项目管理与评价报告

项目管理与评价价价报告院系：：：学号：指导老师：姓名：二零一七年五月月月目录HYPERLINK\l"_Toc482045717"第一章项目管理理理基本知知识第一章项目管管管理基本知知识识通过课程学习我我我们知道道，项项目管理理知识识体系包包含了了许多内内容，它它是对项项目管管理专业业知识识的一个个总结结。整个个项目目管理知知识体体系不仅仅包括括那些已已经被被求证过过的理理论知识识和已已经被广广泛加加以应用用的传传统经验验，而而且还容容纳了了新的理理论知知识以及及还没没有被充充分应应用的先先进经经验。1.1什么是项项项目项目是指利用有有有限的时时间和和有限的的资源源，来完完成确确定目标标的一一次性工工作。所所谓工作作通常常既包括括具体体的操作作又包包括项目目本身身，虽然然，这这两者有有时候候是相重重叠的的。具体体操作作与项目目最根根本的不不同在在于具体体操作作是具有有连续续性和重重复性性的，而而项目目则是有有时限限性和唯唯一性性的。我我们因因此可以以根据据这一显显著特特征对项项目作作这样的的定义义——项目是一一项项为了创创造某某一唯一一的产产品或服服务的的时限性性工作作。所谓谓时限限性是指指每一一个项目目都具具有明确确的开开端和明明确的的结束；；所谓谓唯一是是指该该项产品品或服服务与同同类产产品或服服务相相比在某某些方方面具有有显著著的不同同。以下的活动都是是是一个项项目：：开发一项新的产产产品或服服务改变一个组织的的的结构、人人员员配置或或组织织类型开发一种全新的的的或是经经修正正过的信信息系系统修建一座大楼或或或一项设设施开展一次政治性性性的活动动完成一项新的商商商业手续续或程程序1.1.1时限限限性时限性指每个项项项目都有有明确确的开端端和结结束。当当项目目的目标标都已已经达到到时，该该项目就就结束束了，或或是当当我们已已经知知道，已已经可可以确定定项目目的目标标不可可能达到到时，该该项目就就会被被中止了了。时时限性并并不意意味着持持续的的时间短短，许许多项目目会持持续好几几年。但但是，无无论如如何，一一个项项目持续续的时时间是确确定的的，项目目是不不具备连连续性性的。1.1.2产品品品或服务务的唯唯一性项目所涉及的某某某些内容容是以以前没有有被做做过的，也也就就是说这这些内内容是唯唯一的的。既使使一项项产品或或服务务属于某某一大大类别，它它仍仍然可以以被认认为是唯唯一的的。每个个项目目的产品品都是是唯一的的，产产品或服服务的的显著特特征必必定是逐逐步形形成的。在在项项目的早早期阶阶段，这这些显显著特征征会被被大致地地作出出界定，当当项项目工作作组对对产品有有了更更充分、更更全全面的认认识以以后，就就会更更为明确确和细细致地确确定这这些特征征。1.2什么是项项项目管理理项目管理是通过过过项目经经理来来带动项项目组组织共同同工作作，依据据特定定的规范范，运运用系统统理论论和方法法对项项目及其其资源源进行计计划、组组织、控控制、协协调，以以完成成既定目目标的的一种管管理方方法体系系。项项目管理理就是是为了满满足甚甚至超越越项目目涉及人人员对对项目的的需求求和期望望而将将理论知知识、技技能、工工具和和技巧应应用到到项目的的活动动中去。1.3项目组织织织结构组织通常比项目目目本身更更为庞庞大--公司、政政府府机构、卫卫生生医疗机机构、跨跨国集团团、专专业团体体及其其它。项项目通通常只是是组织织的一部部分，有有时甚至至当一一个项目目本身身就是一一个组组织（合合资合合作）时时，项项目仍然然会受受到设立立该项项目的一一个或或多个组组织的的影响。项项目目决策之之初，最最重要的的是确确定以下下事项项：一是是要确确定项目目与公公司的关关系，也也就是说说要确确定项目目的组组织结构构；另另外，要要确定定项目组组织内内部的构构成。图1-1解释了几几种主要的的企业组织织结构中与与项目相关关的关键特特征。图1-1组织织结结构对项目目目的影响响图1-2所表示示示的是传统统的的职能型型组织织，这种种组织织具有明明确的的等级划划分，每每一个雇雇员都都有一个个明确确的上级级。与与职能型型相对对应的另另一极极端是项项目型型组织。如如图图1-3所示。在在一一个项目目型组组织中，工工作作成员是是经过过搭配的的。项项目工作作会运运用到大大部分分的组织织资源源，而项项目经经理也有有高度度独立性性，享享有高度度的权权力。项项目型型组织中中也会会设立一一些组组织单位位，这这些单位位也称称作部门门，但但是这些些工作作组不仅仅要直直接向某某一项项目经理理汇报报工作，还还要要为各个个不同同的项目目提供供服务。图图1-4到1-6表示的是是矩矩阵型的的组织织，这种种组织织是职能能型和和项目型型的混混合体，既既具具有职能能型组组织的特特征又又具项目目型组组织的特特征。弱弱矩阵型型保持持了较多多的职职能型组组织特特征，项项目负负责人扮扮演的的是协调调者、协协助者的的角色色，还算算不上上是一个个项目目经理。同同样样也是矩矩阵型型，强矩矩阵型型则具备备较多多的项目目型组组织的特特征--有专职的的收收力很大大的项项目经理理，有有专职的的项目目行政管管理人人员。更更为现现代化的的组织织则不同同的程程度地包包括以以上各种种组织织类型的的结构构特点，如如图图1-7所示。比比如如，一个个基本本上是职职能型型的组织织设立立了专门门的项项目工作作组去去完成一一个重重要的项项目，这这个工作作组具具有项目目型组组织中项项目组组的许多多特征征：有独独立于于职能部部门的的专职项项目工工作人员员；有有自己的的一套套工作程程序；；可以在在组织织常规的的标准准、正式式报告告架构之之外进进行运作作。图1-2职能型型型组织图1-3项目目目型组织图1-4弱矩矩阵阵型组织图1-5平衡型型型矩阵组织织图1-6强矩矩阵阵型组织图1-7复合合型型组织第二章案例分分分析2.1日辉公司司司简介日辉公司是具备备备房地产产开发发三级资资质的的民营企企业，于于20055年经经哈尔滨滨市工工商管理理局批批准注册册，注注册资金金50000万元元。公公司现有有员工工40人，其其中中工程、经经济济专业技技术人人员25人，高高、中中级技术术职称称15人。公公司司自成立立以来来，在房房地产产开发项项目管管理方面面积累累了丰富富的经经验。公公司具具有现代代化的的经营管管理理理念和完完善的的企业运运行机机制，实实行董董事会领领导下下的总经经理负负责制，设设有有投资拓拓展部部、财务务部、工工程技术术部、工工程研发发部、营营销策划划部、行行政人事事部、合合约成本本部、项项目管理理中心心等8个部门，各各各部门均均有严严格的职职责分分工及绩绩效考考核机制制。2.2工大小区区区房地产产开发发项目2.2.1工大大大小区房房地产产开发项目目的组织结构构在决策分析阶段段段，日辉公司即即着着手成立立了工工大小区区项目目经理部部，任任命了项项目经经理，建建立了了系统的的项目目管理机机制。在在项目的的启动动会议上上，项项目经理理向项项目部成成员明明确介绍绍了该该项目的的基本本情况（包包括括项目目目标、项项目意义义、项项目规模模、完完成时间间）、提提出项目目需要要完成的的成果果、项目目所需需要的资资源（包包括人力力资源源、设备备物资资及资金金）、应应该遵守守的项项目管理理制度度、项目目主要要任务及及进度度安排等等，明明确了职职责分分工及奖奖惩考考核机制制，并并确定了了周例例会制度度及紧紧急事项项的沟沟通渠道道。工工大小区区项目目经理部部组织织结构如如图22-1所示示。图2-1日辉辉公公司工大小小小区项目目部组组织结构构图2.2.2工大大大小区房房地产产开发项项目规规划方案案(1)土地利用用用规划。工工大大小区房房地产产开发项项目选选址位于于哈尔尔滨市经经济技技术开发发区。日辉辉公司通过过摘牌方式式合法地取取得了该地地块的使用用权，该地地块占地369990.755平方米(55.55亩)。根据本本项目《规规划条件通通知书》及及《国有建建设用地使使用权出让让合同》，本本项目用地地性质为居居住用地，绿绿地率388.2%，建建筑密度225%，设设计部门对对其进行了了合理的规规划布局，符符合城市总总体规划要要求。(2)项目建设设设内容及规规模模。项目目建设设内容包包括116层剪力力墙墙结构住住宅楼楼5栋、6层短肢剪剪力力墙结构构住宅宅楼4栋、3层框架结结构构会所1栋。配套套进进行亮化化、小小区绿化化、道道路硬化化、安安防等工工程。项项目总建建筑面面积7911225.66平方方米。其其中多多层建筑筑面积积2097722.8平方方米米，高层层建筑筑面积5881152..8平平方米。项项目目建成后后，小小区规划划居住住594户，居居住人口口16663人。容容积率2..114，绿化化率率38.22%%，建筑密密度度25%。2.2.3工大大大小区房房地产产开发项项目投投资概算算及资资金筹措措(1)项目投资资资概算。工工大大小区房房地产产开发项项目投投资概算3754444.05万元。(2)资金筹措措措：本项目目总总投资为为3775444万元元，拟采采用资资本金及及银行行贷款方方式解解决。其其中资资本金为为1112633.22万元，占占总总投资额额的330%，由由日辉公司自自行行筹措；；其余余70%以土土地地抵押方方式过过商业银银行贷贷款取得得，共共需贷款款资金金2628800.8万元元。2.2.4工大大大小区房房地产产开发项项目收收益计划划2016年，本本本市城市市区商商品住宅宅成交交均价为为57736元，结结合项目目综合合成本，考考虑虑本小区区的市市场定位位为中中高端商商品住住宅，参参考其其他同类类项目目售价，本本项项目计划划销售售均价为为：多多层住宅宅62200元/㎡，高层层住住宅590000元/㎡。根据计计划划销售均均价和和项目投投资概概算，初初步测测算本项项目预预计净收收益442066.556万元。2.2.5工大大大小区房房地产产开发项项目可可行性分分析2.2.5.111经济效益益分分析(1)成本利润润润率。成本本利利润率(RPC))，是是指项目目利润润占总成成本的的比率，房房地地产开发发企业业利用成成本利利润率指指标来来初步判判断该该项目在在财务务上是否否具有有可行性性。成成本利润润率的的计算公公式见见式3-11。RPC=(GDDDV-TTDCC)/TTDCC×100%%==DP//TTDC×100%%（3-1）式中RPC——成本本本利润率率GDV——项目目目总开发发价值值TDC——项目目目总开发发成本本DP——开发发发利润本项目中，RPC=(46660223..92--32211.667-3375444.005)//3775444..05×100%%==14%%成本利润率大于于于日辉公司的的预预期成本本利润润率10%%。(2)投资收益益益率。投资资收收益率是是指投投资净收收益((税后)与投资成成本本的比率率。投投资收益益率的的计算公公式见见式3-22。投资收益率=投投投资净收收益//投资总额×100%%（3-2）一般情况下，在在在项目投投资收收益率指指标大大于或等等于无无风险投投资收收益率时时，该该项目是是可行行的。本项目中，投资资资收益率率=442066.556/3375544..055×100%%==11..2%%以1-3年期银银银行贷款基基准准利率作作为无无风险投投资收收益率，220017年初初1-3年期期银银行贷款款基准准利率为为6..4%。工工大大小区项项目投投资收益益率大大于同期期银行行贷款利利率，符符合投资资者的的预期收收益。可可见，工工大小小区项目目在经经济上是是可行行的。2.2.5.222技术可行行性性分析(1)项目发展展展规划分析析。哈哈尔滨市市为了了加快城城市化化进程，提提升升整体城城市水水平，以以三年年上水平平为契契机，围围绕城城市发展展，优优化空间间产业业布局，着着力力改善人人居环环境，争争创国国家生态态园林林城和全全国绿绿化模范范城市市。顺应应城市市整体规规划，本本项目致致力于于打造哈哈尔滨滨市精品品住宅宅，项目目主要要规划有有高品品质住宅宅、配配套公建建等。(2)产业政策策策分析。本本房房地产开开发项项目不在在国家家限制及及淘汰汰行业之之列，属属于允许许类，符符合国家家的产产业政策策。(3)行业准入入入分析。哈哈尔尔滨市日辉辉房地产开开发有限限公司司，是依依照中中华人民民共和和国《公公司法法》及相相关规规定成立立的有有限责任任公司司，注册册资金金50000万元元人民币币，资资金实力力雄厚厚，公司司具有有三级房房地产产开发资资质，具具有与本本项目目相配套套的技技术人员员和能能力。根根据该该地块选选址及及规划设设计条条件通知知书，本本地块用用地性性质为居居住用用地，项项目符符合该地地块用用地性质质。本本项目直直接利利用的土土地资资源，项项目严严格按照照哈尔尔滨市规规划局局下达的的规划划条件设设计通通知书进进行规规划设计计，不不属于高高耗能能产业，企企业业自有资资金达达到项目目总投投资的300％以上，满满满足本项项目开开发主体体要求求。项目目符合合行业准准入条条件。综综合以以上基本本情况况，日辉公司工工大大小区项项目开开发建设设，会会带来较较大的的经济效效益和和社会效效益，技技术条件件成熟熟，因此此本项项目的建建设是是十分必必要的的。2.2.6工大大大小区房房地产产开发项项目工工作流程程结构化的流程将将将房地产产开发发划分为为若干干阶段，并并识识别出每每个阶阶段必须须进行行的工作作及关关键事件件，这这就为项项目全全过程的的细化化管理提提供了了基础。工工大大小区房房地产产开发项项目将将工作流流程结结构化为为投资资决策阶阶段流流程、前前期工工作阶段段流程程、建设设阶段段流程、销销售售阶段流流程，明明确各流流程的的责任人人、起起止时点点、工工作任务务及应应交付的的成果果以及相相应的的质量标标准，严严格按照照结构构化流程程开展展工作。其其各各阶段结结构化化流程如如下：：决策分析阶段的的的结构化化流程程见图2-2。图2-2决策策策分析阶段段结结构化流流程图图前期工作阶段结结结构化流流程见见图2-33。图2-3前期期期工作阶段段结结构化流流程图图其中设计环节的的的结构化化流程程见图2--44。图2-4设计计计环节结构构化化流程图图建设阶段的结构构构化流程程见图图2-5。图2-5施工工工阶段结构构化化流程图图销售阶段的结构构构化流程程见图图2-6。图2-6销售售售阶段结构构化化流程图图2.2.7工大大大小区房房地产产开发项项目进进度安排排本项目开发周期期期为3年，其中中投投资决策策与前前期工作作0..5年，建建设设期2年，竣工工后后销售期期0..5年。项项目目投资决决策工工作于200117年3月开始，计计计划于200220年3月完成销销售售任务并并办理理交房手手续。项项目的实实施进进度计划划见表表2-1。表2-1工大小小小区项目实实施施进度计计划时间工作内容2017年3月月月-201177年7月进行投资决策分分分析、办办理土土地交易易相关关手续、项项目目前期手手续、项项目核准准及工工程设计计2017年7月月月-201177年8月建设手续审批、工工程设计审查查及项目招标标2017年8月月月-201199年6月项目施工、安装装装及配套套工程程2019年6月月月-201199年9月辅助工程，竣工工工验收2018年3月月月-202200年7月房屋预售、销售售售及交房房工作作进度计划的制定定定、推动动及检检查、反反馈极极其重要要，加加强房地地产开开发项目目进度度计划控控制，宜宜采用横横道图图及双代代号网网络图法法进行行管理。(1)房地产开开开发项目的的全全过程总总体进进度计划划适宜宜用横道道图来来编制。横横道道图，又又称甘甘特图或或条形形图，是是用直直线在时时间坐坐标上表表示出出每一项项目工工作任务务的进进度情况况的图图表。在在横道道图上，一一段段横向直直线表表示一项项活动动，通过过横向向直线在在带有有时间坐坐标的的表格中中的位位置来表表示各各个活动动的开开始时间间、完完成时间间以及及各项工工作之之间的顺顺序关关系，全全部的的横向直直线代代表了整整个进进度计划划。项项目总体体进度度计划横横道图图如图2--77所示。“工大小区”项项项目总进度度计计划横道道图工作内容2017年2018年2019年2020年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度1.项目评估2.购买土地3.资金筹措4.董事会批准准准5.法律手续6.投资估算7.详细规划8.规划方案审审审查9.初步设计10.详细设计计计11.设计方案案案12.选择承包包包13.施工开始始始14.地下结构构构15.上部结构构构16.装修工程程程17.室外工程程程18.竣工验收收收19.交房20.销售图2-7进度度计划横道图图图(2)各关键环环环节的进度度计计划适宜宜用双双代号网网络图图表示。在在全全过程管管理中中，可以以利用用双代号号网络络图来编编制各各重要工工作的的进度计计划。双双代号网网络图图法是利利用网网络技术术来表表示各工工作名名称、不不同工工作的相相互关关系、持持续时时间、关关键线线路及总总工期期的一种种方法法。网络络图法法有很多多优点点，它可可以在在图中正正确地地表达各各项工工作之间间的相相互制约约和相相互依赖赖的关关系；可可以计计算出各各项工工作的最最早和和最迟开开始时时间，据据此找找出其中中的关关键路线线和关关键工作作。通通过对网网络计计划的调调整，可可以得出出总工工期最短短、资资源最节节约的的优化方方案。在在日辉公司工工大大小区项项目进进度管理理过程程中，分分别编编制了各各重要要工序的的双代代号网络络，并并根据工工程的的实际进进展情情况及资资源供供应情况况，对对网络计计划随随时进行行调整整，使得得计划划永远处处于最最切合实实际的的最佳状状态，保保证了该该项目目整体进进度计计划目标标的实实现。图图2--8为典型型的的流水作作业情情况下地地面混混凝土分分项工工程的进进度计计划网络络图。图2-8地面面面混凝土工工程程进度计计划网网络图2.2.8工大大大小区房房地产产开发项项目质质量管理理工大小区房地产产产开发项项目采采用PDCCAA循环法进进行行质量管管理。PDDCA循环环法质量管管理过程包包括四个阶阶段，分别别是计划((Plann)、实施施(Do)、检检查(Checck)、处处置(Actiion)四四个阶段。第一个阶段是制制制定质量量管理理计划，包包括括确定项项目总总体质量量目标标，建立立以QQC活动小小组组为主体体的质质量管理理组织织，制定定一整整套质量量管理理制度和和工作作程序、方方法法要求，并并对对工程施施工过过程中的的一些些难度大大、技技术复杂杂的工工作内容容，以以及涉及及到新新材料、新新工工艺、新新设备备的项目目进行行质量分分析，制制定质量量保证证措施。第二个阶段是各各各工作步步骤的的实施。在在工工大小区区房地地产开发发项目目的各个个阶段段，都严严格按按照计划划阶段段制定的的目标标，组织织各项项资源的的投入入及作业业活动动，最终终生产产出满足足质量量要求的的产品品。为保保证项项目质量量目标标的实现现，在在项目实实施过过程中，进进行行实施人人的自自控和他他人的的监控手手段，通通过监督督机制制和激励励机制制共同作作用，来来使各步步骤的的工作成成果达达到预期期的效效果。第三个阶段是检检检查。将将各步步骤工作作的实实施内容容与计计划目标标进行行对比，检检查查其是否否达到到预期效效果。在在施工环环节，典典型的检检查手手段包括括旁站站监督、测测量量、试验验、下下达指令令文件件等。第四个阶段是处处处置。对对于检检查阶段段所发发现的不不合格格项或质质量问问题，及及时进进行总结结和处处理，保保证项项目的整整体质质量处于于受控控状态。在在项项目实施施过程程中，出出现了了一些不不可预预计的质质量偏偏差，在在质量量管理过过程中中，对出出现的的质量偏偏差分分析原因因，采采取措施施进行行纠正，并并对对以后的的环节节进行预预防改改进。在具体的PDCCCA循环法法质质量管理理活动动中，由由于施施工阶段段是形形成项目目实体体的阶段段，也也是形成成最终终产品的的重要要阶段，所所以以把施工工阶段段的质量量控制制作为整整个项项目质量量管理理的重点点。同同时，施施工阶阶段也是是一种种物资生生产作作业，生生产作作业的质质量影影响因素素主要要包括五五项要要素，因因此施施工阶段段应实实施五要要素管管理。