廊坊房地产市场考察报告

廊坊房地产市场考察报告第1页/共53页2目录一、廊坊市城市发展概况二、廊坊市市总体发展规划三、廊坊房地产市场发展状况四、广阳区房地产板块特征第2页/共53页一、廊坊市城市发展概况第3页/共53页

廊坊市位于河北省中部偏东，北临京都，东与津门交界，地处京津两大城市之间，环渤海腹地，素有“京津走廊上的明珠”之称。现辖广阳、安次两个区，三河、霸州两个县级市，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县。幅员面积6429平方公里。1.区位优势第4页/共53页

在以100公里为半径的范围内，拥有两个国际机场（首都国际机场、天津国际机场）、一个特大货运港口（天津新港）、三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。正在规划中的京津间两条高速公路：京沪高速铁路和京津塘城际高速铁路，将使廊坊对外交通更加便捷。2.交通便捷第5页/共53页3.城市荣誉中国人居环境奖中国最佳金融生态城市中国优秀旅游城市全国双拥模范城市全国文明城市创建先进城市保护臭氧层示范城市首批中国最具魅力金融生态城市全国投资环境诚信安全区ISO14000国家示范区国家园林城市国家环保模范城市国家节水型城市全国绿化模范城市全国科技进步先进城市科技强警示范城市中国十二佳投资区第6页/共53页4.规划前景京津冀电子信息走廊、环渤海休闲商务中心廊坊正在以潮白河沿线为核心，实施北三县经济一体化，打造高新技术产业带；中部依托廊坊开发区和龙河、固安、永清工业园区，建设114平方公里的永定信息产业基地，南部霸州、文安、大城打造先进制造业基地。廊坊的现代物流、会展旅游、文化创意、健康服务等休闲商务产业迅速发展，特别是旅游方面，立足于京津冀旅游一体化发展，制定了《廊坊市旅游业发展总体规划》和《京南温泉产业带发展规划》，形成了高尔夫—温泉—会展—购物休闲—乡村旅游精品线。第7页/共53页二、经济运行情况廊坊市经济处于平稳增长阶段，2010年全市地区生产总值实现1331.1亿元，增长12.5%。其中，第一产业增加值157.4亿元，增长2.2%；第二产业增加值712.3亿元，增长13.5%；第三产业增加值461.4亿元，增长14.0%。1.国民生产总值【2006-2010国民生产总值增长情况】第8页/共53页二、经济运行情况2005-2009年廊坊人均GDP稳步增长，增长率在10%左右。2009年末，廊坊总人口413.3万人。在北京周边人群廊坊置业潮的带动之下，区域净增人口呈快速增长态势。2.人均国民生产总值【2006-2009人均GDP及人口增长情况】第9页/共53页3.人均可支配收入【2006-2010人均可支配收入增长情况】【2006-2010人均消费支出增长情况】2010年，廊坊市人均可支配收入位居河北省第一名，人均消费支出位列河北省第二位，消费力旺盛。二、经济运行情况第10页/共53页【2005-2010固定资产投资增长情况】【2007-2010房地产投资增长情况】4.固定资产投资状况2005-2009年城市固定资产及房地产投资增长较快，2010年，增长速度出现较大下调，区域地产投资受宏观调控政策影响较大。二、经济运行情况第11页/共53页二、廊坊市城市发展总体规划第12页/共53页【廊坊城市总体规划（2007年-2020年）】第13页/共53页

京津冀城镇群重要区域中心市，承接京津城市部分职能，以发展高新技术产业和现代服务业为主的生态宜居名城”的城市定位。在坚持市区“小三点（主城区、开发区、万庄新城区）组团”城市空间布局的基础上，积极谋划“大三点（市区、永清、固安）组团”的城市群空间布局结构。在突出中心城区示范带动作用的同时，加快构筑“两带（环北京天津产业带）一轴（中部特色产业轴）一中心（廊坊市区）”多园支撑、集群发展的产业格局。1.总体规划第14页/共53页第15页/共53页城市功能空间主框架：一轴、一廊、两环、八中心●一轴：城市南北绿色步行轴及核心区，旨在优化区域资源配置，整合城市各类资源，提升个性。●一廊：即高铁生态廊，将依托铁路及两侧防护绿地构成城市特殊的生态廊道。●两环：环城水系，打造水生态水文化；环城奥林匹克公园，塑造多功能城市空间。●八中心市民中心：生态高效商务中心：都市风情会展中心：展示城市信息交流休闲中心：高品质生活体育中心：充满活力商业中心：城市客厅不夜城交通枢纽中心：城市门户零换乘龙河次中心：配套城南【城市功能空间主框架】2.城市功能空间框架第16页/共53页年限

总人口（含暂住人口）其中主城区开发区万庄2006年65.047.410.67.02010年856015102020年118682223【廊坊市人口规划单位：万人】3.人口规划第17页/共53页城市用地发展方向主城区：主要向东南，适度向北、向西，控制向东发展。开发区：主要向西、向南，适度向北，控制向东发展。万庄区：主要向西、向东、向北发展，控制向南发展。城市职能主城区：政治、文化中心。开发区：高新技术产业、教育科研、经贸交流、会展。万庄区：高新技术产业、创意产业、文化休闲、现代服务业。4.城市用地发展方向与城市职能第18页/共53页5.2010年廊坊三年大变样之城建要点

5.1工作任务:2010年，预计总投资800亿元（其中政府主导投资130亿元，吸引社会资金670亿元），谋划实施10大工程、100个项，在城市发展、功能完善、民生保障、精品塑造、景观提升、精细化管理等方面实现新突破，完善城镇功能，优化发展空间。全面启动城中村（旧城）改造工作，完成拆迁总面积300万平方米；其中，主城区完成拆迁面积200万平方米，各县（市）完成拆迁面积100万平方米以上。第19页/共53页5.2片区改造工程●城中村改造○周各庄。完成25.4万平方米回迁安置楼、8万平方米商业楼的主体工程及配套公共设施建设。○董家村。改造面积约505亩。○其它村街。启动主城区小廊坊、翟各庄、南尖塔镇北王庄、薛家营等城中村改造，进行拆迁、土地收储、规划设计、回迁楼及配套基础设施建设。●光明片区改造○北昌区域改造。启动回迁区建设，总改造面积约1160亩。○谋划启动光明商务区建设。●银河新区。沿银河南路两侧梯次推进，实施市区南出口、北史家务村、麦洼村、前进村等改造，改造面积1770亩。●银河大桥西侧棚户区。改造面积780亩，拆迁房屋40万平方米。●重要节点及旧城改造。启动金光道与银河路节点、第五大街北侧等5个旧城改造项目，拆迁面积7.3万平方米。5.2010年廊坊三年大变样之城建要点第20页/共53页5.2010年廊坊三年大变样之城建要点5.3中心区提升工程

依据城市总体规划，构建现代服务业核心区域，整合中心区商业资源，优化城市功能布局、提升城市综合承载能力，为产业聚集和城市发展留足空间。●商业中心区。启动商业中心区改造工程，提升商业中心区功能。○采用市场化运作模式，对商业中心区实施拆迁改造，新建60万平方米城市第四代综合体项目。○新华路地下人防商业街（解放道——金光道），总建筑面积1.2万平方米。●京沪高铁广场商贸区。结合京沪高铁站房建设，谋划南北广场商贸区建设。●广阳商务楼。对位于金光道的广阳区商务局、广阳区招待所区域进行整体改造，集中建设高品位的商务楼。●万庄生态城。按照《万庄生态城总体规划》，谋划建设集商业中心、办公中心及五星级酒店为一体的生态商务区；启动建设经一路、纬二路、地热勘测、市政管网和绿化亮化工程。●龙河中心区。占地约1500亩，总建筑面积约108.7万平方米。2010年先期启动标志性多功能建筑——创业大厦，总建筑面积约3.8万平方米。●中科廊坊科技谷。占地约600亩，建筑面积约50万平方米，加快推进中科院理化所基地、新奥洁净煤等13个项目建设。●会展中心提升改造。第21页/共53页5.4品位提升工程奥林匹克环城公园、阿尔卡迪亚国际酒店、廊坊大剧院。5.5交通畅通工程完善市区路网、市区出入口提升改造、光明高架桥、广阳道与廊万路交叉公路桥。5.6民生保障工程城镇住房建设规划、住房保障工程。5.2010年廊坊三年大变样之城建要点第22页/共53页四、城市发展规划6.重大交通发展规划6.1京沪高铁北京到廊坊只需20分钟。6.2加快与北京交通对接廊沧、京台、密涿支线、密涿（廊坊至北三县段）等高速公路。6.3首都第二机场围绕新机场将在固安、广阳区西部、大兴区南部形成空港城。第23页/共53页三、廊坊市房地产发展状况第24页/共53页1.房地产投资状况房地产投资占固定资产投资的比例不断增加，但自2009年开始，受金融危机和国内房地产市场调整双重压力影响，房地产投资比重较上年有所减缓。第25页/共53页

发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重快速发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型2009年全年廊坊市人均GDP为28076元（按当前汇率计算约合4209美元）。廊坊市房地产产业处于快速增长阶段，发展快速平稳，项目规模与产品品质并重2、廊坊房地产发展阶段【房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准】第26页/共53页3、土地市场

大厂县基准地价一览表

级别

级别级别廊坊市城区（含广阳区、安次区）土地级别和基准地价标准

城镇名称用地类型级别基准地价(元/㎡)(万元/亩)平均容积率设定开发程度廊坊市

城

区商业Ⅰ37502501.3七通一平Ⅱ30002001.3Ⅲ22501501.0Ⅳ18001201.0四通一平Ⅴ130086.671.0住宅Ⅰ33002201.7七通一平Ⅱ27001801.7Ⅲ22501501.5Ⅳ18001201.5四通一平Ⅴ1200801.5工业Ⅰ75050-七通一平Ⅱ60040-Ⅲ45030-Ⅳ31020.67-四通一平Ⅴ27018-

第27页/共53页广阳区基准地价表

城镇名称用地类型级

别基准地价(元/㎡)(万元/亩)平均容积率设定开发程度九州商业全域、不分级别360241.0五通一平住宅315211.0工业28519-四通一平白家务商业全域、不分级别315211.0住宅285191.0工业255173、土地市场

第28页/共53页城区楼面地价：集中区间：1400-1800元/平米最高价：2390元/平米（截止于2011年3月，广阳区永丰道2011-9地块）

2009年至2010年，城区住宅用地楼面地价平稳增长，2010年房地产市场的平台价格较2009年继续提升；随着开发区的投资建设，楼面地价也出现了1300元/平米以上的价格，但土地交易市场尚处于起步阶段；万庄新城的土地交易较为频繁，2010年房地产市场比较活跃。3、土地市场

第29页/共53页4、住宅供销状况2002-2006年，廊坊市商品住宅供需基本维持平衡；从2005年开始，去化量大于竣工量，说明市场需求量已经大于现房的供应量。第30页/共53页5、住宅均价

住宅成交价格快速上涨趋势明显，09年尤为凸现，涨幅达43%。目前市区广阳区普通住宅销售均价为7000-9000元/平米左右，在售别墅销售均价为10000元/平米左右；安次区普通住宅销售均价在6500-8000元/平米左右，别墅销售均价为14000元/平米左右。【廊坊商品住宅成交均价走势（元/平米）（数据来源：廊坊房地产网）】第31页/共53页三大板块：广阳区、安次区、开发区板块现状消费心态发展趋势广阳区板块地价高、售价高、依托行政中心区优势，市政配套完善，以小高层、高层为主。身份象征、居住交通便利、配套完善，商务核心区域安次区板块是廊坊市的老城区，旧房建筑较多，环境相对较差，出现小高层建筑；投放市场的项目自身相对配套完善。居住场所交通便利、配套完善，房地产开发的重点区域，以旧城改造为主经济技术开发区板块前期地产项目以别墅为主，由大北京概念带来的置业热潮，使小高层、高层住宅开发量大增，但是周边暂时无大型商业购物广场，市政配套不完善。投资升值、居住由于特殊区位，区域内承办展会等类似活动较多，与之配套服务的酒店、会展中心等产品形式开发力度较大，同时受京津客户置业倾向影响，房地产未来发展趋势以别墅、酒店类为主目前廊坊的房产尚未形成明晰的板块，区域的研究主要以行政区划为主要的分界。6、区域板块及特征

第32页/共53页

城区各板块产品特点板块容积率建筑形态主力户型广阳区1.7-2.1小高层、高层板楼、塔楼2居（80－90平米）3居（110-130平米）安次区1.5-2.0小高层、多层板楼2居（70-90平米）3居（90-120平米）6、区域板块及特征

第33页/共53页7、客群特点7.1客群基本特点客户接受总价区间：总价50-80万，二居三居为主。客户来源：廊坊客户为主占85%以上，其中项目区域地源性客户及廊坊下县客户为主。客户需求：改善（所占比例较高）——子女教育房、家庭结构变化购房、旧换新升级购房、拆迁户购房等；多次置业（所占比例较小）——投资房、其它目的性购房等；首置（所占比例较高）——婚房、高性价比房、外来人员定居房等。客户年龄结构：以25-40岁客户为主。其中包括23-28岁首置、27-45岁改善、以及少量32-50岁多次置业。

客户购买方式：80%以上客户均以贷款方式购置，仅有少量客户（多次置业者）全款支付。客户关注点：价格经济、品牌口碑、户型实用、配套成熟、交通便利、景观园林、居住舒适度、教育优势、物业品质、社区品质等。第34页/共53页7、客群特点

偏低收入人群中等收入人群高收入市场主力客群管道局、管道公司中高层；外企、私企及其他国企高管；私营业主等；——年收入20万以上公司职员；普通工人；小商贩等；——月收入3000元以下各公司管理人员；管道局职员；私营小业主；金融从业人员；医生；教师；政府职能部门公务员；部分公司职员等；——月收入3000-10000元7.2市场客群结构第35页/共53页8、当前调控下的营销政策法规

按照当前地产调控政策，各个项目普遍贷款政策从紧，银行的个贷渠道限制了以投资、投机为目的的购买多套房产的客户和外地炒房客户。首套房置业，首付款比例不低于30%，贷款利率为基准利率的0.8倍；二套房置业，首付款比例不低于50%，贷款利率为基准利率的1.1倍；第三套房，不提供按揭。这其中，外地客户（如北京）必须提供在廊坊本地一年以上的个人纳税证明或者当地的社会保险缴纳证明，否则无法做商业贷款。一次性付款不受限制。第36页/共53页9.房地产市场小结：房地产市场处于快速增长期，市场需求量（刚需）旺盛，当前受政策影响，市场观望情绪较浓，但未来总体发展趋势向好。土地交易活跃，土地价格不断上升，项目规划指标均衡。住宅市场的抗风险能力强，销售价格增长趋势显著。市场格局划分明显，存在明显梯度。市场需求以客户自助及改善型占绝对主流，少量投资，整体市场不存在过热和泡沫风险。客群以本地化为主，地缘优势明显给外部客群的导入留有空间。第37页/共53页四、广阳区房地产市场现状分析第38页/共53页1、住宅市场

1.1在售项目

第39页/共53页项目名称项目区位产品类型项目规模在售户型面积市场售价开盘时间销售状况开发商廊坊万达广场新华路与永丰道交叉口西侧城市综合体占地13万㎡，总建面65万㎡公寓85-170㎡一期销售均价8600元/㎡，二期近期入市预计价格9500元/㎡2011-2-13一期270套，目前已销售97%，月均销售135套万达集团旭辉十九城邦东方大学城四光道8号联排别墅,多层,高层项目总占地348亩，分三期开发。一期项目由47栋联排别墅和8000㎡大型会所组成。别墅260-360㎡公寓43-56㎡别墅1万元/㎡精装修公寓8500元/㎡2010-10-31

交易网无记录中石房地产开发有限公司宸阳岛广阳东安路东侧板楼多层占地19376㎡

总建面34950㎡

90-130㎡住宅5600-8000元/㎡，商住楼8500元/㎡2011-01-28

预售房源为269套，目前销售率为20%，月均销售20套廊坊市天圆房地产开发有限公司

盛通国际小区广阳银河路西侧，金光道北侧板楼多层高层小区占地面积27380㎡，总建面6万余㎡67-138㎡6800元/㎡2010-10-13预售房源为516套，目前销售率为67%，月均销售43套廊坊中油管道房地产开发有限公司银河领域银河北路与广阳道交口板楼小高层高层占地5.7万㎡，总建面15.7㎡50-170㎡8200元/㎡待定未正式销售廊坊华远房地产开发有限公司第40页/共53页项目位置廊坊市广阳区永兴路与北外环南侧交叉处西南侧，永兴路东,裕华路西。总占地面积14.67公顷，其中一期占地6.56公顷总建筑面积26万平方米，一期14.6万㎡类型/栋数/层数板楼、板塔，共39栋（含商业），5-11层户型一居开间35-60㎡，二居80多㎡，三居90-131㎡，少量复式五居200多㎡。主力户型80多㎡二居总户数一期22栋共1357户精装修无绿化率35.06%容积率1.8车位比1：0.7发展商河北东日房地产开发集团有限公司建筑设计天津中怡建筑设计有限公司物管公司秦皇岛市日东物业管理有限公司物业费高层1.5元/平米/月，多层1元/平米/月开盘时间2008年底开盘均价6700元/㎡1.2典型项目——东日瑞景第41页/共53页

东日瑞景-分期开发，规划上将打造商业、公寓、住宅等为一体的综合体二期盛世一期盛唐二期盛世一期盛唐15#2#1#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#5F6F6F6F6F6F6F6F6F14#11F11F11F15#11F11F11F一期盛唐规划分期：总共分为二期一期为东区盛唐：一期总栋数22栋，15栋住宅楼（其中11号楼底三层为商业）、1栋商业、1栋公寓楼、1栋幼儿园、4栋停车场。一期15号楼为公寓楼，层高4.8米，可隔为二层使用，且为70年产权。一期商业100-200平米的小单元。一期5号楼为5层，1-4号、7号楼、12-14号楼为6层，其余都为11层楼。房屋套数1277套。二期为西区盛世：二期规划为15栋住宅楼，分别为5层、6层和11层。第42页/共53页东日瑞景-建筑和园林设计皆为中式风格，和谐统一，仿皇家园林的设计，提升项目的尊贵感小高层单体园林设计：园林风格为中式（仿皇家园林设计）。在盛唐、盛世两区的中心位置分别围合成两块完整的集中绿地、长安广场和开元广场；区内还将象征财富的龙河之水蜿蜒引入小区，贯穿小区东西两端。盛唐主入口广场分别以20米宽的盛唐大道延伸至长安广场，长安广场周围有太白醉酒雕塑、儿童活动广场、华清池、贵妃亭、太平广场等景观小品。第43页/共53页东日瑞景-主力户型为80多平米二居，布局紧凑、南北通透、功能分区、附带飘窗，舒适度较高。厨房37㎡1室1厅1卫阳台飘窗厨房50㎡1室1厅1卫85㎡2室2厅（15号楼）公寓层高4.8M，隔为两层：底层大面积客厅，带独立卫生间；上层为卧室，带一个独立衣帽间；底层、上层全为北向采光；非独立厨房，与客厅一体。普宅层高2.8M：卧室带南向独立阳台；客厅带南向飘窗；卫生间为暗卫；非独立厨房，与客厅一体。主力户型80多㎡

2居：主卧室带南向独立阳台；北向次卧带飘窗；独立厨房北向采光；大面宽客厅南向采光；暗卫。第44页/共53页项目客户情况：地缘性年轻客户，刚需、改善自住为主，关注社区规模和配套。销售良好。客户来源：多数为本地人，来自廊坊主城区，占50%以上，也有小部分周边县、北京市的客户。客户职业：主力客户为20多岁年轻人，有部分客户年龄在30多岁，职业是廊坊的私企老板、生意人、中石油管道局员工，还有华为、富士康等企业员工，有车的居多。购房目的：买二居的客户多为刚性自住，买三居的客户主要是改善型自住，纯投资的客户较少。贷款情况：贷款购房比例占80-90%。第45页/共53页住宅市场小结：目前区域市场观望情绪明显，楼盘开始放缓推盘速度，。目前区域住宅售价在7000-9000元/平米左右，在售别墅销售均价为

10000元/平米左右。区域市场成交量趋缓，但品牌项目如万达广场依然火爆热销；市场刚性需求依然旺盛。第46页/共53页商业市场●集中商业●超市●临街商业2、商业市场第47页/共53页项目名称地理位置体量（㎡）综合商业明珠大厦新华路43号33000天和购物中心新华路南端36000新朝阳购物中心和平路西爱民道南70000服装商厦银河大厦银河北路32号9500华联商厦新华路32号8500华森商场建国道北侧12000天彩服饰和平路3000电器城国美电器廊坊市爱民东道31号(西三门)3000大中电器银河北路4000