项目部房地产项目开发建设工作流程

PAGEPAGE27目录TOC\o"1-2"\h\uHYPERLINK"1、项目立项222HYPERLINK"3、由项目前期期期办理土地地挂挂牌事宜宜3HYPERLINK"5、办理《建设设设工程用地地规规划许可可证》3HYPERLINK"7、总体规划方方方案报批44HYPERLINK"9、施工图设计计计5HYPERLINK"11、施工图审审查查5HYPERLINK"13、工程类别别确确认6HYPERLINK"15、墙改手续续66HYPERLINK"17、防雷检测测77HYPERLINK"19、消防手续续77HYPERLINK"21、办理中标标通通知书8HYPERLINK"23、工程质量量监监督手续999HYPERLINK"25、物价备案案110HYPERLINK"27、《房地产产项项目开发手手手册》111HYPERLINK"三、工程施工过过过程验收收工作作流程133HYPERLINK"2、隐蔽工程验验验收流程1144HYPERLINK"4、主要分部、子子子分部工工程验验收操作作控制制业务流流程116HYPERLINK"6、工程分户验验验收操作业业务务流程177HYPERLINK"8、建设工程竣竣竣工规划验验收收操作业业务流流程19HYPERLINK"10、工程备案案操操作业务流流流程21HYPERLINK"1、商品房工程程程物业交接接流流程22HYPERLINK"五、工程款支付付付业务流流程224一、工程前期手手手续办理理流程程1、项目立项公司下达项目指令公司下达项目指令项目部向公司提出项目建议项目部向公司提出项目建议公司对该项目批复公司对该项目批复项目立项向有关行政部门提交项目意见书项目立项向有关行政部门提交项目意见书项目可行性研究报告、立项报批项目可行性研究报告、立项报批2、由项目前期期期办理《建建设设工程选选址意意见书》（受受理单位：市市规划局规划划管理科）提交资料1、申请报告提交资料1、申请报告受理2、建设项目建议书及其它文件受理2、建设项目建议书及其它文件3、选址示意图3、选址示意图现场勘察4、法人委托书现场勘察4、法人委托书5、属新增建设用地上报审批5、属新增建设用地上报审批6、经同意的选址方案6、经同意的选址方案发证《建设工程选址意见书》发证《建设工程选址意见书》3、由项目前期期期办理土地地挂挂牌事宜宜（受受理单位位：市市国土资资源局局）参加立项用地投标参加立项用地投标签订《国有土地使用权成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》同签订《国有土地使用权成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》同取得《国有土地使用证》、出具设计放线通知单取得《国有土地使用证》、出具设计放线通知单4、规划总平面面面布置方案案（受受理单位位：市市规划局局规划划管理科科）选定规划设计院选定规划设计院签订规划设计合同签订规划设计合同出具多种规划方案、规划意图交底出具多种规划方案、规划意图交底5、办理《建设设设工程用地地规规划许可可证》受：局理提交资料1、申请报告提交资料1、申请报告受理2、建设项目可研报告或立项文件受理2、建设项目可研报告或立项文件3、1：500地形图上总平面规划设计方案3、1：500地形图上总平面规划设计方案总规方案设计4、1#装裱总平面图、规划说明书总规方案设计4、1#装裱总平面图、规划说明书总规方案报批5、经审定同意的总平面布置方案总规方案报批5、经审定同意的总平面布置方案办理《建设工程用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》办理《建设工程用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》6、《建设工程程程规划许可可证证》办理理（受受理单位位：市市规划局局规划划管理科科）提交资料1、申请报告提交资料1、申请报告受理2、建设用地批准书或土地使用证受理2、建设用地批准书或土地使用证3、立项批文3、立项批文4、经审定的立面效果图及总平面布置图审核4、经审定的立面效果图及总平面布置图审核5、经审定的施工设计图发证《建设工程规划许可证》5、经审定的施工设计图发证《建设工程规划许可证》6、消防、人防、城建档案、气象等有关部门意见6、消防、人防、城建档案、气象等有关部门意见放线放线7、建设审批文件7、建设审批文件7、总体规划方方方案报批（受受理单位位：市市规划局局规划划管理科科）1、规划总平面布置图及电子版1、规划总平面布置图及电子版2、2、版3、建设用地规划许可证提交资料3、建设用地规划许可证提交资料４、国有土地使用权确认书、出让合同４、国有土地使用权确认书、出让合同市政府办公会议审定市政府办公会议审定出具工程建设放线通知单出具工程建设放线通知单8、工程地质勘勘勘察（受理理单单位：有有资质质的勘察察单位位）根据设计需要确定勘察点根据设计需要确定勘察点选定勘察单位、签订《建设工程勘察合同》选定勘察单位、签订《建设工程勘察合同》按合同要求实地勘察按合同要求实地勘察出具《岩土工程勘察报告》出具《岩土工程勘察报告》9、施工图设计计计依据总规和审核确定的户型图进行设计依据总规和审核确定的户型图进行设计施工图设计施工图设计建设单位图纸审核、提出修改意见建设单位图纸审核、提出修改意见出具施工图出具施工图10、项目备案案（受受理单位位：市发发改委委）提交资料1、项目备案申请书提交资料1、项目备案申请书2、建设单位营业执照、税务登记证、开发资质（正、副本）资料审查2、建设单位营业执照、税务登记证、开发资质（正、副本）资料审查3、项目选址意见书3、项目选址意见书上报审批4、建设用地规划许可证上报审批4、建设用地规划许可证5、规划总平面图5、规划总平面图发项目备案通知书发项目备案通知书3、选址示意图3、选址示意图11、施工图审审查查（受理单单单位：图图纸审审查中心心）1、图纸审查报审表1、图纸审查报审表签订审图合同签订审图合同2、总平面布置图、施工图纸全套2、总平面布置图、施工图纸全套3、建设、设计、监理资质证书及职称证件提交资料3、建设、设计、监理资质证书及职称证件提交资料４、岩土工程勘察报告４、岩土工程勘察报告5、勘察、设计合同各专业图纸审查5、勘察、设计合同各专业图纸审查出具图纸审查报告、合格书出具图纸审查报告、合格书12、监理单位位确确定通过考查对比，确确定监理单位位、签订监理理合同。13、工程类别别确确认（受理理理单位：：造价价站）1、填写工程类别确认申请表提交资料1、填写工程类别确认申请表提交资料2、施工图纸图纸审核2、施工图纸图纸审核3、监理合同3、监理合同4、立项批文出具工程类别确认书4、立项批文出具工程类别确认书5、土地规划许可证、用地许可证等5、土地规划许可证、用地许可证等14、人防手续续（受受理单位位：人防防办）提交资料施工图、规划总图提交资料施工图、规划总图图纸审查图纸审查缴纳人防结建费缴纳人防结建费出具人防审批证出具人防审批证15、墙改手续续（受受理单位位：墙改改办）提交《建筑节能备安登记表》提交《建筑节能备安登记表》墙改办审批墙改办审批缴纳墙改费缴纳墙改费6、环境测评（受受受理单位位：环环保局）1、项目批复文件1、项目批复文件2、审核后的设计图纸提交资料2、审核后的设计图纸提交资料3、建筑物平面图3、建筑物平面图出具环境测评意见书出具环境测评意见书17、防雷检测测（受受理单位位：气象象局防防雷办）1、项目批复文件1、项目批复文件2、审核后的设计图纸提交资料2、审核后的设计图纸提交资料3、建筑物平面图3、建筑物平面图出具防雷审核意见书出具防雷审核意见书18、抗震设防防确确认（受理理理单位：：抗震震设防办办公室室）1、结施１号图1、结施１号图2、项目批复文件（复印件）提交资料2、项目批复文件（复印件）提交资料3、建筑物平面图3、建筑物平面图４、审图报告图纸审查４、审图报告图纸审查５、岩土工程勘察报告出具抗震设防意见书５、岩土工程勘察报告出具抗震设防意见书６、审图合格书（复印件）６、审图合格书（复印件）７、土地规划许可证７、土地规划许可证19、消防手续续（受受理单位位：消防防部门门）1、网上填报抽检提交资料1、网上填报抽检提交资料2、全套施工图、规划总图光盘2、全套施工图、规划总图光盘3、填写建筑设计防火审核申报表图纸审查3、填写建筑设计防火审核申报表图纸审查出具消防设计审核意见书出具消防设计审核意见书发布招标公告20、招标发布招标公告发布《工程施工招标文件》发布《工程施工招标文件》编制标底编制标底考查投标单位考查投标单位投标人缴纳投标保证金、领取设计图纸及相关交底资料投标人缴纳投标保证金、领取设计图纸及相关交底资料组织招投标组织招投标21、办理中标标通通知书（受受受理单位位：招招标办）1、资金证明提交资料1、资金证明提交资料2、招标备案表受理2、招标备案表受理3、工程类别确认单3、工程类别确认单4、施工招标文件资料审查、备案4、施工招标文件资料审查、备案5、三证一书开标、评标5、三证一书开标、评标6、施工合同、监理合同、设计合同、质监合同等6、施工合同、监理合同、设计合同、质监合同等发中标通知书发中标通知书建管站报建登记造价站合同备案建管站报建登记造价站合同备案签订施工合同22、安全报监监（受受理单位位：安检检站）项目部督促承包单位项目部督促承包单位办理并下达办理时限经审批的脚手架专项方案经审批的安全施工组织设计《安全监督申报书》、填报经审批的脚手架专项方案经审批的安全施工组织设计《安全监督申报书》、填报经审批的临时用专项方案监理单位总监签章承包商组织上报材料经审批的临时用专项方案监理单位总监签章承包商组织上报材料5、项目经理证、安全教育证建设单位项目负责人签章5、项目经理证、安全教育证建设单位项目负责人签章承包单位上报资料7、特种作业人员上岗证6、安全员上岗证、安全教育证承包单位上报资料7、特种作业人员上岗证6、安全员上岗证、安全教育证8、安全生产许可证8、安全生产许可证安检站审核9、安全报监手续网上备案安检站审核9、安全报监手续网上备案签批《安全监督申报书》签批《安全监督申报书》23、工程质量量监监督手续（受受理单位：市市建设工程质质量监督站）1、工程项目批文1、工程项目批文提交资料相关资料2、《建设工程规划许可证》提交资料相关资料2、《建设工程规划许可证》3、图纸审查报告、合格书3、图纸审查报告、合格书4、工程质量监督申报书4、工程质量监督申报书6、《岩土工程勘察报告》6、《岩土工程勘察报告》资料审查、审核7、经审查的设计图纸资料审查、审核7、经审查的设计图纸工程质量监督申报注册登记工程质量监督申报注册登记９、工程质量保证体系审查表８、施工、监理单位资质证书９、工程质量保证体系审查表８、施工、监理单位资质证书出具工程质量监督通知单、监督方案出具工程质量监督通知单、监督方案24、《建设工工程程施工许可可可证》办办理（受受理单位位：市市建管站）1、施工许可证申请表1、施工许可证申请表2、土地使用证2、土地使用证3、规划证（二证一书）3、规划证（二证一书）4、图纸审查报告、合格书4、图纸审查报告、合格书6、立项文件5、中标通知书6、立项文件5、中标通知书7、施工、监理、设计、地勘、招标代理合同等提交资料8、资金证明7、施工、监理、设计、地勘、招标代理合同等提交资料8、资金证明9、质量监督手续9、质量监督手续资料审查10、监理合同资料审查10、监理合同11、安全报监11、安全报监取得《建设工程施工许可证》12取得《建设工程施工许可证》1213、施工组织设计13、施工组织设计14、报建登记表14、报建登记表16、劳务承包合同等15、16、劳务承包合同等15、25、物价备案案（受受理单位位：市物物价局局）成本核算明细提交资料成本核算明细提交资料办理物价备案审批表办理物价备案审批表26、预售证办办理理（受理单单单位：市市房管管局）1、项目批复文件1、项目批复文件2、三证一书、施工许可证提交资料2、三证一书、施工许可证提交资料3、总规和户型平面图3、总规和户型平面图4、质监通知书取得房屋预售许可证4、质监通知书取得房屋预售许可证5、预售方案、投资计划、物价备案5、预售方案、投资计划、物价备案6、施工进度资料6、施工进度资料27、《房地产产项项目开发手手手册》（受受理理单位：：市房房管局行行业办办）1、土地使用证1、土地使用证提交资料相关资料2、项目批文提交资料相关资料2、项目批文3、建设用地规划许可证3、建设用地规划许可证资料审查4、建设工程规划许可证资料审查4、建设工程规划许可证6、物业前期介入凭证5、建设工程施工许可证6、物业前期介入凭证5、建设工程施工许可证第一次验核（施工许可证办理后15日内）1、填写《手册》相关内容第一次验核（施工许可证办理后15日内）1、填写《手册》相关内容第二次验核（取得预售证后30日内）2、商品房预售许可证第二次验核（取得预售证后30日内）2、商品房预售许可证3、物业维修储备金缴纳结算凭证3、物业维修储备金缴纳结算凭证4、拆迁安置方案、拆迁许可证第三次验核（工程竣工备案后30日内）4、拆迁安置方案、拆迁许可证第三次验核（工程竣工备案后30日内）第四次核验（综合验收合格后15日内）第四次核验（综合验收合格后15日内）二、工程开工前前前准备工工作业业务流程程（建设单位组织织织）办理临时用水、电总接口等，协调提供施工现场办理临时用水、电总接口等，协调提供施工现场“三通一平”工作监理单位、施工单位进场监理单位、施工单位进场督促监理单位审查施工单位资质证件、人员证件及各种施工方案督促监理单位审查施工单位资质证件、人员证件及各种施工方案《施工组织设计》由监理审核，项目执行复审，项目主管审批《施工组织设计》由监理审核，项目执行复审，项目主管审批给监理、施工单位分别提供已办理完毕的基本建设程序资料给监理、施工单位分别提供已办理完毕的基本建设程序资料督促施工单位按《施工合同》约定开工督促施工单位按《施工合同》约定开工三、工程施工过过过程验收收工作作流程1、进场材料验验验收流程（监监理单位组织织）：材料进场材料进场施工单位向监理提交材料报审施工单位向监理提交材料报审监理会同施工单位现场验收，建设单位参加监理会同施工单位现场验收，建设单位参加初限期清出施工场地验不不不合格限期清出施工场地合格施工单位按规范进行常规、见证试验送检施工单位按规范进行常规、见证试验送检试验室出具试验报告试验室出具试验报告限期清出施工场地合不不不合格限期清出施工场地准予使用格准予使用2、隐蔽工程验验验收流程施工单位完成自检、互检、交接检，并有书面记录施工单位完成自检、互检、交接检，并有书面记录向工程监理提交隐蔽资料及书面验收申请向工程监理提交隐蔽资料及书面验收申请限期整改，监理复验验收不合合格格限期整改，监理复验合格合格由工程监理提请甲方验收由工程监理提请甲方验收验收不合合格格合格申请质量监督部门检查验收申请质量监督部门检查验收验收不合合格格合格同意进入下道工序同意进入下道工序3、分部分项工工工程验收控控制制业务流流程（监监理单位位组织织）：施工单位提交验收申请施工单位提交验收申请工程监理各专业审核资料并对现场进行初验（过程控制）工程监理各专业审核资料并对现场进行初验（过程控制）工程监理确定验收时间并告知建设单位工程监理确定验收时间并告知建设单位工程监理组织现场验收，建设单位参加工程监理组织现场验收，建设单位参加汇总现场验收存在的质量问题汇总现场验收存在的质量问题无质工程监理下发质量整改通知单工程监理下发质量整改通知单量问施工单位整改完成后重新报验施工单位整改完成后重新报验题签署合格评价签署合格评价进入下道工序进入下道工序4、主要分部、子子子分部工工程验验收操作作控制制业务流流程（项项目部组组织）：：施工单位自评合格后提交验收申请施工单位自评合格后提交验收申请建设单位项目部组织工程监理各专业人员对施工单位提供的施工技术资料审核并对现场进行初验建设单位项目部组织工程监理各专业人员对施工单位提供的施工技术资料审核并对现场进行初验项目部、监理单位复审资料及现场实体质量合格项目部、监理单位复审资料及现场实体质量合格项目部计划安排验收时间并通知质监单位项目部计划安排验收时间并通知质监单位确定各相关单位参加验收人员名单确定各相关单位参加验收人员名单项目部组织现场实体验收项目部组织现场实体验收汇总现场存在的质量问题汇总现场存在的质量问题无质量问题监理单位下发整改通知单无质量问题监理单位下发整改通知单施工单位整改完成后重新报验施工单位整改完成后重新报验按程序组织复验按程序组织复验合格签署合格验收意见签署合格验收意见进入下道工序进入下道工序5、联系各有关关关单位参加加对对主要分分部（分分项）工工程验验收操作作控制制业务流流程（项目部组织）施工单位质检合格后提交报验申请施工单位质检合格后提交报验申请组织监理单位各专业审核资料及工程实体初验合格组织监理单位各专业审核资料及工程实体初验合格组织监理单位复审资料及现场合格组织监理单位复审资料及现场合格项目部复审施工、监理资料及现场项目部复审施工、监理资料及现场项目部联系相关单位进行各关键部位核验项目部联系相关单位进行各关键部位核验项目部确定验收时间及人员，下发通知项目部确定验收时间及人员，下发通知项目部组织相关人员进行现场实体验收项目部组织相关人员进行现场实体验收汇总验收情况汇总验收情况不符合项下发验收单无下发验收单不符合监理单位下发整改通知单监理单位下发整改通知单项施工单位整改不施工单位整改符合报验整改情况不报验整改情况符合监理单位复验监理单位复验项目部按照规定组织相关单位复验项目部按照规定组织相关单位复验签署合格证明定组织相关单位复验合格签署合格证明定组织相关单位复验6、工程分户验验验收操作业业务务流程（项项目目部组织织）：：（此项验验收收一般不不进行行）组织督促施工单位提交分户验收申请组织督促施工单位提交分户验收申请组织监理单位、施工单位、物业参加分户验收组织监理单位、施工单位、物业参加分户验收限期整改，复验不合格限期整改，复验合格监理对整改情况进行跟踪检查，确保合格监理对整改情况进行跟踪检查，确保合格验收合格后在实体部位盖章验收合格后在实体部位盖章每户每个检查项目合格后，视为本户验收合格，参加各方签字确认每户每个检查项目合格后，视为本户验收合格，参加各方签字确认7、工程竣工验验验收业务操操作作流程（项项目目部组织织）：：组织施工单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收组织施工单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收项目部将验收时间、地点、验收组名单书面报送质检站领取报告报表、备案表组织监理单位签署准予验收意见，并提交完整的工程资料项目部将验收时间、地点、验收组名单书面报送质检站领取报告报表、备案表组织监理单位签署准予验收意见，并提交完整的工程资料质检站确认验收人员、时间质检站确认验收人员、时间通知各相关单位参加验收通知各相关单位参加验收项目部组织、质检站监督验收项目部组织、质检站监督验收合格无异议意见不统一时，协商提出解决办法合格无异议意见不统一时，协商提出解决办法问题的处理过程问题的处理过程重新组织工程竣工验收重新组织工程竣工验收各相关单位签署工程竣工验收合格意见各相关单位签署工程竣工验收合格意见8、建设工程竣竣竣工规划验验收收操作业业务流流程（项项目部部组织）：：收集、整理申报所需资料收集、整理申报所需资料到规划局申领规划验收申请表到规划局申领规划验收申请表填写申报表并归档相关资料填写申报表并归档相关资料上报规划部门受理上报规划部门受理项目部配合规划验收人员现场勘查、初验项目部配合规划验收人员现场勘查、初验督促相关单位整改存在问题督促相关单位整改存在问题规划局相关领导审查，签发规划局相关领导审查，签发换证（规划预准证换为规划许可证）换证（规划预准证换为规划许可证）9、竣工前行政政政验收操作作业业务流程程（建建设单位位组织织）：施工单位报验申请施工单位报验申请监理单位验收合格后签署意见并提供上报相关资料监理单位验收合格后签署意见并提供上报相关资料项目部组织全部的相关资料项目部组织全部的相关资料上报相关单位（公安、消防、环保、气象、规划、节能等）申请验收上报相关单位（公安、消防、环保、气象、规划、节能等）申请验收相关单位现场验收相关单位现场验收有问题时提出相关整改意见有问题时提出相关整改意见项目部督促监理单位或相关单位落实整改项目部督促监理单位或相关单位落实整改无质量问题、合格相关单位整改无质量问题、合格相关单位整改现场验收现场验收相关单位复检相关单位复检签署合格意见签署合格意见10、工程备案案操操作业务流流流程（施施工单单位组织织）：：工程竣工验收合格7日内向质检站提交工程竣工验收报告及相关附件资料工程竣工验收合格7日内向质检站提交工程竣工验收报告及相关附件资