商品房预售合同纠纷中“重大误解”

第页共页商品房预售合同纠纷中“重大误解”买卖合同:商品房预售合同纠纷中“重大误解”。1、案由：商品房预售合同2、诉讼双方：原告：姚某被告：南宁市雅和居房地产开发(二)诉辩主张原告诉称：2023年11月23日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，由原告向被告购置其开发“悠雅轩”S11号商铺一套，约定层高为首层3.6米、二层3米，合同附件一房屋平面图中仅标注有一条梁柱。房屋建成后，原揭发现被告建造的房屋有以下严重影响使用的问题：(1)一、二层中央均有一直径为15厘米的粗大排水污管;(2)一层有两条柱子长宽分别为38×54厘米、72×13厘米，高2.94米;(3)一层净高仅为2.94-3.46米;(4)二层有五根横梁;(5)二层有两个沉沙井，规格分别为2.6×1.54×2.35米和2.45×1.85×2.32米;(6)二层净高只有1.93-2.84米。由于原告签订商品房买卖合同是希望买到符合合同附件一房屋平面图及合同第三条约定的商铺，而被告实际提供的商铺违犯了原告的真实意思表示，原告对此有重大误解。原告要求退房无果，故诉至法院，恳求判决撤销双方的《商品房买卖合同》，判令被告返还购房款258503元及利息(从2023年11月23日起计至返还之日止)，本案的诉讼费由被告承当。被告辩称：不同意解除合同。《商品房买卖合同》是双方自愿协商签订的，对双方当事人均具有法律约束力，受法律保护。被告交付的房屋规格均符合合同约定，是按有关部门审查批准的施工图纸施工建立的，也符合国家相关标准，不存在影响房屋使用的问题。原告要求撤销合同的理由不能成立，恳求驳回原告的诉讼恳求。(三)事实和证据南宁市青秀区人民法院经公开审理查明：2023年11月23日，原告姚某与被告雅和居公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由姚某(买受人)向雅和居公司(出卖人)购置其开发的位于仙葫半岛编号为068-1-1号地块上的“悠雅轩”S11号商铺一套，商品房预售答应证号为(邕宁)房预售证字第20230016号，房屋属于框架构造，层高为首层3.6米、二层3.0米，建筑面积85.09平方米，其中套内建筑面积为82.80平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.29平方米。房屋按建筑面积计算每平方米售价为3038元，房屋总价款为258503元。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应在2023年12月31日前将经历收合格的房屋交付给买受人使用。合同第十条“规划、设计变更”约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致在构造形式、户型、空间尺寸、朝向等方面影响商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知原告，原告有权在通知到达之日起15日内选择退房，被告那么应在原告提出退房要求之日起30日内退还已付款，并按银行同期存款利率支付利息给原告。合同附件一为一、二层的房屋平面图。合同签订后，姚某于2023年11月23日交纳了购房款103503元，于同年12月14日交纳了购房款26000元，余款120000元也于2023年9月30日以按揭贷款方式支付给被告。2023年12月30日，被告通知原告接收房屋，原告前往实地查看房屋后，于2023年元月17日向被告提交了一份《退房申请报告》，以房屋构造形式、空间尺寸与合同约定不符为由，要求根据《商品房买卖合同》第十条的规定解除合同、退还房款及利息。被告那么于次日复函，称房屋严格按照原规划设计图纸施工，从未做过任何规划设计变更，故不同意解除合同。2023年3月15日，姚某以雅和居公司房屋的层高、梁柱、排水管布局和设计不符合合同约定并违背国家设计标准、影响商铺的正常使用为由，诉至法院，要求解除合同、退还房款及利息。在诉讼过程中，原告变更诉讼恳求，以其对房屋构造有重大误解为由，要求撤销合同、退还房款及利息。在诉讼过程中,法院于2023年4月19日上午对争议房屋的构造进展了现场勘验测量,所见情况如下:①房屋内一层东、西两侧墙中部各有一条从天面到地板的垂直梁柱(长宽分别为：0.37米×0.54米、0.135米×0.72米);②二层天面有两处沉箱(长宽分别为2.32米×1.46米、2.60米×1.50米，其底部间隔二层地面高度分别为2.345米、2.40米);从二层窗户上方到楼梯上方天面依次有四条互相平行的横梁，其间距不等(第一条横梁位于窗户正上方，其底部宽0.____米、距地面高2.13米;第二条横梁底部宽0.32米、距地面高2.25米;第三条横梁底部宽0.44米、距地面高1.935米;第四条横梁底部宽0.375米、距地面高2.23米);③二层东侧墙面与天面交接处还有一条承重梁(底部距二层地面2.04米，宽0.328米，长5.48米);④一、二层西侧墙面上均有一条直径约0.15米的排污管靠墙铺设，从二层天面直通一层地面;⑤一层室内地面到天面的间隔为2.94米(最矮处)--3.45米(处),二层室内地面到天面的间隔为2.83米(处)--1.935米(最矮处即横梁下方)。此外，位于S11号房旁的S12号房屋户型与S11号房屋相似，但没有白色排污管，二层也没有沉箱，二层有三条横梁但其底部与地面之间的目测间隔大于S11号房二层的最低处。对于同一栋楼的其余房屋与S11号房屋内情况是否一致，因无法进入其余房屋内而未能勘验，对其余房屋的构造情况，原告表示不清楚详情，被告那么主张其余部分房屋中也有类似情况存在。另查明，原、被告的《商品房买卖合同》附件一房屋一、二层平面图中，只对梁柱的位置做了标注，对房屋内的排污管、横梁等都未作标注。而原告在购置房屋时，被告也未将房屋内存在排污管和几条横梁等情况告知原告。上述事实有以下证据证明：(1)原、被告于2023年11月23日签订的《商品房买卖合同》，证明双方之间商品房买卖合同关系的内容;(2)被告向原告开具的《收款收据》，证明原告已向被告交纳全额房价款的事实;(3)2023年12月16日雅和居商住楼H栋通过验收的《建立工程质量开工验收意见书》，证明争议房屋已经通过开工验收。(4)2023年元月17日原告向被告提交的一份《退房申请报告》，证明原告在查看房屋后曾经以房屋不符合合同约定为由申请退房。(四)判案理由南宁市青秀区人民法院根据上述事实和证据认为：本案当事人的争议焦点，是原告姚某与被告雅和居公司签订《商品房买卖合同》时，是否存在重大误解的情形。本案原、被告双方签订《商品房买卖合同》时，涉诉的房屋尚未建成，原告作为消费者，对其所购房屋的详细情况只能通过被告的口头和书面描绘中得到认知。但被告在原告签订合同时，并未将房屋的详细构造情况通过样板房、平面图或其他书面及口头方式告知原告、以便原告能正确认知房屋的根本构造。而从房屋建成后现场勘验的情况看，确实存在空间狭小以致严重影响使用的问题，尤其以第二层的情况更为严重。也就是说，通常情况下常人根据被告提供的信息对房屋空间构造的想象，与房屋实际情况确有较大差距，并且，也没有证据证明这样的空间构造是同一楼层所有房屋的通用设计，故原告主张其在购置房屋时对房屋空间构造存在重大误解，本院予以支持。原告据此恳求撤销双方之间的《商品房买卖合同》符合法律规定。《商品房买卖合同》被撤销后，被告应当向原告返还已付购房款258503元。此外，对于《商品房买卖合同》被撤销造成的已付购房款的利息损失，也应由被告承当。原告的诉讼恳求符合法律规定，应予支持。(五)定案结论南宁市青秀区人民法院按照《中华人民共和国合同法》第五十四条第(一)项、第五十八条之规定，判决如下：一、撤销原告姚某与被告南宁市雅和居房地产开发于2023年11月23日签订的《商品房买卖合同》;二、被告南宁市雅和居房地产开发应向原告姚某返还购房款258503元，并支付该款利息(利息计算：按中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2023年11月24日起计至同年12月14日按本金103503元计，从2023年12月15日起计至2023年9月30日止按本金129503元计，从2023年10月1日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按本金258503元计)。本案案件受理费6680元，其他诉讼费1000元，两项共计7680元，由被告南宁市雅和居房地产开发负担。(六)讲解本案有两个值得考虑的问题，一是适度把握商品房预售合同纠纷中“重大误解”的适用范围;二是法院在审理案件时如何透过当事人诉讼恳求探寻当事人的真意。1、适度把握商品房预售合同纠纷中“重大误解”的适用范围商品房预售是平等主体的当事人之间买卖尚未建成的房屋(以下简称期房)的交易行为。商品房预售区别于现房销售的特征，是交易发生时作为标的物的商品房尚未建成，买受人只能借助出卖人提供的资料、通过想象来认知所购房屋的情况。因此，房屋建成后的实际状况与买受人的想象存在差异是难免的。正因为如此，与同等条件下现房销售相比，预售期房不但价格偏低，而且为了维护交易的稳定性，对买卖双方的权利义务也有特殊要求：一方面要求出卖人在履行如实告知义务时，应保证买受人的想象与将来房屋的真实状况之间的差异在合理范围之内;另一方面也要求买受人对差异风险有合理的预见。所谓“合理”，是以通常情况下常人的理解才能、承受才能为判断标准的。是否超过“合理”范围影响到买卖房屋的真实意思表示，是判断是否构成“重大误解”的标准。本案原告作为消费者，在交易中处于弱势地位，对其所购房屋的详细情况只能通过被告的口头和书面描绘中得到认知。但被告却未将房屋的详细构造情况通过实物(如样板房)或书面及口头方式告知原告、以便原告能正确认知房屋的根本构造。而从房屋建成后法院现场勘验的情况看，虽然仍然该商铺仍然可以使用，但确实存在空间狭小、构造低矮、有明显的压抑感的问题，尤其以第二层的情况更为严重。这是通常情况下常人根据被告提供的信息(包括合同中对户型和层高的文字描绘、平面图的标注等等)所无法想象的，也必将对房屋的使用人造成不便及不适，显然不符合原告购房时的真实意思表示。因此，原告主张其在购置房屋时对房屋空间构造存在重大误解，应予支持。在本案判决生效后，同一小区的另外两户业主曾经以同样的理由提起诉讼，但法院经现场勘验后，发现这两户房屋虽然也存在梁柱、排污管占用一定空间的事实，但情况远不如本案中的严重，不会给使用者带来明显的不适感。也就是说，常人对房屋的想象与实际情况的差异尚未超过合理范围，因此，在后两案中，原告的诉讼恳求并未得到支持。三个案件的不同判决，表达了对“重大误解”的尺度的把握。2、法院在审理案件时如何透过当事人诉讼恳求探寻当事人的真意本案原告在起诉时，是以房屋的层高、梁柱、排水管布局和设计不符合合同约定并违背国家设计标准、影响商铺的正常使用为由要求解除合同。后在诉讼过程中，原告又将诉的理由改为重大误解，要求撤销合同。严格地说，被告交付的房屋并没有明显违背法律法规、国家标准、行业标准及合同的约定，也符合房屋的一般用处。在建筑学上，“层高”与“净高”的概念是不同的，双方当事人在合同中只约定了“层高”而未约定“净高”，虽然国家《住宅设计标准》中规定有住宅的部分净高不应低于2.10m，但本案原告购置的是商铺，其净高标准并没有相应的国家规定，被告正是利用了这一法律空白，提出自己没有违约的抗辩。假如原告没有变更诉的理由，而是坚持以违约起诉，其诉讼恳求能否支持呢?一种观点认为，民事审讯原那么上不应当超出当事人的主张范围。因此，假如当事人的主张不适当，应当予以释明后再进一步审理。另一种观点那么认为，不管原告主张撤销合同还是解除合同，其提起诉讼的本意是终止双方的合同权利义务，故法院在审理时，不应拘泥于诉状的外表文字表达，而应当着重审查其诉讼恳求能否成立，实现法律效果与社会效果的统一。笔者倾向于后一种观点。当事人受文化程度、法律专业知识的限制，无法准确地把握法学术语的含义，多凭直觉提出自己的诉讼主张。因此，法院在审理时，不应局限于诉讼恳求的文字表达，而应当探寻当事人的真实意思表示，寻找最有利于解决纠纷的切入点，实现法律的公平正义。买卖合同:商品房买卖预售合同出售方〔甲方〕：地址：___________________________________邮码：_______________：_____________购置方〔乙方〕：_________________________姓名：性别：出生年月日国藉：身份证号码：地址：邮码：：协议书第一条甲方经批准，获得位于____市用地面积____㎡的土地使用权。地块编号：____使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地兴建楼宇，系____定名____，由甲方预售。第二条乙方自愿向甲方定购上述楼宇的第____幢____号〔第__层〕。建筑面积____㎡，土地面积／㎡〔其中：基底分摊____㎡、公用分摊____㎡、其他____㎡〕。第三条甲方定于____年__月__日交付乙方使用。如遇以下特殊原因可延期交付使用，但不得超过____天：1.人力不可抗拒的自然灾害；2.施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；3.其他非甲方所能控制的因素。上述原因必须凭____市有关主管部门的证明文件为根据，方能延期交付使用。第四条甲乙双方同意上述订购之楼宇售价为：____单价元／㎡，总金额____币____千____百____十____万____千____百____十____元〔小写_____万元〕。付款方式：乙方按甲方指定收款银行：帐户名称：________________帐号：_______________分期〔一次〕付款〔见附表一〕。第五条乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方有权追索违约利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款项和利息，甲方有权单方终止合同，将楼宇出售别人。第六条甲方如未按本合同第三条规定的日期交付给乙方使用，应按合同规定交付日第二天起计算付款利息，以补偿乙方的损失。第七条甲方出售的楼宇须经××市建筑质量检验部门验审合格，并负责保修半年，如质量不合格时，乙方有权提出退房，退房后甲方应将已付款项及全部利息在30天内退回乙方。第八条甲乙双方在楼宇交付使用并付清楼款后，签订《房地产转让合同书》，经市府主管部门办理转让登记手续，发给《房地产权证》，乙方才能获得房地产权。乙方在使用期间，有权享用与该楼宇有关联的公共通道、设施、活动场所，同时必须遵守中华人民共和国法律、法令和社会道德，维护公共设施和公共利益。第九条乙方所购楼宇只作____使用，在使用期间不得擅自改变该楼宇构造和用处，如有损坏应自费修缮。乙方购置的楼宇所占用的土地，按有关土地管理规定缴纳土地使用费。第十条预售的楼宇，乙方不许转让、抵押，否那么，后果自负。第十一条后面的附表一、二均为本合同内容的组成部分。第十二条本合同自签订盖章之日起生效，如发生纠纷，双方应友好协商解决，不能解决时，按以下〔〕项解决：1.由仲裁机关仲裁；2.由人民法院裁判；第十三条本合同正本一式四份，甲乙双方、公证机关、房地产权登记机关各一份。甲方：____________乙方：____________代表：____________代表：____________年月日年月日买卖合同:浅析商品房买卖合同中的房屋质量纠纷[【摘要】：^p]近年来房地产开发企业(下称开发商)与购房者(下称业主)之间因房屋质量问题而引起的纠纷日趋增多。房屋质量也就渐成为广阔业主所关注的焦点。而我国目前现有的法律法规对于开发商向业主交付的商品房应当具备何种质量标准，尚没有明确的规定，也没有制定统一的国家标准，这就给解决此类纠纷带来一定难度。本文结合我国目前有关司法理论以及相关的法律法规、司法解释提出一些解决此类纠纷的思路和方法，供广阔读者讨论。[【关键词】：^p]商品房质量、房屋保修期、逾期交房、瑕疵担保近年来随着房地产市场的迅猛开展，商品房市场需求量与供给量也在逐年增长，随之而来发生在开发商与业主之间因房屋质量问题而引发的纠纷也随之增加，归纳起来主要有以下两种情况：一、房屋交付后出现质量问题，业主要求开发商履行维修义务遭到开发商回绝或开发商无故拖延拒不履行维修义务而引发的争议。二、商品房交付时业主发现房屋存在质量问题，回绝接收房屋而引发的争议。对于上述两种因质量问题而引起的纠纷中，作为开发商应承当什么样的法律后果?以及业主又如何来维护自身的合法权利?是我们接下来所要讨论的问题。首先，关于第一种情形，房屋交付后出现质量问题，业主要求开发商履行维修义务遭到开发商回绝或开发商无故拖延拒不履行维修义务而引发的争议。笔者认为，此类争议，法律规定较为明确，解决起来相对简单。根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干规定问题的解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承当修复责任，出卖人回绝修复或者在合理期限内拖延修复，修复费用和修复期间造成的损失由出卖人承当。”根据该司法解释的规定，对于已经交付使用的房屋只要在保修期限内，开发商都有义务进展维修，假如开发商不履行维修义务或者在收到业主正式通知(书面或口头)后在合理期限内仍没有上门维修，那么，业主可以找第三人进展维修，由此所产生的维修费用以及应维修而给业主造成的损失都应当由开发商承当。其次，我们着重要讨论一下第二种情形，商品房交付时业主发现房屋存在质量问题，业主回绝接收房屋而引发的争议。此类纠纷在目前商品房质量纠纷中比拟普遍，也比拟突出。遇到上述情况，开发商通常会以“商品房已经由国家相关质检部门验收合格为由，坚持要求业主办理房屋交接手续。”，假如业主不同意办理房屋交接手续，那么开发商会向业主提出承当逾期收房期间房屋管理费或承当合同约定的其他违约责任等要求。而作为业主，一般都会要求开发商先将房屋修复后再办理房屋交接手续，如因房屋维修、整改而造成开发商逾期交房的，业主会要求开发商按合同约定承当逾期交房的违约责任。那么,当房屋确实存在一定的质量问题时，开发商是否可以将有质量问题的房屋交付给业主?业主是否有权拒收房屋?遇到此种情况,开发商又应承当何种法律责任?对于上述诸多问题，笔者认为可以根据以下几个原那么来出处理。一、按照合同的约定处理。首先，我们应该考察一下开发商与业主之间的《商品房买卖契约》对于房屋交付的质量标准是如何约定的，假如《商品房买卖契约》对房屋交付的质量标准有明确约定，房屋交付时只要存在不符合合同约定的质量标准，那么业主就可以拒收房屋，待开发商将房屋质量问题解决，并到达合同约定的交付标准后再办理房屋交接手续，假如因开发商对房屋进展维修、整改而造成延期交付的，业主还可以要求开发商按合同约定承当“逾期交房违约责任”(《商品房买卖契约》对开发商逾期交付房屋所应承当的法律责任一般都会有明确的约定)。但是在大多数情况下开发商与业主签订的《商品房买卖契约》对房屋交付的质量标准没有明确约定，而且我们前面也谈到，我国目前现有的法律法规对开发商向业主交付商品房的质量标准尚没有明确的规定，也没有统一的国家标准，那么在这种情况下如何来确定开发商向业主交付房屋的质量标准，就成为解决开发商与业主之间此类争议的关键。二、按照法律、法规的规定处理。我国《城市房地产管理法》第26条规定：“房地产开发工程开工，经历收合格后，方可交付使用。"《建筑法》第61条也规定：“建筑工程开工经历收合格后，方可交付使用;未经历收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院公布的《建立工程质量管理条例》第16条和第58条规定，建立工程经历收合格的，方可交付使用，建立单位违背规定，未组织开工验收或者验收不合格，擅自交付使用的，责令改正。综合上述法律、行政法规的相关规定，开发商向业主交付的商品房首先必须是通过开工验收，并获得房屋质检部门颁发的相关合格证书，这是商品房交付的最根本的质量条件。假如不具备这一根本条件，那么开发上就不能将房屋交付给业主。三、按照是否影响业主正常使用的原那么处理。在现实生活中开发商向业主交付的房屋虽然已经历收合格，但又确实存在一定的质量问题的情形也较为常见，比方最常见的屋面渗漏、楼板、墙体开裂、墙体存在空鼓等等诸多问题，而且这些质量问题又确实有可能影响到业主对房屋的正常使用，遇到这中情况，大多数业主都会回绝接收房屋，要求开发商整改后再交付，同时都会要求开发商承当逾期交房违约责任。那么是不是业主在接收房屋时只要遇到上述质量问题都可以拒收呢?笔者认为，对于此种情况，应根据详细情况详细分析^p：(一)假如房屋确实存在质量问题，而且该质量问题已经严重影响业主对房屋的正常使用，比方房屋存在多面积、易发性的渗漏、又如房屋出现构造性裂缝可能影响到业主对房屋的平安使用的。类似上述质量问题都有可能导致业主在接收房屋后无法装修入住或者即使装修入住仍然需要返工维修，有可能进一步扩大损失，假如出现这种情况，笔者认为业主完全有权拒接收房屋，并有权要求开发商先履行维修义务，后办理房屋交接手续，假如因房屋维修造成迟延交付的有权要求开发商承当逾期交房违约责任。对于开发商交付给业主的房屋是否应当具备“使用条件”这个问题，建立部《商品房销售管理方法》第三十条事实上也已经作了明确规定，根据该条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承当违约责任。”。因此，开发商向业主交付商品房的质量标准除了满足前面所讲的应当是“开工验收合格”的房屋之外，还必须是具备使用条件的房屋，即业主在收房后就可以正常入住使用。另外，我国《合同法》第六十二条对于合同标的质量要求约定不明确时，如何确定标的物的质量标准，也有作了相应的规定，根据该条规定“对于质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行，没有国家标准、行业标准的，按通常标准或符合合同目的的特定标准履行”，而对于业主来说，购置商品房的主要目的大多数情况下都是为了居住使用，假如业主所购置的房屋不能正常入住使用，那么其购房目显然不能实现。因此，我们无论是从法律规定，还是从业主与开发商订立《商品房买卖合同》的特定目的角度来分析^p这个问题，笔者认为，开发商交付的商品房也应当具备可以入住使用的条件。否那么业主有权拒收房屋，并可以要求开发商承当逾期交房违约责任。(二)假如开发商向业主交付的商品房仅存在一些小的质量问题比方小的质量瑕疵，而该房屋质量瑕疵又并不影响业主对房屋的正常使用，那么此种情况下，业主拒收房屋，并要求开发商承当“逾期交房的违约责任”，显然不具有合理性。因为，开发商对其售出的每一套商品房在保修期限内都承当法定的保修义务，即所谓的房屋瑕疵担保义务。此种情况下，业主可以先行收房，然后根据合同约定要求开发商承当保修义务，假如因维修而对其正常使用房屋造成一定影响的可以要求开发商承当相应的赔偿责任。买卖合同:刍议不安抗辩权制度在商品房预售纠纷中的适用我国房地产市场起步较晚，相应的法律、法规尚不健全，商品房预售有许多不确定的因素，预售方和预购方均面临较大的风险。允许作为无过错的预购方在自己的权利受到损害时，适时行使不安抗辩权，中止合同履行，直至解除合同，是其寻求自我保护和自我救济的有效手段。同时，不安抗辩权作为先履行方特有的一项权利，也可能为一些不法分子获取非法利益所利用。其行使应当具有严格的条件。一、不安抗辩权制度在商品房预售纠纷中的适用条件(一)必须存在于依法订立并生效的商品房预售合同中只有有效合同才受法律保护，才对双方当事人具有法律约束力。商品房预售合同是否有效，除了要审查预售方是否获得预售资格，即是否获得土地使用权证、建筑规划答应证、预售答应证外，还要审查合同内容是否真实、合法，有没有损害国家利益、公共利益和别人利益。在审讯理论中，遇到诸如预售方缺少“三证”中的一证，有关部门同意补办，事实上已投入资金总额25%以上的情况，该类合同仍应作为有效合同对待。不安抗辩权须在有效的双务合同中才能行使。商品房预售合同是双务合同，这是勿庸置疑的。预购方获得预定房屋的权利，同时预售方获得收取预付款的权利。只有在双务合同中，才可能存在一方履行义务而对方不履行义务、致使一方的合法权益受到损害的情况，而在单务合同和不完全的双务合同中均不能行使不安抗辩权。(二)不安抗辩权存在于履行义务有先后之分的预售合同中审讯理论中，遇到的商品房预售合同都是异时履行，即预售方依法先享受权利，后履行义务;预购方先履行义务，后享受权利。不安抗辩权只存在于异时履行的预售合同中，同时履行的情况不能行使不安抗辩权，不安抗辩权的行使权主要掌握在作为先履行义务方的预购方手中。预购方的债务已到期的，应当履行，如履行期限未届至，预购方可以决定是否暂时停顿履行的准备，但不能称之为停顿履行。(三)预购方有确切证据证明预售方在合同成立后丧失或可能丧失履行交房等义务1、预售方丧失或可能丧失履行交房义务的才能。财产显著减少是丧失履行合同义务才能的首要原因。在预售过程中导致预售方财产显著减少，难以正常履行合同的原因是多方面的。主观原因是预售方丧失信誉、乘建筑材料价格上扬、为牟取暴利，将原应交付给预购方的房屋转卖别人，或私自改变原定的房屋构造，偷工减料，缩小房屋面积，或在建筑材料价格下浮时，改变图纸，恶意扩大房屋面积，强迫预购方承受，或收取的预售房款不用于建房，迟迟不开工。预售方不能履行交付房屋的还有客观原因，诸如自然灾害如台风、地震等不可抗力的因素，国家行为如法律、政策的改变及地方政府对某一特定区域的规划变更等的情势变更因素。这些因素的存在均使合同不能正常履行。当然，假如预售方财产状况明显恶化，但对预购方仍有交房的履行才能，那么预购方仍不能行使不安抗辩权。2、预售方不具备履行义务才能的事实发生在合同成立后的履行期限内。我国《合同法》并没有规定后履行方丧失或可能丧失履行才能应发生在何时，但笔者认为应发生在合同成立之后。就商品房预售纠纷来说，预购方假设在与预售方签订合同前，就道预售方不具备履行交付房屋的才能，他可能会拒签合同，这时就是没有不安抗辩权也能保护自己的利益，如其明知预售方没有履行交房才能仍与之签订合同，那么无行使不安抗辩权寻求保护的必要。假如其在签订合同之前不知预售方无履行义务才能，签订合同之后才发现，为维护无过错方的利益，其应享有不安抗辩权。合同的履行期限，应自预售合同所约定的义务开场履行之日起至截止履行日期止。3、预购方对预售方履行不能的事实，负有举证责任。为防止不安抗辩权的滥用，防止预购方借口预售方不能履行合同行使不安抗辩权而中止履行自己本应先履行的义务，预购方必须举出预售方履行不能确实切证据，而不能凭自己的主观猜想，假如预购方不能举证或举证有误，应承当擅自中止合同履行的违约责任。同时，预购方行使不安抗辩权中止履行合同后，应及时通知预售方。虽然预购方行使不安抗辩权勿需获得预售方的同意，但是为了使预售方能采取相应的措施，预购方必须及时通知对方。假如预售方在合理的期限内为履行合同提供了相应的担保，那么预购方应恢复履行支付房款的义务，不得行使不安抗辩权;假如预售方虽未提供担保，但经过努力恢复了履行才能，预购方也应恢复履行合同。二、不安抗辩权制度在商品房预售纠纷中适用的后果1、中止合同的履行。不安抗辩权的行使目的，在于排除合同成立以后，因后履行一方当事人不履行债务而给先履行一方当事人带来的不公平后果，当可能造成这种不公平后果的因素被去除后，那么不安抗诉归于消灭，双方仍应继续履行原有合同。因此，不安抗辩权的行使产生的是暂时中止合同履行的法律效力。预购方在行使不安抗辩权时，只是预见对方可能将不履行，而对方尚未毁约，预购方亦只能暂时中止履行自己的付款义务，而不能直接解除合同。预购方在有权中止合同履行的同时，应及时通知对方，并给预售方合理的期限，使其恢复履行才能或提供适当的担保，这个合理期限以不超过30天为宜，通知的方式可以是口头的或是书面的。在合理期限内，预售方未提供担保也未恢复履行才能，要求预购房履行合同，预购方可予以回绝。在预售方应预购方要求在合理期限内提供了担保，那么不安抗辩权消灭，预购方应继续履行合同。2、解除合同和赔偿损失。预售方在接到中止履行的通知后，不提供担保或者提供的担保不适当，预购方可以解除合同，并可基于合同法关于预期违约的规定追究购售方的违约责任。我国不安抗辩权制度在赋予先履行方解约权的同时，并没有规定先履行方可以恳求损害赔偿，这是一大缺憾，损害了先履行方的合法权益，笔者认为应当赋予先履行方损害赔偿恳求权，表如今商品房预售纠纷中，预购方的损害赔偿额应以预售方默示不履行交房等义务时的价格标准计算。应当注意的是不安抗辩权的成立无须对方当事人主观上是否存在过错，而造成预售方不能履行原因有很多，有违约的情形，也有情势变更的情形，因此在审讯理论中还应注意根据实际情况变更合同的有关内容，排除不公平的结果，从而平衡双方当事人的利益，以维护法律关系的稳定性，不能因预售方在对自明显不利的情况不同意提供担保就机械地一概解除合同。买卖合同:外销商品房预售合同卖方〔以下简称甲方〕：__________________________买方〔以下简称乙方〕：__________________________甲方按照《北京市施行〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉方法》的规定，已合法获得北京市___________区〔县〕________地块的土地使用权，土地使用面积为______平方米，土地使用期限_________年，自______年____月____日至_______年____月____日止，国有土地使用证号为____________。甲方在上述地块上建立工程的名称为__________，现已具备规定的预售条件，经北京市房屋土地管理局批准，准予上市预售，外销预售答应证号为__________。乙方自愿购置甲方的_________房屋，房屋用处为_________。甲方已于_____年____月____日收到乙方预购房屋的定金________元。双方经友好协商，就上述房屋的预售预购事项，订立本合同。第一条__________房屋，建筑面积为___________平方米〔含共有共用面积、分摊面积、房屋状况详见附件一〕，国有土地使用面积______平方米〔含共有共用面积〕，土地使用期限自房屋产权过户之日起至_________年____月____日为止。上述各项面积为甲方暂测面积，房屋开工后以北京市房屋土地管理局实测面积为准。第二条甲乙双方同意，该商品房交付时，房屋的实际面积与暂测的差异不超过暂测面积的±_______％〔不含〕时，按照本合同第三条所述房屋售价进展结算；实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的±_________％〔含〕时，自甲方向乙方出示北京市房屋土地管理局实测面积文件之日起____日内，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率〔付款币种为人民币〕或按中国人民银行外汇贷款利率〔付款币种为外汇〕计算。第三条双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米_____币_______元，价款合计为〔大写〕________币___仟____佰____拾____万_______仟_______佰_______拾_________元整〔小写：________元〕。乙方同意按附件二所列的方式付款，并按期将购房价款汇入甲方指定银行帐号。乙方已支付的定金在乙方最后一次付款时转为购房价款。甲方售楼款监管银行为______，银行帐号为________。第四条乙方如未按本合同附件二所列付款方式规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追索违约金，违约金应自本合同约定的付款之日起至实际付款之日止。每延期一天，乙方按延期交付价款的万分之________〔大写数字〕向甲方支付延期付款违约金。第五条乙方如未按本合同附件二所列付款方式规定的时间付款，逾期超过_____日〔遇法定节假日顺延〕乙方未付款的，甲方有权解除本合同。合同解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。甲方将乙方已付的房价款退还给乙方。第六条甲方须于______年____月____日前，将房屋交付给乙方。甲方交付房屋时，应同时提交建立工程质量监管部门出具的《工程质量开工核验证书》。第七条除不可抗力外，甲方未按期将房屋交付给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金支付时间自房屋应交付之日起第二天起至实际交付日止，每延期一天，甲方按房价款总额的万分之___________〔大写数字〕向乙方支付违约金。第八条除不可抗力外，逾期_______日〔遇法定节假日顺延〕甲方未交付房屋的，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方，利息按中国人民银行固定资产贷款利率〔付款币种为人民币〕或按中国人民银行外汇贷款利率〔付款币种为外汇〕计算。第九条因不可抗力甲方未按期交付房屋的，逾期最多不超过_________日，超过时，乙方有权解除本合同，合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方应将乙方交付的定金、房价款及利息退还给乙方〔利息计算同第二条〕。第十条甲方交付的房屋经建立工程质量监管部门认定不合格的，乙方有权解除本合同，甲方应在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金，并将乙方已付的房价款和利息全部退还乙方〔利息计算同第八条〕。甲方交付房屋的装修、设备未到达附件三规定的装修、设备标准的，甲方同意按未到达部分的差价双倍向乙方补偿。第十一条甲方同意按《建立工程质量管理方法〔试行〕》《北京市建立工程质量条例》及有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进展保修。第十二条乙方同意在物业管理委员会未选定物业管理公司之前，其购置的房屋由甲方或甲方指定的物业管理公司负责管理。第十三条本合同由双方签字后，境内的应于三十日内，境外的应于六十日内，由双方持合同共同到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理预售、预购登记手续。第十四条本合同登记后至______年____月____日前，乙方如转让其预购的房屋，须与转受让人在本合同上背书，并按规定到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理预售合同转让登记手续。第十五条双方同意房屋交付后三十日内共同到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理房屋买卖过户审批手续。第十六条办理上述手续时发生的税费，由双方按照有关规定缴纳。第十七条本合同的订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖，凡因履行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，双方同意按以下第_______种方式解决纠纷〔用汉字填写〕。〔一〕因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，提交北京市仲裁委员会仲裁。〔二〕因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。第十八条本合同未尽事项，双方可签定补充协议。本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。第十九条本合同正本壹式两份，甲乙双方各执壹份，副本共______份，北京市房屋土地管理局存两份。甲方〔签章〕：__________________乙方〔签章〕：________________法定代表人：__________________法定代表人：__________________地址：__________________________地址：________________________联络：______________________联络：___________________邮政编码：______________________邮政编码：____________________受权代理人：____________________国藉：________________________联络：______________________身份证号码或护照号码：________身份证号码或护照号码：__________代理人：______________________联络：____________________签约地点：______________________签约时间：______________________预售登记机关：〔章〕____________经办人：____________________________________年_______月_______日附件一房产平面图样式附件二付款方式样式附件三装修标准、设备标准及其它交用条件地面：天花板：门窗：样内墙：厨房：卫生间：上下水交付使用时间：式供电交付使用时间：燃气交付使用时间：供热交付使用时间：卖方:买方:附件四〔一〕背书栏款式转让人(签字):转让登记机关(章)转受让人(签字):经办人:转让时间:时间:附件四〔二〕背书栏款式转让人(签字):转让登记机关(章)转受让人(签字):经办人:转让时间:时间:北京市房屋土地管理局买卖合同:商品房买卖合同〔适用于商品房预售、销售〕出卖人：_____________________________________________注册地址：___________________________________________营业执照注册号：_____________________________________企业资质证书号：_____________________________________法定代表人：_________________________________________联络：___________________________________________邮政编码：___________________________________________委托代理人：_________________________________________地址：_______________________________________________邮政编码：___________________________________________联络：___________________________________________委托代理机构：_______________________________________注册地址：___________________________________________营业执照注册号：_____________________________________法定代表人：_________________________________________联络：___________________________________________邮政编码：___________________________________________买受人：____________________________________________姓名：_______________________________________________国籍：_______________________________________________身份证号码：_________________________________________地址：_______________________________________________邮政编码：___________________________________________联络：___________________________________________委托代理人：_________________________________________姓名：_______________________________________________国籍：_______________________________________________地址：_______________________________________________邮政编码：___________________________________________联络：___________________________________________根据国家和省法律、法规和有关规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的根底上就买卖商品房达成如下协议：第一条工程建立根据出卖人以_________方式获得位于___________________________、编号为__________________、的地块的土地使用权，获得《土地使用权证书》。土地使用权出让合同号为__________________。该地块土地面积为_________，规划用处为__________，土地使用权年限自______年_____月_____日至______年_____月_____日出卖人经批准，在上述地块上建立商品房，【现定名】【暂定名】_________。建立工程划答应证号为_________，施工答应证号为__________________。第二条商品房销售根据买受人购置的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为_____________，商品房预售答应证号为________。第三条买受人所购商品房的根本情况买受人购置的商品房为【现房】【预售商品房】〔以下简称该商品房，其房屋平面图经规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准〕。该商品房为本合同第一条规定的工程中的：第_________【幢】_________【座】_________【单元】_________【层】_________号房。该商品房的用处为_________，属_________构造，层高为_________，建筑层数地上_________层，地下_________层。该商品房阳台封闭式的_________个，非封闭式的_________个。该商品房合同约定建筑面积共________平方米，其中，套内建筑面积________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积________平方米〔有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二〕。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理效劳协议》。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第_________种方式计算该商品房价款：1．该商品房属预售，按【套】【整层】出售，按【套内】【整层内】建筑面积计算，该商品房单价为〔______________币〕每平方米_________元，总金额〔_________币〕_________元整。2．该商品房属预售，按整幢出售，按建筑面积计算，该商品房单价为〔_______币〕每平方米__________元，总金额〔_______币〕_________元整。3．该商品房属现房，按【套】【整层】【整幢】出售，总价款为〔_________币〕_________元整。第五条面积确认及面积差异处理。〔当事人选择按套计价的，不适用本条约定〕本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异〔含误差，下同〕，双方同意按以下原那么处理：1．差异值为士0.6％以内〔含本数〕的，买卖双方不作任何补偿；2．差异值为士0.6％以上〔不含本数〕至士3％以内〔含本数〕的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3．差异值超过士3％以上〔不含本数〕的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息〔以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算〕。第六条付款方式及期限买受人按以下第_______种方式付款：1．一次性付款2．分期付款3．其他方式买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房工程预售款专用帐户，开户银行为______________，专用帐户为_________。凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同时间付款，按以下第_______种方式处理。1．按逾期时间，分别处理〔不作累加〕〔1〕逾期在_________日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_________的违约金，合同继续履行；〔2〕逾期超过_________日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的________％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_________〔该比率应不小于第〔1〕项中的比率〕的违约金。本条中的逾期应付款指按照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2．__________________________________________________________。第八条交付期限出卖人应当在_______年______月______日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下第种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经历收合格。2．该商品房经综合验收合格。3．该商品房经分期综合验收合格。4．__________________________________________________________。但如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_________日内告知买受人的；2．__________________________________________________________；3．__________________________________________________________。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下第_____种方式处理1．按逾期时间，分别处理〔不作累加〕〔1〕逾期不超过_______日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_______的违约金，合同继续履行；〔2〕逾期超过日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起______天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的______％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______〔该比率应不小于第〔1〕项中的比率〕的违约金。2．___________________________________________________________。第十条规划、设计变更的约定该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房工程的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在受买人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息〔以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算〕。第十一条交接商品房到达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进展验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权回绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承当。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承当全部责任。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定〔附件三〕的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第_________种方式处理：1．出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2．______________________________________________________________。3．______________________________________________________________。第十四条出卖人关于根底设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的以下根底设施、公共配套建筑按以下日期到达使用条件：___________。假如在规定日期内未到达使用条件，双方同意按以下方式处理：_____________________。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后_______日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内获得房地产权属证书的，双方同意按以下第_________项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之______日起。天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的______％赔偿买受人损失。2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的_________％向买受人支付违约金。3．______________________________________________________________。第十六条保修责任买受人购置的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承当相应的保修责任。买受人购置的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承当责任，但可协助维修，维修费用由购置人承当。第十七条双方可以就以下事项约定1．该商品房所在楼宇的屋面使用权。2．该商品房所在楼宇的外墙面使用权。3．________________________________________________________________。第十八条买受人的房屋仅作_________使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体构造、承重构造和用处。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承当义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第______种方式解决：1．提交_________仲裁委员会仲裁。2．依法向人民法院起诉。第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议〔附件四〕。第二十一条合问附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条本合同连同附件共_____页，一式_____份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人_____份，买受人____份，______份，______份。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向申请登记备案。出卖人〔盖章〕：____________买人〔盖章〕：____________法定代表人〔签字〕：________法定代表人〔签字〕：________委托代理人〔签字〕：________委托代理人〔签字〕：________签订地点：__________________签订地点：___________________________年_______月______日_________年_______月______日附件附件一房屋平面图〔略〕附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明〔略〕附件三装饰、设备标准1．外墙：___________________________2．内墙：___________________________3．顶棚：___________________________4．地面：___________________________5．门窗：___________________________6．厨房：___________________________7．卫生间：_________________________8．阳台：___________________________9．电梯：___________________________10．其他：__________________________附件四合同补充协议〔略〕1．本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地主管部门咨询。2．本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建立并出售的房屋。3．为表达合同双方的自愿原那么，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。4．本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。5．对合同文本中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。6．在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。7．本合同条款由广东省建立厅和广东省工商行政管理局负责解释。买卖合同:商品房预售合同〔三〕卖方〔以下简称甲方〕：________________________买方〔以下简称乙方〕：________________________甲方按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，已合法获得________市________区________〔县〕地块的土地使用权，土地使用面积为________平方米，土地使用期限________年，自________________至________________止，国有土地使用证号为。甲方在上述地块上建立工程的名称为________________，现已具备规定的预售条件，经________市房屋土地管理局批准，准予上市预售，外销预售答应证号为________________。乙方自愿购置甲方的________房屋，房屋用处为_______________。甲方已于________年________月_______日收到乙方预购房屋的定金________________元。双方经友好协商，就上述房屋的预售预购事项，订立本合同。第一条房屋，建筑面积为________平方米〔含共有共用面积、分摊面积，房屋状况详见附件一〕，国有土地使用面积_______平方米〔含共有共用面积〕，土地使用期限自房屋产权过户之日起至________年________月________日止。上述各项面积为甲方暂测面积，房屋开工后以________市房屋土地管理局实测面积为准。第二条甲乙双方同意，该商品房交付时，房屋的实际面积与暂测的差异不超过暂测面积的±________%〔不含〕时，按照本合同第三条所述房屋售价进展结算；实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的±________%〔含〕时，自甲方向乙方出示________市房屋土地管理局实测面积文件之日起________日内，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率〔付款币种为人民币〕或按中国人民银行外汇贷款利率〔付款币种为外汇〕计算。第三条双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米________币________元，价款合计为________币〔大写〕________仟________佰________拾________万________仟________佰________拾________元整〔小写：___________________元〕。乙方同意按附件二所列的方式付款，并按期将购房价款汇入甲方指定银行账号。乙方已支付的定金在乙方最后一次付款时转为购房价款。甲方售楼款监管银行为________________，银行账号为________________。第四条乙方如未按本合同附件二所列付款方式规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追索违约金，违约金应自本合同约定的付款之日起至实际付款之日止。每延期一天，乙方按延期交付价款的万分之________〔大写数字〕向甲方支付延期付款违约金。第五条乙方如未按本合同附件二所列付款方式规定的时间付款，逾期超过________日〔遇法定节假日顺延〕乙方未付款的，甲方有权解除本合同。合同解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。甲方将乙方已付的房价款退还给乙方。第六条甲方须于________年________月________日前，将房屋交付给乙方。甲方交付房屋时，应同时提交建立工程质量监管部门出具的《工程质量开工核验证书》。第七条除不可抗力外，甲方未按期将房屋交付给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金支付时间自房屋应交付之日第二天起至实际交付日止，每延期一天，甲方按房价款总额的万分之________〔大写数字〕向乙方支付违约金。第八条除不可抗力外，逾期________日〔遇法定节假日顺延〕甲方未交付房屋的，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方，利息按中国人民银行固定资产贷款利率〔付款币种为人民币〕或按中国人民银行外汇贷款利率〔付款币种为外汇〕计算。第九条因不可抗力甲方未按期交付房屋的，逾期最多不超过________日，超过时，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方应将乙方交付的定金、房价款及利息退还给乙方〔利息计算同第二条〕。第十条甲方交付的房屋经建立工程质量监管部门认定不合格的，乙方有权解除本合同，甲方应在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金，并将乙方已付的房价款和利息全部退还乙方〔利息计算同第八条〕。甲方交付房屋的装修、设备未到达附件三规定的装修、设备标准的，甲方同意按未到达部分的差价双倍向乙方补偿。第十一条甲方同意按《建立工程质量管理方法〔试行〕》、《________市建立工程质量条例》及有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进展保修。第十二条乙方同意在物业管理委员会未选定物业管理公司之前，其购置的房屋由甲方或甲方指定的物业管理公司负责管理。第十三条本合同由双方签字后，境内的应于三十日内，境外的应于六十日内，由双方持合同共同到________市房屋土地管理局房地产市场管理处办理预售、预购登记手续。第十四条本合同登记后至________年________月________日前，乙方如转让其预购的房屋，须与转受让人在本合同上背书，并按规定到________市房屋土地管理局房地产市场管理处办理预售合同转让登记手续。第十五条双方同意房屋交付后三十日内共同到________市房屋土地管理局房地产市场管理处办理房屋买卖过户审批手续。第十六条办理上述手续时发生的税费，由双方按照有关规定缴纳。第十七条本合同的订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖，凡因履行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，双方同意按以下第种方式解决纠纷〔用汉字填写〕。〔一〕因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，提交仲裁委员会仲裁。〔二〕因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。第十八条本合同未尽事项，双方可签订补充协议。本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。第十九条本合同正本一式两份，甲乙双方各执一份，副本共________份，________市房屋土地管理局留存两份。甲方〔签章〕：_________________乙方〔签章〕：_______________法定代表人：___________________法定代表人：_________________地址：_________________________地址：_______________________联络：_____________________联络：___________________邮政编码：_____________________邮政编码：___________________受权代理人：___________________国籍：_______________________联络：_____________________身份证号码或护照号码：_______身份证号码或护照号码：_________代理人：_____________________联络：_____________________签约地点：_____________________签约时间：_____________________预售登记机关：〔章〕___________经办人：_______________________附件一房产平面图附件二付款方式附件三装修标准、设备标准及其他交用条件附件四背书栏外销商品房预售合同补充协议卖方〔以下简称甲方〕：___________中文全称：_______________________英文全称：______________________法定代表人：_____________________注册地址：_______________________营业执照号码：___________________联络：_______________________：___________________________邮政编码：_______________________买方〔以下简称乙方〕：___________鉴于甲、乙双方共同认为，双方于________年_____月_____日就_____________房产预售、预购事宜所订立的编号为___________号的《________________市外销商品房预售合同》〔以下简称“该合同”〕存在未尽事宜，故双方根据该合同第十八条之规定，于该合同订立的同时，就该合同之未尽事宜经充分友好的协商，订立如下补充协议。第一条该合同中所述的房价款〔亦即购房价款〕、定金及违约金皆以美元为货币单位。假设以港元支付，那么按支付当日的美元的换率计算。第二条甲方有权用其他质量、价格相当的材料和设备替代合同附件三所列之内容。第三条乙方逾期付款，甲方有权依该合同之规定终止该合同，没收乙方已交纳的定金；或甲方有权要求乙方根据合同之规定支付违约金，有权从乙方已付的购房价款中扣除该违约金，余款退还乙方。如乙方已付的购房价款缺乏以支付该违约金，甲方有权就缺乏部分向乙方追索。如甲方由此所遭致的损失大于该违约金，乙方还须就超过部分向甲方进展赔偿。第四条甲方应按合同规定的时间和条件，将房屋交付给乙方〔甲方向乙方发出房产交付使用通知书之日即为甲方向乙方交付房屋之日〕。但假设甲方遇有以下一种或多种情况，使甲方不能按期将房屋交付给乙方，甲方有权按实际影响的日期相应延迟交付而不承当延迟交付的责任：1．为遵守该合同签订后中华人民共和国或________市政府公布的有关法律、法规与规定；2．市政府配套设施及安装的延误；3．其他非甲方所能控制的因素，包括但不限于有关政府部门延迟有关文件的批准。但以上原因须经________市有关主管部门出具证明方可作为甲方延期交付房屋使用及免除责任的根据。第五条自房屋交付之日起，乙方所购房屋可按合同第十一条之规定享受保修，但属以下情况不予保修：1．灯具、漏电保护开关及龙头、水掣等易损零部件；2．经乙方或用户改动的设施及/或设备及因改动而损坏的工程；3．因不可抗力而引起的任何损坏情况；4．因第三