浅议如何有效发挥业主委员会的职能与作用

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文\李文起

《物业管理条例》（以下简称《条例》）的出台引起了业主、物业管理企业、开发商及社会各界的广泛关注，如何将这部具有里程碑意义的行业规矩落到实处，成为现阶段我国物业管理行业同仁们的议论焦点。

业主委员会在囫囵物业管理系统工作中是联系物业管理企业、业主及外部相关单位的重要桥梁和纽带，有效发挥业委会的职能作用也就成为物业管理活动中的关键环节。《条例》中与业委会职责、义务相关的内容有八条，占条款总数的11.43%，笔者利用学习《条例》中有关业主委员会的相关规定，对有效发挥业委会的作用做出如下分析：

一、业委会的三点不确定性

客观分析一下业委会的职责与委员构成条件不难发觉，业委会在行使职权过程中具有以下四点不确定性：

1、委员产生的不确定性。

基于物业的产权要求，业委会这一民间组织，其委员应由业主民主选举产生的。但在实际选举中，因为缺乏硬件条件，另外委员们的工作时光也具有很大弹性，形成了委员产生及作用发挥上极大的不确定性。

物业管理是一门管理科学，管理水平的凹凸与业主生活息息相关，与社会稳定密切相连，作为与业主和物业管理企业联系密切、一手托起两家的业委会来说，责任非常重大。因此业委会的委员不仅需要热心公益事业，而且应当把握相关的物业管理专业学问。假如委员具备较高的素养，就能够与物业管理企业紧密协作，高质量地落实业委会的打算，有效庇护业主的合法权益，实现物业的保值增值；假如委员素养不高，就简单浮现物业管理纠纷，影响广阔业主的利益，不利于物业管理活动的正常开展。2、业委会法律地位的不确定性。

作为《条例》的配套文件，北京国土资源和房屋管理局已经以京国土房管物（2023）1024号规定“业主委员会委员是全体业主利用业主大会选举产生的，具有法律意义上的身份”，业委会负责与物业管理企业签订物业管理协议。但在实际运作中，因为业委会没有自立财产，所以不具备担当民事责任的基础。一旦浮现问题，作为协议一方的主体——物业管理企业想追究违约方的法律责任就显得很不顺畅。

3、业委会成立过程的不确定性。

按照《条例》及其配套文件《业主大会规程》规定：业主大会确定业委会委员候选人。这项工作是在物业所在地区、县人民政府，房地产行政主管部门和街道办事处指导下，由业主代表、建设单位组织完成，无需物业管理企业参加。但是在实际操作中，地方行政部门难以逐一详细管理，建设单位在完成销售阶段工作后也无暇顾及此项工作，街道办事处是否能乐观做好组建业委会的工作也缺乏相应的考核指标，业主的个人力气很有限，所以对成立业委会工作很难产生实质性发展。综上所述，业委会的成立工作具有很大的不确定性。

另外，《条例》还规定业主大会打算专项修理资金的使用、续筹计划，并监督实施。假如修理资金按业主购房款2%的标准收取，这笔修理资金将是一笔不小的款项，这笔款项由谁来负责管理运做，目前尚未明确。但业委会作为业主大会的执行机构，应顺理成章地担当起这笔费用的日常管理工作。假如是这样，在业委会现有些人员构成和制度体系下行使这样的权利显得有的不对等。二、实行措施确保业委会职能得以发挥

上述的不确定性是影响《条例》贯彻落实、妨碍物业管理工作健康进展的不利因素，必需实行有效措施加以改进和完美。

1、定期召开业委会委员阅历沟通会，以适应工作需要。

业主民主选举委员是由物业产权打算的，委员选举标准是《条例》明确规定的，在现阶段，要想有效发挥业委会作用，确保业委会委员的专业素养符合物业管理需要，缩短合同双方的差距，就必需加强委员的阅历沟通活动，利用向业委会委员宣扬物业管理专业学问，辅以媒体的正确舆论导向宣扬，促使委员进一步明确业委会的职责、义务，使其支持物业管理企业的工作，催促逾期不交物业服务费用的业主限期交纳，从而实现合同双方的合作与共赢。上述活动可由业主出资，物业管理企业赞助，行业协会定期组织委员举行多种形式的学习、沟通、强化，利用学习加速业委会委员的成熟过程。

2、加大监管力度。

物业区域公共事务的业主自治是利用业主大会实现的，因为种种缘由业主大会普通一年内只召开1次或2次，而大量日常公共事务通常都授权业主委员会打算并实施。业委会任期有限、结构不稳，委员素养参差不齐，在运做中其法律地位又具有较大的不确定性，所以一旦形成授权范围内的工作失误，造成业主、物业管理企业利益受损，按照我国现有相关法律规矩很难让当事人担当相应的法律责任。所以在现阶段要明确有关部门增强相应职责，或者成立特地组织对此类问题举行指导、规范、监督，加大过程中的监控或执法力度，确保业委会工作得以健康进展。

3、增设业委会筹建组日常办公机构，确保准时成立业委会。

鉴于业委会的重要地位和成立业委会各项筹备程序的郑重性，另外因为业委会民间自治性的特点，为确保业委会准时成立，在保持《条例》和相关制度基本原则不变的基础上，应考虑增设一个业委会前期筹备日常办公机构，在政府主管部门的指导监督下

，负责办理成立业委会的各项预备及报批工作，确保准时成立业委会。

4、业委会应妥当解决物业管理中的相关问题。

目前在物业管理工作中往往会浮现一些枝节问题，虽然不会影响囫囵物业管理事业的向前进展，但处理不好也会伤害业主的整体利益。如：有些小区业主在欠缴多年物业费、供暖费的状况下就顺当完成房屋买卖及相关过户手续，造成物业管理企业追缴困难，影响企业正常经营，客观上侵犯了已交物业费业主的合法权益。因此相关部门在办理过户手续时应由小区业委会会签，确保全体业主的公共利益和合法权益。又如：《条例》其次十条规定“业委会应协作公安机关，与居民委员会互相配合共同做好维护物业管理区域内的社会治安”，“业委会做出的打算应该告之相关的居民委员会，并仔细听取居民委员会的建议”。

鉴于业委会是民法体系中、以物业产权管理为目的的业主自治性组织，居委会是基层政治组织，所以业委会应只对业主负责，而居委会只对居民负责，如何从理论上妥当解决好业委会和居委会的关系，在实际操作中真正发挥好居委会的监管作用，如何在居委会组织法及相关规矩中增强对居委会对业委会工作的考核指标，使各项法律规矩越发和睦、有效，都是迫切需要解决的问题。

业委会应在小区业主