深圳小区为何成立业主委员会这么难

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2023年年底，深圳市物业管理学术沙龙上曾透露，全市小区业委会成立率不足30%，或者选举出的上一届业主委员会任期届满后未再产生新的业委会。有关单位答复称业委会是业主自发组成的团体，政府不过多干预。深圳是内地最先产生业委会及最先制定物管条例的城市，而缘何成立业委会的小区这么少？笔者颜宇丹认为，总结起来有几点缘由：

一、深圳是移民城市外来人口多，生活节奏紧急，买房后街坊之间相互不来往，无数小区没有业主牵头成立业委会；

二、深圳是一线城市，因为限购令炒房者借名购房多，小区空置率高，一些真正业主不实际居住在小区里，对小区是否成立业委会没有直接利益关系；三、一些老的小区，尤其是小户型房，租住率高，拥有全部权的业主没有住在小区里，对小区是否成立业委会无所谓；

四、小区物业服务公司不希翼成立业委会监督物业公司管理及财务状况，因此不协作提供业主名单，使筹备组无法联系上业主，有的小区物业公司甚至阻扰业委会成立；

五、政府对业委会的成立既放手又严管，一方面向业委会是否成立没有硬性要求，一方面政府严格规定了成立业委会必需符合“双过半”原则及繁琐的程序，使业委会难以成立。在法言法，让我们来看看深圳对成立业主委员会有的什么要求呢？这在2023年1月1日起施行的《深圳经济特区物业管理条例》和2023年1月1日起施行的《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》里有具体的规定。

一、成立业主委员会的条件：

（一）物业出售且已经交付使用的建造面积达到物业总建造面积百分之五十以上的；（二）首套物业出售并交付使用满二年的。分期开发的物业，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会。物业管理区域符合前款条件后六十日内，建设单位或者物业服务企业应该书面告诉物业所在地街道办事处；业主也可以书面告诉物业所在地街道办事处。街道办事处应该在收到书面告诉后一个月内，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。二、业主委员会的有关管理单位：

1、市住房和建设部门是本市物业管理行政主管部门（以下简称市主管部门），建立物业管理电子投票信息系统、网络信用平台和诚信档案制度；

2、区主管部门接受市主管部门的业务指导，确认未能依法选举产生业主委员会或者业主委员会集体辞职的情形，责令严峻违法的业主委员会限期整改、解散；3、街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。

4、社区工作站帮助街道办事处开展物业管理相关工作。街道办事处可以依法托付社区工作站办理物业管理相关事务，但受区主管部门托付的事项不得转托付。

三、关于业主委员会选举的规定：物业的全部权人为业主。业仆人数，根据物业自立产权单位的业主数量计算，一个自立产权单位按一人计算。但物业自立产权单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的，或者同一买受人拥有一个以上物业自立产权单位的，按一人计算。一个自立产权单位拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应该标明该产权单位的投票权数。业主投票权数按业主所拥有物业的建造面积计算，物业建造面积每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算。

四、业主委员会成立的程序：

1、业主委员会成员候选人由筹备组推举，10名以上业主也可以联名推举1至2名候选人，但同一业主只能联名推举一次。筹备组按照预定委员、候补委员人数确定候选人总人数，并对候选人资历审查确认后，对委员和候补委员根据规定程序一并组织选举，按照得票挨次依次选出业主委员会委员和候补委员。业主委员会成员采取差额选举，差额比例不得低于20%，且不得高于50%。2、委员、候补委员得票挨次，根据所得投票权数占与会业主总投票权数的比例与所得投票人数占与会业仆人数的比例之和的大小确定；两者之和相等的，所得投票权数较多者排名靠前。委员、候补委员当选应该经与会业主所持投票权二分之一以上且与会业仆人数二分之一以上多数同意。委员、候补委员当选名额不足或者无人当选的，可以重新选举，也可以补选，详细方式由筹备组在选举方法中确定。

3、筹备组成立6个月仍无法召开业主大会并选举产生业主委员会的，街道办事处可以解散筹备组并重新成立筹备组。

4、业主委员会成立后，应该利用社区工作站向区主管部门提交备案申请。社区工作站应该在3个工作日内对业主委员会书面总结的业主大会成立状况举行核查，街道办事处应该在2个工作日内举行复核并签署看法，并将备案申请及资料转报区主管部门备案。区主管部门的备案回执由社区工作站转交业主委员会。五、业主委员会的换届选举：

1、业主委员会每届任期三年，业主委员会任期届满前6个月，业主委员会应该组织换届选举，并应该在任期届满5个月前将换届选举计划报告区主管部门和物业所在地街道办事处。

业主委员会任期届满前3个月尚未完成换届选举的，由物业所在地街道办事处按照实际状况，根据下列规定处理：（一）街道办事处确认前期选举工作合法的，由街道办事处组织、业主委员会帮助继续完成换届选举，经街道办事处同意也可以由业主委员会在街道办事处的监督下继续完成换届选举；

（二）前期选举工作程序违法、争议较大或者具有其他影响换届选举的重事件项，由街道办事处组织、业主委员会帮助，重新进行换届选举。

业主委员会任期届满仍未完成换届选举工作的，物业所在地街道办事处应该代管相关档案资料，并参照首次业主大会会议的程序组织选举产生新一届业主委员会，筹备组成员的组成由街道办事处确定；但经确认前期选举工作合法的，街道办事处可以在前期选举工作基础上继续完