济南房地产行业分析

济南房地产行业分析济南房地产行业分析支持我们长期持续的发展。城市发展方向的确定将给开发企业带来一些发展机会。①济南以前的土地市场管理很不规范，开发商手中存有大量的土地资源，属于以前不规范——规范的过程之中。②2001年全年累计出让土地面积为万平方米(2360亩)。2002年供应量基本和2001年持平。全年不超过十宗。并且有三宗土地出现流拍。2003年10月土地出让首次成功拍40万。④土地收购整理中心的收购是实际收购，由国土资源局下属的土地储备中心从土地方方面收购土地，通过银行贷款或政府财政支出付给土地方地款，然后经过整理，将三通一平的土地交与国土资源局，在经过该局的土地评估中心对该地块评估(按基准地价上下浮动15%+土地出让金+土地整理费用+相关税费)，交与该局⑤总体感觉济南市地价水平和天津差不多。在中心城区内东、南部地区土地价格高，西、北地区价格较低。⑥目前市区内可开发用地很少。一环内除旧城改造外，基本上没有可开发用地；一环与二环之间也没有很多的开发用地，即使有些看起来象闲置土地也大多有主。⑦目前济南市正在规划城市新区建设，在城市的西南方向，大概规模为30平方公里，但由于该区域涉及张庄军用机场的搬迁问题，两、三年内进展不会很顺利。⑧由于济南市整体规划尚未最终确定，及整顿土地的原因，土地局现在已经冻结全部的土地审批，今年上半年不会有供地计划。预计2003年的土地供应量不会很2、济南市目前土地获取方式：①通过土地储备中心的公开出让(招标，拍卖，现在济南还未推行挂牌)。该方式是当地土地主管部门对外声称的土地出让的唯一方式。(但事实并非如此)②参与旧城改造，土地可以通过或拨的方式取得。但济南市政府并没有固定的优惠政策和条文，需要一事一议。③与当地开发商合作开发或项目转让。据当地土地主管部门及开发商介绍，现当地房地产开发商手中尚有大量的土地(几年前圈地的结果)。可以与当地企业合作或项目转让取得土地，购得土地及相应规划。转让手续可由当地开发商办理。但仍要向土地局交纳出让金和契税。④工业企业搬迁。即“腾笼换业”政策。与企业方协商，也符合政府将中心市区的大型企业外迁的政策，对厂方给与相应的补偿，以满足厂方搬迁及新建厂方的要求，并以此获得较好位置的土地。⑤参与政府基础设施建设以获取一些平衡用地。⑥非正常渠道获取土地，通过省、市政府的一些关系特批土地。(即当地主管部门提到的省长工程或市长工程)阳光100即属于此种方式。3、济南市土地价格及相关收费：①土地基准地价及出让金：土土地级别/平方米商业用地一级465423453362则上需付清全部地款方可取得土地使用证，可以分期付较多，资质水平参差不齐，但是以山东省和济南市建工有企业具有较多的施工经验，比较健全的管理机省、市建委、建工局下属的单位中脱离出来的国有中介企业比较理想，但还是不能满足我们对中介咨询的水平要求。不利。的结构形式以多层、小高层为主，结构形式多样，总体进，基本上能够做到三明采光、动静分离、干湿分离，能面需要，符合住宅设计的发展方向，但是在房型的细部构总体采用量不大，并没有形成规模。室内配电不足不能满度都比较低，基本作，没有特色和品位。基本建筑形式比较见下表济济南铝合金窗、塑钢窗环境较好一般水平与天津相当接近，现将济南市主要建筑结构形式的构形式(元/㎡)多层砖混750住宅高层(20层以下)框架1350商住楼多层砖混或框架954学生公寓多层砖混1132多层框架1910高层框剪2693宾馆酒店高层框剪3957济南市与天津市手续办理对比编号12345678节业划求式施工图审查费人防面积：元/平米多层：总建筑面积的2%米散装水泥专项基金：元/平米：元/平米1~9层：总建筑面积的2%9地土新建十层(含十层)米)按照首层占地面预证作程程拆迁，费用多层)，80元/平米(高收按照水表口径实际工程程程绿化工按照规划局批复的指标确定绿化面积程园林局不参与市场的平均价格水平，具备一定的指导和参考价目(11万㎡)为参照物，将天津市与济南市的房地产项目成本对比表项目、配套费(一)前期费天津济南差市指市指值标标(元备注(元/(元//㎡)㎡)㎡)照太阳城地价水平计算城标准估算市水平估算城标准估算平估算(二)配套设施费摊费平估算平估算按济南市项目平均造价水平计算城标准计算济南市地质情况比较复杂同按济南市质量监督站收费方法估算按济南市招标办收费方法估算修费计敏感成本因素的影响预测：通过上表可看出在我们的开发过程中对工程造价影响最大的是土地成本，土地成本的不明确性和高价性也证明了土地成本是开发过程中对工程造价的影响最为敏感的因素，如果以我们在天津所作的项目作为参照物的话，我们基本上可以做出以下的推程直接成本控制指标为界[(平米地价+246)×+1687×11]÷11≦2726元2、济南房地产市场开工量增长较快，但销售量变化不大，市场需求有待挖掘和释放4、外来开发企业和大盘涌现推动济南房地产市场发展5、楼盘定位主观经验性强，产品开发简单，楼盘同质化严重，竞争日趋激烈7、市场结构逐步调整，向合理价位的中档住宅倾斜出明显的增势。(3)、由于市场需求比较平稳,导致商品房空置面积随着竣工面积的不同而变化。2500元/平米以下2002年商品房空置面积突破40万平米，空置量增大，造成这种现象的原因主要是市场楼盘供应结构不合理，从空置房的总体情况看，主要有两种：一种是处在市二环以内，因昂贵地价导致高价的商品房，此种房子的价位大多在3800元/平米；另一种空置房则是地处偏远、交通不便、配套极差的低质房，这种房子价位不高，有的甚至1000元/平方米左右，但照旧无人问津。3、济南房地产市场区域特征分析济南市区域房地产市场发展不均衡，区域房地产特征显着从总体看，目前济南房地产市场东部、南部为热点地区，西部、北部发展欠缺。这种区域发展不均衡由来已久，在购房这心目中已经形成一定的思维定势。自然环境的因素：南部地区是济南的风景名胜地区，有不可复制的景观优势；人文环境的因素：东部地区是传统的科技、文教中心区，文化氛围浓厚；市政、生活配套：西、北部地区属传统经济,济较落后,城市功能配套设施相对滞后。(1)济南目前房地产发展的基本格局济南市的项目分布基本形成低、中、高档不同档次分区明显的格局南部：高档住宅东部：中高档住宅西、北部：低档住宅为主按照项目的价格档次，将项目基本分为三个档次集中区域：城市西部、北部(槐荫区、天桥区)。境较差，居民素质不高，造成房价偏低。但自展的地区，但城市基础较差，难度比较项目，人文环境较好，经济比较发达，集中了一些费能力较好，也是房地产开发较早的区域，成为造成底下水系破坏，政府开始限制空置土地，且旧城改造的难度较大,土地价格高，住宅(2)济南房地产市场区域差异将被逐渐弱化。根据新的城市规划，未来几年，济南市将着重。这无疑会弱化区域之间的差异，带动这些地区房北部区域必将会有相当大的改观。(1)济南房地产开发企业基本分类A背景的房地产企业，或是政府职能部门转型为房地产企业。B房地产开发企业集团向房地产业发展的渠道。他们的优势在于大持；劣势在于缺乏专业知识和实际操作经验。如果能将这类开发商可以在市场中稳占一席之地。它们的典型代多年的房地产开发经验，依靠项目赢得市民的认业经验、产品信誉度、楼盘知名度。它们的典型代表企地产开发企业更多的是引入现进的产品、全新的营(2)外来房地产开发企业研究济体现出了开发商雄厚的实力。规划、物业管理等方面引入知名业管理的服务内容，提高了项目智能化的标准，丰富了包装、广告投放、媒体选择上起到引领市场的期、销售现场的控制以及对销售(1)项目规模上既有占地上千亩的超大楼盘，也有总建筑面积不齐，反映出市场的不成熟。随着市场的发(2)建筑形式盘大多为多层、小高层、高层混合开发。高层住宅在整较少见。各种建筑形式基本都带有地下室，多层顶层一层比较受欢迎，但小高层、高层住宅只要价格合理，产(3)面积区间分布(4)户型分析要求南北向，少数项目设计有东西向住宅，如阳光(三)阳面卧室设计普遍存在。(5)装修标准等，这应该是一种过渡性产品。少纪花园、数码港等，但市场反应效果并不很理(6)园林规划盘(如阳光舜城)在园林设计方面，主要依靠楼盘周边自然环境作为小区的园景，区(7)配套设施等。它一般与项目的规模有关，大型项目的配对于便民生活设施，如24小时便利店、社区教育设施(幼儿园)、小型诊所等也都(8)物业管理进入济南，如第一太平戴维斯；香港屋宇物业了一定的分析。(1)市场需求量基本稳定，在近一两年内不会有明显的增长大政策，同时，市场中品质较(2)整体价格水平稳中略降，增长空间有限付(3)东部、南部还将是房地产开发、消费的热点地区，西部区域随政府政策引导而厚的文化底蕴和良好的的态势：北部在环境改善的前提下缓开发而持续走俏。由于历史原因、基础设施等积习已久的原(4)市场竞争激烈，进一步向成熟阶段发展场的成长异地品牌开发商等逐渐涌现，济南的力度较好但占房屋总量比重交大的省级房改房并没有上市交易(占50%)，房屋的面体现出政府各项制度的执行力度不够。化住房制度改革进一步开放和搞活住房二级市场搞活住房三级市场放在政府工作和经济发展的突押贷款，组合贷款等针对二手房的信贷品种，为搞“一站式”服务构、担保机构、公证等单位均不断规者现已切实感受到了二手房交易已购住房的入市资格，加快了房屋交易、流通速内，房管部门会同房产中介、金融机构、评估的有关各者进入大厅即可享受到“一站式”的服务，此外二手房资料、签字、评估、公证、抵押、过户手续均由公司代办(大部分公司只收买卖中介费，其他费用不收)，加上提供担保，房屋办完抵押登济南二手房交易分为以下几个部分：私产房、商品房(现房)、商品房(期房)、房套房屋中以买卖方式的有5000套左右)二环以内二手房成交均价碑再老百姓中间非常差(重要是个体中介)，在济南流行一句话“三年不开张，开张5在房管局，(七经路83号)有20多家个人中介公司在此设点(主要是窗口和信息采集站的形式)，稍微正规的公司济南有三家，其市场形式中介以个体为主，所以基本处于非常原始的状态，没有台，没有企业标示，没有统一的工装，没有先进的带胸卡上岗。理软件，人员层次较底，文化程度和素质不管理形式极为简单，大部分中介机构为个体经营，有公司的一个传递总公司下设的各分公司之间的信息不共享，部分公司有自己的信息交。识。识商品房代理介公司代卖房源，均不押卖方任何房屋权属证明文件，只以收费标准不统一，这一点和石家庄有很房贷款都是通过“置业担保公司”办理，中介公司并不办理，只费只收取房屋买卖中介费。“置业担保公司”办理贷款收费也不统一，有的收取贷款额千分之七，有的收取定数。并且担保公司已同银行建立了业务渠道，互相有利润关系。(银行以向担保公司公司是集房产开发、代理销售、广告传播、二手房(附图)签定收购合租赁登记房屋信息，签定相关文件，只收取200元看房费(不退)，直到租成为不独立核算，所有盈利上缴总公司，由总公司统一安排，包括(人员工资、广告费、房租等)。分别为：王官庄居住区(西部)二七新村(南部)工人新村(北部)玉函小区(南部)甸柳小区(东部)、军队、齐钢、鲁能、石化七大体系。以二七新场存量来看省的要求比较严格要有本市人做担保，这就挫伤的流动人口先进的计算机，管理方式，统一的店面的布置包括(办公桌、接待台、谈判桌、复印打印机、等)，我们有优良的办公环境，幽雅的洽谈区舒适的接待区，着都是对手没我们的资金实力远远优于对手，这使我们能实现买断代理和批量收购，这是对手万万的共享，标准化的操作流程，连锁现。有良好教育高素质人才储备，有经过系统领市场最根本的核心竞争力，也是我们企业可持营理念，充分信任和尊重每一个人，科学机会，学习更多的东西。天津第一”的品牌，我们有理由相信我们将打造出人才，有企业占领市场宣传推广的能力，有连手相比有明显的优势，如果进军济南物，但目前济南的政策贯彻的力度不够，市场环市，房屋的加速放量还需要一个过成，所以现阶场一旦放量可立即激活三级市场，