项目战略及整体定位报告

借势而为、步步为营

——开启银川都市自然主义时代谨呈：宁夏海亮房地产有限公司——银川海亮项目战略及整体定位报告作为大规模开发项目，必须基于城市发展和区域运营的角度思考——1.从城市发展、区域规划的角度出发，我们项目的区域价值是什么，我们可借力的资源点；2.从城市房地产市场出发，找到项目市场机会点，发现我们的潜在可持续客户支撑；3.基于项目本体，结合市场发展和成功案例、找到适合本项目的开发策略和开发节奏，找准项目的盈利模式、保证项目可持续开发项目思考的出发点项目第一阶段之整体定位与开发模式报告结构梳理1.基于理想的开发理念项目理想新城开发理念的引入开发理念下问题提出2.项目发展战略与整体定位项目的发展战略项目整体定位项目形象定位项目客户及产品定位4.2自然生态绿化率、水化率社区建筑节能体系与环境结合的风情化建筑风格4.3.融合生长分区、分组团开发规划分区、分地块规划指标确定项目开发进程安排4.蓝本：规划落地都市自然体验自然生态融合生长4.1都市自然体验：全方位配套三条配套体系带的打造都市自然带、都市生活带、都市后花园3.项目整体开发策略策略制定依据项目分期开发策略5.经济测算探讨项目的财务状况区域中心城市/建成区边缘/具有强势资源条件的/大规模综合开发项目区域中心城市银川市是宁夏回族自治区首府，凭借其独特的地理区位优势，在经济、资源、自然环境等方面对周边城市保持强大的吸引力城市建成区边缘项目贺兰山路以北，是城市未来发展方向之一，南侧为城市传统核心区。距离现状城市成熟商圈10分钟车程，距离市政府10分钟车程，周边已形成城市首席高尚住区形态，是典型的城市核心边缘区，具极大发展潜力。具备强势资源条件项目三面环水，南观北塔湖广阔水面，自然资源条件得天独厚。同时近距离享受自治区医院新院以及新二中配套。大规模综合开发项目整体占地4850余亩，可开发面积约3400亩，属大规模综合开发项目，因此在项目开发策略的制定上，必须考虑大盘开发的特点，在形成持续竞争力的基础上分阶段建立开发策略；项目规划限制条件宽松，是房地产开发中可遇不可求的优势条件。项目开发需本着城市运营的态度，将视角提升至城市规划高度。项目属性界定项目的核心价值点在于大规模开发和强势自然资源实现项目价值最大化和企业品牌的提升核心目标——价值最大化通过项目整体规划和项目开发策略的合理安排，实现项目价值最大化重要目标——品牌提升通过项目的成功打造，树立海亮在银川乃至整个西北房地产市场的品牌地位开发目标写在开始之前。立意。关于本项目的理想——不同的企业，对同一命题会有不同的解全球知名铜加工企业，全球最大合金铜管生产企业以“做精、做强、做大，创新、创优、创名”作为自己的战略发展方向秉承“高效、卓越、服务、奉献”的企业精神，持续推进“国际化战略，品牌战略和资本运作战略”，2008年综合实力位居中国企业500强第193位，中国民营企业500强第12位，浙江省百强民营企业第7位......关于海亮地产时代的建筑理想海亮集团——海亮集团：辉煌的成就，坚实的基础高效卓越服务奉献铜加工产业是海亮发展壮大的起点和主业；目前已经形成以铜加工、房地产、矿产开发、金属贸易、教育五大产业为主体的国际化大型民营企业集团；2008年海亮实现营业收入303.27亿元，利税11.65亿元，综合实力位居中国企业500强第193位。[开发关键词：多元

发展。

领先

的。全新

的。新城]地产之于海亮：气势雄浑，打造标杆[占领市场话语权，树立企业品牌]

海亮集团自2003年正式进入房地产业，短短五年时间，已成为地产界备受瞩目的一颗新星。现下辖9家房地产公司，分布在中国的重庆、内蒙、上海、浙江以及美国的加里福尼亚州等地区。总投资达100亿元，2007年在建工程量超过200万平方米。开发项目：诸暨·华东汽配水暖城：项目总投资9.3亿元，占地392亩，是华东地区规模最大的汽配水暖综合性集散基地呼市·海亮广场：建筑面积达137万平方米，是目前中国乃至全球在建的最大单体建筑重庆·嘉陵风情步行街/缙云广场/状元府第小区/重庆国际温泉大酒店（五星级）……本项目之于海亮：天生丽质，扛旗之作[秉承“西北造城”的建筑理想进入银川本项目势必成为扛旗之作，创海亮经典！]巨大发挥空间的大盘开发项目占地4850亩，可建设净地3400亩以上。项目规划限制条件宽松，是房地产开发中可遇不可求的优势条件，为项目开发留足发挥空间。优越区位项目所在贺兰山路南侧为城市传统核心区，周边已形成城市首席高尚住区形态。城市发展方向按照银川城市规划，本项目所在方向是城市主要的发展方向，是承接高端居住人口的主要方向。未来承接外来人口的主要区域项目所在北塔湖片区由于其自身的交通和资源优势，现已形成高端居住板块，未来将成为承接外来人口的主要区域。强势自然资源项目三面环水，南观北塔湖，自然资源条件得天独厚。第一城西北——银川城市新中心、新一级

——先进理念的代言者和示范者

——城市与自然的完美结合与呈现者

——西北中高端客户汇集地项目理想项目开发理念确定1思考。基于理想的开发理念——结合项目属性、开发商的资金条件和项目目标，前期达成共识以“平开高走”的方式保证项目的可持续开发项目属性：大规模综合开发，可开发净地面积3400-3500亩左右开发商资金条件：前期有实力资金支持，后期需要滚动开发开发商的项目目标：价值最大化&品牌创立前期大力投入配套和商业设施，以此树立项目形象，逐步回线资金，以高位价格入市的“高举高打”策略无法实现。前期不投入配套和设施，以低价格为核心竞争力，靠走量来回流资金的“低开高走”策略无法满足企业此目标。选择“平开高走”的开发模式，持续投入配套和设施，实现大规模项目的可持续开发，保证项目利润和品牌的双重目标。作为小城大盘，项目要实现可持续运营，打造成为市场的标杆项目，就意味着要基于市场而跳出市场，寻找一种全新的开发模式基于市场而跳出市场，结合市场发展阶段走出差异化的道路，寻找一种全新的开发模式

现状大盘开发的市场表现

项目开发理念和自身条件市场现状大盘由于市场阶段的限制，多采用分割分期的开发模式，很少体现大盘的生长性问题，未有真正意义上的大盘开发项目的开发理念：打造市场标杆项目，树立海亮品牌项目自身条件来看：3000亩大盘开发，小城大项目，开发历时在10年以上，存在大量的不可控因素，如何保证大盘的可持续运营，实现各阶段的稳步盈利是需要重点解决的问题？V.S从先进案例中寻找答案……引入新城开发的理念通过对台湾林口新城开发的案例研究我们将新城开发理念总结为四个关键点——便捷、复合、生态、生长在林口我们发现，新城开发不同于一般之处就在于：它并不是将城市的开发仅仅视为缓解大都会压力的一种手段，不是将广建住宅作为自己的最终目标，而是将多元复合、城市生长、共生共荣、可持续发展作为自己的核心理念贯彻始终，否则，这样的新城将不会有生命力，最后也只能沦为地产商炒作的口号……

2.复合性

3.生态性

1.便捷性便捷交通体系的打造，是打造新城市主义体系的首要因素环境与人、建筑的共生共存，永续发展资源、产品、配套相互融合，营造自给自足的区域内生环境案例借鉴新城开发核心理念

4.生长性新城发展各阶段都伴随着配套设施的逐步释放，推动区域的逐步生长、完善，走向成熟项目开发理念——新城开发新城开发：不是将新城仅仅视为缓解大都会压力的一种手段，不是以广建住宅为目标，而是以造城的理念，打造不断生长、完善，逐步走向成熟的“新城”Keywords:便捷复合生长生态开发理念在新城开发理念的指导原则下，通过本体与市场的比对，我们可以发现本项目的问题本体条件市场现状区位条件典型的城市建城区边缘位置，紧邻高端居住区和优势自然资源，具备成为未来承接外来人口的主要区域项目规模项目整体占地4850余亩，可开发净地面积约3400亩，是真正意义上的大规模开发项目。资源条件项目三面环水，南观北塔湖广阔水面，西临唐涞渠河道，自然资源条件得天独厚。开发商实力海亮集团2008年营收超过300亿元，为全国500强第193位。集团自2003年正式进入房地产业，短短五年时间，已成为地产界备受瞩目的一颗新星。区位价值虽南侧已形成高端居住区意向，但贺兰山路北基本未开发，客户对于项目所在片区的认知度不高，承接外来人口的优势尚未发挥市场容量市场个盘年消化量约6-7万平米；按照10-15年开发销售完成计算，本项目年需消化20-30万平米，相当于在售个盘速度4倍，市场去化压力大。开发模式大盘项目均按照住宅模式开发，市场上尚未有真正意义上的大盘开发。客户对资源价值的认知银川市人民对资源型住宅非常认可，资源带来的溢价明显。开发理念之下本阶段要解决的四大核心问题——问题二：适宜项目的开发策略问题——开发策略篇在分析项目自身具备的客观及主观资源价值力的基础上分阶段释放，保证项目的可持续开发问题三：定位指导下的项目规划落地——规划篇在项目的开发理念及整体定位指导之下，将理念运用到规划落地的层面，指导项目开发问题四：项目经济状况模拟分析——经济篇大规模项目的开发盈利来源于项目的开发节奏，对项目进行经济状况的模拟分析，了解项目现金流走向，成为企业进行项目开发的重要前提问题一：项目发展战略和整体定位——战略及定位篇作为位于银川高端居住区的典型大规模开发项目，拥有优势的自然资源价值，如何定义自身价值，找寻适合自身的发展战略，是项目首先需要解决的问题2战略及定位篇项目的发展方向——北京路民族街唐涞渠老城核心在建区区域潜在价值之一：城市规划利好

“北拓”规划使本项目站位于城市重点发展方向上，是兴庆区向北发展的自然外溢区域，未来具备承接城市高端居住功能的主要区域银川城市规划方向：南进、北拓、西优、东控，北拓规划使项目站在城市未来重点发展带上，未来随着规划利好的逐步释放，区域发展势头良好，具备承接市区及外地客户的潜力。随着老城区的逐渐饱和，土地供应的逐渐稀缺，城市的发展开始逐步外溢成为必然，现阶段正处在城市中心逐步外扩的过渡阶段，居住功能向外转移。本项目区域是兴庆区北向发展的自然外溢区，北侧区域开始逐步成熟。未来兴庆区建设将集中在北部。项目位于北塔湖、唐徕渠绿化带上，同时位于兴庆区发展中轴民族路上，是兴庆区北向发展的必然方向。银川城市规划——南进、北拓、西优、东控基于区域价值的发展战略区域潜在价值之二：滨水资源利好

湖城发展阶段下客户对水资源价值的认可度高，项目先天具备资源优势，未来遵循资源差异化路线，形成以自然资源为主的向心力银川房地产市场发展到湖城的阶段，客户对于水资源的价值十分认可。项目三面环水，南观超大景观水面——北塔湖。形成对周边客户的强烈吸引。北塔湖公园未来规划更提升区域资源价值：总规划320公顷的北塔生态居住区，为城市内最大的生态湿地公园，必将提升区域整体价值。公园建成后将成为城市历史文化的集中展示区。项目遵循资源差异化路线：形成以自然资源为主的向心力。唐徕渠北塔湖艾依河注：除近千年历史的唐徕渠外，艾依河与北塔湖都是2002年之后湿地复原工程中开挖建设的。区域潜在价值之三：居住价值认知利好

北塔湖区域目前已经形成高端价值认知，未来区域将形成银川中央高端居住区锦泰花园观湖壹号东方盛世中国印象枫河雅居千余亩湿地水面、千年宝塔的历史价值与城市价值的交汇，共同造就了北塔环湖居住区的高价值，成为区域高溢价平台。平台之上各项目凭借与资源的关系以及产品力打造等方面发力，实现不同的溢价空间，其中观湖壹号凭借领先的产品力与营销力实现了区域最高价。早期海宝小区，锦泰花园等项目的入住，带动居住氛围逐渐形成，未来随着京能、民生的进驻，北塔湖区域将进入大规模开发阶段。待本项目入市时，区域居住价值已经成熟。项目价格溢价因素锦泰花园枫河雅居4400-4600平台底价中国印象5600风格，景观资源，借势东方盛世5500教育资源观湖壹号5500-6000营销，产品风格，产品力，景观资源区域价值的战略解决方案——

借势而为，与现有高尚住区融为一体，叫响区域的同时标定项目价值，形成以自然资源为主的向心力借势而为，站稳平台借势而不是重塑区域价值。将本区域价值与北塔湖捆绑，延续北塔湖区域的高端意向，承接高端价值认知，以环湖、中央居住区的姿态出现。叫响区域，标定价值以叫响区域价值的方式标定项目价值，形成以自然资源为主的向心力规划发展城市向北发展，本区域是兴庆区向北发展后的自然蔓延区。滨水资源湖城时代，资源价值优势明显，利于项目未来形成以自然资源为主的向心力高尚住区未来区域将形成银川中央高端居住区，成为承接外来人口的主要区域区域潜在价值我们怎样做？北塔湖北·中央居住区区域价值——中央居住区往往是一个城市中规模最大或者较大的集中品质生活区，片区需具备环境、配套等方面优势，片区相对独立，区域往往能够自身形成标签，产生外向吸引力。SWOTS——优势W——劣势项目三面环水，占据强势水资源；大盘开发，形成规模优势，有更多发挥空间；项目规划限定指标很少，具有控规制定优势。地价优势，取地成本低；项目目前处于城市建成区边缘，未形成成熟认知O——机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势城市拉大骨架，南进北拓，本项目处于发展主轴及生态绿化带上。市场上客户对于水资源价值认知较高城市处于快速中心化阶段，人口暴涨，带动房地产呈快速消化态势。城市房地产开发水平仍处于较低水平，可超越空间大。放大资源优势和规划利好，以地价优势在短期内局部竞争中取得优势。发挥大盘优势，以城市运营商的姿态滚动开发，推动项目成长成熟，赚取持续利润。借助现状北塔湖区域认知，放大区域整体利好，突出资源优势，通过产品适度领先和营销超越，打破初期认知陌生感。T——威胁发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁城市整体人口容量较小，项目开发周期较长，开发不确定性较大。丰富产品线，形成产品分级，将各类购房客户一网打尽突出资源，营销引导，产品超越，化解劣势和威胁结合对项目自身的SWOT分析，制定项目的发展战略项目发展战略——借势而为重塑资源持续生长后来居上承接城市发展趋势，依托区域发展利好，借力强势资源配套，标定项目高端价值。整合可利用资源，内部再造资源，提升整体地块价值，构建资源价值可持续增值体系。前期以区域价值界定项目价值，后期以项目价值抬升区域价值，二者互相促进，形成银川水岸生活新标杆。构建生长型开发模式，建立自给自足新城开发体系，打造增值的可持续新城开发。非市场化（99年之前）启动（2000-2003）发展（2004-2008）高速发展（2009-）市场特征市场处于混沌阶段，居民住房基本不靠市场解决。政府缺乏统一规划指导，土地持有者，到处批地搞建筑，建筑规划、风格、质量无从谈起房地产市场化逐步放开，但暗箱操作现象明显。商品房成为解决居民新增住房需求的主要途径。政府在“大银川”的规划理念下开始拉大银川骨架，银川大规模开发拉开序幕。房地产开发水平大幅跃升，吸引大量外来客户置业，房地产市场消化量突破200万平米，并持续高位运行。政府逐步试行招拍挂，市场向秩序化发展。随着城市经济的快速发展，“塞上湖城”的规划利好逐步释放，银川“宜业宜居”的区域中心城市地位将进一步确立。房地产将步入高速发展阶段。开发商国有开发商为主，非正规企业大量存在，“有地就是开发商”本地开发商逐渐正规化，民生等开发商在此阶段迅速成长。阶段末鲁能进驻本地开发商品牌开始树立，2003年之后，银川开始评选本地十大开发商。鲁能、颐和试水银川，但市场实现并不理想。绿地、海亮、京能等外地实力开发商进入。银川开发商格局将洗牌。思源等一线房地产服务公司进驻。价格不到1000元/平米2000年均价960元/平米，至2003年已突破2000元/平米2100元/平米增长到2958元/平米，不同档次产品价格出现分化预计将稳定增长产品部分市场化产品，并未与公建住房拉开差距，仅解决“居住”问题。产品质量与公建住房拉开差距，但仍处于初级市场化阶段，产品本身为主要竞争力。改善需求成为主导，户型面积趋大，客户关注点向外围发展，园林、物业、环境资源成为重要因素产品仅是载体，资源是重要支撑，而新生活体验、人文、标签等等则是房地产开发、营销的必然趋势典型项目中房·高尔夫、民生城市花园尚东国际、京能·天下川、凯威·观湖壹号、银川城市房地产进入高速发展阶段，随外脑的进驻，项目开发水平快速提升，带动项目的营销展示水平发展到新台阶开发主题开发水平快速提升，营销展示水平快速发展，体验展示是大趋势溢价无差别竞争有差别无关的顾客需求提交产品制造商品提交服务展示体验市场有关的市场上大部分项目所处阶段个别项目如观湖一号转向提交服务，未来可能向提交体验转变市场现状由制造产品向提交服务过渡阶段，展示体验作为房地产的最高阶段是我们项目的主题机会竞争力演变四个发展阶段：随着房地产市场的不断发展成熟，项目的核心竞争力由最初的提交产品、制造商品到后来的提交服务、展示体验银川市场现状：正处在由提交产品、制造商品向提交服务、展示体验的过渡阶段。从银川市场的发展现状来看，市场上大部分项目仍然处在仅仅提交产品，为客户制造商品的阶段，而只有个别项目如观湖一号开始注重为客户提供服务阶段，引进戴德梁行管理物业，服务感受明显加强，未来可能会像提供展示区、为客户提交体验阶段发展作为银川一流大盘，项目未来开发周期长，因此站位高端、眼光长远，将项目开发主题定位于为客户展示体验，在营销层面以及配套开发层面将“体验”贯穿项目始终成为项目的必由之路世联经典模型从配套及产品层面将“体验”进行到底配套设施可体验：设施的打造多以为社区及周边居民提供可参与、可交流的设施为主，充分体现为业主提交体验的开发主题未来生活体验之旅……营销展示可体验：

通过临时展场之挂式区域沙盘、步入式沙盘——亲临模拟体验

临时展场之大银幕3D宣传片——场景体验

临时展场之工法展示——品质体验

样板间——体验式空间

组团景观实景展示，结合实体样板间，未来的生活场景亲临体验

售楼处外广场和参观通道要做足风情绿化，体验项目的居住环境公共设施：全家庭活动区、雕塑公园、水岸廊桥、滨河公园、入口广场、圣爱广场商业设施：盈港商业、风情商业街、MallPark景观购物公园样板区体验全家庭活动区亲子乐园风情商业街从银川市场发展阶段、客户认知及项目自身资源条件分析可以看出，项目具备了城市和自然双重属性特征，未来具备打造成为城市自然主义中心的潜力城市及房地产市场项目本体客户认知

形象定位客户认知：关注城市配套：完善教育、医疗等城市配套是客户置业主要关注点自然环境吸引：自然资源条件好是吸引本地和外来客户的核心价值点；城市及房地产市场发展阶段：城市中心化：作为区域中心城市，银川承接大量外来人群，城市中心化特征明显湖城阶段：银川城市发展已经进入到湖城的阶段，沿湖形成高端居住板块项目自身条件：大规模项目：大规模具备造城禀赋强势自然资源条件：三面环水，紧邻北塔湖，具备资源借势条件和创造资源条件；项目兼具城市和自然双重属性，具备成为城市自然主义中心的潜力定位前提城市自然以都市体验和自然生态融合的理念贯穿项目开发的始终，营造自然生态、多元体验、复合生长的自然都市生活体验银川自然都市生活体验区本项目整体定位关键词：自然：凸显自然资源特色，借势北塔湖资源、挖掘河体资源条件、重塑地块内部自然资源条件；都市：多元化、都市化的城市生活配套，由小镇生长到都市的开发模式融合：都市设施和自然结合，居住环境对自然尊重，整体体现都市和自然结合都市生活自然生态城市和自然的融合+完善的都市与自然融合的生活配套体系特色的绿化率、水化率全生态社区形象定位——开启银川都市自然主义时代这里城市和自然结合价值主张：都市自然体验：融合自然与都市的多元配套体系的打造自然生态：全方位、领先市场的自然生态举措塑造，打造生态宜居社区融合生长：都市和自然的共融，体现新城开发持续生长的理念形象定位都市体验——多元化城市及社区休闲功能这里到处充满了时尚、休闲和快乐的味道，到处洋溢着无限的生机和活力的地带，一个城市的舞台，一个展示的窗口，这里将成为银川新的中心，这里你能够享受到前所未有的全方位体验这里将成为银川都市生活的示范区自然生态——生态节能体系的打造与环境相结合的风情化建筑设施的打造这里到处洋溢着自然的气息这里是生态节能的示范地这里将成为银川生态与科技结合的最佳示范场融合生长——具有生长力的社区这里是一个生长性的社区这里的产品、配套体系多样复合。这里的生活和都市无异，处处体现自然与都市生活典范都市自然主义

都市自然体验·自然生态·融合生长

——银川·自然都市生活体验区关键点：融合自然的都市配套体系的打造：配套体系的打造上除了关注城市与社区配套的多元复合，还需要结合自然生态资源和都市生活配套，体现自然和都市的融合配套设施的打造将“体验”贯穿：社区配套设施的打造上始终将体验的理念贯穿，强调设施的体验性和居民的可参与性，打造体验性社区都市自然带、都市生活带、都市后花园三条配套体系带的打造：北侧沿唐涞渠距离城市较远，可结合市政绿化带打造都市自然带，突出自然资源价值；地块内部沿主路都市意向较浓，建议依据项目的开发进程设置满足社区生活需要的都市配套设施，打造都市生活带；南侧沿艾依河自然资源景观价值最高，建议结合水系打造都市自然带，充分利用资源景观价值，加强展示效果都市自然体验·融合都市与自然的多元配套体系关键点：绿化率、水化率社区的打造项目通过高绿化率打造自然生态价值的平台，通过绿轴、绿意的设计实现高绿化，开启全亲水生活时代，对水资源进行充分的利用，通过规划手段将建筑和水浸距离接触，体现建筑与水的互动节能体系的打造社区通过节能体系的打造实现和自然的和谐共融，打造生态宜居型社区自然生态·全方位、领先市场的自然生态举措塑造，打造生态宜居社区关键点：新城的肌理打造持续生长、自然共融的新城都市与自然融合的建筑风格的选择在建筑风格的选择上，结合自然环境进行建筑的设计，充分体现都市意向，考虑建筑中都市与自然的互融融合生长·都市和自然的共融，体现新城开发持续生长的理念市场上在售项目的销售表现：当期产品形式单一，市场化消化速度缓慢。项目要实现高速，必须依靠产品和客户的多元化、复合化项目名称产品类型销售速度凯尔福邸多层、小高层4-6万平米观湖一号洋房、别墅洋房6万以上文定天下多层5-6万平米左右艾依水郡多层、小高层、联排7-8万平米左右森林半岛在售多层10万平米左右项目市场消化速度普遍在4-10万平米：市场在售项目销售当期产品形式普遍较为单一，客户类型相对单一，导致消化速度受到影响，中高密度产品的销售速度在4-8万平米/年，个别项目由于其独特的资源优势实现了10万平米/年的销售速度项目要达到市场在售项目主流消化速度的2倍以上，高速消化目标下客户和产品的多元化和复合化是必走之路。年消化20万平米以上本项目住宅开发规模360万平米左右，按照15年的开发进程计算，项目的年开发量在20万平米以上，占到银川08年商品房销售面积的1/15以上。目标现实客户及产品定位客户多元化的实现拥有现实条件：从银川城市对外的吸引力和项目自身的价值来看，项目具备成为中高端客户置业的重要选择地的条件银川及项目自身具备吸引各类客户来此置业的先决条件银川城市的影响力和对外的吸引力致使外来人口向银川中心化的现象明显，为客户的多元化奠定了市场基础从项目自身条件来看，项目享受城市北拓及德胜产业发展利好，同时自身依靠资源价值优势可以成为中高端客户置业的重要选择地之一客户及产品定位市场上客户以来源分类，及本项目相应的需实施的策略客户类型客户需求市场环境/本体条件项目机会/策略产品需求区域流向保健因素激励因素主动郊区化客户别墅/多层北塔湖/森林公园/宝湖优质产品/市区交通/生活配套环境资源/城市配套/圈层生活市中心项目容积率高、资源条件不好、居住舒适度不高；本项目具备较好的交通条件，良好环境，弹性容积率，区域配套逐渐完善生态环境改造，配套完善，以高品质中低密度产品承接市中心中高端客户的主动外溢被动郊区化客户多层/小高层贺兰县/银川西、南部低总价便捷公交/生活配套/优质学校银川大量团购房供应和周边大量低价住宅供应与开发目标不符，排除该类客户地缘性客户多层/小高层项目地周边优质产品/市区交通/生活配套城市配套/环境资源本项目产品复合，具备较好的交通、资源条件，未来配套不断完善环境改造，配套完善，产品及品质升级，中等密度产品外地实力型客户别墅/多层银川市区，资源较好的片区优质产品/便利交通/生活配套环境资源/城市配套城市新兴中高端生态住区，具备较好的交通条件、原生态资源，区域未来配套不断完善生态环境，完善配套，中低密度产品，产品品质升级外地中心化客户多层/小高层贺兰县/银川西、南部性价比产品/便利交通/生活配套城市配套/环境资源城市新兴中高端生态住区，具备完善城市配套和便捷交通，产品线复合，满足不同客户需求环境改造，配套完善，产品及品质升级，中等密度产品客户及产品定位客户类型客户需求市场环境/本体条件项目机会/策略产品需求区域流向保健因素激励因素资源占有型客户独栋/联排北塔湖/森林公园/宝湖别墅产品/环境资源/产品品质城市配套/市区交通项目区位已经形成中高端生态住区认知，具备交通、资源叠加优势依靠资源打造少量亲近水系景观的顶级产品，以高溢价获得最大化收益。居住改善型客户联排/洋房分散于各中低密社区中低密度产品/环境资源/生活配套产品品质/城市配套项目具备交通、资源叠加优势，改善型客户是市场中可见最活跃客群以差异化的、形式感更强的经济型低密度产品迎合目标客户需求养老自住型客户多层/洋房相对分散资源环境/产品品质/生活配套便捷交通/医疗设施良好的自然环境；自治区医院新院完善生活配套；部分针对老年人的休闲配套设施教育导向型客户多层/小高层市区内重点学区教育配套/生活配套/交通便利产品总价/升值潜力新二中为本项目提供教育配套增加幼儿园等初级阶段教育资源；完善生活配套投资型客户多层/小高层相对分散便利交通/生活配套产品总价/投资回报主要集中于自然资源和教育配套较好的项目发展初期；本项目具备优势资源和配套条件，升值潜力大项目前期依靠性价比吸引比，不构成项目客户主流作为一个大规模房地产开发项目，单一的客户不能支撑项目可持续发展，坚持客户

“多元化、可持续，随区域开进程进行结构性调整”是我们的客户策略客户及产品定位市场上客户以置业目的分类，及本项目相应的需实施的策略项目前期核心目标客户的置业驱动因素以及相对应的本阶段产品开发策略核心客户重要客户边缘客户居住改善型客户资源占有型客户投资型客户养老型客户地缘型客户教育导向性外地实力型客户外地中心化客户产品品质城市配套产品形式资源环境生活配套城市配套交通产品形式资源环境产品品质总价投资回报交通生活配套交通医疗设施资源环境产品品质生活配套城市配套资源环境产品品质交通生活配套产品总价升值潜力教育配套生活配套交通条件环境资源城市配套产品质量交通条件生活配套城市配套资源环境性价比交通生活配套项目发展特征：依靠自然环境的舒适度和产品形式吸引客户，基本生活配套满足，社区建设尚未成熟本项目前期发展特征产品形式：别墅、多层洋房、小高层等，以中低密度产品启动，不挑战 市场，以资源和性价比迅速立势核心客户价值点排序产品形式资源环境总价城市、生活配套客户及产品定位项目中期核心目标客户的置业驱动因素以及相对应的本阶段产品开发策略核心客户重要客户边缘客户居住改善型客户资源占有型客户外地实力型客户地缘型客户养老型客户外地中心化客户投资型客户被动郊区化客户教育导向性产品品质城市配套产品形式资源环境生活配套城市配套交通产品形式资源环境产品品质环境资源城市配套产品质量交通条件生活配套城市配套资源环境产品品质交通生活配套交通医疗设施资源环境产品品质生活配套城市配套资源环境性价比交通生活配套总价投资回报交通生活配套总价交通生活配套学校资源产品总价升值潜力教育配套生活配套交通条件项目发展特征：依靠自然环境的舒适度及社区生活的成熟度吸引客户，社区配套日益完善本项目中期发展特征产品形式：别墅、多层洋房、小高层、少量高层，混合物业，互为价值 标杆，拉动项目成熟核心客户价值点排序城市、生活配套资源环境产品形式、品质交通客户及产品定位项目后期核心目标客户的置业驱动因素以及相对应的本阶段产品开发策略核心客户重要客户边缘客户居住改善型客户外地实力型客户地缘型客户养老型客户教育导向性产品品质城市配套产品形式资源环境生活配套环境资源城市配套产品质量交通条件生活配套城市配套资源环境产品品质交通生活配套交通医疗设施资源环境产品品质生活配套产品总价升值潜力教育配套生活配套交通条件项目发展特征：社区逐步成熟，依靠成熟社区的景观价值和配套价值实现高溢价，密度逐步走高本项目后期发展特征产品形式：多层洋房、小高层、高层等中高密度产品为主。少量低密度 实现标杆价格核心客户价值点排序社区成熟度，配套完善资源环境产品形式产品品质客户及产品定位整体开发进程中，客户主体随项目阶段性核心竞争力变化：

中高端客户启动，伴随区域发展和项目成熟，主力客户层面不断扩展和结构性调整客户及产品定位发展阶段启动期突出资源价值发展期配套完善成熟期综合发展客户演变过程项目核心竞争力自然环境+产品形式规划预期社区规模化、配套完善特色配套补足+城市配套启动成熟高端社区高端综合配套+人文体验特色配套良好的自然资源；便捷的交通条件；城市核心区边缘认知；性价比产品的多层与小高层低密度产品形式社区逐步形成规模化，社区配套逐步完善；特色化休闲娱乐商业；城市化配套启动，进一步提升区域价值城市化配套完善，人口大量聚集，城市意象成熟；城市自然主义的区域价值认知确立；成熟完善的体系化配套；建筑高密度化，城市价值逐渐替代资源价值本地改善型客户投资型客户养老型客户外地实力型客户本地资源占有型客户地缘性客户外地中心化客户教育导向型客户产品定位——全线产品开发，多元、复合型社区，产品互为标杆，整体价值提升现阶段市场状况目前城市低密度市场并未成熟，存在一定市场空白；别墅产品由粗放型向精细化发展，城市资源型别墅受到追捧（观湖壹号），本项目有较大可为空间；多层洋房产品为城市主流产品，消化量与消化速度较为理想，前期可作为项目的主力产品；随着房地产市场的发展，小高层、高层产品已经逐渐被客户接受，产品容积率上的优势，决定其将承担前期平衡容积率，后期收获利润的角色。独栋别墅：别墅的价值与形象最高，低密度产品对资源天生的占有属性，可以使其成为本项目个阶段的价值标杆；联排：容积率与产品形式的相互结合，作为本项目低密度形式产品的主体。情景洋房产品：属于中低密度产品，能够塑造整体社区氛围。产品能够可以和景观充分融合，体现高档次社区形象，发展潜力大；小高层、高层：可以作为提高整体容积率的手段视市场情况机动调整，决定开发与投入的时机；客户及产品定位3开发策略篇实现理想的方向——新城开发指导理念之下大盘开发的策略——天津梅江南片区新城开发指导理念之下大盘开发的策略：天津·梅江南板块——90年代末梅江片区饱和后的外溢区域，天津生态居住区区域开发策略：在住宅开发之前首先进行基础设施建设，随后公共配套跟进，共同提升区域生活便捷性；房地产之后介入，并依托良好区域平台快速发展住宅开发策略：通过产品和客户的多元化搭接，资源、配套、住宅产品的相互推进，实现大盘的持续滚动开发。先期主要依靠资源和产品力实现快速销售，后期随着项目的成熟主要借助区域价值和配套的完善实现高溢价案例借鉴新城开发指导理念之下大盘开发的策略——天津梅江南片区配套设施的打造和住宅相互促进：梅江南区域商业、生活配套设施随住宅开发逐步引入，配套开发与住宅开发相互促进，共同带动区域发展和成熟。项目配套设施分片区排布，与住宅相互促进，实现资源价值的均好。在对自然资源的利用上，与水完美结合：梅江南地区住宅规划以水为魂，多依水而建，并着力进行特色水岸打造，实现资源、配套和住宅的完美结合案例借鉴新城开发指导理念之下大盘开发的策略——成都中海国际社区核心竞争力打造：南邻摸底河和5040亩两河森林公园，定位为大规模高端国际居住社区。项目充分挖掘、利用公园资源，使资源产品化，实现项目的核心竞争力打造产品规划排布：依据地块的资源禀赋，差异化的排布产品，实现资源价值最大化配套设施分期开发策略：持续投入，亮点的阶段性引爆，打造生长型配套体系，启动期以服务内部配套为主，后期进行外向型功能设施的开发案例借鉴新城开发指导理念之下大盘开发的策略——成都中海国际社区配套设施的打造：内城和外城规划理念的引入，配套商业分布在外围区域，建立与城市的联系，内城打造私密居住区产品推售模式：一、二期分组团规划，产品形式多样，先期产品复合，低密度产品树立标杆，中高密度产品承担现金流作用，后期密度逐渐走高案例借鉴新城开发理念指导下的大盘开发策略案例借鉴点——配套设施体系持续性投入交通等基础设施和公共配套设施先行，实现基本生活的便捷性。开发过程中住宅与区域商业、生活性配套交替持续投入，相互促进，共同带动区域发展配套持续投入需与开发规模相匹配，同时考虑项目阶段目标，阶段性亮点引爆，配套设施的升级逐步提升项目价值规划布局上的体现整体实现地块资源价值最大化，尽量提升均好性，注重资源的合理利用和重塑以提升整体地块价值；项目规划需体现持续性开发，规划布局与分期结合产品线复合客户多元化大盘开发产品线复合，兼有标杆产品和和回现产品，吸引多元化客户；在开发周期中，开发强度逐渐走高，后期产品两极分化开发节奏前期区域不成熟，主要依靠项目自身核心能力发力；后期随着配套持续投入，更多的是借助配套力、区域价值的提升实现项目价值案例借鉴从市场上来看银川市场大盘开发处于初级阶段，注重前期资金回笼是普遍的运作模式，缺乏自身不断成熟增值的“城市运营”模式颐和城府：以点式配套补足、项目前期通过低价保证项目资金安全，但培育的大量商业给项目带来一定的压力。不足点：前期投配套规模与市场需求不匹配，经营压力大，同时也达不到预期中的大盘立势目标。城市公元：大规模项目小盘开发模式，配套物业和对资金要求较高的物业形式全部押后开发。低价出货保证资金回笼。不足点：配套全部压后开发，不利于启动立势。在项目进入发展期时，配套发展无力，不利于成熟生活氛围形成，不利于项目持续增值。蓝山帝景：有本地经验但无大规模开发经验的开发商，借助周边酒店配套设施增值、纯住宅开发模式的大盘开发，依靠团购消化大量存货，后期发展不确定性大。不足点：纯住宅开发模式对外界依赖性大，不能完成自身“中心化”过程，后期持续增值空间较小市场状况客户在购房是，最关注的因素前三位分别是周边环境、位置已经各种生活配套。问卷访谈发现客户购房时，最为关注三个因素分别是环境、位置、配套对客户居住现状的访谈中客户不满意的主要因素中环境与配套同样位列前三。问卷有效统计51份，取样于中房高尔夫、民生城市花园等社区对于客户来说，环境与配套体系的打造是富有价值的。可以直接转化为项目卖点。客户问卷客观资源

主观资源滨水资源：项目三面环水，南侧紧邻艾依河，隔贺兰山路为北塔湖，景观资源价值高品牌价值：品牌是基于项目先期在市场上的热销以及树立的良好形象的基础上形成的，能够在项目后期开发中体现较大的价值产品力：产品实现高市场价值的基础，由开发策略、开发企业具备的实力以及开发理念决定，较高的产品力价值对于项目实现高溢价具有重要的作用，因此高产品竞争力应贯穿项目始终项目资源特点分析：从项目自身拥有的资源特点出发制定项目的开发策略大盘开发：作为典型的大盘开发，项目自身具备打造成为配套完善的新城的潜质自身条件滨水资源大盘开发配套力产品力品牌价值产品力价值客户对项目实力认可的重要原因之一，贯穿项目始终大盘配套力逐渐提升，配套力的持续跟进补充后期资源价值的不足随着项目在市场的成功逐渐提升市场成功项目品牌价值市场高端项目品牌价值启动期发展期成熟期资源价值前期和中期发力环境资源力始终资源价值不同阶段的表现自然环境+产品形式规划预期社区规模化、配套完善特色配套补足+城市配套启动成熟高端社区，高端品牌价值提升高端综合配套+人文体验特色配套项目开发的不同阶段应结合客户的需求，以及自身能力释放不同价值，进行资源价值的组合，实现“资源力启，配套力承，产品力贯穿始终”开发策略根据项目不同阶段的资源组合特征，结合企业的开发目标，我们制定项目的分阶段开发策略如下启动期发展期成熟期资源价值组合自然环境+产品形式规划预期社区规模化、配套完善特色配套补足+城市配套启动成熟高端社区，品牌价值提升高端综合配套+人文体验特色配套资源价值力形成的基础良好的自然资源；便捷的交通条件；城市核心区边缘认知；性价比产品的多层与小高层低密度产品形式社区逐步形成规模化，社区配套逐步完善；特色化休闲娱乐商业；城市化配套启动，进一步提升区域价值城市化配套完善，人口大量聚集，城市意象成熟；城市自然主义的区域价值认知确立；成熟完善的体系化配套；建筑高密度化，城市价值逐渐替代资源价值阶段开发策略目前市场上客户对于环境、位置、配套最为关注。结合项目本体，启动期阶段以项目核心资源价值立势。同时在区域内项目的竞争中以产品与规划利好取胜。规模性配套，在区域逐渐成熟后，经营压力减小，同时项目持续开发一段时间后，资金沉淀压力较小。可根据市场分期投入。依靠规模配套以及特色配套，带动开发。大盘优势在于后程发力，区域成熟之后，自成为中心，对客户的吸引力，来自于成熟的生活氛围。开发重点在于收获利润，沉淀资产。启动期项目成功启动实现资金安全成熟期实现高额利润建立企业品牌发展期保证持续开发建立项目品牌本项目启动期以滨水资源价值、产品力和性价比取胜，实现资金的快速回现启动期核心竞争力及市场表现此阶段项目的核心竞争力：滨水资源价值+产品力+性价比市场表现：克服区域陌生度，实现资金回流和项目的快速销售滨水资源大盘开发配套力产品力品牌价值产品力价值客户对项目实力认可的重要原因之一，贯穿项目始终大盘配套力逐渐提升，配套力的持续跟进补充后期资源价值的不足随着项目在市场的成功逐渐提升市场成功项目品牌价值市场高端项目品牌价值启动期发展期成熟期资源价值前期和中期发力环境资源力始终启动期自身秉赋：以资源价值高的地块优先启动，注重产品力的打造，实现高性价比，在前期启动阶段实现项目的快速销售，实现资金的快速回流，树立品牌价值本项目发展期依靠滨水资源价值以及产品力的持续释放，大盘配套力价值逐步显现，品牌价值逐步树立发展期核心竞争力及市场表现此阶段项目的核心竞争力：滨水资源价值+产品力+大盘配套力价值的释放市场表现：品牌价值在项目中期逐步树立，大盘力逐步显现滨水资源大盘开发配套力产品力品牌价值产品力价值客户对项目实力认可的重要原因之一，贯穿项目始终大盘配套力逐渐提升，配套力的持续跟进补充后期资源价值的不足随着项目在市场的成功逐渐提升市场成功项目品牌价值市场高端项目品牌价值启动期发展期成熟期资源价值前期和中期发力环境资源力始终发展期自身秉赋：继续以良好的自然资源价值启动，实现滨水资源价值最大化，同时考虑到项目的进程有节点的引入配套设施，满足居民的生活所需，同时保证产品力价值的持续释放。通过前期积累品牌价值逐步树立本项目成熟期依靠大盘配套力和产品力的持续打造，区域价值和大盘力开始显现，品牌价值树立，项目依靠区域价值的提升和成熟大盘的价值实现快速销售成熟期核心竞争力及市场表现此阶段项目的核心竞争力：大盘配套力+产品力+成熟区域价值+品牌价值市场表现：品牌价值树立，大盘力显现，项目依靠区域价值的提升和成熟大盘的价值实现快速销售滨水资源大盘开发配套力产品力品牌价值产品力价值客户对项目实力认可的重要原因之一，贯穿项目始终大盘配套力逐渐提升，配套力的持续跟进补充后期资源价值的不足随着项目在市场的成功逐渐提升市场成功项目品牌价值市场高端项目品牌价值启动期发展期成熟期资源价值前期和中期发力环境资源力始终成熟期自身秉赋：随着后期自然资源力的减弱，配套力和产品力需要持续跟进，大盘力价值完全显现，区域价值提升，品牌价值进一步提升项目规划理念和规划指标4规划篇。实现项目的路径——自然生态开放·体验不断生长都市化配套体系——针对城市生活各个方面，有序规划生活配套体系，充分满足品质生活中商业娱乐、艺术文化、健康休闲、商务交流等方面的多种城市功能需求；自然宜居体系打造——新城强调形成适宜的邻里结构和人居氛围，使区域形成较强的向心力，重视共享空间中人之间交流，更强调居住与自然的零距离接触。尽可能打造绿色空间、亲水空间。多元可体验开放空间——新城规划体现多元化的公共开放空间打造，设置可参与体验的设施，组团内部设置邻里中心，满足社区内部参与体验的需求。不断完善生长的开发模式——大盘开发并非一蹴而就，从一个小镇到一座新城，开发强度逐渐提高，配套投入也是循序渐进的。随着规模扩张，配套的辐射范围也相应扩大。都市生活PlanninginCity————原·则案例经验总结：规划理念：充分利用滨水资源，资源产品化。通过配套设施的打造提升项目价值分层级滨水岸线打造：滨水岸线的打造遵循从开放到半开放再到私密的规划理念。滨水区域配置开放性配套设施（如码头、广场），体现城市意向，内环布置半开放式社区配套（如会所、学校），内侧住宅保证私密性分片区主题化设计：分级、分片区、分主题规划配套设施，各片区主题化排布分期策略：稳健投入，展示先行。先期开发以低投入、展示效果较好的配套先行，如公园、码头，后期项目运营较为成熟后开发高价值、高投入物业，打造城市标杆香港愉景湾、贝沙湾滨海社区岸线生活打造：在资源价值高位处充分利用价值，实现资源价值最大化案例借鉴：1、香港愉景湾2、香港贝沙湾案例借鉴点：资源高位处如何充分利用价值案例借鉴案例经验总结：以资源均好性为出发点，设置各类配套设施，提升自然资源较差地块价值性，从而提升项目整体价值；配套中间以绿植、水系进行连接，形成“绿廊”型通道，在体现便捷性同时，凸现生态资源价值；同时，以“配套+绿廊”形成的“翡翠项链”体系也可以成为区分建筑组团和产品形式的自然屏障，使项目组团之间过渡自然。波士顿翡翠项链规划理论：在资源价值低谷处自造资源，并通过“项链”有机联系起来，实现设施间的互补，创造价值案例借鉴：波士顿翡翠项链理论案例借鉴点：资源低位处如何补足短板，创造价值公园公园公园公园公园资源利用原则——大盘开发更加注重资源的均好性，打破木桶原则，通过自造资源弥补短板，提升项目整体价值案例借鉴

本项目核心竞争力打造KPI体系融合生长型开发进程安排都市自然主义1）绿化率、水化率社区3）与环境结合的风情化建筑风格；1）组团开发，组团与自然的融合2）规划分区、分地块规划指标确定3）项目开发进程安排2）建筑节能体系自然生态建筑园林体系打造大区域打自然生态价值：绿植、水系，亲近自然的建筑一座新城形成的过程，是都市与自然有机融合的过程，也是个盘到城市的生长过程都市自然配套体系的打造1）都市自然带2）都市生活带3）都市后花园将自然和都市充分的融合，打造一轴一带一心多节点的完善配套体系专题形式岸线生活翡翠项链成功的新城开发生活配套往往能够自给自足，区域内满足全方位的城市生活需求台湾林口的配套体系医疗体系教育体系商业体系休闲娱乐体系相关产业配套医院、护理之家、养生村学校：幼儿园、小学、中学及大学风情老街城市级商圈生活配套商业：家乐福、7-11便利店、星巴克等运动场：高尔夫球场、棒球场、网球场公园：扶轮公园、万坪运动公园、妇幼公园写字楼等产业相关配套成功的新城市主义生活配套往往能够自给自足，区内购买、就学等基本生活机能完备完备的配套功能打造新城市主义生活理念；设施分片区排布，资源性好的滨水区域打造城市及外向型大规模配套大盘配套打造案例借鉴通过市场调研问卷统计分析，购房者对配套服务的关注度仅次于项目环境与位置，配套设施中，以商业、教育及休闲娱乐类需求最高在配套方面，被调查者最关注教育资源，商业配套、休闲娱乐设施。关于设施设置，被访者兴趣爱好占比超过1/3的均为休闲运动类项目。因此，本项目除按市政要求建设学校外，配套中需着重打造商业与休闲娱乐类配套从功能角度打造体现都市化的多元生长型配套，并通过翡翠项链和岸线生活理念串联都市自然配套体系雕塑公园/圣爱广场艾依河家庭公园教育中心（小学/双语幼儿园/中学）海亮都市生活中心/服务中心海亮MallPark滨河公园自然亲子园/青春广场/北岸绿廊全家庭休闲空间人性化物业服务现代商业服务高品质教育配套高档交往配套邻里商业中心海亮商务交流中心滨水风情商业街海亮中心海亮广场/水岸廊桥海亮行政服务中心融合都市与自然的生长型配套体系的打造：项目内部配套体系的打造将自然和都市充分融合，依据资源条件差异规划设计三条配套体系带，按照项目开发进程节点性的投入，实现配套体系的持续生长配套体系展示中心Solana都市自然带都市生活带都市生活带都市后花园配套体系的打造上将自然和都市充分融合，打造都市自然带、都市生活带及城市后花园三条配套体系带海亮之心都市后花园都市生活带都市自然带都市自然带：南侧紧邻艾依河处景观资源价值较高，沿湖展示效果佳，建议打造沿湖都市自然体验带海亮之心：自然体验区中心由于其不可复制的资源价值，作为项目的主入口及启动区所在地，展示效果最佳，建议打造成为“海亮之心”，以展示效果高的设施为主，结合地标性设施，打造融合自然的都市设施体验都市生活带：地块中央沿主路都市意向较浓，建议按照项目的开发进程分节点设置都市生活配套设施，辐射周边区域，满足社区居民生活需要都市后花园：北侧唐涞渠沿岸由于拥有优势的自然资源，市政景观带规划利好，距离城市较远，因此建议在配套设施的规划上以体现自然意向为主，打造都市后花园自然共享区海亮之心商务休闲区资源价值最高处，展示效果最好。建议布置参与性强、展示效果明显的配套设施，树立项目形象考虑到此处为居住人口的主要聚集地，设置家庭参与性活动区，提升项目人气项目东南侧建议布置商务休闲配套，和北塔湖公园文化休闲设施规划向呼应，连为一体都市自然带分区及设施布局建议依据地块自身的资源禀赋，将都市自然带进一步划分为三个区域地块南侧滨水区域充分利用水景资源，打造都市自然带都市自然带利用资源，发挥资源价值优势都市自然带都市自然带之配套体系打造演绎功能复合，自然休闲体验设施，发挥资源价值优势，打造都市自然体验之旅圣爱广场海亮广场滨河公园艾依河家庭公园雕塑公园海亮之心滨水风情商业街展示中心水岸廊桥海亮商务交流中心Solana都市自然带展示中心海亮广场滨水风情商业街圣爱广场海亮中心Solana都市自然带之海亮之心：资源价值最高处，打造海亮集团在银川的新坐标都市自然带之「海亮之心」标杆中心自然都市融合海亮之心水岸廊桥

海亮之心之展示中心：创意建筑，依水而建，兼具售楼处、展示中心及会所功能建筑面积：5000-8000平米左右核心要素：在半岛岸边依水而建，在会所活动便可以观赏优美的湖景全钢结构配合玻璃立面，远观形似一方水晶浮出水面，晶莹剔透前期作为销售展示中心，后期对外经营。在销售中可以将核心水景资源展现到极致功能设置建筑面积（平米）售楼处展台、吧台、洽谈区、签约区1000-2000展示中心展示区、样板区1000-2000会所餐厅、健身房、游泳馆、理疗室等3000-4000会所兼作售楼处海亮之心之海亮广场：设置精神坐标展现项目气质，参与性设施喷泉、放鸽广场提升人气占地面积：5000-10000平米核心要素：入口广场体现项目气势，建议设置精神坐标标定项目档次大量参与性设施的注入如喷泉、放鸽广场，能够提升项目人气，体现恢宏大气之感功能设置目的精神宝塔标定项目档次，形成精神坐标喷泉广场标定项目档次，提升项目人气放鸽广场加强参与性精神坐标标定项目档次，喷泉、放鸽广场加强参与性海亮之心之滨水风情商业街：以体验为核心的商业群打造，品味餐饮文化、鉴赏艺术，休闲娱乐建筑面积：5000平米左右核心要素：结合项目一期展示区和入口做水岸风情商业，密切和水的联系商业的规模控制，满足项目前期商业配套需求，建议启动区商业规模在3000平米左右餐饮零售/服务艺术休闲娱乐异国风情的西餐厅为主，可以有各式各样的中式菜餐厅工艺品、饰品、家居用品酒吧、艺术工作室、咖啡厅、迪士高等品味餐饮文化鉴赏艺术参与休闲娱乐体验为核心的休闲、娱乐商业，体现风情商业街休闲特色婚庆典礼海亮之心之圣爱广场：结合艾依河水岸打造婚庆为主题的婚庆及婚纱摄影场所占地：2000平米左右核心要素：结合艾伊河水岸共同打造以婚庆为主题的浪漫场所为年轻人提供结婚庆典、婚纱摄影的场所成为项目的亮点功能区，扩大项目的知名度的同时实现经济效益教堂+绿色森林公园，带领相爱的人走向幸福的彼岸海亮之心之Solana：滨水规划特色商业街，造就移步换景的商业空间，打造银川的SOLANA建筑面积：15000平米左右核心要素：商业街规划布局“宜曲不宜直”，通过建筑的曲折错落，延长营业面，形成多节点的、适合驻留的休闲漫步线性空间移步换景的商业空间充满趣味与变化曲折但不迂回的街道不会让人迷路，却创造出更多的商业展示面和驻足购物机会分区类别零售中高档品牌专卖餐饮中西餐饮、冰淇淋店酒吧特色酒吧、演艺吧娱乐影城、溜冰场、游艺厅等充分利用滨水资源，打造银川的SOLANA海亮之心酒店建议之海亮中心：树立项目标竿，提升项目知名度建筑面积：5万平米左右核心要素：结合水景在岛屿上建酒店，树立项目标杆形象，提升项目知名度创意建筑形式，成为项目的新地标五星级酒店树立标竿，展示项目形象海亮之心之水岸廊桥：通过水岸亲水设施的打造，增加项目和艾伊河的交流互动场规模：启动区岸线全长核心要素：通过廊桥的设置加强与水景的交流通过水岸亲水设施的打造，增加项目和艾伊河的交流互动场，可设置码头、快艇、游船，将对水资源的利用达到极致

都市自然带之「自然共享区」家庭可参与自然共享雕塑公园艾伊河家庭公园自然共享区都市自然带之自然共享区：全家庭休闲、可参与、自然共享自然共享区之艾伊河家庭公园：全家庭成员的活动场，极限运动、户外厨房、亲子乐园及老年健身中心活动设施的打造带来全新健康生活占地规模：5000-10000平米左右核心构成：极限运动中心：包括轮滑/滑板/攀岩等项目户外烧烤：为家人和朋友聚会提供户外野炊的空间亲子乐园：为父母和孩子提供一起撒欢的场所老年健身中心：为老人提供健身休闲的场所活动设施的全参与性健康生活极限运动中心亲子乐园户外厨房老年健身自然共享区之雕塑音乐公园：沿湖设置各主题雕塑公园及音乐广场，定期举办各种音乐活动占地规模：10000平米左右核心要素：雕塑公园划分为不同的主题区，为周围居民提供一个休闲娱乐的场所公园内设置音乐广场，定期举办各种音乐活动音乐广场海亮商务交流中心滨河公园（户外运动休闲区）都市自然带之商务休闲区：规划商务休闲交流中心，为商务人士提供办公场所；滨河公园打造户外运动休闲区，与南侧白塔湖休闲带连成一体

都市自然带之「商务休闲区」休闲交流亲近自然商务休闲区之滨河公园：户外运动休闲健身区，包含运动健身中心、户外运动场，与南侧北塔湖未来规划休闲带连为一体占地面积：5000-10000平米核心构成：运动健身中心：运动场馆/健身中心户外运动场地：网球/迷你高尔夫/沙滩排球等户外运动商务休闲区之海亮商务交流中心：满足银川各商会办公需求建筑面积：5000平米左右核心要素：创意建筑形式，满足银川各商会交流办公需求商务交流区：为商会人士提供小体量、高品质、个性化的交流空间商务交流服务中心：为商会人士交流提供综合服务北侧都市后花园规划布局原则及其原因分析

北岸绿廊

青春广场

自然亲子园和市政景观带相呼应，提升地块内部价值和市政景观带相呼应，提升地块内部价值天然绿化带，和外界相互区隔挖掘资源，实现价值均好地块北侧沿唐涞渠打造都市后花园，突出地块的自然资源景观价值，和市政绿化景观退线相呼应都市后花园都市后花园北侧都市后花园之配套体系打造演绎——自然资源价值的充分利用

北岸绿廊

自然亲子园

青春广场北侧沿唐涞渠自然资源景观价值高地，充分利用市政绿化退线，打造都市后花园都市后花园自然亲子园：规划亲子设施，为孩子创造锻炼、娱乐的空间占地面积：5000平米左右功能设置：亲子园规划要点：亲子园利用现有的泥土、水体、植物、地形以及其它一些东西，适当分割、组织、引导，加入儿童游乐设施，为孩子们创造一个能锻炼、娱乐的场地

自然亲子园青春广场：规划康体设施和多功能活动场，沿岸享受自然和健康占地面积：10000平米左右功能设置：康体设施、多动能活动场规划要点：针对城市大众群体，提供露天球类运动场地，满足大众群体需求，设置街头篮球、足球等具活力的运动设施[艾伊河此岸·乐拥自然]

青春广场北岸绿廊：地块北侧规划带状城市公园，与外界形成天然阻隔，并为居民提供可休憩的空间占地面积：10000-15000平米规划要点：项目北侧规划带状城市公园，既能形成天然的边界，区隔社区和外界，又能为社区及周边居民提供活动的空间地块北侧城市公园休闲带的打造既能形成天然的阻隔，又能为社区居民提供可休憩的空间

北岸绿廊都市生活体验带规划布局原则及其原因分析挖掘资源，实现价值均好社区内部沿主路建议按照开发时序设置多个都市生活配套设施节点，满足日常都市生活需要都市生活带都市生活带海亮都市服务中心海亮都市生活中心1海亮mallpark海亮都市生活中心2

教育中心由于架桥的影响不宜打造区域生活中心，建议仍是以满足社区生活需要为主，规模可适当扩大伴随区域的发展、人气的提升，服务性商业跟进结合地块的开发顺序，先期以满足社区基本生活需要的配套为主紧邻虹桥路，城市意向最高，规划区域级商业考虑到中学对于项目提升价值不大，放置在东侧地块后期可灵活安排

海亮行政服务中心服务徳胜工业园区，提供办公物业，同时考虑到东侧地块未来开发的不确定性，后期可灵活安排都市生活体验带之配套体系打造演绎海亮都市服务中心海亮都市生活中心1海亮mallpark海亮都市生活中心2

教育中心海亮行政服务中心地块内部自然资源欠佳处建议结合开发进程设置服务居民生活的配套设施，打造都市生活带海亮行政服务中心：为德胜工业园区提供办公需求，后期可灵活安排海亮行政服务中心建筑面积：20000平米左右规划要点：服务徳胜工业园区，为其提供办公物业，面积不宜过大东侧地块未来开发具有不确定性，因此后期可灵活安排项目后期开发，灵活性大，主要为德胜工业园提供办公物业从幼儿园到中学的全程教育系统：充分发挥海亮教育资源优势，打造国际化教育配套体系占地面积：幼儿园2000平米小学10000平米中学60000平米规划要点：依托海亮教育资源，形成国际化教育配套。课程教育与国际同步。结合社区两大节点设立小学，满足社区及周边居民需要综合图书馆：为社区及周边居民提供服务中学幼儿园、小学幼儿园、小学幼儿园幼儿园幼儿园幼儿园、小学幼儿园幼儿园城市现状商业情况回顾：商业形态单一，未来商业中心预期在外部环境上将会有所创新，但对于内部景观资源体验的效果上以及主题化的体现上仍然很难预期作为银川主要的商业中心——新华商圈主要形态以百货商场、商城以及步行街为主，形态较为单一，且购物环境舒适度不高未来可能形成的商业中心在形式上将有所创新，如新区水上商业中心，就将商业和水紧密联系，在一定程度上可以改善外部购物环境，然而在内部景观体验的效果上以及主题化的表现上仍然很难预期MALLPARK”景观型购物公园：在建筑形式上体现标志性，将商业和景观完美结合，在购物中享受生活和轻松的国际化休闲式商业海亮mallpark建筑面积：150000平米左右项目定位：银川首席景观购物公园能够弥补冬季室外商业人气不足，让购物变成休闲、体验规划要点：步行的、开放感的，高大的植物和小品，充满趣味感，完全不像沉闷的集中商业，体现室外感觉按照商业街的形式，通过街区小品、小型扶梯和错综复杂的连廊形成饶有趣味的街区，而不是国内常见的简单的回廊式综合服务功能：可举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演，作为长设剧场，实现综合功能中心步行尺度、开放空间、景观结合、休闲式体验、综合服务功能以儿童经济为依托美国第二大玩具零售商玩具反斗城在中国的香港、深圳、广州等沿海城市相继设立连锁店玩具体验销售场历险城、七彩幸运池、迪士尼迷城、儿童梦幻世界、超动感的电玩世界、太空船、彩色波波池等儿童们只有在动画片、科幻片或梦中才能见到的游乐项目“MALLPARK”——功能例举：儿童“反斗城”，以儿童经济为依托，实现主题化、特色休闲西单大悦城Mallpark功能设置借鉴：各层主题化，打破原有的类别式排布模式，构建全方位体验空间北京西单大悦城“国际化青年城”，这里各层都有主打的概念，并由这些概念为她的年轻消费群体构筑了一个面向世界的全方位体验空间。这些概念是：趣味、炫目、优雅、性感、潮流、动感、冲撞、快乐、约会、童真、兴奋、梦想，每个概念都充分体现青春个性和独特性格。楼层主题功能设置10-11F梦想首都电影院9F兴奋FAB数码娱乐广场空中游泳池健身房8F童真大型游乐中心美食公园7F约会精品川菜情调火锅异国餐饮6F快乐国际大型快餐区冰品甜点水吧超市5F动感运动旗舰潮流户外时尚牛仔时尚手机台湾美食4F冲撞街头流行个性混搭设计师风格时尚餐饮3F潮流个性服饰都市少女装内睡衣沙龙2F性感白领时尚服装格调鞋区经典配饰1F优雅国际品牌旗舰店流行彩妆B1眩目护肤彩妆时尚饰品创意家居造型设计轻食小点B2前卫潮流休闲装动漫产品特色生活小店造型设计咖啡水吧海亮都市生活中心之一:项目前期启动，主要服务地块中心及东侧区域，功能上主要以基本生活配套为主建筑面积：10000平米规划要点：结合节点性城市开放空间设置，如广场、公共绿地、公园服务社区生活，邻里中心；服务地块在项目中心及东侧区域超市/健身房/特色餐馆/花店/诊所/药店/书店/茶餐厅/咖啡厅/洗衣房等生活配套设施海亮都市生活中心1海亮都市服务中心：建议项目中期启动，主要为社区服务性配套，为社区及周边居民提供基本的生活服务建筑面积：10000平米规划要点：结合节点性城市开放空间设置，如广场、公共绿地、公园社区公共服务，邻里中心少年儿童活动中心/老年之家/医疗急诊中心/物业公司/就业服务中心/宗教设施等公共服务设施老年之家医疗急诊中心海亮都市服务中心海亮都市生活中心之二：随着区域成熟人气的提升在项目中后期开发，规模较东侧可适度提升，以满足西侧及中心居民生活需要为主建筑面积：20000平米规划要点：结合节点性城市开放空间设置，如广场、公共绿地、公园服务社区生活，邻里中心，辐射范围在地块西侧区域大型超市/健身房/室内游泳池/特色餐馆/SPA中心/花店/药店/书店/茶餐厅/咖啡厅/洗衣房等生活配套设施海亮都市生活中心2融合自然与都市的配套体系打造：一心一轴一带多节点海亮都市服务中心海亮都市生活中心1海亮mallpark海亮都市生活中心2

教育中心海亮行政服务中心北岸绿廊自然亲子园青春广场圣爱广场海亮广场