房地产估价师经营与管理课后测试题2篇

1/1房地产估价师经营与管理课后测试题(菁选2篇)房地产估价师经营与管理课后测试题11、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示()。

A、价格

B、常数

C、价格变动率

D、时间

答案：D

2、在市场法中，土地使用权年限调整属于()调整。

A、权益状况

B、区位状况

C、实物状况

D、年限状况

答案：A

3、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/*方米，后街路线价为1000元/*方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为()。

A、9

B、13.5

C、15

D、18

答案：D

解析：2000/(2000+1000)*27=18米

4、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用()。

A、类似写字楼的客观收益

B、市场比较法

C、该写字楼的实际收益

D、无法估算

答案：A

解析：无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。

5、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应()。

A、取三者的*均值

B、取三者的中间值

C、任选其中之一

D、在三者的基础上综合分析决定

答案：D

6、路线价法估价的第二个步骤为()。

A、设定标准深度

B、选取标准宗地

C、编制深度百分率表

D、划分路线价区段

答案：A

7、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为()。

A、1998年6月30日

B、现在

C、重新估价的作业日期

D、要求重新估价的委托方指定的日期

答案：A

解析：估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。

房地产估价师经营与管理课后测试题2估价时点

估价时点(valuationdate，appraisaldate)也称为价值时点，通常为价值日期(dateofvalue)，是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。

由于同一房地产在不同的时间会有不同的价值，所以估价必须弄清并说明是评估估价对象在哪个特定时间的价值。

这个特定时间就是估价时点，一般用公历年、月、日表示。

特别需要强调的是，估价时点不是可以随意确定的，应当根据估价目的来确定，并且估价时点的确定应在先，评估价值的确定应在后，而不是先有了评估价值之后，再把它定义为某个时间上的价值。

有关估价时点的确定等内容，见本书第五章第五节“估价时点原则”。

房地产估价理论与方法——价值类型

价值类型(typesofvalue)有两种含义，一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的某种价值——特定价值。

房地产估价虽然总的.讲是评估房地产的价值，但因为价值的种类很多，每种价值的含义和大小不同，所以针对一个具体的估价项目，不能笼统地说是评估房地产的价值，而应弄清是评估哪种价值，并在估价报告中说明“评估的价值类型及其定义”。

同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的。但同一估价对象的具体一种类型的价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的。

例如，同一宗房地产，在买卖的情况下虽然实际的成交价格有高有低，但客观上有其正常的买卖价格;在征收征用的情况下虽然实际的补偿金额可能有多有少，但客观上有其合理的补偿金额;在抵押的情况下虽然不同的人对抵押价值有高低不同的见解，但客观上有其正常的抵押价值。而上述正常的买卖价格、合理的补偿金额、正常的抵押价值，彼此之间可能是不完全相同的。

价值类型主要有市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、残余价值和投资价值。有关价值类型的详细内容，见本书第三章第四节“房地产价格和价值的种类”。

房地产估价师经营与管理课后测试题(菁选2篇)扩展阅读

房地产估价师经营与管理课后测试题(菁选2篇)（扩展1）

——房地产估价师经营与管理测试题(菁选2篇)

房地产估价师经营与管理测试题11、某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450m2，评估值数为0.8，则利用指数*滑法预测的今年的住宅销售量是()万m2。

A、450

B、475

C、490

D、500

答案：C

2、在资金等效值计算的过程中，资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为()。

A、未来值

B、终值

C、时值

D、现实值

答案：C

3、承包商收到竣工结算价款后，通常应在()内将竣工工程交付给开发商。

A、半个月

B、一个月

C、一个半月

D、两个月

答案：A

4、从房地产开发的角度来看，市场分析最终要落实到房地产开发物业的经营环境。()

A、对

B、错

答案：B

5、对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨，替代品的需求就会降低。()

A、对

B、错

答案：B

6、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有()。

A、风险因素

B、资本化率

C、通货膨胀率

D、投资利润率

答案：ACD

房地产估价师经营与管理测试题2开发商可以自愿申请规划部门对设计方案进行审查，审查意见可供开发商作为委托设计单位绘制施工图的依据。对于未审查过设计方案的重大开发建设项目，将在规划设计招投标备案阶段对中标设计方案进行专项审查。

开发商应自行委托有规划设计资质的设计机构，按照《规划意见书(选址)》的要求，绘制规划设计方案图，然后持设《建设项目规划许可及其他事项申报表》、《规划意见书(选址)》及附图复印件和设计方案图，向城乡规划管理部门提出设计方案审查申请，城乡规划管理部门接此申请后协同其他有关单位审查该详细规划设计方案。

开发商提交审查的设计方案，包括：①以实测现状地形图危底图绘制的.规划设计总*面图(单体建筑设计方案比例尺1：500，居住区设计方案比例尺1;l000);②各层*面图、各向立面图、各主要部位剖面图(比例尺1：100或1：200);③各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料。

对于通过招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发项目，开发商申请设计方案审查时，尚须提交由土地整理储备机构负责提供的《规划意见书(选址)》及附图复印件和《建设用地钉桩成果》等前期规划文件。

城乡规划管理部门进行设计方案审查的主要内容包括：设计方案的用地范围与规划确定的范围一致，建设项目的性质符合城市规划要求，容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率符合城市规划的要求，停车位个数、建筑间距、公共服务设施符合法律、法规、规章和城市规划的要求，已经安排了必要的水、电、气、热等市政基础设施。

城乡规划部门对设计方案提出修改或调整意见的，开发商应根据审查意见对设计方案进行调整修改，再报城乡规划管理部门审查。审查通过后由城乡规划管理部门向开发商出具《设计方案审查意见》，并将相关审查意见分别抄送*园林、人防、消防、市政、体育、水行政主管部门。

房地产估价师经营与管理课后测试题(菁选2篇)（扩展2）

——房地产估价师考试经营与管理复习测试题(菁选2篇)

房地产估价师考试经营与管理复习测试题11、建设工程进度控制工作的主要内容包括()。

A.施工现②投资。置业机构投资者的选择：⑴缺乏投资经验且具有低风险偏好的.投资者，购买黄金地段优质成熟物业，购买价格高，收益水*低，风险小;⑵具备投资经验又有风险偏好型的投资者，购买优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，初始投资和收益水*低，增值潜力大。

二、房地产间接投资

㈠投资房地产企业股票或债券

房地产投资企业通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划，不仅解决了资金短缺问题，为投资者提供了间接投资房地产机会，使其分享房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。形式：首次公开发行、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券。

㈡投资房地产投资信托基金(REITs)

概念：是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。投资者把资金交由信托投资基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金投入房地产业，基金机构将收益再分配给投资人。

优越性：收益相对稳定——主要来源于租金收入流动性很好——可进行交易

类型：权益型、抵押型、混合型。REITs选择投资的领域广泛，其投资涉及到许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。因有专业投资管理者负责经理管理，其收益水*高于一般的股票收益，REITs股票，成了个人、机构投资者间接投资房地产的重要工具。

REITs作为一种创新的房地产金融工具，已经出现了若干雏形。预计随着中国相关法律制度的完善，REITs很快将成为中国投资者现实的投资工具。

㈢购买住房抵押支持证券

把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。主要做法是：银行将个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司(SPC)，由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过*、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。

住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代，现已成为美国、加拿大等住房金融市场上的重要筹资工具和手段，泰国、韩国、马来西亚、香港等新兴国家和地区也开始了住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持证券成了一种重要的房地产间接投资工具。中国推行住房抵押贷款证券化的条件已日趋成熟，住房抵押支持证券将出现在中国的投资市场上。

房地产估价师经营与管理课后测试题(菁选2篇)（扩展3）

——房地产估价师《经营与管理》单选测试题

房地产估价师《经营与管理》单选测试题11、房地产投资的()特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

A.能够得到税收方面的好处

B.易于获得金融机构的支持

C.能抵消通货膨胀的影响

D.提高投资者的资信等级

标准答案：C

2、我国去年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。这主要体现了房地产投资风险的()。

A.政治风险

B.政策风险

C.利率风险

D.市场供求风险

标准答案：B

3、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的()。

A.变现风险

B.政策风险

C.利率风险

D.市场供求风险

标准答案：A

4、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的'物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的()。

A.收益现金流风险

B.未来经营费用风险

C.资本价值风险

D.比较风险

标准答案：B

5、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的*均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是()?

A.0.57

B.0.74

C.0.80

D.1.04

标准答案：B

解析：由公式知：12%=3.5%+βj(15%3.5%)，故βj=0.74

6、()是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

A.通货膨胀风险

B.市场供求风险

C.变现风险

D.政策风险

标准答案：A

7、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个()。

A.正的协方差

B.负的协方差

C.标准协方差

D.绝对协方差

标准答案：B

8、写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金为400元/m2?年，则其面临()。

A.市场供求风险

B.周期风险

C.变现风险

D.通货膨胀风险

标准答案：D

解析：通货膨胀风险也称购买力风险。是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。

9、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于()的考虑结果。

A.大陆政策多变

B.占领世界投资市场

C.风险转移

D.投资组合

标准答案：D

解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水*下，使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。

10、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于()。

A.系统风险

B.资本价值风险

C.个别风险

D.比较风险

标准答案：C

房地产估价师经营与管理课后测试题(菁选2篇)（扩展4）

——房地产估价师理论与方法科目复习试题(菁选2篇)

房地产估价师理论与方法科目复习试题11、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/*方米，按*均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为()元/*方米

A.2390

B.2410

C.2430

D.2450

答案：B

解析:逐年上涨额的*均数

d=[(1190910)+(14901190)+(18101490)+(21101810)]/4=300元/*方米，

1999年的价格=910+300*5=2410元/*方米

2、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率()

A.等于报酬率

B.大于报酬率

C.小于报酬率

D.无法知道

答案：A

解析：根据V=A/Y，与V=A/R可知Y=R。

3、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为()%

A.6

B.6.9

C.8.8

D.9

答案：B

解析：RO=M*RM+(1M)*RE=0.7*0.06+(10.7)*0.09=6.9%

4、与报酬率性质不同的名词有()

A.利息率

B.折现率

C.内部收益率

D.空置率

答案：D

解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。

5、基本完好房的成新率为()

A.十、九成新

B.九、八成新

C.八、七成新

D.七、六成新

答案：D

解析：房屋新旧程度的判定标准是：1)完好房：十、九、八成;2)基本完好房：七、六成;3)一般损坏房：五、四成;4)严重损坏房及危险房：三成以下。

房地产估价师理论与方法科目复习试题2工程建设的招标投标管理：

为了规范招标投标活动，保护国家利益、社会公众利益和招标投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，保证项目质量，*于l999年8月通过了《中华人民共和国招标投标法》。

(一)工程建设招标投标的范围

(二)工程建设招标投标的原则

(三)对建设工程招标的管理

(四)对建设工程投标的管理

(五)对开标、评标和中标的管理

建设监理制度：

(一)建设监理制度简介

(二)建设监理委托舍同的`形式与内容

(三)工程建设监理的主要工作任务和内容

(四)建设工程的监理

(五)建设监理程序与管理

房地产估价师经营与管理课后测试题(菁选2篇)（扩展5）

——房地产估价师案例与分析练习试题(菁选2篇)

房地产估价师案例与分析练习试题1案例：某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

问题：

1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?

2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

答案：

1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。

2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：

①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;

②当地*对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;

③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;

④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。

房地产估价师案例与分析练习试题2房地产纠纷估价

1、房地产纠纷估价的类型。

①针对房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额的纠纷，这类纠纷称之为房地产价格类纠纷。由法院、仲裁机构请房地产估价机构完成。

②针对估价结果本身的纠纷，这类纠纷可称之为估价结果纠纷。由专门的估价仲裁部门出面对估价结果做出鉴定和裁决。

2、房地产价格类纠纷的.特点。

①房地产纠纷中的民事法律关系较复杂。一宗房地产纠纷案件中往往同时存在两个以上的民事法律关系，并且还彼此牵连。更为复杂的是引起房地产纠纷的原因中有许多是历史上的行为和事件，我们不能用现行的民事法律政策去硬套用过去法制不健全年代的行为。而且，由于年代久远，不少房屋的自然状况及其管理、使用情况、权属更迭较多，变化较大。同时，房地产证书资料也有不少已流失湮灭，查证工作难度较大。

②房地产纠纷争议标的价值一般较大。

③房地产纠纷涉及面广。纠纷中常常涉及规划部门、城建部门、土地管理部门、房产管理部门等，这些部门有时以第三者的身份对房地产纠纷进行调处，有时直接是纠纷中的一方当事人，处理纠纷时注意协调各方关系。

④房地产纠纷政策性强，适用法律的难度较大。

3、房地产估价结果纠纷的特点。

①房地产估价结果纠纷是针对估价机构已经做出的估价结论的纠纷。

②房地产估价结果纠纷地调处必须由专门的估价仲裁机构进行，否则无法让原来提供估价结果报告的估价机构信服，也无法让纠纷其他当事人接受。

4、房地产纠纷估价及其特点。

房地产纠纷的解决方式有：协议、调解、仲裁、诉讼等。

①除为抵押贷款目的评定房地产的抵押价值外，其他价格评估的时点一般不是当前或未来某一时间，而是过去某一时间。

A房地产转让与租赁缴纳税费纠纷、房地产交易价格纠纷、房地产拆迁补偿纠纷估价时，估价时点为房地产交易协议、拆迁补偿协议的签字日期或协议所载日期;

B遗产、共有财产中房地产分配估价时，估价时点一般应以继承关系、共有财产关系确定日期;

C土地共有人占有共有份额纠纷，一般应以最近一次确定共有土地纳税金额的日期为估价时点;

D房地产估价服务纠纷，以原估价报告所载估价日期作为检验、评估的估价时点。

②价格评估依据的资料，一般来说，只能是房地产纠纷发生前的近期客观资料。

③不能以当前房地产市场实际价格作为原估价结论是否真、客观、合理的判断标准。

④纠纷估价的评估依据是估价时点对应的房地产状况。

房地产估价师经营与管理课后测试题(菁选2篇)（扩展6）

——房地产估价师备考指南(菁选2篇)

房地产估价师备考指南1从以上分析不难看出，《房地产估价案例与分析》是其他系列教材特别是《房地产估价理论与方法》中基本知识、基本理论的综合应用。在应试复习时应着重注意以下几点：

第一，彻底地弄懂四大估价方法及基准地价修正法是学好本门课的前提。因为无论是何种题型，均是从不同的侧面考查考生对估价方法的理解程度、比较选择和应用技能，所以，通过具体的案例分析反复地研究各种估价方法应是复习的重中之重。

第二，从以往的考题看，商业房地产和居住房地产估价是考试的主要内容，另外加强了《规范》内容，系统学习《规范》势在必行。所以复习时应通过具体的案例不同估价目的，重点分析各类房地产估价的特点，勿要眉毛胡子一把抓。

第三，房地产估价实质上是估价人员正确的认识房地产客观存在的价值并将其科学地表达出来。影响房地产价值的因素非常复杂，所以，弄清影响不同用途房地产价值的主要因素是十分必要的，这在一定程度上也就决定了某些需要编写的估价资料。

第四，案例分析考题千变万化，很难猜题，所以，复习时应边学习边总结，举一反三、融会贯通。围绕案例分析，应学会什么情况选用何种估价方法，针对选择的估价方法应编写哪些主要资料，正确处理估价方法具体运用中各个环节的关键问题。

第五，精读大量的较规范的案例，并在自己的工作估价实践中及时总结经验，提高估价报告的写作能力。

第六，考试答卷时，应利用开卷考试这一特点。对于问答题，应力求内容完整、重点突出、条理清晰。对于改错题，应看清题意，是只要求指明错误，还是要求既指明错误并且改正，是否倒扣分等等。

房地产估价师备考指南2攻略1、重视目录

房地产估计师的考生在拿到教材时，首先要阅读目录，大概了解一下教材的脉络、编写人员的思路和全书各章的主要内容，在大脑中形成一个框架结构，将来精读各个章节时，就像加填充墙，使整个教材条理化，这个有序完整的体系将有利于考生深入理解和记忆考点，明显提高学习效率。

攻略2、重视理解

对教材的理解程度和准确性直接影响记忆的效率，应该发挥这个年龄段的人理解能力强的优势，要把房地产估计师的教材内容“嚼烂吃透”，在仔细、全面阅读的基础上，充分理解，然后对该记忆的部分重点突破，尽量避免死记