的建设，现已形成以餐饮业为主，购物、休闲、健身等点缀其中的颇具规模的新兴商业街区。而百盛、新天地、王府井、燕莎、沃尔玛等国内外一线商业机构的相继进驻，更使“亲贤—长风”商圈成为了太原商业版图中迅速崛起的新锐势力。1998年，太原市重新划定行政区，南郊区划入小店区，城市建设向南推进的思路豁然明朗。新区规划的确定，立刻引来政府大规模的基础设施投资，民间资本也迅速向南挺进。随着一批颇具规模的购物中心、餐饮、娱乐企业的进入，以及平阳路拓宽、长治路改造、长风大街的打通，亲贤北街—长风大街“寸土寸金”的地位已无可动摇。2002年11月，太原第一家外埠大型百货商场梅园百盛在亲贤北街开业。2005年，北京燕莎友谊商城选址与梅园百盛一街之隔的和信摩尔。随后，山西世贸百货、北美新天地、王府井百货、天美新天地陆续开业形成了高端商场云集的局面,使得柳巷商圈长期以来的商业霸主地位被撼动。以高产出、高消费、高端定位的优势成为太原市商业发展的又一核心。2、商业业态目前亲贤街—长风大街是具有浓厚都市气息的购物、餐饮、娱乐、休闲的新型商业集中地，营业面积上千平方米的酒店有20余家，加上其他中低档特色店、主题餐厅，大大小小的餐饮企业近百家。商圈具有地理位置优越、人口密集度高、交通便利、配套设施全面等区位优势。并且随着省市政府及重点企业的南迁，政治经济中心南移，势必会成为太原市商业核心。3、租金水平亲贤北街—长风街商圈为太原商业版图中迅速崛起的新锐势力，一二层商铺售价一般为2.6万~3.8万元/平方米，一二层商铺租金价格为240~320元/平方米·月。3.3太原市酒店调查分析3.3.1太原市酒店市场调查分析太原位于我国中部，处于国家南北大通道包头（呼和浩特）—太原—洛阳—湛江和东西大通道青岛—石家庄—太原—银川—兰州—乌鲁木齐的核心节点位置，具有承东启西、连接南北的区位优势，是中部地区重要的交通枢纽，也是山西省整体交通系统的核心组成部分。近年来，随着国家“西部大开发”和“中部崛起”战略的实施以及产业结构的不断调整，这座有着两千五百年历史的城市，正在逐步实现经济的腾飞。依托于深厚的历史背景和文化底蕴，太原市旅游业稳步增长。做为煤炭资源大省，以煤炭工业为中心的重工业一直以来都是山西省经济发展的重中之重，省城太原自然也成为重要的煤炭贸易中心。另外，作为山西省内第一座高标准现代化的大型铁路客运站的太原南站，地处太原市国家级高新区、经济技术开发区及武宿物流区等三大园区交叉辐射的核心地段，为国家特等站，已经实现通车，即将全面完工投入使用。这些因素的存在，使得太原市国际国内商务、观光客源在近年来迅猛增长，也导致酒店资源的稀缺。根据从太原市旅游局获得的统计资料，截止2013年上半年，太原市市区共有登记在册的星级酒店81家（不包括太原星河湾酒店、山西晋商国际大酒店等未入册但按照星级标准建设的酒店）。其中，五星级酒店6家，四星级酒店14家，三星级酒店50家，二星级酒店11家。除了以上已经获得星级评定的酒店，根据调研获得的相关资料，若包括太原星河湾酒店、山西晋商国际大酒店等未入册但按照业内星级标准建设的酒店，太原市目前则共有五星级酒店15家，未入册的占60%；四星级酒店39家，未入册的占38%；其他星级酒店数量一致。3.3.2太原南站片区酒店市场分析太原南站位于太原市小店区，小店区是太原市“南移西进、扩容提质”城市发展战略的主要扩张区域，又是太原市与晋中市联合开发的前沿阵地，境内有全省最大的航空港——太原武宿机场。区域内大专院校和科研机构众多，电子、信息产业密集，国家级太原高新技术产业开发区和太原市经济技术开发区以及国家级刘家堡万亩高效农业技术开发区都坐落在小店区，小店区已成为全市乃至全省科工贸的重要发展基地。小店区内目前较为成熟的商圈只有亲贤街、长风街商圈，而小店区的星级酒店、商务酒店及快捷酒店也大都分布在该商圈内。根据实地调研，从太原南站为中心辐射，该片区500米、1公里、2公里、5公里范围内酒店分布情况如下：500米范围：无任何档次酒店。1公里范围：共有4家经济型、快捷酒店，档次较低，以普国快捷酒店为代表，出租率约60%，平均房价98元~138元；无星级酒店。2公里范围：共有各类酒店20家，其中经济型、快捷酒店19家；按三星标准建设酒店1家，即山西财经大学国际学术交流中心，出租率为85%，平均房价288元；无四星、五星级酒店。5公里范围：共有各类酒店171家，其中经济型、快捷酒店140家；三星级及按三星标准建设的酒店20家，以距离太原南站最近的山西财经大学国际学术交流中心、金三元宾馆、指宏钱江国际大酒店为代表，出租率为75%~80%，平均房价238元~320元；四星级及按四星标准建设的酒店11家，以润东大酒店、卓凡濠景大酒店为代表，出租率为70%~75%，平均房价398元~439元；无五星级酒店。3.4太原市写字楼调查分析1、太原市写字楼分布概况目前太原市写字楼主要集中于府东（西）街传统商务区和亲贤北街、长治路、长风街为主要街区的“工字型”商务区和长风文化商务区以及南内环商务区、高新开发区商务区、万达广场商务区。由于形成的时间不同，各自在发展背景、支柱产业以及政府政策扶持等方面呈现出明显的特色，导致写字楼客户在需求现状及未来发展趋势等方面存在较大区别。府东（西）街传统商务区所在区位为太原市行政、金融一条街，是太原市最早的商务办公区，区域内分布有省、市两级行政中枢和工行、农行、光大、中信、兴业等多家金融机构省级分行以及省质监局、市房地产管理局、市国税局、市地税局、市中级法院、省煤炭进出口公司、太原日报社等机关事业单位，优越的地段吸引了众多宾馆、酒店、餐厅、保险、证券等企业聚集于此，形成了一个成熟的商务办公中心，故而长期以来一直保持着太原市乃至山西省的商务中心龙头地位。该区域写字楼项目不多，大多定位中高端，分布有太原市标志性地标建筑—山西国际贸易大厦、王府商务大厦、盛唐大厦、华宇国际大厦、新闻大厦等写字楼，而其中又以山西国际贸易大厦最为高端，入住了山西国际电力集团、山西省国信投资集团公司、山西信托投资有限责任公司、山西证券有限责任公司、山西焦煤集团国际发展有限公司等众多大型企业和国际知名公司办事处。中枢和工行、农行、光大、中信、兴业等多家金融机构省级分行以及省质监局、市房地产管理局、市国税局、市地税局、市中级法院、省煤炭进出口公司、太原日报社等机关事业单位，优越的地段吸引了众多宾馆、酒店、餐厅、保险、证券等企业聚集于此，形成了一个成熟的商务办公中心，故而长期以来一直保持着太原市乃至山西省的商务中心龙头地位。该区域写字楼项目不多，大多定位中高端，分布有太原市标志性地标建筑—山西国际贸易大厦、王府商务大厦、盛唐大厦、华宇国际大厦、新闻大厦等写字楼，而其中又以山西国际贸易大厦最为高端，入住了山西国际电力集团、山西省国信投资集团公司、山西信托投资有限责任公司、山西证券有限责任公司、山西焦煤集团国际发展有限公司等众多大型企业和国际知名公司办事处。亲贤北街、长治路、长风街为主要街区的“工字型”商务区地处城南，得益于太原市城市南移西进规划政策的实施，近年来发展迅速。区域内酒店林立，商业繁华，写字楼项目聚集，高端居住社区汇聚，商业氛围浓厚，吸引了众多省内外企业入驻于此。区域内以和信商座、长风大厦、澳林百合中心、千禧世纪广场、泰华城市广场、阳光商务大厦等为代表，形成企业总部办公基地为特色的商务新区。长风文化商务区位于汾河西岸长风西大街南侧，是2011年4月份在太原召开的“中博会”的主会场。该区域东临滨河东路、南临南中环街、西临新晋祠路、北临长风西大街，地理位置优越，交通便利，未来将建成太原市市级行政枢纽和办公会议中心，区域内分布有即将建成的山西大剧院、山西省图书馆、山西省科技馆、太原美术馆、太原博物馆、中国（太原）煤炭交易中心等大型公共文化设施，是集文化、商业、金融、贸易、咨询、办公、会展为一体的商务新区。目前周边汇聚了郦华苑、万国城MOMA、海尔十二院城、富力现代广场、兰亭御湖城、绿地世纪城、圣湖观澜国际等十余个知名地产项目。南内环商务区位于南内环街，以金茂、赛格、财富国际等写字楼为代表，形成了以电子产品营销为主体商业特征，入驻企业主要是从事IT行业的企业，由于区域内有青龙电脑城、赛格数码港、阳光数码港、颐高国际数码城等大型IT卖场，人流量大，商业繁华。高新开发区商务区位于学府街以南，依靠区内高新技术产业和政策优势，分布有高新动力港、时代广场、方大领地、火炬创业大厦等写字楼，聚集了很多国际知名企业及高新产业，与南内环商务区相似，均为专业性写字楼市场。万达广场块位于太原市传统的城市中心区龙潭公园片区，属杏花岭区旧城改造规划项目，距离府西街中央商务区仅500米，区域内拟建成集国际酒店、高档写字楼、酒店式公寓、高档住宅、休闲百货、国际影院为一体的城市综合体，总建设规模约150万㎡。目前酒店式公寓、高档住宅、商铺已陆续建成。未来该写字楼建成之后，将进一步加强府东（西）街传统商务区的地位。2、太原市写字楼租金价格从目前的租售价格情况来看，府东（西）街传统商务区市场租金最高，为90~150元/m2•月，而国贸大厦可达150元/m2•月以上；亲贤北街、长治路、长风街为主要街区的“工字型”商务区一般在90元/m2•月上下；其余区域则集中于60~90元/m2•月。3.5本项目定位分析3.5.1

项目区域位置项目紧邻太原火车南站南广场，东侧临铁路绿化防护带，北侧衔接火车站西广场，西侧临城市规划道路，南侧临城市规划道路。3.5.2项目SWOT分析1、S优势分析：（1）政府重点规划项目之一。（2）紧邻太原南站（高铁站），是小店区的核心区。（3）道路交通便捷，充足的停车位以及良好的购物环境可以为消费群体提供优质的服务。2、W劣势分析：（1）为全新开发的区域，目前项目周边缺乏生活配套及商业氛围。（2）紧邻高铁站，高铁运行噪音影响高端品牌进驻意愿。3、O机会分析：（1）紧邻新火车站，增加项目辐射范围。（2）项目周边规划有居住区，为项目提供持久的消费群体保障。4、T威胁分析：（1）项目地块区域价值有待开发，前期招商困难。（2）区域商业氛围需培育。3.5.3

项目定位建议根据以上分析及本项目特点，建议本项目定位为：以商业、酒店、办公为主要构成的城市商业综合体。商业主要以过境旅客、火车站周边居民、以及在附近上班的具有一定消费能力的白领和公务员为主要消费群体，以大型超市、精品百货、专业店、餐饮、娱乐为主要商业业态；酒店主要服务于商务出差人士、旅游中转游客，酒店标准定位为经济型酒店；办公楼主要服务于太原市与高铁及运输相关的企业。3.6建设规模3.6.1地上建设规模本项目总用地面积33182平方米，净用地面积为24198根据《规划设计条件通知书》（并规条[2012]第0100），最大容积率为2.5，则地上建设规模应控制在60495平方米以内。根据本项目用地条件，确定本项目地上建筑面积为60495平方米，其中写字楼35415平方米，快捷酒店16637平方米（300间客房），配套购物中心8443平方米。3.6.2地下建设规模本项目实施后将配套建设地下停车场、设备用房、人防地下室。（1）地下停车场根据城市规划管理技术规定，建筑物停车位的配置需求应该根据建筑类别及建筑面积等指标予以确定。参考同类城市建筑物机动车标准车位配建下限指标（武汉市办公类建筑为1.2个/100m2、经济型酒店为0.4