上海2015年上半年房地产估价师理论与方法：路线价法估价的操作步骤模拟试题

上海2015年上半年房地产估价师《理论与方法》：路线价法估价的操作步骤模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、关于城市规划的下列表述中，不正确的是_。A.城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排B.城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行C.城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域D.城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施2、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的交存住宅专项维修资金。A：使用面积B：套内建筑面积C：共有面积D：建筑面积E：执行层的组织协调3、已知年利率是5%,存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是_。2.5%3%5.06%8%4、估价报告书中说明的（）限定了其用途。A.估价原则B.估价方法C.估价目的D.估价对象状况5、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过（）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。506070806、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2,年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%,则评估该项目续建完成时的总价值为一万元。A.3758.57B.394203C.3966.10D.4769.857、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10%的情况下，房地产价格为4500元/面.若报酬率为8%,剩余使用寿命延长至40年，该房地产的价格为。一A：4451元/m?B：4500元/m?C：4549元/m?D：5821元/m?E：工业用地的监测点评估价格8、强度相对指标的计算公式为。A：总体内某部分或组的数值/总体总数值B：某一总体总量/另一有联系的总体总量C：某一空间某种现象的指标值/另一空间同类现象的指标值D：总体某一指标值/同一总体另一指标值E：执行层的组织协调9、耕地占用税的计税依据是纳税人—面积。A.经批准占用的耕地B.经批准占用的土地C.实际占用的耕地D.实际占用的建设用地10、某宗房地产的土地总面积为1000m2,是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费620元/m2；地上建筑物总建筑面积2000m2,是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/m2建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元/m2建筑面积，估计该建筑物有八成新.该宗房地产的现时单价为。A：1200元/m?B：1250元/m?C：1270元/m?D：1800元/m?E：工业用地的监测点评估价格11、某宗土地总面积7500m2,容积率为3,相应的土地单价为4500元/m2,现允许容积率提高到5,假设容积率每提高0.1,楼面地价下降1%,则理论上因容积率提高应补交的地价款为万元。A：1125B：1800C：2250D：3375E：工业用地的监测点评估价格12、一宗土地用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土，地的评估价格应为一万元。8001000900180013、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是。（2008年试题）A：条形基础B：桩基础C：箱形基础D：整体式筏式基础E：执行层的组织协调14、的立法目的是：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”。A：《中华人民共和国土地管理法》B：《中华人民共和国城市房地产管理法》C：《中华人民共和国城乡规划法》D：《中华人民共和国物权法》E：房地产估价机构必须加盖公章15、某单位自用办公房产原值为100万元，其房产税税基可能为万元。A：60B：80C：100D：110E：执行层的组织协调16、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2,现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为_。A.建筑面积1800m2,两年前出租，年租35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100m2,近期出租，年租150元/m2,位于20km外C.建筑面积10000m2,近期出租，年租180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000m2,近期出租，年租20万元，位于同一工业区17、物业管理企业发生变换时，维修资金账户转移手续应当自双方签字盖章之日起—内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。3日5日10日15日18、某建筑物的建筑面积为2000面，占地面积为3000近，现在重新获得该土地的价格为800元/近，建筑物重置价格为900元/近，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/面.则该建筑物的成新率为。A：44%B：50%C：67%D：94%E：工业用地的监测点评估价格19、下列不属于在建工程抵押特点的是。人：目的是取得在建工程继续建造资金的贷款B：以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产作为偿还贷款履行担保C：以转移占有的方式抵押给贷款银行D：以不转移占有的方式抵押给贷款银行E：执行层的组织协调20、基准地价系数修正法的基本原理是。A：收益原理B：替代原理C：地租理论D：区位理论E：工业用地的监测点评估价格21、强制拍卖的主体中，拍卖委托人是指。A：商业性拍卖机构B：人民团体C：公益性拍卖机构D：人民法院E：执行层的组织协调22、从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查的方式，属于。A：重点调查B：普查C：典型调查D：抽样调查E：执行层的组织协调23、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为10万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为_。人.甲〉乙B.甲〈乙C.甲二乙D.无法判断24、如果工程师希望通过施工图了解建筑的外墙装修所用的材料、色彩，可以查找。A：建筑平面图B：建筑立面图C：建筑剖面图D：结构施工图E：执行层的组织协调25、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、—以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。A.空间分布B.人口分布C.时间分布D.经济分布二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、通过资产负债表可以了解。A：企业的经济实力B：企业的偿债能力C：企业的经营能力D：企业获得的利润总额和分配情况E：企业未来的财务趋向2、钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有等多种形式。A：墙承重结构B：剪力墙结构C：框架剪力墙结构D：框架筒体结构E：框架结构3、某消费者预购买一套住宅，根据国家相关规定，消费者自有资金至少要占总房款的30%，抵押贷款占70%，抵押贷款年利率为7%。根据该消费者的还款能力，需要采用按月等额偿还本息，贷款期限为20年。通过可比实例房地产计算出的自由资金资本化率为12%，则综合资本化利率为_。10.098.510.339.784、李某的月均收入为4500元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800元，住房抵押贷款月偿还款为1440元，每月支出的物业管理费用为120元。李某的所有债务与收入比是。A：32.00%B：34.67%C：49.78%D：52.44%E：借款合同5、国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自—之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。A.使用土地土地使用权出让合同生效土地使用权出让金缴纳土地使用证取得6、印花税是对因等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。A：商事活动B：产权转移C：权利许可证授受D：人事管理E：外事活动7、26不属于宏观经济政策目标的是_。A.充分就业B.消费质量C.价格稳定D.经济增长8、动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式。A：长期趋势B：季节波动C：年度波动D：循环波动E：不规则波动9、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，下列不征收土地闲置费的情形有。A：因不可抗拒力造成开工延期B：因政府的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的C：因动工开发必需的前期工作（发现地下文物）而延期动工开发的D：因政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的E：因房地产资金问题而不能如期开工的10、关于投资项目资本金的表述错误的是_。A.投资者可以转让其出资B.投资者享有所有者权益C.投资者不得以任何方式抽出D.投资者可从项目法人处获取利息11、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（）。A.文献查阅B.观察C.专题讨论D.问卷调查E.实验12、运用平均增减量法进行估价的条件是（）。A.房地产价格时间序列逐期升高或下降B.房地产价格的变动呈现出一定的规律性C.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等D.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近13、房地产开发项目方案之间没有关系。A：互斥关系B：独立关系C：相关关系D：包含关系E：借款合同14、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的。A：区位相近B：权利性质相同C：面积相等D：档次相当E：建成年份相同15、我国注册建筑师级别设置分为。A：一级注册建筑师B：二级注册建筑师c：m级注册建筑师D：四级注册建筑师E：五级注册建筑师16、在新建商品房的流通中，最典型和最重要的形式是房屋的_。A.买卖B.租赁C.抵押D.分配17、业主大会议事规则由—制定并修改。A.业主大会B.业主委员会C.政府物业管理部门D.业主和物业管理企业共同18、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行—登记。A.转移登记B.变更登记C.先进行变更登记再进行转移登记D.先进行转移登记再进行变更登记19、根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得OA.转让房屋B.租赁房屋C.迁移户口D.新建、扩建、改建房屋E.改变房屋和土地用途20、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括—子市场。A.租赁B.销售C.保险D.抵押21、财务内部收益率是指项目在整个—内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A.开发期B.静态投资回收期C.项目经营期D.计算期22、某幢大厦的总建筑面积为10000m2,房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2,该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为_。2.0%2.24%2.5%4.33%23、2007年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅建设用地使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该建设用地使用权出让合同规定此项目于2007年3月1日动工开发。后因建设资金未到位，直到2008年10月20日仍未进行。这时土地出让者。A：可以无偿收回建设用地使用权B：可以征收2