对业委会与居委会关系的思考

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文/方静燕顾炯

当前，业委会、居委会、物业管理企业、街道办事处、房管部门派出机构之间的复杂关系是物业管理冲突的症结所在。如何进一步优化业委会的运作方式，理顺业委会和居委会的关系，笔者就这一问题举行了广泛调研，并提出观点供大家探讨。

一、业委会的运作现状

（一）业委会建设还比较薄弱

现在，普通把物业分为舒服型、改善型和保障型三种。舒服型物业主要是指商品房，这类物业无论在建设、销售和物业管理上都根据市场经济的模式运作；改善型物业主要是指已售公房，这类物业虽然由本来的公房转化为私产，但是业主情愿支付的物业管理费用偏低，而房屋维护费用较高，是物业管理中冲突比较突出的部分；保障型物业主要是指无法出售给个人的不成套房屋。根据《上海市居住物业管理条例》第7条其次款的规定，惟独舒服型和改善型的物业小区可以成立业委会。而在现实中,业委会和居委会之间存在大量的协调、交流工作，并且业委会的成立需要房管部门和街道镇的协助。

（二）业委会与居委会的相关分析

从《物业管理条例》（以下简称《条例》）第15条规定可以看出，业委会不论是召集业主大会会议，签订物业服务合同，还是准时了解业主、物业使用人的看法和建议，监督和协调物业管理企业履行物业服务合同，还是监督业主公约的实施，其目的都是为了让广阔业主切实享受良好的物业服务。长久以来，居委会虽然在法律上定为群众自治组织，但实际上却负有街道派出机构的功能。一方面，街道办事处派遣联络员和居委会干部一起管理居委内的事务，完成各项行政任务；另一方面，居委会主任由居民代表大会选举产生，又体现出自治的一面。这两方面使居委会向来难以精确     定位。在居民看来，这是政府的组织——什么事都认为居委会有责任管理。而在政府看来，其地位就比较复杂，一方面，似乎把它看作群众组织，居委会主任由选举产生，居委会干部不被纳入行政序列；另一方面，又似乎认作是行政组织，许多行政命令传达到居委会，还对其举行有关行政考核。但在维护业主的权益问题上，居委会和业委会一样要庇护而不能侵犯业主的权益，居委会做出的侵犯业主权益的打算也是无效的。

二、优化业委会运作的思量

利用对业委会职责的分析以及与居委会的比较，笔者有以下思量。

第一，优化业委会的运作是否就必需强化业委会的硬件建设，使业委会机关化？有人建议业委会必需有固定的办公场所、专职人员等。笔者并不赞同。对此，要从详细状况动身。人员、硬件配备齐全的业委会，不一定运作良好；运作良好的业委会，也不一定具备较好的条件，只要能实现“让广阔业主切实享受物业服务”之目的即可。

其次，优化业委会的运作能否借助居委会的力气？笔者认为，业委会必需借助居委会的力气。实际上，大多数小区需要借助居委会的力气来开展物业管理工作。一是居住在改善型小区的居民习惯于找居委会解决问题；二是许多已经成立业委会的小区的保安、保洁、停车管理等工作，不少是由居委会来实现，小区内健身设施的安装、维护，文明小区的创建，“平改坡”工程的实施等也主要是靠居委会协调协助来完成；三是在物业管理冲突比较突出的小区，业委会与居民的协调交流也需要依赖居委会，许多街道、镇利用居委会、业委会和物业管理企业“三驾马车”、“三位一体”的运行，进一步加强了社区综合管理，形成了不少好阅历。三、关于将业委会纳入居委会的设想

优化业委会的运作能否将业委会纳入居委会，实现业委会和居委会的“双优化”？对此，笔者将重点做一些论述。

（一）将业委会纳入居委会可能产生的影响。

居委会虽然是群众自治组织，但向来被视为位于街道、镇与居民之间的窗口和桥梁，在今后加强执政能力建设中，街道、镇可能进一步增加对居委会的控制力,成为基层政权建设的落脚点。假如在一些局部的、细小的问题上，政府派出机构（街道）或镇政府的处理看法与业主不全都，居委会应当站在哪一边？笔者认为，并不是将业委会纳入居委会后业主的权益就没有人庇护，或者说居委会就可以侵犯业主的权益。

第一，《行政许可法》实施后，政府的行政行为进一步规范，违反业主利益的打算将越来越少。其次，联合国于1955年发表的《利用社区进展，增进社会长进》的报告书，使政府管理者和专家都熟悉到弘扬基层民主的重要性。人民民想法识的觉醒，也使居委会“三自”的呼声越来越高。当前，政府已经开头注重尽力削减对居委会的行政性分派任务，使居委会的工作更多地服务于当地社区居民。各区县也开头探究新的管理模式：有些区试点在居民中直接选举居委会成员，担当决策职能,将以前政府委派到居委会的人员作为社区工作人员，负责详细的操作事务；有些区成立“社区办”,对居民直选的居委会举行指导。随着民主政治建设的加强和政府执政水平的提升，居委会能进一步代表业主和居民的利益。第三，宪法、民法和其它相关法律规矩保障了居民和业主的基本权益，集体管理的原则为业委会纳入居委会提供了进一步的可能。居委会、业委会是集体管理的模式，根据“少数听从多数的原则”举行，但并不要求每一个成员的意志都与群体彻低全都，总会浮现少数不全都的看法。虽然居民和业主在法律上的意义有所不同，但是，这两个概念所对应的人群根据少数听从多数的原则举行的自我管理、自我教导、自我服务的方式和结果，在绝大多数状况下是相同的。但是，我们也应当苏醒地看到，这些问题根据现有些条件是无法彻底解决的，单独设立业委会可能解决了一

小部分问题，把业委会纳入居委会同样也可能利于解决另一些问题。因此，可以由一个自治组织来处理、协调、保障这互相交融的两种主体身份的权益和关系。

（二）将业委会纳入居委会的详细运作方法

笔者设想，详细实践中，应该将业委会纳入居委会，成为居委会下属的一个具有物业管理职能的新条线，由居委会统筹管理。

1.在职能上：居委会下属的业委会主任率领业委会委员们自立开展相关的物业管理工作，打算小区物业管理事项，执行业主大会的决议。居委会主任和其他各委员必需敬重业委会在物业管理方面的打算。如在对修理基金的筹集、使用和管理上，根据《上海市居住物业管理条例》第36、37条规定，依法设立特地帐户，按幢立帐、按户核算，用于住所的共用部位、共用设备和公共设施的修理、更新，不得挪作他用等。这样，业委会能够一如既往地庇护业主的权益。

2.在地位上:等同于目前居委会下属的人民调解、卫生、方案生育、教导文化、社会保障和综合治理委员会等。各委员会根据各自条线的法律规矩开展工作。宣扬、教导、维权、服务等可以合作的工作，业委会可以与其他委员会共同举行，实现组织上的整合。

另外，业委会作为一个特别的委员会，一些详细问题可作如下处理：

第一，在主体上：居委会由居民代表组成，业委会由业主代表组成，法律意义不同。因此，在业委会纳入居委会后举行选举时，居民投票选举居委会主任和其他委员会主任；业主单独投票产生业委会委员并在这些委员中产生业委会主任。对不同的个体身份可以分四种状况来对待。（1）既是居民又是业主：这些人在选举时，既有权利选举居委会的其他成员，又有权利选举业委会成员。他们对于小区物业管理的事项和其他各方面事情，都享有集体打算权和监督权。

（2）是居民但不是业主：这些人是这个社区的居民，但不是业主，主要是业主的配偶、子女、父母或其他同住人。这些人没有彻低意义上的业主权益，没有对小区物业管理的表决权，也没有权利选举业委会委员，但是，他们可以参加居委会其他委员会的选举。

（3）不是居民但是业主：这些人可以在居委会选举的时候仅参与业委会的选举，来维护他们的业主权益。（4）既不是居民也不是业主：主要是房屋租赁中的承租人。他们不是业主，不能参加业委会的选举；对居委会来说，属于“外来流淌人口”，也不享有选举居委会委员的权利。

其次，在业委会主任的职数上，有以下状况:第一，业委会和居委会辖区全都，则一个居委会中惟独一位业委会主任。其次，一个居委会辖区有若干个物业管理区域，针对这种比较普遍的状况，笔者建议探究划块选举、统一管理的新模式。一个居委会中有几位业委会主任，每一位业委会主任由各自所属的小区业主选举产生。这几位业委会主任可以共同招聘一位业委会执行秘书，处理详细的物业管理事务，有利于精简人员、降低成本、加强不同小区之间的交流、协调。业委会主任可兼职，可全职。笔者不赞成业委会主任“坐班制”，事实上，业委会主任也大多数是兼职，所以，对当